关于廉租房物业管理工作的调研报告(正文)终极版

第一篇：关于廉租房物业管理工作的调研报告(正文)终极版

对廉租住房进行市场化管理的调研报告

----即对廉租住房小区开展物业管理(服务)

近年来，随着我市经济社会的不断发展及创建文明城市进程的不断加快，切实解决最低收入家庭住房问题，已成为我市各级政府落实科学发展观，改善民生工作的主要工作内容之一。为保证廉租住房建设管理工作规范，较好实施廉租住房的管理工作，我公司对各小区内的廉租房进行了调研，现将调研情况报告如下：

一、市场化廉租住房的管理服务

市场化廉租住房的管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。我市政府和相关单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项惠民政策。

廉租住房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租住房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入群体的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了;如果全部

1由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。所以必须建立有效的市场化廉租房管理服务模式，将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。

二、廉租住房管理中的问题

针对保障性住房前期投资量大，管理周期长、保障对象动态化的特点，市政府组建了石嘴山市正惠公共租赁住房管理有限公司，负责我市公共租赁（廉租）住房的租金收取、维护和管理。同时为完善管理制度，市政府出台了《石嘴山市廉租住房保障和经济适用住房管理实施办法》，保障我市廉租住房管理机制合理有效的运行，在此办法实施的过程中仍然存在诸多问题：

1、人员的特殊性

廉租房的准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗人员、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。

2、管理服务内容的特殊性

为了使廉租房住户都能享受改革开放和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，与单纯的商业物业服务相比，廉租房更侧重于后期管理与服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。

3、租赁与管理相脱离。现我市（大武口区）廉租住房租赁、管理工作由正惠公司负责，包括租金的收取、签订租赁合同和住户档案的管理，以及配租后对廉租住房的监管工作。由于廉租住房小区的物业管理工作不在我公司工作范围内，廉租住房涉及物业管理的问题，牵扯于几个单位之间，极易造成无据可依、互相推诿的状况，给廉租住房监管工作造成诸多障碍。例如居住过程中承租人对公共设施的损毁、腾退过程中鉴定房屋的完好程度等等。

4、目前，我公司所管理的廉租住房小区，承租人员较为复杂，部分住户观念没有及时转变，违规装修、破坏绿化种植农副产品，小区内环境凌乱，楼道杂乱无章，公共设施损毁等现象屡见不鲜。廉租住房管理工作仍处于探索期，需要在工作中继续整改与完善。

三、正惠公司实施市场化管理下廉租住房的前提、优势

（一）实施前提

由于我市现有廉租住房均分布于各商品住宅小区内，管理维护工作不具备针对性开展的条件，且我公司正在探索廉租住房小区市场化管理，各方面经验均有欠缺，故我公决定司实施市场化管理的对象暂定为：廉租住房建成套数占该小区总套数的70%以上，配套设施齐全的住宅小区。

（二）优势

1、队伍年轻，有创新意识。正惠公司自2012年1月份人员到位以来，共计员工8名，均为大学专科以上学历，具备相关专业知识或工作经历。廉租住房保障制度为近年来新生的民生工程项目之一，各方面工作的开展皆需要接受能力快、思维活跃的工作人员来实现动态化管理体制的更新与完善。而我公司正是具备了这样的条件。

2、降低公司管理成本。廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭，经济条件是制约发展和管理的重要因素。现我市廉租住房物业统一由所在小区业主委托的物业公司管理，也就是说廉租房的管理工作在流程中实行单位分工化的管理模式，这样既增加了人员成本，也在资金注入上造成断层现象。如果由我正惠公

司实行廉租住房租赁、管理、维护一条线流程，实行收支互补，在成本上实行人员分管化，实现人工成本合理调度、资金成本上的合理压缩。经初步测算，仅人员管理成本一项，每年可节约资金约6万元左右。

3、能够更好的对廉租住房实施动态管理。保障性住房的物业管理与普通商品住房的物业管理之间的矛盾根源是房屋的产权问题。而廉租住户作为房屋的使用者，不论是自身利益所在，还是经济条件的影响都会形成物业管理工作中的阻碍因素。作为产权人（政府）的委托管理者、出租与承租关系中的中间人，我公司在掌握承租人的家庭情况、自身条件等资料的同时，能针对性的实行对廉租住房物业的动态化管理，协调产权人与使用人之间的权属利益，以促进物业管理工作平稳开展。只有安居才能乐业，让城镇中的住房弱势群体住得好，不仅能使其安心地工作，还能增加他们的归属感与幸福感，增强他们参与城市建设的积极性。城镇廉租住房制度是关注民生的一项重要制度，是有利于构建和谐社会的重要制度。

石嘴山市正惠公共租赁住房管理有限公司

二0一二年六月十二日

第二篇：关于廉租房物业管理工作的调研报告

对廉租住房进行市场化管理的调研报告

----即对廉租住房小区开展物业管理(服务)

近年来，随着我市经济社会的不断发展及创建文明城市进程的不断加快，切实解决低收入家庭住房问题，已成为政府落实科学发展观，改善民生工作的主要工作内容之一。为保证廉租住房建设管理工作规范化，较好实施廉租住房的管理工作，我公司对各小区内的廉租住房进行了调研，现将调研情况报告如下：

一、市场化廉租住房的管理服务

市场化廉租住房的管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服务又包括对廉租住房的监管、物业服务、质量保障等。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。我市政府和相关单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项惠民政策。

目前，我市廉租住房的管理、运作模式及服务经验还在不断探索和积累中。对于廉租住房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入群体的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了;如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认

1为它几乎是没有盈利的。所以必须建立有效的市场化廉租住房管理服务模式，将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。

二、廉租住房管理中的问题

针对廉租性住房前期投资量大，管理周期长、保障对象动态化的特点，市政府组建了XXX，负责我市公共租赁（廉租）住房的租金收取、维护和管理。同时为完善管理制度，市政府出台了《xxx市廉租住房保障和经济适用住房管理实施办法》，保障我市廉租住房管理机制合理有效的运行，在此办法实施的过程中仍然存在诸多问题：

1、人员的特殊性

廉租住房的准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗人员、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租住房管理服务较为不易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租住房的管理、服务增加了很多困难。

2、管理服务内容的特殊性

为了使廉租房住户都能享受社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务人员进行治安维护、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，与单纯的商业物业服务相比，廉租房更侧重于后期管理与服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。

3、租赁与管理相脱离。现我市廉租住房租赁、管理工作由xxx负责，包括收取租金、签订租赁合同和管理住户档案，以及配租后对廉租住房的监管工作。由于廉租住房小区的物业管理工作不在正惠公司工作范围内，廉租住房涉及物业管理的问题，牵扯于几个单位之间，极易造成无据可依、互相推诿的状况，给廉租住房监管工作造成诸多障碍。例如居住过程中承租人对公共设施的损毁、腾退过程中鉴定房屋的完好程度等等。

