房地产开发企业会计报表（优秀范文5篇）

第一篇：房地产开发企业会计报表

房地产开发企业会计报表

房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面：

一、企业所采用的主要会计处理方法的说明

不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如：

短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。

应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。

存货，应说明其平时收发按计划价格计价，还是按实际成本计价；如按实际成本计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。移动平均法、全月一次加权平均固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还是用分类折旧率。

长期股权投资，应说明其按成本法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按成本法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。

无形资产和递延资产，应说明其成本和摊销年限的确定依据。

房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原则。

所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。

会计中的一贯性原则，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否则，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比较。但是坚持一贯性原则，并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然，这种变更，也应在企业会计准则的允许范围之内。

二、报表中有关重要项目明细资料的列示

对会计报表中的一些重要项目，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。如：短期投资，按各类投资列出成本价和市场价。

应收账款和其他应收款，按账龄分类列示，并注明持有本企业一定股权（如5％以上投资）单位的欠款额。

存货，按存货务会计科目列示。提取存货跌价准备的企业，还应列示各类存货可变现的净值。

待摊费用，如数额较大，应分项列示。

长期投资，按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。

固定资产，按类别列示其原价、累计折旧和净值。

固定资产购建支出，按工程项目列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。

无形资产，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。递延资产或长期待摊费用，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。

短期借款和长期借款，列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。如有外币借款的企业，还应列示外币金额及折合率。

经营收入和经营成本，按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他业务利润，如数额较大，按业务类别列示。

营业外收入和营业外支出，如数额较大，按收支项目列示。

三、非经常性项目损益的说明

非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。如：

固定资产转让，应说明其转让收入大于账面净值和有关税费后的净收益，或小于账面净值和有关税费后的净损失。

收回长期投资，应说明收回长期投资大于账面投资的收益或小于账面投资的损失。

非常损失，应说明因自然灾害等非正常原因造成的各项资产账面净值减去保险赔偿款及残值后的净损失以及善后发生的各项清理费用。

其他数额较大的非经常性项目的损益，均应在会计报表附注中加以披露。

四、或有事项及其收益、损失的披露

或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项，它能否使企业获得收益或发生损失，有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定，具有很大不确定性。

或有事项按其发生可能性的大小及其收益或损失金额能否合理估计，有三种处理方式：确认人账；在会计报表附注中披露；不予反映。

或有事项发生的可能性，分为很有可能、有可能和很少可能三种情况。或有事项发生收益或损失的金额，分为能合理估计和不能合理估计两种情况。

对或有收益的披露，应遵循谨慎原则和收入实现原则予以处理。对或有损失，应遵循谨慎原则和充分披露原则予以处理。

一般说来，对很有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，但应在会计报表附注中披露。对有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，是否在会计报表附注中披露要特别谨慎。对很少可能获得收益的或有事项，不必在会计报表附注中披露。

对很有可能发生损失的或有事项，能估计损失金额的，应将其损失和负债同时估计人账；不能估计损失金额的，应在会计报表附注中充分加以披露。对有可能发生损失的或有事项，其损失和负债不估计入账，但应在会计报表附注中加以披露。对很少可能发生损失的或有事项，一般也应在会计报表附注中加以披露。

对于下列或有事项，应估计其可能发生的收益或损失的金额，并说明对未来结果的可能影响：

为其他企业负债提供的担保；因票据贴现而承担的义务；企业承担的其他责任；有可靠证据证明的或有收益。

五、关联方关系及其交易的披露

关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在会计报表附注中加以披露。

会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如下事项：（1）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其变化；

（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。

关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。主要包括：（l）转让土地使用权；（2）承发包工程；（3）购买或销售商品；（4）购买或销售除商品以外其他资产；（5）提供或接受劳务；（6）代理；（7）租赁；（8）提供资金（包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金）；（9）担保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究与开发项目的转移；（12）许可协议；

（13）关键管理人员报酬。在企业与关联方发生交易的情况下，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：

（1）交易的金额或相应比例；（2）未结算项目的金额或相应比例；（3）定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。类型相同的关联方交易，在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下，可以合并披露。

六、合并会计报表的说明

企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明：

纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；

纳入合并会计报表的子公司增减变动情况；

未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。

子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处理方法；

纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。

七、资产负债表日后事项的说明

资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事项和非调整事项。

调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对

资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。

非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如：对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等，都应在会计报表的附注中加以披露。

第二篇：企业会计报表审计工作管理制度

第一章 总则

第一条 为了适应社会主义市场经济发展的需要，提高企业会计报表质量，加强和改进企业会计报表审计工作，根据《关于整顿会计工作秩序进一步提高会计工作质量的通知》关于依法实行企业会计报表审计制度的要求，制定本规定。

第二条 本规定适用于中华人民共和国境内除第三条规定的特殊行业企业以外的各类国有及国有控股的非金融企业。

外商投资企业和上市公司会计报表审计，国家另有规定的，从其规定。

企业在境外投资设立的企业，其会计报表审计按照所在地有关法律规定执行。

第三条 以下特殊行业的国有企业暂不实行会计报表注册会计师审计制度：

（一）继续保留或者封存军工科研生产能力的军工企业（不包括其投资兴办的具有独立法人资格的民品企业）；

（二）监狱劳教企业、边境农场、新疆生产建设兵团和黑龙江垦区所属农业企业。

第四条 企业承担国家物资、粮食、棉花及副食品等储备业务的，其特准储备物资和特准储备资金以及享有特殊政策的相关业务执行情况，以主管财政机关审批结果为准。

第五条 企业应当主动配合注册会计师实施的会计报表审计，按业务约定书的要求提供审计相关资料，并对所提供资料的真实性作出承诺，承担相应的会计责任。

第六条注册会计师和会计师事务所应当根据《独立审计准则》和其他执业规范的规定，按照“独立、客观、公正”的原则执行审计业务，按业务约定书的要求出具审计报告，并对所出具的审计报告承担相应的责任。

第二章 企业会计报表审计管理的一般要求

第七条 企业委托审计，应当根据董事会或者经理（厂长）办公会的决定进行委托。

企业集团所属全资企业会计报表审计业务，由集团公司统一委托。

尚未实行与政府主管部门脱钩的企业，以直接向政府主管部门报送会计报表的企业为单位，统一委托会计师事务所对所属企业会计报表进行审计。

第八条 企业应当在9月底之前委托或者变更委托会计师事务所，并与委托的会计师事务所签定业务约定书，明确委托审计的范围、内容、双方的权利与责任、收费金额与付款方式、违约责任，并为会计师事务所实施审计提供必要的条件。

第九条 企业会计报表审计由中国注册会计师和境内依法设立的会计师事务所依法进行。

企业必须根据拥有的资产规模、子公司数量及其地区分布和业务特点，选择具有相应的注册会计师人数、执业经验、审计能力的会计师事务所。

任何单位不得排挤、限制依法设立的会计师事务所执业。除企业集团公司外，不直接支付审计费用的任何部门、机构，不得要求或者授意企业委托指定的会计师事务所，也不得给企业委托审计设置障碍。

第十条 接受企业委托审计的会计师事务所，承接的审计业务必须由本所的注册会计师完成，不得分拆后转给其他会计师事务所承担。

第十一条 企业集团公司统一委托审计，按照“公正、公开、公平”的原则，制定具体管理办法和操作程序，采取招标等透明、合理的方式选择一家或者多家会计师事务所，并事先以一定方式发布选择会计师事务所的信息。

