墓地投资案例分析

第一篇：墓地投资案例分析

墓地投资案例分析

墓地投资，应该说大家都很陌生吧。那墓地到底可以投资吗？下面平潭东海陵园将为大家分析下墓地投资。下面，来看一则案例：

1、墓地类型谎称公司上市

据经济之声报道，其电台近日接到一个与众不同的投诉，是江西南昌听众吴先生发来的，投诉的领域是墓地投资。据称，吴先生2007年在江西南昌“金安福源”销售人员的推荐下，买了一种叫“凌霄宝塔”的墓地，随后墓地公司以公司即将上市为诱惑，将其步步深套。现在，吴先生想退购，却发现已经被套牢了。

2、诱惑：墓地掘金

2007年江西南昌“金安福源”的销售人员向吴先生推荐了一种“凌霄宝塔”的墓地。当时推销员说买这个墓地可以投资，以后墓地涨了可以转让。

3、“保证以后涨80%。”销售员拍着胸脯说。

在其热情推销下，吴先生随即全额付款买了两个，“凌霄宝塔”一个16800元，两个就是33600元。“我买就是为了投资，所以就稀里糊涂买下了。”吴先生付全款买下这两个墓地之后，就开始等着高收益。可是，后来他发现，除了这种需要全额付款的墓地之外，这家公司还有其它付款方式的墓地，价格更划算。

据销售员介绍，当时别的塔位只要付60%，如果8年以后使用，另外的40%就不用付了，来回相差7000多元。“如果我要买，我不会去挑16800的，挑9600的就可以了。因为即使面积、结构上有所区别，也差不到七八千块钱，而且我们买这个，用的时候还要交1600元管理费，别的就不用。他们把价钱最高、最不合算的向我们推荐。”吴先生抱怨说。

吴先生介绍，他买的墓地是塔位，类似于塔。墓地有两种，一种是入土的，一种不入土。“金安公司有很多种不入土的塔位，销售人员就向我介绍这种，买了以后发现上当了。”吴先生认为，销售人员没有事先告诉他有不同类型不同价格的墓地，没有履行告知义务，侵犯了他的知情权和自由选择商品的权利。

4、上当：合同猫腻

不仅如此，吴先生还发现，合同是非法的。“这个销售的情况按照合同条款，也是非法的合同。销售员当时说，订了合同一个星期之内想退购，只要交2%的费用，超过一个星期就要交30%。我的合同上注明40%，别人有的是30%，在退款的额度上是不一样的。别人有比我前的，也有比我后的，这种变化也没有跟我们说，我们也搞不清楚。”谈起合同，吴先生还心绪难平，“但实际上我们把钱交了以后，盖了章的合同交给我们都要10天到15天的时间，想用2%手续费退款是没法实现的，他有意拖延合同交付时间。什么产品、什么价位必须告诉我们，让我们挑选哪种墓地合适。他违反了有关的墓地销售的规定，所以这个合同本身就是非法的。”发现问题之后，吴先生向南昌市金安公司“金安福园”提出退购。

5、套牢：上市承诺

对于众多墓地投资人提出的退购请求，2007、2008年期间，金安公司的杨总多次信誓旦旦地说：“你们别退了，我们公司的股票马上就要上市。”当时很多人都信了。很多投资人了解到，那段时间上市经常成为金安公司的会议主题。金安公司传言，如果公司上市，至少也要涨50%。

事情到这里好像又发生了逆转，购买墓地的钱款可以转成公司的原始股，客户可以成为股东，可以获取更大的利益。听到这个消息，本来强烈要求退购的吴先生等客户又安下心来，继续期待。上市不见动静，投资人纷纷打电话询问上市情况，对此，杨总只是轻描淡写地表示“没办成”。意识到自己又被骗的吴先生，于是再次找到金安公司要求退款。

“我们一再提出来要求退款，杨总就跟我说，要么换一个墓地。我不想换。金安服务员给我的印象太坏了，说要按照合同上的规定扣40%的钱。”吴先生说，“他们当时很热情，一天到晚给我们来电话，买完以后就人走茶凉。找他们，态度也很冷淡，说可以投资，但是卖给谁呢？而且我们买这个墓地本身也是非法的，按照有关文件规定，70岁以上的人才可以买，或者凭死亡证明才可以买。而金安公司是要多少都可以卖，买了以后就上了贼船下不来了。”