4、目前，我公司所管理的廉租住房小区，承租人员较为复杂，部分住户观念没有及时转变，违规装修、破坏绿化种植农副产品，小区内环境凌乱，楼道杂乱无章，公共设施损毁等现象屡见不鲜。廉租住房管理工作仍处于探索期，需要在工作中继续整改与完善。

三、实施市场化管理下廉租住房的前提、优势

（一）实施前提

由于我市现有廉租住房均分布于各商品住宅小区内，管理维护工作不具备针对性开展的条件，且我公司正在探索廉租住房小区市场化管理，各方面经验均有欠缺，故我公司决定实施市场化管理的对象暂定为：廉租住房建成套数占该小区总套数的70%以上，且配套设施齐全的住宅小区。

（二）优势

1、队伍年轻，有创新意识。我公司自2012年1月份人员到位以来，共计员工8名，均为大学专科以上学历，具备相关专业知识及工作经历。廉租住房保障制度为近年来新生的民生工程项目之一，各方面工作的开展皆需要接受能力快、思维活跃的工作人员来实现动态化管理体制的更新与完善。而我公司正是具备了这样的条件。

2、降低公司管理成本。廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭，经济条件是制约发展和管理的重要因素。现我市廉租住房物业统一由所在小区业主委托的物业公司管理，也就是说廉租房的管理工作在流程中实行单位分工化的管理模式，这样既增加了人员成本，也在资金注入上造成断层现象。如果由我公司实行廉租住房租赁、管理、维护一条线流程，实行收支互补，在成本上实行人员分管化，实现人工成本合理调度、资金成本上的合理压缩。经初步测算，仅人员管理成本一项，每年可节约资金约6万元左右。

3、能够更好的对廉租住房实施动态管理。保障性住房的物业管理与普通商品住房的物业管理之间的矛盾根源是房屋的产权问题。而廉租住户作为房屋的使用者，不论是自身利益所在，还是经济条件的影响都会形成物业管理工作中的阻碍因素。作为产权人（政府）的委托管理者、出租与承租关系中的中间人，我公司在掌握承租人的家庭情况、自身条件等资料的同时，能针对性的实行对廉租住房物业的动态化管理，协调产权人与使用人之间的权属利益，以促进物业管理工作平稳开展。只有安居才能乐业，让城镇中的住房弱势群体住得好，不仅能使其安心地工作，还能增加他们的归属感与幸福感，增强他们参与城市建设的积极性。城镇廉租住房制度是关注民生的一项重要制度，是有利于构建和谐社会的重要制度。

二0一二年六月十二日

第三篇：2010年物业管理工作调研报告

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

一、基本情况

我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

二、存在的主要问题

1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化文秘杂烩网水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。

2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。

3、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。

4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织

在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。

5、物业管理缺乏监管。我区所

有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。

6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

１、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。

6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

8、加大宣传力度。引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。

10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字（2003）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。

13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务。

第四篇：物业管理工作的调研报告

物业管理工作的调研报告

物业管理工作的调研报告2007-02-10 16:46:30

近年以来，区人大常委会城建环保工作委员会对我区的物业管理工作进行了调研，先后到政府有关职能部门、有关镇了解情况，并召开了有部分居委会、小区业委会和物业管理企业有关人员参加的座谈会，多方面听取了各界人士的意见。现将调研情况报告如下：

一、我区小区以及物业的基本情况

我区小区基本情况：据2003年年底统计，我区现有居住小区5个，面积万m2。其中：无人管理小区197个（有的还不能称为小区，只有单独2、3幢房子，但统计时只能作为1个小区统计），涉及房屋1119幢，面积约160万m2；已经成立业委会的小区有76个。

物业企业基本情况：目前，在我区注册的物业管理企业有102家。其中：三级资质的物业管理企业19家，无级资质的物业管理企业82家，三级（暂定）的物业管理企业1家（按建设部资质管理办法新颁发）；按照管理地域划分：管理本区物业的物业管理企业有63家，注册在我区、但管理的物业是外区县的物业管理企业有家，注册在外区县、但管理的物业是我区的物业管理企业有12家。

物业管理从业人员基本情况：全区物业管理从业人员00多人。其中有小区经理上岗证的有110人，有建设部物业管理上岗证的管理人员有280人。在周浦镇、惠南镇分设有两个物业急修中心，急修中心急修人员有18人。

二、我区居住小区的特点

1．居住小区档次差距大。

体现在小区设施上，既有新建的设施齐全、绿化率高的高标准小区，也有以前开发的设施不完善、甚至是脏乱差 的小区。体现在物业管理收费标准上，既有象康桥绿宝园1美元/月.m2的收费标准，有象听潮六村小区元/月.m2的收费标准，也有售后公房小区５－７元／月.户的收费标准。体现在物业管理费收缴率上，收缴率高的小区达到95％，而像听潮零二街坊物业管理费收缴率只有10％。

２．小区分散，遗留问题多。

由于有一段时间的无序开发，造成我区的居住小区分散，遗留问题多。有的小区基础设施差，墙面渗水，屋顶漏水，绿化残缺不齐。有的小区建设规模小，手续不完备。相当部分小区没有实行封闭。无人管理小区遍及全区的每一个镇，量大面广，历史欠帐较多。

３．物业服务水平差距大。

在南汇有物业管理业务的75家物业管理企业中，大部分物业公司能够做到规范服务。在物业服务上做到周一至周日业务接待，公开各项办事制度，公开企业监督电话。在维修服务上做到了

公开报修电话、24小时受理居民报修，急修２小时赶到现场、24小时处理完毕，事后回访。在物业收费上按规定公布收费项目和收费标准，按时公布维修基金收费帐目，不乱收费。但也有一些物业企业服务不规范，服务水平差。有的企业在处理急修项目时未能及时处理，夜间无人值班；有的企业存在接待人员态度生硬，收费不规范等现象。

三、我区物业管理工作、物业管理条例执行的基本情况

近几年来，区房地部门认真执行国务院《物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》，在物业管理方面做了大量的工作，特别是围绕居民反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定的成效。具体体现在：

１．切实加强物业管理行风建设。

全区物业行业把物业管理行风建设作为一项重点工作，完善措施，狠抓落实，取得了比较明显的进步。各物业管理企业积极落实行业规范，改进了工

作作风，提升了服务水平，得到了居民的肯定。区房地局去年专门组建了一支物业管理行风巡查队伍，先后巡查了150个居住小区，对物业管理规范服务情况进行巡查，同时聘请了行风监督员，加强自查，做到及时发现问题，及时落实整改。去年我区物业管理行风测评分为分，高于全市平均分。

２．逐步理顺物业管理体制。

一是将居住物业管理纳入社区综合管理范畴。按照“条块结合、属地管理”的原则，进一步明确镇政府在物业管理工作中的职责，建立协调、监督、考核的长效管理机制。加强对业主委员会的指导监督。

二是实行物业管理重心下移。从去年８月１日开始，全区实行了居住物业管理小区经理责任制。区房地局和房地所通过巡查、抽查、投诉信访件的处理等形式，加强了对小区经理的日常管理和考核。

