金融服务增值税相关政策总结（共5篇）

第一篇：金融服务增值税相关政策总结

金融服务相关政策

1、金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、金融商品转让和保险服务。一般纳税人提供金融服务适用的税率为6%，实行简易征收和小规模纳税人征收率为3%。

2、贷款服务。财税[2016]36号中《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确：贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。财税[2016]36号中《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：“

（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、居民日常服务和娱乐服务”。

3、金融商品转让。金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为，包括:股票转让、债券转让、外汇转让、其他金融商品转让。金融商品转让按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。财税[2016]36号中《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确：金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

4、直接收费金融服务。直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。财税[2016]36号中《营业税改征增值税试点有 关事项的规定》中明确：直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。按政策可以抵扣进项税额，可以要求开具增值税专用发票。

5、保险服务。保险服务是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入免征增值税。

6、电话咨询12366和专管员后，营改增后，不能抵扣的贷款服务和金融商品转让等业务应要求金融机构开具普票；可以抵扣的金融服务可以要求金融机构开具普票。税务局建议相关业务索取增值税发票。目前，局总部保理业务取得了增值税专票，且已抵扣。其他业务暂时用银行回单入账，未取得增值税发票。

7、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税„2016‟36号）的附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机 2 构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。根据36号文非金融企业借贷资金取得的利息免税有条件：资金借贷双方是否属于同一企业集团，在审核相关企业是否属于同一企业集团时，最直观、最简单的办法，就是看母公司是否持有《企业集团登记证》；是否由统借方对外借款（或发行债券统一取得资金）后将所借资金分拨给下属单位或与借款企业签订统借统还贷款合同并分拨所借入的资金；向借款企业收取利息的利率不高于支付给金融机构利率（或债券票面利率）水平，这是非金融企业之间资金借贷业务免征增值税的三项缺一不可的条件。如果不能同时符合上述三项条件，就不能按统借统还享受免征增值税的优惠。

8、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。4

第二篇：2012最新增值税政策

选择

1.2012年8月1日起，以下各项中适用17%增值税税率的是（）。玉米浆 2.2012年，增值税扩围改革全国瞩目，增值税的优越性表现在（）。

中性、公平

3.营业税改征增值税试点中，提供有形动产租赁服务适用的税率为（）。17% 4.自2012年4月1日起，密集型烤房设备适用的增值税税率为（）。13% 5.以下各项中，不属于《关于营业税改征增值税试点文化事业建设费申报有关事项的公告》特点的是（）。明确了申报内容

6.营业税改征增值税试点地区，在征税范围的界定上，环境评估服务应（）。按照“鉴证服务”征收增值税

7.从2005年起，有关部门研究调整农产品抵扣政策遵循的原则不包括（）。有利于保障税源，增加财政收入

8.我国允许增值税一般纳税人购进免税农产品时自行开具农产品收购发票作为抵扣凭证，计算抵扣进项税额的扣除率为（）13%

9.以下各项中，不属于增值税防伪税控系统专用设备的是（）。税控盘

10.纳税人购买的增值税税控系统专用设备自购买之日起（）内因质量问题无法正常使用的，由专用设备供应商负责免费维修，无法维修的免费更换。3年

11.自2012年2月1日起，纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产，应（）。按简易办法依4%征收率减半征收增值税 12.试点纳税人购进农产品直接销售的，当期农产品增值税进项税额计算公式为（）。

当期销售农产品数量/(1-损耗率)×农产品平均购买单价×13%/(1+13%)

13.国家规划布局内的重点软件企业和集成电路设计企业，如当年未享受免税优惠，可享受的企业所得税优惠税率为（）。10%

14.集成电路生产企业的生产设备折旧年限可以适当缩短，最短可为（）。3年

15.对饮水工程运营管理单位从事规定的饮水工程新建项目投资经营所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税起，实行企业所得税（）。三免三减半

16.对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税的期间是（）。自2011年1月1日至2015年12月31日

17.获认定的规划布局企业在申请认定过程中提供虚假信息应取消其认定资格，并在（）内不再受理其认定申请。4年

18.申报国家规划布局内集成电路设计企业须提交经具有国家法定资质的中介机构鉴证的企业认定前（）会计的财务报表。两个

19.《国家中小企业公共服务示范平台（技术类）进口设备免征进口税收的暂行规定》要求示范平台资产总额不低于（）。1000万元

20.出口企业或其他单位销售给特殊区域内的生活消费用品和交通运输工具，应实行的增值税政策为（）。按规定征收增值税

21.外贸企业出口委托加工修理修配货物以外的货物增值税免退税计算公式为（）。增值税应退税额=增值税退（免）税计税依据×出口货物退税率

22.生产企业出口货物劳务（进料加工复出口货物除外）增值税退（免）税的计税依据为出口货物劳务的（）。实际离岸价

23.退税率有调整的，除另有规定外，其执行时间为（）。货物出口货物报关单上注明的出口日期

24.以下各项中，不属于出口企业或其他单位视同出口货物的是（）。出口企业对外提供加工修理修配劳务 25.出口企业或其他单位骗取国家出口退税款的，经（）批准可以停止其退（免）税资格。

