关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案(20090426)（精选五篇）

第一篇：关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案(20090426)

关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案

（市房产局 2009年1月）

为切实加强我市住宅区物业管理工作，重新构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理工作体制和机制，优化居住环境，巩固文明城市创建成果，夯实和谐南京建设基础，现根据我市城市管理、物业管理工作实际，制定本试点方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高全市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐南京建设。

二、组织领导

市政府成立南京市进一步加强住宅区物业管理试点工作领导小组，负责指导各区住宅区物业管理试点工作。陆冰副市长任组长，市房产局陆春林局长任副组长，市建委、市财政局、市规划局、市市政公用局、市市容局、市物价局等相关部门分别派员参加。领导小组下设办公室，负责试点工作的具体组织协调工作，办公室设在市房产局，郭宏定同志任办公室主任。

各试点区、街道办事处应成立相应的组织机构，切实组织开展好试点工作。为便于机构运转，各试点街道办事处设立物业管理办公室，由负责城建、城管的分管主任具体负责，并分别设立物业管理矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心（以下简称“两站一中心”），负责组织开展各项具体试点工作，并经办物业管理相关业务。

三、工作要求

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立市、区、街道领导下的强化物业管理体制试点网络，根据各自职责，共同做好物业管理体制创新工作。

1、市房产部门具体负责全市物业管理行业的监督、管理、考核工作，研究制定物业管理政策和行业服务标准，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，协助城市管理委员会制定创优达标考核办法，组织实施对各区、各部门推进物业管理工作情况的目标责任考核。

2、各区政府负责辖区内住宅区物业管理工作的领导和组织工作，落实住宅区物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定本区住宅区物业管理相关政策措施。各区房产部门具体负责辖区物业管理行业的监督管理、物业管理工作的业务指导和培训、前期物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、物业管理工作绩效考核。

3、各街道办事处负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，要设立相关机构，明确分管领导，并根据辖区规模和工作量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：

（1）负责所辖住宅区物业管理单位日常工作的指导和监督，依法查处物业管理违法行为，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分。

（2）牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作内容之一，融入社区综合管理。

（4）街道办事处设立物业管理矛盾投诉调解站，应配备面积不少于10平方米的专有固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理中的各类矛盾，将矛盾纠纷及时化解在基层，解决在萌芽状态。物业管理矛盾投诉调解站的日常工作经费由市、区政府统一安排。

（5）街道办事处设立物业应急维修服务站，应根据各街道实际，在辖区内选择1-2个信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内的无物业管理住宅区房屋本体排险和下水管道堵塞不畅及水电故障等突发情况的提供24小时的有偿应急维修。

（6）街道办事处设立街道物业服务中心，应为保本微利企业，主要为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的物业基本服务。物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、下水道疏通、化粪池清理等。

4、市建设、公安、市容、规划、劳动、环保、民政、市政公用、工商、财政、税务、物价、建工、园林、技术监督等各相关部门应按照各自职责分工，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。住宅区物业管理牵涉到千家万户的切身利益，是维护社会稳定的基本要素，要处理好住宅区各类组织和各项工作的关系，在继承、整合的基础上积极创新，充分利用和发挥基层党组织、综合治理、治安联防、城建、环境、信访、民政等基层队伍力量，拓宽住宅区物业管理范围，形成齐抓共管的工作合力。

（二）因地制宜，实行分类管理

各试点区要对在建和已建成住宅区进行一次全面调查摸底，根据本地区实际情况，因地制宜，分类管理，尽快制定推行物业管理的具体实施方案。

1、对已实施市场化物业服务的住宅区

街道办事处要明确职责，协助行业主管部门，承接、参与各项行业管理事务，强化对物业服务企业的监管措施，依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约服务情况实施监督并予以规范；加强对业主大会、业主委员会的指导，帮助规范自治活动，监管自治行为，对业主委员会成立的过程、业主大会续聘选聘物业服务企业的过程加以规范和指导；对业主大会难以召开、业主委员会难以成立的住宅区，可以建立由产权单位、业主代表、社区居委会和派出所组成的住宅区管理委员会来行使业主大会或业主委员会的职能。