6、回应：你情我愿

听了吴先生的讲述之后，按照吴先生提供的联系方式，记者联系到了南昌市金安公司的杨总，杨总对此作了自己的解释。杨称：”第一，符合他的标准，我们才会卖给他。第二，买的时候双方签订了合同，到我们的墓园参观过。第三，随着自己的发展，商品的更新会越做越好。第四，大小的价格，关键是磁材，用材材质不同，价格肯定不同的。”

他进一步解释说，“凌霄宝塔”高2米2，“地台宝座”的高度是1米47，高度不同，用材量肯定不同，基座的占地面积也不同。“凌霄”是16800元，“地台宝座”只有9600元也是合情合理的。一些客户不要可以，可以按合同退，双方都有责任、义务和权利的。而且退款在2007年5月份以前要扣全款的30%，2007年5月份以后是40%。因为磁材涨价很厉害，还有员工工资也在涨。

7、律师：自由买卖墓地违法

平潭东海陵园最后想说，广州正大律师事务所黄律师表示，即使要代理墓地，也必须是代理拥有买卖权利的墓地，否则是违法的，“据现在的殡葬管理条例，墓地是不允许自由买卖的，购买后就只拥有使用权。只有早年的一批墓地才有合法买卖的权利”。

第二篇：可转债投资案例分析

可转债投资案例分析

我的保本理财策略是-利用正回购杠杆持有中行转债，目前杠杆仓位210% 附文于下: 100元以下中行转债符合“安全性”、“收益性”、"流动性”三原则，如果合理运用杠杆，收益率可能会超过大多数股票，尤其适合有大量闲置资金，厌恶本金损失且没有很好投资途径的投资者。

一、什么是可转债

可转债全称为可转换公司债券，是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和股票期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在规定的时间期限内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以可转债对投资者而言是可以保证本金的股票。（可以这样简单理解，以100元面值为界，当可转债的价格高于100元时，它就是一只股票；当低于100元时，它就是一只到期还本付息的债券）基本收益：

当正股股价远低于转股价时，可转债失去转换成股票的意义，就成为了一种有息债券，它依然有固定的利息收入，到期还本付息。如果正股股价上涨超过转股价，则实现转股，投资者则会获得出售股票的差价或获得股息收入。转股价格是可转债中最重要的一个概念。转股价格是指将可转债转换为其对应股票时所需支付的价格。以中行转债为例：目前中行转债的转股价格为2.99元，对应的中国银行股票的价格为2.63元。如果此时以100元价格买入10张中行转债，则表示投资者有权利将这100*10=1000元的中行转债以2.99元的价格转换成中国银行的股票，由于中国银行的正股价格只有2.63元，低于转股价格，因此投资者此时换成中国银行股票将无利可图。若未来中国银行的股价上涨到4元，则由于转股价格仍然为2.99元，所以投资者相当于以2.99元买了价值4元钱的中国银行股票，由此可见，投资可转债的获利大小主要取决于转股价格和正股价格之间的关系。若正股价格超过转股价格，则投资者可以通过将可转债转换成股票获利，这个时候可转债就变成了一只股票；而若正股价格低于转股价格，则投资者转股无利可图，只能把可转债当做债券来持有，此时可转债就变成了一只债券。（以上均为简单分析，实际情况要稍微复杂一些）

优点： 可转债由于同时具备了股票和债券两者的属性，结合了股票的长期增长潜力和债券所具有的安全和收益固定的优势。

缺点： 在一般情况下，可转债的涨幅小于所对应股票的涨幅。因此，当股票上涨时，投资可转债的收益往往小于投资股票的收益。与债券相比，可转债的纯债部分的收益率一般要低于普通债券的收益率，因此，当股票下跌时，可转债的收益率一般都低于普通债券的收益率。此外，与投资股票相比，可转债可以选择的标的数量稀少。目前两市仅有10几只可转债可供选择。

投资风险： 投资者在投资可转债时，要充分注意以下风险：

一、可转债的投资者要承担股价波动的风险。

二、利息损失风险。当股价下跌到转换价格以下时，转股失去价值，可转债投资者被迫转为债券投资者。因可转债利率一般低于同等级的普通债券利率，所以会给投资者带来利息损失。第三、提前赎回的风险。许多可转债都规定了发行者可以在发行一段时间之后，以某一价格赎回债券。提前赎回限定了投资者的最高收益率。最后，强制转换了风险。

