2011中国房地产策划代理行业区域发展特点及特色服务企业分析（共5则范文）

第一篇：2011中国房地产策划代理行业区域发展特点及特色服务企业分析（共）

2011中国房地产策划代理行业区域发展特点及特色服务企业分析

纵观全国策划代理市场，华南、华东和华北区域发展比较成熟，策划代理TOP10企业全部位于上述区域，百强企业中也有90%以上分布于三大区范围内。三大区域策划代理行业既具有各自鲜明的特征，又呈现出趋同的倾向。在2010年政府频频祭出房地产调控大旗、房地产市场风云变幻的形势下，发掘企业自身优势形成独特的服务项目和特色，成为策划代理行业发展和成长的重要手段。中国房地产TOP10研究组对策划代理行业区域发展特点以及一些具有特色服务的企业进行了分析研究，希望能为更多的策划代理企业找准自身定位，提供业务发展可以借鉴的参考。

特色服务企业

上海同策房产咨询股份有限公司

北京伟业联合房地产顾问有限公司

中原地产代理（深圳）有限公司

新景祥投资控股有限公司

上海华燕置业发展有限公司

北京远洋嘉业房地产经纪有限公司

北京协成房地产经纪有限责任公司

珠三角地区是经济发展和改革开放的先行者，因此华南区域的策划代理企业起步最早；他们善于借鉴香港市场成熟的策划代理模式和经验，专业能力突出，发展战略严谨，经营最为成熟完善，进入百强的企业数量也最多。其百强企业特别是TOP10企业如世联、合富辉煌在本地根深叶茂，市场集中度很高，其他区域的策划代理企业很难进入当地市场。近年来，华南地区的策划代理百强企业在一些发展潜力优厚的二三线城市代理额也位居前列，如2010年世联在武汉、天津，合富辉煌在贵阳无论是代理销售额和代理销售面积都名列前茅，这些TOP10企业一手业务外地营业额逐渐赶超本地，成功布局全国。华南区域策划代理百强企业普遍重视对房地产市场的研究和顾问咨询业务的发展，策划能

力强，参与前期策划顾问的服务项目不断增加，策划收入占企业总收入的比重大。中原地产全面提供住宅、商业、写字楼等各类物业形态的租售代理、项目策划及按揭转介服务，并实现不同业务类型间资源互动，形成房地产代理服务一体化；已在近三十个主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置；率先创建专业房地产互联网主页，资讯丰富及时，具有很强的投资销售指导和企业宣传作用，其网站访问量在同类企业网站中长期保持首位。

前几年以上海为代表的的长三角地区房地产市场高速发展为华东地区房地产策划代理行业提供了较大的发展空间，策划代理企业无论在数量上还是在实力上都在百强中排名靠前。华东地区的策划代理企业以区域性企业为主，非常注重立足本地，在业务上求深入求细致，建立了非常规范、专业的策划代理市场。凭借全国金融中心上海的优势地位，当地百强企业普遍重视策划代理服务中的金融服务，这一点可以华燕为代表。华燕是以金融服务为核心的地产金融综合服务商，申报了多项房地产金融服务的发明专利，金融业务涵盖全程策划营销代理与流通领域；两个特色业务——经纪金融和“房盟中国”的确立，将经纪、金融两大领域的服务完美结合，并将房地产流通领域的各业务有效整合起来，构建了房地产流通领域一站式服务；其“线上线下服务相结合综合服务商”的核心服务理念，对整个行业的创新发展起到积极作用。上海同策连续几年稳居策划代理企业TOP10中的第一梯队，业务包含了营销咨询与销售代理、金融投资管理、商用物业运营等综合服务，在项目投资建议、规划设计、企划、营销等领域形成特有风格，特别为持有商业物业的大业主提供包括商业物业的持续运营、招租等一系列物业运营增值服务，在商业物业运营方面具有丰富经验和领先优势。近年，随着易居相对优势的提升和政府调控政策影响，华东区域的其他策划代理企业在本地的市场空间被挤压，于是把目光投向了更广阔的全国市场；越来越多排名靠前的百强企业谋求上市融资，全面开拓业务领域。

华北地区的策划代理企业起步较晚，成熟度最低，不过面对华东、华南地区百强企业特别是TOP10企业的大举进攻，还是牢牢守住了本地市场。2010年，北京策划代理市场商品房销售额和销售面积排在前五位的全部是本地企

业。这些企业在京津冀都市圈中销售额排名也都靠前，并把业务逐渐辐射到环渤海地区。华北地区的策划代理企业成长速度和幅度也很快，最近几年进入策划代理百强企业榜单的华北企业数量逐年上升，TOP10企业数量已经能与华东和华南区域的企业数量分庭抗礼。伟业顾问定位于房地产综合服务商，通过不同专业资源的整合互动，为开发商提供投资顾问、营销代理、资产管理等一系列专业、系统的多元化服务，成为华北地区最为知名的大型房地产咨询服务机构；在业务模式上勇于创新，开辟了异地项目地产代理销售的新模式；2010年底与我爱我家的全面整合，打通一、二手房经纪与房地产综合服务产业链，进军房地产电子商务领域，形成了既面向开发商、投资机构和企业，又面向个人客户和投资者的全产业链模式。新景祥以策划代理为主营业务，以咨询顾问为发展型业务，并将业务链延伸到一级土地开发和二手市场流通、商业运营以及房地产金融等子业务，打造全产业链的服务格局，成为跨区域、集团化的大型房地产综合服务商；2010年成功将总部从厦门迁至北京，在全国市场的影响力增强。作为远洋地产全资子公司，远洋嘉业的发展是从全面代理远洋地产旗下精品项目开始的，重点锁定北京市场，特别是城市大盘和综合体，积累了从投资顾问、项目全案营销策划到销售代理，特别是超大规模滚动开发楼盘代理的服务经验；在巩固北京领先地位的同时，又强化以“环渤海”为核心的发展战略，将业务触角伸向其他优质开发商打造的品质楼盘；以客户为中心，建立CRM客户关系管理系统，实现实时的网上数据交换，加快客户服务与支持响应速度，增强企业在电子商务时代的竞争优势。北京协成业务领域贯穿房地产产业链全过程，明确策划定位与销售服务方面的专业特长，着力开拓综合类物业、高端物业与大型社区市场，加深了对这些业态组合的服务深度与广度，尤其对代理高端物业市场经验丰富，成为京城操盘高端项目最多、最专业的代理公司。

虽然三大区域的百强企业个体或多或少都打着自身区域特点的烙印，业务发展模式和提供的服务也有所差异，但从总体上看，全程服务、综合发展、全国扩张已经成为他们的共同特点和发展目标。一些走在前面的百强企业纷纷通过并购重组联合等方式达到业务覆盖区域的增加或服务链的延伸。进入2011年，国家对房地产调控进一步加强，各地调控细则纷纷出台，房地产市场出现波动，这意味着与房地产开发行业密切相关的房地产策划代理企业将面临更大的挑战和

更为激烈的竞争。从近几年TOP10榜单可以发现，上榜企业都很稳定，与其他策划代理百强的差距也逐渐拉大，可以预见未来策划代理行业的集中化程度将不断加强。在这样的形势下，对于大多数策划代理企业来说，想要赢得生存和发展，必须要积极思考应对策略，吸收先进企业在发展中的经验教训，发挥行业细分优势，通过不断地积累和创新，提升专业能力，寻找出一条与自身条件相适应的业务模式发展之路。

谋求与大品牌开发企业的紧密合作。策划咨询服务地位将逐步上升，一些具有具有前瞻性的企业还非常注重信息化建设和网络平台的发展，加强对信息的搜集和处理，加快了决策的速度，有利于与客户及时有效的沟通。

2010华南地区城市房地产市场代理率很高，深圳、广州都达到一半以上，深圳达到了76%以上，远高于全国平均水平。

策划代理行业的业务构成的高度集中和房地产发展的变化注定了企业向行业的集中化和多元化发展，集中是往企业集中，多元是我们的业务更加的多样化，从物业买卖、租赁、管理，从酒店、写字楼等等专业的各方面都超越了国内的代理公司。将目光瞄准了国际五大地产顾问行，随着城市化率由低到高，我们的服务将有质的转变。

并购和设立子公司，决战二三线城市

第二篇：2016中国房地产、房地产策划代理百强企业研究报告

2016中国房地产百强企业研究 1.销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高

图2 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2.顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

2015年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

创新全渠道精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图4 百强企业创新营销渠道及服务示意图 2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的最大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3.提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图5 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图6 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在降价换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

4.量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图7 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

6.提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展潜力

图8 全国性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

基于主业优势开展横纵向转型，释放成长活力

图9 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图10 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

2016中国房地产策划代理百强企业研究 1.房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰

房地产市场将逐步进入到存量房交易阶段，中国部分一线城市已经进入存量房时代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，全国房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场，也为策划代理企业提供了销售服务和多元化业务拓展的基础。

图11 策划代理行业竞争态势

中国房地产销售市场为策划代理企业提供广阔的市场空间，但同时也吸引着其他市场力量的进入，市场竞争加剧。首先，开发企业加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度。其次，以搜房网房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

2.TOP10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值

营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显

图12 2012-2015年综合实力TOP10企业销售额及市场份额

2015年，综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要是庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

