土地估价师2011年个人专业实践总结

第一篇：土地估价师2011年个人专业实践总结

土地估价专业实践总结

*****石家庄**房地产评估有限公司邮编：050011

档案号：资格证书号：

摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从本人实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作内容、评估程序、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：土地估价、估价方法、行业风险

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。所以土地估价是一项系统工作，不仅要合理选用估价依据、熟练运用估价方法、撰写完整的土地估价报告，更要关注土地和房地产市场行情与走势、了解宏观经济状况、分析区域发展潜力、并能将金融、会计、统计、建筑、法律等相关知识充实到整个土地估价工作中来，使得土地估价结果更具有说服力。

下面就本人在石家庄万汇土地评估有限公司进行土地估价实践的工作和心得作一总结，主要分两部分来阐述。

第一部分 专业实践期间的工作内容

石家庄**土地评估有限公司成立于2006年，注册资金300万元，2009年5月21日由河北省土地估价师协会批准升级为可在全省范围内从事土地评估业务的土地估价机构，注册土地估价师6名。

我于2002年7月毕业于****大学****专业，一直从事房地产领域的相关工作——房地产开发、房地产经纪、房地产评估、土地评估等，积累了较为丰富的理论知识和实践经验，并先后取得了建筑经济师（2006年）、房地产估价师（2006年）、土地估价师（2009年）等执业资格。

我在石家庄**土地土地评估有限公司实践期间的主要工作为：

1、收集土地交易案例，对各类评估方法所需用数据进行收集。

2、由土地行政主管部门委托的为委托方确定土地招拍挂出让底价的评估工作。

3、土地使用权抵押贷款涉及的土地抵押价值评估。

4、土地产权过户缴纳契税的土地市场价格评估。

经过两年的实践总结我认为土地评估的基本程序是这样的：首先接受估价任务，同时确定估价的基本项目（包括估价对象、估价目的、估价时点），其次要拟定作业计划（包括确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等），然后要进行资料的收集和实地踏勘（包括社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处区域因素和个别因素，及宗地自身条件、权利状况、利用状况等），紧接着要进行相关资料分析，分析完后要选适合估价对象的估价

方法和试算宗地价格确定最后估价额，最后撰写估价报告、交付土地估价报告并收取估价费用。

第二部分 专业实践的认识与心得

一、土地估价概述

土地价格实际上是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。在我国，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和。由于土地位置的固定性，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，所以地价具有明显的地区性。

影响土地价格的因素主要有一般因素、区域因素、和个别因素，我个人认为区域因素和个别因素在我们做土地价格评估时是要特别注意的，因为在同一地区内一般因素都相同，而区域因素和个别因素就成为影响地价的主要因素，只要能认真分析这两个因素，对正确把握土地价格就能起到很大作用。

同时，土地估价还要掌握一些估价的基本原则，如合法原则、替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、变动原则、协调原则、需求与供给原则等。在实践中我认识到在撰写土地估价报告时，写入本次评估所运用估价原则时不要简单的把所有基本原则都罗列上来，而要有针对性，要根据所选用的估价方法来写入本次评估所遵循的原则。

土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、假设开发法和成本逼近法。我们应根据估价对象、估价目的和所收集的资料情况，正确选用适宜的评估方法，这样才能对土地做出准确合理的估价。

综上所述，要想做出正确的土地估价，估价人员必须细致分析并正确判断影响土地价格的因素的变动趋向，综合运用估价的基本原则，灵活使用各种土地估价方法。

二、对土地估价方法的解析

土地估价的基本方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件。所以在估价时应根据估价目的、估价对象的特点以及所收集到的资料状况，考虑各估价方法的特点、限制和适用范围，选择适宜的评估方法。另外评估土地价格，一般应采用不少于两种方法。

（1）收益还原法。该方法计算的基本公式共有7个，要根据纯收益的变化状况来选择合适的公式。本方法只适用于有收益或潜在收益的土地。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为在该方法中两个主要的数据，稳定的纯收益和适当的还原利率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，实践过程中发现确定具体数值是一件很困难的事，这也是收益还原法的一个缺点。

