做单心态思路技巧 微盘[精选多篇]

第一篇：做单心态思路技巧 微盘

成功的投资=严格的心态控制+正确的资金管理+过硬的技术功力

投资应该更多的看重资金管理和风险控制，而不是追求利润。风险投资玩的是心态，赢时要放胆，输时要舍得放弃。看对行情赚到钱没啥了不起，看对行情亏了还能不受影响，能接着下单才厉害。

一、交易守则

1, 三不做：累、困、乏的时候不做；心情不好的时候不做；看不懂行情的时候不做；（状态不好的情况下，无法发挥正常水平，因此对行情的判断会产生很大的误差）

2，轻仓顺势：交易的时候根据帐户资金量建仓，一般原则是仓位不超过资金量的三分之一，严禁重仓,严禁逆市做单！（仓位重的情况下发生了亏损，损失的金额会加大，对心理承受能力加大，不利于做出正确判断）

3，严格止损：做单前先确定三个点位：建仓点位，平仓点位，止损点位，一旦触及，立即出手，不给自己犹豫等待的机会。做单要的就是干脆果断，特别是止损，一定要及时咔擦，对就是对，错就是错。如果不止损，对了可能抓住有限的点位，错了你根本想象不到你的错误将扩大多少倍。我们要敢于承认错误，重新来！很多时候，止损就是为了抓住大的行情。（止损是个深奥的话题，该不该止损？亏损多少止损？这需要操盘人员长期摸索总结经验）

4，禁止抱侥幸心理：侥幸是生存的大忌，发生亏损以后若存在侥幸心，则有可能导致更加严重的后果。因此，做错以后一定要严格止损，不可抱任何侥幸心！（错误在所难免，错不可怕，可怕的是不认错）

5，不可报复性做单：赌徒输了以后的心理是翻本，做投资切不可象赌徒一样有赌博心理。一般原则是每天的亏损不得超过两次,一旦出现两次亏损，则状态不佳，连续亏损的可能增加。因此，有可能出现报复性做单的情况，必须严格禁止!

6，频繁做单要会止损：交易的次数多，发生错误的概率也大。而交易的第一原则是帐户的资金安全，客户的利益，不可为追求单量而频繁做单。多次做单的原则是必须保障帐户盈利！

7,适量锁单：锁单的目的是在紧急情况下锁定亏损或锁定盈利，锁单变相的也是对自己错误的认可，既然错了最好的办法即认错。因此，在下单出现大幅亏损以后，立即选择相对点位平仓，不可为了防止亏损扩大而锁单。因为解锁对操盘人员的技能要求更高，在没有高技术水平的基础下，亏损额度会更大。

8，不可无计划下单：每次下单之前，必须做好详细的计划（包括做单的方向，止损位，目标位，超出判断后的应对，资金的运用规划，风险的控制计划），没有计划严禁下单，每次下单后做好盈亏记录，赚是怎么赚的，亏是怎么亏了；正确的方法可以重复使用，错误的方法及时纠正，不可重复犯同样的错误！

9，下单之前必须综合判断：行情很多时候会出现独立性、逆反性，不可完全信赖消息数据、基本分析，不可完全依赖技术指标！

10，不可即兴交易、凭感觉做单：即兴交易是随意、无目标、无计划的凭感觉交易，股市上被称为追涨杀跌！虽然即兴交易非常随意、洒脱，但是错误的概率非常高，亏钱的可能非常大。某些时候感觉或许能判断行情走势，但是没有一个成功者靠感觉成功。往往过分依赖感觉做单，则会亏的不明不白。11，不参与不明朗的市场活动

当感到金市走势不够明朗自己又缺乏信心时以不入场交易为宜。否则很容易做出错。行情禁止意气用事，有怀疑，任何事就不动手，只做自己认识和把握得到的行情和机会

二、做单的方法

1，一波走势如果维持很长时间震荡，特别是金价(白银价位)在一个区间内做横盘整理，走出一个箱体区间来，那么箱体的顶部是比较有效的阻力，底部是比较强支撑，如破哪一方，那么肯定顺势波动，波动的大小至少是箱体上下范围的大小以上，区间震荡的时间越长，那么支撑和阻力越是有效，上述的波动规律越有效。在行情选择方向变盘以后追入，是稳定获利最快速的方法。2，阻力支撑做单法：当行情遇到很重要的阻力支撑时候，往往会受阻或受支撑，在受阻或受到支撑时进单，是我们常用的方法，是稳定获利的最普遍方法。3，回调反弹做单法：当行情经过一波大幅上涨或下跌以后，会出现短暂回调或反弹的走势，抓住这样的机会，是我们稳定获利最轻松，最简单的方法。主要的运用指标为K线形态，要求必须要有非常好的盘感，能准确判断阶段高点或低点。