第十二条 企业集团公司选择多家会计师事务所实行联合审计的，应当确定牵头审计的会计师事务所，并协助牵头审计的会计师事务所制定集团审计方案，组织子公司或者所属企业配合实施。

第十三条 企业会计报表审计，按照“谁委托、谁付费”的原则支付审计费用。

企业会计报表审计费用标准，按照被审计企业当地政府主管部门的规定执行。

第十四条 企业对于上年委托审计的、符合本规定第九条规定且没有出现违纪违规问题的会计师事务所，一般不应随意变更；需要变更的，须说明理由，并予披露。

为同一企业连续执业5年的签字注册会计师，企业应当要求会计师事务所予以更换。

第十五条 企业在审计内实施企业改革，需要进行整体资产评估或者财务咨询等，不得将会计报表审计业务委托给执行资产评估或者财务咨询业务的同一家会计师事务所或者相同出资人的会计师事务所。

第十六条 审计业务约定书签定后，企业应当在每年*月*日以前向主管财政机关办理备案手续，其中：中央管理企业由集团公司向财政部企业管理机构备案；地方管理企业向地方同级财政部门企业管理机构备案；尚未与政府主管部门脱钩的企业，由政府主管部门向同级财政部门备案。企业向主管财政机关备案，应当提交备案报告，说明集团公司及其子公司选择与更换会计师事务所的理由、约定的审计范围、审计委托方式、审计付费标准等情况，并填报《企业会计报表审计备案表》（详见附件）。

第三章 企业会计报表审计的重点

第十七条 企业集团在委托审计时，对纳入会计报表合并（或汇总）范围的子公司必须全部委托审计。

对子公司所属企业，或者个别行业性企业集团所属五级及其以下分支机构，由注册会计师根据《独立审计准则》有关重要性的规定进行审计。

第十八条 企业会计报表审计包括个别会计报表审计和合并会计报表审计。

注册会计师审计的个别会计报表为资产负债表、利润表、现金流量表、企业会计制度规定的相关附表以及会计报表附注；注册会计师审计的合并会计报表，包括合并资产负债表、合并利润及利润分配表、合并现金流量表以及会计报表附注。

对于尚未与政府主管部门脱钩的企业，政府主管部门应当根据经过注册会计师审计的企业会计报表进行审核汇总，其审核后汇总的会计报表可以不再委托审计。

第十九条 企业应当按照《企业财务会计报告条例》第十四条的规定编写会计报表附注。对注册会计师为审计会计报表所需的内全部会计凭证、会计账簿、内部财务管理制度和会计政策及会计核算方法、重大购销合同、重大投资及融资合同、资产重组与企业改制等重大经济事项的决策或者审批文件以及其他相关资料，应当及时提供，不得隐瞒或者随意编造。

第二十条 注册会计师和会计师事务所依据《独立审计准则》和其他执业规范对企业会计报表实施审计，并应当重点关注以下事项：

（一）应收账款、预付账款、其他应收款的账龄情况及其主要债务人，坏账处理及坏账准备提取办法；

（二）存货计价方法和存货跌价准备提取办法，存放时间超过3年的存货；

（三）长期待摊费用（递延资产）及无形资产的主要内容、摊销办法及无形资产减值准备提取办法；

（四）长期股权投资的项目、持股比例、核算方法和减值准备提取方法以及投资损益的确认；

（五）固定资产主要类型、折旧年限、折旧方法及减值准备提取办法；

（六）在建工程主要项目及其投资情况，在建工程减值准备提取办法；

（七）应付账款、预收账款、其他应付款主要内容、账龄3年以上数额及主要债权人；

（八）应交税金的税种、税率及其本年发生额、年末余额，所得税纳税调整事项；

（九）出口退税申报及其结果，享有税收返还、减免政策以及财政资金拨付和使用情况；

（十）从事证券、期货、外汇交易业务占用资金、当年损益的确认和浮动盈亏情况；

（十一）年初未分配利润调整事由、金额以及本年利润分配政策及其执行情况；

（十二）提供担保、未决诉讼或仲裁等或有事项；

（十三）企业资产或者债务重组、企业改制、产权转让等事项的决策、实施情况，及其对企业会计报表的影响；

（十四）企业工资分配制度以及住房、医疗、养老制度建立、实施情况和职工内部退养状况，及其对企业会计报表的影响；

（十五）主管财政机关或者委托人要求的其他重要事项。

第四章 企业会计报表审计的实施管理

第二十一条 企业前一会计报表审计报告被出具保留意见、无法表示意见或者否定意见的，应当向审计本会计报表的注册会计师阐述年初数的调整事项，或者本采纳审计意见情况，并提供相关资料。

注册会计师对企业前期审计差异的调整情况，应当予以关注，并在审计报告中予以恰当反映。

第二十二条 注册会计师在审计中发现企业存在的财务、税务、会计等处理失当或者差错，应当及时提请企业按照国家有关规定调整。

注册会计帅在审计中，对企业会计报表附注中的披露，特别是本规定第十九条列明的审计重点关注事项存在异议，或者企业已编制的会计报表未按审计意见调整，或者注册会计师在审计中认为的其他重要事项，需要在审计报告中恰当反映。

第二十三条 企业不提供所需的财务会计资料及其他相关资料，或者不予配合，导致会计报表不能如期正常审计的，注册会计师应当依据《独立审计准则》的要求进行处理，并在审计报告中作出必要的说明。

第二十四条 企业在审计内实施合并、分立、改组、改制、高层管理人员收购及其报酬分配制度、职工住房、医疗、养老等制度改革，应当提供企业改革批准文件和经批准的具体实施方案。

注册会计师应当充分关注企业改革措施是否符合国家有关资产与财务、税务、会计处理等规定及其对会计报表的影响，对企业披露企业改革事项不充分或者不符合国家有关规定的，应当在审计报告中恰当反映。

第二十五条 企业在配合注册会计师实施会计报表审计时，应当提供与经营决策、业务流程、资金收付、成本控制、损失核销等相关的内部控制制度。

注册会计师对于注意到的影响企业资产安全或者会计信息真实性的内部控制重大缺陷，应当与委托人进行有效沟通，并按照有关要求出具管理建议书。

第二十六条 企业集团公司在配合注册会计师实施合并会计报表审计时，应当提供与编制合并会计报表有关的详细资料，包括合并工作底稿、关联交易核对资料、集团内部统一会计政策调整资料、合并抵销事项以及前一合并抵销资料。

注册会计师应当充分关注企业集团的合并范围、合并抵销事项及其抵销方法，审验企业集团合并会计报表编制的合规性。

第二十七条 现场审计工作结束后，注册会计师和会计师事务所应当在约定的时间内，按照《独立审计准则》和其他执业规范出具审计报告。企业不得授意、强制要求注册会计师和会计师事务所出具不实或者不当的审计意见以及提出其他不合理要求。

第二十八条 接受集团公司委托牵头审计的会计师事务所，应当协调参与审计的其他会计师事务所共同实施总体审计方案，负责全部审计工作的质量控制，同时出具总的审计报告，并承担审计责任。