3.借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商

对标五大行，培育多元业务模式

随着欧美房地产市场的发展，涌现出了世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大领先的房地产综合服务商。从业务类型来看，五大行业务涵盖物业交易、物业管理、资产服务与研究咨询等多种类型，服务内容较为综合；从发展历程来看，五大行均经历了业务快速扩张、兼并收购等阶段，均已实现全球布局。

图13 国内策划代理企业与五大行主要业务比较

从业务布局来看，五大行优势业务集中在资产管理、战略规划、高端物业管理、评估和金融服务等方面，而国内策划代理企业在资产管理、高端物业管理等方面经验较少，与世邦魏理仕、戴德梁行等存在较大差距，但在销售代理业务方面具有绝对优势。从发展阶段来看，五大行已经进入全球化业务并购、强化区域和业务线能力阶段，国内的策划代理企业虽仍处于多元业务拓展阶段，但也表现出较强的特色优势。

国内策划代理企业应正确认识与五大行存在的差距，取长补短，注重主业的同时加大资产管理、物业管理和经纪等业务的布局，积极利用互联网等新技术新工具创新服务模式，提升服务质量和效率，以协同创新实现超越。

借助移动互联工具，专注细分领域提升服务水平

房地产行业进入“白银时代”，聚焦房地产细分领域，提升主业服务质量、打造差异化服务或将成为策划代理企业弯道超车的重要途径。

图14策划代理行业新技术应用

首先，新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为策划代理企业弯道超车提供了时代机遇。策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

其次，策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产服务市场的竞争力。

强化协同创新，追赶中完成超越

中国房地产服务业已经进入变革创新时代，策划代理企业需要进一步拓展思路，打通业态之间隔阂，实行泛产业链强强联合，协同企业内部资源的同时，加大与其他类型企业的合作，实现创新超越。

图15 策划代理企业的业务协同特征

目前，随着大数据、互联网等技术的发展，策划代理企业内部业务之间、与其他机构之间的信息共享和业务协同成为可能，利益边界也更为清晰。内部协同方面，针对房地产开发、销售以及售后等阶段，策划代理企业注重各业务间的互相促进提升，共享客户资源提供全产业链的综合服务。外部协同方面，策划代理企业采用战略合作、股权合作、跨业联盟等方式与开发企业、金融机构、物业服务企业等外部机构协同合作，拓展业务范畴、加强服务深度。

第三篇：房地产策划行业资料-中国房地产策划代理公司TOP8

中国房地产策划代理公信力top8

新年伊始，由专业机构评选出的地产策划/房地产行业领导品牌榜中榜之中国房地产策划代理公信力top8(2013)新鲜出炉，如下所示：

1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)

2.上海美地行—中国十强知名房地产策划代理公司，国内精英型专业地产服务机构，上海美地行营销策划有限公司，成立于2002年，服务超过200多知名房地产项目，主要有汤臣一品、星河湾、九间堂、绿城玫瑰园等等。

3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司

4.思源经纪—苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司

5.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司

6.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份有限公司

7.华燕—于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业发展有限公司

8.伟业顾问—中国房地产策划代理品牌价值TOP10,中国地产服务行业著名企业,北京伟业策略房地产投资顾问公司

第四篇：中国房地产行业企业文化建设重点分析

房地产行业企业文化建设重点分析

中国房地产业从上世纪80年代初起步，期间几经波折已经从最初的无竞争，价格竞争，发展到今天的品牌竞争，竞争层面提高必然导致行业重新整合，所谓市场经济适者生存。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要，但是通过优秀企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的重要手段。

一 企业文化塑造品牌提升核心竞争力

房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。我国是一个严重缺水、缺 地的国家，开发企业具备了持续发展的文化的素质、企业的素质，才能做出好的产品来。

许多专家及房地产企业认为，房地产产品的性价比可以提高产品的市场占有率，而企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度已起到了越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。

企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于于企业文化而存在。如果我们把优质品牌形象比作“常青树”，企业文化则恰似种植“常青树”的土壤，核心竞争力则是土壤中的特殊养分。企业文化与核心竞争力相互依存，相得益彰，正所谓“皮之不存，毛之焉附？”。而恰当的耕作将使土壤之特殊养分更加丰富滋润，为品牌形象源源地不断提供特殊养分。即企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用，核心竞争力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌竞争力的核心内涵，反过来，品牌形象又可演绎成品牌文化，进而丰富、更新企业文化，使之形成企业文化——核心竞争力——品牌形象——企业文化螺旋式上升的良性循环。当今世界企业间的竞争不再局限于单纯的技术层面，也不仅仅是核心竞争力本身的竞争，而是企业文化、核心竞争力、品牌形象 多维复合态势的竞争。而这种多维复合态势的竞争在表现形式上则更多地成为品牌之争，因为，品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植牌形象的土壤，具有内涵性。

然而，目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，主要存在以下几方面的问题。

第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而忽视了品牌的维护。不少地产企业非常重视品牌营销，但却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资产损耗。不管消费者对错与否，处理对消费者售后服务的链条越长、时间越长，对房地产企业品牌的维护都是不利的。

第二，品牌扩张缺乏长远战略。品牌价值评估的一个非常重要的因素是品牌的市场占有能力。地方性房地产公司在向异地扩张时，忽视本地房产的开发，致使竞争对手占据本地市场，从而丧失本地品牌优势。

第三，只有少数房地产企业品牌有一定的知名度，但总体而言知名度比较低。华润置业、万科、中远等属于这类品牌。这些开发商品牌企业在打造企业品牌时，不断开发“项目品牌”，但是，项目品牌的知名度较低。

第四，项目品牌知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。小型房地产开发商，由于其企业品牌不具有震撼力，故只好先打出项目品牌，待项目品牌成熟后，在打出企业品牌，但是，如此而成功发展起来的品牌寥寥无几。

有效加强房地产行业的品牌建设，充分利用自身的品牌优势，归根到底要通过房地产行业的企业文化建设来推动。

二、房地产企业文化建设的内涵

房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。

房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。

企业文化奠基人劳伦斯8226;米勒说过：“今后的世界500强企业将是采用新的企业文化和新的文化营销策略的公司。企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去、超越自我、展望未来，建立新的价值观和企业文化——坚持创新、改造自己、追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉„„最终的竞争优势在于一个企业的学习能力及将其迅速转化为行为的能力。”房地产企业文化也要讲学习，成长为学习型的组织。

下面，从微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的热点要求。

1.房地产企业文化与现代人

企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和 渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。

马克思说过，蜜蜂建造的蜂窝房，使许多建筑大师都感到惭愧，但最蹩脚的建筑师从一开始就比最灵巧的蜜蜂高明，而人的全面发展才是目的。

企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。

房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击——这就是企业文化的威力。

在当今时代，人的全面发展的实现形式和具体内容主要表现为促进人的整体素质提高和全面实现人的现代化。对企业来说，职工是企业效益的创造者，企业是职工获取生活财富、实现人生价值的场所。只有先进的企业文化，才能塑造出现代企业人。

2.房地产文化与消费市场

全力打造房地产行业企业文化战略的pioneer，提炼适应行业特 征并与企业相适应的理念体系，通过企业价值观来促进企业的凝聚力，以此提高工作效益；房地产行业企业文化战略的propellant，建立配套的企业文化制度体系，规范企业管理及流程，以此保障质量并提升效率；房地产企业文化战略的terminator，设计符合市场品位的企业文化形象体系，使房地产企业内部优秀的企业文化理念通过CIS系统传播到市场，令越来越多的消费者了解本企业的文化，以此吸引消费者。

针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法（4年前已经开始使用了基于BSC的绩效管理体系），并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。

3.房地产企业文化需要法制环境

如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。

但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。

房地产企业文化建设是产业精神文明建设的核心内容，而精神文明建设的方向由政治文明的发达程度所决定；又因为法规建设属政治文明的范畴，所以发展产业文化需要产业法制来保障；只有高度的政治文明才能促进精神文明建设迈上新台阶。

4.加快产业立法，推进房地产企业文化建设

从某种程度上说，房地产企业文化是房地产行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现，但 客观上也存在着地域和个性的差异。比如经济发达地区或经济效益好的部门，其房地产企业文化建设的品位与质量明显高于经济欠发达地区或经济效益差的部门；同一群体中不同品质修养的人，对房地产企业文化的认知度和参与度则不一样，导致的行为结果也不会一样。由此可见，要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道，就必须建立比较统一的环境模式，这一环境模式的形成，惟一的支撑条件是产业法制化。根据十六大精神，在当前新的政治经济形势下，加快产业立法是推进房地产企业文化建设的第一要务。

文化是企业文明进步的标志，文化是一种传统，是一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，是一种塑造人健康发展的力量。因此，我国多级人大和行政机关应把建设产业法工作列入房地产企业文化建设的重要议事日程，通过完善法规体系，努力保障房地产企业文化跟上市场经济的发展需要，与时代同步，营造房地产行业文化建设的新亮点。

综述：

我国房地产企业若要保持长期稳定的竞争优势、获得稳定超额利润的竞争力，即核心竞争力，需要具备充分的顾客价值以及独特的不断发展着的企业文化。这就要求我国房地产企业从其自身发展历史中提炼文化的积淀，研究中国居民住房与城市建筑的现实需求，预测中国房地产业的未来发展方向，打造卓越的地产企业文化与品牌文化。