二、中行可转债情况：

1、证券类型:可转换为中国银行A股股票的可转换公司债券.2、发行总额:人民币4,000,000万元.3、发行数量:40,000万张.4、票面金额（面值）:100元/张.5、发行价格:按票面金额平价发行.6、债券期限：六年，即自2010年6月2日至2016年6月2日。

7、票面利率:第一年0.5%,第二年0.8%,第三年1.1%,第四年1.4%,第五年1.7%,第六年2.0%。截止目前已经付过前两年利息。

8、债券到期偿还：可转债期满后5个交易日内按本次发行的可转债票面面值的106%(含最后一期利息)赎回全部未转股的可转债。

9、转股价格:目前中国银行的最新转股价格为2.99元/股。

10、转股起止日期:自可转债发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至可转债到期日止(即2010年12月2日至2016年6月2日止)。

11、信用评级:AAA（AAA为目前国内债券的最高评级，其信用度接近国债）

三、为什么要投资可转债：

1、安全性高：

由于可转债具有债券的属性，到期需要还本付息，因此只要在面值以下买入并持有到期，就不会出现本金损失的风险。以中行转债为例：目前中行转债每张的价格为99.9元，2016年6月2日到期，剩余时间为3.35年，到期后中国银行需每张债券付给投资人106元（包含最后一年的利息），外加持有期间两年的利息，则投资人总共可以获得106+1.4+1.7=109.1元，其中的9.1元为利息，100元为债券面值。由于利息部分要扣除20%的个人所得税，因此投资人实际得到9.1*80%=7.28元利息。由于投资者是以99.5元买入，因此投资者实际收益为（100-99.9）+7.28=7.29元，折合年化收益率约为2.2%。这2.2%就是投资者最低的年化投资收益率。

2、收益率高： 可转债下跌时，由于有债券价值保底，因此在面值附近或以下买入不会发生本金损失的风险（上述2.2%的年化回报率即为目前买入价格下中行转债的最低投资回报率）；实际上，由于可转债兼具股票期权的特性，因此最终的收益率往往远高于上述最低收益率。当正股上涨时，可转债的上涨不封顶，并且在上涨时与所对应的正股股价走势基本一致（一般情况下涨幅小于正股的涨幅）。还是以中行转债为例：假设投资者以100元的价格买入中行转债，目前中行转债的转股价格为2.99元，中国银行股票的价格目前为2.63元，只要未来三年内中国银行的股价上涨超过2.99元的转股价格，则投资者就可以将手中的中行转债全部转换成中国银行的股票，从而赚取股票上涨的收益。比如中国银行股价2年后涨到4元，而转股价依然为2.99元，则投资者就可以将手中的中行转债全部转换为中国银行的股票，这就相当于投资者以2.99元的价格买入了中国银行，由于这时中国银行股价为4元，因此投资者将手中的中国银行股票卖出，便可获得（4-2.99）/2.99=33.8%总收益率。由于可转债和正股的联动作用，当中国银行股价涨到4块时，中行转债的价格也将涨到130元附近，因此投资者也可不转成中国银行股票，而是通过直接卖掉中行转债获利，其收益率与转股卖出的收益率基本相当。

历史统计数据也证明了上述论断。截止到目前，除正在上市交易的可转债以外，A股总共发行过60多只可转债，除了1只以外，其余所有可转债最后均转股成功，转股成功率接近98%。这60多只已经完成交易的可转债，最高的曾经涨到了300元，最低的也在130元以上。

四、为什么选择中行转债：

1、风险极小、安全性高：

中国银行背后有国家信誉做隐形担保，不会发生破产倒闭，欠债不还的风险。目前中行转债是少数仍然处于100元下方的可转债，在100元附近或以下买入中国转债并持有到期，安全性堪比在中国银行存入定期存款。