2、对不具备市场化运作的老旧住宅区

由街道物业服务中心负责提供有偿服务，满足住宅区的基本要求。通过环境治理、出新改造、资源整合，逐步向市场化过渡，实行住宅区业主大会（住宅区管理委员会）与服务单位之间的合同制管理。

3、对经济适用房住宅区和单位自管房住宅区

经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。街道办事处可按规定配套建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。各试点街道要督促自管房住宅区管理单位切实担负起物业管理责任，定期开展检查考评，及时向管理单位通报情况。

四、保障措施

（一）根据强化物业管理试点工作要求，结合全市整治出新工程，有计划对试点街道内无物业管理的老旧小区开展整治出新工作，改善居住环境，完善基础设施设备，为实施物业管理奠定良好的基础。

（二）实行收费管理是老旧小区进行长效管理的前提，各试点单位要加大宣传力度，通过多种形式宣传物业管理法规，引导业主树立“花钱买服务”的消费理念，协助物业公司收取服务费，提高物业管理费收缴率，同时研究通过司法等多种途径破解部分业主长期不交物业费的难题，形成良好的物业管理氛围。

（三）为补贴旧住宅区由于收费标准低造成的管理经费不足，对考核达标的出新小区，市政府在专项整治经费中预留约10万元补贴管理单位；对其他老旧住宅区，将根据年度考核情况给予适当补贴。

五、考核管理

市政府制定考核办法，对试点区政府和相关部门进行年度考核，严格奖惩兑现，具体考核办法另行制定。

六、总体安排

2009年上半年，组织开展政策研究和试点工作，下半年在试点工作经验的基础上进行全市推广。具体步骤如下：

（一）成立机构（2009年4月初）

市、区分别成立试点工作领导小组，确保人员到位，并在全市选定10个街道作为试点责任单位（名单附后）。

（二）宣传发动（2009年4月1日至4月15日）

1、按照有关要求，在各试点街道设立“两站一中心”。

2、组织媒体进行宣传报道，积极营造开展物业体制创新试点工作的良好氛围。

3、相关试点单位在辖区内通过各种形式进行宣传。

（三）组织培训（4月1日至4月30日）

市房产局牵头组织各试点单位，开展相关业务培训，主要培训内容如下：

1、街道办事处“两站一中心”设立及岗位职责、规章制度、工作程序及要求。

2、业主大会和业主委员会、物业维修资金续筹与使用、物业招投标、物业服务企业资质及相关的法律法规等物业管理行政管理职能。

3、联席会议制度的设立及要求。

（四）试点运行（4月16日至5月31日）

各试点单位根据本《方案》要求，组织推开试点工作，市房产局对试点单位及时进行指导，对试点工作中出现的问题及时汇总并认真研究。

（五）工作总结（6月1日至6月30日）

对全市进一步加强住宅区物业管理试点工作进行考核验收，并在总结经验基础上，进一步完善相关政策，为正式推开物业管理体制创新管理工作提供依据。

附件：

试点街道名单

玄武区锁金村街道

秦淮区秦虹街道

秦淮区夫子庙街道

秦淮区中华门街道

秦淮区红花街道

秦淮区双塘街道

建邺区南湖街道

鼓楼区江东街道

鼓楼区中央门街道

雨花台区铁心桥街道

第二篇：武陟县住宅区物业管理工作自查报告

武陟县住宅区物业管理工作自查报告

为了进一步规范县域住宅区物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动县域住宅区物业服务管理工作健康有序发展，根据武陟县人们政府转发《焦作市城市精细化管理领导小组关于对全市城市精细化管理工作进行检查考核的通知》文件要求，结合我县住宅区物业服务管理工作实际，严格对照《河南省城市精细化管理考核项目及评分标准》“住宅小区管理”考核内容及标准，对近年来我县住宅区物业管理工作情况认真开展了自查，现将自查情况汇报如下：

一、基本概况

全县共开发住宅小区**个，建筑总面积达***万平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区**个，管理面积达**万平方米；实行自治物业管理小区**个，管理面积达***万平方米。全县共有物业资质的管理公司**个，从事物业管理人员***人，持证上岗的**人。