接受集团公司委托参与审计的会计师事务所，应当密切配合牵头审计的会计师事务所制定并实施总体审计方案，就承担的审计业务出具审计报告，并承担相应的审计责任。

第五章 审计报告的管理

第二十九条 企业会计报表审计报告应当提供审计情况说明。审计情况说明包括以下内容：

（一）接受委托审计的企业范围；

（二）前期审计差异调整情况；

（三）本审计未调整事项；

（四）本审计不确认事项；

（五）注册会计师认为需要说明或者恰当反映的其他事项。

牵头审计的会计师事务所，在审计情况说明中，还应当列明参与企业集团联合审计的其他会计师事务所及其出具的审计报告类型。

第三十条 牵头审计的会计师事务所出具总的审计报告，应当汇总反映各参与审计的会计师事务所的有关审计情况。

子公司会计报表被出具保留意见、无法表示意见或者否定意见的，牵头审计的会计师事务所在出具总的审计报告时，应当考虑对集团公司合并会计报表构成的影响程度，并决定总的审计报告应当采取的类型。

第三十一条 企业应当将审计报告连同经审计的会计报表按规定报送主管财政机关、企业投资者以及其他有关部门。

企业集团公司合并会计报表及其审计报告报送时间为次年4月20日之前。纳入企业集团合并会计报表合并范围的子公司或者所属企业，其会计报表及其审计报告报送时间，由集团公司按照会计制度的规定自行决定。

第三十二条 会计师事务所出具保留意见审计报告的，主管财政机关经过审核，应当责成企业根据国家有关企业财务管理、会计制度的规定，改进财务管理或者调整账务。

第三十三条 会计师事务所出具无法表示意见或者否定意见审计报告的，企业应当陈述有关会计报表编制的有关情况和意见。

主管财政机关可视企业的不同情况，根据国家有关规定进行会计信息质量检查，或者对企业进行会计整顿，并依据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》等法律、行政法规的规定进行处罚。

第六章 财政监督

第三十四条 主管财政机关对企业备案的资料和报送的会计报表及其审计报告，应当进行认真审核，加强企业会计报表审计工作的监管。

第三十五条具有以下情形之一的，企业必须更改委托审计：

（一）委托审计的主体不符合本规定第七条规定的；

（二）委托审计的会计师事务所不符合本规定第九条规定，导致审计计划不能完全实施的；

（三）委托审计的会计师事务所违反本规定第十条规定，将承揽的审计业务分拆转给其他会计师事务所审计的；

（四）违反本规定第十四条第一款规定，没有充分理由，随意变更会计师事务所的；

（五）违反本规定第十五条规定，将审计业务委托给执行资产评估、财务咨询业务的同一家会计师事务所或者相同出资人的会计师事务所的；

（六）会计师事务所出具的审计报告，存在内容虚假，或者隐瞒重要事实的；

（七）会计师事务所不能履行业务约定书，导致企业会计报表披露事项严重缺失，或者存在重大信息偏差的。

第三十六条 经审计的会计报表，对本规定第十九条、第二十条规定的事项披露不全的，或者审计报告组成内容不符合规定第二十九条规定的，主管财政机关应当退回企业，同时通知会计师事务所，要求补充审计。

第三十七条 企业不委托审计，或者在审计过程中不提供有关财务会计资料及其相关资料，或者不给予有效配合，导致注册会计师不能有效实施必要的审计程序，从而影响审计报告的出具及其使用的，主管财政机关应当责令企业重新实施审计，并可予以通报批评。

第三十八条 主管财政机关按照本规定第三十五条、第三十六条、第三十七条规定处理的，企业应当自主管财政机关处理决定生效之日起30个工作日内执行完毕。

企业执行主管财政机关的处理决定，需要增加审计费用的，由企业承担。

第三十九条 企业发生以下行为之一的，主管财政机关可以按照《企业财务会计报告条例》第三十九条的规定，追究企业直接责任人员和其他责任人员的法律责任：

（一）不委托或者拒绝接受会计师事务所审计；

（二）提供虚假的会计报表及相关会计资料和文件；

（三）在审计中不提供有关财务会计资料和文件、不配合注册会计师审计，妨碍注册会计师执业；

第三篇：企业会计报表审计工作管理制度

第一章 总则

第一条 为了适应社会主义市场经济发展的需要，提高企业会计报表质量，加强和改进企业会计报表审计工作，根据《关于整顿会计工作秩序进一步提高会计工作质量的通知》关于依法实行企业会计报表审计制度的要求，制定本规定。

第二条 本规定适用于中华人民共和国境内除第三条规定的特殊行业企业以外的各类国有及国有控股的非金融企业。

外商投资企业和上市公司会计报表审计，国家另有规定的，从其规定。

企业在境外投资设立的企业，其会计报表审计按照所在地有关法律规定执行。

第三条 以下特殊行业的国有企业暂不实行会计报表注册会计师审计制度：

（一）继续保留或者封存军工科研生产能力的军工企业（不包括其投资兴办的具有独立法人资格的民品企业）；

（二）监狱劳教企业、边境农场、新疆生产建设兵团和黑龙江垦区所属农业企业。

第四条 企业承担国家物资、粮食、棉花及副食品等储备业务的，其特准储备物资和特准储备资金以及享有特殊政策的相关业务执行情况，以主管财政机关审批结果为准。

第五条 企业应当主动配合注册会计师实施的会计报表审计，按业务约定书的要求提供审计相关资料，并对所提供资料的真实性作出承诺，承担相应的会计责任。

第六条注册会计师和会计师事务所应当根据《独立审计准则》和其他执业规范的规定，按照“独立、客观、公正”的原则执行审计业务，按业务约定书的要求出具审计报告，并对所出具的审计报告承担相应的责任。

第二章 企业会计报表审计管理的一般要求

第七条 企业委托审计，应当根据董事会或者经理（厂长）办公会的决定进行委托。

企业集团所属全资企业会计报表审计业务，由集团公司统一委托。

尚未实行与政府主管部门脱钩的企业，以直接向政府主管部门报送会计报表的企业为单位，统一委托会计师事务所对所属企业会计报表进行审计。

第八条 企业应当在9月底之前委托或者变更委托会计师事务所，并与委托的会计师事务所签定业务约定书，明确委托审计的范围、内容、双方的权利与责任、收费金额与付款方式、违约责任，并为会计师事务所实施审计提供必要的条件。

第九条 企业会计报表审计由中国注册会计师和境内依法设立的会计师事务所依法进行。

企业必须根据拥有的资产规模、子公司数量及其地区分布和业务特点，选择具有相应的注册会计师人数、执业经验、审计能力的会计师事务所。

任何单位不得排挤、限制依法设立的会计师事务所执业。除企业集团公司外，不直接支付审计费用的任何部门、机构，不得要求或者授意企业委托指定的会计师事务所，也不得给企业委托审计设置障碍。

第十条 接受企业委托审计的会计师事务所，承接的审计业务必须由本所的注册会计师完成，不得分拆后转给其他会计师事务所承担。

第十一条 企业集团公司统一委托审计，按照“公正、公开、公平”的原则，制定具体管理办法和操作程序，采取招标等透明、合理的方式选择一家或者多家会计师事务所，并事先以一定方式发布选择会计师事务所的信息。

第十二条 企业集团公司选择多家会计师事务所实行联合审计的，应当确定牵头审计的会计师事务所，并协助牵头审计的会计师事务所制定集团审计方案，组织子公司或者所属企业配合实施。

