小区物业项目规划设计方案

第一篇：小区物业项目规划设计方案

关于某项目物业项目规划设计方案

一、关于物业管理用房的规划设计建议

1、根据《物业管理条例》以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，选址避开与业主生活相冲突、干扰的地方，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，体现公司的人性化管理。

2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚（棚）、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑、室内不足10平米及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业管理用房。

3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，并达到办公生活条件；符合安全、消防、环保、卫生等要求，给排水、供电、通风、供暖、天然气、空调等具备正常使用功能，并独立计费；物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

二、关于小区出入口设计的规划建议

1、秉承小区内人车分流的设计理念，改善地下车场入户电梯处的（比如设计坡道）设计，方便业主大件货物、家具可从地下车场直达。

2、建议地下室车车辆出入口位置充分考虑到出入的安全问题以及车辆转弯半径，安装道闸管理系统的安装位置（杜绝在半坡上设置安装道闸管理系统）。

3、建议在主出入口和次入口车辆、步行出入口处设立门禁刷卡系统，业主刷卡进入小区，实现安全管理。

4、采用对讲系统与密码开锁功能相结合门禁控制设备系统。小区、广场人行步梯以及其他需要控制人员出入的地方要配置独立的门禁系统。各出入口门禁现场控制器均与消防控制中心连锁。当出现火警等情况时实现消防联动，由小区中心统一开启遥控开启前端所控门区。

5、为了能对小区的车辆进行有效的管理，需要在地下车库出入口设置道闸智能化感应IC卡停车管理计费系统。既可以给用户提供极大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道闸地感线圈线路设计为暗装线路，避免后期二次对地面的开凿破坏。智能道闸应具备二级防砸保护有措施。车辆管理系统感应IC卡的感应距离不小于150mm。

三、小区其它规划建议

1、机动车车位建议按不少于1:1的比例设置，建议非机动车停放车位按1:3的比例设置。

2、根据地产开发产品规划，住宅、商业区域及公共区域应充分设计配置自动智能化安防设备的措施，避免留有安防死角。

3、水、电部分，商业和住宅需在设计上系统独立分开，商业和住宅做独立的给排水系统，及相关配套设施。

4、缓坡式草坪在周界增加路沿石阻挡泥土冲刷，小区绿化回填时一定要确保土质质量和种植所需土层厚度，严禁使用建筑垃圾和非种植土壤。

5、在景观设计上，沙尘天气较多地理区域气候条件以及水质因素不利于规划设计水系景观。由于水系的维护成本较高，建议在设计水系景观时，以浅水为主，景观水经沙沉过滤，循环利用以降低后期的维护成本。

7、广场及公共区域地面的雨水排放，均应设计为暗沟排放。

8、公共区域出入口、人行道地面建议采用防滑材质。

9、地下室及水泥硬化未铺装地面，在设计和施工工艺上注意防起沙处理。

10、公共区域、广场按划分功能块设置栅栏或隔离墩。各住宅商业区域及公共区域地上建议采用栅栏或景观绿化进行使用功能隔离，便于后期业主使用管理。

12、公共区域及公共设施的水、电、气、暖等能耗均应设置独立的计量装置。如：照明系统（路灯、草坪灯、夜景照明、车库照明、楼道照明）、电梯系统（按台加装计量）、给排水系统、空调系统、消防系统等按装独立用电计量系统；绿化、办公、水系等加装独立用水计量。

13、路灯系统、车库照明系统（建议设计为间隔网格布线方案）设计时刻分路控制，达到不同时段开启不同回路的路灯，便于能耗控制。

14、考虑小区人行出入口设计门禁系统和视频对讲主机，车行出入口设置全自动道闸管理系统，以降低后期物业管理运行成本的投入。

15、外墙面飘窗、空调板（应满足业主使用）应设置向外一定坡度，防止雨水存留渗漏。空调冷凝水必须集中导流排放至雨水管道或沟内。

16、外墙保温阴阳角、结合处缝隙处理应密封严实。

17、建筑主体与裙楼、地下室结合部位做好结构和防水处理，避免因沉降、渗水问题的发生。

18、地下室出入口（做驼峰处理）和自然通风口设计应充分考虑防汛措施要求。雨污排水沟渠充分考虑排流通畅和防止雨水倒灌问题，雨水沟箅设计时充分考虑沟渠清洗的方便性和是否冲击、承重问题,建议不使用球墨铸铁雨水沟箅改用10mm透孔钢板雨水沟箅。并设计集水坑和强排设备。

19、地下室设备房、电梯井底坑，设计应充分考虑防灌水措施，并设计集水坑和强排设备。

20、设备房天棚、墙面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墙油漆裙高度1.2米。

21、根据特殊设备的管理规定，配电室、电梯机房需要安装排风机和空调，做到通风和降温措施。

22、所有物业负责的高低压变配电室、电梯机房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)监控室、等设备间均需铺装全瓷防静电地砖。

