房地产开发及研究读书笔记

第一篇：房地产开发及研究读书笔记

读书笔记

房地产估价的基本原则：1）独立，客观，公正原则。2）合法原则：合法产权，合法使用，合法处分。3）最高最佳使用原则。最佳用途，最佳规模，最佳集约度，符合法律上 的许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化标准4）谨慎原则5）替代原则6）估价时点原则。其中，独立，客观，公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立：是要求房地产估价时不应该受外界不合理因素的干扰和影响。客观：要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，尽可能地减少主观意志，好恶，情感和偏见对估价过程和估价结论的影响。公正：是要求在进行房地产估价时，房地产估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，特别是有意无意的偏袒委托方。合法原则：合法原则是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，所谓合法，就是指不仅要符合国家的宪法，相关法律，行政法规和估价对象所在地的地方性法规。还要符合国务院及其各个部门颁发的相关决定。部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁发的司法解释，以及估价对象的规划设计条件，土地使用权合同规定等。最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化。最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途②最佳规模③最佳集约度。估价时点原则：估价时点原则要求房地产估价结果是估价目的决定的估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。谨慎原则：谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的原则，它要求在存在不确定性因素的情况作出估价相关判断时，应当遵守必要的谨慎原则，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定优先受偿权利下的价值，也不低谷房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场比较法：理论依据：替代原理。适用对象：交易性房地产。适用条件：大量类似房地产交易实例。市场比较法：搜集交易实例（内容：用途，交易目的，交易情况，成交价格，付款方式，房地产状况（事物，权益，区位状况））——→存入交易实例库——→分析估价对象——→选取可比实例——→建立价格可比基础——→交易情况修正——→交易日期调整——→区域因素修正——→个别因素修正——→求取比准价格——→求取最终比准价格。市场比较法的基本原理：1）市场比较法的概念和理论依据2）市场比较法适用的对象和条件。市场比较法的基本内容：搜集交易实例——→选取可比实例——→建立价格可比基础——→进行交易情况修正——→进行交易日期修正——→进行区域因素修正——→进行个别因素修正——→求出比准价格。

收益法：理论依据：预期收益原理。适用对象：有收益或潜在收益的房地产，适用条件：收益可计量性，连续性，稳定性，资本化率可确定性。风险的可衡量性。操作步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料，——→估算潜在毛收入——→估算运营费用——→估算净收益——→选用适当的资本化率——→选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

成本法：房地产价格的构成：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用，投资利息，销售税费，开发利润。成本法的基本原理：成本法的概念机理论依据。成本法，又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的适用对象和条件：新近开发建设，可以从新开发建设的现有房地产，正在开发建设的房地产，都可以采用成本估价法。成本法的局限性：运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费成本，成本的增加一定要对其效用的增大有所作用才能构成价格。假设开发法：理论依据：预期收益原理和地租理论。适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产。适用条件：透明，稳定的房地产业政策。完善的房地产法规体系。清晰的，全面的房地产投资与交易的税费。清单和稳定的税费政策。完整的，动态的和现代化的房地产信息资料库，公开的，长期的和合理的土地供应计划。操作步骤：调查待开发的房地产基本情况——→选择最佳的开发利用方式——→估计开发经营期——→预测开发完后的房地产价值——→测算开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费，开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费——→进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

2011,11,30

所阅读资料信息：

资料名：《房地产估价理论与实务，第二版》

出版社：东北财经大学出版社

主编：祝平衡，吴老二

第二篇：房地产开发读书笔记

读书笔记

随着住房制度，金融制度改革的深入和经济持续快速的增长，我国房地产市场日趋活跃，房地产估价活动在房地产市场中扮演着越来越严重的角色。无论是房地产的买卖交易﹑出租﹑抵押贷款﹑课税﹑保险﹑拍卖，土地使用权招标﹑挂牌﹑拍卖﹑协议出让及转让，还是企业的合资﹑合作﹑联合﹑合并﹑兼并﹑分立﹑出售﹑破产清算股份制改革﹑股票上市﹑亦或是房地产分割﹑析产﹑法院仲裁等都需要房地产估价。

一，房地产属性：1，自然属性：位置固定性，产品异质性，使用耐久性，使用适用性，供给的有限性。2，经济属性：高价值性，保值增殖性，投资与消费的双重性，利用的外部性，难以变现性。3，法律属性：交易的登记性，产权重要性，产权的分割性，易受限制性。4，社会属性：社会保障性，文化美学价值，心理效应。

