第一篇：房地产宏观调控主要政策概览
宏观调控主要政策概览
2003年6月5日，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件） 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知，规定“8.31大限”
2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上
2004年9月30日，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》
2005年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（两个“八条”）
2005年,银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）
2005年12月2日，国务院出台《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款
2006年4月25日，五部委联合下发《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》 2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条”）
2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
2006年5月，人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》
2006年7月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》
2006年7月，六部门下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
2006年8月，五部委下发《新开工项目清理工作指导意见》
2006年9月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》
2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市
央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率
195号文件主要内容
2001年6月19日，人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》，主要有三条规定，成为121号文件的前身 严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30％，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目
195号文件主要内容
强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定——多层封顶，高层完成总投资的三分之二
规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房
121号文件主要内容 2003年6月5日，中国人民银行以银发[2003]121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，被称为121号文件
121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范
对房地产开发贷款的规定
贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控
支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制
项目准入：四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证） 贷款性质：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行
自有资金定义：指所有者权益，应不低于开发项目总投资的30％
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用
对土地储备贷款的规定
基调：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款
担保方式：抵押
贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70％
贷款期限：最长不得超过2年
禁止性规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
对建筑施工企业贷款的规定
贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备，不得用于施工垫资
贷款准入：对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款
对个人住房贷款的规定
基调：重点支持中低收入家庭购买住房的需要
工程进度要求：主体结构已封顶
首付款比例：购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例
贷款利率：购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行
对个人商业用房贷款的规定
重申195号文件的规定：借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年
明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋
商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定执行
对公积金贷款的规定
严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系
住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办
《风险管理指引》主要内容
出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策
揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险
分土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定
个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度
关于切实稳定住房价格的通知
2005年3月26日，国务院办公厅下发该通知，提出了八条意见
1、高度重视稳定住房价格工作：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业 ；各地区、各部门把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨
2、地方各级人民政府要切实负起稳定住房价格的责任：对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任
3、大力调整和改善住房供应结构：着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；增加普通商品住房和经济适用住房土地供应；抓紧清理闲置土地，对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置
4、严格控制被动性住房需求：严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模；要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为；2005年城镇房屋拆迁总量要控制在2004年水平之内
5、正确引导居民合理消费预期：加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作 ；同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动
6、全面监测房地产市场运行
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
关于做好稳定住房价格工作的意见
2005年4月30日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七个部门起草了该意见，2005年5月11日国务院办公厅转发，提出了八条具体措施
七部门《意见》主要目的 为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展
一、改善住房供应结构
各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排
住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主；严格控制低密度、高档住房的建设
2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查