省级以上税务机关

26.退（免）税相关备案单证由出口企业存放和保管，不得擅自损毁，保存期为（）。5年 27.下列各项中，不属于出口企业对外提供加工修理修配劳务退（免）税申报应提供资料的是（）。维修人员身份证明

28.停止办理出口退税的起始日为省级以上（含本级）税务机关批准后作出《税务行政处罚决定书》的（）。决定之日

29.已准予免税购进的卷烟，卷烟生产企业销售给出口企业的价格应（）。不含消费税、不含增值税

30.适用增值税免税政策的出口货物劳务，出口企业或其他单位如果放弃免税，一旦放弃免税，（）内不得更改。36个月

31.适用启运港退税政策的企业须满足（）。属于海关管理的B类及以上企业

32.融资租赁出租方将融资租赁出口货物租赁给境外承租方，取得增值税专用发票的，增值税应退税额为（）。购进融资租赁货物的增值税专用发票注明的金额×融资租赁货物适用的增值税退税率

33.下列各项中，不属于融资租赁企业的是（）。经中国银行业监督管理委员会批准设立的金融租赁公司

34.对已办理出口退税手续的货物，应于启运日起（）内办理结关核销手续，否则视为未实际出口货物。2个月

35.自2012年7月1日起，对融资租赁出口货物试行（）。退税政策 36.适用启运港退税政策的企业须满足（）。属于海关管理的B类及以上企业

37.固定业户的总分支机构不在同一县，但在同一省范围内的，由总机构汇总向其所在地的主管税务机关申报缴纳增值税需（）审批同意。省财政厅、国家税务总局

38.自2012年4月1日起执行，符合规定条件的国内企业为生产通知所列装备或产品而确有必要进口通知所列商品，免征（）。关税和进口环节增值税

39.固定业户的总分支机构不在同一县，但在同一省范围内的，由总机构汇总向其所在地的主管税务机关申报缴纳增值税需（）审批同意。省财政厅、国家税务总局

40.为保证增值税专用发票和增值税普通发票二维码密文的正常打印，稀土企业打印增值税发票时须使用（）。24针针式票据打印机

41.下列关于出口货物劳务退（免）税申报方面要求的说法中，错误的是（）。跨境贸易人民币结算方式出口的货物，出口企业申报退（免）税须提供出口收汇核销单 42.下列各项中，不属于适用增值税免税政策的出口货物劳务的是（）。出口企业或其他单位提供虚假备案单证的货物

43.自2012年7月1日起，适用于一般纳税人的增值税纳税申报表附列资料中“简易征收办法征收增值税货物的销售额和应纳税额明细”部分增加的征收率为（）。3%

44.出口企业和其他单位以假报出口骗取国家出口退税款，由主管税务机关追缴其骗取的退税款，并处罚款（）。税款一倍以上五倍以下

45.出口企业应在办理对外贸易经营者备案登记或签订首份委托出口协议之日起（）内，办理出口退（免）税资格认定。30日

判断

1.出租车公司向出租车司机收取的管理费用，按照“陆路运输服务”征收增值税。（）错误

2.增值税税率和征收率方面的最新规定主要集中在部分农机、农产品等方面。（）正确 3.营业税改征增值税试点中，建筑图纸审核服务按照“咨询服务”征收增值税。（）错误 4.玉米蛋白粉不属于初级农产品，也不属于免税饲料的范围，2012年5月1日起，明确适用17%的增值税税率。（）正确

5.在营业税改征增值税试点地区，组织安排会议或展览的服务仍征收营业税。（）错误 6.在我国现行税制结构中，增值税和营业税作为最重要的两个商品与劳务税税种，分立并行。（）正确

7.自2013年1月1日起，增值税一般纳税人将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额不允许抵扣。（）错误 8.自2013年1月1日起，增值税一般纳税人将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额不允许抵扣。（）错误 9.平均购买单价是指购买农产品期末平均买价，包括单独支付的运费和入库前的整理费用。（）错误