二、物业管理基础工作

严格规划要求，审批物业用房，我中心在办理《商品房预售许可证》前，明确规定凡新建住宅小区，明确规定必须建设住宅配套设施，对未留臵，申报物业用房的住宅小区，以及未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理预售许可证。截止目前，房地产开发企业在我中心申报物业用房**，1

审批物业用房面积***，并纳入物业管理用房档案。通过公开招投标方式选聘物业服务企业的**，并纳入前提物业管理招投标档案。起草了《武陟县住宅专项维修资金管理办法》并上报县政府。物业科工作人员深入各物业服务企业及各住宅小区，通过查看工作台账，征询业主意见等，根据各小区特点，认真指导物业企业完善工作流程，建立健全物业服务工作流程，建立24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。年前组织有关物业服务企业参加了全市物业管理交流会议，参观了市里的优秀示范小区。

三、房屋管理与维修养护

一是示意图规范，各类标示清晰。我县住宅小区主出入口均设有小区平面示意图，示意图规范清晰，真实可靠。主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。

二是严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。

三是室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。

四是严格指导各物业服务企业落实《焦作市装饰装修管理规定》，因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。

四、共同设施设备管理

一是共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。

二是室外公共管线统一管理。无私拉乱扯现象。

三是保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。

四是小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。

五是供水、供电运行正常，二次供水有严格保障措施，电梯运行有保障，制定有事故应急处理方案。

五、保安、消防、车辆管理

一是保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。

二是各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。

三是车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位臵停放，管理有序。

六、环境卫生及绿化管理

一是物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生

保洁工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁制和重点部位随时保洁制，坚持每日一检查、每月一评比。垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备。做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。

二是小区绿地布局合理，花草与建筑小品配臵得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

七、存在主要问题及下步打算

存在的主要问题：一是建立住宅专项维修资金归集、使用制度，新建住宅小区维修资金缴纳率还不足，专门维修资金管理机构还未设立。《武陟县住宅专项维修资金管理办法》已经起草上报县政府，待政府部门审定通过后，我中心将严格参照执行；二是对物业服务企业的监管力度还有待提高。

下步打算：一是进一步完善《武陟县住宅专项维修资金管理办法》,尽快研究设立专门的维修管理机构。二是针对新设立的物业服务企业加强业务指导，完善物业企业服务制度，提高服务质量，使广大业主认同物有所值的优质物业服务。

武陟县房产管理中心

2012年2月27日

第三篇：常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)

常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)

为贯彻落实市委、市政府《关于进一步加强城市管理的工作意见》(常发〔** }}号)、《常熟市住宅区物业管理实施办法》(常政发规字〔2011 j 2号)和《关于进一步推进我市住宅小区物业管理工作的实施意见》(常政发〔20117 29号)文件，充分发挥物业管理在和谐社会、和谐小区建设中的作用，创新物业管理考核办法，明确考核工作标准，建立住宅区物业管理长效管理机制，特制定本考核办法。

一、考核对象本市范围内的所有住宅区。实地考察每年考核2次，分别于6月和12月实施;满意度调查每年进行1次，于12月实施;业主委员会考核每年考核2次，分别于6月和}2月实施。

六、考核程序住宅区物业服务中心(管理处)(以下统称为管理处)分别于考核月的上旬对住宅区管理情况进行自检自评，并在考核当月巧日前将自检自评情况报管理区。管理区召集考核小组于考核月下旬对各住宅区物业管理工作情况和业主委员会运作情况进行实地考察。

七、考核方法

1.考核实行量化打分制，住宅区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。

2.住宅区物业管理工作情况包括实地考察和满意度测评两方面。其中:实地考察占94}/v(业主委员会、考核小组考核得分各占一半;未成立业主委员会的，全部由考核小组考核)，满意度测评占1 }0}a。实地考察最终考核得分为各次考核得分的简单算术平均数。满意度测评得分为调查户数满意度的简单算术平均数。