23、电梯门与电梯门前室结合处地面需做好加固处理，进入电梯门处地面做坡度防止地面积水流入电梯井。

24、小区的垃圾中转存放处在设计时，首先在选址上要考虑是否影响业主的正常生活，在车辆运输方面是否通畅便利。

25、垃圾中转存放处墙面要求距地面之上贴光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水沟。墙面、地面均需做防水处理。

26、垃圾中转存放处必须封闭管理，电气、通风、给排水、集水池、污水强排系统等相关设施设备均需配套完善。

27、商业部分一层商铺空调室外机建议统一设计安装在商铺门头上，并做栅栏安全防护。设计空调冷凝水排放管顺墙暗装排放至雨水沟内。

28、广场柱灯、地灯、草坪灯系统、广告、夜景照明系统设计时按分回路控制，达到不同时段开启不同回路的灯，便于节能降耗控制。

29、在保证夜景亮化照明效果时，应考虑到与周围建筑物的灯光色彩的协调性，重点突出，色彩分明，错落有序，构成一幅有韵律节奏、和谐完美的夜景景观效果。

30、在设计安装时考虑到光污染、眩光以及光干扰现象。倡导绿色环保的理念。应遵循智能、低耗节能、防火、防水、方便维修保养，安全亮化的设计理念。

31、在选择夜景照明设备时，一定要注重夜景照明设备的经久耐用性，低消耗、防火、防水、方便维修保养、环保，外形美观等特性。

32、广告、夜景照明系统供电应采用独立供电、计量。

33、在广场（公共活动场所）上考虑到社会和商业活动所需的电源配置（必须暗装独立计量）。

34、广场所有系统线路、管路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排除的安全隐患。

35、安防监控、电子巡更管理系统，在设计上除对人行通道、消防通道、地下车库入口、楼宇入口合理分布点外，特别对一些边角区域监控系统死角等地方设置布点。充分地把人、物、技三防相结合。

36、小区内通道、广场消防通道、、污水强排集水坑上以及设备房出入口、小于设备安全距离要求等均严禁规划机动车停车位。

37、小区内窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化粪池、强弱电检查井等各类设施设备的盖板均不得采用笨重材料（如水泥盖板），建议采用轻质来承载的建筑材料（如钢板），便于后期的紧急抢险和维修保养。

38、小区内各建筑体内的排烟道、人防通风道、消防正压、负压风井内壁必须抹灰平整光滑严实，以减少送排风的阻力系数或跑风和烟道串烟的消防隐患的发生。且做好各个风口的防四害设计处理。

39、智能系统接地，采取联合接地。接地电阻应小于1欧姆。此外，应当采取防雷电和过电压、过电流保护装置和设备，以确保各个技术系统在恶劣条件下正常工作。禁止直接使用建筑接地线和电源接地线作为电源系统防护。

40、根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《消防监督检查规定》和《火灾事故调查规定》电梯与消防控制中心、安防监控中心必须实现5方通话。

41、各类设备房、消防通道、人防工程必须按规定设计配置足够的应急照明，以杜绝安全隐患的发生。

42、所有空调冷凝水必须集中排放至雨水管道或雨水沟内。

43、各个单元门和出入口的雨棚在设计时需考虑到后期的保洁、维修保养问题。

44、二层以上私家花小、不封闭阳台、设备天台等露天建筑体必须做好排水、防水处理。

45、裙楼房顶或离业主住宅较近的地方如设计安装商业空调室外机组，必须与物业公司协调考虑到承重荷载、电源线路的安装部位、排水、防水、减震降噪隔音，以及低频噪音的处理，符合国家相关规定要求。

46、消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m³，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。

47、电梯厅旁的水表房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏；电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15—20MM。

48、电梯间宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。

49、电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。

50、机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否有。

51、关于小区的噪音影响问题，不仅是地下车库，还有自行车车库的噪音，非汽车的车辆入口，以及地下室通排风口的噪音、地上停车场的噪音、电梯噪音、水泵噪音、变压器配电房噪音及空调制冷系统配套用房噪音等等，都应采取人性化的考虑，让所有业主都能有个和谐宁静的居所。

52、照明设备原采用传统功耗较大的照明光源。通过对能耗成本的调研分析，结合物业所管理项目实际情况论证。LED照明改造就是以节能绿色环保，超级节能（比白炽灯等传统光源节能90%以上）：寿命超长：LED灯工作时电流极低，因此使用寿命超长，可达到5-10万小时以上，一次购买，终身使用，大量延长和免去频繁购买灯泡和维修工作，省去了购买灯泡的费用降低成本投入。创造更加绿色安全的工作环境为目标，进一步打造节能高效的公司新形象。

第二篇：小区规划设计方案说明

规划设计方案

1、规划设计目标本小区占地面积95173㎡，项目规划建成本地段较大规模的居住小区，同时填补本地段所缺的大型超市、菜市场等配套公建商业用房，该地段樊华大桥的建成通车到达市区各地的公交系统的完善，该小区的建成，必然会为该地段成为成熟社区奠定更为坚实的基础。在进行小区规划时，我们不但从消费者的角度出发了解市场的发展动态，摸清市场上哪类型的住宅需求量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等问题，同时也从发展商的角度出发，总结开发经验，吸收其他楼盘的成熟经验，力求把小区规划设计做得更好。所以，该小区的规划要达到什么样的目标，必须要做好市场定位。具体目标如下：