二、加大土地供应调控力度
对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量
继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应
进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力
严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为
加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权
三、调整住房转让环节营业税政策
加大对投机性和投资性购房行为的调控
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管
四、加强房地产信贷管理
人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行调整和改善房地产贷款结构
银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度
加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为
对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示
五、明确普通住房标准
对中小套型、中低价位普通住房给予信贷、契税优惠政策支持
普通住房的标准：容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
允许上浮的比例：20%
六、加强保障性住房建设
加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，建设单位利润要控制在3％以内
切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理
七、切实整顿和规范市场秩序
期房限转：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让
具体措施：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续
严惩违规企业：对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
2006年九部委《意见》
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号文件）九部委《意见 》是国六条的细化
企业资产情况：总额、构成、与上年末的比较、以及重要数据分析（重点分析应收账款和其他应收款账龄、长期投资、固定资产、存货等），变动较大的，需说明原因。
企业负债情况：总额、构成、与上年末的比较、或有负债以及重要数据分析（重点分析短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期负债等），变动较大的，需说明原因。
净资产分析：总额、构成、与上年末的比较，变动较大的，需说明原因。
财务指标的测算与分析：偿债能力指标包括资产负债率＝负债总额/资产总额x100％、流动比率＝流动资产/流动负债、速动比率＝（流动资产－存货－预付账款）/流动负债x100％、利息保障倍数＝息税前利润总额/利息费用、现金净流量等；营运能力指标包括总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率＝销货成本/平均存货、应收账款周转率＝赊销收入净额/平均应收帐额余额（其中赊销收入净额＝销售收入－现销售收
入－销售退货、折让或折扣）等；盈利能力指标包括销售收入、利润总额、总资产报酬率、销售利润率＝利税总额/销售净收入、净资产利润率等。变动较大的，需说明原因。
（三）企业资信情况包括在信用社的开户情况、信用等级、授信总额、目前实际占用授信额及信用种类、占用形态（四级、五级分类），结欠利息情况。
银行信贷咨询系统查询情况（包括借款人负债，贷款卡，借款人概况，借款人大事和担保查询），对不良记录要有情况说明，有关数据与银行信贷咨询系统查询不一致的要提供有效证明。
XXX在各家金融机构的信用情况
二、申请贷款情况
（一）本次申请贷款的背景XX
（二）担保情况保证人重点分析基本情况、财务状况、银行借款、对外担保情况。抵（质）押情况：抵（质）押物名称、评估价值、评估单位、是否存在高估、抵（质）押率、抵（质）押变现能力、是否办理足额保险、其他情况等。
第二篇：2011年房地产宏观调控政策汇总(精)
2011年（截止至4月22日）房地产宏观调控政策 时间措施要点
天津市市长黄兴国在天津市第十五届人代会第四次会议上明确表示，“十二五”期间，天津将新建40万套保障性住房。比“十一五”时期增长20%，其中，2011年，天津将全天津“十二五”期间2011-1-16面实施“建设三种住房、发放三种补贴”规划，扩大住房保障政策覆盖面。全年将新建将新建40万套保障房保障性住房1200万平方米、19万套，向8.5万户中低收入住房困难家庭发放租房补贴，更好地满足广大中低收入家庭的住房需求。
中国银监会17日召开2011年工作会议。会议强调，2011年将重点防范信用风险、市场风
险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增
量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分银监会：继续实施差类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策2011-1-18别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对
称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让
原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
上调存款准备金率2011-1-20上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。0.5% 1月24日，北京市发改委主任张工表示2011年市政府固定资产投资将安排347亿元，同比
增长9%，超过半数投向郊区。严格控制东西城旧城区新增住宅开发项目及大型公建项北京严控东西城旧城2011-1-24目，要促进新城居住、产业及公共服务配套协调发展。政府财政投资重点向轨道交通建区新增住宅项目设、核心区交通缓解、重点新城和重点产业功能区建设、保障民生和改善生态环境等领 域倾斜。
2011-1-25合肥楼市“限购令”2011年1月25日，合肥首部住房限购令正式出台。即日起，无论是本地还是外地居民家
出台庭，只能在合肥新购一套商品住房，有效期为一年。但对于新购多少商铺没有限制。
浦发银行北京分行、民生银行北京分行、光大银行北京分行3家银行明确取消优惠，首套北京首套房贷利率优2011-1-25房贷执行基准利率，深发展、华夏银行、招商银行、中信银行、汇丰银行北京分行仍然惠幅度减小最低可以做到8.5折的房贷利率，但对于贷款客户的要求严格。
一、各城合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
二、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健
全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。
三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价
水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率 的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。
五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划
总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有
2套及以上住房者暂禁购房。
七、未如期确定并公布新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保
障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执
行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约
谈问责范围。
八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国
情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2011-1-26新“国八条”
民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和
0.4%。试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。市场交易单价低于上海上年