第十三条 企业会计报表审计，按照“谁委托、谁付费”的原则支付审计费用。

企业会计报表审计费用标准，按照被审计企业当地政府主管部门的规定执行。

第十四条 企业对于上年委托审计的、符合本规定第九条规定且没有出现违纪违规问题的会计师事务所，一般不应随意变更；需要变更的，须说明理由，并予披露。

为同一企业连续执业5年的签字注册会计师，企业应当要求会计师事务所予以更换。

第十五条 企业在审计内实施企业改革，需要进行整体资产评估或者财务咨询等，不得将会计报表审计业务委托给执行资产评估或者财务咨询业务的同一家会计师事务所或者相同出资人的会计师事务所。

第十六条 审计业务约定书签定后，企业应当在每年*月*日以前向主管财政机关办理备案手续，其中：中央管理企业由集团公司向财政部企业管理机构备案；地方管理企业向地方同级财政部门企业管理机构备案；尚未与政府主管部门脱钩的企业，由政府主管部门向同级财政部门备案。企业向主管财政机关备案，应当提交备案报告，说明集团公司及其子公司选择与更换会计师事务所的理由、约定的审计范围、审计委托方式、审计付费标准等情况，并填报《企业会计报表审计备案表》（详见附件）。

第三章 企业会计报表审计的重点

第十七条 企业集团在委托审计时，对纳入会计报表合并（或汇总）范围的子公司必须全部委托审计。

对子公司所属企业，或者个别行业性企业集团所属五级及其以下分支机构，由注册会计师根据《独立审计准则》有关重要性的规定进行审计。

第十八条 企业会计报表审计包括个别会计报表审计和合并会计报表审计。

注册会计师审计的个别会计报表为资产负债表、利润表、现金流量表、企业会计制度规定的相关附表以及会计报表附注；注册会计师审计的合并会计报表，包括合并资产负债表、合并利润及利润分配表、合并现金流量表以及会计报表附注。

对于尚未与政府主管部门脱钩的企业，政府主管部门应当根据经过注册会计师审计的企业会计报表进行审核汇总，其审核后汇总的会计报表可以不再委托审计。

第十九条 企业应当按照《企业财务会计报告条例》第十四条的规定编写会计报表附注。对注册会计师为审计会计报表所需的内全部会计凭证、会计账簿、内部财务管理制度和会计政策及会计核算方法、重大购销合同、重大投资及融资合同、资产重组与企业改制等重大经济事项的决策或者审批文件以及其他相关资料，应当及时提供，不得隐瞒或者随意编造。

第二十条 注册会计师和会计师事务所依据《独立审计准则》和其他执业规范对企业会计报表实施审计，并应当重点关注以下事项：

（一）应收账款、预付账款、其他应收款的账龄情况及其主要债务人，坏账处理及坏账准备提取办法；

（二）存货计价方法和存货跌价准备提取办法，存放时间超过3年的存货；

（三）长期待摊费用（递延资产）及无形资产的主要内容、摊销办法及无形资产减值准备提取办法；

（四）长期股权投资的项目、持股比例、核算方法和减值准备提取方法以及投资损益的确认；

（五）固定资产主要类型、折旧年限、折旧方法及减值准备提取办法；

（六）在建工程主要项目及其投资情况，在建工程减值准备提取办法；

（七）应付账款、预收账款、其他应付款主要内容、账龄3年以上数额及主要债权人；

（八）应交税金的税种、税率及其本年发生额、年末余额，所得税纳税调整事项；

（九）出口退税申报及其结果，享有税收返还、减免政策以及财政资金拨付和使用情况；

（十）从事证券、期货、外汇交易业务占用资金、当年损益的确认和浮动盈亏情况；

（十一）年初未分配利润调整事由、金额以及本年利润分配政策及其执行情况；

（十二）提供担保、未决诉讼或仲裁等或有事项；

（十三）企业资产或者债务重组、企业改制、产权转让等事项的决策、实施情况，及其对企业会计报表的影响；

（十四）企业工资分配制度以及住房、医疗、养老制度建立、实施情况和职工内部退养状况，及其对企业会计报表的影响；

（十五）主管财政机关或者委托人要求的其他重要事项。

第四章 企业会计报表审计的实施管理

第二十一条 企业前一会计报表审计报告被出具保留意见、无法表示意见或者否定意见的，应当向审计本会计报表的注册会计师阐述年初数的调整事项，或者本采纳审计意见情况，并提供相关资料。

注册会计师对企业前期审计差异的调整情况，应当予以关注，并在审计报告中予以恰当反映。

第二十二条 注册会计师在审计中发现企业存在的财务、税务、会计等处理失当或者差错，应当及时提请企业按照国家有关规定调整。

注册会计帅在审计中，对企业会计报表附注中的披露，特别是本规定第十九条列明的审计重点关注事项存在异议，或者企业已编制的会计报表未按审计意见调整，或者注册会计师在审计中认为的其他重要事项，需要在审计报告中恰当反映。

第二十三条 企业不提供所需的财务会计资料及其他相关资料，或者不予配合，导致会计报表不能如期正常审计的，注册会计师应当依据《独立审计准则》的要求进行处理，并在审计报告中作出必要的说明。

第二十四条 企业在审计内实施合并、分立、改组、改制、高层管理人员收购及其报酬分配制度、职工住房、医疗、养老等制度改革，应当提供企业改革批准文件和经批准的具体实施方案。

注册会计师应当充分关注企业改革措施是否符合国家有关资产与财务、税务、会计处理等规定及其对会计报表的影响，对企业披露企业改革事项不充分或者不符合国家有关规定的，应当在审计报告中恰当反映。

第二十五条 企业在配合注册会计师实施会计报表审计时，应当提供与经营决策、业务流程、资金收付、成本控制、损失核销等相关的内部控制制度。

注册会计师对于注意到的影响企业资产安全或者会计信息真实性的内部控制重大缺陷，应当与委托人进行有效沟通，并按照有关要求出具管理建议书。

第二十六条 企业集团公司在配合注册会计师实施合并会计报表审计时，应当提供与编制合并会计报表有关的详细资料，包括合并工作底稿、关联交易核对资料、集团内部统一会计政策调整资料、合并抵销事项以及前一合并抵销资料。

注册会计师应当充分关注企业集团的合并范围、合并抵销事项及其抵销方法，审验企业集团合并会计报表编制的合规性。

第二十七条 现场审计工作结束后，注册会计师和会计师事务所应当在约定的时间内，按照《独立审计准则》和其他执业规范出具审计报告。企业不得授意、强制要求注册会计师和会计师事务所出具不实或者不当的审计意见以及提出其他不合理要求。

第二十八条 接受集团公司委托牵头审计的会计师事务所，应当协调参与审计的其他会计师事务所共同实施总体审计方案，负责全部审计工作的质量控制，同时出具总的审计报告，并承担审计责任。

接受集团公司委托参与审计的会计师事务所，应当密切配合牵头审计的会计师事务所制定并实施总体审计方案，就承担的审计业务出具审计报告，并承担相应的审计责任。

第五章 审计报告的管理

第二十九条 企业会计报表审计报告应当提供审计情况说明。审计情况说明包括以下内容：

（一）接受委托审计的企业范围；

（二）前期审计差异调整情况；

（三）本审计未调整事项；

（四）本审计不确认事项；

（五）注册会计师认为需要说明或者恰当反映的其他事项。

牵头审计的会计师事务所，在审计情况说明中，还应当列明参与企业集团联合审计的其他会计师事务所及其出具的审计报告类型。

第三十条 牵头审计的会计师事务所出具总的审计报告，应当汇总反映各参与审计的会计师事务所的有关审计情况。

子公司会计报表被出具保留意见、无法表示意见或者否定意见的，牵头审计的会计师事务所在出具总的审计报告时，应当考虑对集团公司合并会计报表构成的影响程度，并决定总的审计报告应当采取的类型。