（2）市场比较法。该方法主要适合于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，在我国选用此方法经行评估，至少要选取3个比较案例，而且3个比较案例的成交时间与估价时点相比应在2年内。该方法运用过程中的重点在于收集、确定合适的市场比较案例和期日修正系数的确定。实践过程中发现，对于地产市场较发达的地区来说，比较案例的收集、确定较简单，期日修正采用地价指数变动率来计算；对于地产市场不发达地区来说，采用此方法评估地价要慎重。

（3）成本逼近法。该方法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交案例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用，同时要求待估宗地所在周边区域有征收土地的案例，有明确的征收土地补偿文件。

其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。

实践过程中发现，该方法在运用过程中的重点是求取土地取得费、土地开发费用和求取还原利率。土地取得费主要依据当地行政部门公布的征地区片价来确定，土地开发费用根据宗地开发程度参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定，还原利率由安全利率加风险调整值来确定。

（4）假设开发法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。

其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。

该估价方法要求根据规划设计条件预测开发完成后的不动产总价，这个总价对于用于出售的不动产一般要用市场比较法和求取，对于出租的不动产，一般要先运用市场比较法求取租金，再运用收益法求取不动产的总价，再者就是开发费用的确定，这就要求评估人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。另外，相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以此作为评估取值的依据。

（5）基准地价系数修正法。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。

其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系数 K2──容积率修正系数 K3──其它因素修正系数 K4──土地使用年期修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。

在实践过程中，要运用此方法首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，调查资料对评估结果特别重要。本方法存在的难点主要是期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。

由于各种方法都有自己的特点、限制和适用范围，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，灵活运用各种估价方法，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。

三、土地评估存在的风险

经过两年的专业实践，发现土地评估行业存在着诸多风险，以下是本人对地土地估价存在风险的认识：

（1）政策风险。中国的房地产市场是一个政策性市场，政策上稍有调整，房地产市场都会有变化。与房地产市场相关的政策主要有金融政策、土地供给政策、产业政策等。所以我们平时要加强政策的研究与学习

（2）委托方的某种要求造成对估价对象价格高估或低估的风险。对于抵押业务估值过高的项目，估价机构承担着若抵押权人不按规定还款，银行要求处置

资产时，这时土地市场正处与低迷时期，致使抵押物变现值不足与偿还贷款，估价机构就有可能承担相应的经济赔偿责任；而对于涉税项目的评估，过低的评估值会给国家造成税收的流失，而估价机构就应当承担相应的法律风险。

（3）估价从业人员执业能力的低下带来的风险。土地估价过程主要是凭借估价师的主观意识来形成土地价格的模板，从而来反映客观存在的土地价值的行为，所以土地估价有赖于估价师的主观判断。同时估价师执业能力又受个人知识结构、工作结构等因素的影响。再有目前有一些估价估价机构低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，撰写估价报告，致使估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误以及相关数据的取值依据不强等，导致估价机构出具一些不符合规范的估价报告。

（4）所谓“领导关系” 干预带来风险。随着估价机构业务来源的不断扩大，估价机构在业务上要跟很多相关单位来往密切。比如相关“领导关系打招呼、开条子”刻意要求抬高或压低评估价格，这些干预在我看来对估价机构压力很大，相对来说面临很大风险。

综上所述，土地估价存在的风险有的是可控的，有的是不可控的。政策风险不可控，这就要求我们只有通过不断学习，认真的判断来降低不可控风险来临的可能性；对于可控风险，可以通过估价人员的努力和估价机构加强各项管理制度的完善和管理，对可控风险加以有效控制和防范。

