关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考

第一篇：关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考

关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考

施士军袁霞谢玲玲张志诠(海安县国土资源局，江苏海安226600）

第一作者简介:男，汉族，1968-，江苏海安人，经济师，从事国土资源经济工作，研究方向不动产市场交易流转理论与实务。

摘要：由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告质量还存在着诸多的问题，土地估价报告质量的高低，不但反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，而且反映估价结果是否客观、合理、公正，而且一定程度上对社会经济活动会产生正负面影响，因此强化政府职能机构监管、提高土地估价报告的质量、合法公平地优质服务社会成为亟需解决的问题。本文列出了土地估价报告存在的常见问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就政府职能机构如何加强土地估价报告的质量控制提出了几点建议。

关键词：土地估价报告；质量监管；思考

土地估价报告是土地估价师的工作成果，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托估价方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理，结果正确、文字描述准确、精练、报告格式规范的文字材料。

[1]由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告还存在着诸多的问题，降低了土地估价报告的可信度，因此提高土地估价报告的质量成为亟需解决的问题。笔者列举了土地估价报告存在的主要问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就如何加强土地估价报告的质量监管提出了几点建议。

一、土地估价报告存在的主要问题

1.1 结果和技术报告格式欠规范

报告格式不够规范，未严格执行土地估价报告规范格式。没有详细的估价测算过程，仅套用估价模板，以估价技术要点表代替计算过程。估价报告不签字、不盖公章或只有签字和

公章的影印件。估价报告无附件或附件不齐全。报告装订质量不佳，无外装帧的现象。

1.2 地价的定义内涵界定不清

有些估价报告既没有体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型；而有些估价报告体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。地价定义没有法定性，时而出现偏离法律文书、估价师自主设定现象。

1.3 价格类型界定的常见问题

多数报告未界定估价对象的价格类型；界定的价格类型错误；界定的价格类型与地价内涵定义不符等，是目前估价报告中常常出现的主要问题。

1.4 估价方法认识欠清，选用存在随意性

估价中较常见的问题是，没有充分考虑估价目的、估价对象用途、利用方式等，估价过程中对估价方法的选择较为随意，进而使得估价结果无法满足估价目的的需要；机械地照搬照抄规程，不充分考虑估价对象所处地域或时段所具备的客观条件，盲目地选择某种评估方法。例如，估价对象所在地基准地价未及时按法律时期更新，无法反映当地真实现势的地价水平，这种情况下，选择基准地价系数修正法就要慎重，其估价结果也仅供参照对比，算不上一种符合规范要求的一种估价方法，更不能作为地价结果确认的主要依据。[2]

二、土地估价报告质量的影响因素

2.1政策、法律、法规、管理规范方面的因素

现行的体制变革时期，有关政策、法律、法规、规章、配套的规范性文件，如雨后春笋般地相继出台，变动频率比较大，且各地均会根据本地实际特点出台不同的规定，这增加了估价法定依据的不确定性。另外由于目前管理中介领域的法律法规及行业规范尚待完善，使很多土地估价机构难以及时应对和把握，也在不同程度上影响了土地估价报告的质量。

2.2 估价人员职业素养和技术能力方面的因素

估价人员的对法律、法规、行业规范、政策的把握程度，对专业技能的精进程度，对职业道德规范的恪守程度等都会影响评估报告的质量。例如，在具体估价过程中，估价人员应尽可能多的花费工作量获取市场价格动态一手资料，使估价结果尽可能客观化，在此基础上凭借资深的经验发挥主观综合判断能力，选用适当的估价方法，追寻客观的估价结果。一部分估价机构的估价除了没有把握法律规范、没有精湛自身技术水平外，还在此“偷工减料”，从而影响了估价报告的质量。还有，个别估价人员为谋求不正当利益，发生高估或低评地价