4，“金字塔”加码

“金字塔“加码的意思是在第一次买入之后行情上升眼看投资正确若想加仓

增加投资应当遵循”每次加仓的数量比上次少“的原则。这样逐次加买数会越来越少就如” 金字塔"一样。因为价格越高接近上涨顶峰的可能性越大危险也越大。

三、交易心态

1，忌贪忌恐惧：贪婪和恐惧是交易中最大敌人，也是每个交易者都会犯、经常犯的错误，而且贪婪和恐惧也是最难克服的弱点！克服的方法主要是通过自己对行情的充分分析，相信自己的判断并严格按照分析和计划操作（即把交易系统化、机械化、标准化；该止损一定要止损，可避免出现恐惧。该止赢就一定要止赢，防止贪婪之心出现）。建议针对自己的性格制定交易思路及计划，回避无法把握和控制的交易方式！记住一句话：适合自己的就是最好的！

2，自信不自负：要想培养良好的心态，就必须树立自信心，具备独立的思考能力，不可盲从别人！但是自信是谦虚的，而不是自以为是的自负。

3，保持愉快不急不躁：如果一个交易者不能保持快乐愉悦的心情，那么无论自认为有多了不起，最终的结果肯定是失败的。往往失败的影响会波及情绪以及思维能力，如果一个身心不平衡的人从事现货投资，是非常危险的事。因此，交易时一定要保持冷静，不急不躁，只有轻松交易、快乐投资才能轻松获利。

不急不燥是指下单之前要有充分的考虑，要有说服自己的理由；下单之时一定要果断迅速不可犹豫，下单之后不后悔。争取做到，静如处子动如脱兔——稳入山、疾如风、掠如火！犹豫不决、反复无常的人注定交易会是失败的！

4，控制交易次数，提高交易质量：有所不为才能有所为，行动多并不一定有效果。有时候什么也不做，就是一种最好的选择。衡量优秀的交易员最基本条件就是每次交易的正确率以及概率，做的次数越多，错的概率越多，交易的质量则很难保证。要想提高质量，做到十拿九稳必须从控制数量开始。

5，宁可不赚钱，绝不要赔钱。不求漂亮做单，只求落袋为安。在交易中经常出现赚钱后变成亏损的情况，非常影响心情。交易中不可能做到每次都完美，不可为了非要达到既定目标而追求完美交易，当市场走势转坏时，切记落袋为安！

6，制定计划，严格执行：好的交易必须要有好的计划，做单太过随意或者不按计划做单，终究会被市场牵着走。制定的机会必须要象军规一样按纪律办事，严格执行！

7，放弃幻想，认真分析：成功的交易是必然性的，而非偶然。不要猜测或幻想行情会怎么走，认真做好分析，才能脚踏实地，做到不慌不乱。

8，亏损最小化，利润最大化：亏损部位要尽快终止，避免亏损越来越大。盈利部分能持多久就持多久，未发生趋势反转，不轻易平仓，做到每次交易的利润最大化。获利的部位要及时提损，切勿让获利单变亏损单。

9，避免主观主义错误：在判断行情的时候，需要结合各个方面分析判断，忌讳盲目死多或死空。主观看多或看空的后果是，会令你的交易一错再错！

10，切忌经验主义思想：在交易中，经验至关重要，宝贵的经验甚至就是成功的资本、财富的源泉。但是，市场没有什么不可能发生的，当行情的走势超出了经验的范围，则必须考虑异常情况出现。此时最古老的法者就是止损，否则，当经验主义控制了个人的理智，交易者就进入了一条不归路！

11，善于等待机会：善猎者必定善于等待，好的猎手善于等待，在交易中同样如此！有句俗话讲：在金融投资市场，屁股决定财富，而不是脑袋。市场行情不是每时每刻我们都能把握的，因此在每次交易中一定要学会等待，争取一发必中！

12，制定合理的目标计划：想一夜暴富的必定会血本无归，想快速获利的必定会暴露自己的弱点。交易的成功是长久持续的过程，进入市场之前为自己定个合理的目标，避免期望过高，才不会失望，才不会有压力。交易中才能一身轻松，无包袱放松交易！