３、继续完善物业管理市场化运作

机制。

根据国务院《物业管理条例》和建设部关于前期物业招投标的有关规定，加快了物业管理招投标工作。全区通过招投标方式选聘物业管理企业的物业项目数为18个，涉及建筑面积达181万平方米，物业管理市场化运作机制正在逐步形成。

4、不断加大对行业监管力度。

一是规范物业管理企业行为。通过开展物业管理行风建设，推行《上海市物业管理行业规范》中规定的行为规范和岗位规范，进一步明确了物业维修、服务、收费标准和要求，不断规范物业管理企业行为。同时，加强了房屋应急维修中心建设，统一应急抢修人员服装、统一报修电脑软件。去年，全区应急维修中心共收到居民应急报修3167件，有效处理3167件，完成率达到100％。由于各方面的共同努力，措施得当，去年全区直管公房没有发生重大责任事故，维护了社会的稳定。

二是推行三项便民服务承诺。动员全区部分三级资质的物业管理企业，向服务对象作出以快速反应、方便业主、诚信服务为主要内容的三项便民服务承诺。

三是加大商品住宅维修资金归集和信息管理力度。目前，全区已归集商品住宅维修资金亿元。同时商品住宅维修资金管理信息系统正式开通。通过这一服务平台，有效解决了业主和物业公司对维修资金的分摊、查询以及与银行之间信息的沟通，变政府包揽式监管为社会公开监管。

5、进一步加强物业管理法制建设。

认真组织开展《物业管理条例》的学习、宣传和培训工作。按照建设部《关于宣传、贯彻的通知》要求，分批对各镇房地所、物业管理公司负责人、业主委员会主任等集中进行国务院《物业管理条例》和建设部制定的相关配套文件的学习培训，培训共计350多人次。

6、切实解决老百姓关心的热点、难点问题。

加强对旧小区的综合整治改造。从前年开始，有关部门对新场石笋、周浦公元、周东、大团南湾、惠南西南等小区实施综合整治，解决水、电、漏、道路低洼、积水问题，总计投入资金1000多万元。拆除违章建筑1万多平方米，受到改造小区居民的欢迎。

四、当前物业管理主要存在的问题

随着南汇经济和城镇建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，居住物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要，不能适应居民日益改善的物质生活的需求。老百姓反映问题的焦点主要集中在三个方面：一是维修不及时，二是服务不到位，三是收费不规范。分析上述矛盾的原因，主要是因为存在以下几个方面的问题：

1、物业管理体制尚未完全理顺。

物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及规划、建筑、供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。因此，光靠行业主管部门难以协调各方。镇政府、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。社区管理干部的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。

2、历史遗留问题未能及时得到解决。

改革开放以来，特别是在上世纪九十年代中期以前，形成了全民开发房地产的局面。为了尽快解决居民的居住困难，采取多种途径、多种形式建造了大量的多层居民住宅。这类住宅往往是标准低、规模小、质量差，配套设施严重不齐，有的根本没有。无序的开发留下众多后遗症，开发商把这类房屋卖给个人以后不再过问。开发建设单位行为不规范，由于无规划、土地使用不规范、建设无监管等，以及有的建设单位早已歇业或转制，造成小区缺少应有的配套、物业无人管、权证办不出，有些连起码的用地手续和质监手续都没有，更谈不

上房屋维修基金的归集。这类住宅建造至今已有10-20年左右，绝大部分都处在无人管理状况，房屋多年失修，小区脏、乱、差，居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大，不断有人向有关部门反映、投诉，信访投诉经常不断，不安定、不安全的因素较为突出。

另外，我区从1992年至2000年开发建造的大量商品房中，由于开发企业不规范等原因，较多商品房中，也存在着配套不齐，房屋质量差，房屋维修基金不到位等遗留问题。

3、维修基金难归集，物业管理费难收缴。

维修基金难归集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已归集维修基金9951万元，占应归集数10727万元的93%。但2001年之前开发的商品房的维修基金归集就难了。应归集数为12218万元，已归集5307万元，只占应归集数的44%。这些数据，还不包括大量的无人管理的小区。这些小区有的找

不到开发商，找到开发商的也是两手一摊，手中没钱。

物业管理费收缴率不高。我区的物业管理费的收缴率常常在50-60%之间徘徊。部分居民自觉缴纳物业管理费的意识较差，有的居民以房屋质量差等理由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应；也有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。去年，房地部门组织物业企业召开了两次研讨会，研讨解决收费难的问题，虽形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。如果这些问题不解决，长此以往，恶性循环，将不利于物业管理行业的健康发展。

4、市场化运作机制尚未建立。

前期开发的商品房维修基金归集不到位，有些小区物业管理收费标准太低，小区物业管理招投标工作难以进行，致使市场化运作机制难以形成，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。

五、关于加强我区物业管理工作的建议：

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”。为进一步提高我区物业管理水平，提出如下建议：

1、要进一步提高对物业管理工作重要性的认识，加强对物业管理工作的宣传。

居住物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系到居民情绪的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象，关系到“三个代表”重要思想的贯彻落实。要运用各种宣传方式，提高居民素质，使广大业主充分认识到搞好物业管理，不单单是物业企业、政府、居委的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。要分析现状，研究对策，各方合作，加强管理，扎实推进行风建设，逐步走市场化、专业化、社会化的道路，真正提高物业管理整体水平。

2、要进一步健立和完善相关法规，做到物业管理工作有法可依、有章可循。

在认真贯彻、执行国务院条例的基础上，应抓紧出台一系列结合我市、我区实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系：如调整政府相关部门与开发企业、物业企业的关系、调整业主大会、业委会与物业企业和开发企业的关系等等。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，也应及时出台一些操作措施和处理方法，做到物业管理有法可依、有章可循。

3、要进一步理顺管理体制。

物业管理工作是一项系统工程，要按照“条块结合、属地管理”的原则，理顺物业管理体制。要在区政府的领导下，充分依靠各有关部门、镇政府、社区管理的作用，建立物业管理的协调、监督、考核工作体制。要建立各级领导机构和工作机构，协调相关的部门和单位共同做好物业管理工作，做到领导工作有人抓、具体工作有人做。各房地所要积极主动地履行区房地局赋予的管理职能，积极参加由镇政府社区组织召开的居住物业管理联席会议，研究落实各项措施，及时协调解决物业管理中的突出问题，将物业管理落到实处；要与居委会密切合作，加大对业委会的组建、换届和日常管理工作的指导，进一步规范业委会的运作，提高业委会自治管理的水平。