10.《增值税一般纳税人资产重组进项留抵税额转移单》一式三份，原纳税人主管税务机关留存一份，交纳税人一份，传递新纳税人主管税务机关一份。（）正确

11.试点纳税人购进农产品用于生产经营且不构成货物实体的，当期允许抵扣农产品增值税进项税额=当期耗用农产品数量×农产品平均购买单价×13%/(1+13%)。（）正确

12.增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的全部技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减。（）错误

13.自2012年10月1日起，对从事农产品批发、零售的纳税人销售的全部鲜活肉蛋产品免征增值税。（）错误

14.集成电路设计企业和符合条件软件企业的职工培训费用，应单独进行核算并按规定限额在计算应纳税所得额时扣除。（）错误

15.自2012年7月1日起，属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品，可以选择简易办法按照生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。（）正确

16.对饮水工程运营管理单位向农村居民提供生活用水取得的自来水销售收入，免征增值税。（）正确

17.认定主管部门根据相关国家规划研究确定支持领域和认定工作要求，在申报3月底前发布公告。（）错误

18.中小企业公共服务示范平台在合理数量范围内进口国内不能生产或者性能不能满足需要的科技开发用品，免征进口环节关税和进口环节增值税、消费税。（）正确

19.申请中小企业公共服务示范平台，必须具有良好的服务资质和业绩，年服务中小企业至少100家，用户满意度在90％以上。（）错误

20.认定规划布局内企业的主管部门和地方主管部门工作人员不得作为专家参与评审规划布局内企业。（）正确

21.开展进料加工业务的出口企业若发生未经海关批准将海关保税进口料件作价销售给其他企业加工的，应按规定征收增值税，免征消费税。（）错误

22.经主管税务机关同意，出口企业可以不分别核算内销货物和增值税征税的出口货物的生产成本、主营业务成本。（）错误

23.适用不同退税率的货物劳务，应分开报关、核算并申报退（免）税，未分开报关、核算或划分不清的，从高适用退税率。（）错误

24.退税率低于适用税率的，相应计算出的差额部分的税款计入出口货物劳务成本。（）

正确 25.出口货物的消费税应退税额的计税依据，按购进出口货物的消费税专用缴款书和海关进口消费税专用缴款书确定。（）正确

26.经主管税务机关同意，出口企业可以不分别核算内销货物和增值税征税的出口货物的生产成本、主营业务成本。（）错误

27.免抵退税办法是指不具有生产能力的出口企业或其他单位出口货物劳务，免征增值税，相应的进项税额予以退还。（）错误

28.经主管税务机关批准，外贸企业在增值税纳税申报期以外的其他时间也可办理免退税申报。（）正确

29.视同出口货物及对外提供修理修配劳务实行备案单证管理。（）错误 30.输入特殊区域的水电气，由销售水电气的的企业申报退税。（）错误

31.因骗取出口退税行为受过行政处罚、两年内又骗取国家出口退税款数额在30万元以上不满150万元的，停止为其办理出口退税两年以上三年以下。（）错误

32.输入特殊区域的水电气，区内生产企业未在规定期限内申报退（免）税的，进项税额须转入成本。（）正确

33.外贸企业应在取得出口货物转内销证明当期的增值税纳税申报期内申报纳税时，以此作为进项税额的抵扣凭证使用。（）错误

34.除经国家税务总局批准销售给免税店的卷烟外，免税出口的卷烟须从指定口岸直接报关出口。（）正确

35.自2012年6月1日起，外贸企业可使用经税务机关审核允许纳税人抵扣其进项税额的增值税专用发票作为出口退税申报凭证向主管税务机关申报出口退税。（）正确 36.实行退税政策的融资租赁出口货物包括在海关监管年限内的进口减免税货物。（）

错误

37.融资租赁出口货物属于消费税应税消费品的，应向融资租赁出租方退还前一环节已征的消费税。（）正确

38.外贸企业可凭增值税专用发票原件向主管出口退税的税务机关申报出口退税，如原件丢失，则不能申报。（）错误

39.融资租赁货物属于消费税应税货物的，若申请退税，还应提供有关消费税专用缴款书。（）正确

40.实行退税政策的融资租赁出口货物包括在海关监管年限内的进口减免税货物。（）

错误

41.纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。（）正确

42.纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。（）正确

43.对于使用AI3型金税卡的稀土企业，不管是否使用网上抄报税，都需配备报税盘。（）

错误

44.自2012年6月1日起，稀土企业必须通过增值税防伪税控开票系统开具增值税专用发票和增值税普通发票。（）正确

45.纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。（）正确

46.增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。（）正确

47.玉米蛋白粉不属于初级农产品，也不属于免税饲料的范围，2012年5月1日起，明确适用17%的增值税税率。（）正确 48.出口企业或其他单位销售给国际运输企业用于国际运输工具上的货物视同出口货物。（）正确