13,了解自己，谦虚学习：资本投资市场是一个千军万马博弈的市场，是一个没有硝烟的战场。在进入市场之前，首先得清楚的了解认识自己，到底有多少本事在这个市场里搏杀！自负的人往往是吃亏最多的人。因此，时刻保持谦虚谨慎不断的学习，是在这个市场生存的根本！

14，实战操练中调整心态：新入市场的投资者以为做好了模拟交易，就能在市场中勇往直前，殊不知模拟操作没有交易情绪，对心态根本不起任何作用。模拟交易只能用来熟悉交易规则以及方法技巧，真正的心态需要进行实战总结。投资者应该在实盘交易中谨慎前行，切不可大意！

第二篇：微盘操作技巧

微盘操作技巧

对冲实战策略

即同时建立买单和卖单，将损失或利润锁定在一定的区间，不至于扩大。一般不建议客户采取锁定亏损的对冲策略！实行锁定亏损是微盘投资实战中的下下策，尤其是在资金浮亏额度特别巨大的前提下，为保全客户的最终利益才可采取此策略。锁定利润的策略可以使用，但是对技术以及策略要求较高。

勿逆市操作

在一个上升浪中只可以做多，同样在一个下降浪中只可以做空，甚至只要行情没有出现大的反转，切记勿逆势操作！不要因一次几元的回调而感到惋惜，只须在回调的支撑位上伏击便可。

市场不会因人的意志为转移，市场只会是按市场的规律延伸。

盈利实战策略

见好就收，获利平仓，落袋为安。蝇头小利都要赚，把握机会，就是把握赚钱的诀窍。不放过任何一个赚小钱的机会，积少成多！

对于不清晰的行情应控制自己的贪欲，减少做单次数，并配合止损，以防万一。

制定合理的操作计划

即合理的仓位控制，一般保证1/3以下的仓位，仓位越低，抗风险能力越强，实际承担的风险越低。在操作之前根据资金量大小合理的订制资金运作的比例，为失误操作造成的损失留下回旋的空间和机会。

保证资金充足

帐户金额越少，投资风险越大。资金越充足，投资者才越可能有机会继续操作进而获得更多盈利的机会。

把握趋势，更要把握买卖点位

国内多数微盘投资者并非专业人士，很多人甚至连坐下来认真研究市场的时间都不多，无法对微盘价格走势有清楚的了解。

很多投资者在银市投资进行的多是短线交易，如果进价较高，很可能就是买进了处于波动中心的价格，缺乏经验和有效分析工具的我们将会面临心情忐忑的被动处境，即使买对了趋势，也会因为沉不住气不免出现屡买屡赔的尴尬局面。在下跌趋势中银价也是符合震荡下行的规律，在低位买进可以很容易地解套出局，甚至还可能频频获利。实盘操作的短线交易经常如此，买得对未必强过买得妙。追涨常常亏损，杀跌反而获利。

从我个人做市场的观点来看，在保证金交易规则下面，做跌单比做涨单更容易获利。

止盈止损，两者不可忽视

要记住市场通则：亏损部位要尽快终止，获利部位能持有多久就放多久。另一重要守则是不要让亏损发生在原已获利的部位上，面对市场突如其来的反转走势，与其平仓于没有获利的情形也不要让原已获利的仓位变成亏损的情形。

具体做法是随着九牛微盘价格的上扬（下降）逐步提高（降低）你的止损（赢）位置，不要自厢情愿地认为会无限的涨下去，坚决不要把已经获利的单子做成亏损。

不可盲目跟从，不可心存幻想

市场不存在神，任何人、任何机构都有发生错误的时候。而一些微盘投资者自己不做分析判断，对他人的建议言听计从，自己只是一个傀儡。

真正的投资者在听取建议时应该多问几个为什么，以了解建议者的想法、思路和理由，开拓自己的思路，提高自己的水平。尤其当与自己的判断不一致时，更要全面考虑。

勿贪心，见好就收

微盘投资者最大的敌人是自己。

贪婪、急燥、失控的情绪，没有防备心、过度自我等，很容易让微盘投资者忽略市场走势而导致错误的投资决定。不要单纯为了很久没有进场投资或是无聊而进行投资，即使你在2-3天内仅开立一个仓位，但是这笔投资获利了1000到3000也表示你的决策是正确的，并无任何不妥。