第五篇：2011中国房地产行业发展分析与对策

主持人：

欢迎大家参加下午房地产行业发展分析与对策这样一个论坛，我是这个论坛的主持人陈国强，今天下午有幸请到了几位重要的嘉宾。

首先是建设部原副部长杨慎；中房集团的董事长，现在是中房集团的理事长，同时也是幸福人寿的董事长孟晓苏；北京首创的总经理刘晓光；北京光亚集团的总经理李贵斌；北京国瑞兴业地产股份有限公司董事、总裁鲍筱斌。

下面我们首先以热烈的掌声请建设部原副部长杨慎给我们致辞。

杨慎：

开会总有致辞，致辞是主办单位给我起草的，我不按致辞讲了。

这次我们论坛主题是什么？今天这个地方开了两场会，一场是财富论坛，下午是房地产业的聚会，上午的论坛各行各业、直接人士参加了，将近400人，规模非常大。我们这个会的人数比较少，人数少质量高。为什么？到会的人都是代表企业的人才，刘晓光是首创董事长每年开发规模5000平方米，孟晓苏现在是幸福人寿保险的董事长。这个会总有一个主题，讨论什么呢？房地产行业发展的形势分析。大家都非常关注，房地产目前究竟是什么状态？下一步怎么走？大家都很关注。所以，我说今天下午来的人数少，但是质量高，大家都关注这个行业发展的命运和前途。大家知道，去年全国宏观调控，最严格的宏观调控，但是收效甚微，没有达到原来预期的目的。总体来讲，房地产业发展很快，对国家贡献很大，大家都公认，但是存在着三大危险。第一，规模失控；第二，房价过高；第三，质量失控。

今天这个论坛我们就是根据中央的决策和“十二五”规划讨论如何应对，所以今天的主题就是讨论形势应对，什么形势，怎么应对？今天上午厉以宁教授参加了，他讲当前的经济问题，物价上涨他提出了七条对策。我们今天下午的会议大家都讲有用的话，我个人意见房价问题怎么对策，要说短话、开短话、讲有用的话。我主持论坛三原则，我搞了20年协会的会长，组织过多少次论坛，就是三大原则。第一，鼓励说真话；第二，反对说假话；第三，允许说错话。特别是现在政策多变的情况下，三句话是我20年来主持论坛的一贯原则，所以今天下午咱们本着论坛的三原则大家热烈讨论，有什么说什么，大家可以有不同的争论，共同把会议开好，共同迎接新的机遇期的大好形势。

这是我致辞的主要目的。谢谢大家！

陈国强：

非常感谢杨会长给我们热情洋溢的致辞，他给我们出了题目，针对目前的形势我们来研讨对策，今天的论坛就按照杨会长提出的“三不”原则来展开。下面就请对话嘉宾。

刚才杨部长在致辞当中提出去年应该是房改以来调控最严厉的一年，但是同时我们也看到去年一年无论是房地产的开发投资，我们知道创下了“十一五”期间，无论是投资总规模还是增长规模创下了房改以来的之最，去年我们看到住宅市场的成交金额和最辉煌的09年相比有过之而无不及，我们看到了住宅市场千亿级销售规模的万科诞生了，所以2010年应该说是一个非常不寻常的一年，也有很多非常耐人寻味的情况。

第一个问题，请台上各位嘉宾用几个关健词，或者用简单的话对去年一年做一些盘点，或者说从你们的角度对210年是如何看待的？

孟晓苏：

刚才我们房地产业界的老领导、老前辈杨慎部长一口气说了三个失控，我看确实是失控，而且去年正是因为这些失控就造成了老百姓的情绪失控，媒体的语言失控，媒体人能利用中央电视台这样一个国家电视台向总理发问，说房价是总理说了算还是总经理说了算？这一问弄的全国人民都糊涂了，一想是总理说的算还是总经理说的算？第二天我就在一个大会上讲，不是这两个选项吧，是市场说了算，但是听这个会的人毕竟是少数，多数人还是没明白，一直磨叨到了一年。盼到年底总理到电视台作客了，一个傻主持人大姐就问温总理这个问题了，总理回答了，说这个问题也正确也不正确，就是批评这个主持人了。说房价应该有政府管的部分，也有应该由市场管的部分，商品房是市场管的部分，总理说，总理的职责主要是管保障住房，保证低收入家庭住房问题，讲的这么清楚了，我看网站还在出怪题目，说房价不归总理管你怎么看？你说这是真傻呀还是什么？所以，我看去年一年是情绪失控。

刘晓光：

去年一年我概括就是调控的力度比较大，还有就是大量的行政的手段开始应用；供需结构发生变化社；地产商也在转型。

李贵斌:

去年应该说是供销两旺，价格还是没有达到政府希望达到的目标，房价确实是高了一些，这些问题还是供需的问题，因为这一个时期供应量没有很有效的跟上，市场比较强劲。

张民耕：

太阳底下没有新东西，我还是学习住建部一个副部长，用几个前所未有。一个是调控的力度前所未有；另外调控的难度前所未有；第三需求前所未有；第四而实际市场达成的承销价格和承销总额土地交易量是前所未有，一个是9.5亿平方米，一个是2.7万亿土地交易量，说明市场在调控中应该说平稳的向前发展了。

鲍筱斌：

我讲两点。

第一，2010年政策很多，但是还留下很多不到位的空间，政策不到位，就是对政府的公信力从市场、从企业对政府提出了挑战。

第二，2010年需求和供给不是很好，但是应该来讲我看到的材料，总体来讲就是库存增加了，如果说对2011年房地产投资进行分析，我觉得这两点是应该注意的。

陈国强：

2011年如何看待当前的政策环境，当前的市场状况呢？我们从最近总理接受媒体采访的谈话当中我们知道，2011年政府政策两条主线，一是保障房去年580万套，今年是1000万套，保障房应该是2011年政府调控楼市的要点；二是继续抑制投资性需求。去年政策没有很好的落地，效应没有充分的显现出来，我们先从两个主题之一，保障性住房的角度说起。从住房发展思路，刚才几位嘉宾也都提到，应该说过去十年市场在推动商品房建设方面成绩非常显著，但是在保障性住房建设，政策落实方面应该说缺乏很多，需要补课。未来政府在构建符合国情的商品房体系和保障房体系方面我们想请教台上的几位嘉宾，在这方面我们有一些什么样的思考，有什么的建议？

孟晓苏：

谈到保障房，今天大家算来对了，因为最早向国务院建议，由政府建保障房是杨部长和我，应当说最早中国在没有商品房的时候是全民保障，那时候的结果是全民蜗居，我记得在80年代组织调研的结果，城镇人均住房面积3.7平方米，说明全民福利并不能满足老百姓的住房条件。98年推动房改的时候我们这些人在一线参与设计，杨部长主持的课题组专门研究保障房的问题，认为要同时建立起完善的住房保障体系，由政府出资建立廉租房，当时设立商品房、经济适用房、廉租房三个体现，后两个都属于住房保障体系。在1998年提出以后，到现在12年了，应当说有9年时间是没有被认识到的，虽然我们建了一些经济适用房，但是廉租房多少年都没有建设，这样积存的问题就慢慢积累起来，就使得中低收入家庭他们收入水平和高涨的商品房房价越来越远，积存到了9年、10年的时候问题爆发了，意见很大。现在好了，从07年国务院开会提出了政府要承担保障住房责任，到现在已经三年，这三年里从开始国务院提出，最终形成全党的共识，到这次“十二五”规划和中央经济工作会议提出来要建立符合国情的住房保障体系和商品房体系，这样两个体系总算是把12年前提出的问题认识到了。但是缺钱，怎么办？从去年开始发国债搞投资，发2000亿国债，今年还得靠发国债，怎么还再说吧，先把眼前的问题解决再说，谁让我们旷课10多年呢？去年是前所未有的保障房规模力度，今年更是前所未有的。有人说用不用拿这么多土地搞保障房呢？我认为旷课总要补，所以这时候力度大一些是可以理解的。所以我相信随着保障性住房的建设，结构性问题将得到缓解。商品房是两一个体系，现在一味的打压商品房价格，试图不用政府投资就实现保障，这种想法已经过去了，很幼稚的想法，不是这届政府的想法，是原来的某些人的想法，这已经过去了。所以，这两个体系将应该成为一个主线，我认为这是全党和主管部门认识上重要的突破，相信在新的一年会有好的成果。

刘晓光：

首先，我们要明确下一步房地产开发的双轨制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，现在搅合在一块儿打压商品房，如果把模式定下来，保障房的发展速度快和慢当然对整个中国房地产市场健康发展很有关系。我想这有几个问题。

一是保障房的地在哪里？这个政府要想办法，收到土地出让金之后，用这部分资金还有其他一部分资金来源来解决保障房地的问题，没有地建不了。

二是保障房要有政策体系，财政、税收、信贷的体系。这个体系现在也没有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投资主体是谁？我们作为大地产商也想建保障房。

陈国强：

北京很多开发商已经承担了保障房的建设。

刘晓光：

这个很难拿，这个要建立公正、透明的通道，谁都可以建。

四是保障房这个问题要有很好的市场化的融资体系要出现，比如说建保障房回报率8%可不可以，如果8%可以发一些投资债券，如果达不到8%怎么办？政府应该拿出一部分资金来保证利润。