49.稀土企业使用的防伪税控开票系统升级工作由各地防伪税控系统技术维护服务单位和稀土企业共同承担。（）错误

50.开展进料加工业务的出口企业若发生未经海关批准将海关保税进口料件作价销售给其他企业加工的，应按规定征收增值税，免征消费税。（）错误

51.出口企业丢失增值税专用发票抵扣联的，在增值税专用发票认证相符后，可凭发票联复印件向主管出口退税的税务机关申报退（免）税。（）正确

第三篇：土地增值税相关政策

土地增值税清算相关政策

福建省地方税务局转发国家税务总局

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

[发文日期：2007-02-05]福建省地方税务局 文号：闽地税发〔2007〕24号

各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：

现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）转发给你们，并对有关问题明确如下，请一并贯彻执行。

一、各地应根据国家税务总局规定，结合当地实际，积极开展房地产开发企业的土地增值税清算，并建立起土地增值税基础资料库，为确定科学合理的评估模型，保证土地增值税征收的及时、准确、公平、合理奠定基础。土地增值税基础资料库应包含以下主要内容：房地产开发项目基本情况、转让收入总额、各项扣除项目金额、土地增值税预征及清算情况，实际土地增值税税负等。

二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。

三、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的地方税务机关按照国税发［2006］187号第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。

四、各设区市地方税务局应根据国家税务总局规定，结合当地实际情况，制定税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作的具体管理办法，明确《土地增值税清算税款鉴证报告》格式,并报省局备案。

五、闽地税发［2005］号印发的《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》继续执行，但其中有关清（结）算条件和时间的规定以国税发［2006］187号文和本文为准。

六、凡2007年2月1日后开始进行清算的项目，均适用本通知的规定。

二ＯＯ七年二月一日

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算

管理有关问题的通知

[发文日期：2007-01-17] 来源：国家税务总局

文号：国税发〔2006〕187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

国家税务总局

二○○六年十二月二十八日

财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知

[发文日期：2006-11-10]

国家税务总局文号：财税[2006]141号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

请遵照执行。

财政部 国家税务总局

二○○六年十月二十日

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

[发文日期：2006-08-03]

国家税务总局

文号：财税[2006]21号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

六、本文自2006年3月2日起执行。

抄送：各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局。

财政部 国家税务总局

二○○六年三月二日

福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知

[发文日期：2005-10-14]福建省地方税务局 各设区市地方税务局，省局直征分局：

现将《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中存在的问题与意见请及时反馈省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行)

第一章 总 则

第一条 为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以

文号：闽地税发[2005]195 下简称《税收征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条 凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产)并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第三条 纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。第四条 土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。第二章 纳税申报

第五条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。

（一）施工许可证；

（二）房地产开发项目的预、概算书；

（三）项目立项书；

（四）商品房分层平面图；

（五）取得土地使用权的证明材料；

（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。

第六条 纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明（复印件）及预售商品房分层平面图等资料。

第七条 纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。

第八条 纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款,同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。

第三章 税款征收

第九条 纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。

第十条 纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。除当地政府规定的经济适用房转让不预征外，其他房地产项目应按下列预征率预征土地增值税。

1、住宅按1%—2%预征。

2、商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%—3%预征。

3、别墅按3%预征。

4、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%预征。

各设区市地税局在上述规定的幅度内，应对当地房地产开发经营情况进行调研测算后，自行确定预征率，并报省局备案。个别地区的预征率需要调整的，报经省局批准，可在统一规定的预征率幅度内适当上浮或下调，但最高调整幅度不得超过50%。

第十一条 纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

第十二条 纳税人应在主管税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《税收征管法》及实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，加收滞纳金。

第四章 纳税清结算

第十三条 预征土地增值税的纳税人，应在项目竣工结算完毕后的45日内，向房地产所在地主管税务机关申请土地增值税纳税清结算，同时提供以下资料。

（一）土地增值税清结算申请报告；

（二）土地增值税纳税清结算申报表；

（三）支付土地使用权出让金的证明材料；

（四）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；

（五）房地产开发项目工程决算报告；

（六）无偿提供公共配套设施的证明材料；

（七）开发项目成本扣除情况补充说明报告；

（八）税务机关要求提供的其他材料。

第十四条 对已全部竣工结算的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上时，税务机关可以要求纳税人对土地增值税进行清结算。清结算时，对未转让的房地产部份，按其占总建筑面积的比例，相应扣除土地增值税的扣除项目金额。第十五条 存在以下情形的，税务机关应当及时对纳税人的房地产项目进行清结算：