二，房地产类型：1，分类方式：用途，开发程度，收益，经营方式，实物形态，权益状况。

三，房地产价格：1，影响因素：自身因素，环境因素，人口因素，经济因素，社会因素，行政因素，国际因素，心理因素。2，形成条件:效用性，稀缺性，有效需求。

四，房地产估价|：1，概念：价值分析，测算，判断。2，必要性：理论上的必要性，现实需求。3基本要素：估价当事人，估价目的，估价对象，估价时点，价值类型，估价依据，估价假设，估价原则，估价程序，估价方法，估价结果。五，房地产的三种存在形式：1，土地2建筑物3房地产合一。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合为一体才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的的存在形态。六，房地产的类型：1 按用途划分：1）居住房地产，2）商业房地产3）办公房地产4）5）旅馆房地产6）餐饮房地产7）娱乐房地产8）工业和仓储房地产9）农用房地产10）特殊用途房地产。11）综合房地产2 按开发程度划分1）生地2）毛地3）熟地4）在建工程5）现房3 按是否产生收益划分：1）收益性房地产2）非收益性房地产4 按经营使用方式划分：1）出售型房地产2）出租性房地产3）营业性房地产4）自用型房地产5 按实物形态划分 1）土地2）建筑物3）房地产综合体4）房地产的局部，如不是整幢房屋，而是其中一层或者一套。5）未来情况下的房地产，如期房。6）已经灭失的房地产，如，已经拆迁的房地产。7）现在状况下的房地产和过去状态下的房地产的差异部分。6 按权益状况划分，1）干净的所有权的房地产。2）共有的 房地产和部分产权的房地产。3）设有租约，地役权，抵押权的房地产。4）已经依法列入征收，征用，拆迁的房地产。5）被依法查封，采取财产保全措施或其他形式限制的房地产6）开发手续不齐全的房地产，如没有《建设用地规划许可证》7）权属有争议的房地产8）临时用地或临时建筑物9）违法占地或者违章建筑的房地产10）房地产中的无形资产 七，房地产市场的属性，1）房地产市场具有区域性。2）房地产市场具有垄断竞争性。3）房地产市场具有信息严重不对称性4）房地产市场需求弹性变动较大5）房地产市场短期供给弹性较小6）房地产市场具有很强的投机性7）房地产市场具有周期性，上升与下降的交替循环，相对有规律的上下波动。周期也可分为收缩与扩张两个阶段，复苏，繁荣，衰退，萧条四个环节。8）房地产市场具有很强的政策性和法律强制性，；

八，房地产价格的形成条件：任何商品之所以有价格，需要满足效用性，相对稀缺性，有效需求三个条件。房地产价格的特征：1）房地产价格具有区域性——————房地产价格受区位的影响很大。2）房地产价格实体具有双重性————部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格。3）房地产价格具有权益性————房地产价格实际上是房地产权益的价格4）房地产价格的形式具有双重性————房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。5）房地产价格形成具有长期性————长地产价格实在长时期内各种因素综合作用下形成的，6）房地产价格具有个别性————房地产价格通常是一房地产一个价格。7）房地产价格具有敏感性————房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。8）房地产价格具有增殖性——房地产价格呈现较明显的增值趋势。造成房地产价格具有增值性的主要原因：土地资源的有限性及土地投资的积累性，房地产的开发建造周期长，投资风险大等、九，影响房地产价格的主要因素：1自身因素1）区位因素2）地质条件3—）地形，地势4）土地面积和形状5）建筑物本身2，环境因素，指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。3人口因素4经济因素5社会因素6行政因素7国际因素8心理因素

所阅读资料信息：

资料名：《房地产估价理论与实务，第二版》

出版社：东北财经大学出版社

主编：祝平衡，吴老二

第三篇：房地产开发项目转让法律问题研究

房地产开发项目转让法律问题研究

作者：虞惠明 时间：2008年10月28日 22时19分

[摘要]房地产业在国民经济中占据举足轻重的作用，常常因为建设资金或其他问题造成房地产开发项目停建、缓建。这时就需要寻找接盘投资人，将项目以最小的损失或者以最大的利润转让出去。另一方面，从近年国家实行一级市场经营性土地必须招标、拍卖或者挂牌出让的规定后，也使得很多投资人不得不转向二级市场寻找投资机会。本文从实务方面探讨了房地产开发项目在现行法律框架下的四种转让方式，并对这四种转让方式的法律问题进行了研究。