4、要进一步理顺各方关系，建立长效管理机制。

居委会、业委会、物业企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。因此要理顺居委会、业委会、物业管理企业以及行业主管部门等各方在小区物业管理中的关系，各方都应严格按有关法规、政策履行好各自义务，行使好各自的权利。具体地讲，居委会应发挥综合协调的作用，代表政府参与业主大会的筹建和换届工作，指导监督业委会、物业企业的行为，牵头召开小区联席会议，协调解决小区出现 的各类矛盾和问题。业委会要充分认识到自己是搞好本小区物业管理的主体，切实代表全体业主的利益，对业主大会负责，正确使用好物业维修基金，选聘好物业服务企业，积极配合居委会、物业企业，妥善及时处理小区物业管理工作中出现的各种问题，并自觉接受政府有关部门的指导。物业管理企业要严格执行行业规范，认真履行物业服务合同，以人为本，积极为小区业主提供各项服务和正确处理好小区的各类问题，自觉接受政府有关部门和业主的监督。房地所要定期对本区域内的小区进行检查考核。区房地局要加强对物业管理企业和业委会工作的指导、监督，进行不定期巡查，强化日常管理，不断规范其行为，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，确保整个物业管理工作水平的不断提高。要在理顺各方关系的基础上建立一套行之有效的长效物业管理机制，做到从源头抓起（新建物业应

从规划时就应考虑到诸多管理的需求），形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的一整套管理网络系统。

5、进一步做好各项基础工作。

物业管理工作在我区开展的历史还不长，而且我区原来的基础工作差，小区遗留问题多，物业企业的规模小，服务水平处在中下状况。虽然近几年主观上考虑应抓紧把基础工作做上去，也做了一些工作，如制订规范性文件，明确房地所职责等等，但由于经常应付处理物业管理工作中出现的具体矛盾和问题，我区物业管理的基础工作还不能适应整个管理和服务的需要，不能适应提高物业管理整体水平的需要。因此，就基础工作来讲，除制订规范性文件和建立机构、理顺体制外，重点还应做好以下工作：

（1）、因地制宜管理物业，进一步解决历史遗留问题。

要根据不同的物业，采取不同的管

理服务方式，走专业化、社会化的道路。由于物业管理涉及到物业类型的多样、规模的不同、档次的高低、管理要求的高低等差异，管理过程中会出现各种问题和矛盾。物业管理靠单一的管理模式是远远不能适应需要的。应根据不同物业的特点，采用不同的管理方式来适应整个物业管理市场的需求。如对我区分散在各镇的多层公寓式物业，由于该物业规模小（有的只有几百平方米）、质量差、遗留问题多而且又分散，一般没有哪个物业管理企业愿意去接受委托；而居住在该类物业的业主由于无人管理，带来了诸多不便，意见很大。对此类小区能建立业委会的，由业委会选聘或委托所在地的一个单位或部门派1至若干人负责该类房屋的保洁、保修、保绿，费用在收取的物业管理费和维修基金中支付。对业委会成立不起来的，可由居委会代理办理上述选聘、委托事项，努力解决居民的实际困难。

解决历史遗留问题主要分为三块：

旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房产维修基金的归集。我区老居住小区中存在的历史遗留问题，情况复杂、涉及面广、解决的难度大。目前单靠行业管理部门来单方面强调管理，无基础可谈；而靠居住在这类住宅的居民自行解决也无法着手，也没有这个能力。因此只能在各级地方政府的牵头下，根据不同情况，逐个小区、逐幢房屋进行分析、研究，采取多种途径、多种形式、多种方法、解决居住在这些房屋中居民的实际困难，提高和改善老小区的居住环境，确保整个社会的安定。

（2）、加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。

（3）、建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有

物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。

（4）、加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制

由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，还十分不适应市场经济的要求，如同一小区多种收费标准、政府指定价和指导价的收费标准过低等等原因，使绝大部分的物业管理企业入不敷出、亏损严重，至使部分物业出现恶性循环。因此，我们要尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健

康发展。

6、进一步加大对物业管理行业的监管力度。

（1）规范物业管理服务行为。

物业公司必须严格履行物业服务合同中约定的维修服务业务，按照行业规范、对业主的服务承诺，及时为业主的报修提供优质服务，做到叫得应、修得好，解决“维修不及时”问题。报修电话要24小时有人值班，受理居民报修。对确实有困难的公司，应就近委托惠南或周浦房屋维修应急中心负责急修。维修人员做到约时不误、便民利民、工完料清、住户签收。物业公司员工上门必须佩卡，便于居民识别和监督。推行服务文明用语。服务不到位，将受到相应的处罚。

(2)进一步落实小区告示制度。

新建住宅小区发放入住收费告知单，上墙公布规范服务内容，公开报修电话、急修电话和监督电话，公开维修收费标准，给老百姓以知情权。凡是没

有上墙公布的企业，要根据房地局物业科的要求抓紧补课。

（3）小区经理实行考核记分制。

小区经理可累计综合考分，在一年内累计考分不合格的，房地局注销其小区经理岗位资格证书。如果被取消资格证书的，一年内不得在本市内担任小区经理。一年以后重新考试取得资格证书、办理职业注册后，才能受聘任。考核工作由各房地所负责。房地局物业科负责抽查。

（4）物业公司实行小区自查制度。

物业公司每个月要不少于一次进行自查。公司经理和小区经理要主动与业主进行沟通交流，征求住户意见，提高服务质量。征求意见要有记录，交给各镇房地所备查。对住户提出的合理要求要及时整改。要以优质的服务感动人。

第五篇：物业管理工作调研报告

（篇一）

随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。

一、我区物业管理基本情况

目前，我区从事物业服务的企业已发展到67家（开展经营业务的52家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业36家，区外注册企业31家。全区物业服务从业人员近4000人，累计服务小区（单体楼）742个，涉及业主12.5万户，其中有1个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；

二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；

三是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管理。

近年来，区政府及相关部门以贯彻落实《**市物业管理条例》为抓手，主要做了以下几方面工作：

（一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力

在贯彻实施好国务院《物业管理条例》《**市物业管理条例》等法律法规的基础上，**年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于**年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。

（二）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围

一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土房管局印制《**市**区物业管理知识宣传手册》6000册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、报纸、**手机报、“**”和“无线**”app等媒体，大力宣传物业管理政策法规，通报深化物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。**—**连续两年开展针对物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。

（三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升

一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展**—**年连续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在的突出问题，发现存在物业服务问题的小区88个，涉及问题303个；

违章搭建问题逾500个；

消防通道堵塞小区56个，存在其他消防隐患的小区15个。根据摸排出的问题，下发整改通知603份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。三是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发现的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门及时约谈物业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整改。如，**年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以5万元罚款；

锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在自立收费项目的违规行为，责令其限期整改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。

二、存在的问题

总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依然存在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，**年，全区共受理物业纠纷类信访来访182件，同比增长22%，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易引发集体性事件。通过分析归类，主要集中在以下几方面：

（一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能使用业主缴纳的物业专项维修资金进行维修，业主或业委会意见大。三是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿行为，物业管理难。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出租，或以高额租金出租车位，造成小区业主停车难。

（二）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人员未接受系统的教育、培训、再学习，员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主提供称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满足业主的要求，多数物业企业在提供多元化和个性化的服务方面还有待进一步提高。二是物业服务企业管理水平不高。物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数采取顺从的服务方式，来维持小区的管理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未及时制止、纠正，导致管理失衡，小区秩序混乱。三是公共收益管理不规范，群众意见大。不少物业企业对公共收益的收入、使用、管理有待规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支情况进行公示，业主对物业服务费用的构成不甚了解，对公共收益的使用及去向存疑，引发矛盾纠纷。