2、流动性好：

中行转债属于大盘可转债，发行量大，交易活跃，因此流动性远优于中小型公司的可转债，方便随时变现。

3、预期收益率高，确定性极强。

中国银行（股票）自06年上市以来，业绩（利润）年年保持增长，最高年份的业绩增速为52%，即使业绩增速最低的08年，依然保持了13%的增速，我们可以据此推测，并作保守估计中国银行未来三年的业绩仍将保持10%的年均增速，即使按照这种保守估计，13~15年的中国银行的每股收益将分别达到0.51、0.56和0.6元（12年预计为0.48元左右）。目前中国银行的股价为2.63元，每股净资产为3.1元，市净率（Pb）为0.85倍左右。对于蓝筹股来说，在银行业绩保持稳定的情况下，这种估值水平几乎已经是最下限，因此未来三年中国银行的pb估值几乎不存在继续下降的可能，而由于未来三年中国银行的每股收益除分红外的剩余部分将进入净资产，假设中国银行未来三年保持30%的分红比例，那么未来三年中国银行的净资产将分别增加0.36、0.39和0.42元，若三年后中国银行的估值为1倍市净率，则股价将上涨到4.11元左右，也就是说，未来三年即使靠着净资产增加推动，中国银行的股价都可以涨到目前的2.99元转股价的上方。而且，A股可转债的转股价是随着股票的分红而向下调整的。由于未来三年中国银行每年的每股分红影响，中行转债的转股价将不断下降（此前从3.44下降到2.99）。此时，若正股价格涨到4.11元，而转股价不断下降，股价将远超转股价，因此可以确保投资者转股成功。由上述讨论可知，除非未来三年中国银行业绩连续大幅下滑或者三年后中国银行的股价仍大幅破净，否则3年内持有中行转债，将有非常高的概率获得30%~50%的投资回报。而且，这几乎是最保守的估计。如果乐观点的话，假设未来3年内出现一轮牛市，中国银行的股票估值回归到2倍甚至更高的市净率（2~3倍市净率为绩优蓝筹股的合理估值水平），则股价将至少在目前价格上涨一倍以上，中行转债投资者也将由此获得80%甚至翻倍的投资收益。而且，中行转债由于质地优良，还是目前市场中少数可以进行正回购放大且风险极低的可转债标的，假如对中行转债进行杠杆放大，则可以使最终收益率在原有基础上增加50%甚至100%。（需要资金50万元以上，最高可放到2.3倍杠杆）从可转债历史来看，A股总共发行过两只银行股可转债（除了中行转债和工行转债），分别为招行转债和民生转债，最后这两只可转债全部以股价大幅超过转股价，投资者胜利转股而告终。（最高价分别为176元和159元）综上所述，中行转债是：进可攻，退可守的绝佳品种。如何通过正回购进行杠杆操作

通过正回购杠杆买入可转债，可以在负成本的情况下（可转债年化收益大于回购利率），免费获得期权，下面介绍具体步骤：

1、在券商开通正回购资格。

2、买入可转债

3、质押可转债（每个可转债有质押代码，填卖出），获得标准券（按中登的折算比例来），此时你的可转债就质押入库，同时交易软件出现折算出来的标准券。

4、用标准券做正回购（正回购就是借出标准券，拿到资金），例如204001，1天正回购，数量填你折算出来的标准券*0.9(交易所规定，为控制风险，只能使用90%的标准券），选择买入，价格填你想要的利率。成交后就会有相应的资金就到你的账户中。举例100万中行转债，质押后，大约能融资60万元。融资后的钱，可以再买可转债，例如再买中行转债，就再可获得60万可转债，此时你就有160万中行转债，相当于1.6的杠杆。新买的60万可转债，还能够在质押入库，然后再做正回购，第二次大约能融资40万元，再买中行的可转债，此时你就有200万中行转债。新买的40万可转债，还能够在质押，然后再融资20万元，如此反复，最终杠杆可以达到2.3左右。

4、正回购续作，第二天，回购到期，你的标准券解冻，同时账户显示负金额，例如融资100万，账户会显示-100万元，此时你必须续作，否则会出现欠资，那不仅要罚款，正回购资格也会被取消。续作很简单，拿你解冻的标准券质押，续作正回购，融入的钱冲平上一笔正回购金额外加利息，账户金额显示为正，即可。然后每天续作，周而复始。

5、出库，某一天，可转债大涨，例如中行转债涨到120元，你不想做了，可以将抵押入库的中行转债出库，此时买入中行转质（中行转债的质押代码），你的中行转债就出库了，此时可以卖出全部或者部分中行转债，并冲抵正回购借款。