[Abstract]The industry of estate plays an essential part in GDP in China.However, the projects of developing the estate are often put off or even called off for lacking of money or other problems.It is the time when finding a successor who could afford the funds for the projects are necessary to transfer the ownership at a minimum of losing or a maximum of profit.In addition, many investors have to turn to the second grade market to seek the opportunity for investing as certain new regulations concerning that the land in the first grade market which is used for business purposes should be transferred only under the circumstance that it should be invited tenders, auctioned or registered have been laid down in recent years.This paper focuses on four ways of transference of developing the estate in the legal frame nowadays and studies on the legal issues of the four forms.[关健词]房地产 项目转让 土地使用权 股权重组 包销

[Key words] estate, project transferring, right to use the land, rearrange the share, have exclusive selling rights

一、现行有关房地产开发项目转让的法律规定

《城市房地产管理法》第三十八条规定，转让以出让方式取得的土地使用权的房地产，应当符合二个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。根据《城市房地产管理法》第二条第3款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”之规定，这里的“开发投资总额”不包括土地价款。

在审判实践中，最高人民法院的相关司法解释和判例，把《城市房地产管理法》第六十条第3款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”作为认定土地使用权转让合同生效的条件。

二、房地产开发项目转让实务中的四种转让方式及相关法律问题研究 本文将房地产项目转让分为广义、狭义两个方面，狭义的项目转让是指建设部《城市房地产转让管理规定》所称的房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产项目转移给他人并到房地产管理部门办理权属登记的行为。因其需要办理过户登记手续，换发房地产权属证书，故又称为形式要件之项目转让。本文探讨的房地产项目转让除此含义之外，还指虽没有办理权属变更登记手续，但项目之实际权益已转由原项目权利人之外的第三人享有的情形，即广义之项目转让，亦称为实质要件之项目转让。

㈠方式一：协议转让土地使用权实现项目转让

该转让方式是最为直接、最为普遍的项目转让方式，在具备《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件后，由原项目权利人与受让人签订〈项目转让合同〉，向政府职能部门办理过户手续，缴纳过户税费，换发项目权属证书。其缺点在于：一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。优点在于：一是受让方可以取得相对无暇疵的项目权利，不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，受让方的权利能够得到充分保障；二是因付出项目转让款和税费而取得等额的税务发票可列入项目开发成本，表面上虽然缴交了过户税费，但因为有合法的成本帐而减少了项目经营利润，从而可以少交企业所得税。

此外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）规定了土地使用权转让合同纠纷在实务中适用法律的有关问题，为以协议方式转让土地使用权，实现房地产开发项目转让提供了法律依据。㈡方式二：股权重组实现项目转让

广义的股权重组包括公司合并、分立、股权转让和增资扩股四种形式。股权重组实现项目转让若以项目权属有无发生变更、有无需要办理权属变更登记手续为标准，分为二种情况。

1、股权重组后，项目权属发生了变更或转移。例如在企业合并中，原土地使用权人被解散，由新设方或存续方承受其土地权属的情形；又如增资扩股中以土地作价入股或作为出资设立公司的情形。

建设部《城市房地产转让管理规定》第三条规定：“房地产转让是指房土产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，所称“其他合法方式”，主要包括：一是以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；二是因企业被收购、兼并事合并，房地产权属随之转移的；其他方式。但是该部门规章第十条还规定了与《城市房地产管理法》第三十八条内容基本相似的以出让方式取得的土地使用权的转让条件。因此，不论是新设项目公司，还是企业被收购、兼并或合并而导致房地产权属发生变更，即土地使用权证项下的土地使用权人从甲公司变更为乙公司的，其行为条件等同于前文所述的以转让土地使用权为表现形式的项目转让，既要缴清土地出让金、取得土地使用证，又要完成法定的开发投资总额的25%，而且，一样要向政府职能部门办理项目权属变更登记的审批手续。