1.1、户型的合理化、多样化户型应合理、实用，人性、还要适当超前。1.2、建筑艺术化一方面，本小区定位的目标客户群是中等及以上收入的工薪白领阶层，他们学历大多数在中专以上；另一方面，本小区内以及周围的文化氛围很浓厚，所以在本小区规划时，要求建筑设计本身和整个小区的环境设计均艺术化。1.3质量标准化小区整体以优良水平向购房者提出“三项承诺”：A、房屋渗漏，双倍赔偿；B、面积短缺，缺一赔二；C、质量不好，可退可换。

1.4、配套完善化配套完善是本小区一大卖点，东辰国际学校近在家门口，超市（待交通系统的完善，建议考虑与百盛合作开社区超市）、乓乒球场健身设施等，极大方便小区住户。1.5、建筑环保化现在社会上到处都在讲环保，城市也在创建环保模范城，本小区要迎合消费者和政府的要求，所用建材应环保经济。1.6、学习型社区本小区要树立终身学习的观念，可建立外语角、阅览室、老年大学，使小区居民在学习中交流，在交流中学习互助，友爱互助，共同建设社区文化。这需要物业公司后期的大力引导。

2、规划设计要点 2.1、建筑密度： 30% 2.2、容积率： 2.1 2.3、人口密度：500人/公顷 2.4、绿化要求： 30%以上 2.5、建筑间距： 18m以上 2.6、规划道路： 小区内主要道路应不少于6米，15米以上道路建筑物退缩后应不少于3米。2.7、小区交通出入口方向：北、东、南 2.8、停车场配置及停车要求：每4户住宅配一个机动车位。2.9、小区配套项目要求： 会 所：1000 m2 物业管理处：300 m2 储 蓄 所：100 m2 邮政支局：200 m2 电信营业厅：100 m2

社区超市中心：3000 m2 变 电 房：按用电负荷设置

3、规划构想 3.1、功能分区：分居住、运动、体闲、娱乐、购物、学习等。3.2、环境结构本规划的环境结构是一个有机的整体，特点是以绿地系统为骨架，以小区中心公建群为整体环境中心，配以其他住宅组团绿地，形成层次分明的绿化系统，体现居住区对生态环境为主导的规划构想，保证“环保—健康”这一设计意念的实现。在规划布局上，严格按照“公共空间（中心绿地）—半公共空间（组团绿地）---私有空间（住宅）”的体系设计，形成良好的居住生活空间层次，使区域性休憩活动与近域休憩活动有明显的界限，有利于社区的安全防卫功能，又不失社区的整体性，将商业设施和服务性设施沿街布置，对内对外，可避免了对居住宁静生活的干扰。3.3、规划特点本规划以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的居住用地，营造诗情画意的人居环境，强调前区建设的整体性，包括功能分区、分期开发、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间与市政基础设施、统一规划、形成统一整体。3.3.1、体现与众不同的居住氛围，创造既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。3.3.2、为建设小

区的智能化，具体提出建筑要求：采用水、电、天然气三表出户系统及IC卡收费系统。小区给排水、电管网、通讯、天然气管路全部由地下传送，一次性规划到位。整个小区配置综合布线系统，宽带入户，小区内建立局域网，使物业管理网络化。实现小区保安系统智能化、现代化。园区内配置保安电视监控系统，在主要道路及各出入口处设置电视摄像机自动监控，录像带保留一周，围墙及各角落设双轨或红外线探测装置，由保安中心联网控制，室内配置可视对讲系统，门厅与室内或室内与物管保安中心可实现可视对讲，室内门窗玻璃破碎可自动报警，室内遇突发事件可紧急呼叫，遇火灾，天然气泄漏也可自动报警。3.3.3、强调人

车分流，确保车行与步行系统的利用率，避免交叉干扰。

3.4、道路系统规划 3.4.1、小区入口本项目地块三条公路环绕，考虑到小区的人车分流，且方便居民的出入，可考虑在小区设置三个人行出入口和两个车行出入口与外围路网连通。人行主入口：一期位于地块北面和花园南街连接，距城市主干道临园大道不远，出入比较方便，估计大部分主户将由此入口出入。二期主入口位于西南边，与滨江北路相连。人行次入口：位于本小区东面，与荷花东街相连。停车场入口：西北角和东南角各设一个出入口。3.4.2、道路系统小区道路规划采用一种自由的、具有艺术特色的曲直相结合设计，其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又要考虑方便主户。本小区道路系统分为三级路网：第一级为小区级道路，路面宽为7米，双轨道，第二级为小区次干道，路面宽为4米，第三级为宅间小路，分别进入各住宅，路面宽为2米。3.4.3、步行系统居住区步行系统的大部分与绿化园林系统叠合，平均宽度为2米，分专用步行道和机动车道的人行道共同构成。3.4.4、停车场规划本居住小区定位以中高收入的白领阶层家庭为主，按每5户就配置2个30平方米的车位，本小区的居住总户数按1300户计算，也就是说，我们至少要有520个车位，大约15600平方米的停车场面积，考虑摩托车和自行车，把停车场面积增加到1.7万平方米，就 能满足需求。