杨慎：

经济适用房是3%。

刘晓光：

3%是有问题，我的观点是略高于银行利息是可以的。以投资者为基数，投资回报率嘛。这样的话，土地成本是低的，时开发商的利润水平是低的，各种税费和各种政策配起来成本也会低下来。这样老百姓也愿意投资这种投资品，比如说保障房的什么样的长期债券，实际上这是有意义的。

李贵斌：

关于保障房的问题，现在呼声很高，雷声很大。现在中国区域之间发展很不平衡，再一个城市之间也是如此，往往政策如果总想一刀切，恰恰事与愿违，有好东西不见得有好效果，出于这种情况，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地得是全面的、系统的，因为房地产它是一项系统工程，是不可分割的整体，而恰恰在这方面有些东西属于缺位，没能把这个事儿很好的解决好。再一个就是保障房本身和商品房应该是两个共同发展的体系，第一个体系里面就是随着经济的发展城市化进程，房子的需求量是有限的不是无限的，与其说加大土地供应量，加大开发量，这个事情在未来很快也能过去，而恰恰这个时期是不可逾越的。再一个就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出台了一个政策，说你拿地的时候如果超过房顶价再溢价出来的部分盖保障性住房，我觉得这个政策比较好。关于保障性住房一系列的配套政策出了台，才能更有效地解决这个问题。

张民耕：

我看有一篇记者的长篇报道，说保障房体系有了很大的推进。特别是这次总理在中央广播电台的讲话为标志，前所未有的把界限说清楚了，政府就管保障房这一块儿，市场就管商品房，说的非常清楚，连问责制都出来了。在中国这样的政策体系下，保障性住房再有困难，今年的1000万套是能够完成的。但是那个记者也算了一笔帐，他那个帐不是很内行的，不是房地产出身的记者，他算了一下1.4万亿就够了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000万套，连土地加上建筑的成本2000块钱，这样算出来1.4万亿。咱们都搞房地产，如果算上土地、建筑成本不够，翻一番都不够，怎么也得3000块钱，算一算就是3万亿。3万亿相当于一个什么数字呢？咱们形象的来说，就是扛这次国际上的金融危机就是4万亿，实际上政府还没出那么多，不管是中央政府出还是地方政府出，总之那么大一笔钱让政府来负担是不太现实的。所以，我特别赞成刘总的意见，就是保障性住房盖了以后产权要卖掉不是一个路子，其实盖的越多卖的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，对平抑房价还是比较有效的，否则就变成投资了。

刘晓光：

老百姓有的租廉租房了，但是他还是要退了买经济适用房，他还是要产权。

张民耕：

如果能把这一块儿做成在政府补贴下的有市场机制的衍生产品，比如说发债券，我在做基金就盯着这一块儿，我就在跟一些大学在讨论，大学问题严重到什么程度呢？北大、清华的校长都说，现在搞千人计划什么，我连吸收一个人都吸收不起，从美国回来一个大学教授，我至少保证他住房得有150平米，北大、清华周边你买买看，500万未必能拿得下来，过去引进一个教授给100万的住房津贴就够了，所以现在能不能跟大学联手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作为基金发得出去。比如说和大学国家级的研究院所，他们每年要进人，而且他们进人好处公租房的房租不会赖，还有政府税收上的出让，总比政府自己出2万亿要建这些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3万亿就是2400亿，这2400亿要比3万亿好得多，如果再通过税收的补贴，能够转化成一个商业行为，而这个商业行为又有一因的市场，那么这件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心诚意想用这个办法来解决住房问题，这个事情是做得下去，而且是能够做得成的，孟总说的10几年的愿望是能够实现的。从我们开发商来说，就是刚才刘总说的那个话，大家听了一带而过，我心里特别重视这个，一定要认清现在的房地产市场是双轨制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

刘晓光：

死一块儿、活一块儿。

张民耕：

这块儿影响是极其巨大的，如果没忘记的话董建华是因此什么下台的，就是8万套吗？什么概念呢？当时香港人口六、七百万。实际上供求是一方面，人的预期是另外一方面，所以我们作为开发商来说面临双轨制的情况下要谨慎，当然首先我是乐观的，必要的谨慎还是需要的。

鲍筱斌：

保障房应该是好事儿，从我本人十几年的房地产从业生涯，我没做过保障房，但是我谈几点看法。

第一，要解决房地产的模式问题。就是说财经杂志上有一篇仇部长写的文章，由美国模式、日本模式、欧洲模式等等，但是现在目前房地产行当里面到底是什么模式，实际上我自己感觉不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么关系？从政策层面，公共媒体的引导上界限不太清楚，我们必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式怎么形成互动，到现在也有一些探讨，但是我感觉不系统。

第二，保障性住房如果说作为政府职能的话，就要解决公共财政第二次分配的问题。去年有一些新的情况，第一个报道了中信产业基金，在江苏试点做保障性住房，前几听我看到一个文件，就是讲国开航准备投资1000亿做保障住房，我觉得做保障住房要解决土地出让一系列的问题，如果这些问题没有解决保障住房的钱哪儿来呢？以前我也是做基金的，基金不是对保障住房没兴趣，8%左右是有兴趣的，但是现在这块儿怎么样形成一套金融系统，一方面需要财政支持，另外一方面需要金融系统的支持，当然现在有很多创新的东西，但是目前这块儿有很多地方需要创新。如果保障性住房把土地问题都解决到郊区去了，没有配套设施一系列的社会问题就会出来了。比如说学校老师肯定希望住在学校旁边，但是你要保障住房，如果在二环里面没有哪个政府能背得起这样的经济负担。所以私募包括国家的融资等应该有一套系统来试试保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子迈的过快，去年是580万套，今年提出1000万套，北京是100万套，“十二五”期间就是7000多万平方米，我感觉这段时间迈的有点儿急躁，所以对保障性住房的选址和冲击都会很大，但是作为房地产商还不能轻视这个问题。保障性住房的启动对上下游端的带动很大。

所以，我最后想提示大家不能小视保障性住房对房地产的影响。谢谢！

孟晓苏：

从要不要建保障房到怎么样找钱建保障房了，保障房为什么这么年没建起来呢？就是差钱。新财富论坛得找钱呀，刚才专家都说要找基金，叫房地产信托投资基金，在国外有这个产品。在座的几位里面就是我从房地产公司董事长转化成了保险公司董事长，过去我干房地产公司董事长的时候项目多，总为没钱着急，现在干了保险公司董事长又为钱多花不出去着急，世界上不是光有缺钱的，还有不少拿着钱花不出去的。比如说新的一年股市能不能投，有人说是快牛，有人说是慢牛，我们当时的判断是熊市的延续，果不其然下跌了15%，就在下跌的过程中我们还能挣出7.6%，你说得多不容易，我们是全保险行业收益第二位。但是新的一年，股市还敢投吗？什么叫做稳健的货币政策？就是紧缩，在紧缩状态下股市不可能好。这不是我说的，我们研究过，觉得新的一年做股市很难，这笔钱是干什么用的？是老百姓养老保命的钱，给人家弄丢了不行。怎么办，怎么保值增值，我们也着急。有了新36条，要引导社会资金、民间资金投资保障性住房，那就你拿出产品来吧，其实这种产品在07年6月份我们就跟国家建议出来了，就是把国外成熟的房地产信托投资基金引到中国来，专项做保障性住房，美国允许有25%的资金进入到政府推动的保障性住房里面去，我们全国有5.1万亿，如果按照保监会的规定拿出10%就是5000亿，如果再变成基金就是不按投资房地产来算，是按照投资股市，最多可以投到35%，这就是1.5万亿，光一个保障房基金就可以撑起来了，也把房地产搞起来了，如果将来租屋转售还可以赚一把。所以今天我们要呼吁，正在进行的保障房的（房地产信托基金REITs）试点，把这个尽快试点，保障性住房的资金有稳定的来源，也早点儿把国债还上。希望把这种思路进一步的推进，我们新财富论坛又为国家出了一个好主意。

陈国强：

对近年来说，我们面临的政策环境没有变化，应该说调控的基调未变，我们观察最近的政策信息，高层表态应该说在融资方面、在土地市场整治方面，包括最近我们看到的重庆也开始房产税的开征试点，所以政策环境没有变化，应该说2011年房地产市场仍然面临很多不确定性，我想接下来请各位嘉宾从你们的角度对2011年是什么样的期待？或者说您最关心的关健词是什么？我们从鲍总开始。

鲍筱斌：

2011年房地产也没什么新东西了，我有自己的看法。

第一，我觉得2011年在今年二季度左右，房地产企业银根会比较紧，因为从去年4月份开始调控。

第二，2011年的房子不同的产品价格的走势可能会不一样，有些处在高端真正很好的价格可能还会提升，但是中低端可能价格就会振荡。

第三，政策肯定还延续，但是房地产这个行当跟股市不太一样，房地产是资产它对价格的变动是需要有周期的，所以我认为市场不会有太大变化，但是中国的房地产市场某种程度讲比股市更重要，按照货币的价值来算，房地产价值在90万亿的价值。股市大概是20万亿左右上下，所以我个人感觉房地产在2011应该还是振荡前行。谢谢！