（三）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有用心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的目的，严重扰乱小区和谐稳定环境。同时，业主委员会的运行也存在诸多问题：一是成立比例不高。目前，全区成立业委会的小区（单体楼）不足10%。二是已成立的业主委员会运行效果差。由于业主委会成员素质参差不齐、对自身权利和义务认识不清，镇街、社区对其监管缺乏有效手段，业委会不作为、乱作为的问题时有发生。在已成立的业主委员会中，能够充分发挥作用的不足20%，较多业委会不能或没有发挥作用。三是业主委员会发挥作用不当。业主委员会具有法定的选聘权，但实际操作中，选聘权运用不规范，擅自乱用选聘权，不按规定程序行使权利，甚至有的向物业管理企业领取报酬、报销电话费等。如，六顺花园宜家物业公司反映业委会在选聘物业企业时弄虚作假，造成新企业进不去，老企业退不出的混乱局面。

（四）物业监管不到位。一是主管部门监管力量薄弱。区国土房管局作为物业行业的行政主管部门，未成立专门的物业管理科，目前由住房保障科4名工作人员兼职负责物业管理相关工作，不能及时对物业服务企业不作为、乱作为作出处罚。二是属地镇街和社区管理缺少有效抓手。《**市物业管理条例》第四条规定“街道办事处（镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系”。但实际业委会选举过程中，街道办事处（镇人民政府）实质性参与不够，导致物业服务企业靠向物业建设单位，业主委员会演变成为维权而设立，使双方从开始就带着较强的对立情绪，失去物业服务企业与业主的沟通协商交流平台。一旦发生物业纠纷，两者难以协商交流，甚至激化矛盾。出现物业纠纷后，所在街道办事处、居委会才会出面协调，这种“亡羊补牢”式的事后调解，未起到应有的作用。

三、工作建议

（一）提高对物业管理工作的认识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断规范和完善。二是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理单位的协调力度；

加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。街镇要按照新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣传者、居民自治指导者、矛盾纠纷协调者、法规执行监督者、特殊情况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟悉、掌握情况、动态，当好街镇的参谋助手。三是要加强宣传引导。主管部门和属地镇街要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格按照政策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付使用验收制度，可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参与验收的单位和个人采取责任追究和责任倒查制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、水电气、通讯、消防、安防、电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发现的问题和不足，要责令开发单位认真整改直至完全达标合规。（三）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设，配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素质等方面的宣传培训，提升其监管能力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管机制；

完善考核体系，对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式的物业企业给予奖励和资金扶持，对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；

监督物业服务企业在小区设立公告栏、宣传栏，公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支等情况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现矛盾纠纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业确实存在的问题要跟踪督促、坚决整改，确保问题及时解决，维护业主的正当权益；

区公安局要结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车故意阻塞小区出入口的人员采取强有力的措施，维护小区正常秩序。（四）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建设。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。着眼保障业委会正确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业委会的业务指导和监督。组织业主委员会参加职能职责、小区维护专业知识和相关职能运作等方面培训，强化住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力量。建议建立各社区负责联系辖区内小区物业管理工作，推进辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，积极调解物业管理矛盾纠纷，引导住宅小区业主树立物业管理意识。（五）进一步完善物业管理机制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建引领社会治理创新，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台，强化政策研究、标准制定和激励宣传，补齐社区服务管理短板。二是探索优化物业管理体制机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优秀人员到社区兼职制度，根据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参与社区涉及物业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；

再如，引进法官、律师、物业管理协会会员等专业人员，组建物业小区矛盾纠纷人民调解“专家库”，积极参与热点难点的矛盾纠纷化解工作，以专业性提升矛盾纠纷化解的权威性和公信力。

（篇二）

为进一步了解和掌握滨江开发区物业管理情况，督导加强园区物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据年初工作计划安排，9月上旬，滨江开发区组织部分人大代表在人大工委主任赵禄祥的带领下，对滨江新城房地产项目物业管理情况进行了调研。调研期间听取了物业管理部门的情况汇报，与有关部门、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；

到**、**、**等6个小区进行了调研，现场察看了住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：

一、物业管理工作现状

近几年，园区的房地产业迅猛发展，与此相伴，物业管理工作也取得相当大的成就。在滨江开发区党工委、管委会的不懈努力下，物业管理部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《**省物业管理条例》，园区物业管理工作走向规范，为加强和改善园区管理、推进小区建设、优化投资环境、促进经济社会协调发展起到较大推动作用。

（一）物业管理实现市场化全覆盖。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分别为**、**、**、新逸花园、绿地一期滨湖花苑绿地二期风情雅苑、朗诗未来家，均由开发商指定的物业服务企业实施管理，累计实施物业管理的住宅86栋，房屋6101套，物业管理覆盖率100%。

（二）物业管理服务意识显著提升。近年来，滨江新城住宅小区发展迅猛，园区物业管理部门不断加大工作力度，督促各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力，广大业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的认识越来越高。初具现代化新城区形态，居住和生活环境明显改观，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发展。

（三）服务内容丰富水平提高。物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理等多方面、多层次。管理项目也从单一的住宅小区开始向商业街延伸覆盖面不断扩大。

（四）小区治安监管力度不断加大。一是建立巡查制度，对重点部位夜间坚持蹲守、巡查相结合，有效遏制偷盗等现象；

二是加强高层小区电梯的日常使用和养护管理，编制困人救护、突然停电等突发事件应急措施预案，确保广大业主安全正常使用电梯。

二、物业管理领域存在的问题

1.公众参与意识有待进一步提高。业主对物业法规的了解不多，责、权、利的认识和意识缺乏，参与管理、配合管理和自治管理的意识淡薄，有的小区入住率不高，成立业主委员会难度大。部分业主片面强调个人维权，只主张权利不尽义务，不遵守规定，不服从管理。

2.新能源设施配备存在较大差距。代表们通过现场和业主深入交谈发现，电动车、新能源汽车充电桩配备不完善，是当前物业管理十分突出的问题。由于滨江新城绝大多数业主在园区企业上班，距离较近，电瓶车使用率高，再加上新能源汽车的推广，新能源设施配备严重缺乏。

3.小区周边餐饮油烟扰民现象频发。绿地、朗诗为近年来新建的小区，随着大量业主的入住，周边商贸、餐饮开始繁忙起来，随之而来的投诉事件与日俱增，主要表现为餐饮店烟道距离住宅过近，且未安装油烟净化处理设施。

4.物业服务企业的服务水平不高。物业管理服务企业缺乏竞争意识和责任意识，招收往往年龄较大、文化程度较低、素质不高的物管职工，与业主沟通都存在明显不足，总体服务水平不高。

三、加强物业管理的几点建议

1.加大宣传力度，提升业主参与意识。一是深入一线，深入群众，倾听业主呼声，集中民智民意，及时解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。二是广泛宣传物业管理法律法规，提高合同履约意识，让业主充分认识到，物业也是商品，享受服务就要缴费，为物业管理营造良好的健康法制环境。三是要提高业主主人翁意识，善于发挥业主作用，对危害公众利益的人和事要主动干预、积极举报，引导居民共同维护自己的家园。