3.5、绿化系统规划本小区绿地系统规划紧密结合建筑布局和场地内部、外部的自然环境，充分考虑绵阳市的气候、人文特点，切合地块的自身条件和规划设计要求，又要考虑西南边临江—安昌河的特点，分析现代人居住特点和对环境重视，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，既有宽阔的小区级绿地，又有精细组团绿地和住宅庭院绿化，空中花园和平台花园，从而形成了一个点、线、面相结合的层次分明的、全方位的整体绿化系统，其具体层次划分为：小区级绿化地---组团绿地---住宅庭院绿化---道路绿化。

3.6、公建设施规划为了形成令人有归属感而且适合消费者居住的康居小区，公建配套设施的规划至关重要。本小区规划在沿街一层内布置商业购物设施，结合环境设计将文娱、体育设施与园林绿化地复合设置。3.6.1、丰富的体育康乐设施本小区的规划在注重环境规划的同时，配备了许多体育及康乐设施，游泳池、篮球场等各种运动场地，位于宅旁绿地内的单、双杠等运动设施，为住户提供了锻炼身体和体闲娱乐的好地方，同时为小区举行一些体育比赛，游园活动提供了场地。3.6.2、大型商业购物中心集中设置本小区规划将商业服务设施集在设置于地块沿街楼内，其建筑面积达10000平方米以上，这里准备建成花园南路最大的商业购物中心，据市场调查，这一带还没有大规模高档次的商业购物中心，这与该地段人口较多不相适应。因此，本项目的建成，将为该地段增加必要的商业服务设施，不仅极大的方

便了这里的居民，而且将会有效地促成花园南街成为绵阳又一繁华地带。3.6.3、各种文化教育公建集中于小区本小区规划将社区文化中心（会所）设在小区内，其它的公建也设在小区的公建地带，不仅方便了居民使用，同时又和中心绿地连成一片，使小的中心绿地变得更加广阔，内容变得更加丰富，提升了空间素质，令整个小区的住宅建筑紧紧围绕着这个中心，集中的体现了小区浓厚的文化氛围及团结友爱的精神。3.6.4、日常生活配套于裙楼内集中布置本小区内各种日常生活配套如医院、菜市场、含蓄所等集沿街布置，既极大地方便小区住户，又不影响小区幽静清雅的生活环境。.3.6.5、一些有危险性，不常用的设施疏远布置

3.7、给排水规划设计 3.7.1、给水本小区拟从市政给水管网上引入2根DN150的给水管。在小区内形成环状管网，主管管径为DN150。同时，设计从小区室外环网上引出2根DN100给水管，一根供水至消防水池，一根供水至生活水池；从小区室外环网上引出22根DN50——DN80给水管，供水至各幢建筑。消防水池容量为150立方米，生活水池容量为300立方米。多层建筑及高层建筑下层的生活给水由小区室外给水管网直接提供，高层建筑上层的生活给水经一套给水变频设备加压提供。用水情况如下：多层住宅水量：600立方米/天高层住宅水量：530立方米/天公建用水量：40立方米/天其他未预见用水量：200立方米/天合计：1370立方米/天 3.7.2、消防室外消防用水量：30L/S 室内消防用水量：20L/S 小区内以DN150的管道形成环状管网，每隔120米设置一个室外消火栓，型号为SS100—10。室外消防防水量由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，设计在室内消防管网上设置水泵接合器。3.7.3、排水室内污、废合流，室外雨、污水量约为1164立方米/天。

3.8、电气设计 3.8.1、电源由市城区110KV边电站引1路10KV专线给小区供电，10KV电缆埋地引入小区总变电站。3.8.2、变配电站小区内以设10KV变电站一座，位于高层住宅区地下一层；变配电站内设两台1250KVA变动器和1600KVA变动器一台。高压柜采用真空断路器，变压器采用新式节能干式变压器。系统低压母线分段运行，相互联络，另设400KW柴油发动机组作为备用电源。3.8.3、照明系统照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。

3.8.4、防雷接地本小区按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，按接地电阻R≤1

欧姆。

3.9、弱电系统 3.9.1、电话系统由城市外网光纤引入小区电话机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。3.9.2、有限电视系统弱电中心内设有限电视房，小区配置有限电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。3.9.3、保安系统小区内设联网楼宇对讲系统和IC卡智能管理系统，各建筑物在小区弱电管理中心内联网。

4、项目总平图规划（附图）

5、住宅设计 5.1、户型设计（附图）5.2、户型面积和户型统计

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第三篇：规划设计方案建议-物业(案例)

一、关于物业管理用房的规划设计建议

1、根据《物业管理条例》和《成都市物业管理用房规定》，以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，选址避开与业主生活相冲突、干扰的地方，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，体现公司的人性化管理。

2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚（棚）、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑、室内不足10平米及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业管理用房。

3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，并达到办公生活条件；符合安全、消防、环保、卫生等要求，给排水、供电、通风、供暖、天然气、空调等具备正常使用功能，并独立计费；物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