回购买入可转债的收益 = 转债总数*（转债卖出价格（正回购利率/360）*总资金*(1-杠杆比例）*投资时间 假如：

2013年1月1日，投入96。5万元，买入中行转债1万张，价格96.5元，同时做正回购，提升杠杆比例到2。

2014年1月1日，中行转债价格涨到106.5，正回购利率为3% 则盈利= 10000*(106.5-96.5）*23% = 5% 中行转债杠杆收益估算

由于分红下调转股价，未来中行转债每年下调转股价，预计2016年下调到2.22元。还是假设中行转债做2.5倍正回购，回购利息是3% 假设正股对应的PE=4（目前PE=5，相当于估值下调25%），则中行转债到2016年的价格为124元，相比目前价格上涨21%，年化收益7%，2.5倍杠杆后年化收益率是13% 假设正股对应的PE=5（目前PE=5，保持不变），则中行转债到2016年的价格为155元，相比目前价格上涨52%，年化收益17%，2.5倍杠杆后年化收益率是38% 假设正股对应的PE=6（目前PE=5，估值上调20%），则中行转债到2016年的价格为186元，相比目前价格上涨83%，年化收益28%，2.5倍杠杆后年化收益率是65.5% 标红的价格，由于可转债债券底的存在，不会出现，2013年的债券底大约是98元，2014年是101元。

标蓝的价格，由于可转债赎回的存在，也可能不出现，但是年化收益影响不大，例如安PE=5估值，在2015年达到132元，如果赎回，则收益率是2年30%，年化收益15%，2.5倍杠杆后年化收益率是33%，比持有到2016年的年化收益预计稍低。

第三篇：国际投资案例分析

欧莱雅收购羽西案例分析

内容摘要：20世纪90年代初成立的羽西化妆品公司，在2004年被法国欧莱雅集团收购。在羽西成长的年代，羽西曾经以它独特的教育营销法、个性定位法、整合资源法等营销策略取得了同行业以及消费者的认可。但是随着国外优秀企业的进入，羽西也面临着发展的瓶颈。欧莱雅集团标准化、本土化的产品策略以及广阔的销售渠道、市场细分、各种促销手段、差异化的价格策略等等营销策略为欧莱雅的国际扩张铺平了道路。因而，国内化妆品行业应当学习国外企业优秀的营销策略，在保持自身特色的前提下，保住并扩大市场。关键词：营销策略收购

1992年成立的羽西化妆品公司，算得上是新中国第一代民营企业中的佼佼者。即使如此，在国际化妆品牌的冲击下，羽西的发展也似乎显得有些步履维艰。在这种背景下，羽西先后与美国科蒂、法国欧莱雅合作。与欧莱雅的合作，结束了它与科蒂的艰难苦旅，开创了羽西的新时代。

一、羽西简介

1992年，靳羽西投资建立了羽西化妆品公司，开创了一系列专为亚洲妇女设计的化妆品和护肤品。羽西作为一个本土品牌，曾一度在市场中领先。由于上世纪90年代的中国没有太多的国际品牌进入，当时的羽西算得上是一个中高端品牌。1996年，羽西化妆品公司和世界闻名的跨国化妆品公司美国科蒂开展合作，使公司全面与国际接轨。之后，国外品牌大量涌入中国市场，自2002年开始，在大量国外品牌的冲击下以及与科蒂的合作出现瓶颈，羽西进入了发展的低谷。2004年1月，羽西品牌被世界最大的化妆品公司欧莱雅收购，靳羽西成为新公司的副总裁，负责羽西品牌的运营工作，翻开了羽西发展史上全新的一页。“羽西”曾经的成功，除了靳羽西本人对自己产品倾注的热情和努力外，也在相当程度上得益于靳羽西的名气和她独特的品牌传播方式。羽西在迈入市场之初所采取的品牌策略使得羽西享有了很高的知名度，这也是后来羽西成为高端化妆品而运营成功的一个重要原因。具体而言：第一，羽西的教育营销法。“授人以鱼，莫如授人以渔”。通过教育培训的方法，羽西不仅是在将化妆品推向市场，同时也是在向消费者弘扬羽西所崇尚的文化。靳羽西通过她的产品、电视、书籍、讲座、博客和她在全球所从事的一系列文化活动传达她的理念。第二，个性定位法。在品牌传播中，品牌创始人与众不同的气质、形象、举止、言行都 将作为元素而构成独特的品牌内涵。羽西对自己认准的事业有着不息的热情和坚定的信念，她的外貌打扮、所言所思所为都是响当当独一无二的“羽西式”，早在80年代，靳羽西特有的“童花头”、充满活力和自信的形象就随着《看世界》进入了千家万户。第三，整合资源法。品牌策划的最高境界就是整合资源、借势而为。凭借美国式的市场见识和中国式的关系渠道，这个以学者、作家、记者、电视人、社会活动家及企业家身份出现的美籍华人靳羽西，在多个身份中互相转化、游刃有余，利用她的名人效应来给“羽西”产品增添一份光彩。