现象，损德丧性，乱纪违法，这不仅仅是报告质量问题了。

2.3 委托方蓄意行为或无意行为方面的因素

委托方为了隐藏内心不正当目的，不能如实地反映拟估地块的情况，或有意隐瞒有关证件文书；或属于自己文化素养低而糊里糊涂的原因，存在瑕疵提交估价所需要依据资料的行为，这些都让估价报告存在质量上的根源性病弊。

三、土地估价报告质量监管的相关措施的思考

3.1 加强培训、规范行为、认清法律责任。

按照现行法律、行业自律，估价师和估价机构为所属行业协会直接监督管理，但是相关行政部门依然对该行业有相应监督管理的行政责任，有义务对行业培训的内容全面广泛性进行审查、有义务对行业发展的健康有序性进行监测与矫正。评估的法律责任是评估立法非常重要的内容。评估立法首先应完善行政责任。政府主管部门可以依据相应的民事、刑事、行政方面的法律、法规细化相应的配套文件，帮助行业机构和行业执业人员系统掌握其精神要义并予以遵守和实际应用。关于行政责任，现行法律中缺乏有关评估行政处罚的明确规定。因此，现在即使评估师违法，也很难对其进行行政处罚。所以评估法重点应该规定行政责任。

[3]由此，在行政立法滞后的情况下，参考相应的法律力所能及地做细致的弥补，制定些规章或其他规范，分清责任，规范行为，尤为必要。作为估价师，通过法律知识的学习，了解所承担的法律责任及违法后果，培养起土地估价师的法律思维习惯，既可以规避自身的法律责任风险，又可以依法坦然地面对社会。当然有时不是出于估价师单方的问题，而是评估报告使用者错误使用这个报告，因而给自己造成损失。因此，应在强化估价师和估价机构的法律意识时，应注意对委托方、估价报告使用者阐明和讲解各方的权利义务、责任，并予以在估价报告中书面表述，做到法律责任公平与分明。

3.2加强估价人员执业与道德操守的评议与监管。

估价报告中的质量瑕疵是由于土地估价师失职或疏于对相关人员切实监督而发生的。重大复杂的委托估价项目，往往是由多个土地估价师及许多助理人员共同配合来完成的，因而必须加强执业监督，避免由于工作存在衔接性疏忽、收集原始资料仅仅依赖于委托方做些不全面、不一定真实的提供，顾此失彼。另外，估价人员的职业道德直接影响评估报告的质量，即使工作人员估价理论精通，估价经验非常丰富，但如果没有良好的道德操守，评估出的价值难以客观公正，难以导致社会公平。因此，应借鉴国外的做法，引导行业协会制定和实施

土地估价行业职业道德标准和土地估价师守则，规范土地估价机构和估价师的行为。除了要求行业协会对估价机构和估价人员进行评议和监管外，行业行政主管部门，可以依法组织专家和社会客户进行业务能力审查和社会口碑评议，有严重不利影响的，予以通报批评、责令矫正，甚至启动法律责任的追查程序。

3.3 适度地监管估价师的实际业务技术能力。

估价报告备案制度，实际上是减少行政机关对估价行业不定期的行政干扰，但是不能因此忘记行政机关对估价行业的监管职责。行政机关与行业协会之间的关系是委托和受托的关系，行业协会的自律监管职能来源于行政机关的授权，行政机关可以定期直接性监管估价师的实际技术业务能力，但期限间隔适当长些，既避免因频率过度的监督而导致对行业的干扰，又避免监管机关行政失职。抽查估价师在评估方法选择问题上是否适当，目前法定的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法3种方法。但每种土地估价方法都有其理论基础、适用范围和条件，但是也都在理论、技术和计算细节等方面存在各自的缺陷。就市场比较法而言，关键在于可比实力的选取和因素修正系数；收益还原法估价结果准确度主要取决于纯收益和收益率，而目前求取这两项时主观因素太多，存在采集信息不充足等问题，在总结一些学者成果的基础上，应使用金融价值风险理论来管理纯收益和收益率，并从宏观和微观的角度解决问题，从而科学、准确地获得估价结果；成本法重过去，轻效用和市场供求等方面，在技术方面，折旧额的求取方法目前也存在一些问题。所以，可据此考核估价师的把握与运用能力。由于各种估价方法参数不同，估价结果之间必然存在差异，因此选用不同的估价方法直接关系到估价报告的准确性。通过组织专家抽查与考核，促使行业协会加强规范管理、提升自律能力，促使估价师在工作中综合考虑估价目的、土地用途、土地利用状况等多方面因素，防控委托方的不正当或瑕疵行为，正确判断各种估价方法的适宜性，选用最适宜的估价方法提高估价报告的准确性，从而提高土地估价报告的质量，在这些方面有着积极的监管意义。[4]