张民耕：

你说是振荡前行，我说的是谨慎乐观。我们看到有四方面的政策还是会冲击。

第一，宏观调控力度不会撤，限购令还会继续。

第二，银根收紧，我和若干银行都碰过，实际上各个方面银行可以放开其他，对于信贷尤其是房地产信贷是要继续收紧的。

第三，保障房的批量出现，双轨制正式确立。

第四，房地产税上路了。

这些方面对于房地产行业来说，尤其对于价格来说是看跌的因素，但是这些政策真正发挥作用是要有相当长时间的，比方出1000万套房，这对于每一年两、三千万人进城，历史有巨大的欠帐，一年不能解决，但是如果“十二五”期间年年1000万套你看一下这个作用是什么样子。当然，政府如果不把资金来源问题解决，年年1000万套是无以为继的。另外，刚性需求还是很强，老百姓的投资渠道还是很少，股票还是不能做，黄金可以炒一炒，不管怎么调控房产还会成为一部分人的投资品。刚才说了地方政府卖地，中央政府印票子，印票子还会继续，不是为了应对国内，其实是为了应对国外，美国量化宽松还会继续，我们也继续往人民币里面兑水。从去年的趋势看，房价基本上没怎么降，明年可能会出现一些波动，但是我感觉不会太大的波动，只不过作为开发商来说以前只要看前边就行了，现在是要看前面也要看后面，因为这四项对于整个房地产形势会造成重大影响，有的上路了，有的箭在弦上，有的已经发挥作用了，所以我的判断是谨慎乐观的。

李贵斌：

以上两个老总对2011年房地产的走势说的很全面，其实我有几点看法。

第一，从供销来说就是需求量和供应量还仍然在加大，应该是供销两旺的一年，这是我的判断。它的根据是印的票子多，经济发展快，城市化进程快就需要这些房子。所以，应该是供销两旺的局面。

第二，国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为有些城市房价确实是过高了，只能一部分人买到房子，一部分人买不起，政策应该是叠加式的，不可能再放松，包括房产税。其实房产税对房价有没有影响？肯定有，只是大小的问题，这些政策一出来对房价的抑制肯定能起到作用。

第三，信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。

第四，现在的开发企业转型，有些企业已经转向做商业地产，原来是做住宅的，就是由原来的单一性向混合型、综合型方面转，这个趋势在加强。

陈国强：

说到转型刘总是代表性企业，请刘总说说企业转型方面的一些做法和经验。

刘晓光：

第一，双轨制明年基本上定型。

第二，刚性需求仍然非常旺。

第三，政策调控进一步驱紧。

第四，需求多样化会出现。

第五，商人的转型。

结论：今年从4月份以后可能价格还会稳步上升。

转型角度不多说了，我们从去年就开始转型了，从单一的开发普通房地产向打造新的城市中心过渡，把产业跟地产融合在一起，把城市的功能跟产业的功能，把商业功能跟低密度住宅融合在一起，适应城市未来的城市化需求，缓解交通压力、提供就业、提高税收等等。我们一方面是在大的城市建设新的城区；另一方面就是建设新的城市中心。这样的转型我相信在今年是波澜壮阔的趋势。

孟晓苏：

我想尽管已经明确了建立符合我国国情的保障性住房体系和商品房体系。尽管去年保障房和今年保障房的力度加大在未来改善贫困家庭的居住状况和缓解社会情绪，但是它的产出还需要实践。所以，我认为面临2011年我感觉尽管我们对未来形势充满乐观，但是它是充满矛盾的一年。充满了乐观和不乐观的各种因素，而在政策上将是理性和非理性交汇的一年，所以说这一年一句话说清楚不容易，因为人们正在迷茫中走出去。如果说到4月份，我再加重一点儿语气，我认为新的一年将是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我们现在正处在商品房和保障房都供不应求的时期，在这个时期是应当减少供应量还是应当增加供应量，我们在05、06年就是错误的在这个时候紧缩银根结果造成了越调控房价越上涨，面对新的一年又听说有人要打压限制投资，进一步推升房价，各方效果如此，所以这可能就是一个迷茫。那么，再一个迷茫来自社会，人们误以为只有打压商品房价格就能保证房地产价格。

去年国务院文件明确说在一定时期内采取行政手段确实过去没有，但是到了年底打顺手了，又继续要实行这种行政调控，我想起当年我看那个小品，黄宏演的农民工砸墙，最后业主说你别砸了都砸坍了，他说我砸顺手了。什么时候能住手呢？限购令应该逐渐的退出市场，实现把短期的调控正常和长期的发展政策有机的结合起来，而在年初我们看到的反而是调控限购令的加码和延长，这就反映了一种迷茫，这种迷茫会不会导致房屋供应量的减少，从而抵消国务院为了抑制过热的需求而抑制购买力呢？这两个就抵消了，白调控了，所以未来的房价还会上涨。但是，到下半年就会明白了，原来这么调控不行，还得增加商品房的供应量，增加保障房的供应量，真正做到在03年提出来了的供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这个时候人们就明白了，下半年会是一个好的年景、好的时间。

所以，为了能够争取下半年的清醒，希望业内人士还要多把这个问题提出来，提的明确一点儿，兴许就能明白的早一点儿，就能实现中央“十二五”规划提出的使中国经济保持长期持续较快的发展。

杨慎：

刚才我讲过这次会议虽然比上午范围小，但是质量高。今天下午不到两个小时的发言应该证明我说的是正确的，这些人发言都是有理论有实践，都是自己深刻教训的发言。在这里借这个机会，我想提一个问题大家思考，现在都说房地产价格上涨不能控制，需求不能控制，土地的供应是有限的，资金的供给是过量的，因此这个大的怪圈出现了，在这个怪圈中大家不能自拔。

因此，我提出一个问题，究竟中国房地产发展到多大规模，多少量才能满足？因为现在大家把房地产不是做成一种居住的需要、生存的需要，而是投资的需要，投资的需要不断地赚钱，在这种情况下永远是无止境的，绝对没有止境，在这种情况下我们应该用什么样的思路，通过什么样的体制，或者什么样的政策来研究这个问题怎么解决。我讲几个基本数字，这个数字不是国家统计局的有关数据，是我自己整理的。全国目前各类住房加在一块儿，住宅商业用房、营业用房、公共用房加在一块儿总量580亿平方米，现在的统计数据相当不准确，我敢说我统计的准确。这个数字包括城乡，一共是580亿平方米。从什么时候算起呢？

中国现存的土地总量，其中1949年中华人民共和国成立以前总量是52亿平方米（占9%），全国建国以前统计出来的房子只要是在建的一户一户登记调查52亿平方米，占全国总量的9%。第二，改革开放以后，前30年从1950年开始到改革开放1980年49亿平方米，占全国总量的8.4%，两个加在一块儿17.4%，其它的都是改革开放以后建设的，480亿平方米，就是改革开放以后建成的。

现在目前全国每年建房总量13亿平方米，折合一下200万套，这样的速度规模还再不准建，现在没有敢说出这样一个权威数字的，所以中国的住房就成了无底洞。在这种情况下，永远无止境。我认为中国这样的政策下去必须改变，因为目前的数量人均城市已经达到31平方米，农村达到30平方米，全世界发展中国家是第一位的。在这种情况下，一个国家的资金有限、土地有限、城市容量有限、基础设施有限，我们无止境的开发，中国的住房制度改革要做1000万套的保障性住房，资金从哪儿来，还是卖土地，卖多少？全国卖地7万亿收入，平均每年1400亿，房地产、税收、土地总和加在一块儿6万亿。“十一五”期间3万亿，每年6000亿。现在我们靠卖地这种办法去填这个大窟窿，永远是需求不足，需求不平衡，因此促进价格上涨。

在这种情况下，建议在不准确的数据下总量的估算，必须要改变政策。现在正在换届，下一届政府谁当皇帝谁好，体会一下吧，怎么来应对这样一个局面。住宅人均30平方米，每个人的占有量是不一样的，都要求要提高，在这种情况下总量上用什么办法解决，过去就是总量不清楚，底数不清，这种情况下做的决策，不断地修订决策、不断地完善决策、不断地错误，最后就是错误不断地增长，我们的错误到了不能自拔的地步。所以，作为研究问题来讲，这样的政策需要我们很好的思考。我把这些基本的数据告诉大家，提出了这样一个问题供大家思考，大的体制政策背景需要大家考虑。

陈国强：

杨部长提供的数据希望在这个会议室里面分享，请媒体记者不要报道相关的数据。我们再一次用掌声杨部长给我们提出了他的一些思考，给我们提出了非常基本的命题，或者说是根本的命题，就是如何来看待这些年房地产发展过程当中的政策体系，房地产发展模式的问题，房地产发展的目的问题等等。这些问题实际上是值得业内所有人思考的问题。

今天由于时间关系，另外一场马上就要开始了，非常感谢台上各位嘉宾，也谢谢大家！

主持人：

各位来宾，咱们下午的会议后半段按照大会的安排主题是“保障和改善民生”。

今天下午会议非常荣幸请到了很知名的专家，坐在我旁边这位是蔡昉研究员，是咱们中国社会科学院人口与劳动经济研究所的所长，蔡所长是夺得十七次代表大会代表，也是本届常委会的委员，在这方面有很深的研究，咱们中央政治局搞集体学习就有关的专题蔡所长都去讲过。旁边是社科院社会学所的景所长，是上一届全国政协委员，是这个领域资深的研究专家。还有就是环保部环境规划研究院的副院长；财政部财经研究所的所长贾康研究员，贾康研究员是全国政协委员，也曾多次出席中央领导问彻中央经济工作的座谈会，也在中央集体学习有关问题上进行过专门的讲解。所以，今天能够有幸请到他们四位和大家一起进行交流，应该说是一个非常荣幸的事情。今天下午时间很宝贵，时间是一个小时，刚才我们几位商量了一下，开始的时候请咱们四位专家就保障和改善民生这样一个主题把他们最主要的想法给大家简要的谈一下。之后咱们大家有什么问题，利用这个机会互相交流一下。