第三十一条 企业应当将审计报告连同经审计的会计报表按规定报送主管财政机关、企业投资者以及其他有关部门。

企业集团公司合并会计报表及其审计报告报送时间为次年4月20日之前。纳入企业集团合并会计报表合并范围的子公司或者所属企业，其会计报表及其审计报告报送时间，由集团公司按照会计制度的规定自行决定。

第三十二条 会计师事务所出具保留意见审计报告的，主管财政机关经过审核，应当责成企业根据国家有关企业财务管理、会计制度的规定，改进财务管理或者调整账务。

第三十三条 会计师事务所出具无法表示意见或者否定意见审计报告的，企业应当陈述有关会计报表编制的有关情况和意见。

主管财政机关可视企业的不同情况，根据国家有关规定进行会计信息质量检查，或者对企业进行会计整顿，并依据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》等法律、行政法规的规定进行处罚。

第六章 财政监督

第三十四条 主管财政机关对企业备案的资料和报送的会计报表及其审计报告，应当进行认真审核，加强企业会计报表审计工作的监管。

第三十五条具有以下情形之一的，企业必须更改委托审计：

（一）委托审计的主体不符合本规定第七条规定的；

（二）委托审计的会计师事务所不符合本规定第九条规定，导致审计计划不能完全实施的；

（三）委托审计的会计师事务所违反本规定第十条规定，将承揽的审计业务分拆转给其他会计师事务所审计的；

（四）违反本规定第十四条第一款规定，没有充分理由，随意变更会计师事务所的；

（五）违反本规定第十五条规定，将审计业务委托给执行资产评估、财务咨询业务的同一家会计师事务所或者相同出资人的会计师事务所的；

（六）会计师事务所出具的审计报告，存在内容虚假，或者隐瞒重要事实的；

（七）会计师事务所不能履行业务约定书，导致企业会计报表披露事项严重缺失，或者存在重大信息偏差的。

第三十六条 经审计的会计报表，对本规定第十九条、第二十条规定的事项披露不全的，或者审计报告组成内容不符合规定第二十九条规定的，主管财政机关应当退回企业，同时通知会计师事务所，要求补充审计。

第三十七条 企业不委托审计，或者在审计过程中不提供有关财务会计资料及其相关资料，或者不给予有效配合，导致注册会计师不能有效实施必要的审计程序，从而影响审计报告的出具及其使用的，主管财政机关应当责令企业重新实施审计，并可予以通报批评。

第三十八条 主管财政机关按照本规定第三十五条、第三十六条、第三十七条规定处理的，企业应当自主管财政机关处理决定生效之日起30个工作日内执行完毕。

企业执行主管财政机关的处理决定，需要增加审计费用的，由企业承担。

第三十九条 企业发生以下行为之一的，主管财政机关可以按照《企业财务会计报告条例》第三十九条的规定，追究企业直接责任人员和其他责任人员的法律责任：

（一）不委托或者拒绝接受会计师事务所审计；

（二）提供虚假的会计报表及相关会计资料和文件；

（三）在审计中不提供有关财务会计资料和文件、不配合注册会计师审计，妨碍注册会计师执业；

（四）授意、强制要求注册会计师和会计师事务所出具内容不实或者虚假的审计报告。

第四十条注册会计师和会计师事务所违反本规定，发生以下情形之一的，主管财政机关一经查实，可予以通报谴责：

（一）低价承揽业务导致不能完全实施审计程序的；

（二）将审计业务分拆转给其他会计师事务所的；

（三）超出审计能力承揽业务导致不能按期完成审计计划的；

（四）提供的审计报告不符合本规定规定的。

注册会计师和会计师事务所违反法律、行政法规执业的，按照《中华人民共和国注册会计师法》及其他有关规定追究其法律责任。

第四十一条 各级财政机关根据《中华人民共和国会计法》的规定组织开展对企业的会计信息质量检查，并按规定向全社会发布会计信息质量检查公告。

第四十二条 各级财政机关的有关工作人员在企业会计报表审计监管中滥用职权、徇私舞弊、以权谋私，或者泄露商业秘密给企业造成损失的，给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究法律责任。

第四篇：信贷人员如何分析企业会计报表

银行信贷人员如何分析企业会计报表

会计报表是反映企业一定时期财务状况和经营成果的书面文件，是某一时期会计核算的总结，作为国际通用的经济语言，会计报表为企业外部的各有关方面如政府、投资者、债权人提供企业各方面的总括性的信息资料。目前金融解在开展业务营销中依据的财务报表主要有：《资产负债表》、《损益表》(含《利润分配表》)、《现金流量表》及会计报表说明。这些报表是金融机构综合分析企业、单位财务状况、经营成果、利润分配、现金流量等经营情况，据以判断其盈利能力、支付能力和偿债能力的基础依据。

会计报表在公司业务营销的不同阶段发挥着不同作用，在营销前期，会计报表是金融机构对客户确定营销方案，选择对其营销的金融品种和进行信贷决策的重要依据。（根据《贷款通则》会计报表是借款人必须向借款银行提交的资料）在营销过程中，定期分析企业、单位报送的会计报表，可使金融机构及时了解企业的经营情况、资金用向、存在的风险和经营中的难点，据以及时调整营销策略，以最有效的金融品种和服务做到满足客户的需求，防范化解降低经营风险,实现自身的资产的保值增值。

金融企业在公司业务营销中对会计报表的应用主要有三方面:首先,确定会计报表的真实性、完整性和连续性;其次,要正确分析会计报表数据和财务比率,确定企业单位的经营特点和状况;第三，根据会计报表分析的结果进行信贷决策。现具体说明分析如下：

一、如何正确判断分析会计报表的真实性、完整性和连续性.在公司业务营销中，营销人员首先要确定会计报表的真实性、完整性和连续性，以保证在客观公正，真实准确的会计信息基础上进行营销分析、产品选择，做出正确决策。

(一)分析和揭示《资产负债表》、《损益表》(含《利润分配表》)和《现金流量表》之间的内在的联系及对应关系,将其作为判断会计报表的真实性、完整性和连续性的出发点。其中最重要的对应关系有以下几点：

一是《资产负债表》所有者权益中盈余公积项下期末余额减去起初余额的差额应等于《利润分配表》中本年提取盈余公积金额。同期《资产负债表》和《利润分配表》中未分配利润应一致。

二是《资产负债表》中货币资金（包括现金、银行存款、其他货币资金）项下期末余额减去起初余额的差额应等于《现金流量表》中现金及现金等价物的净增加额，即等于经营活动产生的现金流量净额加投资活动产生的现金流量净加筹资活动产生的现金流量净。

三是《损益表》中净利润经调整可调节为经营活动产生的现金流量净额。《现金流量表》中有关细项正确与否可从《资产负债表》、《损益表》(含《利润分配表》)中分解取得，如筹资活动产生的现金流量中吸收权益性投资、发行债券和借款收到的现金，可对照《资产负债表》中实收资本、资本公积、应付债券、短期借款和长期借款等有关项目加以验证。

（二）审核分析会计报表的真实性，确保会计报表分析以客观公正、真实准确的会计信息为基础，谨防虚假的报表将分析评价和营销决策引入歧途。进行会计报表的真实性分析主要依靠以下三方面：