（一）经纳税评估发现房地产项目利润异常或存在虚报瞒报房地产成交价格等情况的；

（二）由本级或上级税务机关或其他有关单位或个人转来举报案件；

（三）纳税人有涉及偷税漏税等税收违法行为等其他情形的；

（四）税务机关认为有必要进行清算的。

第十六条 纳税人纳税清结算时，应准确核算房地产开发项目的转让收入与扣除项目金额，并提供真实合法有效的凭据。没有真实合法有效的凭据不能列入扣除项目。

纳税人提供的转让收入或扣除项目明显不实的，税务机关可以按《税收征管法》的有关规定，核定其应纳税额。

第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条

（一）项的免税规定。第十八条 纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。其中

（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。

第十九条 纳税人因财务制度不健全等原因导致主管税务机关难以对房地产项目进行清算的，税务机关可以按照《税收征管法》的有关规定，对整个房地产项目应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于按预征率计算的税款。

第二十条 土地增值税清结算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清结算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应重新清结算或移交稽查部门立案稽查。

第二十一条 对1994年1月1日前已签订的房地产项目或已立项，并已按规定投入资金进行开发，按规定在2000年底前首次转让的房地产，可免征土地增值税。2000年12月31日以后对剩余部分转让的，该房地产项目在进行清结算时，应对该项目的全部收入和扣除项目进行整体清结算，先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的销售收入比例划分征免的税额。第六章 附则

第二十二条 纳税人违反本办法规定的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。

第二十三条 各设区市地方税务局可以根据本办法制定具体实施办法。第二十四条 本办法由福建省地方税务局负责解释。

第二十五条 本办法自2006年1月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的,以本办法规定为准。

附件：1.土地增值税项目登记表。2.土地增值税纳税清结算申报表。

福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知

[发文日期：2005-06-21]福建省地方税务局 各设区市地方税务局，省局直征分局：

最近陆续接到各地反映一些地方税相关政策问题，经研究，在国家税务总局未作出明确之前，我省暂统一如下：

一、关于房地产开发企业以出让方式取得土地使用权后土地使用税纳税义务发生时间的确定问题。

房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，其土地使用税从有权批准用地的政府批文中所确定的土地使用时间的次月起计算缴纳。

二、关于房地产开发企业出售部份商品房后如何计征土地使用税问题。

按当地地税部门确定的土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。

三、纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，如何缴纳房产税问题。

纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。

四、关于城市维护建设税适用税率问题。

按纳税人工商营业注册所在地确定城市维护建设税的适用税率。对跨地区经营、联合经营、文号：闽地税发[2005]93号 临时经营的单位和个人的适用税率仍按《福建省城市维护建设税暂行条例》第三条的规定执行。

五、关于既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的如何计算征收土地增值税的问题。

对纳税人既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的，应分别核算增值额。对纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。

二ＯＯ五年六月二日

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知

[发文日期：2006-07-18]

来源：国家税务总局 文号：国税发[2005]172号

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：

根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：

一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

国家税务总局

二○○五年十月二十日

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 [发文日期：2006-05-30]

来源：国务院办公厅 文号：国办发[2006]37号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

国务院办公厅

二○○六年五月二十四日

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部

人民银行 税务总局 统计局 银监会

去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

一、切实调整住房供应结构

（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

六、完善房地产统计和信息披露制度

（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知

[发文日期：2006-07-05]：国家税务总局 文号：财税[2006]75号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；（此规定已失效）个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

财政部 国家税务总局

二○○六年六月十六日

福建省地方税务局关于经济适用住房销售征收营业税的通知

[发文日期：2004-11-10]

福建省地方税务局

文号：闽地税发[2004]283号

各市、县（区）地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局： 近接部分市局要求明确经济适用住房销售征收营业税问题的请示，根据国家经济适用住房建设有关规定和现行营业税有关规定，对我省经济适用住房销售征收营业税问题明确如下，请遵照执行。

根据建设部等四部委下发《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。该办法赋予经济适用住房在建设用地、行政事业性收费、贷款方面相应的优惠政策，没有规定经济适用住房销售免税的优惠。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。经济适用住房销售以保本微利为原则，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，不同房改成本价和标准价，因此，经济适用住房的销售应按规定征收营业税，不能比照房改政策免征营业税。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知