四、结语

土地估价行业随着社会经济的迅猛发展而方兴未艾，估价报告质量监管问题不容忽视，行政主管机关，应积极制定配套的管理规范，强化对行业协会的监管、组织专家组对估价机构、估价师工作成果定期进行抽查、掌握和监控土地估价报告的质量。土地估价报告的质量受法律法规环境、估价机构和人员、委托估价方和估价方法等诸多因素影响，只有调查了解

和掌握大量的翔实、可靠的基础资料、对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理、文字描述准确精练、报告格式规范，才能形成一份合格的、质量较高的土地估价报告，从而才能产生合法、公正、公允、公平、客观的社会效用。

参考文献：

[1]郑庆杰.王继尧等.土地估价报告常见问题分析[J].黑龙江国土资源,2007,2:42-43.[2]郑庆杰.王继尧等.土地估价报告质量评审标准解析[J].黑龙江国土资源,2009,9:58-60.[3]杨松堂.关于我国评估立法若干问题的思考[J].行政事业资产与财务,2007,2:11-15.[4]杨向飞.张邵良等.土地估价方法缺陷探析及完善途径[J].安徽农业科学,2009,37(1):290-292,326.

第二篇：土地估价报告审核

土地估价报告审核 [考纲要求)11．土地估价报告审核

(1)土地估价报告审核的目的(2)土地估价报告审核的内容 1)估价人员资格 2)估价对象界定

3)估价所依据的资料的质量 4)估价假定前提和限制条件 5)市场分析

6)估价技术路线、方法选择及运用 7)地价确定的理由 8)估价结果

9)估价报告的逻辑性(一)考试目的

测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。(二)考试范围

1．各种常见的土地估价目的

(1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估

(2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价(3)以土地使用权抵押为目的的土地估价

(4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价

(5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价(6)以城市地价动态监测为目的的土地估价

(7)以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价(8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价(9)以司法鉴定为目的的土地估价

2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 3．各种常见土地估价目的下评估方法选择

4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点(三)考试基本要求

掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断；

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。

了解：土地估价报告的评价。

熟悉：土地估价报告书审核的内容和方法。

掌握：土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量。[复习难点)

土地估价报告审核的主要内容。[内容详解)

一、概述

1页

(一)土地估价报告审核的目的 为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。

对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。

(二)土地估价报告的质量

l，估价报告的合法性的内涵及界定

合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规

和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。

2．估价报告的合理性的内涵与判断

合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。

3．估价报告的规范性与个性的处理

土地估价报告的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言，即土地估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。土地估价报告的体裁结构经历了渐近发展的过程，不断地总结提炼，逐步演化为统一的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作智慧，充分反映了土地估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价报告的使用者更容易掌握和知晓。《城镇土地估价规程》规定了估价报告的规范格式。