面对亏损的情形，切记不要急于开立反向的新仓位欲图翻身，这往往只会使情况变的更糟。不要跟市场变化玩猜一猜的游戏，错失投资机会，总比产生亏损来的好。

坚决果断，彻底执行投资策略

微盘投资的致命性错误就是“犹豫不决”和“贪”。市场变化是无情的，不会因为任何人的痴心等待而回转行情。当损失超过50%或更多时，最终投资人将会被迫平仓，甚至3倍以至于爆仓，投资人不只损失了金钱也损失了魄力，还会因此失去交易的信心。

所以，为了避免这个致命性错误的产生，必需记住一个简单的规则-不要让风险超过原已设定的可容忍范围，一旦损失已至原设定的限度，不要犹豫，立即平仓。

严格止损，降低风险

在做九牛微盘投资的时候，应确立可容忍的亏损范围，善用止损投资，才能不出现巨额亏损。亏损范围依帐户资金情形，最好设定在帐户总额的3-10%，当亏损金额已达你的容忍限度，应立即平仓，即使5分钟后行情真的回转，不要惋惜，因为你已除去行情继续转坏，损失无限扩大的风险。

微盘投资者必须拟定投资策略，让自己控制投资，而不是让投资控制了自己。

第三篇：微盘销售

什么是微盘： 微盘是依托微信，结合移动互联网的便利性研发出的来的一款微型的理财平台。交易机制：双向交易机制，可以做多、做空，涨跌都能赚钱

微盘就是在微信上面玩的小型投资，重点是在学习过程中赚钱，也不需要APP，只需要扫码注册就可以玩，免费注册，1000元起投。盈亏情况，关键就要看你的学习程度，收益是银行的50-300倍。而且这个主要是长期的收益计划，我们有免费指导群以及指导老师，经验分享，实时掌握，为你的投资保驾护航

有微信就可以操作，买涨或买跌，只有两个方向，买进叫建仓，卖出叫平仓 投多少： 最低1000元就可以玩（微信支付）。通过买卖价格的差价获利

以学习体验注册是免费的，资金没有门槛，你注册体验一下又何妨呢？少抽包把烟、少喝次酒就一种理财方式，对你没什么坏处

资金你放心，账户是你个人的网络账户。资金是第三方存管，是不存在安全问题的。微信也不会傻到和骗子合作，砸自己的招牌吧。你说呢？

这么赚钱你自己怎么不做。

平台对我们有监控，我们分析师及助理均是不允许自己操作的。因为自己操作后就会带上主观情绪，产生主观情绪以后不能客观给投资者做出行情分析。及时为投资者把控风险。这样也没有没有我们存在的价值了。我有技术在手，要操作还怕没有机会吗？当然也有很多亲戚朋友在跟上操作的

那你保证我赚钱吗？你能保证我就跟你做。

投资都是有风险的，谁也不能保证绝对的收益，我们做的就是为客户把控风险，帮助投资者收益最大化。我们没有100%的做单准确率，也没有零风险的投资规划，但我们有最稳健的获利方法。我们不求一天翻仓，更不求一夜暴富。只求稳健获利，落袋为安。每次我们做单都是算好盈亏比，只要你严格按照我们的操作建议，合理的操作，保持良好的心态，整体实现盈利不是什么难事。

第四篇：踩盘技巧总结汇总

关于踩盘

讨论背景

最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。

看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。

一、对于踩盘的认识

1、踩盘在市场调研中的地位

当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。

在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。

2、踩盘是为了解哪些信息

很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：

基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站

推盘节奏——项目动态监控

户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）

销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）

购房者对楼盘的评价——业主论坛

到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；

（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。

（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。

关于这些信息的搜集方式在下文中会详细讲解。

二、踩盘信息搜集方法

1、对各种环境的感性认识

踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。

“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。

2、对营销方面的感受

对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。

3、对产品细节的关注

产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。

4、客户需求调查

客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。

踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质不会太差吧等），或者直接找几组客户，通过和他们交谈来感受。

5、细致价格情况调查

均价很容易了解，通过装客户打电话一般都能知道，但是要了解一些细致的价格情况如楼层差价，景观差价，价格走势的话就需要用一些技巧了：

楼层差价：通过询问相邻楼层同一方向的两套房子，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了。

景观差价：同上，就是把同一楼层不同方向的几套价格都问一遍。

价格走势：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了。

6、真实销售情况调查

最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。一般采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。所以最好是把销控表拍下来，这就看你的拍照设备是不是很隐蔽了。

7、空置率调查

问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况和有无生活痕（如有无空调和晾晒衣服等）迹来判断，然后大概估算入住比例。