[发文日期：2004-03-28]福建省地方税务局 [

文号：闽地税发[2004]63号各市、县（区）地方税务局，省、各设区市地方税务局直征分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、宁德等设区市地税局来文、来电请示，要求对企事业单位取得的拆迁补偿费收入，是否征收营业税问题予以明确。

为正确执行营业税税收政策，加强对拆迁补偿业务的营业税征收管理，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[１９９９]２１０号），以及福建省政府《关于加快发展住房二级市场的通知》（闽政[２００１]４３号）等文件对补偿费收入的税收规定精神，经研究，明确如下：

一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。

二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

１、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

２、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

三、此前省局下发的文件规定中与本规定不一致的，一律按本规定执行。

国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知

[发文日期：2006-06-01]国家税务总局 文号：国税发[2006]74号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关问题通知如下：

一、各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

（四）普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

二、各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

三、各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。

国家税务总局

二○○六年五月三十日

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

[发文日期：2006-03-06]：国家税务总局 文号：国税发[2006]31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

（三）开发产品完工后，开发企业应于纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：

1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

三、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

四、关于合作建造开发产品的税务处理问题

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。

2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。

11．利息。按以下规定进行处理：

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

九、关于征收管理问题

（一）开发企业在申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

十、关于适用减免税政策问题

根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

十一、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。

本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

国家税务总局

二○○六年三月六日

国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问

题的通知 [发文日期：2002-09-11] 国家税务总局 文号：国税发[2002]117号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

现对纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题通知如下:

一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题

纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:

(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；

(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。

凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。

对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。

纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税；同时，签订建设工程施工总承包合同的单位和个人，应扣缴提供建筑业劳务的单位和个人取得的建筑业劳务收入的营业税。

二、关于扣缴分包人营业税问题

不论签订建设工程施工合同的总承包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，还是仅销售自产货物、提供增值税应税劳务不提供建筑业劳务的单位和个人，均应当扣缴分包人或转包人(以下简称分包人)的营业税:

(一)如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。

(二)除本条第一款规定以外的分包人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为分包额。

三、关于自产货物范围问题

本通知所称自产货物是指:

(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；

(二)铝合金门窗；

(三)玻璃幕墙；

(四)机器设备、电子通讯设备；

(五)国家税务总局规定的其他自产货物。

四、关于纳税人问题

本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。

纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。

五、关于税款调整及执行时间问题本通知自2002年9月1日起执行。

本通知发布前已按原有关规定征收税款的不再做纳税调整，未按原有关规定征收税款的按本通知规定执行。

第四篇：农民工金融服务总结

一、加强教育引导，调整农民工就业思路针对金融危机带来的沿海和内地部分外贸企业倒闭、裁员、降薪等给劳动力转移就业带来的不利因素，我们对广大返乡农民工开展了多方面的教育引导，及时帮助他们调整就业心态和就业思路。一是宣传当前就业形势，发动农民工抢前就业。春节前，我们抓住农民工大量返乡的有利契机，组成5个宣讲组，利用一周时间深入到全县500多个自然屯开展了以“认清形势、客观择业、加快再就业步伐”为主题的宣传教育周活动，发动广大农民工要早打算、早联系、早出去，避免人满为患。同时教育广大农民工外出要先就业后择业，避免一味的追求高薪、高酬而失去再就业机会。二是宣传返乡创业典型，引导农民工返乡创业。一方面，制作了《农民工返乡创业电视专题》节目，大力宣传返乡创业农民工典型事迹，鼓励和支持更多的农民工返回家乡创办各类企业。到目前共播放农民工返乡创业方面相关专题节目7期，涉及返乡创业能人10几人。另一方面，春节前后，以乡镇为单位组织返乡创业农民工典型深入到村屯开展了现身说法活动。目前全县共举办各种规模的返乡创业经验交流会40余次，参加交流的返乡农民工XX多人次，有效增强了农民工返乡创业的热情。三是宣传就业政策，鼓励农民工勇敢就业。通过在电视媒体上发布公告、召开返乡能人座谈会、印发宣传单、深入村屯培训等办法，大力宣传《国务院关于解决农民工问题的意见》、《黑龙江省农村劳动力转移办法》以及《绥棱县招商引资优惠政策》等，进一步增强了农民工外出就业和返乡创业的信心和决心。