四、行业发展及对土地估价人员的要求

我国的土地估价行业的发展与西方发达国家和地区相比，虽然起步较晚，但是发展较快。由于发展较快，使得土地估价领域的法律、法规和制度都不是很完善，再加上我国现存的估价理论和方法都是在国外经验的基础上结合我国的实际情况而形成的，这都导致我国的土地估价存在好多特点。所以我认为要想实现行业的健康有序的发展，这就需要我们行业的大量专家要全面总结经验，要根据我国的土地制度和状况进行土地估价技术方面的创新，要再深入研究土地估价技术，拓展土地估价技术方法，来满足不断增加和变化的土地估价业务需要。

基于以上观点，要做一名合格的、有发展的土地估价师不是一件容易的事情。这就要求我们土地估价人员平时在做估价项目时，不能一贯的套用规范格式，要根据项目的特点与复杂情况，灵活运用已有的估价理论与方法，注意培养自己掌握与土地估价相关的知识，使自己具备有解决问题的一定能力；再者,估价人员在专注于具体业务的学习的同时，为了适应行业及公司的发展,还要培养服务意识、创新意识、风险意识、诚信服务的综合执业能力，只有这样我们才能做一名合格的、有发展的土地估价师。

第二篇：土地估价师专业实践总结报告

专业实践总结报告

Xx市xxxx评估有限公司

摘要：实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。本报告从工作实践出发，简单说明了实践与估价理论、估价方法以及估价风险的控制等问题

关键词：实践、土地估价、估价理论、估价方法

实践是检验真理的唯一标准，估价行业更是如此。理论再完善，也是从实践中产生的，并依靠实践不断的完善。没有实践，理论只能空谈。做为刚通过考试取得土地估价师资格证书的我们，最缺乏的就是专业实践，考试也只是考察应试者书面的专业知识、相关知识、理论方法等，而不能判断其实践操作技能的水平。

通过在xxxxx评估有限公司的工作实践，本人充分认识到房地产是一种特殊的商品，尤其是土地，不是人类劳动的产品，不能以社会必要劳动时间来衡量其价值。因此，要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。以下是本人对土地估价实践的总结。

一、实践与估价理论的关系

1、土地估价的概念

土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及七仔现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

2、实践与估价理论

（1）市场对地产估价的影响

近几年xxx的大宗土地交易频繁。除了270万平米的xxxx湖、2200亩的xxx城、市中心xxxx85万平米的xxx城等等，xxxx开发还将给市场提供了近30块土地，拍卖总值预计160亿。以及大规模的城市改造工程必然对市场供需关系带来巨大影响，没有土地就没有了地产，如此大量的土地供应，必然造成价格方面的巨大变化，这就要求估价人员紧跟市场步伐，多实践，多交流。

市场变化表明，不同的市场类型和程度，其供需双方的市场行为讲有所不同，从而直接影响房地产价格。因此，要正确评估地产价格，首先要了解地产市场的变化和基本特征，分析地产市场的供给和需求机器动态关系，把握地产市场的趋势，只有这样，才能正确评估地产价格。

（2）产权对地产估价的影响

目前，我国房地产产权主要有土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权，土地他项权主要有转让权、抵押权和租赁权。不同的权利将给产权人带来不同的收益，从而会产生不同的价格。

在实际的土地估价中，估价人员经常会遇到一些新问题新情况，这时候我们

一般是集体讨论解决。下面就是一个典型的案例。

Xxxx市由于近年来的城市建设开发，xxxx县的土地交易越来越多，由于产权的不同也就增加了估价的复杂性，市郊区有一宗集体建设用地，该宗地所有权人为某村农民集体（以下简称甲集体），使用权人为某建材公司（以下简称乙公司）。1995年双方签订租赁协议，乙公司租用该宗地30年，租金于签订合同时一次性付清，实际用途为工业。合同同时规定，如遇国家征用该土地，甲集体对乙公司进行适当补偿。

2007年，由于该区大面积土地整合，乙公司不能再继续使用该宗土地，双方协商补偿问题。由于协议中没有明确写明补偿的具体办法，所以在具体补偿金额上产生了分歧。于是双方决定共同委托评估公司对该宗土地剩余年期的价值进行评估。

