小区工程部管理方案

第一篇：小区工程部管理方案

Xx小区物业工程部管理方案

一、概述

物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。

我们将在 “科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

二、物业工程部内部统筹管理：

1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好；

2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；

3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5)制订部门工作计划；

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6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7)每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8)审核部门报表、请示和报告；

9)制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10)整理上报部门合理化建议； 11)组织部门创新活动； 12)处理下级上报的各类问题； 13)处理突发事件； 14)组织本部门评优活动。

3、协作其它部门

（1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；（2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作；（3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。

4、对客服务管理

（1）及时处理业主提出的问题；（2）处理突发事件。

5、自我管理

（1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划；（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；（4）定期自我总结，总结管理中的不足。

三、督促和落实部门内部管理计划：

1、部门班以上级别工作例会

（1）主持部门工作例会；

（2）传达公司会议精神；（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。

2、学习与研究

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（1）每天利用部门例会时间学习企业文化；（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；

3、督促基层管理人员培训部门员工

(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责；

（2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。

（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力；

（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训；

4、检查与评估

（1）检查工作，定期做出评估；（2）检查工作表格的填写情况；

（3）检查员工对公司企业文化学习情况；（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。

5、沟通会

（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；

（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；

（3）及时通报沟通会内容；

（4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员

/ 10 的违纪行为）

（5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。

6、专题总结会

（1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施；（2）追究相关人员的责任；

（3）拟定分析报告，报片区主任审批。

7、“创新、合理化建议”制度的落实（1）收集合理化建议，审核建议汇总表；（2）审批后组织实施创新合理化建议；

8、设备安全运行工作

（1）制订设备安全运行责任制；

（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。

四、与其他部门协作

1、配合公司其它部门工作

积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。

2、质量跟踪

现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。

3、与行政部采购管理负责人协调（1）保证各类备品备件的及时供应；（2）做好设备零配件的管理。

4、与其他部门协作

（1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；（2）做好使用设备部门的技术操作培训。

五、对业主服务管理

1、阅读报表

（1）阅读当日工作日志，检查＜设备巡查表＞，掌握设备运行情况；

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（2）阅读当日＜设备维修登记表＞，掌握设备维修情况。

2、现场督导

（1）亲临现场指导，及时解决协调问题；（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。

3、处理客人投诉或突发事件

（1）出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；

（2）协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务；（3）若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。

六、自我管理： 月度总结

进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。

七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求： 1.设备机房

1）每月清洁 1 次，室内无杂物。

2）在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。3）设施设备标志、标牌齐全。

4）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。5）交接班记录、工作日志等齐全、完整。2.1 共用部位： 1 房屋结构

每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件

1）每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

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2）每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。4）每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物

1）每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查 1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。

4）每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。2.2 二次供水设施 1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录； 2 3 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录； 机房需人走上锁。

2.3排水系统 1 排水设施

每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵

汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。3 化粪池

每一年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。2.4 消防泵房

1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。

2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的 6 / 10

正常使用。

3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。

4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。5.保证水泵房的通风、照明设施完好。

6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。2.5 照明和电气设备 楼内照明

每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。2 楼外照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。应急照明

每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。2.6 变配电系统 1 2 3 4 5 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录； 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好； 每月检修发电机1次，并试车15分钟； 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况； 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。

2.7 智能可是监控门禁系统 2.7.1 监控系统：

每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试；

每月维护除尘一次，确保录像清晰；

每月全面检查线路接头及系统元件； 具体如下：

每月表面清洁 1 次； 报警控制管理主机：每月检查设备运行状态1次；

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每年内部除尘 1 次。

表面清洁每月/ 2 次。对讲门口机：每月检查2 次按键、显示屏等；网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线；每半年表面清洁 1 次；每 年内部除尘 1 次。

红外对射探测器： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内 部除尘 1 次。解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。

巡更点：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次；每日存储 巡更记录。

读卡器：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。可视对讲系统：

每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用； 每周检查器件箱及备用电源；

每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。

每日检查 1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁 1 次；每季度内部除尘 1 次。

/ 10 停车管理系统：

办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息； 系统管理员每周进行系统维护一次； 维修班每天检查道闸、读卡器及出票机； 外委公司保证系统维护半年内不少于三次。2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。2.9 园林景观水系统 1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，9 / 10