二、丰富培训途径，增强农民工就业能力

针对传统的培训一般都是拟定好专业后再招生，学员自主选择培训专业的空间较小，培训效果差的实际情况，我们大力开展地方实用技术培训，并引进外埠培训基地来丰富培训专业，大大增强了培训的实用性。一是做强 “内部”培训。一方面，一月份组织县农村劳动力转移协会深入到村屯对6226名农民和农民工开展了法律知识、维权知识、城市生活常识等引导性培训，有效提高了他们外出务工时自我保护、依法维权的意识。另一方面，充分发挥县职业技术学校培训主阵地作用，加快了对电气焊、汽车维修、电动缝纫工等社会需求量大的热门职业技能的培训。同时对黑陶加工、草柳编织、亚麻制品编织等具有本县特色、就业空间大的专业也增大了培训规模和投入。二是做大“外埠”培训。根据农村初高中毕业生倾向于参加中、长期职业技能陪训的实际，我们引进中国一重技师学院、哈尔滨技师学院、黑龙江曙光职业技术学校、绥化超越计算机学校等10几家县外培训学校来作为我县外埠阳光工程培训基地，有效拓宽了学员选择培训学校、培训专业和培训时间的空间。三是做实“联合”培训。针对一些需要长期实践才能达到熟练程度的专业技术，我们采取校企联合的办法，培训学校与用人单位签订联合培训协议，将培训后的学员输送到企业后，再由企业对学员进行15-30天的熟练期培训。有效加强了校企之间的默切配合，在提高培训质量的同时，也有效提高了就业率。

三、拓宽转移渠道，稳定农民工就业数量

在金融危机给企业带来的负面影响不断加深，劳动力就业渠道变得越来越窄的实际情况下，我们积极发挥政府职能作用，最大限度的为返乡农民工提供更大的择业空间。到目前为止，返乡的20150名农民工已有15200人实现了再就业，占返乡农民工数量的75%以上。一是依靠劳务基地吸纳转移。一方面，整合县内劳务基地，扩大内部就业数量。3月初，我们对全县XX年的通村公路建设工程、改善农村居民饮水工程、城市开发建设工程、大中私营企业和县内各大农、林场等用工情况进行了全面调查，用工量大约在7000人以上。在相关部门的支持和配合下，我们在县内建立了4大劳务基地，并与25家承包商、私营企业主和农、林场签订了4000多人的用工合同，为农民工春种后在县内就业积蓄了广阔空间。另一方面，巩固和辟建县外劳务基地，稳定外埠就业规模。2月末，我们组织各乡镇主管劳动力转移工作领导，深入到环渤海经济圈和京津塘地区考察开发劳务市场，并与山东杉青针织品有限公司、烟台盛泰服装制品有限公司、大连东扬海产有限公司、天津捷安特自行车厂等10家用人单位签订了3500人的长期用工协议。同时还依托省办在佳木斯、满洲里等地举办的劳务对接会建立劳务基地三处，又可吸纳农民工300人以上。目前已向以上各劳务基地输送农民工1000多人。二是依靠“双带”带动转移。今年我们继续鼓励干部领带和能人引带农民外出务工，原定的“双带”优惠政策不变，截止到目前通过“双带”实现转移就业的人数已经超过了1万人。三是依靠品牌效应影响转移。今年我们把“稻香女”家政服务员和“巧巧手”缝纫工两个劳务品牌进行了重新包装和推介，在哈尔滨、大庆、大连、烟台等地通过借助各类新闻媒体、发放宣传单等形式大力宣传我们的劳务品牌，到目前已转移品牌劳务人员2300多人。四是依靠各级政府组织转移。我们把春节后通过各级政府集中组织农民外出务工就业作为缓解危机的重要办法，同部署、快行动、严考核，取得了良好的工作成效。截止到目前，全县通过县、乡、村三级行政部门向大连天宝食品有限公司、天津金锚集团、河北雄县气球厂等多家企业输送农民工达XX多人，其中县劳转办正月初九到正月十五的一周时间直接集中组织外送农民工125人，并派专人把他们护送到了用人单位。这一举措不但实实在在的为农民就业提供了可靠的门路，同时也间接告之广大农民工朋友外面并非无业可就，只要有信心和决心，一定能够逆流而上，实现自己的务工、创业梦想。