集体建设用地与国有土地产权类型不同，虽然国有土地的交易案例很多，但无法直接选用，集体建设用地根本找不到交易案例，无论采用何种估价方法对该土地进行评估，资料的采集上都比较困难。经过大家商议，同意用如下的估价技术路线：通过对该地区国有土地进行评估，了解集体建设用地转化为国有土地所需的各项费用进行减价修正，再进行年期修正得出估价对象的正常市场价格。

有些经验是在课本上无法学习到的，实践的过程也是课本无法代替的，合格的估价师需要实践经验的累积，充实自己，从而让自己不断的进步。

（3）区位对地价的影响

Xxxx市这几年的建设发展比较迅速从而产生了不少热门的板块，如xx、xxxx、地铁及xxx这样的工程等，聚焦了市场上多数的优质楼盘，这些板块的形成与政府的总体规划密切相关。这些建设项目的展开使其原有的区位概念产生了很大的变化，也就带动了其价格的变化。

如何能客观的进行地产估价就要求估价人员要从宏观上把握房地产市场状况和其空间结构，运用正确的估价方法对待估地产价格进行判断。

二、估价方法在实践中的认识与应用

土地估价的方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价法、基准地价修正法。

估价师要根据估价对象、估价目的和用途等情况选择不同估价方法，估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。估价方法的选择和估价的准确性对估价师的专业知识、实践经验与判断要求很高。这就要求我们估价人员在实践中不断的学习研究，找到最适合的途径，准确的进行估价。

Xxx市的土地市场建立较早也比较发达，市场机制比较完善，各种交易案例较多，城镇基准地价成果和基准地价修正体系成果资料较完整，从而提高了估价的准确性。在实践中我们采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法的情况较多。下面简单说明这几种方法实践中会遇到的问题及难点。

1、市场比较法在实践中如能采用此方法是为最好，因为其估价结果具有现实性，说服力强，容易让他人接受。此法需要估价人员具有较高的业务素养和实践经验。适用于有着发达的土地市场及大量交易案例且与待估地块应有相关性和替代性。难点在于可比因素及因子的选取以及修正幅度的取值。这些方面还需要向经验丰富的估价师前辈学习，以及自己点点滴滴的实践积累。

2、成本逼近法经常用在新开发土地、工业用地、无交易案例的地区等。难点是土地取得费用的构成。书本中对有些地方具体规定是介绍不到的，例如：配

套费一般分为大配套费和小配套费。Xxx价房地字[1996]第312号关于印发《xxxx市政公用基础设施大配套工程管理办法》的通知及建计[1996]第618号关于印发《xxx市建设项目市政公用配套工程内容、范围界定》的通知中，对大配套费的内容、范围及收费标准均作了严格的界定，这部分费用一般包含在土地使用权价值中，如果在开发成本中再度考虑，则造成重复计算，加大了开发成本，使估价结果偏高。小配套设施费指规划红线内水、电、供热、通讯及非营业性公建配套费等，应计入开发成本。这部分费用各专业部门均有明确的收费文件及收费标准，估价作业中应根据估价时点时各专业部门的最新收费文件及收费标准计算各项费用。

这就要求我们估价人员要经常要关注各种有关估价相关文件的出台及变化。

3、基准地价修正法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集整理当地最新的基准地价成果，包括土地级别图，土地级别表，基准地价图表及修正体系等，在实地踏勘过程中，要认真仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的区域地价水平的调查，在与待估地块因素进行修正。难点主要有：修正因素及幅度和还原利率的确定。

三、土地估价的风险控制

土地估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，土地估价又和其他经济活动有不一样，土地估价风险具有其特殊性。本人从实际的工作感受到土地估价的风险性主要体现在下面几个方面：