度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于免征面积，方案
明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部
上海、重庆开征房产住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房2011-1-28税暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产
税。重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均
价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及
以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%；单价为均价3-4倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为
上调金融机构一年期存贷款基准利率０．２５个百分点，其他各档次存贷款基准利率相上调人民币存贷款基2011-2-9应调整。准利率0.25个百分点
《通知》规定，自《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》施行之日
上海发布住房限售执起，凡在本市购买住房的，购房人在申请房地产转移登记时，除按照《上海市房地产登2011-2-19行细则记技术规定（试行）》提交相关文件外，还应当提交税务机关出具的《上海市个人住房 房产税认定通知书》。
从2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性
住建部与地方签订保住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。各地方政府必须在2011-2-21障房责任书2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行
政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
2011-2-24上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。0.5%
广州、海口、长沙、三亚、郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限
广州、海口等楼市“购令”，据统计，截止目前已实施限购令城市包括：北京、深圳、厦门、上海、宁波、2011-2-25国八条”细则出台福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山、兰州、金华 永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南。
2011-2-25天津国土局出台商品房地产开发企业申请领取新建商品房销售许可证时，必须在《新建商品房销售方案》中
房销售规范填报每套房屋的销售单价上限，并在销售现场公开每套房屋的销售单价上限。该通知的
下发，将进一步规范商品房销售行为，维护天津市房地产市场平稳健康发展。上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。0.5% 住房公积金存贷款利 2011-4-6五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点率调整
上调存款准备金率2011-4-21上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。0.5%2011-3-25
第三篇：2010年至2011年国家房地产宏观调控政策汇总
2010年至2011年国家房地产宏观调控政策汇总
2010年国家房地产宏观调控政策
2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。
2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购
买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。
2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购
买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。
2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。
2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。
2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。
2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治
局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。
2010年9月27日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。
2010年9月29 日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包括:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。
2010年10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的
通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
2010年12月19日 国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2011年国家房地产宏观调控政策
从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。
限购。2011年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限购令”，截至目前已有超过20个城市限定户籍及非户籍居民家庭购房套数。限购虽然看似在执行期内对房价上涨有一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满足需求的市场下，并无大的影响。
2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。
2011年1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。
2011年2月18日，中国人民银行宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。
第四篇：2013年一季度北京市及国家房地产宏观调控政策
国家及北京市关于房地产市场宏观调控政策的部署及我市具体贯彻落实举措
2012年土地及房地产市场
2012年北京市土地及房地产市场年初表现清淡，当时的特点是以价换量，年中5、6月份出现小幅回暖，九、十月份原本的金九银十未出现，旺季不旺，年末出现翘尾，总体来看，2012年房地产价格整体表现平稳，在之前基础上有所上升。
土地市场2012年上半年同样表现清淡，去年上半年挂出的200多公顷土地，因为长期为人问价，就逐渐撤回，下半年开始回暖，供应经营性用地640公顷，比上半年增长了近3倍，这些地块中不乏朝阳孙河、豆各庄等优质地块，2012年年末，成交了4宗地，其中通州梨园地块溢价率达到419%，土地市场回暖的态势非常明朗。
北京市房地产市场宏观调控部署
2012年底，市政府召开紧急会议，研究近期本市房地产市场有关情况，中央高度重视房地产调控措施，出台有力政策，抑制房价过快上涨，会上要求继续做好调控工作，做好以下方面：
（1）落实中央有关调控要求，坚持限购政策不动摇；
（2）加大保障性住房建设力度，确保完成“十二五”期间100万套保障房建设任务，对中低收入住房困难家庭，做到应保尽保；
（3）要更好的实施现有税费政策，强化土地增值税费、差别化税收手段，（4）要适度增加土地供应量，整治开发商囤地现象，从源头上稳定市场预期；
（5）加强中介组织管理，开展综合执法检查，严厉查处发布虚假信息，有力促进房地产市场健康发展，（6）加大宣传力度，发挥政府部门、行业协会、专业机构的作用，利用各类媒体，积极主动，全面客观的发布房地产信息，应对负面炒作，及时更正误读误报，引导市民理性、正确的看待政府市场调控政策；
（7）加快配套改革步伐，促进人口资源环境协调发展。
国务院常务会议 新国五条出台
2013年2月20日，国务院召开常务会议，研究部署房地产市场调控工作，为新一年调控政策指明方向。会议将完善稳定房价工作责任制放在首要位置，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。第二，坚决抑制投机投资性购房；第三，增加普通商品住房及用地供应；第四，加快保障性安居工程规划建设；第五，加强市场监管五项政策措施（简称国“五”条），其核心内容包括：各直辖市和省会城市要公布新建商品住房价格控制目标；严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。未来各地将出细则。
