市政-休闲项目的开发对城市新区建设的作用探讨

第一篇：市政-休闲项目的开发对城市新区建设的作用探讨

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休闲项目开发对城市新区建设的作用探讨

——以南昌红谷滩新区为例

摘要：本文在分析休闲、休闲产业、休闲项目的含义的基础上，针对南昌红谷滩新区休闲项目的开发，论述了休闲项目开发对城市新区社会、经济、精神文化等方面的作用。

关键词：休闲项目；城市新区；作用；南昌

经济的发展带来了人们生活水平提高和闲暇时间的增多，根据马斯洛需求层次理论，人们对休息、休闲的要求也越来越高。因此，一个大众化休闲时代的到来成为一种必然，并由此产生出整合的休闲产业和休闲经济。休闲是人类社会发展的产物，是社会进步的标志。休闲理念的确立是人类社会走向现代文明的重要标志。全面建设小康的社会，也应该是一个充分享有休闲的社会[1]。随着我国经济的发展，城市化进程的加快，许多城市为了适应发展的需要，开始重视和促进新城区的建设与开发。然而，在新城区建设中，休闲项目的开发与建设几乎成了必不可少的建设成分，其关系到城区建设功能的完善和服务设施的齐全，还关系到新城区的形象定位和城市精神文明建设的新风貌，以休闲项目的开发建设来丰富居民的精神文化生活，提高居民的文化品位。

在南昌市红谷滩新区的开发建设中，不仅注重体现新城区新形象，而且从更人文的角度来诠释未来人居的新概念，将休闲项目的开发与新城区的建设紧密的结合在一起，以城建带动休闲项目的开发，以休闲项目的开发来完善城建，人文化城建。下面将从多角度来论述休闲项目开发对南昌红谷滩新区开发的作用。

一、休闲概述

休闲，是一个既古老又新鲜的话题，休闲的概念在学术界也没有统一的定义。美国国家休闲研究院主席杰弗瑞·戈比教授说“休闲是从文化环境和物质环境的外在压力下解脱出来的一种相对自由的生活,它使个体能够以自己喜爱的,本能地感到有价值的方式,在内心之爱的驱动下,为信仰提供一个基础”。所谓休闲是个人闲暇时间的总称，于是人们对可自由支配时间的一种科学和合理的使用；休闲活动虽然与人民所从事的日常工作毫无关系，但与劳动并不冲突；休闲活动是人民自我发展和完善的载体[2]。总之，休闲是人们可获得的权利，是对可自由支配的时间的合理使用来获得物质和精神上的享受，从而获得心灵的解放和升华。休闲可以满足人们的放松需求、享受需求及发展自我需求,具有提高生活品质、精品资料

发展个性、完善自我、体现生命意义的价值和功能,对于现代人的生命和生活质量的提高,人的全面发展有着重要作用。

休闲产业是休闲不断发展的产物。休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求(物质的、精神的)密切相关的领域。特别是以旅游业、娱乐业、服务业、体育产业和文化产业为龙头形成的经济形态和产业系统,一般包括国家公园、博物馆、体育运动(运动场馆、运动项目、体育健身设备、设施维修)、影视、交通、旅行社、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群[3]。休闲产业是一个跨部门、跨行业、关联度很高的综合产业,对相关产业具有强有力的联结、凝聚功能,发挥着带动其他产业和经济发展的小核心作用。休闲产业是一个庞大的产业集群，其与国民经济的发展密切相关，对一个区域经济的影响更是重大，休闲产业的依托是休闲项目的存在和发展。

休闲项目是开发者为了实现特定的经济和社会目标而进行开发或调集到一起的休闲资源组合，它是休闲活动的载体。休闲项目包括休闲旅游资源、休息游憩设施设备、体育运动设施场所、娱乐活动与场所等等。休闲项目的开发与建设涉及到许多相关的行业，关系到居民生活的丰富程度。项目的开发投资较大，政府操控性较强，直接影响到当地居民的生活环境和工作环境，休闲活动的档次。随着休闲的不断发展，休闲活动要求的不断提高，休闲产业的改革与发展在具体落实的休闲项目的开发建设上提出了更高层次的要求，适应休闲的发展，换句话说，就是满足人们不断提升的休闲要求，成了构建和谐的社会环境的必要条件。

二、南昌市红谷滩新区及其休闲项目概况

城市新区主要是指在城市发展的进程中，为适应城市发展的需要而划定城市附近区域作为城市发展的新方向和新领域。城市新区的建设必须建立在合理、有效的城市规划的基础上，避免盲目开发建设。

红谷滩新区是南昌市委、市政府为适应现代城市发展的需要，拓展城市规模，加速城市化进程，加快“一江两岸”城市格局的形成，实现现代文明花园英雄城市建设目标，经批准于2002年5月15日正式成立的城市新区。红谷滩新区由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万。红谷滩中心区将建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区；凤凰洲片区为以居住为主的城市生活新区；红角洲片区定位为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。红谷滩新区正以花园城、生态城、环保城、滨江城的风采和特色魅力，展示着英雄城南昌的新形象，引领城市建设与发展的新潮流，打造南昌的“浦东”。

红谷滩新区建设坚持以人为本，实现人与自然的和谐统一，充分利用得天独厚的山水自然生态优势来展示“一江两岸”的都市风采和滨江城市的特色魅力，营造“美的空间”和“人的乐园”，与国际大都市接轨是新区规划的立足点。

整个新区按“三片”（红角洲、红谷滩区、凤凰洲）二景区（前湖景区、蝶子湖景区）五横十六纵（道路）的规划，新区三大片区中，红角洲片区为文教，体育，旅游和高档住宅综合区；中心区为行政办公、商贸金融、居住综合区，是南昌市市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、休闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为住的城市生活新区。

红谷滩新区开发建设如今已初具规模，其休闲项目的开发也基本上形成了其区域优势，休闲项目无论在数量还是在质量上都与新城区的建设相适应，体现着新城区的新风貌新形象。具体项目如下：

1、休闲旅游项目

红谷滩新城区的休闲旅游属于城市旅游的范围，它包括观光、休闲、购物等。红谷滩新区的休闲旅游项目包括：秋水广场、赣文化长廊、摩天轮、赣江水上游乐园、赣江公园、卧龙山景区、前湖生态旅游景区、红角洲影视城、洪洲白塔（万佛塔）以及一些购物街购物广场等等。

2、文化休闲项目

红谷滩新区规划人口40多万，其中处在这一区域的高校园区的大中学生就近十几万，对于文化休闲的要求相当的高。为了适应这些需求，新区的文化休闲项目主要有：红角洲影视城（集电影、音乐、电子游戏、KTV、网吧等于一体的综合性文化娱乐场所）、红角洲大学城商业中心、赣文化长廊（体味赣鄱文化）、红角洲商业文化中心、红谷滩科技文化数码中心、创意产业园（科技、教育、信息等经济综合信息交流平台）等等。

3、娱乐休闲项目

娱乐休闲是人们日常休闲的主要方式，红谷滩新区在这方面的建设也有许多项目，如摩天轮、体育中心、秋水广场、赣江公园、歌舞厅、酒吧、儿童乐园、赣江水上游乐园等等。

4、体育休闲项目

南昌国际体育中心（体育中心主体建筑包括“一场三馆”）将成为能承办国内、国际高水平体育项目比赛的全国一流的体育场馆，集竞技体育、运动休闲、文化娱乐、旅游观光为一体，并将成为英雄城的标志性建筑。除此之外，红谷滩新区还开发临江岸线—运动休闲区、前湖龙舟邀请赛等来充实体育休闲项目，塑造和谐的体育休闲环境。