土地估价报告的个性处理，是指在估价报告的规范格式的基础上，根据估价项目的具体情况，进行的特殊的技术处理。

二、土地估价报告的审核

(一)土地估价报告审核的内容

土地估价报告审核的内容主要有：

1．估价人员资格；

2．估价对象界定；

3．估价所依据的资料的质量；

4．估价假定前提和限制条件；

5，市场分析；

6．估价技术路线、方法选择及运用；

7，地价确定的理由；

8．估价结果；

9．估价报告的逻辑性。

(二)土地估价报告审核的方法

1．一般报告的审核

对一般报告，应达到的审核深度要求是：

(1)估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；

(2)估价对象的表述是否正确、完整；

(3)估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；

(4)估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；

(5)估价依据和估价原则是否进行说明；

(6)估价方法的表述是否正确；

(7)估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；

(8)报告装祯是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；

(9)报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要报告的审核

2页

应在一般报告达到的审核深度基础上，再加上以下审核要求：

(1)估价依据是否正确、充分，并有详细说明；

(2)选择的估价方法是否进行正确、详细的说明；

(3)估价测算过程、计算公式以及各项数据的出处和参数的确定，是否进行正确、详细的说明；

(4)估价报告全文的文字表述是否用词准确、严谨、逻辑性强，全文的标点符号是否正确。

(三)土地估价报告的评价

土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。

本章小结：

本章主要介绍了土地估价报告的审核，实际操作性与第六章一样强，也需要结合实际工作来复习。常见目的下土地估价

(考纲要求)

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主

要技术参数选择、价格确定方法的特点。

掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。

(复习难点)

1．常见土地估价目的的价格类别判断；

2．土地估价主要技术参数的选择。

(内容详解)

一、各种常见的土地估价目的 常见的土地估价目的主要有：

1，以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；

2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价；

3．以土地使用权抵押为目的的估价；

4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；

5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；

6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；

7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；

8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；

9，以司法鉴定为目的土地估价。

二、土地价格类别的判断和估价主要原则的确定

上述九种情况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种：

买卖价格

是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。

租赁价格

我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。

清算价格

3页

企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。

抵押价格

是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。

征收价格

指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。

课税价格

指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。

公示价格

政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。

关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。

4页

第三篇：房地产估价合同及土地估价报告

附录一

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：

十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

八、地价定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度]

第四篇：土地估价报告备案申请书

土地估价报告备案申请书

昆明市国土资源局分局：

兹有我公司评估的位于、为所使用、以及办理手续所涉及评估设定用途（即实际用途）为的土地宗，土地面积为平方米，土地使用权类型为。该宗地为昆明市级，评估单价为元/平方米（即万元/亩），评估总价为万元，货币单位为人民币。现向贵局提请备案。

请给予备案为谢！

备案申请单位：

年月日

第五篇：土地估价报告常见错误汇总

第一部分 总述

一、估价项目名称：

二、委托估价方：

三、受托估价方：

四、估价对象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范。

五、估价目的：

包括：

1、为什么评估

2、谁委托评估的3、应用方向

可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据：

包含：

1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：

（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)

（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：

1、基准日；

2、土地用途(设定、实际)；

3、开发程度(设定、实际)；

4、土地使用年期(设定、实际)；

5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。

之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；

（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

（5）漏掉基准日、年限等。

语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：

（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；

（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）

1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）

包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位臵、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。

②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位臵；

地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】

可能出现错误：

（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估价

一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）

常用的原则：

1、替代原则（所有方法适宜）

2、变动原则（所有方法适宜）

3、需求与供求原则（所有方法适宜）

4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）

5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）

7、多种方法结合原则

8、最有效利用原则

如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）

【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】

1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据

2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）

可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方

容，同时说明价格类型、价格水平及种类。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

④成交日期：一般描述包括使用单位、位臵、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。

②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

影响土地价格的区域及个别因素：

① 区域因素主要包括：

a.繁华程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）

c.环境状况（自然环境和人文环境质量）

d.城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度）

e.城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制）

② 个别因素

A、位臵

B、面积大小

C、宗地形状

D、临街状况

E、地势、土地平整程度

F、地质水文状况

G、规划管制条件

H、土地使用年限

I、其它因素

根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表

1、表

2、表

3、表4。

因素条件说明，（按规范格式要求描述）

注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

（1）用途修正指数[最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正] 可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