1、抽查核对企业会计报表有关重要项目的总帐、明细账、原始凭证和实物确定是否帐表相符、帐帐相符、帐证相符、帐实相符。如对固定资产、存货、应收应付款等相应重点核对实物、所有权凭证、合同、发票等是否相符、是否合规；对销售收入重点核对销售明细与产成品存货、库存商品存货的增减变化是否相符，对通过应收帐款和现金实现销售收入较多的企业要重点确定企业是否通过应收帐款和现金虚增销售收入，或现金收入不入账隐匿销售收入，为确定通过应收帐款和现金实现销售收入的真实性，必要时可根据合同、发票、收据向有关购销企业查证。、审查企业选用的会计处理处理方式和程序是否符合《会计准则》和《财务通则》。一方面要主要审查会计处理方法前后应用是否一致，有无任意更改会计处理处理方式和程序的现象，如计提折旧选定直线法就必须在固定资产的折旧期内一致采用该方法，不能为加大成本或避税而在盈利较多的时期改为加速折旧。另一方面还要审查会计处理处理方式和程序是否符合可比性、相关性、及时性等原则。

审查企业有无为美化财务指标，采取不正当手段粉饰会计报表的现象。其审查分析的重点有：

首先，审查有无为粉饰会计报表而对已经大幅跌价的存货、期限较长难以或无法收回的应收帐款不做会计处理（如不计提跌价或坏帐准备、不做损失处理）继续挂帐；有无为刻意减少收入利润而对已经售出的商品仍在存货挂帐不入销售收入帐，或为刻意减少收入利润而对内部往来的应收帐款计提坏帐准备。如我省某商业上市公司上市时，存货高达2亿余元，而年销售额为5-6亿元，存货周转年不足3次，上市前后年盈利高达3000-5000万元，经详细调查存货中历年 1

积累的损失和跌价的存货比重较大，如对这部分进行处理，损失可高达1亿元，必将出现巨额亏损。随着商业企业经营的滑坡，其盈利大幅下降，而这部分潜在未处理的损失对其股票投资人和银行债权人构成了巨大威胁。

其次，审查企业有无为粉饰会计报表违背权责发生制将不属于本期收入或费用计入本期账，或将属于本期收入或费用计入上期或下期；违背历史成本原则未经允许对资产按评估或市价入账。

第三，有无为粉饰会计报表将资本性支出和收益性支出混淆，人为虚报盈亏。如美国安龙公司将造成企业巨额亏损的收益性支出经会计处理包装粉饰为资本性投资支出和长期资产支出，进而可在相应资产有效期内逐年摊销，隐匿了巨额亏损，伪造了大幅盈利的假象

（三）正确评价分析会计报表的完整性和连续性，确保全面连续的反映企业单位经营活动的全貌。

对报表的完整性评价分析主要是确认是否有未入账的资产和负债、未披露的影响企业经营的重大事项、或有负债、或有资产等。在营销中应注意的要点有：一是认证核实账面资产、负债、所有者权益与实物和有关权利义务凭证是否相符，必要时可直接间接向其关联企业，上下游企业查证，以确保报表的完整性。二是对对外担保、涉及的诉讼等重大或有事项必须逐条查证其对金融机构公司业务营销的影响程度，为营销决策提供必要的依据。对报表连续性的要求是建立在持续经营的前提下，通过对企业过去和现在会计报表的对比，对其资产结构、营运能力、盈利能力、支付能力和偿债能力的进行动态的、连续的分析，从而对其未来经营做出较为准确的趋势性判断。

二、如何正确分析会计报表数、据适用的政策和财务比率,确定企业单位的经营特点和状况

在确定了会计报表真实性、完整性和连续性的基础上, 金融机构应认真详尽分析会计报表的各项数据指标，并通过指标细分、比率分析、趋势分析和有关行业分析对比，确定企业单位的经营水平、行业特点、发展趋势、财务状况、现金流量、经营难点和面临的风险,为选择确定营销的重点和方法提供切实可行的依据。

首先,对各会计报表的主要数据指标进行分解剖析,明确其资产、负债、所有者权益、收入、支出、利润和现金流量的详细构成，初步理清其资金运转和生产周转的来龙去脉。

（一）《资产负债表》主要数据指标分析的要点:

《资产负债表》是反映某一特定日期资产、负债和所有者权益及其构成的会计报表,其分析要点可归类如下。资产：

1、货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。是企业为保证生产经营正常进行，保持支付能力而必须停留在货币形态的资金，根据不同类型的企业必须保持一定的比例。应重点分析现金占用是否合理，占用在那种类型，如有可能了解存在那家银行。

2、应收帐款和其它应收款。是指企业因购销和非购销活动产生的应收债权。分析的重点有两方面：一是应收帐款的构成对象并按欠款数额排序，应重点分析前10位，对大的单位可放大至前20-30位的付款方单位，了解其是否与该单位处于正常的业务往来和其他关联关系，有无恶意拖欠和争议拖欠的现象。二是分析应收款的帐款的帐龄及所占的比重。从而分析欠款的原因以及偿还欠款的可能性，以判断应收账款坏帐的可能性以可及变现的数额。目前部分企业应收账款的变现能力较差，银行应密切注视企业应收账款的风险，分析其风险程度。

3、存货。存货是指企业在生产经营过程中为生产经营耗用或为销售而储存或停留在生产过程中的各种物资。对存货的分析应从以下入手：首先，分析原材料、在产品和产成品存货的构成是否合理，如某一阶段存货的占用量过大或过小应查明原因。其次，分析了解有无长期积压、滞销、毁损的存货，以判段存货的变现能力。第三确定在一定产量和销量下存货的合理占用量，以测算需用的流动资金及相应的信贷需求。

4、长期投资和短期投资。分析的要点为：一是投资的性质是债权性投资还是股权性投资。对股权性投资应了解企业投资的项目的目的、控股比例、进展情况和投资收益情况；如果是债权性投资还要了解债权投资的企业经营情况，到期收回债权本金和利息的可靠性，确定其变现能力。

5、固定资产、在建工程。分析的重点是细分其构成的各项资产项目，如厂房、设备、交通工具等，对重要的固定资产的计价、折旧、摊销、使用年限、磨损情况、技术的适用性进行了解，分析其现在和未来对有关固定资产更新、改造、大修理的需求情况。、无形资产。对无形资产分析区分土地使用权与专利、工业产权、非专利技术 分别了解其构成的内容和价值确定的有效性。其中，对土地使用权，首先了解取得的方式是划拨还是出让，因为两者在变现和抵押时区别较大，划拨 土地必须补缴出让金才可变现出售。其次，对土地的用途、使用期限，取得时的价值和入账价值 进行了解评价，已确定其可变现价值和能否抵押。对土地使用权外的无形资产，了解其价值确定的依据，由于其不易变现的特点，在评价企业的长期偿债能力时，应持谨慎态度。无形资产同样应在规定的有效期内摊销，没有规定期限的，按照预计使用年限或者不少于十年的期限分期摊销。

负债:

负债是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿付的债务,按期限分为流动负债和长期负债。流动负债主要包括短期借款、应付票据、应付帐款、预收帐款、应付工资、应付福利费、未交税金、未付利润、其他未交款、预提费用等；长期负债主要包括长期借款、应付债券、长期应付款和其他长期负债等。现分类说明：