当然，除了以上的休闲项目外，红谷滩新区还集合了商务休闲、公务休闲项目的开发与建设。所有这些休闲项目的建设，为红谷滩新区打造新南昌新形象提供了新环境和亮点。

三、休闲项目开发对红谷滩新区建设的作用分析

红谷滩新区集行政办公、居住、教学、科研、休闲为一体的新城区，其以花

园城、生态城、环保城、滨江城的风采和特色魅力，展示着英雄城南昌的新形象，引领城市建设与发展的新潮流，打造着南昌的“浦东”。而休闲项目开发无论在新区功能建设还是在经济社会效益上都起着重要的作用。

1、休闲项目的开发为新区建设提供了良好的人文环境与和谐的社会环境。

红谷滩新区休闲项目比较集中，并且休闲方式多样化，开发建设规模大，是新区建设的重要组成部分，也是不可或缺的组成部分。它平衡了新区建设的功能区划，使新区商务功能、行政功能、休闲功能得到协调，并相互补充促进，同时为新区的整体环境的美化与和谐提供了基础。

2、休闲项目的开发与居住区的结合形成了新的居住理念。

红谷滩新区作为一个城市居住区，其居住环境的要求直接影响着新区作为新南昌的形象，要打造一个新南昌新英雄城，最直接的体验是生活在该区域的居民，迫于生活的需求，一个良好的生活环境，可以减轻其在工作上的压力，感受更好的生活趣味，加上一些休闲项目的使用更能让其感觉到新的生活气息，同时也促进其对生活的热爱，对工作的热爱。

3、休闲项目的开发可以促进城市新区的精神文明建设。

休闲项目通过科学、合理、健康的休闲方式来改善人们的生活质量和精神面貌，这是建设社会主义精神文明的重要途径和内容。红谷滩新区的休闲项目建设满足了人们日常的休闲健身娱乐活动，为人们全面健康的发展提供了条件。休闲活动又主要体现在精神上的放松和享受，好的休闲项目，能够促进人们身心的健康，并为人们提供精神上的愉悦，从而使整个社会的精神风貌得以改善，通过这来促进精神文明的建设。

4、休闲项目的开发强化了新区的基础设施建设。

休闲项目的开发离不开当地基础设施建设的支持，反过来，休闲项目的开发对基础设施的建设起到强化的作用，使基础设施的建设更完善，如一个休闲项目的开发要形成效益，必须有水、电、交通、城市建设、物流等等方面的支持，又如公园、城市公共用地、博物馆、科技馆、文艺场馆、活动中心、体育健身场所、商业街、图书馆等公共供给性休闲设施和服务的有效提供和维护管理,会对休闲市场的现实需求和潜在需求产生良好的作用。基础设施建设完善了，休闲项目的可进入性才能得到改善，从而才能实现休闲项目的社会和经济效益。红谷滩新区的建设正是在两者的相互促进中不断的完善，不断的发展的。

5、休闲项目的开发带动休闲产业及相关产业的发展。

休闲产业是一个跨部门、跨行业、关联度很高的综合产业,对相关产业具有强有力的联结、凝聚功能,发挥着带动其他产业和经济发展的小核心作用。它不仅直接给交通运输、金融保险、宾馆餐饮、商业网点、旅游景点景区、文化娱乐等带来客源和市场,而且间接带动和影响了农业、工业、建筑业、房地产业等发

展。所以,应大力发展休闲产业,发挥其带动、辐射作用,使之成为我国经济发展中的一个重要的新的增长点。因此红谷滩新区休闲项目的开发在总体上的集群效应，能给该地区带来休闲产业式的发展，促进休闲产业的发展，同时带动该地区的其他相关产业的发展，实现互牵互动，优势互补，更好的平衡与优化经济结构。

6、休闲项目的开发有助于形成新的经济增长点。

20世纪末，在美国休闲消费带动了休闲产业的发展。美国人1/3的时间、2/3的收入和1/3的土地用于休闲娱乐业。美国休闲娱乐、休闲服务、休闲旅行等与休闲相关的产业部门的收入已经达到10000亿美元，来自休闲产业的税收超过了6000亿美元。休闲产业还为美国创造了相当于2500万个就业机会，占全美就业职业的1/4。在西班牙，休闲产业也已成为该国第四大产业部门，其收入占其国内生产总值的4.5％。最近5年来为西班牙创造了大约76万多个就业机会。在英国，休闲产业的发展为英国创造了约1/5的就业岗位。由此可见，由休闲消费所带动的产业化发展，不仅实现了经济的发展，还为解决就业问题提供了条件。红谷滩新区休闲项目的开发，尽管还处在初步发展的阶段，但其存在的潜力不容小视，一定程度上，它提供了许多就业岗位，其消费量的牵动作用也将逐步的显现。

7、休闲项目的开发有助于城市新区及城市旅游业的发展。

随着时代的发展,传统旅游的功能已难适应人们的需要。因此,我们应赋予旅游以更多的内涵。“旅游—旅游休闲—休闲游—休闲”的发展模式,更多地是强调人的一种文化经历、文化体验、文化传播、文化欣赏,满足人的心理和精神以及多方面发展自我的需要。（马惠娣 2002）休闲项目作为休闲旅游的物质载体，也是休闲旅游实现的依据，其开发与发展对实现休闲游有着重大的影响，同时也能够促进其他旅游项目的发展，产生较强的旅游产业内的互动。红谷滩休闲项目的开发是对南昌现有旅游资源的补充和完善，它不仅将带动该地区休闲旅游的发展，带动该地区与旅游相关的行业的发展如旅行社、饭店，同时也将促进整个南昌市旅游的发展。

8、休闲项目的开发实现了城市新的功能分区。

休闲项目的开发给红谷滩赋予了新的时代内容，它将行政、商业、居住、旅游拧合在一个休闲的世界中，在传统城市功能的基础上，发挥着休闲的巨大功效。同时该地区休闲项目的集结，也成了南昌市内与城郊人们周末休闲观光娱乐的新的去处。

9、休闲项目的开发一定程度上实现了城市新区的可持续发展。

休闲项目的开发是在周密、科学的资源分析的基础上进行的，它在开发之初就体现着可持续发展的观念。红谷滩新区的可持续发展摆脱了资源的盲目开发与重复建设，它在资源的分布基础上有的放矢的进行就地取材的开发建设，保证了

资源的有效利用和持续利用。

休闲项目的开发对红谷滩新区建设的作用还包括许多方面，也还有更深层次的作用，不管是对经济、社会、环境、文化、政治都起到了相当大的作用，这也是我们立足于开发休闲项目的出发点。

红谷滩新区的开发与建设正在火热的进行当中，许多休闲项目已经投入使用，他们对红谷滩新区的建设起了很大的作用。一些休闲项目也处于开发建设中，他们将与红谷滩一起成长，并发挥他们对红谷滩建设的各方面的积极作用。

综上所述，休闲项目的开发对城市新区建设的作用是相当巨大的，休闲项目的开发也成为了城市新区建设的重要重要组成部分，两者相互促进，相互影响，共同为城市建设添砖加瓦，为够建和谐的城市发展出气出力。因此休闲项目在红谷滩的开发建设是必不可少的，作用是巨大的。

参考文献：

1、刘锋，周浩.中国休闲产业发展及政府作用初探[J].杭州师范学院学报(社会科学版)，2003（02）：48-59.2、楼嘉军.休闲产业初探[J].旅游科学，2003（02）.3、马惠娣.21世纪与休闲经济、休闲产业、休闲文化[J].自然辩证法研究，2001（01）：48-50.