国土部房地产调控工作会议 廖永林司长讲话
2月23日，国土资源部召开了全国的房地产调控工作会议，房地产“调控”转变为“管控”，工作会上主要传达内容如下：根据国务院234次会议精神，今年总调控基调为坚持房地产调控不放松，总原则是继续限定不合理住房需求，增加普通商品住房供应，稳定住宅用地供应，严防高价地扰乱民心。各省级、70个大中城市、国土资源部要充分认识房地产调控复杂严峻的形势，立足职责，主动作为，抓好全面工作。两会即将召开，1季度社会各方要对市场走势高度关注。市场博弈到了最关键的时候，在此关键时刻，任何工作上的失误都可能给全城带来高度的影响，因此要有高度的责任心，提高政治敏感度和敏锐性，把房地产调控政策摆在全面全局的重要位置，精心组织，周密部署，要运用各项措施把工作做细，不能造成媒体炒作等话题，更不能出现高价地，扰乱市场预期。要确保住宅用地的供应稳定、均衡与合理，保障性安居工程要应保尽保，多措并举，防范异动，关注地价波动信号。
北京市调控具体工作
国土部下发文件，确定地价异动三类城市名单，北京为第三类。去年下半年以来，北京市房价、地价确实有上涨情况。去年8月北京出台相关方案，采取多项措施一步一个脚印的落实部里的部署。不仅要加大有效供应，同时把严防高价
地放在了重要位置，提高住房用地的有效供应。
第五篇：房地产新政宏观调控政策的效应评价
房地产新政宏观调控政策的效应评价
摘要 我国房地产市场在近几年发展迅速。房价上涨太快，空房积压面积严重，过高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫。为此，我国政府采取了一系列的宏观调控政策，力度非常大。但宏观调控政策在房地产市场取得的效果并不尽如人意。到底是什么原因导致了这一结果。文章探讨了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求得符合客观实际的结论。
关键词 房地产市场；宏观调控政策；效应评价
我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要是近两年来的房地产宏观调控。
一、房地产新政宏观调控的背景
(一)房价上涨迅速且持续高位运行
考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到2002年我国的房价相对比较平稳，从2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，2004年全国平均房价上涨19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75％，在个别地段房价上涨甚至超过了50％。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国2004年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。
(二)房价高与空置面积居高并存
在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2003年1～9月，全国商品住房空置面积达到6505.08万平方米，同比增长7.6％；同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5％，其中空置一年以上的面积达到了4220万平方米。进入2004年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为9008万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为9700万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。
房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。
二、房地产新政宏观调控政策简要回顾
房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。
(一)货币政策
货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31％调到5.51％。2006年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006年8月19日5年期以上的房贷又上调至6.84％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。
(二)产业政策
2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“国八条”。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“90平方米70％”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。2006年7月11日，建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。
(三)财税政策
2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。
三、房地产新政宏观调控政策的效应评价
对房地产市场的宏观调控已有两年多了，在这两年当中，国务院和国务院各部委高密度地针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这是非常罕见的，足见国家对房价的重视和有效抑制房价的决心。那么房地产市场经过两年多的宏观调控，究竟发生了哪些变化呢?
(一)宏观调控后市场发生的变化
1、房价的变化。2005年全国房价继续上涨15.2％，各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9％，中部地区是10.2％，西部地区为7.6％。2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3％。北京市房价在2006年第一季度猛涨了17％。国家发改委和国家统计局的联合调查也表明，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较2005年同期分别上涨12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅为2.2％。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。从北京市统计局发布的数据看，2006年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2006年9月全市商品住宅销售价格比2005年同月上涨了10.3个百分点。但涨幅却比2006年8月回落了1.4个百分点。广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，继2006年8月房价小幅下跌之后，2006年9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下2006年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元／平方米，环比跌幅达6％。该报告还显示广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在60多万平方米的低位。
2、空置面积的变化。从2005年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0％，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。国家统计局公布的2006年5月国房景气指数显示，截至2006年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比2005年同期增长17.8％，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9％。但与2006年3月相比。这一数字已减少了255万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。然而我们也要看到，这些空置商品房结构不合理，符合大多数老百姓需要的中小户型相对比较少。
(二)对房地产新政宏观调控政策效应的评价
国家宏观调控的本意应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京等)的房价增速最好能明显地下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。但从上面宏观调控前和调控后的比较和分析我们可以得知，房价的增速在2005年还是明显地高于国民经济增长的速度，没有达到宏观调控预期的理想效果。2006年在国家宏观调控政策的组合拳的重重作用下，才开始慢慢降下来，基本上达到了初步的效果。为什么房地产市场宏观调控在经过了大约两年多非常有力度的调控才初步显现出了它的威力呢，难道房地产市场就这么难调控吗，要几个部委连续出台一系列政策?我们以后应该怎样更好地实施调控呢?