2、虽然发生股权重组，但并不导致项目权属发生变更，不需要办理项目权属的变更手续，而项目的实际权益却已经由原权利人让渡给其他人，即发生了广义上的项目转让。例如，在企业合并中土地使用权人为存续方、项目公司的股权转让或者增资扩股等情形。

实践中因为建设资金或者经营机构的调整或者其他各种原因，确实需要转让项目，但却因尚不具备《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件而无法办理项目权属变更登记手续，实现狭义上的项目转让。于是，寻找既不需要办理项目权属变更登记手续又能实现项目权益转移即广义上的项目转让的合法模式，就成了众多投资人关注的焦点，笔者认为，在现有法律框架下有以下三种方式可供参考：

第一，增资扩股方式。举例说明：A公司是一家单一项目的房地产开发公司，现有甲、乙两股东，注册资本金600万元，拥有一个商品房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地使用权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、乙、丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资金投资2400万元到A公司并将注册资本金提高到3000万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例从原来的100%缩小为20%，另80%的股权即项目权益的80%转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工商变更登记手续外，不需要向政府职能部门办理项目用地、建设等方面的权属变更登记手续。

第二，吸收合并方式。保留原项目公司为存续方的公司吸收合并，即所谓的“小鱼吃大鱼”，也能实现广义上的项目转让。

第三，股权转让方式。这是实践中许多投资者比较经常采用的方式。可以通过收购项目公司的股东的股权，也可以通过收购项目公司的股东的股东的股权，实际上，如果股权结构允许的情况下，甚至可以通过收购股东的股东的股东„„的股权，来实现广义上的项目转让。如图所示：

这时候，投资人收购A或B或C或D或E或F公司的股权或者收购项目公司的股权都可以实现对项目公司权益的享有，从而实现广义上的项目转让。但这种转让只发生在项目公司内部，只是公司内部的股东或股权比例发生了变化，其对外的权利、义务（债权、债务）仍由项目公司承受。项目权属仍在项目公司名下，不需要办理权属变更登记手续。

3、以股权转让方式实现项目转让的法律依据与操作时应注意的法律问题 ⑴我国《公司法》及《公司登记管理条例》只对股份有限责任公司的发起人持有的股份转让有一定的限制，《公司法》第142条“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。”对其他情况包括有限责任公司的股东均没有禁止性或强制性规范规定不得转让股权，在《公司法》第72条规定“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意”； 138条规定股份有限公司的“股东持有的股份可以依法转让”，法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性的规定。这就是本文探讨以股权转让方式实现项目转让的法律依据所在。

有些地方的土地管理部门与工商部门联合规定了一批尚未完成项目开发投资任务的项目公司的名单，规定这些公司的股权不得转让。笔者认为，这种作法没有法律依据。因为两者的法律关系不同，项目转让的合同标的是项目或土地使用权；而股权转让的合同标的是股权，受《公司法》及《公司登记管理条例》等部门法的约束和调整，在法无明文规定股权不得转让的情形下，不能将其视同项目转让，而以《城市房地产管理法》第三十八条的规定条件加以限制。

⑵正因为股权转让的标的是项目公司股权而非项目公司名下的土地使用权或建筑物，那么股权受让方对项目公司原有的债权债务不能以股东已发生变更或新旧股东之间的合同约定来抗辩项目公司的债权人。所以，以股权转让方式实现项目转让的最大法律风险在于项目公司是否存在未披露的债务及债务多少。

㈢方式三：商品房包销实现广义项目转让

在房地产市场，商品房包销较为常见，但有关立法却相对滞后，没有法律或行政法规对此作出明确的规定。只是在审判实践中，通过包销纠纷案件的处理，对包销的法律问题作出了相关的司法解释。2003年4月28日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第20条、21条、22条对此规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持。但当事人另有约定的除外。”“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生纠纷的，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”

上述商品房包销的规定和操作模式所体现的包销法律特征是： ⑴包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销人的主体资格却无法律限制（境外投资者另论），可以是房地产开发商或是中介服务机构、其他公司甚至是个人。

⑵签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后，均不影响合同的效力。当然，与买受人签订商品房买卖合同的行为必须是在取得预售许可证之后，否则，商品房买卖行为无效。这是包销合同的履行问题而非合同的效力问题。