二、关于园区出入口设计的规划建议

1、本着封闭管理的理念，均建议设计为机动车直接入库，地面以上部分不予预留机动车位，园区只保留消防通道。（根据地产开发产品的定位调整）

2、秉承园区内人车分流的设计理念，改善地下车场入户电梯处的（比如设计坡道）设计，方便业主大件货物、家具可从地下车场直达。

3、建议地下室车车辆出入口位置充分考虑到出入的安全问题以及车辆转弯半径，安装道闸管理系统的安装位置（杜绝在半坡上设置安装道闸管理系统）。

4、建议在主出入口和次入口车辆、步行出入口处设立门禁刷卡系统，业主刷卡进入园区，实现封闭式完全管理。

5、采用对讲系统与密码开锁功能相结合门禁控制设备系统（根据地产开发的产品定位）。园区、广场人行步梯以及其他需要控制人员出入的地方要配置独立的门禁系统。各出入口门禁现场控制器均与消防控制中心连锁。当出现火警等情况时实现消防联动，由园区中心统一开启遥控开启前端所控门区。门禁IC卡与车辆管理系统IC卡共用，实现园区一卡能通。

6、为了能对园区的车辆进行有效的管理，需要在地下车库出入口设置道闸智能化感应IC卡停车管理计费系统。既可以给用户提供极大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道闸地感线圈线路设计为暗装线路，避免后期二次对地面的开凿破坏。智能道闸应具备二级防砸保护有措施。车辆管理系统感应IC卡的感应距离不小于150mm。

三、园区其它规划建议

1、机动车车位建议按不少于1:1的比例设置，建议非机动车停放车位按1:3的比例设置并配备电动车智能充电管理系统。

2、根据地产开发产品规划，住宅、租住区、回迁区、商业区域及公共区域应充分设计配置自动智能化安防设备的措施，避免留有安防死角。

3、水、电部分，商业和住宅需在设计上系统独立分开，商业和住宅做独立的给排水系统。并设计沉淀池、隔油池以及相关配套设施。

4、缓坡式草坪在周界增加路沿石阻挡泥土冲刷，园区绿化回填时一定要确保土质质量和种植所需土层厚度，严禁使用建筑垃圾和非种植土壤。

5、针对地产开发产品地理区域的主要特点是春、秋季大风多、相对气候干燥，应合理设计足够的绿化取水点，以保证后期的浇灌养护。

6、在景观设计上，沙尘天气较多地理区域气候条件以及水质因素不利于规划设计水系景观。由于水系的维护成本较高，建议在设计水系景观时，以浅水为主，景观水经沙沉过滤，循环利用以降低后期的维护成本。

7、水系景观喷泉水池应设置独立排水系统，水系景观喷泉水池内均贴釉面瓷砖便于后期的清理保洁维护。水系景观喷泉水池地面设计排水坡度至排水集水坑。设计排放集水坑不小于1米×1米×0.8米。水系景观喷泉水池水的排放设计为落差自流排放。

8、广场及公共区域地面的雨水排放，均应设计为暗沟排放。

9、公共区域出入口、人行道地面建议采用防滑材质。

10、地下室及水泥硬化未铺装地面，在设计和施工工艺上注意防起沙处理。

11、公共区域、广场按划分功能块设置栅栏或隔离墩。各住宅、租住区、回迁区、商业区域及公共区域地上建议采用栅栏或景观绿化进行使用功能隔离，便于后期业主使用管理。

12、公共区域及公共设施的水、电、气、暖等能耗均应设置独立的计量装置。如：照明系统（路灯、草坪灯、夜景照明、车库照明、楼道照明）、电梯系统（按台加装计量）、给排水系统、空调系统、消防系统等按装独立用电计量系统；绿化、办公、水系等加装独立用水计量。

13、路灯系统、车库照明系统（建议设计为间隔网格布线方案）设计时刻分路控制，达到不同时段开启不同回路的路灯，便于能耗控制。

14、考虑园区人行出入口设计门禁系统和视频对讲主机，车行出入口设置全自动道闸管理系统，以降低后期物业管理运行成本的投入。

15、外墙面飘窗、空调板（应满足业主使用）应设置向外一定坡度，防止雨水存留渗漏。空调冷凝水必须集中导流排放至雨水管道或沟内。

16、外墙保温阴阳角、结合处缝隙处理应密封严实。

17、建筑主体与裙楼、地下室结合部位做好结构和防水处理，避免因沉降、渗水问题的发生。

18、采用轻质隔墙的墙体考虑隔音处理；GRC隔墙板结合处作特殊处理，防止装修后开裂；建议安装门窗的墙体不采用轻质隔墙。

19、地下室出入口（做驼峰处理）和自然通风口设计应充分考虑防汛措施要求。雨污排水沟渠充分考虑排流通畅和防止雨水倒灌问题，雨水沟箅设计时充分考虑沟渠清洗的方便性和是否冲击、承重问题,建议不使用球墨铸铁雨水沟箅改用10mm透孔钢板雨水沟箅。并设计集水坑和强排设备。