2.规范小区设施配备管理。超前规划，科学合理确定小区新能源设施配建标准，依据社会发展趋势结合小区实际情况，充分考虑新能源设施配备数量，满足群众切实所需。

3.整合资源，加强部门联动，依法查处违法违规行为。加强领导、统筹、协调，建立自上而下的联动机制，从根本上明确相关部门的职责，协调城管、市场监督管理局、环保、信访、公安等执法部门及时查处油烟扰民问题，保证执法效果，同时确定工作目标，严格管理考核。

4.采取多种举措，提高物业服务质量和水平。一是要加强物业管理从业人员学习培训，认真学习相关物业管理条例，增加知识本领，提升综合素质，改进工作方法；

二是物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平，构建和谐的物业服务企业和业主关系。

（篇三）

为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到12月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；

到环翠区、乳山市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；

现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：

一、全市物业管理工作现状

近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。

（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于1998年，经过近20年的发展，截止今年11月，全市共有物业服务企业378家，其中市区260家、荣成市58家、乳山市60家，从业人员近1.8万人，实施物业管理的住宅项目1201个，服务面积9168万平方米，物业管理覆盖率98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。

（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《威海市物业服务行业开展文明行业创建活动试点工作规划》和《**全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了威海市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有20名服务明星、6个示范项目、6家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。

（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核26次，对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。

（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年7月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年10月，已有17.71万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金9779.38万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计17.02亿元。

（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年环翠区龙泽府小区第一个推出“小区管家”app，目前中心城区已有近20个项目实行智能化物业管理。今年年初，环翠区鲸园街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行24小时视频监控。乳山市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过app平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。

二、全市物业管理领域存在的问题

在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。

（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。

（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；

2000年至2008年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；

2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每100平方米1个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。

（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会272个，仅占住宅小区物业服务项目的22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到10%的业委会能够按照《山东省物业管理条例》规定履行职责，约70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。

（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年10月，共支出住宅专项维修资金461笔，金额212.31万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前10个月，共支出维修资金92笔，金额42万元。

（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。

（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；

但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。

三、加强物业管理的几点建议

物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：

（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年2月开始施行，在《山东省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。

（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；

建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。

（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。

（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。

（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；

认真落实《山东省物业管理条例》和《山东省新建物业质量保修金管理办法》（鲁建发〔**〕5号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。

（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。

(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；

综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；

鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

（篇四）

按照**人大常委会**年工作要点和主任会议安排，人大常委会组成了以常委会副主任萨仁托娅为组长，人大财经委、综合执法局、住建局、环保局、国土局、草监局等部门人员为成员的调研组，对旗所在地居民小区和部分苏木镇物业管理情况进行了专项调研。通过听取相关部门汇报，深入到居民小区实地查看，与社区居民及物业企业负责人座谈等形式，详细了解了我旗物业管理工作的现状及存在的问题，现将调研情况报告如下：

一、物业管理工作的现状

目前，全旗居民小区有84个,7个居民小区成立了业主委员会，有40个居民小区聘请物业企业管理，3个小区为开发商代管，有7家物业公司，有物业办公室的小区12个，其中开发商提供的物业办公用房9个，老旧小区改造的物业办公用房3个。

**年3月，我旗将物业管理职能从住建局划转到综合执法局，成立了物业管理办公室，负责统一协调全旗各居民小区物业管理工作。截至目前，由金都物业管理（综合执法局组建）完成了对上都镇内15个无物业居民小区的回收管理，并对个别小区进行了硬化、亮化、绿化及雨污水管道维修、安装了限高栏设施，对7个小区安装监控设施。

二、存在的问题

近年来，我旗城镇化建设进程不断加快，许多小区相继建成。在旗委、政府的领导下，经过有关部门不懈努力，小区物业发展步伐、管理体系逐步加快，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品味中发挥了作用。但也存在管理不完善、运行不规范、物业服务标准低与群众要求期望值高的矛盾日益突出。主要表现为：

（一）物业管理责任不实。物业管理工作没有摆到城镇建设管理的突出位置，对小区物业管理关注少、投入少，没有建立综合性考核制度，日常监管措施不完善，管理成效达不到群众的要求和满意。社区居民委员会、住建、城管等单位管理职能不具体、不明确,协调沟通渠道不畅通，没有形成小区治理的合力。

（二）小区配套设施建设不到位，部分小区开发遗留问题较多。一方面存在施工不规范，道路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低，小区设计没有垃圾堆放点，居民活动场地和小区休息区、卫生间缺失，同时有的房屋质量也存在矛盾隐患。多数小区前期物业企业隶属开发商，或由开发商协议选聘，因而对小区设施设备接收标准把关不严，对建设遗留问题重视不够，留下纠纷隐患。一些小区公共设施维修不及时，小区房屋漏水、设施坏损并在保修期内的存在开发商推诿扯皮行为。在保修期外的不知如何申请使用专项维修资金，业主维修费无法报销。老旧小区基础设施薄弱，管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础设施老化，安全防范措施不到位,建设好的小区开发商和物业移交手续不全等问题不同程度的存在。另一方面全旗居民小区整体规划水平低，开发商为自己的利益，这两栋、那三栋的形不成居民小区整体规模效应。

（三）全旗84个居民住宅小区中有有物业办公室的12个，开发商建居民小区时虽按要求留有物业办公室，但是因产权不明，走时开发商全部卖掉，造成环卫工人无处休息和办公，工具都无处可放。

（四）业主委员会成立难度大。目前，全旗84个居民小区中，成立业主委员会的仅有7个，占到8.3%。小区业主对业主委员会组织不了解，认识不到位；

有的小区即使成立了业主委员会，但业主委员会成员缺少敬业精神、跟踪服务不到位，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。

（五）小区业主意识较差。个别小区的业主从窗口乱扔垃圾，垃圾乱堆乱放，小区内摆放废弃的板凳，影响小区环境卫生；

同时个别居民也存在不爱护公共财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象，有的业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

（六）老旧小区改造投入少，力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、雨污分流、管线序化等功能性专项改造不够，整体工作没有真正惠及民生。

（七）棚户区改造后的遗留问题。我旗城镇棚户区改造工作正在持续进行，从**年至今已对2000余处房屋进行拆除。在改造拆迁过程中产生了大量的建筑垃圾，但目前在棚户区改造过程中拆毁房屋所产生的建筑垃圾未能及时清理运输，并且居民将部分垃圾随意倾倒、堆放在建筑垃圾中与建筑垃圾混在一起，对周围居民和城镇环境卫生造成了严重的污染和影响。三、几点建议