⑶包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治，付款时间可以按绝对时间（日历时间）或项目开发进度或工程施工形象进度或销售进度等标准单一或综合确定。有人认为“包销人在没有完成销售的情况下，先行向开发商支付房价款的行为事实上是一种融资行为，属于无效行为”，但目前没有法律依据。

现实中一方有地有项目，另一方有资金的情况比比皆是。这时，可以用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务，包括对公章印鉴、项目批文原件、银行帐户的共管，出任项目公司的董事或经理，参与对项目设计方案的制定，施工合同、供货合同的签订，对工程进度和质量监管等。可以说，在项目开发过程中，包销人可以通过合同约定取得与开发商基本相当的地位与权利。但因为包销方式，没有涉及项目权属的变更，也没有涉及项目公司股权的变更，所以无须向土地管理部门或工商管理部门办理审批、变更登记手续。㈣方式四：承包经营实现广义项目转让

承包经营分为承包经营项目公司与承包经营项目两种，前者由承包人与项目公司的股东签订承包经营合同，后者由承包人与项目公司签订承包经营合同，前者的合同标的是项目公司，后者的合同标的是项目本身。承、发包双方通过签订承包经营合同，约定由承包人以项目公司的名义进行项目开发的全过程包括项目的重策划、报批、设计、招标、施工、销售等全部开发建设与经营管理工作，并承担全部建设资金。不论经营的好坏均需向项目公司的股东或项目公司支付约定的承包金，超出承包金部份的利润由承包人享有，简言之，就是“承包金包干、超额留成、自主经营、自负盈亏”的操作模式。承包期限一般是约定自承包合同签订之日起至项目开发经营完成止。这里的“开发经营完成”是指项目完成销售并收回全部销售款或虽未完成销售但已经对项目经营情况进行税务会算；或向买受人交付房产完毕，办妥产权登记所需的手续，物业管理移交完毕，或承、发包双方同意的其他时间。当然，因为法律对承包经营行为的弱势调整，使承包合同的设计与签订既具有发挥的空间，同时也更具有挑战性。不论是承包经营项目公司或是项目本身，项目开发过程的权利义务与经营利润的取得才是承包人所关心的，基于房地产开发项目的复杂性（包括项目市场价值的波动）以及承包人的权利行使在很大程度上需要依附于发包人本身的特性，稍有不慎，都可能被发包人以合同无效或承包人违约（如损害发包人商业信誉等软条款）为由主张解除合同或者恶意不配合（如拖延签字、盖章等）以损害承包人的利益。

因为承包行为一样不改变项目公司的股权结构和项目权属，只要在经营权利的分配、债权债务的承担、承包利润的取得、履约担保与信任机制的建立等环节精心设计，承包经营也可以作为实现广义上项目转让方式之一。[参考文献] ［1］刘武元.房地产交易法律问题研究［M］.法律出版社,2002.［2］房维廉.城市房地产管理法实用讲话［M］.中国商业出版社,1997.［3］陈福民.商品房包销行为初探［J］.《法学》,1999.(11).［4］最高人民法院城市房地产管理法培训班编，城市房地产管理法理论与实务讲座［M］.法律出版社,1995.

第四篇：房地产开发企业税收筹划研究

房地产开发企业税收筹划研究

摘要

房地产开发企业普遍反映其所承受的税收负担相当沉重,而进行税收筹划是减轻税负的有效手段之一。房地产开发企业涉及的税种及相关产业众多,税收政策也相对复杂，在此背景下，研究税收政策背后存在的税收筹划，利用税收优惠政策进行具体的筹划操作就很有现实意义。

一、绪论

由于房地产开发企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢等特点,再加上融资难,房地产开发企业的资金链相对于其他行业来说会更加紧张。但目前房地产税制设计不够合理,大部分税种都集中在流转环节,并且多以预缴的形式提前征收,再加上高额的土地出让金和各种名目的费用,使房地产开发企业面临巨大的经营压力。因此,进行税收筹划,减少税收成本,有利于提高企业的竞争力。

二、房地产开发企业涉税情况

房地产行业涉及到的主要税种有十种之多,除企业所得税、营业税、土地增值税三大税种以外还包括了房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税。以上税种主分布在房地产开发建设、转让处置以及持有使用三大环节当中。