三、踩盘时需注意的方面

1、明确人员、主要目的和最佳时间

地产圈里踩盘最多的可能就是研究部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的主要目的很迷茫，不知道以什么为重点。如有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流。

不要选择这几个时段：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。还有最好不耽误销售人员接客户的机会。总之，要学会换位思考，不要给人家找麻烦。

2、确定踩盘身份 踩盘时候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，首先先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。

一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人显得比较像买房子的，还可以相互配合。在去先产个之前最好能先打个电话定位一个销售人员，到现场直接找他，这样效果不错。如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

如果是直接说自己是踩盘的，在房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能被接受的，但在房地产发展欠发达地区，可就不怎么有效了。怎么样才能让对方甘心把信息告诉你呢？首先让对方知道你的价值，价值就在于你掌握了一个城市的楼盘信息！要好好的利用这一点，所以从某种意义上来说你是去换资料，而不是去要资料。如果你具备分析能力，在谈话中对其市场体现出你专业的一面，你很有可能成为销售人员的朋友。经常保持联系可以让你在以后的市调中阻力更小。

3、准备好踩盘设备和交通工具 为了获得足够份量的信息，市调人员需要进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，可能要配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”。

不要认为踩盘是个很烦琐很没意义的工作，也不要觉得踩盘调查不到什么东西也学不到什么东西。其实踩盘也是个很有技术含量的工作，正真把踩盘做好了对自己的帮助还是很大的：

1、得到的信息含金量较高；

2、对市场的认识更加敏锐；

3、可以建立行业内的关系网，关系的作用在这里就不必多做说明。

踩盘技巧

刚刚入行房地产，踩盘是必不可少的！我总是直接去售楼处，报出自己是哪个楼盘的，然后说明来意，但是往往遇到的情况都是人家一看你不是来买房的，就随便给份资料各忙各的去了．今天公司培训踩盘技巧，听了受益许多，拿出来大家一起分享哈！

第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。

第二，提前打个电话预约一下，留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低价或者某个楼层的具体价格之类的。

第三，在约定的时间之前到达现场观察一段时间，一般售楼处都会设在现场，看看工程进度和现场的情况，通过一段时间对售楼处客户量的观察进行销售状况分析。

第四，走进售楼处，直接要求该位置业顾问接待，这样就可以直接切入主题，不会被怀疑。当然了，事先要想好自己的职业、收入之类的，最好是说一家自己比较熟悉的公司和行业，以增加可信度。

第五，在现场问的不能太多，看好价格、楼层、户型、面积以后，立刻要求去看房，要对房子更感兴趣一些才行，在看房的路上以及看房的过程中穿插问一些其他的问题，当然不要问的太专业，要引导置业顾问讲。

第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间

地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察． 3.1、假扮客户

踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。3.2、直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。

通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”），因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。第二部分：售楼处销售人员的行为准则

1、销售人员的要有“善待同行的理念”

1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。

就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。

专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了!1.3、友好一些

对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多......1.4、被踩盘人员的感受和礼遇

看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。

2、销售人员的接待方式方法

其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。

老生常谈我想大家都会提醒你的，我只提醒一点我的经验之谈，跑盘去工地很重要，从销售员嘴里说出来的信息不如自己去工地看到的实在：

1、先造哪里一般先开哪里

2、哪里在平整土地然后对照项目总平就可以判断其年内或者近期内的潜在体量

3、小区的立面永远别相信透视图和效果图，到工地看了效果立马出来了

4、工地上跑一圈如果你略懂一点工程就知道这开发商聘请的施工方工程管理和建筑施工质量高下

5、如果有景观样板段或者情景体验区的工地那么拍点照片作为报告素材，以备将来之用

6、销售员带你去工地都是他们美化装饰过的工地，自己跑你可以看到很多此外的真实的东西

7、判断开发商资金实力，以便判断竞争个案是否会甩卖贱卖

最后也是最重要的一点，由于偷跑去工地时我常常翻墙或者涉水，所以尤其要注意安全，最好有条件的话带个安全帽，没有去脚手架的工地楼栋不要靠近也不要进入为妙。毕竟赚钱再多没命花就杯具了。