（2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似

（3）交易类型

一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。

（4）交易情况修正指数

选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。

（5）交易期日价格指数

确定方法：

a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数

b.调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例

地价指数

如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表

xx市住宅用地地价指数表

1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地价指数（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指数

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)区域因素条件指数

A、商业繁华度条件指数

定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

b、公用设施完善度

将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。

E、产业集聚规模指数

将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降0．5％。

（8）个别因素条件指数

A、容积率条件指数

a、确定方法：如果宗地所在地有容积率修正系数（如西安等地），“可直接采用容积车修正系数。

b、可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。

B、临街状况指数

将宗地临街状况分为四面临街了(或路)三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。

C、宗地面积指数

将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，(面积大干10000平方米为优；面积在7000—10000平方米划为较优；面积在4000－7000平方米划为一般；面积在2000－4000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣)，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。(只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况)(注：商业用地，住宅用地。办公用地的面积可根据调查确定)。

D、宗地形状指数：将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X‰。

E、地形坡度指数：将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：坡度在3－5%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10— 20%属一般，坡度在20－25%属较劣，坡度大于25%属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。

F、地质条件指数：将地质条件按地基承载力的大小分为优。较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：地基承载力大于25吨／平方米属优，在 20－25吨／平方米属较优，在 12－20吨／平方米属一般，在8－12吨／平方米属较劣，小于8吨／平方米属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X％。

G、规划条件限制指数：分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。

1★说明纯收益的测算依据和方法。

★明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

★说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。

1、收益还原法的基本公式

收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：

(1)土地年纯收益不变。R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：

无限年期的地价计算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地价计算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：

无限年期地价计算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地价计算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地价格

a-土地纯收益

r-土地还原利率

b-纯收益的等差级数递增或递减的数额

s-纯收益逐上递增或递减的比率

（5）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

A、土地使用年期无限

当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a；t 年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零

A，使用期无限时

B、土地使用年期有限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时

（6）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为：

根据评估经验，公式（2）是我们评估时最常用的公式。

2、采用收益还原法评估土地的步骤

(1)确定房地产总收益

3e、计算房屋折旧费：

年折旧费＝（房屋重臵价－残值）/耐用年限＝房屋重臵价〓（1－残值率）/耐用年限

注：①房屋重臵价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重臵价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。则：

年折旧费＝房屋重臵价/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

C、计算企业经营收益中总费用

企业经营中的总费用一般包括：

a、原料费

b、运输费

c、折旧费

d、一般管理费

e、职工工资

f、应纳税金

g、工厂房屋的维护、保险等费用

在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果。

（3）确定房地产出租纯收益：房地产出租纯收益＝房地产出租总收益－房地产出租总费用

（4）确定房屋出租纯收益

房屋纯收益＝房屋现值〓建筑物还原利率

A、房屋现值的确定方法：

a、房屋现值＝房屋重臵价－房屋折旧总额＝房屋重臵价－年折旧费〓（1－残值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋现值＝房屋重臵价〓成新度

B、房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出2—3%。

（5）计算土地纯收益

土地纯收益可依据评估对象采用的不同而计算

A、土地租赁中土地纯收益的计算：土地纯收益＝租金－（管理费+维护费+税金）

B、房地出租中土地纯收益的计算：土地纯收益＝房地出租纯收益－房屋出租纯收益

C、一般企业用房地产中土地纯收益的计算：土地纯收益＝销售收入－原材料价

5法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）；

B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价。

(2)估算建筑费、专业费（按建筑费的一定比例）、不可预见费 一般为建筑费和专业费之和的2％一5％‟等各项成本费用。

(3)计算利息

A、确定开发建设周期

B、投资时间，合理确定计息周期（一次性均匀投入还是分段均匀投入）

C、复利计息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)计算税金：主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等；