1、职业道德风险

土地估价师在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关的地价政策，坚持独立、客观、公正的原则。

土地估价提供评估中介服务，其估价关系到多方面的直接利益，所以估价人员不能为了一些私利，把法律及职业道德放一片，而作出不公正的估价，这既丧失了我们作为估价师的良心也违反了法律，从长远来看，整个估价行业都会失去诚信，到时我们的估价工作都有失去的可能。

2、抵押估价风险

在本人实际工作中抵押估价是遇到最多的一种案例情况，在这方面估价人员要认真学习研究《房地产抵押估价指导意见》，其对我们估价师的工作有着重要的指导作用。

（1）变现风险

我们评估业务有很多都是工业厂房，其变现能力比普通住房、商铺都要差，这就更要求估价人员对其变现能力的分析。抵押估价中主要对其通用性、独立使用性、可分割转让性进行分析，进而合理、准确的确定其抵押价值。

（2）证载用途与实践用途不符

这我们经常会遇到的就是住宅、工业用于商业或办公使用等的情况，这些情况要求估价人员对风险的控制和规避要更为严格，仔细检查土地使用证原件，明确土地的用途以及权利的设置情况，如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并在出具报告时予以说明。

（3）抵押物优先受偿

估价人员要对估价时点时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值有准确的理解和判定。如拖欠的工程款、人员工资以及处置抵押物的费用等，都需要估价人员在确定估价结果是要充分考虑的因素。

3、估价过程中的风险

在估价过程中，估价原则、估价方法使用不恰当以及估价对象各种因素的描述不准确、比较实例的选择、可比因素的确定、计算的错误等都会产生估价风险。所以，应充分重视对风险的控制。就像我们公司一样，建立了报告逐级审核制度，遇到新问题、新情况大家协商制度，从而最大限度的控制了风险的发生。

总而言之，土地估价在我国是一个新兴而又特殊的行业，我作为一名估价人员应不断的学习实践积累，努力提高自己的职业水平，增强社会责任感，肩负起应有的社会责任，共创估价行业的美好明天。

仅在此感谢xxxx有限公司的所有领导和同事的无私帮助！

参考文献

1．薛红霞、谢戈力，《广东省土地估价实用技术指引》，广东经济出版社，2006年5月第一版，2．胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社，2004年6月第二版，3．洪亚敏、冯长春，《土地估价相关经济理论与方法》，地质出版社，2004年6月第二版，4．胡存智，《土地估价法律法规实用手册》，地质出版社，2004年6月第二版，5.周寅康、《房地产估价》，东南大学出版设，2006年1月第一版

第三篇：如何写好土地估价师个人实践报告

如何写好“土地估价个人专业实践总结”

2011-10-27 15:

31齐辉（北京岳华中天房地产评估有限公司）

根据中国土地估价师协会有关文件的规定，2006年（含）以后取得土地估价师资格证书申请初始执业登记的人员需通过实践考核。实践考核需提交的资料中包括估价师需提交一份在估计机构实际工作的“个人专业实践总结”，“由实践考核人员根据实际情况实事求是撰写，字数不限，主要考察实践人员是否进行了专业实践并达到执业要求”。

在实际操作中，参加实践考核的众多土地估价师提交的“个人实践总结”差强人意，令考官满意的优秀者较少。主要存在的问题不外以下几个方面：

1、照搬书本上内容：常见的有从教科书上把几种估价方法的原理、公式等内容一一罗列，或是将《土地估价师执业准则》的内容一字不差的照搬；

2、抄袭网络信息或行业刊物上文章：将他人的研究成果和看法整段拷贝过来；

3、互相抄袭：经常出现同一地区的估价师提交的总结内容雷同，无考生自己的见解和分析；

那么，如何写好“个人实践总结”？针对以上问题，提出以下建议供参考。首先，需要明确提交实践总结的目的，是为了让考官清楚的了解土地估价师在两年的土地估价实践中的工作情况、对土地估价方法的理解、土地估价行业的感受和认识等。因为每个估价师所在的地域不同、公司业务类型不同、承担工作也不同，所以实践总结应该是有个性和差异的。不需要冗长和华丽的语言，让考官感受到估价师的坦率、真诚，开门见山、有条理、有深度的陈述最重要。