20、地下室设备房、电梯井底坑，设计应充分考虑防灌水措施，并设计集水坑和强排设备。

21、设备房天棚、墙面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墙油漆裙高度1.2米。

22、根据特殊设备的管理规定，配电室、电梯机房需要安装排风机和空调，做到通风和降温措施。

23、所有物业负责的高低压变配电室、电梯机房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)监控室、等设备间均需铺装全瓷防静电地砖。

24、高压配电室设置值班间。

25、电梯门与电梯门前室结合处地面需做好加固处理（比如小牛退设计），进入电梯门处地面做坡度防止地面积水流入电梯井。

26、园区的垃圾中转存放处在设计时，首先在选址上要考虑是否影响业主的正常生活，在车辆运输方面是否通畅便利。

27、垃圾中转存放处墙面要求距地面之上贴光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水沟。墙面、地面均需做防水处理。

28、垃圾中转存放处必须封闭管理，电气、通风、给排水、集水池、污水强排系统等相关设施设备均需配套完善。

29、商业部分一层商铺空调室外机建议统一设计安装在商铺门头上，并做栅栏安全防护。设计空调冷凝水排放管顺墙暗装排放至雨水沟内。30、广场柱灯、地灯、草坪灯系统、广告、夜景照明系统设计时按分回路控制，达到不同时段开启不同回路的灯，便于节能降耗控制。

31、在保证夜景亮化照明效果时，应考虑到与周围建筑物的灯光色彩的协调性，重点突出，色彩分明，错落有序，构成一幅有韵律节奏、和谐完美的夜景景观效果。

32、在设计安装时考虑到光污染、眩光以及光干扰现象。倡导绿色环保的理念。应遵循智能、低耗节能、防火、防水、方便维修保养，安全亮化的设计理念。

33、在选择夜景照明设备时，一定要注重夜景照明设备的经久耐用性，低消耗、防火、防水、方便维修保养、环保，外形美观等特性。

34、广告、夜景照明系统供电应采用独立供电、计量。

35、在广场（公共活动场所）上考虑到社会和商业活动所需的电源配置（必须暗装独立计量）。

36、在广场的岗亭设计上除功能的使用外，同时符合广场的整体设计风格。广场岗亭消防电话、电源、空调以及空调排水配备到位。

37、广场所有系统线路、管路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排除的安全隐患。

38、安防监控、电子巡更管理系统，在设计上除对人行通道、消防通道、地下车库入口、楼宇入口合理分布点外，特别对一些边角区域监控系统死角等地方设置布点。充分地把人、物、技三防相结合。

39、园区内通道、广场消防通道、、污水强排集水坑上以及设备房出入口、小于设备安全距离要求等均严禁规划机动车停车位。

40、园区内窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化粪池、强弱电检查井等各类设施设备的盖板均不得采用笨重材料（如水泥盖板），建议采用轻质来承载的建筑材料（如钢板），便于后期的紧急抢险和维修保养。

41、园区内各建筑体内的排烟道、人防通风道、消防正压、负压风井内壁必须抹灰平整光滑严实，以减少送排风的阻力系数或跑风和烟道串烟的消防隐患的发生。且做好各个风口的防四害设计处理。

42、智能系统接地，采取联合接地。接地电阻应小于1欧姆。此外，应当采取防雷电和过电压、过电流保护装置和设备，以确保各个技术系统在恶劣条件下正常工作。禁止直接使用建筑接地线和电源接地线作为电源系统防护。

43、园区智能化系统闭路电视监控系统、电子巡更系统、可视对讲系统、停车场管理系统、门禁管理系统、背景音乐系统等所以线路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排出的安全隐患。

44、根据《中华人民共和国消防法》、《四川省消防条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《消防监督检查规定》和《火灾事故调查规定》电梯与消防控制中心、安防监控中心必须实现5方通话。

45、在设计时考虑到电梯前厅、公共通道（有设备管道的）夏季、冬季冷凝水的处理问题。

46、各类设施设备严格按照国家的相关验收标准执行，如设施设备的各类标示、标牌、管道的流向以及设施设备的特定颜色等。

47、各类设备房、消防通道、人防工程必须按规定设计配置足够的应急照明，以杜绝安全隐患的发生。

48、楼宇各单元单独设计保洁给排水系统，每三层及公共区域（含地下室）设计保洁给排水取水点，便于后期的保洁维护。

49、主体楼与裙楼结合部位的通风窗口、设备口地平距离成品裙楼顶面净高度应不小于50cm.，且做好防水处理。

50、所有空调冷凝水必须集中排放至雨水管道或雨水沟内。

51、各个单元门和出入口的雨棚在设计时需考虑到后期的保洁、维修保养问题。

52、二层以上私家花园、不封闭阳台、设备天台等露天建筑体必须做好排水、防水处理。

53、裙楼房顶或离业主住宅较近的地方如设计安装商业空调室外机组，必须与物业公司协调考虑到承重荷载、电源线路的安装部位、排水、防水、减震降噪隔音，以及低频噪音的处理，符合国家相关规定要求。

54、消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m³，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。