蔡昉：

实际上我们现在讲民生的时候，解决民生基本的着眼点实际上是两头，一头是在初次分配的领域，除了初次分配的领域最重要的就是老百姓关心的话题，就是涨工资，到底能涨多久，能够持续多久，涨多高，能不能赶上劳动生产力的提高速度，能不能赶上企业拿到的份额的增长速度，能不能赶上政府拿到的份额的增长速度，这是初次分配领域。初次分配领域里面我想有很多抓手，其中一条我个人比较关心的就是要用劳动力市场制度或者说具体的一种做法工资的集体协商制度来解决如何在企业和职工之间进行合理的分配，也就是说劳动力市场看上去是市场供求关系决定，但是我们要知道劳动力市场跟一般商品市场部一样，劳动力市场实际上参与的人和劳动力的载体都是人，因此就决定了人在这其中的作用尤其的重要，因此在这种情况下不仅仅是用劳动力供求关系来调节，而应该各个方面的协商也要参与其中。

我们从国际经验来看，大部分比较发达的国家，他们基本上都有工资的集体协商制度，反而在那些工资很低，工资不上涨那些地方没有这种制度，那么我们也有很多人担心，特别是经济学家容易担心，因为经济学家关心效率，比较注重效率，担心是不是有了劳动力市场制度会增加交易费用，会增加谈判成本，如果谈不拢还会出现社会的不安定，但是我觉得这些疑问其实都是现实存在的，但是我反问一个问题，关键是说从国际经验看，你有没有这种劳动力市场制度劳资纠纷总是存在，工人的诉求总是存在的，因此没有这个制度工人的诉求就用各种方式表达，企业内部表达，企业内部不能表达就到街上去表达，到街上就会串联起来，社会动荡就会更严重。如果政府参与其中，有领导的工会参与其中，与企业和工人对话的三方制度的话，就有好的平台规范工资集体协商，来综合和妥协各个方面的诉求，所以我觉得在“十二五”改善民生建立劳动力市场制度特别是工资集体协商制度是初次分配中最重要的制度建设之一。

那么，接下来我们还知道再分配领域也是改善民生的重要领域，其中中央在“十二五”规划建议中提出建立健全基本公共服务体系，体系这两个字加在基本公共服务后面是第一次，就是在“十二五”时期我们给自己设了硬的时间表，在社会保障方面比如说新农保的全面覆盖，现在基本上已经定了要在三年之内全面的覆盖。基础养老金的全面统筹在“十二五”时期要完成，过去是城市的基本养老保险制度是职工养老保险制度，现在要把没有就业和灵活就业的人员也充分的覆盖，因此建立城市居民养老保障制度，那么除此之外我们还要完善基本养老关系的跨省接续，以便把更多的农民工纳入其中。这是再分配领域。

我再简单说两句话，在初次分配领域之外我觉得应该还有一个抓手，能够把改善民生，就是说利用已经有的财富存量把它进行新的组合，新的调整改善，它的分配关系之外还应该有一个东西是既改善民生做重新的调整，同时又做大馅饼，我觉得这就是中央提出来的所谓的经济发展方式中的三个转变。一是经济发展方式从依靠投入转向依靠技术进步生产力提高；二是把过去过度的依靠外需出口和投资转向更加依靠消费需求；三是把过分以来二产转向服务业，以及更高的经济增长方式。

我们知道，曾经的经济发展更多的是给外国人做世界制造中心的工作，我们的经济拉动需求来自于国外的消费者，那么到了我们这个发展阶段以后只有扩大自己的消费需求才能保持经济增长的可持续性，因为我们也知道金融危机以后很多经验都表明这么大的金融危机要完全恢复到原来的经济发展水平趋势上需要7年的时间，在这7年里面整个世界的经济增长速度可能会低10%左右，因此没有原来那么大的外需了。第二，我们也知道现在外国人在讲再平衡，什么意思呢？中国人多消费点儿，少储蓄点儿，美国人少消费点儿，多储蓄点儿，就意味着美国也要调整，调整后需求也不会像原来那么大。因为美国的缓慢复苏，我们叫无就业复苏，在这种情况下美国的老百姓就业不充分，收入增长不会，消费业不能提高，因此我们必须转向自己的国内消费需求，才有可能保持过去这样的10%左右的经济增长速度。

那么，与此同时我们知道消费的扩大其实更主要的是收入分配的结果；二是城镇化的结果，因此扩大消费需求就成了逻辑链条中一个关键点，就是说它既是促进经济增长保持可持续发展势头关键的引擎，与此同时它又是收入增长以后改善收入分配，反过来又会刺激消费，因此它处在良性的经济循环，也就是我们想要达到的经济发展方式。

景天魁：

“十二五”期间从民生这块儿来说应该特别重视，就是在原来资金保障上改善民生的同时要加强服务保障的建设，我把它叫做社会服务体系的建设。这一点恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特点，当然目前的社会保障和民生问题总的来说资金保障应该大幅度的继续提高，但是下一个提高应该和“十一五”期间的提高不同，“十一五”期间基本上是提供资金，少提供或者没有怎么提供服务，“十二五”期间我觉得应该是资金和服务协调、硬性的提高，大量的工作应该开拓社会服务。开拓社会服务的主要方向就是民生的若干紧迫的需求，比如说养老服务、医疗服务、就业服务、就学服务等等各方面与老百姓生活相关的建设服务的领导，这将是很大的财富增长的源泉，或者说领域。

比方说养老服务，现在城市也好、农村也好经常会出现这样一些情况，特别是现在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些区域会达到80%左右都是空巢老人家庭，养老需求缺在什么地方呢？我们发现很多老人迫切需要的是服务，有的老人甚至因为没有服务在家里去世很多天了也没人知道，现在包括农村都会先这种情况了，这些人不见得没有养老金，也不见得没有基本的生活来源，是没有人管。所以，社会这方面的照顾包括短期的、临时的照护，或者长期的照护制度应该迫切的建立起来。医疗的问题也是这样，现在除了医疗资源分配极其不合理以外，缺少医疗服务体系，这是很重要的方面。

大家看到北京就医的外地人，特别是外地的农民到北京来以后，找医院要跑18个医院以后才能真正找到看自己病的医院的医生，因为缺乏这类相应的服务造成多大的资源上的浪费，时间上的浪费，贻误医疗的机会等等。所以，我觉得“十二五”期间的规划，目前的提法是基本公共服务，我觉得这个概念需要扩展，基本公共服务的概念主要还是政府提供的面向所有人的一般性的服务，不包括由社会自主提供的面向个人的更个性化的更贴心的服务，基本公共服务一般是指基本的平台，当然很需要，但是有这样一个概念还是不够的，所以我觉得还是应该像国外那样就是讲社会服务，这里面既包括政府提供的，以财政支持为主的基本公共服务，同时也包括以社会组织提供的，社会自主组织的面向所有社会成员的个性化的服务。后一个领域要求全体社会学家大量发扬社会组织的建设，这是我们欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期间公益性的社会服务组织应该大量的发展，让它自主面向社会方方面面的需要。

我看到北京市还有其他省市都在向这方面发展，包括政府也大量的购买服务，也鼓励公益性社会服务组织的建立，支持他们的活动，同时我希望企业也要积极参与到这里面来，现在全国各地也有大量的企业参与到社会服务里面来的成功案例，同时也要大力支持社会企业的发展，所谓社会企业最主要是面向社会服务的，但是基本上是以公益性为主的，这样企业的组织形式在发达国家占企业数量里面很大的比例，但是在我们国家欠缺的多，我希望在“十二五”期间能够在这个领域有所开拓。同时，就像蔡所长讲的，社会服务领域可能是未来中国新的财富源泉，有远见的企业要提早的开发服务。有的研究已经做过测算，我记得南开大学做过测算，比如说估计养老服务会创造多少的财富，医疗服务会创造多少的财富，这恐怕很难讲，比方说有一位教授测算光社会服务将来每年会创造8000亿的新财富，这个东西都是很难讲的，我相信随着中国人收入水平的提高，大量的财富来源应该从提高人民的生活品质过程中获得。

王金南：

在这里我想跟大家共享一个观点，因为今天的题目是怎么来保障和改善“十二五”的民生，我个人来看保护环境应该是实实在在的改善民生的基础工程。怎么说呢？

第一，保护环境本身它跟一般的民生是密切相关的。在座的可以想像，假如说我们现在把环境污染的一塌糊涂，水不能喝，空气不能呼吸，土壤污染以后种出的庄稼不能吃，其他的财富都归零。环境污染的问题在30年前没有感觉到那么紧迫，当时享受的是碧水蓝天、绿地净土不是梦想，但是现在来看对中国来说是比较遥远的梦想，至少三、四十年以后才能得到目标以上。西部很多地方生态环境质量很差，河水的问题、住房的问题等等的问题都很差。像这些地方生态环境就直接影响到生存的问题，像西部地区有一些像生态难民一样，在全世界也不少。富裕地区也是这样，东部很多地方已经污染的不能再污染了，现在绿色GDP的核算，总体来看整个环境污染的损失总量每年都在上升，特别是东部地区，虽然说经济发展，所谓的经济财富增长量很大，但是在环境方面绿色财富越来越少。举个例子，现在GDP总量全世界来看我们从近三年看从第四名到第二名，但是从做全世界环境绩效评估，把全世界160个国家和地区环境绩效进行排队以后，中国从原来的94名下降到现在的120多名，经济总量往上升，但是整个环境的绩效是往下走的，这种趋势表现的很明显。所以，保护环境、改善环境应该是很实实在在的基础工程。