第二，实践总结应包括（不限于）以下几个方面的内容：

1、专业实践单位的基本情况介绍：如公司名称、注册地、注册资本、资质情况、估价师人数、主要业务类型、发展状况、管理方式等；

2、估价师个人情况介绍：如毕业的院校、专业、过去的从业经历、已取得的其他执业资格等；

3、专业实践期间估价师完成的主要工作：如承做的业务类型（如抵押、司法仲裁、拆迁、企业改制等）、在项目中承担的角色、具体工作内容、工作流程、与公司其他人员的配合等；

4、专业实践的感受及认识：如在实践过程中对估价方法的理解（不需要罗列公式、方法内涵等）、不同用途的评估对象如何选择评估方法、相关法律法规和规章在土地估价过程中如何体现、结合所在城市的特点谈对土地评估行业的认识、所在城市的行业主管部门对土地评估行业的管理、对土地评估风险的实践认识、如何规避等。第三，根据以往经验，优秀的实践总结应具备的以下条件：

1、专业实践期间实践工作内容丰富，描述清晰、有条理；

2、对土地估价行业的了解清晰、透彻；

3、对评估方法的理解有深度，能够结合实际项目有自己的分析和见解；

4、对评估风险的认识深刻，能够结合实际项目具体分析、总结。

综上，只要估价师有真实的实践经验，以认真诚恳的态度对待这项工作，就一定能提交一份令自己和考官都满意的实践总结。

第四篇：土地估价师实践总结一

专业实践总结报告

周**** 湖南众联评估有限公司 425000

摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：估价依据 估价方法 估价风险

正文：

“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。

总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。

第一部分 专业实践的单位基本情况

湖南众联评估有限公司是成立于2001年，注册资金100万元，现有国家注册土地估价师11人，为省注一级资质，是湖南省具备全省范围内从业能力的13家土地评估机构之一。

公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。

第二部分 专业实践期间完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。

（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。

（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。涉及土地产权过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。

（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。

二、工作流程：

工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交收费、沉淀存档八个阶段。

第三部分 专业实践的感受及认识

一、对土地评估行业的了解

1、土地评估行业产生的时代背景：

随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。

2、土地评估行业的法律基础：

（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

（2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。

（3）1995年3月23日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。

（4）《国有资产评估管理办法》1991年11月16日 中华人民共和国国务院令第9l号发布

3、评估行业的现状

（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。

（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。

二、对估价方法的实践认识

理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：

（1）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系数 K2──容积率修正系数 K3──其它因素修正系数 K4──土地使用年期修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。

（2）假设开发法。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求

用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以次作为评估取值的依据。

（3）成本逼近法。其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定（部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。

（4）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏一定的文字依据。

（5）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。

三、对土地评估风险的实践认识

原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：

（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如领导“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关单位来往密切，政府等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业面临的最大风险。

（2）有关法律法规依据不足带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据，由此带来相应的业务风险。

（3）估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。

（4）高额业务收入诱惑带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，盈利是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的诱惑下，比如在做抵押贷款评估过程中，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。

综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。

参考文献：《房地产估价典型案例分析》 吴翔华 梁国庆编 江苏科学技术出版社2005年1月出版

附录：

作者联系方式：

周****湖南众联评估有限公司0746-8328410zyr2013@126.com

第五篇：土地估价师实践日志2

实践日志1

2012 年 5 月，我公司受委托对常州市强力钢结构工程有限公司位于运河路 202 号宗地国有土地使用权抵押价格进行评估，作为该项业务小组的一员，我全程参与该项业务的操作过程，体会较多，现介绍如下：