1、短期借款、长期借款。企业从银行或其他金融机构借入的为了维持正常的生产经营所需要的,期限在一年以下的各种借款为短期借款包括流动资金借款、票据贴现借款等；一年以上的借款为长期借款。金融机构首先应对现有的短期、长期借款按借款行、期限、利率进行了解，弄清与其合作的各家银行和其短期、长期偿债负担及利息负担应，为下一步制定营销对策大号基础；其次对企业单位下一步对贷款的合理需要量作出预测，对介入的信贷品种、期限、金额、利率制定出可行的方案，对基本客户还可以采取授信办法予以控制；第三，对企业的借款用途予以监督。防止企业将短期借款挪作它用避，避免出现短期贷款长期占用的现象。

2、应付票据、应付账款、预收货款其他应付款。对这类流动负债的分析应比照对应收帐款、其他应收款和应收票据的分析方法，重点分析其结构和主要欠款对应单位构成。分析这些负债是否是建立在真实正常的商品劳务交易基础上，上下游单位间的赊销赊购关系是否较为固定紧密，有无恶意拖欠和争议拖欠，有无关联企业间的任意占款等。对预收帐款还应注意由于企业的产品和劳务尚未提供，不能确认为收入，应视为一项负债。

3、应付债券、长期应付款和其他长期负债。应付债券是指企业为筹建长期资金而发行的偿还期在一年以上的企业债券。企业债券的发行，可按面值发行，也可以高于面值或低于面值价格发行，分别称为平价发行、溢价发行和折价发行。企业债券一般是到期一次还本付息，其利息按规定应分期预提出来，也作为长期负债处理。长期应付帐款主要包括应付引进设备款和融资租入固定资产应付款等。其他长期负债主要是住房周转金。其分析的重点是长期应付款，分析中必须把握引进设备款和融资租入固定资产时，应同时计入固定资产科目借方和长期应付款科目贷方，应对其计提折旧，归还时直接冲减长期应付款科目，科目余额反映未偿还的款项余额。

所有者权益:

所有者权益是企业投资人对企业净资产，即企业的资产减去负债以后剩余部分资产的要求权。在我国现行的会计制度及核算中，将所有者权益分为实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润四个部分，在资产负债表上，相应分别单独列项予以反映。

1、实收资本。实收资本是企业实际收到的投资者的投入资本，按投资者可分为国家资本、法人资本、个人资本和外商资本。国家对设立对各类公司注册资本的最低限额做出了明确规定，如股份制企业最低1000万元，外商投资公司最低3000万元，生产经营性有限责任公司最低50万元，商业物资批发类最低30万元等。企业必须具备符合规定并与其生产经营服务规模相适应的资金数额。公司业务人员对企业的资本金是否足额到位，与注册资本一致，是审阅报表时的一个重要方面，实收资本低于注册资本，表明企业应投入的资金尚有差额，其应负的法律责任尚未履行完毕。企业实收资本比原注册资金数额增减超过２０％时，应持验资证明，向原登记主管机关申请变更登记。

2、资本公积。资本公积是企业一种储备形式的资本。资本公积的主要来源是资本溢价、资本折算差额、法定财产重估增值以及接受捐赠的资产等。资本公积可以按照法定程序规定，转增资本金。分析的重点是法定财产重估增值的依据是否合理合法，有无为夸大净资产，刻意增加资本公积的现象。

3、盈余公积。盈余公积是企业从税后利润中提取形成的公积金，包括法定盈余公积金和公益金，按照公司法成立的企业还可以提取任意盈余公积，法定盈余公积和任意盈余公积组成了一般盈余公积。在资产负债表上表现形式是盈余公积总额之下，单独列示公益金数额。一般情况下，企业提取法定盈余公积，按当年税后利润的10％提取，当法定盈余公积累计额已经达到注册资本的50％时可以不再提取。公益金按税后利润提取，其比例一般不超过法定盈余公积。企业提取的法定盈余公积主要用于弥补亏损或转增资本。当企业盈余公积达到一定额度，需要增加资本金时，可经过法定程序用盈余公积转增资本，转增后留存的盈余公积的数额不得少于注册资本的25％。

4、未分配利润。未分配利润是企业实现的利润在扣除应交纳的所得税，提取盈余公积和向投资者分配利润后的余额，是留待以后进行分配的结存利润，也是所有者权益的组成部分。相对于所有者权益的其他部分来说，企业对未分配利润的使用分配有较大的自主权。在资产负债表中，未分配利润如为负数，则表示为未弥补的亏损。

（二）损益表分析要点:

是把一定时期的营业收入与同一会计期间相关的营业费用进行配比，计算出企业一定时期的税后净利润,反映企业一定期间生产经营成果的会计报表。在公司业务分析中要把握三条主线,一是通过分析产品销售收入把握其收入的构成,核实其主营业务和主导产品所占的比重是否突出,以分析其生产销售状况;二是简略分析主要成本、销售费用、管理费用和财务费用的构成，了解其成本管理的水平和状况；三是简要要分析其利润分配的流程和所适用的所得税税率，了解其生产经营成果、获利能力和利润分配策略。这些信息都将成为公司业务决策十分重要的依据。

（三）现金流量表：

现金流量是某一时期企业现金流入和流出的数量。现金流量表是以收付实现制为基础编制的，反映企业一定期间内获取现金的能力，以及用现金支付股利、利息以及偿还债务的能力的报表，它由经营活动、投资活动、筹资活动等产生的现金流量构成。企业有利润不一定意味着能有现金偿还银行贷款本息，不一定意味着企业从经营活动中新增了现金流量，而企业只有有净现金流量才真正具备了偿还金融机构贷款本息和其他负债的能力。因此公司业务人员必须认真分析企业的现金流量，掌握分析企业现金流量的方法和技巧。

首先，将净现金流量分解为经营活动、投资活动、筹资活动等产生的现金流量，分析其的构成情况，其中，经营活动产生的现金流量是分析企业现金支付能力的最重要的指标之一，只有其为正数才说明企业生产经营和获取现金的能力正常。

其次，通过分析投资活动产生的现金流量分析企业的投资策略和方向，以及投资活动对其未来现金流量和偿债能力的影响。如企业对外投资为易于便显得股票和债券，则虽然目前引起现金流出，但未来变现能力和偿债能力较好。反之，如投资于不易变现项目，则该部分投资难于作为未来还贷的来源。

第三，通过分析筹资活动产生的现金流量，了解企业通过吸收权益性投资、发行债券、取得金融机构借款等途径取得现金的能力和偿还债务本息、分配收益等活动发生的支出，从而对企业的筹资能力和还本付息能力做出相应的了解和初步评价。

最后对其整体的获取现金的能力、偿债能力、筹资需求、净收益与净现金流量的关系做出客观真实的评价。如企业净利润为正数，但净现金流量为负数，但通过分析其构成了解到其经营活动现金流量为正数，净现金为负数是因为投资于某债券，从而，可以说明虽然其净现金流量为负数，但经营情况和偿债能力均正常。应该强调的是，企业在不同发展阶段，现金流量的特点是不一样的，在初建或投资阶段，经营活动的现金流量、投资活动的现金流量为负值，在稳定和发展阶段，经营活动现金流量才逐渐变为正的，因此在分析现金流量是要结合企业的发展阶段综合考虑，而不能简单的下结论。

其次，分析评价企业的生产经营活动是否严格执行了国家对相应行业和企业在财务会计、税收和其他方面的财经法规、政策、规定，以及上述政策法规及其执行情况对企业未来盈利能力和对金融机构偿债能力的影响。