第二，我们在“十二五”期间怎么做这个事情？我是来自于环境保护工作部门，直接协助政府制定环境保护政策，在这个层面上我们看到了依据这样基本的理论，把“十二五”环境保护怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我们要具备相应的目标和保护环境改善的指标，这里面有一些分歧，比如说“十一五”大家看到了，环境保护做的最多的，在社会层面上影响最大的就是污染减排，二氧化碳、二氧化硫指标的减排，这两项跟当地政府的官员的政绩是挂钩的，这是从另外一个层面看出来这两项指标跟地方乌纱帽挂钩必然会出现结果，某种程度说也是好事儿。从指标方面我觉得应该更多的向民生方面改变，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空气质量怎么样，我出去郊游看到水的情况怎么样，这些他是能感受到的。现在吃的东西安不安全、放不放心是能感受到的，我们应该把环境保护的指标应该往这些方向去靠。或者说报二级空气以上的人口怎么减少，清洁饮用水的供给有多少，城市百分比多少，农村百分比多少，应该明确的提出来，这样的话环境保护跟民生更挂钩一些。

第三，“十二五”环境保护从改善民生的角度来说需要做什么事情？环境保护面临的任务很多很多，我想从改善民生角度来看，主要是抓三个方面。

一是全面推进水污染防治，让老百姓能够尽早的喝上干净的水，我只能说尽早，这个任务很重，现在涉及到农村的饮用水安全问题，城市的饮用水安全问题。农村的饮用水安全问题跟城市里完全不是一回事儿，08年跟全国政协副主席、人大委员长专门调研全国农村饮用水安全问题，这个结果让我大吃一惊。大家知道，那时候全国还有2.5亿左右的农村人口喝不上干净的水，有的是喝不上，有的根本就没水喝。像贵州1吨水的水价成本很高，另外水质很差，西部地区的水一闻都是有味道的。

二是防治大气污染，让老百姓呼吸到新鲜的空气。

三是抓土壤污染防治问题，让老百吃上无污染的蔬菜。

第四，怎么来改进环保、民生的问题，我想最主要的是结合“十二五”，把环境保护纳入到基本的公共服务范畴。说到基本公共服务都不包括这个，或者说民生工程也很少触及环保这个领域，我建议把这个领域实实在在放在基本政策框架里面去。我们现在比较高兴的看到，在“十二五”国民经济发展规划中已经把环境保护作为最后一项基本公共服务的内容放进去了，放进去究竟能起多大作用，公共财政会有多大支持还是一个未知数。希望能够真正实实在在的包括环保民生工程上一个新台阶。谢谢！

贾康：

我作为一个研究者也感觉方方面面都比较关注民生这个问题，大家关注这个问题就有特别不满意的地方。针对的问题我想有几点：

第一，在整个分配格局里面，中央说的两个比重下降这个格局要改变。

第二，收入差距过大，宏观指标上两个比重，一般老百姓不一定能够说得很清楚，说收入差距过大很多人都感觉是这样，越来越的人认为自己是弱势群体，跟发展更好的社会成员比自己的水平在落后，差距扩大，有人甚至强调出现了两极分化。宏观指标也有这方面的佐证，就是经济系数官方承认0.47，这是发出预警以后的区间。

第三，环境问题、食品安全问题，生活质量问题这些年在中国越来越突出。

第四，大家特别看中分配格局里面还有一个隐含的空白，政府看起来财政收了不少钱，但是政府透明度低、行政成本高、职能转变不到位。

第五，存在所谓中等收入阶段上民众预期的福利和收入的提升是快于实际的福利增长的，这是发展中间有共性的印象，到了这个阶段，民众不是先表态感谢党感谢政府，而是更多的强调政府什么什么事情没做到位，很多情况表现为端起饭碗吃肉，放下筷子骂娘，就是他预期的本来更好，你总是不能满足我的预期。

在“十二五”这样一个很重要的战略机遇期关键阶段，我们实现全面小康抓什么？从大的思路还要强调中央科学发展观所占的人民主义立场，可持续发展实际上还是要惠民、富民，在具体的取向上，前所未有的特别强调，在阶段性的转换的另一阶段强调扩大内需而是把整个中国发展的基点强调在发展民生问题上。这是带有统领全局的方针了，扩大内需就要鼓励和引导消费，鼓励和引导消费是扩大内需的要领，同时要民众得实惠，贡献改革开放成果的要领。

再往下至少要提出五方面具体的政策要点：

第一，在社会保障体系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，这样就是解除社会成员后顾之忧，可以有益于减少预防性储蓄，这样得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于积极消费，这样是得实惠的第一个事情，这是安全网建设。

第二，怎么样调整收入分配结构，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感觉现在可操作的手段上大家注意到提高最低工资标准，这个已经研究论证过，可做的空间其实并不大。最低工资标准定的很低不起作用，企业要用工自然就把工资提上去了，提的过高适得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不离十。北京宣布提高最低工资标准以后收益面是10万人，北京现在劳动人口至少几百万，也就是说这10万就是整个劳动人口的1%多一点儿，在这种情况下政府提高最低工资标准扩大覆盖面就可能越过零界点，反而造成最需要得到就业机会，增加劳动机会的低收入阶层丧失了机会，所以经济方面的规律我们还要进一步研究。

第三，组织工会和自发的集体谈判。这个原则我也是同意的，我个人观察在“十二五”操作空间可能相对有限，因为中国现在矛盾凸显，很多关系绷的很紧，现在这么强调三农，但是管理部门死守一个底线就是对成立农会不松口，对城镇企业这方面敢不敢放手让工会发挥作用，这个政治敏感性也比较高。我个人感觉敏感度会上升到政治层面，在这方面“十二五”期望的操作空间可能是有限的。还有一件事可做，政府更多的容忍农副产品价格上升，这样中国人民中一半的人最多实惠，恰恰现在是物价高度敏感的问题，一系列的措施包括行政手段死压的措施都出来了，这方面的空间也不大。初次分配没有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各种各样的保障、救济、福利。另外，就是要有调节手段，抽肥补瘦，现在直接税一定要发挥更多的作用，直接税已经有框架就是所得税，企业所得税以后会往下调，就是个人所得税。还有就是财产税，最近的消息是说成都在试点，上还有可能跟进，财产税首先在房产税方面先搭框架，这些只能是渐进的往前推。在再分配和优化方面还要贯彻中央的一个方针，就是创造条件，壮大中等收入阶层，这里面又涉及到比较敏感的财产收入问题，中等收入阶层除了靠劳动，靠其他技能之外其实很多的实际支撑是靠财产收入，但是财产收入如果处理不好就出现房地产市场这样严重的矛盾纠结，这些事情就不展开说了。总体来说，收入分配格局的调整是非常复杂的综合性的问题，但是我们一定努力在“十二五”有所优化和推进。

第四，一定要强化深化改革，反过度垄断是不可能绕过去的坎，现在看起来是难啃的硬骨头。在行业看来说我不是垄断，其实大家一直在强调推进反过度垄断的改革，但是很难推动，即得利益的阻碍，这是很现实的问题，所以就要寻求切入点。提高财政的公共透明度，提高绩效。比如说在公共预算之外，在08年确立了国有资本经营预算，这几年提高透明度，要求大型、特大型国有企业对国库做出贡献。还有其他更大复杂的配套改革问题，降低行政成本建立服务型政府等等方面，以及发展各种要素市场配合方面，应该是一个良性互动的。

第五，还应该强调我们要把短期利益和中长期的转轨，长期利益相结合。要把物质文明、社会文明、生态分明相结合，追求民富。这里面强调一下，中国其实要借鉴拉美的陈彤教训，拉美进入中等收入阶层以后，曾经有一段心气很高，在上世纪60、70年代以后，这几十年一蹶不振，是陷入民粹主义的福利赶超，民众特别看中眼前实实在在的利益，谁都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美国的选举制度，千方百计回应选民的要求，争取自己能选上，尽量按照自己的承诺把福利提升起来，这两边的互动超过了经济活力的支撑度，活力跟不上，福利赶超到一定阶段，整个经济的活力没有了，这个时候社会矛盾更加尖锐，就出现拉美很多国度里面军人通过政变的方式一下子翻盘，这方面经济效果起到很多作用，但是很多社会矛盾又激化起来，这就带来很多的负面效应。

中国在这方面是不是也值得警惕这样的教训？所以，一定要强调惠民生、追求民富应该是理性的把短期利益和中长期的经济社会转轨以及可持续发展的长远利益相结合的问题。调高胃口不可持续我们也会落入中国式的滞胀，一方面物价推的很高，另一方面经济活力没有了。从物质文明角度看，除了收入这些指标外，还应该有更综合性的指标，生活质量、环境质量、政治文明推进的指标也应该追求，我总感觉在中国走向现代化的过程中，惠民生需要和强民权相呼应，但是必须理性的把握，不能走极端，要可控有序追求综合的现代化。这样一种综合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活质量怎么结合，这种物质文明和政治文明怎么结合，这个结构互动的问题也是非常复杂的，我们有很多的挑战，但是我们要应对挑战争取把它处理好。