55、电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。

56、电梯厅旁的水表房、垃圾房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏；电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15—20MM。

57、电梯间宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。

58、电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体（且不可采用GRC等轻质隔墙），且速度大于2．5m／s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。

59、速度大于2m／s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600X600带百页窗的通气孔。

60、不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。

61、电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。

62、电梯选型时应考虑轿箱内的装修荷载，适当加大电梯最大载重量。63、机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口。

64、机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否有。

65、关于小区的噪音影响问题，不仅是地下车库，还有自行车车库的噪音，非汽车的车辆入口，以及地下室通排风口的噪音、地上停车场的噪音、电梯噪音、水泵噪音、变压器配电房噪音及空调制冷系统配套用房噪音等等，都应采取人性化的考虑，让所有业主都能有个和谐宁静的居所。

66、照明设备原采用传统功耗较大的照明光源。通过对能耗成本的调研分析，结合物业所管理项目实际情况论证。LED照明改造就是以节能绿色环保，超级节能（比白炽灯等传统光源节能90%以上）：寿命超长：LED灯工作时电流极低，因此使用寿命超长，可达到5-10万小时以上，一次购买，终身使用，大量延长和免去频繁购买灯泡和维修工作，省去了购买灯泡的费用降低成本投入。创造更加绿色安全的工作环境为目标，进一步打造节能高效的公司新形象。

第四篇：小区物业服务费项目及标准

小区物业服务费项目标准

及服务范围公示

根据小区业主委员会与所聘用的物业管理有限公司签署的《物业管理合同》规定，有关物业服务费项目及价格经上报区物价局核审备案批准。现将具体项目价格及有关规定公布如下：

一、物业服务费：（包括物业服务的成本、税费和利润）。

住宅用房（含空置）按0.38元/㎡月，由业主或使用人6个月交纳一次；商业用房按1元/㎡月，由使用人每6个月交纳一次。

二、特约服务费用。

1、车辆占位费（仅收取非物业产权人的），按50元/月辆，每6个月交纳一次。外来临时停车占位费：进入小区超过20分钟后，小型轿车以下按4元/次辆，中型以上车辆按6元/次辆。

2、车棚存车管理费。

车棚已外包，收费标准以承包人规定为准。

3、利用公共部位设置广告的另行收费，该费用纳入维修专项基金。

4、经规划批准利用公用场地和部位增建的建筑物、场所等物业服务费另行核算收费。

5、业主房屋自用部位、自用设备的维修养护及其它特约服务，按成本价由业主或使用人支付。

6、共用部位、共用设备的维修在保修期内的由开发商负责。保修期满后的大、中修和更新费用从专项维修费用支付，若未建立维修基金时，该维修费用由物业使用人或物业共用人支付。

三、本物业管理服务范围和管理事项。

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位）外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、院内楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车位）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（不包括楼梯间共用部位）

6.交通、车辆行驶及占位停放。

7.配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等区域秩序维护工作及门卫值班工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

8.社区的文化娱乐活动。

9.物业及物业相关档案、资料的管理；

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

小区业主委员会

物业管理有限公司

2011年12月1日

第五篇：平度项目规划设计方案讨论会

潍坊祥泰建设集团有限公司

会议纪要

行通字【2011】

会议时间：2011年4月20日

会议地点：集团会议室

主 持 人：董事长

参加人员：董事长、雷总、王乃宾、王旭升、腾院长、上海联创国际设计院、杨慧、牟东森、范波、宋明信

记录人员：鹿洪鹏

会议主题：主要围绕一下两个问题展开讨论：

1、平度项目的产品定位；

2、关于项目总体规划设计理念

会议内容：

一、集团公司介绍

1、播放集团宣传片简单介绍公司情况；

2、王总对公司发展历程、当前现状、未来发展规划做了口述补充，包括各个项目、合作项目的基本情况介绍，特别介绍了淄博全国低碳示范项目，展示了集团公司强劲的实力和宏伟蓝图。

平度项目的简单介绍

1、平度定位：打造品牌，目标做成平度第二精品项目；打造西北片区

中心

2、关于平度项目的设计要求：高标准设计要求，先进的设计理念。

二、联创国际设计集团介绍：

1、总部位于上海，拥有甲级资质，北京、南京、青岛设立分公司，计划

组建郑州、深圳分公司。公司拥有团队共1000多人，有优秀的设计师，设计团队。

公司定位：

国际化：20多为国外优秀设计师；60多为留学设计人才；与国际大公司合作；国外有多个项目。

多元化：涉面广；

专业化：专业设计团队，建设一部：商业设计，建设二部 六部：住宅设计，建设三部：城市综合体、酒店设计，建设四部：火车站设计

联创合同总额连续三年上海市第一，实力强大。

2、联创成功案例介绍：

1）与万科、郎诗、万达、绿城、雨润、宝龙等国内知名房地产企业都

有着合作关系，并有诸多成功案例。

2）介绍了万科总部、天津宝龙集团、无锡市政府、青岛万达广场、苏

州凤凰国际书城等经典设计案例；案例中包括了生态设计、人文居

住区、大型广场、城市综合体、酒店设计、科技住宅等各方面。

王总对中环卢卡多堡（即墨市）-中环地产开发，做了询问：总共70栋，每栋占3亩，单价2万多每平米；济南万达广场：独栋大户型设计，每户250-350平米大户型，市场畅销。