在初步分析了会计报表各重要项目数据的详细构成、经营运转和资金流转的基础上，还应分析有关政策法规对企业经营的影响，特别是对企业盈利和现金流量的影响，据以评价其未来的偿债能力和经营的政策环境。主要应从以下几方面入手：

1、企业是否按规定及时足额提取了坏帐准备、存货跌价准备和投资跌价准备。如未严格执行有关规定及时足额计提上述准备金，则企业有虚增当期收益之嫌，未来的经营面临一定的潜在风险，应在营销中给与充分的考虑。

2、对外投资是否严格执行了《公司法》的有关规定，累计投资未超过净资产的50%；以土地以外的无形资产出资的不得超过被投资企业注册资金的20%（国家有规定的除外）；长期投资的计价方法（成本法和权益法）是否符合国家有关财务制度的规定；投资方向是否符合国家产业政策和有关规定；投资方向与企业主应业务的关系，进而分析评价企业投资的前景和面临的风险，为金融营销提供有效的参考依据。

3、对存货、固定资产和无形资产的计价原则，固定资产折旧、无形资产摊销的范围、期限和方法是否严格执行了国家有关财务会计制度进行分析评价，了解其对企业现在和未来经营的影响。如企业采取双倍余额递减法和年数总和法等快速折旧方法，在经营初期由于提取的折旧多，与直线法比造成企业盈利减少，但同时由于盈利减少，交纳的所得税也随之减少，而多提折旧、少缴税意味着净现金流量比直线法计提折旧时多，有利于企业快速积累资金扩大再生产，有利于积累资金及时更新设备技术，有利于企业用折旧资金还贷,对这类企业营销比采用直线法计提折旧的企业营销安全系数较大。、企业的成本核算、费用支出是否符合国家有关规定，有无为虚增利润刻意降低成本费用或乱挤乱摊成本，任意处理损失的现象。对严格执行财经纪律的企业，金融营销面临的企业经营和道德风险相对较小，反之则较大。、分析企业的税收环境情况，适用的税收政策，应交纳的税种、税率和减免税税种、税率、期限。对有长期拖欠巨额税款未缴、刻意偷税避税、减免税期限将满的企业，应充分考虑相应的营销风险。

第三，运用比率分析、趋势分析和有关行业分析对比分析的方法，对企业单位的经营水平、行业特点、发展趋势、财务状况、现金流量、经营难点和面临的风险做出合理的评价。

在较为详尽的搜集分析了上述报表数据和相关政策的基础上，公司业务营销人员还应对会计报表进行深层次的剖析和横向纵向的比较，以对企业做出最终合理的评价，为进行营销决策提供全方位充分利的依据。其分析的步骤为：

（一）进行有关比率分析，计算分析企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和现金流量的各有关指标，并加出相应的判断评价。

1、偿债能力比率:主要包括流动比率、速动比率、资产负债率、利息保障倍数、存货周转率和应收帐款款周转率。流动比率=流动资产/流动负债，通常认为该数值在2上下为正常。

速动比率=流动资产-存货/流动负债，通常认为该数值在1上下为正常。

上述两项指标反映的是企业的短期偿债能力，不同的行业对于该指标要求不同。两项指标过高不一定说明其经营状况良好，偿债能力强，如流动比率较高远大于2，但流动资产大多占压于变现能力较差的存货，则其短期偿债能力并不好。

资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率越低对债务的偿还能力就越好，但过低

资产负债率往往说明企业经营过于保守，未能利用适度负债经营增加企业盈利能力。

利息保障倍数=利息费用+税前利润/利息费用。该数额越高对偿还利息的保障越好。

存货周转率=销售成本/平均存货。

应收帐款款周转率=销售收入净额/平均应收帐款款余额。

通常，存货周转率和应收帐款款周转率数值越大，说明其流动资产周转越快，效率越高，盈利能力、变现能力和偿债能力越好。反之则较差。

2、盈利能力比率主要包括：

销售利润率=（利润总额/销售收入）

销售毛利率=（销售收入-销售成本/销售收入）

销售净利率=（净利润/销售收入）

资产利润率=（利润总额/平均总资产）

净值报酬率=（净利润/平均净资产）

资产报酬率=（利润总额+利息支出/平均总资产）

上述指标越高说明其盈利能力越强，经营状况越好。但上述指标反映的侧面各有不同，如从企业内部看，销售毛利率、销售净利率和净值报酬率更为重要，通过比较销售毛利率和销售净利率可分析出企业三大费用对盈利能力的影响。但作为金融营销，资产报酬率、销售利润率则更应作为金融机构的重点分析的指标。

3、营运能力比率和现金流量比率：主要为资产周转率（销售收入/平均总资产）、流动资产周转率（销售收入/平均流动资产）、经营现金流量与负债总额之比等指标。这类指标数值越大，说明企业各类资产的周转速度越快，利用效果越好，销售能力越强，资产节约程度越好，进而反映出其偿债和盈利能力越令人满意。

（二）对近三年和当期的报表进行比较分析，一方面对历年资产、负债、所有者权益、收入、支出、利润和现金流量的各主要数据进行对照和比较，另一方面对历年偿债能力、盈利能力、营运能力的有关比率指标进行比较分析，从而明确其发展趋势和状况，对企业的生产经营是处于（快速）上升期、稳定期、暂时困难期还是衰退期做出判断。

（三）根据国内外同行业的有关指标、排序，本金融机构对不同行业的指标要求标准，进行其在有关同行业的对比分析，对其在国内外同行业重的地位、排序、发展状况和各主要指标所处水平进行确认，对企业的经营状况和管理水平做出全面的最终评价。

第五篇：房地产开发企业问卷调查表

房地产开发企业问卷调查表

企业名称：

一、公司基本情况

1、企业注册资本金为万元；2014年5月份以前商品房销售收入万元。

2、企业注册登记类型（）

A、国有及国有控股企业B、集体企业C、股份有限公司D、私营企业E、其它

3、企业资质（）

A、一级资质B、二级资质C、三级资质D、四级资质E、暂定资质

4、企业在建项目工程施工进展情况与计划相比（）

A、加快B、不变C、放缓5、2014年，公司商品房销售情况：

（1）与预期相比（）：

A、加快B、不变C、放缓

（2）与去年同期相比（）:

A、加快B、不变C、放缓

二、企业资金面状况1、2014年贵公司是否与银行发生过借贷关系（）

A、有B、无

2、如果企业资金紧张，请选择主要的应对措施，并按重要性由大到小填写序号（）：

A、降低销售价格，加快资金回笼B、放缓在建项目的施工进展速度C、减少新开工项目和土地购置，缩减开支

D、增加融资渠道，利用民间融资获得资金E、项目合资F、出售股权G、出让土地

三、企业对房地产市场的看法

1、您对当前房地产宏观调控政策的评价（）

A、政策适度，保持政策的稳定性B、政策过度，放松部分政策C、需要采取进一步的调控措施

2、您感觉2014年银行在房地产信贷投放中：

（1）房地产开发贷款条件（）:

A、趋严B、不变C、放松

（2）个人住房贷款条件（）：

A、趋严B、不变C、放松

3、您对我县楼市未来一年内走势的看法：

（1）商品房销售量（）：

A、大幅增加B、适当增加C、基本不变D、减少

（2）销售价格（）：

A、快速上涨B、稳中有涨C、基本稳定D、下跌

岚县房产管理中心

2014年5月