3.住宅区满意度测评的户数按入住业主户数的不低于340/0比例确定，其中交费业主所占比例不得少于8 } o}} a 4.考核设“良好，、“合格，、“基本合格，、“不合格，四个等次。综合评分在85分(含)以上的为“良好，’;综合评分在7084分的为“合格，’;综合评分在6} }-g9分的为“基本合格，’;综合评分在6}分以下的为“不合格”。

5。考核资料由各管理区存档，资料汇总后于年底前将结果上报所属政府和市房产管理处。

八、考核结果的运用住宅区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、住宅区物业管理创优达标、相关经费贴补奖励的重要参考依据。

1.综合考核为“良好”的住宅区可参与常熟市级优秀住宅区的评比。

2.凡考核为“良好”的业主委员会可参与优秀业主委员会的评比，对评为市优秀业主委员会的奖励}.2万元。

第四篇：关于进一步加强物业管理工作的

关于进一步加强物业管理工作的

若干意见

（征求意见稿）

各市、县政府，省级国家机关各部门，各人民团体：

为规范我省物业管理工作，理顺物业管理体制，提高物业管理服务水平，营造良好的居住环境，改善人民群众生活质量，维护社会和谐稳定，现结合我省实际，提出以下意见：

一、理顺物业管理体制，明确各部门职责

1.建立由房屋行政主管部门牵头，相关部门参与，区（县）政府负责，街道办、乡镇人民政府负责日常监督协调的管理体制。

2.街道办、乡镇人民政府职责

街道办、乡镇人民政府负责对业主大会、业主委员会和物业企业进行指导和监督。建立完善街道、社区指导业主委员会建设管理工作体制，确定机构和人员负责此项工作；制定业主委员会选举办法并组织选举；将社区居民委员会对业主委员会指导监督工作纳入社区治理的总体安排；负责相应区域物业管理的日常监督和纠纷协调工作。

3.各级建设、房管、规划、民政、公安、质监、物价、城管、工商等部门职责

建设行政主管部门：负责物业管理区域内工程竣工备案、工程质量、建筑装饰装修监管，协调处理建设单位工程质量的遗留问题。受理业主因房屋质量、设施配套不全等问题的投诉。

房屋管理行政主管部门：负责对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为进行查处。对住宅专项维修资金的使用进行监管，监督物业服务企业执行《陕西省物业服务标准》，建立健全物业服务企业信用记录，对严重违法失信企业列入‘黑名单’，直至清出市场。

规划行政主管部门：负责物业管理区域内的物业管理用房规划，按规定标准规划停车位,按照规划方案监督小区配套设施建设,查处物业管理区域内违章搭建等问题，及时调处由此产生的投诉纠纷。

民政主管部门：负责指导社区居民委员会依法开展指导和监督业主委员会、业主大会开展工作，建立健全指导和监督工作机制。

公安、消防行政主管部门：强化治安管理，对物业管理区域内违反治安管理的行为及时处理。负责物业管理区域内的日常消防安全监督检查，开展消防宣传教育，依法对物业管理区域内违反消防规定的行为进行查处。

质量技术监督主管部门：负责特种设备（含电梯、锅炉、压力容器、立体车库等）的安全监察，对特种设备的使用单位、维保单位进行监督，对未经检验或报废的特种设备进行查封，对特种设备使用单位和维保单位的违法违规行为进行进行查处。物价主管部门：负责制定保障性住房、房改房和普通商品房住宅小区（单套建筑面积144㎡以下、容积率1.0以上）物业服务费、电梯费及其物业管理区域内交通工具停放服务费的政府指导价格；其他住宅小区独立的物业管理区域物业服务费、电梯费及物业管理区域内交通工具停放服务费实行业主与物业服务企业协商的市场调节价。设施设备共用的住宅小区，应执行同质同价。依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查，负责对乱收费、乱摊派的查处。受理物业服务中因收费问题产生的投诉与纠纷。