3）获奖状况介绍：全国人居经典建筑设计环境金奖；全国人居经典建

筑设计居住金奖等。

三、联创设计公司对平度项目的设计分析：

1、项目简单定位、设计目标

1）在平度地区打造一流的城市商业综合体和高档生活居住区

2）20万平米的开发面积，适当的开发强度

3）举例上海大宇国际广场：内有15栋住宅，大型商业、步行街；上海万达商业广场；东京混合功能社区，以上几个项目与平度项目具有类似性，可做参考。

2、商业开发定位，综合性商业社区

1）平度项目周围靠近大泽山旅游资源，可以生态旅游开发理念为方向，借助大泽山品牌，利用生态旅游资源

2）平度九中教育资源，以教育文化为开发亮点。

3）增强商业兴奋点，渗透阳光、水、自然元素融入大泽山。

4）创造中心商业新模式，本项目的重点。

3、基本构思：利用平度九中文化资源，加入规划手段，合理的户型配比，充分体现文化的整体性，细节注重景观轴线、曲线布局、整体规划、空间布局等；充分利用靠近天津路、郑州路的优势，作为商业配套。

4、户型设计---主力产品说明

1）提高得房率：不少于80%，目标95%

2）一梯一户设计，体现业主尊贵感；小高层电梯洋房，引入新概念，享受别墅感觉，一二层带院子、3-8层带平台，顶层跃层增加附加值；突出空间优势。

3）经典小高层：分别推出，一梯二栋、一梯三栋、一梯四栋户型；小型公寓。采用面积赠送。

4）对底层入口处理，地下车库空间合理布局，敞开式空间等提高利用面

积。

5）社区内采用景观塑造（结合水景）、建社区大堂、精装模式小户型、采用独特的建筑风格。

5、建筑成本控制：

主要从优化设计、建造弹性成本控制两个方面出发。

6、项目总体形象：稳重、大气、隽永、高贵

四、王总做强调：

集团公司正处与快速发展阶段，根据公司长期战略发展的要求，我们必须选择有强大实力的公司作为合作伙伴，并建长期合作关系。选择对象时要求具备：具有优秀的团队；合理的市场价格（参考当地的市场价格作为基础）。

王乃宾做了项目介绍：

1、平度项目作为集团公司的重点项目，已进入规划论证过程，并与专业化的策划、规划公司进行过沟通；现在项目的顾虑在于，这样一个大型的城市综合体20万平米，在平度是否面临人口、消费条件、区域适用性、人们的接受性等限制。

2、如何启动我们的商业理念：必须综合多因素考虑，要把前期策划、规划、营销统一为一体，不能出现脱节；重点定位在商业上，要有招商资源。

3、我们的设计时间紧迫，需要边对接、边沟通、边设计同时进行，双方前期沟通少，希望进一步沟通，寻找结合点

4、我方要求：先拿出总体规划方案，出概念效果图，提供给王总做参考，汇报给市政府。达要求后再签订合同；效果图要尽快做出来。

王旭升向设计院提出询问：

1、设计院这么庞大的队伍怎么进行人员统一，实现办公一体化：——

耿总回复，视频电话对接，标准化管理。

2、怎么选派设计团队给我们设计—回复青岛和总部选派优秀的主创团

队。

3、平度现在有万科、保利等大地产，怎样才能确保我们产品创新，产

品定位，增强竞争。—耿总回复：采用价格、风格差异化。

4、考虑到城市综合体成功案例一般在一、二线大城市，像平度这样地

级市还没有案例，如何把握成功？

五、各方做单独会议：

我方会议讨论达成如下共识：

1、要求设计院先拿出效果图，供我们提供给政府，达政府满意要求，然后我们要土地政策，这是当务之急的大事。

2、可考虑项目的总体规划设计有较强设计院做，具体单体设计等可交

当地设计院做（价格成本低、便于协调沟通）。

3、我们可选择多家有实力的设计院采用招标形式，以综合总体规划为

价格参考。

4、今晚让营销策划公司将我们的概念规划理念，规划条件，要求等给

对方设计院，让其按照要求尽快做出效果图，拿出概念设计、文本

资料等书面材料。

六、双方会后协商

1）我方要求联创设计院尽快拿出最终概念性规划图：有平面布置（商业、住宅、安置三大块），鸟瞰图，效果图（亮点），要求达到政府满意程度。

2）今晚营销部负责将平度项目的设计理念、设计意见、设计条件等要求做出书面文本报告，提供给设计院做参考。

3）关于价位的要求，要根据我们的项目情况和长期合作方面考虑，给予报价；我们将从多家公司考虑选择最优的做为合作伙伴。

4）双方同意明天上午做进一步沟通，寻求共同点。

集团综合办公室

2011年4月20日

主 题 词：平度项目规划设计方案呈送：董事长、总经理

发送范围：参会人员

存档：档案管理处