第二篇：城南新区开发项目建议书

城南新区开发项目建议书

联系单位：齐齐哈尔市富裕县招商局

联 系 人：孟祥宇

电话：0452—3139885

传真：0452—3120885

电子信箱：fyzsj0885@163.com

●基本情况

富裕县城南新区位于南六道路、G111国道辅道、中心街围合区域，城南新区总规划面积8.4平方公里，启动区规划面积2.89平方公里，可利用面积2.61平方公里。规划居住人口6－7万。现已形成以党政办公中心、励志学城、文体综合馆等为代表的行政文化中心。现已编制了8.4平方公里的《富裕县东南片区控制性详细规划》和

2.6平方公里的《富裕县城南片区修建性详细规划》。新区内规划建设牛型水系，水系占地面积29万平方米，占新城用地面积10%。●项目建设内容和规模

由富裕县政府提供城南2.6平方公里的《富裕县城南片区修建性详细规划》，开发建设单位要严格按照规划设计开发，保证规划特色。新区内具体建筑风格由开发建设单位自行决定，施工图纸由富裕县规划处负责审核。城南新区开发2.6平方公里土地由我县政府负责征地，其中行政办公、公园水系、基础设施、市政工程、学校、医院等用地为行政划拨，其余土地净地出让给开发建设单位。●项目建设地址及建设时间

建设地址：齐齐哈尔市富裕县。建设时间：2012年—2015年。●项目总投资及合作方式

项目总投资：城南新区启动区规划面积2.61平方公里，可出让土地面积约1900亩（126.67万平方米），开发建设单位取得净地共需61348万元。开发建设单位负责新区内道路、市政公用设施、绿地及水系等基础设施，需投资13953万元。

投资方式：富裕县政府与开发建设单位共同合作开发富裕县城南新区，开发建设单位在获取经济利益的同时，富裕县政府实现开发建设新区的目的，实现“企业盈利、城建发展”的双赢效果。●效益分析

开发建设单位开发商服、住宅等建筑成本为293482万元，开发建设单位可取得销售收入为426204万元，可实现利润116325万元。

第三篇：金阳新区开发建设报告

金阳新区开发建设报告

一、2006年开发建设情况

2006年，金阳新区在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十六届六中全会和中共贵阳市第八次党代会精神，紧紧围绕市委、市政府制定的《关于加快金阳新区建设发展实施方案（2006～2012年）》及金阳新区2006年工作目标任务开展工作。在市直各部门的大力支持下，通过金阳新区各工作部门及广大建设者的扎实努力工作，全面完成了全年目标任务，实现了“十一五”的开门红。全年完成固定资产投资62．41亿元，实现财政收入2．8亿元，使金阳新区的开发建设保持了良好的发展势头。

（一）涉及金阳新区的政府实事完成情况

贵阳三中新校于2006年9月1日完工并正式开学，建设工程总建筑面积25000平方米，办校规模为36个教学班，可容纳约1500人。全面完成金阳污水处理厂外网收集系统工程，总投资10377万元。妇女儿童活动中心已于2006年12月16日开工建设，预计总投资4406万元，累计已到位819万元。青少年活动中心于2006年12月16日开工，预计总投资9500万元。

（二）完善规划体系，为新区建设提供科学依据

按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则，2006年先后编制、修编、评审了《金阳新区实施建设区控制性详细规划（调整）》、《金阳新区规划控制区控制性详细规划（调整）》、《金阳新区远景控制区控制性详细规划》、《金阳新区远景控制区金朱路沿线概念规划》、《金阳新区及周边地区协调发展一体化规划》、《金阳新区广告布局控制规划》、《观山公园概念性规划与设计方案》、《“文化山”地块概念规划》，为新区建设进一步提供了指导性依据。

（三）基础设施建设取得全面进展

2006年新区基础设施建设项目完成和在建项目44个，累计完成16．81亿元。已完成的续建项目有：行政中心二期、长岭南路、长岭北路B标、金阳污水处理厂厂区工程等；在建项目有：兴筑东路二期、十五号路、金朱路、迎宾东路二期、兴黔路一期、迎宾西路二期、金哲路、发展路、金西北路、金阳污水处理厂外部管线工程等；新建项目有：金岭东路、金朱西路、观山西路（二期）、商业金融区东区路网、健康路（7-1号支路）、清溪路（十三号路中段）、观山北路、兴黔路（二期）、龙潭路、宾阳大道南段（五号路南段）、兴筑西路（二期）、兴筑东路三期、行政中心（三期）、金麦花园、碧海花园L-01绿化工程、小平坝河雨污工程、金朱东路、诚信路（皂角丫段）等。同时重点启动了支撑高新园区发展的市政基础设施建设，项目包括长岭南路、长岭北路、兴筑东路二期、兴黔路、金阳污水处理厂及污水收集系统，为营造高新区金阳科技园区良好的投资环境起到了积极作用。

为了完善新区的路网结构，金阳新区连接老城区的第三条快速通道贵金线工程项目已进入调查摸底和拆迁安置工作阶段，计划两年竣工通车；新区连接贵阳市各区的轻轨项目的建设方案已通过论证；贵阳至广州高速铁路建设项目已立项。同时即将启动新区至百花湖、新区至清镇等道路建设，积极筹备新区路网与厦蓉高速公路贵阳段、绕城高速公路、贵遵和贵黄高速公路等外围交通大动脉的衔接工作。

（四）公建配套设施建设成果显著

2006年行政性划拨用地建设项目完成和在建项目共32个，累计完成投资6．29亿元。已竣工的项目有：贵阳三中、市级医院、市北供电局金阳分局办公楼、贵州省银监局办公大楼等；在建项目有：省武警总队办公大楼、城市移动通讯枢纽大楼、贵阳一中二期扩建、市消防支队金阳指挥中心、省电视网络中心大楼、贵

阳警备区机关新营房、贵阳卫生护理职业学院、市青少年活动中心、市妇女儿童活动中心、市广电中心、市档案馆、科技馆、省检察院、省考试中心办公楼、省电大、市武警支队等。

（五）招商引资取得突破性进展

2006年是金阳新区招商引资年，在市委、市政府领导的直接关心及省、市有关部门的大力支持下，在金阳新区各工作部门的积极努力下，金阳新区招商引资工作取得了突出成效，全年实现招商引资39．31亿元，其中引进外资9800万美元。成功引进了香港新世界集团、世纪金源集团、中国水电九局集团、中环房地产等国内外知名集团落户金阳。同时，到金阳新区洽谈投资的还有保利集团、仁恒集团、上海太阳岛集团、中国远大、浙江广厦、南方香江等数十家有实力的国内外知名企业和集团。

全年新区土地出让7宗，总计4372．88亩，实现土地出让收益22．59亿元，超额完成全年土地出让收益目标任务9．11亿元的148%，预计可实现招商引资158亿元。为了加快新区建设步伐，2006年全年共拆除违法建筑794户，拆违面积近20万平方米，有效遏制了违法建筑的蔓延，为招商引资提供了一个良好环境。