(5)销售费用：主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等；

(6)估算开发商的合理利润

剩余法可能出现的错误：

A、公式选错或计算过程漏步骤。

B、预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。

C、费用确定可能漏项或多项。

D、术语不规范。

E、利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。

F、利润计算时考虑了利息。

G、未将地价还原至估价期日时的价格水平。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一。

（四）成本逼近法

★应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。

★要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。要有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

★明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

★有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

★说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

7有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准（注：①有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金）；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

2、确定土地开发费

土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。

（1）确定土地开发费方法

直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收〓〓城市市政公用设施配套费》的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；②弄清大配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。

（2）确定开发费时把握原则

A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。

B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20～60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3～6米宽）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。

3、确定投资利息

（1）利息率的选择

根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与

式中：Vn一待估宗地设定年限的土地价格

V一无限年期土地价格

r一土地还原利率

n一待估宗地设定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用当地地，市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式为。”

A、如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致

V＝„土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利后、十投资利润‟〓[1－1／（1＋r）n]＋出让金

或中：V一待估宗地土地价格

B、如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致

V＝｛[土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息十投资利润]〓[1－1／(1+r)n]+出让金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出让金规定土地使用年限

r一土地还原利率

成本逼近法可能会出现的错误：

A：缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。

B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。

C、利息计算有误。

D、未进行年期修正或区位修正。

E、费用确定可能漏项或多项。

F、术语不规范

G、利润计算时考虑了利息。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一

（五）基准地价系数修正法

应用此法进行估价，按（规程》规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

★说明宗地位臵、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

★说明待估宗地的各项因素具体条件，应将因素修正系数表的内容具体列出。具体形式参见市场比较法中因素条件说明表的形式。

1素说明中一定注意前后一致(个别因素描述。市场比较法中因素说明)。

（4）编制持信宗地各因素优劣程度及修正系数表

注：如宗地少，可将步骤3、4合并，变为编制待估宗地各影响因素条件说明、优劣程度及修正系数表。

A、确定年期、期日、容积事等因素的修正系数

a、K1年期修正：同市场比较法

b． K2期日修正：同市场比较法

c、K3；容积率修正：同市场比较法

（6）、计算待信宗地土地价格

宗地地价=基准地价〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系数

K２——期日修正系数

K３——容积率修正系数

K一各影响因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地价是在基准地价设定开发开发程度条件下的土地价格。如果宗地地价定义中设定的开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，应作开发程度修正。

设定开发程度高于基准地价开发程度时，或者设定开发程度低于基准地价开发程度时：

待估宗地土地价格＝基准地价设定开发程度下的宗地地价一（基准地价设定开发程度开发资一估价设定开发程度开发费）

特殊情况的处理办法：

1、如待估宗地所在城镇有基准地价；但无修正体系，编制待估宗地各项影啊因素修正系数困难较大，解决办法有：

A、根据当地情况编制因素条件说明表，因素修正系数表；请当地土地局确认盖章

B、办法A难度较大时；尽量描述待估宗地的各项影响因素属所处级别或区域的平均水平，不进行修正，有些因素必须进行修正的说明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城镇有基准地价，但制定时间较早，配有的修正系数表存在问题，如选择其它两种方法评估；最好不采用基准地价系数修正法；如必须选择基准地价系数修正法评估；可征求地方土地局意见，修改修正系数表，让当地土地局盖章、确认：修正难度较大，可采用上述解决方法B。

基准地价系数修正法可能会出现的错误

A、漏项，缺少地价内涵介绍等。

B、因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化。

3可能出现的错误

A、漏项

B、附无关的资料（如土地使用证、位臵示意图等）。最新土地估价报告改错总结

一、格式方面的错误要点

估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。土地估价报告是土地估价机构提交客户的关于土地资产的法律文件，由摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用和附件四部件组成。土地估价技术报告是供机构存档和报告确认的文件，由总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分组成。格式中存在的问题主要问题如下：