城管执法部门：负责对物业管理区域内噪音污染和餐饮油烟扰民的查处,调处由此而产生的投诉与纠纷。

工商行政管理部门：对物业管理区域内无照经营行为进行治理。

纪检监察部门：对有关职能部门处理投诉不力的行为进行查处。

4.供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营单位职责

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营单位应严格按照国务院《物业管理条例》要求，向最终用户收费，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。物业管理区域内计量器具外的维修费用由各专营单位承担，计量器具内由业主承担。同时，各专营单位要各自受理业主投诉。物业服务企业应予以配合且不得收取费用。对没有实现向最终用户收费的供水、供热、供电等专营单位，要制定实施计划，用1-2年的时间，逐步接管小区相关管线和设施，实现向最终用户收费。

专营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应签订委托服务合同，按规定支付手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

自备供热小区供热由物业服务企业负责，供热价格必须遵循公布成本、公平负担、公开透明的原则制定，并向业主公示后执行，不得单方面涨价或停止供热。

物业服务企业应对物业区域内有线电视、电信业务经营者等供应企业引入竞争机制，提供平等的接入和使用条件，不得设置障碍，阻碍公用企业向用户提供服务；不得收取进场费、协调费、管理费等不合理费用。

二、强化对业主委员会的监管，规范业主委员会行为 5.业主委员会的产生。筹备首次业主大会的资料由建设单位或5%以上的业主联名报送，街道办、乡镇人民政府应在收到书面告知30日内组织成立业主大会筹备组、召开业主大会。业主委员会每三年换届一次。对未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会职责。

推进社区“两委”成员与业主委员会成员“双向进入、交叉任职”。积极推荐符合条件的业主“两委”成员、居民小组长、网格长（员）、楼门栋长等，参选业主委员会委员，提倡符合条件的社区党组织书记、副书记和居民委员会主任等通过法定程序兼任业主委员会主任，提倡业主委员会委员中的党员担任社区区域化党组织成员，提倡优秀的业主委员会主任通过法定程序担任社区居民委员会委员、居民小组长。选取优秀的业主委员会成员担任网格长（员）、楼门栋长。

6.业主委员会职责。业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会和全体业主负责，履行法定职责。业主大会、业主委员会应在街道办、乡镇人民政府和社区监督指导下开展工作，会议内容和开展的工作应在物业管理区域内进行公示，并及时向街道办、乡镇人民政府报告。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定，街道办、乡镇人民政府有权责令限期改正或者撤销其决议。

建立健全街道、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动服务机制，理顺工作关系，社区居民委员会指导和监督社区内社会组织、业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作，维护社区居民的合法权益。业主委员会应当主动接受社区居民委员会的指导和监督，积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作。

三、规范物业管理行为，加强物业企业的监管 7.物业服务企业选聘与退出。建设单位应在商品房交付三十日前，在区（县）房管部门、街道办、乡镇人民政府的监督下通过招投标方式选择物业服务企业，任何单位和个人不得指定物业服务企业。物业服务企业要参与项目竣工验收，对不符合物业管理条件的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。市（区、县）政府要加强对建设工程综合验收工作，对遗留问题，由建设单位负责整改，拒不整改的，房管部门可使用物业保修金进行整改。

业主“双过半”（占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）要求更换物业企业，由业主委员会在街道办、乡镇人民政府的监督下，组织招标选聘新的物业服务企业。业主委员会尚未成立的，由街道办、乡镇人民政府组织招标选聘新的物业服务企业。

8.物业服务企业责任。物业服务企业应按照物业服务相关法律法规及物业服务合同和《陕西省物业服务标准》履行职责。按要求公示物业服务合同、服务标准、收费项目及收费标准，特约服务项目应实行明码标价。对业主装修时物业服务企业可收取物业装饰押金、垃圾清运费，不得再以任何名称收取其他费用。物业区域内的公共用水、用电等费用由物业企业承担。物业企业应自觉接受业主和相关部门监督。

物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的广告、停车等收益应归全体业主所有，物业服务企业可以按照经营合同约定提取30％收益作为经营管理费用，剩余部分全部按房屋面积分配归入业主专项维修资金使用管理。

物业服务企业对物业管理区域内违反涉及治安、消防、工商、规划、房管、城管、质监、环保等部门法律法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对突发事故应根据应急预案立即采取有效措施，迅速开展先期处置，并按规定及时报告。