（一）健全组织机构，明确工作职责。一是成立管理机构。建议旗人民政府成立由政府分管领导任组长，相关职能部门、社区负责同志为成员的管理委员会，定期协调解决物业管理中出现的矛盾和问题，物业管理办公室负责处理日常工作和物业管理的工作机制。二是齐抓共管，落实属地管理责任。推广社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、互相促进的“三位一体”工作，配齐物业管理专职人员，确保有人干事，有人管事。加强对小区物业服务工作的协调指导和监督考评，着力推动各部门管理职能进小区，明确职责，建立责任清单，协助社区建立业主委员会，推动我旗小区物业管理走向正规。三是按国家和自治区有关物业管理的政策及法律要求，制定出台符合我旗实际的物业管理办法或物业管理规范性文件，明确物业服务企业、业主、社区、政府管理部门之间的责任。加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。

（二）多方参与，推进业主委员会建设。一是社区居民委员会要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持,参与业主委员会工作。发挥业主委员会与物业企业和业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系。二是建立健全业主委员会和业主委员会成员的工作职责，建立激励机制和约束机制。三是业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥应有的作用，团结引导业主遵守各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。

（三）强化配套建设，提升承载功能。一是把紧小区规划、审批和综合验收关口。住建局要严把物业管理企业进驻的审核、审批手续，按照国家有关规定，在小区规划中要留有物业用房、垃圾堆放清运点和居民活动场地，公共区域应达到国家规定的硬化、绿化标准。二是无论是旧城改造还是新建小区，要留有物业用房。物业用房产权归属于业主委员会，属业主共有财产，为居民、物业管理人员和清洁工提供方便。三是尽快启动老旧小区改造计划。结合全旗棚户区改造，将老旧小区改造列入城市建设计划，分批次进行改造，全面提升老旧小区配套功能，改善居民宜居环境。四是科学管理专项维修资金。学习借鉴外地住宅专项维修资金管理的经验，完善专项维修资金使用办法，简化程序提高效率，专项维修资金是小区的“治病钱”、“养老钱”，应坚持安全管理与有效使用相统一，确保小区屋顶掉瓦漏水、管道坏损等现象得到及时维修。

（四）规范物业管理，提升服务水平。一是牢固树立“物业无小事”、“物业就是服务”的理念，着力强化教育培训，全面提高物业管理从业人员整体素质和服务技能。二是严格加强物业企业招聘管理，推进物业市场公开招标、竞争竞聘。三是强化物业管理和监督力度，开展物业企业信用等级评定、物业管理标准的制定、实施，培育品牌企业和物业管理示范小区，发挥管理部门连接各方的桥梁纽带作用。四是完善物业收费标准调整机制。对于前期物业收费，遵循政府指导价，可根据不同小区业主的需求，制定有关政策，完善“协商议价”调整机制，允许协商确定等级性收费标准，确保“质价相符”。对于后期物业收费，遵循市场调节价，并加强物业费市场化的宣传和指导，督促物业企业全面公示服务内容、服务标准、收支明细，让收费和服务公开透明、阳光运作，方便业主监督，赢得群众认可支持。五是积极探索小区物业企业管理与小区业主自主管理相结合的路子。引导无物业小区自主管理，帮助他们成立自治委员会，由业主委员会自行处理小区的物业管理事项，维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用。

（五）做好棚户区改造项目建筑垃圾的清除工作，提高文明城镇水平。依据建设部139号令《城市建筑垃圾管理规定》，建议尽快对已造成污染的建筑及生活垃圾进行清运处,同时在拆迁施工工地周围设置围挡及必要的标语警示，避免再次出现生活垃圾与建筑垃圾混放现象。

（六）选择并规划好居民小区和道路名称。旗人民政府及其职能部门要加强对居民小区和道路的调研，进一步规范和统一居民小区和道路的名称。

（七）加强宣传教育，提高思想认识。一是，加强物业政策宣传，制定行业发展规章,积极引导业主自我教育、自我管理。二是积极指导物业企业提高管理水平、培训员工职业技能、贯彻相关政策法规、调解处理物业纠纷，组织开展文明创建活动，积极纠正不文明行为促进企业和居民道德素质的提高和文明意识的增强。三是积极推动公共服务向小区延伸。社区居民委员会要充分发挥基层管理的优势，打通面向业主的公共服务通道，做好人性化服务。继续抓好小区供热、供水等民生工作，切实解决好日常的民生需求，不断增强居民的满意度和归属感，推进社会管理创新，推动美丽幸福**建设。

（篇五）

随着经济的发展和城市化水平的逐步提高,物业管理已经成为城市管理的重要内容,物业管理的好坏直接影响城市居民的日常生活和社会秩序。物业行业作为一个新兴的行业,在我国只有三十多年的历史,由于我国物业管理起步晚，市场化程度较低，物业管理还没有形成一套比较成熟、完善有效果的运行机制。近年来，我市城市发展迅速，老城区的棚户区改造，新城区的快速扩张，越来越多的城市居民生活都以住宅小区为单位纳入城市管理，物业行业和物业管理中存在问题也逐渐显现，物业企业与小区业主之间的纠纷和矛盾也日益突出，甚至引发群体性上访事件，造成不良社会影响。根据市委主要领导的安排,**年1月下旬,市人大常委会熊彬、吴明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物业管理情况进行了调研，并与市房管局分别召集十几个相关部门和部分街道、社区、物业管理公司、房产开发商及业主住户进行了座谈。现将有关情况报告如下：

一、我市物业行业基本情况

我市物业行业经过近几年的持续稳定发展，目前已有物业服务企业76家，服务住宅小区96个。全市住宅物业服务总面积约800多万平方米。物业服务已涵盖住宅小区、办公楼、商厦、学校、医院、园区等多个类别，已创建了国家、省、市級示范小区10个。

二、我市对物业行业进行管理的主要做法

（一）开展行业指导和业务培训。注重和加强物业法规、条例专业知识等学习宣传，组织物业从业人员进行专业知识的学习培训,**年,参加培训人数达100余人次。充分利用新媒体,建立物业工作微信交流群，组织从业人员通过微信平台宣传、交流经验,不断提升管理水平。

（二）组织重点项目检查。为进一步提高物业服务整体水平，规范我市物业服务行为，重点组织对我市住宅小区定期进行检査考评。**年，对我市物业小区安全生产、消防安全大检查，对电动车充电停放、高层建筑消防安全重点检查，累计检查排査了87个物业服务住宅小区,检查、安全巡排查200余次。

（三）完善物业管理机制。为规范前期物业管理行为，避免产生纠纷，市房管局明确了房地产开发企业和物业服务企业的前期管理责任，要求新建项目交付前必须承接查验。**年，对中泰盛景等多个小区进行了承接查验，防止开发建设单位的遗留问题引发矛盾纠纷。

（四）妥善处理物业投诉。**年共受理各类信访投诉300余件。对信访投诉上门沟通、限时办结；

暂时解决有困难的公开回复；

对不合理的耐心解释。遇到重大信访问题或群体事件，会同相关职能部门、街道、社区共同调处，力求妥善解决。

（五）依托市委、政府中心工作，提升行业管理成效。结合我市开展的“扫黑除恶”、“禁放烟花爆竹”、“生活垃圾分类”、“创建卫生城”等中心工作要求，物业行业主管部门引导物业公司以此为契机，提高业主自我管理意识，自觉维护小区环境，提升管理成效。