水质符合卫生要求； 3 4 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。设置必要的安全警示标志。

2.10 有线电视系统 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量； 2 3 接业主报修1小时内解决问题；

每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决； 4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。

2.11 网络系统 1 2 3 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用； 每周检查器件箱及备用电源；

每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。

总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。

中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪

2011年11月1日

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第二篇：小区管理方案

小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

XXXX住宅社区作为建设开发有限公司的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在的每一个细节都充分体现

出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对社区物业管理的整体情况，我们确立了住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

（二）、实施方案

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指

导小组做好社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备

一、管理机构模式

住宅城社区的物业综合管理工作，由物业有限公司

负责，管理处下设客服部、秩序维护部、维修部、环境部。组织结构图

二、管理人员的配备

管理处定编人，其中主任、副主任各名，各部门负责人人，由物业公司聘任，授权到住宅社区实施综合管理。接待员：人，接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。治安员：人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序； 维修工：人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求

分类岗位职责条件

第三篇：工程部节能降耗管理方案

学豪酒店工程部节能降耗管理措施

为了控制酒店能源开支，降低成本，现对酒店使用能源特制如下措施，本部门员工具体做到如下：

 空调班：

一、每天根据天气情况，记录室内外温度差异，派一人专职负责对酒店整个大堂区域及餐厅、客房、公共走廊进行巡查，密切留意温度变化情况及客流量情况，发现异常问题及时对值班人员和部门反映，以便及时采取措施进行调整；及时关闭不需要运行的设备，各风机房内照明灯人离灯熄，检查各楼层走廊空调的温控器温度设定值是否合理（20℃~26℃），将设得太低或太高温度引导调整在合理范围内。

二、空调主机及水泵的开停时间，应根据天气情况及温湿度的变化灵活开停。因中央空调系统在整个酒店是按区来供应的，故当某些区无客时或收市时应及时关停该区的空调，而且做到提前30分钟停主机，开冷冻泵或送风机直至收市以便充分利用冷冻水的余温来降低温度，节约能源。

三、中央空调系统的温度设定应严格控制。大堂区域及餐厅应控制在24℃~26℃左右,客房走廊或公共区控制在25℃~26℃之间,各会议室控制在24℃~25℃之间。 水电班：

一、应加强对水、电、气、等能源的计量工作，细分到每个部门，每台设备，每个独立的营业区域，将能源统计报表做得更细致，直观。并加强对各部门能源消耗的分析总结工作，为各部门的能源使用提供可靠依据及参数建议。同时加强对公共区域的水、电设备的巡查，对不合理使用的情况及时进行修理或整改，并对使用部门提出合理建议，杜绝长流水，长明灯的现象发生。

二、严格控制泛光照明的开停时间，根据季节变化及节假日情况灵活控制开停时间，原则是天气全黑后才开泛光照明，根据实际情况而定，如节假日整层没有住客，可以少量开启廊灯，达到照明为佳。

三、检查灯光控制不合理的照明线路，尽量能分多几组独立控制，以便节能。

四、在不影响美观的前提下，尽量将现有的灯具内的灯泡换成节能灯或LED灯，以节约能源，延长灯泡寿命，减少物料损耗。

五、检查公共冲凉房及卫生间内的用水设备，严格控制用水设备的水流量，将大流量的花洒头更换掉，水龙头则将阀适量关小，以便节能。

六、所有更换掉下来的物料如有保修或可以旧换新的全部要退回仓库，不得随意拆卸或损坏，所有废旧物料要全部退回仓库统一管理废品，节约开支，变废为宝。

七、工程维修材料和设备都应该注重质量，减少重复维修带来的费用和人员支配，质量不好的就算能修已会间接性影响酒店服务质量。

 弱电班：

加强对电脑房、电视机房的管理，严格控制电脑开启，以便延长设备寿命及合理用电，加强对各部门电话使用的监控及新装电话的管理。定期清洁设备内的灰尘，以便散热通风，延长设备寿命，不使用的设备应拔掉电源，贴好标识。