物业服务企业应对物业管理区域内公共区域存在的安全隐患随时排查，并及时设立警示牌告知业主，提出维修方案，由业主委员会或街道办、乡镇人民政府审定后实施。

物业服务企业按照物业服务合同的约定，对委托管理范围内的消防设施、消防器材进行维护管理，开展消防宣传教育和巡查，及时消除火灾隐患。

9.业主责任。业主应履行物业服务合同、遵守管理规约。业主收房后未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始物业费按收费标准的70%交纳;入住后（含装修期），因故连续超过六个月不使用的，经物业服务企业确认后，从第七个月开始其物业费按收费标准的70%交纳。对业主连续拖欠物业费超过12个月，并经人民法院依法判决或仲裁机构依法裁决的，列入违法失信‘黑名单’，对其实施联合惩戒。

10.电梯安全管理。物业服务企业作为电梯使用单位，要按照法律法规和技术规范的要求，建立健全以岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，加大电梯安全运行所必需的安全投入，在电梯轿厢内及楼层加装监控设备，配备满足电梯安全管理需要的电梯安全管理人员，并委托有维修许可资质的单位进行日常维修保养。对电梯出现的故障或发现的隐患问题应及时报告电梯维保部门。

物业服务企业应严格按照电梯收费标准实行收费。收取的电梯费用主要用于检测、维保、能耗的支出。电梯的更换或改造可使用专项维修资金。

11.车位、车库管理。房地产开发企业在取得《预售许可证》时应同期公布小区规划车位总量、销售价格区间及车位租赁价格等信息。产权清晰的车位、车库可以出售、附赠、出租；占用业主共有的道路或者其它场地的车位、车库，属全体业主所有，只能出租，租赁合同期限不得超过1年。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

物业管理区域内划定车位，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

四、加强住宅专项维修资金的监管，维护业主合法权益 12.住宅专项维修资金使用监督。业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意使用住宅专项维修资金，根据各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定执行：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修和更新、改造的，由物业管理区域内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼本体共用部位、公用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

要推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作。在使用专项维修资金进行的维修、改造和更新时，任何单位和个人不得指定单位进行审价、施工、监理。

13.紧急情况下住宅专项维修资金的使用。对电梯更换或改造；消防设施故障；屋面、外墙渗漏、排水设施损坏；房屋内共用排水管道爆裂；楼体外立面存在脱落危险等其它危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，业主委员会或物业服务企业直接向所在地房屋行政主管部门提出申请使用住宅专项维修资金。有业主委员会的，由业主委员会和物业服务企业组织代修；没有业主委员会的，由所在地房屋行政主管部门和物业服务企业组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支，并公示告知全体业主。未缴纳住宅专项维修资金，由利益相关业主共同承担维修费用。

14.做好老旧住宅小区和公有住房维修改造工作。区（县）政府要对老旧住宅区实施组团式管理，推行物业管理社会化，可使用住宅专项维修资金对长期失修失养、配套设施不全的老旧住宅小区进行更新改造。已售公有住房的维修改造，可申请使用公有住房出售资金或公有住房维修资金进行维修改造。

五、鼓励物业企业转型升级，推动物业行业持续健康发展 15.鼓励物业服务行业向现代服务业转型。出台相关政策鼓励物业服务企业从事针对老年人的居家养老服务、居家置业的房屋租售类服务等，开展多种经营，实现多元化发展，满足业主需求。

16.减免从业人员相关培训费用。相关职能部门要对物业服务企业员工参加的政策法规、特种设备、消防、保安等专业技能培训费用给予减免。

六、夯实各方责任，共同推进物业管理工作健康发展 17.落实主体责任。各市、县人民政府对本行政区域内的物业管理工作负总责。各级房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。公安、质量技术监督、物价、城管执法、工商、纪检监察等部门要协同做好本部门、本系统内物业管理相关工作的监督管理，建立多部门联动机制，形成工作合力，做到监管无死角。

18.建立三级纠纷调处机制。区(县)人民政府应设立由有关部门、法律专家、行业专家组成的解决物业管理纠纷的调处委员会，作为日常物业纠纷的调解机构。对物业管理区域内出现的矛盾纠纷，首次由社区居民委员会负责调处；经调处未果的，由街道办、乡镇人民政府调处。仍未能解决的，由纠纷调处委员会协调解决。