第四篇：主题公园投资案例分析

主题公园投资案例分析

洪浩

张越群

主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被、游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特征及游园线索。主题公园是一种人造旅游资源，它着重特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基本特征——创意性，具有启示意义。主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，是集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游场所。

主题公园已经有50多年的历史。较普遍的说法是主题公园起源于荷兰、兴盛于美国。荷兰的马都拉丹主题公园，是荷兰马都拉家族的一对夫妇为纪念他们在二战中牺牲的独生子而创建的。它微缩了荷兰各地120

处风景名胜，1952

年开业即轰动欧洲，开创了世界微缩景区的先河，是世界主题公园的鼻祖。

第一代主题公园发展以依托自然资源为主，第二代开始注重都市娱乐，第三代以模拟、微缩景观为主，第四代则以三维、四维、动漫、科技为主。目前我国要求的国内主题公园最高限价是正式营业期间单次门票售价200

元。

从上世纪80年代末90年代初开始，全国各地共建成主题公园2500余座。据北京零点市场调查分析公司2002年的一份《新型娱乐设施市场潜力调查报告》表明，目前中国主题公园70%处于亏损状态，真正盈利的只有10%左右，而国内旅游人士进一步估计，中国目前的2500个主题公园中，约有2/3景点难以收回投资。

现状与建议

我国的主题公园主要面临两大收入性问题：1)收入自开园后呈明显下降趋势，2)收入来源单一。

如何提高主题公园的重游率，是现代主题公园发展亟需解决的问题之一，提高主题公园的重游率也是主题公园持续发展的主要途径。有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行再次游览消费的群体，有效客源市场半径一般指在主题公园周边200~300公里的范围内。主题公园发展商需要针对有效客源半径市场采用灵活的营销策略，可以通过以下三种途径改变营销策略。

第一，发展商必须将主题公园新的旅游内容通过有效的传播手段，及时传递给潜在消费者，提高主题公园的曝光率，加深其在潜在消费者心中的印象;或通过在主题公园内拍摄影视作品的方法激发潜在消费者的好奇心，通过影视拍摄等方式极大地扩展了其知名度，从而达到拉动消费的效果。

总之，发展商应重视将主题公园的各种正面信息向市场传送，以保持其对消费者的持久魅力。

第二，发展商需要针对主题公园所在地的经济消费水平和客流的淡旺季波动情况，除了进行灵活定价以外最重要的是园内的游乐项目的设置，这些项目要让游客流连忘返，以提高本地市场的重游率。

第三，我国的主题公园客源市场定位一般比较广泛，随着市场竞争的加剧，一些发展商开始面对特定市场量身设计制作主题公园，在营销上全力争取细分市场客源。与此同时，一些大的主题公园发展商为防止新兴建的主题公园分流客源，在新主题公园的主题选择、旅游项目设计上也有意识地加强了客源市场针对性。

世界上成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用。主题公园的收入结构中，门票收入只占20~30%，其他经营收入占大头，主要靠不断提升品牌知名度吸引游客，在获得门票收入的同时，通过出售具备知识产权特点的旅游纪念品获得二次盈利，又由于旅游纪念品的发售进一步扩大品牌的影响力，这一盈利模式具备一种顽强的生命力。因此重新规划盈利模式才能成功转型并获得出路。

主题公园的另一个成功盈利模式是“主题公园产业化发展”，即打造主题公园产业链，把主题旅游与主题房地产结合起来，再加上主题商业，突破了单一的旅游或房地产的概念，把关联产业相联合，互为依托，相互促进。地产、商业和公园的景观可以互为借用，三者的规划互为呼应，成为一个融居住、娱乐、商业等要素于一体的比较完善的人居系统。此外，还推动了度假设施及旅行社、歌舞演艺、策划设计、动画、网游、主题消费品等与主题公园相关联的其他产业的综合发展，以发挥整体效益。

任何一种产品的问世，必定离不开营销策划，而乐园尤甚。迪斯尼乐园每一个新的主题产生，其广告宣传可谓铺天盖地，轰炸式地宣传。而从国内与国外主题公园方方面面的比较来看，国外经营者倾向于利用已有的形成影响力的资源或是将情感需求与功能性利益结合，在确立定位的同时也借此进行差异化，而国内主题公园的定位多集中在单纯的功能性定位上。