三、我市物业行业存在的主要问题

近年来，我市物业行业发展较快，行业发展过程中也出现了一些问题，因物业公司和小区业主纠纷引发的上访事件时有发生，分析个中原因，归纳起来主要有以下几个方面：

（一）因顶层设计层面产生的问题

1、物业行业从业门槛低，物业公司从业水平和从业资格难以保障。

2、小区物业管理未能纳入社区建设。物业企业是市场经济中的企业主体，业主与物业企业之间为雇用关系。但物业企业在小区的日常管理中承担了很多政府部门的职能。因为没有执法权，很难实现有效管理。

3、产权不清晰引发的管理难问题。比如小区地下车位权属不明确，开发商与业主纠纷不断，矛盾不断激化，**年来因地下车位权属不明导致的重大信访类投诉就有5起。

4、业主委员会成立难、规范运行难。我市成立业主委员会的小区多为早期开发的小规模项目，以本单位或者本地居民为主，业主来源比较单一，管理较易。未成立业主委员会的小区多为“鸟型”小区，业主多来自我市不同的乡镇、街道，互相不认识，很难按标准成立业主委员会。即使成立业委会的，业委会作为一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明，难以承担民事责任，业委会会议也很难实现参会面积和人数“双过半”。

（二）因行业管理层面产生的问题

1、目前我市还没有成立物业行业协会,物业行业没有一个基本的行业标准,物业行业的管理、物业纠纷的调处没有一个统一的管理平台.

2、部分职能部门重小区建设的监管，而轻房屋使用过程的监管，某些物业管理企业未按规定和要求从事服务，也没有具体的部门进行检查、处罚或取消资质。个别小区的物业管理企业对自身提供的劣质服务有恃无恐，物业管理的乱象导致物业管理公司与业主之间矛盾激化,引发群体上访事件。

3、房屋维修资金使用流程多申请难，业主报修后，问题长期得不到解决，产生抵触情绪而拒缴物业费，引发恶性循环。

4、公安、城管、供电、供水等一些部门的职能没有延伸到小区内。物业公司对小区内的乱停乱放、违章搭建等不具有执法权，管理乏力。小区电力设施产权没有移交相关部门，维护存在问题等等，由此产生的各类问题得不到解决，引发物业公司与业主矛盾纠纷。

5、物业公司的不作为，得不到有效监管和问责,业主正当权益和享受服务得不到保障，引发各种矛盾和问题。对于个别业主恶意拖欠物业费行为，走诉讼程序时间长、成本高，物业公司往往得不偿失，业主得不到有效惩戒。

6、物业费与服务水平存在差距。有些老、旧的小区，物业收费标准偏低，物业公司服务标准降低。业主因对物业公司服务不满，拒绝同意提高物业收费标准，也不相信提高收费后享受的服务标准能提升。物业公司收不上物业费，企业运营困难，面临撤场，形成死循环局面。

（三）因物业公司层面产生的问题

1、从业人员特别是保安、水电工等年龄偏大，无法胜任岗位。物业公司管理层人员多，运营成本高，收缴的物业费很大一部分都消耗在人员工资上，挤占了投入到小区管理和服务的资金。

2、物业公司在物业费的管理使用上不规范，资金存在问题和风险。物业费收取后通常是由物业公司自行管理和支配，没有第三方监管。物业公司卷走资金离场的情况也偶有发生。

3、物业公司的权责不明晰，应该提供哪些服务，承担什么责任和义务不明确。提供的便民服务或有偿服务项目少或者基本没有，服务业主往往只停留在口号上。

4、物业公司服务理念和服务意识不强，收费时积极，解决问题时推、拖、慢，导致管理小区的过程中很难得到业主的主动支持和配合。

（四）因小区业主层面产生的问题

1、恶意拖欠物业费，私自改变房屋结构、乱搭乱建等得不到有效惩戒，小区其他业主跟风，增加管理难度，

2、有些业主委员会的委员存谋私心态，重个人利益，甚至是以牺牲大多数业主利益换取个人利益。

（五）因历史遗留问题而引发的矛盾

1、老、旧小区历史遗留问题较多，设施设备老旧，房屋出现质量问题得不到有效的解决，引发业主与物业企业的矛盾

2、不少老、旧小区用水用电还是合表（总表后面是分表），由于水电剥离改造成本很高，不少小区还未实现一户一表，因总表和分表之间存在损耗，导致物业与业主纠纷长期存在（比如国贸大楼），由此而引发的集体信访事件也比较突出。

四、对我市物业行业的几点建议

（一）由政府牵头，尽快成立物业行业协会。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。成立物业行业协会，可以从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，制定行业服务标准，加强行业自律管理，开展教育培训、行业调研、與论宣传、对外交流等活动，提升行业从业人员素质，保证服务优质高效。最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务的市场竞争，推动我市物业管理工作健康有序发展。

（二）由政府牵头尽快出台我市关于物业行业和物业管理的规范性文件，健全规章制度，明确物业企业、小区业主的权利义务。筹建我市物业管理信息平合，开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业管理的考评及准入淘汰机制，以此约束物业公司的服务，并定期向社会公布企业信用情况。

（三）引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明。逐步实现物业管理市场的良性运作，业主、物业公司双赢。

（四）把物业管理与属地管理结合起来。发挥社区在物业管理中的综合协调作用，齐抓共管及时有效解决小区各类矛盾纠纷，共建小区和谐。建议由属地街道办事处或社区对辖区内物业公司的物业费用资金进行监管，街办、社区把物业服务企业日常监督检查、考核内容，列入物业服务费拨付及淘汏机制依据中，并由房管部门做好业务指导。

（五）加强对房产开发企业的监管。首先要加强对房产开发企业的管理以及前期物业管理活动的监督和指导，防范矛盾纠纷的产生。一是建立质保金制度，确保房屋出现质量问题得以及时维修；

二是建立前期物业招投标机制，促进物业管理市场的公平、公正，房产开发企业在新楼盘竣工，委托物业企业进入服务时一律走公开招标程序，杜绝“父建子管现象”。三要加强开发企业在预售时的监管工作，禁止房产开发企业许诺业主违规使用、占用绿地或者公共面积。其次加强对开发商的后续服务的监管。行政主管部门要对小区配套设施是否完善、开发商的销售广告与实际是否一致，房屋交接后与销售合同是否相符等进行检查验收，验收合格后方能交付使用，为业主和物业管理企业合作提供一个好平台。

（六）尽快解决历史遗留问题。比如老旧小区水电剥离问题、小区水电设施的产权移交等问题，建议市人民政府组织召开相关部门协调会，寻求切实可行的解决途径，尽快实现水电剥离和主权移交，从源头杜绝矛盾纠纷。

（七）部门联动，加大执法力度。对物业公司反映的住宅小区内涉及市场监管局、城管、治安、供水供电等部门管理范围的违规问题，相关部门要及时进行处置，避免其他业主效仿，增加管理难度。对恶意拖欠物业费的业主，建议市人民法院通过简易程序审理，缩短诉讼时间，降低诉讼成本。