（六）适时推出系列政策措施，确保新区建设快速地发展

为确保金阳新区的开发建设工作，市委、市政府、金阳管委会出台了《贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定》、《贵阳市金阳新区建设发展“十一五”规划纲要》、《金阳新区村民住户初始登记的实施意见》、《金阳新区办理村民住房初始登记的办法》、《金阳新区被征地农民养老保障暂行办法》、《金阳新区农房拆迁货币安置补偿标准》、《金阳新区管委会治理商业贿赂实施方案》、《关于严厉打击金阳新区部分村寨非法买卖土地违法行为的意见》等等一系列的政策、方案。

（七）加大宣传力度，做好接待工作，提高城市形象

通过各级各类媒体，加大对金阳新区的形象宣传和招商引资宣传，同时，积极配合市委、市政府及省市有关部门完成好各项接待工作。圆满完成接待包括原国务院总理朱镕基、国务院副总理吴仪、香港特首曾荫权一行在内的各种政务、商务、民间参观考察团队350余个，近万人。

二、2007年金阳新区开发建设展望

2007年是党的十七大召开之年，是全面贯彻落实省第十次党代会和市第八次党代会精神的开局年，也是金阳新区实施“十一五”规划的关键之年。金阳新区开发建设将从大规模的基础设施建设逐步转入产业培育、人口聚集、功能配套并重的新阶段。我们将一手抓基础设施建设，一手抓产业培育；一手抓城市功能的配套，一手抓人气、商气聚集和涵养。2007年金阳新区开发建设的工作目标是：完成财政总收入1．785亿元，增长15．59％；完成地方财政总收入1．77亿元，增长17．92％；完成固定资产投资总额确保68亿元，力争完成70亿元；招商引资，境内确保10．8亿元，力争11亿元，境外确保800万美元，力争850万美元；竣工房面积达100万平方米，新增绿地面积10万平方米。

2007年，金阳新区基础设施及公建项目中续建项目共计31个，总投资19．89亿元，计划完成投资8．66亿元。其中：基础设施续建项目24个，总投资约15．5亿元，计划完成投资6．48亿元；公建续建项目7个，总投资约4．39亿元，计划完成投资2．18亿元。财政性投资项目共有37个，总用地面积约312．43万平方米，总建筑面积约182．39万平方米，总投资约60．24亿元，计划完成投资约18．69亿元。其中：省级建设项目14个，总用地面积约88．98万平方米，总建筑面积约72．7万平方米，总投资约16．68亿元，计划完成投资6．26亿元；市级政府财政性投入项目23个，总用地面积约223．45万平方米，总建筑面积约109．69万平方米，总投资约43．56亿元，计划完成投资12．43亿元。社会投资项目预计启动建设32个，总占地面积9470亩，总建筑面积约1094万平方米，总投资约174．5亿元，计划完成投资32亿元。

（一）加快产业发展步伐，聚集人气

一是在高新开发区金阳园区大力发展先进制造业和高新技术产业。二是在17平方公里规划区内大力发展商贸、餐饮、物流等服务业。依托已建成的碧海花园、景怡苑等大型居住区，发展社区服务业和相关产业，方便居民居住，形成消费性服务业板块。依托南线商贸走廊，大力发展商贸流通、汽车交易、综合批发等相关产业，形成现代物流业板块。依托17平方公里范围内日渐完善的基础设施，加快建设金阳中央商务区，在发展总部经济、会展经济等现代服务业上迈出实质性步伐，形成服务业板块。依托金阳科技产业园，形成先进制造业和高新技术产业板块。在基本完成金阳科技产业园基础设施建设的基础上，加快完善园区内各项配套设施建设，为企业进驻园区提供全方位的服务，进一步提高科技产业园的承载能力、聚合能力、吸引能力。

（二）加快金阳新区路网建设步伐

2007年主要任务是完善17平方公里路网，推进40平方公里路网建设，加强新区路网与外围路网，以及加强新区路网与老城区路网的连接，特别是贵金线的建设，确保2008年基本建成；同时加强新区内部路网完善，打通新区至百花湖的金朱西路、新区至清镇、百花湖东岸沿线的快速通道；加强新区路网与厦蓉高速公路贵阳段、绕城高速公路、贵遵和贵黄高速公路等外围交通大动脉的衔接；新区路网建设要紧紧依托项目建设进行。

（三）加快公共设施建设，统筹新区产业与社会事业发展

完善金阳石林公园建设，加快观山公园、十二滩公园、会展中心、奥体中心、金阳“文化山”等一批公益性项目建设，提升新区文化品位。尽快完善新区的基本功能，加快金北污水处理厂等一批基础设施项目建设及新区公交枢纽站、停车场和始发站建设。

（四）加快住宅建设步伐

统筹老城区“稀化”与新区的人口聚集，在新区建设一批大型生活社区，引导老城区人口向新区转移。特别是要创造条件加快香港新世界地块、世纪金源地块、元龙国际新城、金龙国际花园、金世旗、金华园、金麦花园等一批大型住宅楼盘项目建设步伐，对已建好的楼盘，如碧海花园、景怡苑等要尽快完善各项功能配套设施，提高居民入住率，迅速聚集新区人气、商气。

（五）加快推进金阳相邻片区的开发

围绕金阳这个核心，积极推进三桥马王庙片区开发，加快云岩、白云与金阳相邻的片区开发，加快乌当区金华、朱昌的城镇化进程，策应金阳新区开发建设，逐步形成互动发展的格局。

（六）加快各项审批工作，协调各项服务

加快各项审批工作，为进入金阳新区的单位、企业做好各项协调服务。特别是要为贵州大学、贵州师范大学、省电大等高等院校，驻筑的中央和省属单位进驻金阳搞好协调，为贵州电信等一批企业总部进驻金阳搞好服务。

第四篇：新区开发建设规范措施

各乡镇、街道党（工）委和人民政府（办事处），市委和市级国家机关各部委办局室，各人民团体：

为进一步整合资源，理顺管理体制，规范管理，更好地推动全市重大项目建设和经济社会又好又快发展，经市委、市人民政府研究，决定成立市新区等四个区域开发建设管理委员会。现将有关事项通知如下：

一、机构设置

根据市发展规划，将全市14个项目指挥部调整合并为四个区域开发建设管理委员会。将新区建设指挥部、曼听（公园）提升改造指挥部、西双版纳楠景项目指挥部、市观礼台指挥部、勐泐大桥建设指挥部、江心大沙坝指挥部、告庄西双景项目指挥部和片区指挥部整合为市新区开发建设管理委员会；将行政中心和公务员小区建设指挥部、市引水入城指挥部、路建设指挥部、新建高级中学指挥部整合为市片区开发建设管理委员会；将旅游小镇项目指挥部调整为市旅游小镇开发建设管理委员会；将茶园旅游小镇项目指挥部调整为市茶园旅游小镇开发建设管理委员会。四个管理委员会作为市委、市人民政府长期派出的临时机构，领导干部兼职，工作人员固定，代表市委、市人民政府行使管理和开发建设职能。每个管理委员会下设一办三处：

(一)综合办公室

1、负责机关日常工作和综合协调工作；

2、负责文秘、档案、宣传、信息、信访、保密、安全保卫、公务接待、后勤保障等工作；

3、负责内部工作的计划及管理制度的制定和落实，以及重要会议的组织安排、会议决定事项的督办落实与反馈。

(二)投资融资处

1、负责了解、掌握国家和地方的有关融资政策及各种优惠条件；统筹协调项目融资和招商引资工作；研究产业政策、投资导向，做好辖区内重点建设项目征集、筛选、上报，积极争取上级重点项目资金；