而就品牌的表现策略来看，国外主题公园重视多元信息传达和情感性的表述方式，而国内通常采用功能性的表述。在品牌传播方面，国外对内部品牌传播的重视程度远远高于国内;在广告传播上，国外主题公园品牌形象广告投入多，广告隐性品牌信息多，情感切入的方式受欢迎，而我国主题公园广告宣传则以产品广告为主，功能性诉求明显，广告资源利用不足;公关传播上，国外注重消费者公关、媒介公关和政府公关，国内则更多注重的是消费者公关和媒介公关，但在公关活动与品牌内涵的一致性上还存在一定的问题。

案例分析

案例1

方特欢乐世界

安徽芜湖方特欢乐世界共投资20亿占地125万平方米于2005年投入运营。是由芜湖方特欢乐世界经营公司负责管理运营，方特投资发展有限公司投资兴建的第四代主题公园。方特投资发展有限公司是深圳华强文化科技集团旗下的一家专门从事高科技旅游娱乐项目投资经营的股份制企业。

而华强文化科技集团股份有限公司是深圳华强集团下属二级企业集团，是国内唯一一家具有大型主题公园设计，研发，主题公园大型成套设备生产，安装和运营能力的公司。集团在国内已投资三个大型第四代主题公园(重庆，汕头，芜湖)。

芜湖方特欢乐世界是我国首个拥有自主知识产权，集文化科技旅游为一体的大型主题公园。2007年10月试营业以来，接待游客量已超过200万人次，营业收入超过2亿。同时，总量接近50家的园内配套商业为方特欢乐世界带来了超过三千万元的收入，这些二次消费占到门票收入的15%。

与此同时，在国内，深圳华强集团准备投资20亿在泰安修建40万平方米的“泰山方特欢乐世界”。在国外，华强集团在伊朗投资7000万欧元兴建60万平方米的主题公园已于2008年底正式开工。最近，集团又投资2.5亿美元在南非兴建第四代主题公园。

案例2

欢乐谷连锁主题公园

华侨城集团是从事房地产及酒店开发经营，旅游及相关文化产业经营，电子及配套包装产品制造等行业的中国中央企业。深圳华侨城控股股份有限公司是由华侨城集团公司独家发起募集设立的上市公司，公司从事旅游及其关联产业的投资经营，是控股型集团公司。投资控股和参股了深圳华侨城欢乐谷旅游公司，深圳锦绣中华发展有限公司，深圳世界之窗有限公司。目前华侨城集团持有深圳华侨城控股股份有限公司44.7%的股份。深圳华侨城集团共有四大主题公园品牌，分别是锦绣中华，中国民俗文化村，(已于2003年合并)世界之窗和欢乐谷。其中欢乐谷被认为是全国首个连锁景区。

从投资回报上看，‘锦绣中华’投资1亿元人民币，1年时间收回投资;‘民俗文化村’投资1.1亿元，1年半时间收回投资;‘世界之窗’投资6亿元，3年半时间就收回投资。

而欢乐谷连锁主体公园以旅游+文化+地产+生态的盈利模式，其投资回报率远远高于其它三个主题公园。

案例3

迪士尼主题公园

目前为止，全球已建成迪士尼乐园五个，分布在洛杉矶，奥兰多，巴黎，东京和香港。上海正在建设并计划于2014

年对外开放的是全球第六个迪士尼乐园。

其中，东京迪士尼乐园的成功经验主要有以下两点：

①“一切都是动态的”。东京迪斯尼乐园有五个主题乐园：维多利亚王朝时代式街景的世界市集、冒险和传奇的探险乐园、西部开拓时代的西部乐园、梦境和童话的梦幻乐园、未来、科学和宇宙的未来乐园。这五大主题乐园中共有35

项精彩的表演，其共同特征是一切都是活动的，有声有色的。

奇怪、新颖、惊险、激烈的情景和人物，会使游客忘掉现实，进入另一个世界。而使之成为可能的，是日本自己研制出来的“电子音响动作装置”。在这种装置的驱动下，全园总数在2000个以上的人偶和动物个个惟妙惟肖，达到以假乱真的程度，使人如身临其境。

②“永远建不完的迪斯尼乐园”。从开园到现在，东京迪斯尼乐园就实行了以不断添增新的游乐场所和器具及服务方式来吸引游客和让来过的游客重新再来的经营策略。该乐园原建设投资为1500亿日元(约10亿美元)。18年来，该乐园为建设超级音响设备和35个游乐场所又先后投资了1200亿日元。据悉，今后五年内为建设新项目，该乐园再准备投资650亿日元。这样，就可以使游客不断有新的乐趣和新的体验，从而使迪斯尼乐园不断保持巨大的魅力。