 锅炉房：

严格控制锅炉的运行台数，及时了解旅客量，以最大限度利用有限的热水量，减少能源消耗，定期对设备进行保养清洁，做好水质化验工作，以防结垢增大燃气的耗量，定期对设备例行维修保养，以保证各设备性能完好，加强对设备的管理，根据室内外温度做合理安排，刚好为最佳；

 装饰：

对酒店的装饰（墙面、墙纸、地毯、门窗、桌椅、家具货架等）能修就自己修,因为装饰如酒店的“脸”，不能有任何伤痕。另一个人建议：取消客房房控系统；原因：

1、现有客房房控系统根本没有启到任何房控作用，只启一个弱电开启功能。

2、房控维修量太大，维修费用及高，材料价格垄断。

3、我们酒店未上“五星级”达标，不利于提倡节能降耗的目的。

4、客人要求都很“简单”，只要房间该有的有（有电、有灯、有空调、有冷热水、有网络、有电视、有舒适环境、有VIP的服务）等。

工程部古宗利

2014年1 月 9日

第四篇：工程部管理方案WU

工程部管理方案建议书

为了使工程部工作有一个完整长期的科学规划程序，及进一步完善工程部作业标准，使大家在今后工作中有一个明确的工作方向，工作起来有依可据、工作时效更高、工作激情心态更好，在工作中不断改进并通过有效的管理、分工、标准流程化、制度化促进大家作业规范、分工明确、责任到位。工作内容：

1、2、接客户通知书，按客户资料与工地沟通确定时间、地点、人员、相关的测量工具。现场测量，测量标准请参考现场测量书见附件模板。并做出测量图、天花图、PPT图。发送对

方邮箱。并及时跟进与沟通。测量图纸完毕根据对方的品牌风格出平面布局图纸，效果图、地面图、立面图、电路图等。

3、根据客户提供的资料或者确认的图纸及物业公司的相关装修规定，并结合当地装修行情对工程

进行报价。详情见附件报价模板。合同签定后，根据合同的内容完善及规范产品施工图，其中注意合同内容的增减部分。包括效果图、施工图、三视图、节点图、透视图、立面图、部件图。详情见附件图纸模板。

4、根据合同内容将工程项目分解下单，分单、算料、下单到工厂部分图纸需工程提供物料清单、生产制作清单、生产开料清单、出货清单、并由算料人员、结构人员全程跟进指导、注：如是新单工程负责协助提供样板、色板、采购渠道、相关资料给生产。

5、现场部分需做好进场准备、包括施工计划表、施工进度表、施工费用预算表。并安排组织施工

人员，包括物料、人员、产品控制与安排。工程进度、款项的申请与汇报等。

6、施工完成后，需制作工程验收报告、客户结算单、公司结算单、工程人员外出结算单、工程费

用结算单等。

7、售后服务的受理、售后服务维修工作安排。

深圳恒隆伟业实业发展有限公司 第1页，共3页

东莞市厚街分公司

注：以上规定工作日是以工程部接到对方确认邮件后开始计算，如对方原因引此交期由对方负责。工程人员没按规定时间完成将直接会影响每月奖金系数。

工作考核：

1、公司现以奖金绩效方法来分配工资，由原来的薪资上分出基本底薪加效金方法分配比较合理，例原工资底薪为5000元/月，现拆分为基本底薪4000元+奖金1000元。其中基本底薪不变，奖金为浮动工资视个人能力能定，能者多劳、劳者多酬。

2、工程人员按级别等级进行总奖金的分配，具体以等级分数为标准。个人分数设定等级为：A、负责人10分、B、施工员8分、C、设计员6分、算料员5分为基本底薪分。每月基本分数得分由部门负责人及工程部总监双重评比。评比的系数得分将会在原基本分上进行加减，当月员工得分为90分以上则在原基本分上另加2分，当月员工得分为80-89分则在原基本分上另加1分，当月员工得分为60-79分则在原基本分上不变。当月员工得分为50-59分则在原基本分上减1分，当月员工得分为40-49分则在原基本分上减2分，当月员工得分为30-39分则在原基本分上减3分，当月员工得分为不足30分扣出当月的全部奖金。评比标准请参考个人绩效表格。