第六，还应该特别强调鼓励自下而上的创业，包括草根自救式的创业，中国现在收入差距很大，在城市区域我们可以看到很多像非洲的农村区域流入城镇的这些人，不断地出现被城管驱赶，他们自命式的小摊小贩都不能得到社会的宽容待遇，我们草根金融、创业金融是远远跟不上社会需要的，实体经济层面往往关注不足，更多是金融方面看起来很有势头但是很容易泡沫化的经济活动。实体经济层面的支撑性的，从草根开始的创业创新我觉得更多的需要给予关注，它也是直接关系到市场经济环境下怎么样有效地上下互动促进民富。

这些事情可能概括的很不全面，但是我觉得直说我说的这五方面都应该正面讨论的问题，总体一条我认同就是中央总结起来的加快发展方式转变为主线，一方面要调结构节能降耗；另外一方面必须结合深化改革，破除过度垄断，促进政府转型等等，这些才能够实现民富国强，而不是偏激的把民富和国强对立起来，在整个良性互动中间保证短期利益和长期利益相结合的现代化赶超。

主持人：

刚才听了几位专家从不同的角度讲了保障和改善民生的问题。我刚才介绍了，这都是国内著名的专家，咱们也不用做过多的评价，今天这个时间很宝贵，时间很有限，咱们在座的各位嘉宾你们有什么问题借这个机会可以提一下。

我先提一个好奇的事儿，咱们贾所长和蔡所长都参加过中央集体学习的活动，他们在集体学习的过程当中，你们讲完有没有提问题的环节？

贾康：

有。

提问：

我想问一下贾所长，提高财产税重庆和上海房产税的事情，现在争议也非常大，我不知道您对房产税的试点还有推出的看法？

贾康：

我的基本态度我认为这是我们不可回避的制度建设，这个制度建设的事情现在看来这么明显的争议，就要按照小平理论里面的一个亮点，淡化争议而要在改革的方向上大胆的试，我认为现在重庆、上海这样的动向是非常值得肯定的，是要通过有些地区的施甸县建一个初步框架，然后让全社会方方面面一起推动对它的动态优化。不同意见的争论实际上就是因为牵动利益、牵动感情，网一说这个事儿就是开骂的态势，我是不赞成。

今年是辛亥革命100周年，现在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有联系有区别的概念，到了财产权、消费者主权，并是少数服从多数的问题。假设说你要做一个全民公决，中国的个人所得税何去何从？在现在的情况下公决的结果就是应该取消，但是稍微有一些基本的制度安排知识，财税知识和国家治理这方面考量的人，都得承认不能按照少数服从多数去解决问题，更多的应该用听证会这种方式，让各种利益集团理性、严肃、透明的表达出来。上次调个人所得税起征点就是电视直播的听证会，这个形式很好，为什么在房产税这方面大家都缩头缩尾，任凭大家在网上骂，我觉得这种形式不好。这种制度长信我认为无可回避，任志强先生有人跟他谈的很好，但是税上就谈不通，他就认为是税就不是好东西，他马上写博客说重庆改革昙花一现，我说你说这个太绝对了，你要充分考虑对整个中国完成转轨的制度建设意义。

提问：

从技术上现在征收房地产税是不是成熟的？

贾康：

技术上现在我觉得官方应该适当透露一下，前面已经有很多年在十个城市，东部、中部、西部都有，开始六个后来是十个，所谓的物业税空转的试点，要解决就是信息基础的测算，模拟测算以后实施改革以后，怎么样使改革和操作的技术性问题，我了解的情况是实际上技术上没有硬障碍，在最低评估方面模拟的时候都是软件化，干部的培训要赶紧做，绝对不是说这个多么复杂，中国人做不了，外国人才能做，这个理由是完全不成立的。

提问：

贾所长您好，改善民生的话，有一个方法是提高才商，我想问一下您对中小学生学习才商有什么看法？对我们研究这个课题和探索有什么好的建议呢？

贾康：

您说的才商是不是从智商、情商来发展，怎么让我们的后一代如何知道理财？

提问：

是。

贾康：

从孩子的教育里面应该引入理性的才商的信息，不要觉得金钱就是铜臭味，但是又不能让他们是拜金主义，怎么把握好确实有很多东西要探索，需要大家共同努力。美国在前不久在一个社区集会上，有一个美国女孩子很小，卖矿泉水，有城管说你这个没有卫生许可不准卖，后来这个女孩儿含着眼泪不卖了。最后美国公众都指责城管，最后这个城管上门道歉，说我们压制了这个孩子的创业冲动，而这个冲动对美国的孩子来讲是最可贵的。而中国就是振振有辞，我就不让你在这儿做。从另外一方面，孩子、成人、社会管理部门更应该注意才商怎么掌握，这是官家的，因为毕竟孩子的可塑性强。你要给他跟宽容的引导，可能会影响他一生的健康成长。

提问：

各位专家、各位在座的朋友大家下午好！很高兴认识各位专家，想请教一下贾所长，刚才您谈到重庆和上海现在要实施房产税，这个房产税的实施现在是不是意味着今后解决贫富差距的一个政策？

贾康：

它会在这方面发挥正面效应的作用，但是你不能全指望它，它的效应在哪儿？社会上先富起来住好房子的人他们有承受能力，他们应该给国库多做一些贡献，而国家增加这部分收入会去更好的改善低收入家庭的境遇，这是优化再分配。

提问：

在上海、重庆试点成功以后什么时候在全国各地实施？

贾康：

如果试点成功后应该很快的扩大覆盖面。

提问：

这是解决贫富差距的利好吗？

贾康：

这是一部分，我们认为在中国市场经济框架里面不能少这部分。

提问：

我前一段时间知道有这样一个观点，叫能玩儿虚的不要玩儿实，第二个是钱要玩儿得转，不要埋头干。过去有一段时间我们国家政策支持玩儿虚的东西，而刚才你一个观点让我感觉到很高兴就是支持中小型实业创业者，我关心的是你参加中央的相关会议的时候有没有成型的方案和建议？

蔡昉：

我们归根到底是说，实体经济能够获得同等的竞争环境，就是说实际上我个人认为制度设计本身已经基本上具备了他所需要的要素，这是第一，它的进入是自由的，我们没有任何政策说小型的企业创业是不能够进入这些领域，当然有一些关系国计民生也不是我们想要进的。再一个，实际上税收对创业带动就业的相关的小企业的创建是有各方面的优惠的，在金融危机时期我们出台，随后会大幅度的正常化，还包括那些社会保障等等，它们本身也能够得到一些特殊的优惠。

除此之外，虽然我们看到了城管现象、警察现象会打击小型的创业活动，实际上在某种程度上中国的创业环境其实好于其他国家，城管跑到街上抓人，大家吓的像小偷一样跑掉了，在任何国家我都看到过，在欧洲、美国、纽约非常普遍，比如说中国的很多画家跑到纽约街头画肖像，只要警察一露面，他马上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中国是一样的。相比来说，实际上我们也知道很多场地或者说在一定程度上城(论坛 新闻)管的视而不见等等的现象，我们的环境还是比较好的。因为比较正式的企业的创建其实我们是同等待遇，现在把外国人的优惠也取消了，从比较微小的创业活动来说还有很多的优惠待遇，包括小额信贷等等。那么，制度上其实没有什么缺陷，但是制度的执行中的确有缺陷，那么实际上这个是我们工作所要进一步加强的部分。

主持人：

刚才工作人员提示我，因为咱们这个活动完了之后下面还有活动，所以咱们的时间就不好再演唱了。今天时间并不长，但是我觉得质量还是比较高的，首先咱们几位专家从不同的角度讲保障和改善民生的问题，我觉得确实讲的水平很高。其次，我们互动的时间并不长，但是互动的气氛效果还是挺不错的。所以，大家对专家的讲解表示感谢，对互动的成功表示祝贺。

这次中央在指定“十二五”规划的时候强调要更加注重保障和改善民生，我觉得这个说到了我们老百姓的心里，看了“十二五”规划的建议，我过去没看到过在指导思想里面加上这样的话语，顺应各族人民过上更好生活新期待，在经济社会发展的目标里面明确提出要使城乡居民的收入普遍较快增长。实事求是，看了这个东西心里头高兴，那么我最大的期盼就是希望写在文件上的这些话到2015年年末的时候我们能够看到一个很好的成果，这样的话我觉得就需要把中央制定的这样的目标有好的办法，解决好桥的问题、船的问题，确实能够实现这个目标，拜托我们这些高层的专家给中央多出好主意。刚才这位年轻的女士他们正在研究小孩子的才商，我也是第一次听到，你这个工作很有创意，很有建设性，我希望你们这个课题能够搞成功。

总之，我希望通过政府的努力、企业的努力、大家的努力、专家的努力，共同一起把中央制定的“十二五”这样一个目标能够实现，到“十二五”结束的时候我们确实真正的看到了城乡居民收入普遍较快增长，我们的民生有了很大的改善，生活有了更大的保障，如果这样烧高香，今天这个论坛到此结束。谢谢大家！