1.报告的纸张规格、字体、设计等不符合要求。

2.完全不按“估价报告规范格式”编写。如只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果。

实例：某机构的估价报告完全没有按估价报告规范格式编写，而是根据自己业务工作习惯和客户的—般要求编写。估价报告的各部分与规范格式无法对应。特别是估价方法运用简单。

3.部分不符合格式要求。一是部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等；二是封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致；三是土地估价报告和土地估价技术报告的各部分内容缺损或不全面。

实例：某机构报告无封面，估价报告与估价技术报告编号不对应，估价对象界定中格式与规范格式不符，没有土地估价机构资质等。

二、土地估价报告错误要点

第一部分 摘要

摘要是就项目名称、委托方、估价基准日、价格结果等方面所作的简明扼要说明，同时明确估价机构及估价人员，以明确法律责任。摘要中存在的主题如下： 1.缺摘要。

2.缺少估价师签字或只有1名估价师签字、缺少估价师证书号及机构公章，或不是估价师本人签字。无估价机构负责人签字

案例：某机构其报告摘要没有估价师签字、项目名称不全、没有机构盖章。3.缺少估价基准日或有错误，缺少估价日期或与评估实际相矛盾。

4.估价结果要求说明总地价、单位面积地价和有楼的楼面地价，并附大写金额。部分报告没有楼面地价或大写金额。当估价结果和估价机构分落两页纸时，估价结果页大多没有盖公章。

5（2）区域因素：是指待估宗地所在区域的对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。它是一个均质区域的概念，而不是一个城市的概念。主要因素有区域位臵、区域基础设施条件、区域规划限制、环境质量（对居住区包括区域治安、居民档次）产业集聚程度以及一些区域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文环境等。

常见的问题是：区域位臵用宗地个别位臵代替或城市整体位臵代替；区域基础设施用城市整体情况代替（没有调查）；环境质量只分析污染，而不分析人文社会环境质量。最大的问题是区域因素分析与待估宗地的位臵和用途不挂钩，不作调查研究或做很少的调查研究。只从一些城市发展概况等资料中摘录。一个城市的估价报告，其一般因素和区域因素都是千人一面。一个城市的基础设施投资状况及其它因素不同于该均质区域的地价影响因素。

案例：某个机构在评估武汉市一郊区宗地地价时，其区域因素为：武汉市的自然条件（地理）、交通条件、基础设施状况、环境优劣和规划限制，而对宗地所在区域的地价因素没有任何分析，也没有将其放在个别因素中分析。这完全把一般因素和区域因素混同，对区域因素没有作认真调查。

（3）个别因素：个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如土地面积、形状、临街宽度、位臵、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、地质条件等。土地用途不同，各因素对地价的影响也不同

常见的问题是：个别因素分析不全，或较全面，但哪个因素对宗地地价有何影响没有分析或心中没数，这从后面运用估价方法估价时根本不考虑个别因素或与个别因素相违背可以看出。

案例：某机构在评估某写字楼时，个别因素分析很不具体，没有宗地宽度、进深、地质条件等分析，宗地基础设施状况不具体等。

第三部分 土地估价结果及其应用

问题主要有：

l.估价依据：（见技术报告）

2.估价原则：（见技术报告）

3.估价方法：缺估价方法或没有方法选择的依据及每种方法的计算结果。

4.估价结果：（见技术报告）

5.需要特殊说明的事项问题较多，双方的权利责任交待不清，报告的使用条件及报告结果的限制条件交待不清，土地估价结果有效期错误或没有等。

主要问题：本项估价的假设条件和报告使用限制条件不明确。是公开市场价格?还是资产清算价格?是有限制的抵押价格?还是抵押条件下的土地使用权价格?很多报告在碰到一些较复杂的评估目的和评估对象时往往搞错。如个别报告