19.健全考核机制。将物业管理工作纳入经济社会发展综合评价体系和领导干部政绩考核体系，推动各部门、各级政府履职尽责。建立物业管理工作问责制度，加强效能考核应用，将考核结果作为党政领导班子和领导干部综合考核评价的重要参考。

20.营造舆论环境。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理工作，营造人人关心、支持物业管理工作，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。

第五篇：南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见

市政府关于印发《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》的通知

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

现将《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

二○○九年十一月二十六日

南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见

加强住宅区物业管理是当前加强城市综合管理、建设和谐社会的重要内容，为破除当前物业管理与社区管理相分离、以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理的旧体制，重新构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理新体制，进一步巩固文明城市创建成效，夯实和谐南京建设基础，现根据我市住宅区物业管理体制创新工作试点情况，提出如下意见。

一、指导思想及原则

加强住宅区物业管理的指导思想是：以科学发展观为指导，以体制创新为核心，建立“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，强化住宅区物业管理，促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，逐步实现住宅区物业管理的高效率和全覆盖，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，不断推动社区稳定和谐与社会文明进步。

加强住宅区物业管理，应遵循以下原则：

（一）统一领导、综合协调的原则

住宅区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。各区政府、街道办事处要将住宅区物业管理工作纳入辖区城市管理工作范畴统筹考虑，综合协调解决住宅区物业管理中遇到的各类问题。

（二）分级负责、属地管理的原则

住宅区物业管理工作的重心在街道和社区，各区政府和各街道办事处必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将各类住宅区的物业管理工作职责落到实处。

（三）权责统一、保障到位的原则

市区各行政主管部门要按照权责相统一的原则，科学划分住宅区物业管理的职责和义务，尽可能下放相关管理职权，积极为区、街综合管理协调创造条件，为区、街做好住宅区物业管理工作提供保障。

二、管理机构及职责分工

（一）市政府建立综合协调机制，由市住宅区物业管理工作领导小组负责制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好住宅区的物业管理工作，并将其纳入全市城管大平台进行统一检查和考核。

（二）市房产部门负责全市物业服务行业的指导和监督，研究制定物业管理法规和行业服务标准，监管物业管理企业资质和住宅专项维修资金，并协助市城市管理委员会制定住宅区物业管理考核办法，参与对各区、各部门物业管理相关工作情况的目标责任考核。

（三）各区政府负责辖区内住宅区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责，并根据工作实际，制定本区物业管理相关政策措施。区物业管理行政主管部门具体负责辖区物业服务行业的指导监督、物业管理工作的业务指导和人员培训、物业管理工作绩效考核等相关工作。

（四）街道、社区作为住宅区物业管理工作的实施主体，主要负责将住宅区物业管理工作纳入社区居委会工作的重要内容，融入社区综合管理；建立投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉；参与辖区物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分，续筹与审核物业维修资金使用情况，检查考评物业服务质量，监管物业管理项目交接等工作；牵头组织业主大会召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作，并对暂不具备市场化条件的住宅区提供基本的有偿物业服务。

（五）市物价局负责完善住宅区物业服务收费办法和标准，查处违法违规收费行为；市民政局负责加强对社区居委会的指导监督，充实基层物业管理机构和工作职能；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策，纳入财政预算；市工商局负责街道物业服务中心登记注册工作；市地税局负责落实对街道物业服务中心相关税收政策；市司法局负责物业矛盾调解工作制度的落实和业务指导；市劳动社会保障局负责落实街道物业服务中心的就业扶持政策；市市容局负责住宅区垃圾转运和处理，查处和治理住宅区内的占道经营、违法搭建等影响市容的违法行为。市委宣传部，市建委、规划局、市政公用局、公安局、园林局等相关部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好住宅区物业管理的相关工作。

三、工作机制

物业管理既是城市管理的重要内容，也是社会管理的重要组成部分，必须在目前“两级政府、三级管理”的工作体制下，进一步加强和完善街道办事处建设，将住宅区物业管理工作纳入街道办事处工作范畴，明确街道分管领导和责任科室，并根据辖区规模和工作量，落实相应的管理人员和工作经费。