四、强化维权服务，健全农民工就业保障体系

一是搞好信息服务。一方面，利用“四级”信息服务网络向广大群众发布务工信息6000余份，就业岗位1万多个；另一方面，在电视台不间断的播发务工信息移动字幕，并每月更新三次信息内容，及时、准确、全面的为返乡农民工提供再就业信息，有效减少了外出务工的盲目性。二是搞好转移服务。春节前，我们组织县农村劳动力转移协会深入到村屯对广大农民和农民工开展维权、法律方面知识培训，发放 “农民工维权手册”等相关资料1XX余本（张），有效提高了农民外出务工时预防侵权、主动维权、依法维权的意识。同时还在县农民工维权服务中心开通了农民工维权服务热线，从劳动、司法等部门抽调专人轮流接待来人来电咨询，为农民工提供法律、维权、务工常识、就业指导等服务。三是搞好安心服务。对农民工因返乡后索要承包田发生的纠纷问题，县、乡、村都会积极帮助解决和协调。到目前为止，各级相关部门共为返乡农民工解决土地纠纷问题60余起，取得了良好的社会效果。对返乡后无住所的农民工家庭，民政部门、各乡镇村都作了大量的工作，积极帮助他们租借房屋，解决好了这部分人的过冬和生活问题。对家庭贫困农民工，采取党员干部“一对一”的结对帮扶办法，为这些农民工提供生产、生活等方面的帮助。春节前还对贫困农民工进行一次走访慰问，帮主他们安排好生活，让他们度过一个安乐、祥和的节日。

第五篇：出口货物和劳务及应税服务增值税免税政策

出口货物和劳务及应税服务增值税免税政策

分享： 2014-6-5 10:06:32东奥会计在线字体：大小

2014《税法》基础考点：出口货物和劳务及应税服务增值税免税政策

【小编导言】2014年注册会计师报名时间为3月31日至4月25日，现阶段进入2014注会基础备考期，是打牢基础的重要阶段，我们一起来学习2014《税法》基础考点：出口货物和劳务及应税服务增值税免税政策。

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(一)适用增值税免税政策的范围(二)进项税额的处理计算

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本知识点属于《税法》科目第二章增值税法第九节出口货物和服务的退(免)税的内容。

【知识点】：出口货物和劳务及应税服务增值税免税政策

对符合下列条件的出口货物劳务，除适用通知第七条规定(适用征税)外，按下列规定实行免征增值税(以下称增值税免税)政策：

对符合下列条件的出口货物劳务，除适用通知第七条规定(适用征税)外，按下列规定实行免征增值税(以下称增值税免税)政策：

(一)适用增值税免税政策的范围 1.出口企业或其他单位出口规定的货物

2.出口企业或其他单位视同出口的下列货物和劳务

3.出口企业或其他单位未按规定申报或未补齐增值税退(免)税凭证的出口货物和劳务

对于适用增值税免税政策的出口货物劳务，出口企业或其他单位可以依照现行增值税有关规定放弃免税。

4.境内的单位和个人提供的下列应税服务免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外

(1)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。(2)会议展览地点在境外的会议展览服务。(3)存储地点在境外的仓储服务。

(4)标的物在境外使用的有形动产租赁服务。(5)为出口货物提供的邮政业服务和收派服务。

(6)在境外提供的广播影视节目(作品)的发行、播映服务。

(7)符合本规定第一条第(一)项规定但不符合第一条第(二)项规定条件的国际运输服务。(8)符合本规定第二条第一款规定但不符合第二条第二款规定条件的港澳台运输服务。(9)向境外单位提供的下列应税服务：

①技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、物流辅助服务(仓储服务、收派服务除外)、认证服务、鉴证服务、咨询服务、广播影视节目(作品)制作服务、期租服务、程租服务、湿租服务。但不包括：合同标的物在境内的合同能源管理服务，对境内货物或不动产的认证服务、鉴证服务和咨询服务。②广告投放地在境外的广告服务。(二)进项税额的处理计算

1.适用增值税免税政策的出口货物劳务，其进项税额不得抵扣和退税，应当转入成本。2.出口卷烟，依下列公式计算：

不得抵扣的进项税额=出口卷烟含消费税金额÷(出口卷烟含消费税金额+内销卷烟销售额)×当期全部进项税额

(1)当生产企业销售的出口卷烟在国内有同类产品销售价格时 出口卷烟含消费税金额=出口销售数量×销售价格

“销售价格”为同类产品生产企业国内实际调拨价格。如实际调拨价格低于税务机关公示的计税价格的，“销售价格”为税务机关公示的计税价格;高于公示计税价格的，销售价格为实际调拨价格。(2)当生产企业销售的出口卷烟在国内没有同类产品销售价格时：

出口卷烟含税金额=(出口销售额+出口销售数量×消费税定额税率)÷(1-消费税比例税率)“出口销售额”以出口发票上的离岸价为准。若出口发票不能如实反映离岸价，生产企业应按实际离岸价计算，否则，税务机关有权按照有关规定予以核定调整。

3.除出口卷烟外，适用增值税免税政策的其他出口货物劳务的计算，按照增值税免税政策的统一规定执行。其中，如果涉及销售额，除来料加工复出口货物为其加工费收入外，其他均为出口离岸价或销售额。