1.发建设环节

房地产开发企业的拿地方式主要有两种:以招拍挂方式从一级市场取

得与在二级市场上国有土地使用权转让取得。在一级市场以出让方式承受土地的,房地产开发企业需要支付土地出让金、契税、印花税;在二级流通市场以转让方式承受土地的,则需要支付土地价款、契税、印花税。如果项目牵涉到拆迁的情况,开发商还需要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地建房,还需要缴纳耕地占用税。在整个开发过程中,还涉及到市政基础设施建设费、异地绿化建设费、规划设计费、人防异地建设费等上百种费用的支出。由于流转税属于间接税,因此房地产企业的开发成本中还包括了负担项目开发时应由施工单位缴纳的营业税、城建税及附加。除此之外,开发商签订合同需要上缴印花税以及在项目开发过程中因占用土地而需支付的城镇土地使用税。2转让处置环节

进入开发产品的销售阶段后,房地产开发企业涉及到的主要税种为:“销售不动产”营业税、土地增值税、企业所得税,但其中的流转税及其他费用都通过销售价格转嫁给了消费者。购房者则需在承受房产时缴纳契税、印花税。当买房者将己购商品房在存量房市场上再次出售时,也需要负担营业税、所得税、土地增值税的税收成本。

3.持有使用环节

房地产开发企业如果将开发产品转为固定资产自用,或者购房者出于经营目的,在购买商品房之后用于从事营利性活动,那么每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税。但由于其税负较轻,对房产持有者的行为影响不大。另外,如果房屋处于闲置状态是不需要负担任何税收的。总之,在我国,购房者在购入商品房后,无论房地产市场是兴是衰，其缴

纳的税费将不受房地产价值的影响。

三、房地产开发企业税收筹划

企业开展税收筹划是在现有税收政策的明文规定范围内尽可能地寻找出可以进行节税安排的空间,同时需要结合企业自身所具备的各项条件以及生产经营能力、财务资金状况、会计核算规范程度,在具备可行性的前提下对既定生产管理方式的合理改变能够使企业的税收负担下降。以下介绍的是几个常用的筹划方法：1.组织形式选择筹划方法，不同的企业组织形式所涉及的税种也有很大得差异；2.税收优惠筹划方法，企业在充分掌握其所涉及的国内外有关税收的法律法规及优惠政策的前提下,利用己有的条件或者创造条件来享受税收优惠；3.递延纳税筹划方法，纳税人通过对经济业务的适当安排将纳税期限往后推迟,从而在一定时间内占用资金的货币时间价值,4.临界点筹划方法，在税法的规定中,由于累进税率跳跃点、起征点、扣除限额等临界点的存在,在不同级次税率附近往往会出现由量变到质变的飞跃,一旦达到这些临界值,就会引起适用税率的大幅降低,甚至能够享受到税收优惠政策。

第五篇：课题研究读书笔记

研究数据的收集方法

—《心理与教育研究方法》读书摘录

前言：心理学与教育科学水平在一定程度上取决于研究方法的科学性。就目

前而言，我们教育学科的研究存在着与时不俱进的现状。究其原因，研究方法的不足是很大的一个原因，这与我们长期以来对研究方法本身的重视、探讨不够有着直接的关系。读了董奇博士的《心理与教育研究方法》，我从中得到了很多的体会。本书是以心理与教育研究的完整过程为主线，通过全面、系统的阐述，让读者对心理与教育研究有了整体的认知。鉴于笔者的工作实际，现将本书中的研究数据的收集方法这一块进行读书摘录，毕竟这是我们研究的重心所在。

索引：董奇著；《心理与教育研究方法》，北京师范大学出版社；2004年8月

第1版。

原文摘要：

研究数据的收集方法是本书的核心内容，着重介绍和探讨心里与教育科学研

究中收集数据的各种方法。从第七章至第十章分别介绍研究中最常用的观察法、访谈法、问卷法和测验法等方法，着重讨论在使用过程中应该注意的问题。

一、观察法：

1、概念：

观察法是研究者通过感观或借助于一定的科学仪器，在一定时间内有目的、有计划地考察和描述客观对象（如人的各种心理活动、行为表现等）并收集研究资料的一种方法。

2、特点：

第一、观察是一种有目的、有意识的收集资料的活动。

第二、观察室在自然发生的条件下，在对观察对象不加任何干预和控制的状态下进行的，这使得心理与教育科学研究者能够考察对象在日常现实生活、学习等活动中的真实、典型的和一般的心理行为表现。