1、供需相互作用的结果，真实需求强劲。大家知道，土地是一种稀缺资源，住房市场供不应求是一个不争的事实。我国是一个人口大国，对住房存在巨大的需求。随着人们收入水平的提高，在满足吃好的同时对住好也有很强烈的愿望，并且我国的家庭越来越小型化，人们不再像以前那样三代同堂了，年轻人更愿意与父母分开住；我国的安家置业观念比较强，人们工作的流动性比较差，人们只有买了房子才有家的感觉；我国近几年城市化也比较快，大量的农村人口涌入城市；工业化、城镇化步伐的继续推进，这些因素无疑提高了我们对住房的现实需求量；房价上涨使得把住房当作投资品的人们有一个房价上涨的预期。这些因素就使得房价具有很强的刚性，不会轻易降下来。但我国这次对房地产市场调控的力度非常大，最终发挥了这只“看得见的手”的作用，使得房价正朝着预期的效果转变，我们相信随着调控的继续深入，房价会越来越达到我们所预期的效果。
2、中央与地方政府利益的博弈。市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效(亦即官员政绩)的评估，主要依据是地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。而另一个是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。税收分享只是博弈的内容之一，更重要的是地方政府无视中央的规定非法汲取资源，按照自身的短期利益和局部利益去发展经济，盲目扩大房地产投资。2006年河南省郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题，就是在国家加强宏观调控、严把土地“闸门”的形势下发生的一起重大土地违法案件。中央只制定政策，但具体实施却要靠地方政府，而当地方利益与中央政策不一致时，地方政府往往会阳奉阴违。再有就是地方有一些既得利益集团，他们相互勾结，这也是一个最容易腐败的地方，权钱交易。房价上涨所形成的利润相当部分跑到他们腰包里去了，最近一些腐败案很多都跟房地产有关。这些因素也就阻碍了国家宏观调控政策效力的发挥，使得房价增速迟迟降不下来。2006年国家派出了检查组到地方检查落实宏观调控政策的情况，随着反腐败的深入进行，随着我们的制度越来越透明，土地出让市场将越来越规范。在这样一个规范的市场里，宏观调控政策也必将得到彻底落实和贯彻，房价也必将越来越合理。
3、宏观调控政策的滞后性和我国区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。宏观调控政策的滞后性是其固有的特性，房地产市场变化多端，它具有投资周期长、涉及行业多等特点。这种滞后性影响了它的效力的发挥。而我们往往希望一种政策实施后能够立竿见影，由于这种急切的心理，在这个政策还没发挥效力之前已经把另一项政策制定出来了，多个政策重叠在一起发挥作用，影响了宏观调控政策的发挥。宏观调控政策的“一刀切”也不利于其效力的发挥。我国是一个很大的经济体，各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。这就要求采取的宏观调控方式可能不一样，但我国的宏观调控政策是国家统一制定的，采取“一刀切”的办法，各个地方都统一实行。所以，我们希望我国出台的宏观调控政策更应是指导性政策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。这样更能发挥宏观调控政策的效力。
4、统计部门的统计口径和标准不规范，部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，虚假信息的存在影响了宏观决策。一个健全的宏观决策体系需要以能够反映市场基本面的真实信息为基础，但受现行统计制度和统计方法的限制，我国部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，还存在一些虚假的成分，影响了宏观决策。举例来说，北京市2006年1、2月份房价上涨幅度，北京市建委公布的是17.3％，国家统计局公布的是7.3％。由于两者相差超过一倍，社会上一时出现了“到底听谁的”的争论。实际上。北京市建委公布的是“平均销售价格”上涨幅度，其中包含了市场结构的信息；国家统计局公布的是“准同质住宅价格”上涨幅度，基本剔除了市场结构信息。像这样的还有关于别墅和套型面积90平方米的争论。国土资源部地籍司司长樊志全在一次会上对停止审批“别墅”用地当中的“别墅”给出的是独栋别墅的定义，而实际上别墅还有联体别墅、双拼别墅等类型。套型面积90平方米存在到底是建筑面积还是室内使用面积是90平方米的争论。这些定义的模糊给研究房地产带来了相当的难度，从而也给决策带来了一定的困难。这就要求我们尽快制定一个行业标准和体系，这个标准和体系能使我们更准确地研究和决策。
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