根据公司目前的发展，工程部应分二部。工程一部、工程二部、因为工程部工作比较烦琐，工作压力比较大，所以分开管理比较好，另二个部门也可以进行比对与竟争。同时设计也应分开平面设计与结构设计区分开。另对于平面设计及效果图建议招每组招一个专人来做。这样工作任务可以减轻，工作操作性更强。设计人员可以更专业、专注做好工作及提高工作效率。

第五篇：小区保安管理方案

雅居苑小区

保 安 管 理 方 案

鸿福物业公司

雅居苑小区保安管理方案

对于雅居苑小区物业管理制定的保安管理方案如下：

一、工作态度

1． 服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2． 严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。

3． 正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。

4． 团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。

5． 勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

6． 认真学习——认真学习相关专业知识(包括但不限于：安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。

7． 勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。

二、服务态度

1． 礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

2． 真诚——以真诚的态度接待业主。

3． 友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。

4． 热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。

5． 耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6．平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。

三、仪容仪表

1． 员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。

2． 任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。

3． 皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。

4． 应每曰修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。

5． 面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲（不长于指头2毫米）。

6． 保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

7． 不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响公司形象的行为。

四、行为举止

1． 举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。

2． 遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。

3． 站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。

4． 坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。

5． 注意走路姿势：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背；在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）

6． 进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；进入后，不得随意翻动室内物品；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。

7． 进出办公室，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访人员先行。

8． 乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。

9． 在各种场合，见到同事或业主都要面带微笑，主动问好。

五、电话接听

1． 所有来电，务必在三响之内接答。

2． 拿起话筒先说“您好，***监控室！”，语气平和。

3． 通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。

4． 认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。

5． 通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒。

6． 上班时间一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话）

保安人员工作细则

一、仪表着装

1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

3、上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响正常上岗着装。

4、保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

二、上岗姿态

1、在岗时须精神饱满，精力集中。

2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

4、在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

三、文明礼貌执勤

1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

3、禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

4、回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

四、门卫岗

1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

2、劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

3、根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。

4、负责登记电视监控情况。

5、负责小区内邮件的收发登记管理。

6、门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

五、巡逻岗

1、巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

2、巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

一、目的全方位巡查管理区域，保证小区的安全，维持良好的工作和生活秩序。

二、适用范围

各管理处保安巡逻。

三、准备工作

按《保安员仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

四、工作时间安排

1.值班岗保安实行24小时值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次轮换一次：即每月10日，20日，30日为倒班日。

3.小区巡逻：

(1)巡逻周期：20分钟1次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍。

(2)巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。

五、巡逻检查内容

检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各班长和主管负责。

1.交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。

2.每小时巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。

3.主管巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。

4.巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

5.本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告主管或管理处处理。

保安员门岗服务

一、在指定位置、指定方向立岗，严禁脱岗。

二、立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。

三、物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。

四、物业管理区域的大门5:00～24:00实行开启服务；00:00～次日5:00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应及时提供开门、关门服务。

五、不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。

六、雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

七、对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。

八、阻止4吨及4吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬家车辆除外）。

九、交接岗时按规范操作。

十、在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。

十一、上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。

十二、大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。

十三、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装潢人员讲解清楚。

十四、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。

十五、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。

十六、每日配合监控室人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。

十七、各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写《保安工作班检表》。（见附）

十八、日检

1.管理处保安主管根据保安工作检验标准和各班班长填写的《班检表》的情况对保安队所有工作及保安员进行检查，填写《员工考核表》。

2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。

十九、周检、月检

管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。

保安员职业道德规范

一、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。

二、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主（住户）的信任。

三、不计个人得失，乐于奉献。

四、文明执勤，礼貌待人。

五、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

六、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。保安服务纪律

一、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。

二、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

三、保安人员必须严格遵守16个不准：

1.不准酒后值勤和在上班时饮酒。

2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。

3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。

4.不准在夜间值勤时打瞌睡。

5.不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。

6.不准在上岗时不能玩手机游戏

7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。

8.不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。

9.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

10.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

11.不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。

12.不准带亲友到岗位上“陪岗”。

13.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。

14.不准打人、骂人及违反“七不”规定。

15.不准知情不报或包庇坏人。

16.不准当班员工下班后进入工作场所。

以上方案只用于鸿福物业公司，外仿无效。

雅居苑小区物业管理处2012、3、20