第三、观察的对象是当前正在发生的事实现象，具有直接性。

第四、观察是在一定的心理与教育科学理论的指导下进行的，其结果的解释也是以有关理论为前提的。

第五、观察总是借助于一定的观察工具。

3、观察法的类型：

（1）、自然观察法和实验观察法；

（2）、直接观察法和间接观察法；

（3）、参与观察法和非参与观察法；

（4）、有结构观察和无结构观察；

（5）、叙述观察、取样观察和评价观察。

4、观察法的设计：

（1）明确观察目的；（2）、确定观察内容；（3）、选择观察策略；（4）、制定观察记录表；（5）、训练观察人员。

5、观察策略：

（1）、参与观察策略；（2）、时间取样观察策略；（3）、事件取样观察策略；

（4）、行为核查表策略。

在观察策略的实施中，作者又从概念、使用条件、实施步骤和评价等方面给予详尽的分析。

6、观察法的优点及局限性：

优点：

（1）、可以在现象或行为发生的当时进行现场观察；

（2）、能够得到不能直接报告或报告可能失实的材料；

（3）、在研究对象不配合的情况下，访谈、问卷法等实施有很大困难，这时可用观察法收集资料；

（4）、采用特殊设计（单向透视玻璃），或在特殊环境（参与观察情景）中，观察者的隐蔽性可是其在最自然的状态下观察被试行为与活动，并由此得到其他方法不能得到的这是资料；

（5）、其他研究方法多以被研究者自陈的方式进行，他们所收集的资料可能会因被研究者本身的偏见或观察错误或期待效应二受影响，降低信度。

局限性：

（1）、观察资料的质量在很大程度上受到观察者本人的能力水平、心理因素影响；

（2）、许多心里与教育科学研究所希望观察的行为经常是不能预先测知的，因此采用现场观察有时难以凑效；

（3）、有些观察活动可能会影响被观察者的正常行为，导致观察结果失真；

（4）、观察法的运用需花费较大的人力、物力和较多的时间；

（5）、观察设计的要求较高，表现在观察法的信度和效度较难保证。

二、访谈法：

1、概念：

访谈法是研究者通过与研究对象进行口头交谈的方式来收集对方有关心理特征和行为数据资料的一种研究方法。

2、特点：

（1）、整个访谈过程是访谈者与被访谈者互相影响、互相作用的过程。

（2）、访谈法具有特定的科学目的和一整套设计、编制和实施原则。

3、访谈法的类型：

（1）、结构访谈和非结构访谈；

（2）、直接访谈和间接访谈；

（3）、一般访谈和特殊访谈；

（4）、个人访谈和集体访谈。

4、访谈法的设计：

（1）、详细说明访谈的目的与变量；（2）、访谈问题形势的设计；（3）、具体访谈问题的编制；（4）、访谈问题反应方式的选择；（5）、访谈与访谈设计的修订；

（6）、访谈人员的选择。

5、访谈法实施过程与技巧：

（1）、访谈前的准备工作；（2）、接近访谈对象；（3）、对付拒绝的技巧；（4）、谈话与提问的技巧；（5）、追问的技巧；（6）、访谈的记录；（7）、访谈结束与再次访谈；（8）、访谈结果的整理。