2、研究政府有关对外开放、招商引资等方面的法律、法规和优惠政策，贯彻执行国家和省、州、市有关招商引资的法律、法规和方针、政策，研究拟定辖区招商工作方案并组织实施；

3、组织并参加重大招商引资项目的洽谈，密切同国内外各类经济团体、工商企业、金融组织、商务机构及其他投资者的广泛联系，积极吸引他们来考察和投资，为投资者提供咨询、考察等服务；

4、负责辖区新办企业的项目报批和从开工到投产的全程协调服务，做好各项协调服务工作；

5、协助市财政局组织、管理各项财政收入及经费支出。

(三)规划建设处

1、负责辖区内宣传、贯彻执行有关城乡规划、建设管理、市政公用事业、市容园林、房地产管理的法律法规和方针政策；

2、组织编制和报批辖区的控制性详细规划和修建性详细规划；负责辖区内的项目特色化初步评审、审查及报审工作；审核辖区内建设项目的《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》核发所需基本资料及组织报批工作；

3、负责辖区内建设项目的选址、定点和开工放线、验线工作；对基础设施和公共设施进行建设和管理，对入区企业的工程建设项目进行审查；

4、负责受理招投标行为的初审，协助办理招投标建设工作的报批工作；受理工程报件初审，协助办理《建筑工程施工许可证》；

5、会同市建设局负责辖区内建设工程的施工质量、安全生产、文明施工、施工技术和工程验收等管理工作；

6、受理辖区内《城市道路挖掘、开口许可证》、《施工占道及经营性占道许可证》审查工作；会同市建设局做好辖区内违反建设管理法律、法规、规章等行为的查处工作；

7、协助做好规划监察、城建监察和市容市貌监察工作；

8、负责做好市规划管理局和市建设局授权的业务工作。

(四)用地拆迁处

1、贯彻执行国家和省、州、市有关国土资源管理的各项法律法规和方针政策。拟定辖区内土地资源管理的具体措施；

2、根据土地利用总体规划和辖区总体规划，对辖区内土地供需情况进行调查，协助编制辖区内土地用地计划、收储计划和供地计划；协助市国土资源局做好辖区内土地收储工作和土地确权及各类建设用地报件汇总和审查工作；

3、会同市国土资源局组织编制辖区内具体的土地征收补偿、出让方案，按法律程序上报市人民政府批准后组织实施；

4、负责辖区内征地拆迁、补偿、安置工作；

5、会同市国土资源局依法对辖区内国有土地使用权出让进行招、拍、挂工作；

6、协助市国土资源局做好辖区内违法用地的查处工作；

7、负责做好市国土资源局授权的业务工作。

二、人员配置

每个管理委员会的工作人员从各相关职能部门抽调（或向社会上聘用），并保持长期固定。原则上以各指挥部原班人员为主，不足部分通过整合后，可从社会上招聘。从社会上招聘的专业技术人员，因工作需要可以适当提高聘用工资待遇。

（一）新区开发建设管理委员会

人员定员为46名，下设综合办、投资融资处、规划建设处、用地拆迁处；设工委书记1名、主任1名、工委副书记1名、副主任3名。

工委书记：

主任：

（二）片区开发建设管理委员会

人员定员为40名，下设综合办、投资融资处、规划建设处、用地拆迁处；设工委书记1名、主任1名、工委副书记1名、副主任3名。

工委书记：

主任：

工委副书记：

（三）旅游小镇开发建设管理委员会

工委书记：

主任：

工委副书记：

副主任：

（四）茶园旅游小镇开发建设管理委员会

人员定员为18名，下设综合办、投资融资处、规划建设处（乡城建所）、用地拆迁处（乡国土所）；设工委书记1名、主任1名、工委副书记1名、副主任1名。

工委书记：

主任：

工委副书记：

副主任：

从相关单位抽调的人员保持原工资待遇不变，工资仍由原单位发放，其他福利由管理委员会负责。被抽调人员的单位因人手不足可向社会招聘工作人员或采取其它方法解决。被抽调人员因长期固定在管理委员会工作，原则上不再纳入原单位考核，其考核主体为所在的管理委员会，分机关组和事业组考核。从事业单位抽调的人员职称的评审仍按原单位职称晋级并予聘任，由市人事劳动和社会保障局重新核定结构比例进行聘用。

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第五篇：高铁新区城市综合体项目

德州跻身世界（新能源）名城的优势项目——

山东省德州市 高铁新区核心区城市综合体开发项目推介书

德州市高铁新区投融资管理中心

目

录

方案概述.第一章 项目背景 第二章 项目概况

第三章 项目总体定位

第四章 可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营第五章 市场前景 第六章 结论

方案概述

德州市高铁新区城市综合体项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业、贸易等行业的影响力，调动资金与商业推广资源、技术资源，引入专业管理机构，面向京津、济南市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发、招商与经营一体化，塑造德州城市与经济的一张亮丽名片。

德州即将进入“高铁时代”，高铁新区的价值显然不是一个传统意义上的“新城”的内涵和外延所能表达的。高铁新区的开发既不是纯城市建设项目，也不是纯工业发展项目，而是一个具有非常典型的“后工业时代”特征的“综合性开发项目”：囊括了观光业、商务会展业、运动康体业、参与型娱乐业、创意产业、新能源产业、旅游地产业等。

项目将以主题商业为依托；以主题商业、餐饮、购物、休闲娱乐为载体；高档住宅、公寓、写字楼、总部办公基地配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体”。

项目规划包括：

现代主题购物中心＋步行商业街＋餐饮娱乐休闲中心＋soho 商务公寓＋高档住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑综合体。

项目将成为德州招商引资的窗口，为德州 GDP 增长、税收、扩大就业作出实质贡献，带动德州商业向现代升级，营造新经济局面下德州的新都市面貌。

第一章

项目背景

一、宏观经济

德州经济开发区已成为德州市对外开放的窗口、招商引资的基地和经济、文化、行政中心。先后被评为“2010联合国宜居生态示范开发区”、“2010中国十佳低碳开发区”、“国家科技兴贸创新基地”、“国家太阳能光伏发电集中应用示范区”、“国家太阳能光热综合利用产业示范基地”、“国家生物高技术产业基地”、“中国太阳谷”、“中国中央空调城”、山东省“科学发展示范区”、“对外开放先进区”、“山东省优秀开发区”、“山东省经济开发区先进单位”等荣誉称号，在山东省省级开发区综合评比中，跻身前五名；是山东西部省级开发区领头羊。

1、宏观层面

（1）德州在环渤海地区的区位：山东对接环渤海经济圈的桥头堡

德州位于冀鲁两省交界地带，处于环渤海地区目前最发达的两大经济圈京津冀北经济圈、山东半岛经济圈之间，是联结环渤海地区和长江三角洲的中间枢纽，也是南北交流和集散的重要节点。

随着京沪高速铁路的建设，德州应充分利用高速铁路的辐射带动效应，抢抓京津冀都市圈整体推进的空间效应，强化德州与天津、北京、青岛、济南等地的经济合作与联系，提升德州在区域竞争与合作中的地位与作用，充分发挥德州未来作为山东半岛融入京津冀都市圈的桥头堡作用。

（2）德州在山东省的区位：鲁北的北大门，重要的交通门户 德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港仅两个小时。山东省“一体两翼”的发展新格局，也使得德州在省内的区位获得极大的提升。德州扼守山东北部咽喉地带，是鲁北的首要门户。德州同时也是山东向山西、河北等内陆地区进行腹地竞争的前沿阵地和主要通道。