对于香港迪士尼乐园，则由华特迪士尼公司与香港特区政府合伙成立香港国际主题公园有限公司，其中华特迪士尼公司和香港特区政府各拥有43%和57%的股份。香港政府投入90%的资金，只拿到了57%的股权，而迪斯尼只投了10%的资金，就拿到了43%的股份。所以即使香港迪斯尼营业以来整体上是亏损的，但迪斯尼总部却是从香港迪斯尼挣钱的!因为除去43%的股份，华特迪士尼还要向香港政府另收迪士尼的运营管理费和特许权费。

而将在上海修建的迪士尼乐园，一期项目占地约1.5平方公里，将包括一个主题公园，一家酒店及购物中心，投资244.8亿，工期为六年。其运营模式为上海迪士尼乐园拥有43%股份;上海市政府所有的一家合资控股企业将持有另57%股份。政府将提供土地和绝大部分的建设资金并控股，日常管理交给美方团队，同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。这种运营模式像东京迪士尼的运营模式，迪士尼公司只是用其品牌费和一定的经营收入提成拿到43%的股份。不像香港迪士尼那样，用10%的资金就拿到43%的股份，而运营管理费还另算。

案例4

环球嘉年华主题公园

“环球嘉年华”是世界上最大型的巡回移动式游乐场。经营模式的特点就是：巡回性、多元性、自主性、互动性。环球嘉年华的场地一般是向当地政府租借使用，使用期限即为活动时间，大致在一个月到两个月之间，而不是在固定场地上长期进行。另外，环球嘉年华中的大型游艺机也是向欧洲各大家族租借，以保证其机械的更新换代和安全性能。嘉年华的流动性和设备租赁模式保证了游艺设备的新奇感。与固定式游乐场游乐设施从购买到报废“从一而终”不同的是，“环球嘉年华”大部分机器是租赁来的，这里的机器来自13个国家，设备提供商与“环球嘉年华”最后进行营业额分成。

作为一家移动“游乐场”，嘉年华带来全新的经营理念，游乐场在空间上是移动的。对于固定游乐场来说，旅游的淡旺季投资回报相差很大，淡季里设施空置，维护成本很高，投入大产出少，造成资源浪费。而移动游乐场经营场所是在全球范围内选择。以巡回的方式，主动出击，制造了持续的旺季，避开了淡季主办方单方面出资维护设备，资金只出不进的命运，使得一年四季设备都能得到充分利用，并因此而获得投资回报。

嘉年华的这种模式成功避免了风景旅游区的先天不足，即受节假日的影响有淡旺季之分。用移动制造持续旺季，不为淡季付费。

第五篇：咖啡馆投资案例分析123

七、咖啡馆投资案例分析(Made by clark on Feb.20,2008)

1、投资初步核算:

房租：15万----20万/年；面积:100平方米

装修：10万----12万（包括灯具，桌子，窗帘，台布，音响）

设备：电脑1.5万（包括收银软件）；空调1.5万（包括2台5匹机，1台1.5匹挂）；DVD机，功放0.4万；椅子1万；设备筹备培训：6.8万

流动资金：2万

吧台：专业半自动咖啡机一套2万；杯具：1.5万；咖啡匙,刀*：0.2万；虹吸壶：0.15万；续杯机：0.1万；电动磨豆机：0.1万；消毒柜：0.1万；榨汁机：600元；微波炉：800元

酒水：1万（包括酒具，调酒用具）

油炸炉：0.2万；烤面包机：0.1万；瓦斯炉：0.2万

总计：30万+房租+流动资金

2、营业费用初步核算：

房租：550元/天

工资：440元/天

水电：100元/天

食品：250元/天

税金：100元/天

其他：150元/天

植物：50元/天 保本营业额：1600.00----1800.00/天

预计可产生营业额:

100平米面积，座位数为15桌，平均每桌3人

15×3=45人

每天营业时间11：00-------02：00点 15小时

满客率为60% 15×60%=9桌 9×3=27人

每批客人停留时间为2小时

每天营业时间内可利用时间为8小时------10小时

估计翻桌率为1.5―２

每天估计客流量为40-50人

人均消费为45元

每天营业额为1800---2300元

如每天营业额达到2300元，预计1年零8个月收回投资。

备注:以上资料仅供初步参考.