（一）各区政府应根据全市物业管理发展规划和相关法规，制定本辖区物业管理行业发展计划和扶持措施；建立物业管理工作联席会议和综合协调制度、监督管理和矛盾调解制度、老旧住宅区财政补贴制度等长效工作机制，进一步提高相关管理服务水平，逐步实现住宅区管理高效率和全覆盖。

（二）街道办事处应设立由分管主任牵头的物业管理办公室，并分别设立“两站一中心”：

1、设立街道物业管理矛盾投诉调解站。主要是在市物业管理行政主管部门审定后，聘用专职人员，受理物业管理方面的投诉。物业管理矛盾投诉调解站的日常工作经费由市、区两级政府统一安排；相关工作纳入街道大调解工作序列，接受市、区司法、房产部门业务指导。

2、设立街道物业应急维修服务站。主要是根据各街道实际，在辖区内选择若干信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内无物业管理住宅区的房屋排险、下水管道堵塞、水电故障等突发情况，提供有偿应急维修。

3、设立街道物业服务中心。该中心为保本微利的服务企业，主要是向暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的基本服务。符合条件的，可享受相应的财税、就业扶持政策。

“两站一中心”具体组织实施办法由市住宅区物业管理工作领导小组另行研究制定。

（三）因地制宜，实行分类管理。区政府和街道办事处必须对辖区内住宅区进行全面调查摸底，并根据实际情况，因地制宜地实行分类管理：

1、已实施市场化物业服务的住宅区，应强化对物业服务企业的监管措施，指导业主大会和业主委员会规范运作。

2、通过整治出新、具备市场化物业管理条件的旧住宅区，应按照相关程序选聘物业服务企业，实行专业化的物业管理。

3、自管房住宅区，相应管理单位要切实担负起物业管理责任，并接受街道办事处对住宅区的日常监督指导，不断提高管理服务水平。

4、原产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的旧住宅区，统一由街道物业服务中心提供基本物业管理服务，逐步向市场化过渡。

5、实施业主自行管理的住宅区，业主可向街道“两站一中心”申请物业管理矛盾投诉调解和应急维修服务。

6、经济适用住房作为政府保障性住房，原则上统一由街道物业服务中心提供物业管理。按规定配套建设的商业用房经营收益，可用于补贴经济适用住房小区物业服务的亏损。

（四）建立联席会议制度，协调化解各类矛盾纠纷。区、街道办事处、社区居委会应分别建立由相关部门和单位参加的三级联席会议制度，进一步加强住宅区物业管理联动协调机制，解决本区域住宅小区物业管理中存在的问题和矛盾，真正实现齐抓共管和综合治理。

四、保障措施

（一）为顺利开展住宅区物业管理工作，各相关职能部门应及时调整、下放行政职能，形成权责相统一的工作机制。

（二）市区房产管理部门应结合住宅区物业管理体制创新工作，继续推进全市旧住宅小区的整治出新工程，将符合条件的老旧小区分批列入全市小区整治出新工作计划，逐步改善居住环境，完善基础设施，为实施物业管理全覆盖创造条件。

（三）为解决部分老旧小区和经济适用房小区物业费收缴标准较低、困难人群较多等问题，市、区、街三级应根据管理效能考核情况，分别给予适当的财政补贴。市级财政自2010年起，分三年对考核达标的小区给予补贴，区、街两级也应按规定按时足额补贴，具体办法另行研究制定。

（四）各区、各街道应通过多种形式，加大物业管理法规的宣传力度，引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，协助服务企业收取物业服务费，破解长期欠缴问题，形成良好的物业管理氛围。

（五）完善考核机制，建立“市、区、街”三级住宅区物业管理考核网络。市政府将住宅区物业管理工作纳入全市城市综合管理目标，对区政府进行考核。区政府定期对辖区内街道办事处、社区居委会住宅区物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核。街道办事处、社区居委会负责对辖区内住宅区物业服务企业和其他管理单位进行日常检查考核。

本意见自发布之日起施行。江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县政府可参照本意见制定相应管理办法。