2、中观层面

（1）德州在济南都市圈的区位：济南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于济南都市圈地域范围内，有国家级高速和铁路相通，与济南间的交通便利，在都市圈中的区位优势较好。随着京沪高铁的建成，德州在济南都市圈中的区位优势必将进一步得到提升。

（2）德州在德州市域的区位：德州市的经济增长极与辐射中心 德州市位于德州市域的东北角，与河北毗邻，腹地均位于市区的东南区域，城市对市域范围内辐射带动效应不明显。未来通过德州交通区位优势的极大提升，将极大的提升德州对周边地区包括河北省周边地区的吸引力，通过引导德州城市空间的东拓与南延，有利于加强德州对市域的辐射带动作用，强化城乡统筹与空间一体化进程。

3、微观层面

（1）高铁新区是德州东拓战略的先导区

德州东拓是德州对接京沪高铁融入京津冀都市圈、实现德陵一体化的空间战略，也是德州实现产业拓展与城市功能提升的先导区，未

来德州将形成老城区、河东新区、高铁新区和陵县构建的大德州空间结构。

（2）高铁新区是德州现代综合交通港口

高铁新区是德州铁路、公路与城市交通陆地港口，将围绕现代交通枢纽，同时结合汽车客运站和城市公交枢纽，形成未来德州及周边地区的客运集散中心，充分强化高铁站区的活力，带动枢纽经济的发展，从而带动德州整体活力的提升。

（3）高铁新区是德州承接产业转移和产业提升基地

德州目前正处于产业发展的加速阶段，产业集聚与产业提升是未来德州很长一段时间的发展主题。目前河东新区的产业空间已经基本告罄，跨越减河实现产业扩张是必然趋势。其次，充分利用高铁的辐射带动效应，强化与环渤海经济圈经济中心城市的战略合作，承接产

业转移的同时，强化自身产业的功能提升与拓展。

（4）高铁新区是德州实现功能完善和功能提升的桥头堡 高铁新区主要发展支撑是京沪高铁和未来的青太客运专线，高速铁路为德州带来的不仅是交通区位上的提升，更是城市发展理念和功能构成上的巨变，结合高速铁路的客流特点，充分发展现代商务办公、现代商贸金融、会展、科技研发、教育培训等功能。

二、城市定位与规划

德州市高铁新区力主将区内打造成为结合高端商务旅游、休闲观光、文化娱乐、新能源产业与制造的新城区，为德州乃至周边2小时经济圈提供最佳的产业合作与生活休闲平台，成为未来德州发展重心！

总体定位——“宜业、宜居、宜学、宜游”的枢纽型现代话综合城市功能区，塑造城市复合体。以高铁站点为契机，以建设设施先进的现代化交通枢纽为先导，最终形成功能完善融合的城市新区。

三、区内经济社会发展状况

1、新能源和生物技术产业类

德州经济开发区正以打造“新能源之都”为目标，以“中国太阳谷”为载体，吸引国内外精英人才汇聚德州创业发展，努力将德州经济开发区建设成为国际知名的新能源产业技术中心、制造中心、信息中心和国内领先的新能源产业技术创新基地、知识创新基地。力争到2012年，新能源产业销售收入实现300亿元，出口创汇3.5亿美元；到2020年实现销售收入1000亿元，出口创汇15亿美元，利税250

亿元。

截至目前，德州经济开发区新能源企业累计达30多个，其中皇明太阳能集团、华业风能设备有限公司、株丕特风力复合材料有限公司、贝莱特空调有限公司等5家企业销售收入均过亿元。

德州经济开发区在生物制造、生物农业和生物能源领域形成了自己的特色，尤其是生物制造产业起步较早，发展迅猛，产业总体水平全国领先。目前，开发区已拥有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技术企业。

2、空调电子产业类

目前，德州经济开发区已经飘扬起中国中央空调城的旗帜，中大。贝莱特、亚太、奇威特、金光集团等企业中央空调产能和市场份额占全国20%以上。三和电子、厚成电子等一批电子行业也在开发区蓬勃发展。

3、先进装备制造类

德州经济开发区已然昂起装备制造业的龙头，景津压滤机集团、台湾美利达自行车集团、德石机械、福田重工、德州方向机、普利森机械等一大批装备制造企业正成为全国乃至全世界的装备制造的佼佼者。

4、现代服务业及轻工业类

德州经济开发区充分发挥交通和区位优势，大力发展现代服务业兴区，使服务业连续多年保持健康迅猛的发展势头。截至2009年，已有波司登五星级酒店、外海瑞廷五星级酒店、德百物流、德正商务

港、汇一物流等几十家现代服务业项目落户。

12年来，德州经济开发区轻工业也得到迅速发展。全国羽绒服行业前三甲波司登、雅鹿、寒思相继落户。全国最大的肉制品加工企业河南双汇、全国乳制品巨头上海光明乳业、北方最大的洁具生产基地乐华陶瓷生产基地相继落户德州经济开发区，为开发区发展构建起新格局。

5、文化旅游产业类

德州经济开发区把文化旅游放到与工业经济同等重要的位置，实现二、三产业齐头并进。打好董子文化牌，投资5亿元的董子园对外开放，董子文化一条街建成投用，董子文化旅游节反响强烈。董子园景区深化工程稳步实施。目前董子园以通过国家3A级景区验收。投资2.1亿元的减河湿地工程基本竣工，生态治理河道4.5公里，长达6公里的减河南延工程开始施工，投资5.1亿元的沙王河、减河、岔河水系联通工程开工建设。中国太阳谷通过国家4A级旅游景区验收，并顺利举办第四届世界太阳城大会。

董子园

董子园是为纪念汉代大儒董仲舒（汉代思想家、哲学家、政治家、教育家）所建，总占地743亩，投资5亿元。其中董子读书台、“三策固本”水上牌坊以及公园内西部董子文化街已全部建设完工，对外开放。

减河生态湿地

减河生态湿地是国家海委批复的首个湿地治理项目。全长40公

里，投资20亿元，目前一期已经建成并对外开放，接待游客达200万人次。

减河生态湿地池塘湿地、组合型湿地、潜流型湿地、景观湿地等。目前，西岸组合型湿地、潜流型湿地、景观湿地建设完工，原生态水车、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景观节点安装到位；60米观光塔成为城市东入口标志性景观。东岸结合农业产业结构调整，1000亩经济果林种植完成。

四、房地产状况

2008年以来，德州的房产开发市场呈现供不应求的局面，房价一路高升。按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资的增长幅度与总投资的增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房的开发投资有较高的回报预期。

第二章

项目概况

一、地理位置

项目位于德州市高铁新区核心区京沪高铁德州站周边4.2平方公里范围内。

二、土地开发强度控制 容积率控制

按照高铁车站的圈层辐射效应，在车站周边实行高强度开发，生态都心采取低密度低强度开发模式。点缀现代地标，形成优美的城市天际线。

将容积率分为0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上几个级别加以控制。

其中高铁站场周边，站前路以东地块和车站北路沿线、车站南路沿线实行高强度开发，东风东路两边各60米-250米之间强度较低，为城市绿轴。高度控制

生态绿心留出大片的公共绿地，在生态绿心周边实施高强度高密度开发，南北向城市功能发展轴上产业综合服务区和城市公共服务区采取高密度高强度开发。并逐渐由内向外呈现内疏外密的城市肌理。