第五篇：滞销盘价值引导思路

“稻草”还是“金条”?-水云居国际城价值大点评

水云居国际城（以下简称水云），位于固始县城蓼北路东，七一大桥北，和沙河镇隔河相望，水云总建筑面积22万平方米，绿化率40％，规划有规模宏大的社区景观，大超市、酒店、小学等设施，目前周边现有的设施为小学一所、幼儿园一所，即将投入使用的设施有和家菜市场和冷库，离固始县一中1.6公里，离县人民医院2.3公里，和它们同在蓼北路上，这样的距离，在固始来说算是不远不近。

从现状看，水云不足的地方主要在于其工程进度慢，所在的蓼北路东段还需要进一步的发展。造成这一不足的原因主要有两方面：一是前期拆迁进度滞后导致前期工程进展缓慢，从而使得小区一期整体迟迟不能完全成型，也在一定程度上影响了购房者的最终购买决心；二是小史河桥改造迟迟未能完成，严重影响了小史河桥桥东地区整体的商业和居住价值。值得关注的是，这两条影响水云的不足即将得到根本性的改善。

从现状看，水云让人比较满意的地方主要也有两条。一是建筑质量不错，上门咨询的人看过房子以后都对质量感到满意；二是户型设计的不错，大气方正，实用面积大，采光通风效果好。

应该来说，水云的现状是优劣各半的，这一点谁也不能否认，但是不能因此否认水云的整体价值。有人说，固始城区规划是向南、向西，这一点是没有错，但是我们注意到，固始一大半人口是居住在县城以东，固始的发展绝对离不开县域东部地区的发展，因此说发展固始就必须发展城东，这是个无须争议的话题。

从水云外部规划的角度看未来，已经纳入规划的史河景观带和水云紧密相连，建好以后入住水云的居民将会有一个比秀水公园更好的休闲、健身场所，每天出门便可以踏进史河滨河景观中，走在河边，感受景观所带来的舒适。

从水云内部规划的角度来看，水云绿化率为40％，规划有大型的景观广场和从组团到宅间的连绵景观，应该说，小区整体交付后，从环境来看，将会是全固始最适合居住的地方之一，也许到那时只有日出东方可堪与水云比较居住环境，其他都不在话下。

从生活配套来看，水云将配套辐射整个固始东部地区的几千平米大型超市一座，这将会迅速带动水云周边商气和人气的积聚，再加上配套的酒店、学校和旁边的幼儿园、菜场等设施，可以这么说，从发展的角度来看，水云何尝不是让城东成为固始县第二商业中心的排头兵呢？

一个城市的居住发展有几大阶段：第一阶段，是纯中心论，这时候选择的标准是唯一的，只要是中心就行，那怕再脏、再乱，再吵闹、再没有景观、户型再差；第二阶段，方便生活论，在方便生活的前提下，开始注重景观、户型，开始需要比较安静的生活空间；第三阶段，唯环境论，即选择居所时最重要的考量因素就是环境，这时候很多人出行有私家车，只要环境好，就是再远也没关系。从固始的楼市看，市场需求已经到了第一阶段的尾声，正在迈向第二阶段，而这也是以水云为首的东部楼盘发展活跃的一个契机。

社会在发展，城市在发展，固始也在发展，持有“宁要浦西一张床，不要浦东一座房”想法的人终究要生活在后悔之中的，今天的水云并不完美，但以其可靠的建筑质量和较低的入市价格还是值得拥有的；随着史河景观带的建成和小区的配套商业设施投入使用，水云将会彻底由“稻草”变成“金条”，未来的水云将会因拥有美丽舒适的环境和较为完善的自身配套和史河滨河景观带一起成为固始县最为完美的生活居家之所。

我们以为：目前适合选择水云居的人主要有四类：一是工作、居住在红苏路以东，蓼北路南北两侧1000米范围内的城区居民；二是现居住在包括沙河、蒋集、分水亭、黎集在内的县城东部广大地区、想要住到县城里的居民；三是长期在工作，有意回到家乡定居的人群；四是：居住区域不论，想要买房投资的人群。如果您在这四类人群之中，那么水云就是您不错的选择。

目前，水云居国际城一期广福苑已有数十幢楼幢完工，正在进行水电安装和道路铺设，完全达到了销售条件，可以说，水云一期广福苑能带给您的除了优质质量和较低的价格外，就是出行方便了！住在这边，出了门便可以上长途车；从外地回来，下了长途车，便可以直接到家，另外还有1路、302路、303路等多路公交车来往于中心城区和城东各乡镇，这种交通状况应该来说还是比较方便的吧！竭诚欢迎广大有长远眼光的睿智人士选择水云居国际城，选择广福苑，电话4685566，4685599.