6、访谈法的优点与局限性：

优点：

（1）、有利于心理、教育问题进行深入、广泛的研究；（2）、能灵活地有针对

性地开展资料收集工作；（3）、可以保证收集到的研究资料具有较高的可靠性；（4）、访谈法的适用范围广。

局限性：

（1）、访谈法的准确可靠性会受到研究者素质的影响。（2）、某些问题不宜进行访谈；（3）、与其他方法比，访谈法费时、费力、费财；（4）、访谈法获得的资料难以量化。

三、问卷法：

1、概念：

问卷法是研究者用统一、严格设计的问卷来收集研究对象有关心理特征和行为数据资料的一种研究方法。

2、特点：

（1）、问卷法的标准化程度一般较高，是严格按照统一设计和固定结构的问卷进行的研究。

（2）、问卷法能在较短的时间内收集到大量的资料。

在我们的实际研究中，问卷法由于自身所具有的特点，它在心理与教育科学研究中发挥特殊重要的作用。

3、问卷法的类型：

（1）、结构问卷和无结构问卷；

（2）、发送问卷、访问问卷和邮寄问卷；

4、问卷的一般结构与设计步骤：

一般结构：（1）、题目、前言和指导语；（2）、问题和答案；（3）、结束语。设计步骤：（1）、准备；（2）、初步设计；（3）、试用和修改。

此外，问题的选择与设计也是问卷的重心所在。

5、问卷法的实施：

（1）、被试的选取；（2）、分发问卷；（3）、回收问卷；（4）、结果处理与分析。

6、问卷法的优点与局限性：

优点：

（1）、问卷内容客观统一、处理分析方便；（2）、节省人力、时间和经费；

（3）、匿名性强，回答真实；（4）、样本大；（5）、研究间接化，相互作用效应小。

基于问卷法的优点，在目前心里与教育科学研究中，问卷法有着不可替代的作用。这也将是我在进行课题研究中着重运用的方法。

局限性：

（1）、灵活性不强；（2）、指导性低；（3）、深入性不够。

四、测验法：

1、概念：

测验法就是通过心理与教育测验来研究心理与教育活动规律的一种方法，即用一套标准化题目，按规定程序，通过测量的方法来收集数据资料。

2、特点：

（1）、间接性；（2）、相对性；（3）、客观性。

3、测验法的类型：

（1）、按测验的功能分：有能力测验、学绩测验和人格测验；

（2）、按测验的方式分：个别测验、团体测验；

（3）、按测验的材料分：文字测验、非文字测验；

（4）、按测验的目的分：描述性测验、诊断性测验和预测性测验；

（5）、按测验的运用分：教育测验、职业测验和临床测验。

4、测验的编制：

（1）、拟定测验编制计划；（2）、编选测验项目；（3）、试测和分析；（4）、编排制表；（5）、建立常模；（6）、鉴定测验。

5、国内常用心理与教育测验：

（1）、能力测验：中国比内测验、韦克斯勒智力量表和瑞文测验；

（2）、人格测验：艾森克人格问卷、卡特尔16项人格因素量表。

6、测验法的优点与局限性：

优点：

（1）、测验法的量表编制十分严谨，效果准确可靠；

（2）、测验法是一种定量化程度很高的方法，施测容易控制，结果处理方便；

（3）、测验法是一种方便省力的方法；

（4）、测验法有建立好的常模。可以直接进行对比研究；

（5）、测验法的研究类型很多，可适应不同研究目的的需要。

局限性：

（1）、测验法难以进行定性分析；（2）、测验法难以揭示变量之间的因果关系，使用灵活性差；（3）、测验法对研究者有较高要求；（4）、测验法难以排除一些非人为因素的干扰。

作者观点：

在研究数据的收集方法这一模块中，作者集中介绍了数据收集常用的方法，通过对各种研究方法的详尽说明，目的是呈现给读者以研究的广角度认知，在本书中作者介绍的观察法、访谈法、问卷法和测验法各有独自的特点，并通过各种理论性分析，让读者有了深层的认知。作者更着重强调，在实际运用中要将理论与实践联系起来才能将研究作用最大化。

本人观点：

通过对本书的研读学习，在心理与教育科学研究的收集方法认知上有了更进一步的加深。个人认为本书着重从理论上来阐述研究的收集方法，让读者在理论上有了很大的提高，但是我们的一线工作者研究主要以心里与教育科学实际为重心，在研读本书的过程中，发现作者关于实际应用的例子相对来说偏少，这是本人通过研读留下的最大的遗憾。

总结：

在研读学习《心理与教育研究的方法》之后，对于研究的方法有了更进一步的认知，对本书留下了深刻的印象：

1、本书自始至终以心理与教育研究为主线，全面系统的介绍了研究的方方面面，让读者在理论上得以升华；

2、本书的理论性强，通过严谨的专业术语和深度的细节剖析，形成了一整串知识链，环环相扣，对读者的学习有了正确引导；

3、特别是详尽的学习研究的收集方法之后，发现作者在各种方法的阐述上有着明显的专业素养，对实际研究的导向作用是相对明显的。

因此，在研习本书之后，我对小组合作学习的理论认知有了更进一步的认识，在下面的课题研究中，我将以现今学习的理论知识为导向，调整课题研究的方法，做到科学研究，结合工作的实际让我的研究工作能够顺利的完成。