城市中心区的建筑不仅要能构建恢弘的城市意象，同时也要能反映城市土地价值，规划中将建筑空间分为四个等级：

（1）多层控制在24米以下，普通居住建筑和社区类公共服务设施建筑控制在24米以内，主要分布在站前核心区南北两侧的街区内。（2）居住建筑混合街区沿街的商住混合类建筑控制在24米～50米之间，主要分布在规划用地车站北路和车站南路两侧。

（3）购物公园两侧的干道两侧建筑控制在50米～80米之间，构建连续的城市界面，主要以城市商业服务、商务办公、生产型和生活型服务业等为主。

（4）核心节点周边建筑可适当在80米～100米之间，构建城市形象，展现城市实力，主要分布在火车站站前广场周边以及东风路的两侧。（5）生态绿轴当中采取自由布局形式，给人以新奇、体验和抽象的视觉感受，采取低密度开发模式，形成绿茵掩映的步行与景观通廊。

三、SWOT分析

1、S（优势分析）

——交通区位优势

德州是一个依托交通发展起来的“神京门户、九达天衢”，京杭大运河——京沪铁路——京福高速——京沪高铁决定了不同时期城市发展的空间格局和发展趋向。未来的高铁新区将是高速铁路、高速公路、轻轨等综合交通枢纽，通过京沪高铁与上海仅3小时车程，距北京仅2小时车程，距济南仅30分钟车程，通过德滨高速、京福高速等实现与省内外其他城市快速联系。规划中的青太客运铁路将与京沪高铁并线，极大的提升了高铁新区的交通枢纽功能和便利程度。规划中的北外环、东外环使未来的高铁新区与大德州更加紧密的联系起来。

——土地资源优势

德州城市建设用地向东拓展，目前老城区已经基本没有建设空间，开发区经过仅10多年的发展，工业用地拓展非常迅速，已经逐渐趋于饱和，随着京沪高铁的建设，高铁新区将是未来德州城市空间拓展的主要方向，目前该区域主要为农田和村镇建设用地，用地储备非常优越，是德州未来发展的主要基地。——良好的产业基础支撑

德州目前的产业基础相对较好，以皇明为代表已经形成一批大型企业引领产业发展的局面，对于未来延伸产业链，形成完善的产业结构具有良好的基础，基本已经形成新能源、生物、机械等相关产业齐

头并进的局面，对未来高铁新区的产业发展具有良好的发展基础。——生态资源优势

高铁新区范围内沟壑众多，植被葱郁，减河两侧果园植被条件良好，对于未来塑造良好的城市景观非常有利，尤其是水系的利用，结合现状地形和沟壑，构建网络化的水网系统，提升城市生态品质。同时德州的产业对于塑造生态城市也具有良好的基础，新能源和生物产业均与生态城市相关。

2、W（劣势分析）

——经济外向度不高

德州的经济主要来自国内投资，作为东部沿海的内陆地区，德州外向型经济的发展落后于全省平均水平。

3、O（机会分析）

——新能源与生物产业的巨大发展空间

德州的产业主导为新能源与生物产业，均为21世纪国际社会大力发展的朝阳产业，尤其是新能源产业，在德州依托皇明太阳能，做大做强，强化产业链的延伸，加强研发和展示功能，将德州发展成为我国的能源之都。

——高铁催生的高铁经济效应不可估量

京沪高铁是我国第一条行将开通的高速铁路，连接的是我国最大的两大城市北京与上海，高速铁路将催生的高铁经济效应将不可估量，沿线城市均将享受到这种效应带来的发展空间。

——后发优势

德州目前处于山东经济发展相对落后地区，但目前城市经济增长速度超过全省平均水平，尤其是未来高速铁路的开通，更为德州的经济发展注入了新的活力，可以预见在今后很长一段时间，德州的经济发展均将超过全省平均水平，后发优势将更加凸显，这为德州未来发展方向提供了多种可能。——新型城市化

我国的城市化进程日益科学化和理性化，新型城市化政策对于村镇较多的高铁新区提供了未来农村人口转移的途径，鼓励实施农村土地流转制度创新，保障失地农民的就业和安置等问题，为德州新型城市化创造一个新的路径。

4、T（威胁分析）

——周边同级城市产业竞争的压力

德州周边城市产业发展存在激烈的竞争，如何突围成为德州未来城市发展和产业选择重要课题之一。——产业发展中科技含量的提升

未来的产业发展比拼的是产业科技含量和发展潜力，作为太阳能和生物基地，科技对产业发展高度具有决定性的影响。面对国内目前太阳能产业发展相对较多的情况，如何突破形成特色，从而在众多的产业竞争中取得先机，对于德州非常关键。——人才洼地

未来的发展最重要的吸引人才，高铁的开通对于德州吸引人才是一柄双刃剑，既能吸引特大城市人才向德州流动，同时也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品质，提升城市核心竞争力，做到吸引人才，留住人才，对于高铁新区的开发建设是一个需要研究的问题之一。——生态保护

高铁新区是未来在一张白纸上画出的美丽图景，然而在新的城市拓展过程中，如何利用和保护基地范围内现有的生态资源，打造具有独特魅力和特色的城市新区，防止生态破坏和环境恶化。——土地价值提升与功能优化

新一轮的城市拓展应本着提升土地价值，实现高铁站区功能优化，避免在新一轮城市拓展中造成低效开发，做到远近兼顾，既要满足近期发展的需要，同时也能满足未来德州长远发展的诉求，做到脚踏实地，适度超前。

第三章 项目总体定位

德州市高铁新区城市综合体（以下简称“本项目”）将建设成一个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的城市现代建筑综合体。

一、领先概念，创新商业模式

项目的经营将引进多个创新概念，为德州新经济格局作出创新性变革。

1、第五代主题式专门店

2、展贸中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、区域总部经济

5、一站式消费

依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店，以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档住宅区为配套的城市现代建筑综合体。------第五代主题专门店

与第五代城市商业综合体对应的第五代主题专门店，将会在此项目中闪亮登场，突破行业营销方式的瓶颈，进行价值渠道的创新和变革。

它具有以下特征：

1）环境优雅，舒适宽敞，使顾客身心愉悦，有高档品牌的形象价值，具备新型品牌旗舰店的硬件条件。

2）交通便利，四通八达，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜的环境。

3）ERP平台功能强大，具备信息化优势。

4）网络发达，产业链完整，以基地的强大实力作后盾。

5）营销理念先进，统一品牌广告宣传。

6）强势营销团队，注重服务创新。

7）价格优势，通过规模经济降低营运成本，创造明显的价格优势。

8）产品优势，以产业集群优势，形成设计、品种、数量、质量多方

面领先局面。

-------展贸中心：第五代现代商业模式

定义：展贸中心是中国新兴的行业专业平台，是以主题行业营销为主的时尚发布、品牌展示中心，通过品牌旗舰店、形象店的产品陈列、品牌文化展示，使经营商和买家从一个个具体品牌形象的展卖场，把握品牌深层次的内涵，感受产品文化的巨大魅力。

展贸中心的发展源流：

第一代商业模式：工匠、作坊式商业，是最原始的商业形式。

第二代商业模式：推销式商业，以个别店铺为表现形式。

第三代商业模式：传统商铺，典型方式为商业街铺。

第四代商业模式：连锁店中店模式，典型方式为购物中心。

第五代商业模式：以现代科技为手段，以网络、信息平台为支持，集展示、体验、交流、贸易为一体的现代商业综合体，成为城市经济龙头。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一种综合性的现代城市中心区规划模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文缩写）