一、背景介绍：

常州市强力钢结构工程有限公司系民营企业，是 ISO9001-2000 质量体系认证企业，公司占地面积28800平方余平方米，建筑面积1100平方米，企业现有注册资本400 万元，员工120 多人，各类技术管理人员20 多人，其中高级技术人员2 名，中级技术人员16 名，项目经理3 名，安全员8 名。企业现有资质证书：钢结构工程专业承包叁级，建筑企业安全许可证叁级；公司有全套设计，制作，安装一条龙服务，技术力量雄厚，钢结构年制作能力 3000 吨，安装工程面积年 60000 万平方米/年。企业因扩大生产需要，拟以企业新取得的一宗工业用地国有土地使用权向银行抵押贷款，特委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对抵押对象国有土地使用权价值进行评估。

二、委估资产概况：

接受委托后，公司组织专业人员对估价对象的土地使用权进行了清查，并进行现场踏勘。待估宗地位于运河路202 号，常州市强力钢结构工程有限公司经常州市人民政府批准获得该宗地的国有土地使用权，并于2009 年12 月21 日进行了国有土地使用权登记，国有土地使用证号为常国用（2009）第0354497 号，地号为02150715070。土地使用权总面积为6680.0平方米，土地用途为工业用地。待估宗地在估价基准日2012 年5 月11 日的土地剩余使用年期为47.5 年。

三、难点：

本次土地使用权抵押价格评估业务中最大的难点有二： 一是东至本公司厂房，南至本公司厂房，西至常州市万象彩板钢结构有限公司，北至农田，地上建筑物主要为车间。在确定土地评估方法时需要确定是否适用收益还原法或市场比较法或其他评估方法。二是近几年常州土地价格增长迅速，再加上常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，在一定程度上也带动工业用地的需求，因此了工业用地具有一定的增值空间，土地增值率的确定比较困难。

四、解决方法：

1.在估价方法的选定上，经估价师通过数轮讨论最终形成一致意见：根据委估方提供的资料，结合待估宗地的实际情况，待估宗地作为工业用地难以测算客观收益，故不适应运用收益还原法评估。另外，由于常武地区与待估宗地类似的交易案例不多，难以采用市场比较法和剩余法。本次评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地进行评估。

2.本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，良好的基础设施条件为常州市武进区经济发展奠定了基础。根据常州市国土资源局钟楼分局提供的资料，工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额一般为 10～ 20%，即工业用地土地增值率一般在10～20%之间。待估宗地位于运河路202 号，交通条件和基础设施条件较优，土地增值效应较明显，根据调查分析，考虑到钟楼区工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定本次土地 估价过程中土地增值率取20%。

五、启示：

1、严格遵守职业道德，认真对待每一项业务。土地估价活动是由土地估价人员具体实施的，土地估价人员的职业道德直接影响土地估价活动的公正性。近年来，我们单位将职业道德建设作为重头事项，平时不断组织学习上级法规文件，组织单位内部估价人员对职业道德建设开展讨论，做到相互促进，共同进步。我们每个人均以讲诚信为荣，以不讲诚信为辱。在本案中，土地估价人员坚持到实地勘查等均体现了估价人员良好的职业道德素质。

2、规范操作程序，确保估价结果的公正性。估价业务的质量是估价机构和估价师的生命线。这就要求在估价工作中，估价人员一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位，确保估价报告的质量。从土地估价业务的受理到确定土地估价事项、土地估价资料收集、土地估价分析和估价方法选择直至土地估价报告的撰写、审核均要严格按照土地估价的相关操作规程进行。在本案例中，估价人员多次到相关部门查阅资料、到地块所在地实地勘查，待所有条件完备后顺利完成土地估价工作。

3、热情服务，积极为委托单位提供相关附加增值业务。土地估价作为提供

服务的中介行业，服务作为主线应该贯彻在估价活动的全过程。估价人员最终任务是完成估价活动，出具公开、公平、公正的土地估价报告交付委托方使用。但估价人员又不能仅仅局限于提供土地估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价人员应发挥专业技术优势，提供相关关联服务。