其意义是，良性发展的现代城市中心区应由一极向多极发展，模式是传统的纯商务办公区向商业—商务—宾馆—休闲—公寓综合区模式演变，这个也就称为 HOPSCA 模式。

Hotel：星级酒店

Office：高档写字楼

Parking：城市景观公园

Shopping：商业街区

Convention：休闲娱乐集会

Apartment：街区公寓组团

------总部经济

定义：是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。这种总部经济模型称为“三赢模型”。

总部经济的五种效应：

1、税收贡献效应

一是企业的税收贡献效应。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。

2、产业乘数效应

制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由

教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。通过制造业总部这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。

3、消费带动效应

总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。

4、劳动就业效应

总部经济的发展本身会充分利用的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位。

5、社会资本效应

一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。

二、新经营模式带动德州商业升级，满足市场增长需要

改变目前德州商业地产发展的相对滞后局面，加强德州在鲁西北、冀东南的商业枢纽地位。此项目作为新型的复合商业项目，将产生巨大的龙头带动作用，促成德州商业业态的现代化升级。

三、以龙头商业推动德州商业秩序走向规范

目前国内消费正从“战国时代”向“品牌时代”转变。本项目的开发顺应这一消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱的德州商业竞争带来新局面，为德州的商业秩序提供一个规范，营造一个国际气氛浓郁的商业文化中心，让消费者在现代的体验气氛中以优惠的价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。

四、招商对象

1.国际或国内知名连锁商业机构

2.全国性或区域性连锁型零售终端商

3.全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会、中华全国工商联、中国工艺美术协会、香港商会、全国工商联旅游业商会、广东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位

4.中国驰名品牌或中华名牌企业

5.旅游服务业和零售知名企业，包括国际、港澳知名品牌 6.休闲娱乐、旅游服务等上、下游不同环节的配套企业

7.其它零售与商业服务提供商

8.企业集团区域总部

第四章

可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营

项目的发展按“开发、招商、经营”三步进行

一、开发——筑巢引凤

项目按豪布斯卡的规划意念进行开发，计划引进世界知名的商业机构，按他们的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引进一至二家国际性或全国性知名大、中型零售商场作为本项目的龙头商贸企业。

2、促成省级以上如全国工商联旅游业商会、山东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位。

3、促使成本项目成为上述协会综合开发规划的示范定点。

4、促成行业协会主办或协办的全国性商业机构至少一个进入本项目，作为二级招商核心项目。

5、引进培训、会员店、休闲娱乐、服务等不同环节的企业，力争把服务产业链做强做大，使本项目成为在鲁西北、冀东南地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心。

三、经营——塑造德州现代都市名片

本项目依托政府的支持，充足的资金与先进技术资源，将引入专业的经营管理机构，以主题商业进行主题整体经营，并进行统一宣传推广，实现项目集贸易、观光、商务、休闲娱乐于一体的现代商业综合体，塑造德州经济的一张亮丽名片。

第五章

市场前景

一、打造国际化商务写字楼，促进德州区域总部经济发展

结合德州区位、交通等诸多优势以及化工、物流等支柱产业，打造集办公、科研、产业于一体的企业总部楼群，扩大德州在鲁西北、冀东南乃至整个华北地区的辐射力和影响力。

1、成为城市新的增长点，推动城市持续发展

通过聚集各类企业总部，形成新的经济增长点，为经济结构调整与发展提供了一条比较成功的模式。

2、带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级

形成较为完整的商务体系，即金融、保险、会计、法律、信息咨询、研发与技术服务等的发展，带动周边餐饮、商业、物流、娱乐等服务业的发展，构成了所附带的一系列的产业体系的升级。

3、提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能

大力汇集与丰富德州科技、信息等资源，突破传统的合作模式，降低成本，实现区域共赢。提升城市的聚集力与辐射力，使得德州高铁新区成为总部聚集的核心。

4、提升德州整体形象和经济竞争力

本项目以雄浑的建筑群体优化德州的城市天际线，展示德州向国际化、开放型现代都市迈进的现代形象，改变德州的城市面貌。

二、发挥集聚效应，实质性拉动德州经济增长

项目的形成，将改变德州目前资源、资金相对分散的局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升德州经济发展面貌，充分拉

动德州经济的迅速发展。

1、形成宏观产业拉动效应

国内国际同类模式的数据显示，开发现代化商业综合体的投入产出比为 1：8，即投入 1 元将带来 8 元的收益，对地方经济的拉动作用明显。本项目这一现代化的商贸平台的开发，将整体优化德州的投资环境，形成德州招商引资的窗口，直接带动投资，为德州的经济增长提供新兴基地，为德州GDP 增长作贡献。

2、形成稳定税源，促进财税增长

通过优化招商、主题经营引进的大批商家、优质企业，可以为德州创造丰富的税源。

3、带动其他行业，促进德州 GDP 总量增长

利用现代经济的中心效应——提供现代化商业、商务公寓、商贸平台，提供政策、交通环境等便利，本项目将为现代企业的发展创造优质软、硬条件，为德州在新一轮“区域经济”全区大布局中占得先机，创造更多的龙头型企业，带动上下游产业勃兴，间接推动德州经济。

4、增加商业繁荣，提高市民生活质量

以现代化的商业综合体，优化德州的商业环境，为市民提供一个购物、休闲、观光、娱乐的好去处。

三、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台

通过对德州现在及未来庞大的商业机会进行现代化的资源整合，随着本项目的建立以及众多国内外商贸企业的进驻，本项目必然会引

发城市商贸发展热潮。

1、本项目成为幅射华北的商贸集约型管理示范项目

本项目将按鲁西北、冀东南地区商业、贸易的发展需要，聘请专业商用物业公司进行经营管理，使项目成为集约经营与管理的典范。

2、形成鲁西北、冀东南地区商贸旅游的创业航母

本项目的规模化和集约化管理平台，将引导国内外商贸旅游业人流、物流、商流、资金流向集聚转移，强力的政策扶持，将极大发挥企业的创新潜力，最终奠定鲁西北、冀东南地区商贸旅游中心基地的地位，并最终辐射华北、华东等地区。

3、成为中国商贸旅游的战略平台

本项目的创新经营模式、现代化资讯服务、体验式营销环境，是对国内商贸旅游业发展的有效示范，以本项目为中心形成的周边经济区动力型商贸旅游产业主题 CBD，将形成强大的产品贸易和消费能力，产生吸 纳新兴财富、引导国内外资本市场投资的聚宝盆效应。

第六章

结论

综上所述，德州市高铁新区核心区城市综合体项目立意高远、理念先进、目标明确、意义深远、选址得当、定位准确、规划合理、预期效益良好。加上项目可获得当地政府的优惠政策扶持；有国内外类似成功经验做借鉴；投资商实力强大，具备投资建设大型项目的优势资源和操控能力，配合信誉卓著的市场背景，规划、推广与管理团队的经验操作丰富，本项目成功的机会极大。本项目在运营方面能够满足所在行业、所在城市的发展要求，具备建立新型主题商业中心的成功可行性。

本项目将通过引进世界 500 强或者全国知名的大型连锁零售企业等主力店，以带动主题商业中心的整体运营，提升德州地区的商业发展。因此本项目占天时、地利、人和，是气势宏伟、把握性大，不可多得的优良项目。