中国房地产业宏观调控政策评价

第一篇：中国房地产业宏观调控政策评价

2004年以来中国房地产业宏观调控政策总体评价

编者按：住房问题是关系民生的大问题。持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评。中央政府连年出台一系列调控措施，但效果并不明显。问题究竟出在哪里？下一步将如何着力？为此，我们选登相关调研报告进行评价，并请有关专家从各自的角度进行分析，同时考察邻邦韩国、日本的做法，以资借鉴。

2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。

房地产业宏观调控的背景

2001年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。

(一)房地产业发展的宏观经济环境

自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。

(二)房地产业制度改革与政策调整

第一，1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。

第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立业、城市化中新迁入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，对居住有了更高的要求，部分取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求。三是大量的城市拆迁改造，增加了居民住房需求。四是大量社会资金将房产作为投资品所产生的需求。

第三，国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。

(三)体制机制缺欠与房地产市场的宏观调控

从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10%，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。

2004年以来房地产宏观调控政策的特点及成效

(一)2004年房地产宏观调控政策的重点及成效

调控目标和重点：2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

成效和问题：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。

但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨.全国平均销售价格同比增长14.4%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。

(二)2005年房地产宏观调控政策的特点及成效

2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出台了一系列调控政策。

调控目标和重点：调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产

市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。

调控效果与问题：2005年末房地产投资增长19.8%，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。

但2006年初，一些问题又凸现出来。一是房地产投资增速出现反弹，1-6月增速比上年末提高4.4个百分点。二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。

(三)2006年房地产宏观调控政策的特点

2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。

调控目标：发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

重点：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。对住宅产业宏观调控政策体系的总体评价

(一)此轮宏观调控政策的特点

一是宏观调控呈阶段性，循序渐进。重在解决每个阶段的突出矛盾，调控逐步深入，注重保持经济政策的连续性和稳定性，产生的震动和影响较小。

二是调控政策的综合性和系统性。根据不同的调控对象，采取相应的调控手段，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，得到了较好的效果。

三是调控政策注重区别对待，分类指导。主要体现在既要控制房地产投资速度，抑制投资需求，又要保护普通居民购房积极性。在“双紧”的情况下，土地供给、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房、中低档住房倾斜。在抑制非合理需求的同时，对普通居民的自住性需求给予了房贷、税收方面的优惠。

(二)宏观调控政策的成效

第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。银根、地根紧缩

及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份为24%；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8%，住房价格涨势平缓回落。

第二，促进了土地制度的深化改革。调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。

第三，住宅市场体系初步形成。基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善。

(三)仍然存在的问题及成因

房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。2006年11月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%，尤其是北京和深圳，房价从2005年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。

进一步分析上述问题有更深层次的原因。

第一，对90平米以下普通住房两个70%的调控措施缺乏说服力和可操作性。此项措施是改善住房供给结构、满足当地居民自住需求的重要措施。但措施的目标定位是什么，是满足新生代的需求还是以旧换新居民的需求。如果都包括，还涉及居民住房消费目标的问题，90平米住房是否是未来几年居民住房的目标。另外，目标定位确定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，这些都需要给予科学、合理的解释，才有说服力，得到包括开发商在内的理解和支持。

同时，中低价房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。

第二，体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。

第三，投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性。中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开

发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。第五，缺乏住房信息、档案等基础制度建设。利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。政策建议

要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。

第一，加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。

第二，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。

第三，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

第四，完善住房保障制度；满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。

同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

第五，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。

第二篇：中国近年来房地产业宏观调控政策之效果分析

中国近年来房地产业宏观调控政策之效果在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上却也陆续出现了房地产供不应求、房价地价都上涨过快、投资炒作充斥整个市场等问题。自从2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，主要包括行政调控政策、金融调控政策、土地调控政策。以2006年和2007年为例，对我国的房地产宏观政策进行分析，不难看出其效果何在与问题何在。

2006年是中国房地产业大风大浪的一年，在这一年里，政府先后共出台了13项房地产政策。其中有代表性的有2006年5月17日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；同年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，是对“国六条”进一步细化；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

2007年宏观政策的频繁出台使得2007年成为中国房地产市场的“多事之秋”：央行一年内6次加息；开征了土地增值税；“千呼万唤始出来”的《物权法》终获通过；第二套房首付提至四成国土部39号令出物业税有望正式征收旨在对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用；建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布《廉租住房保障办法》；央行为管理银行体系的流动性十次上调准备金率。

进入2008年以来，我国继续实施从紧的货币政策：新年伊始央行便上调存款准备金率0.5个百分点，目的在于继续抑制货币信贷的过快增长；1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而开启了2008年楼市调控的第一章，也定下了全年打击囤积土地的基调，这一举措势必对房价走势产生决定性影响。专家纷纷预测：整顿闲置土地将成为2008房地产政策调控的重头戏。而具体政府将如何举措，我们且拭目以待。

综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为

但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效。但正如国家发改委价格司司长曹长庆所说：“与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。” 房价仍居高不下，2007年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚，同比上涨

7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；土地价格仍旧不透明；房地产开发商和银行之间是否为利益同盟也无从得知。

那么，房地产业的调控政策为何迟迟不见强效？房价为何仍然居高不下？ 首先，单独从政策角度来说，从一项政策的出台到真正见到实效应该是有实滞的。不单单是货币而言，房地产本身就是一个环节众多时间周期长的产业，从中央政府出台政策到地方政府执行不善又是中国的通病。

其次，在相关交易环节加大征税力度，在一定程度上虽抑制了炒房但同时也阻止了房源的流通和房地产市场的配置，也会导致卖主将税收成本转嫁到买主头

上，进而又将刺激房价的上升。来自中大恒基的数据显示，税收政策虽然使二手房交易量明显下降，但其价格并没有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上涨到6400元/平方米。而二手房需求的减退又将部分需求挤压至一手房市场，成为一手房市场房价上涨的因素之一。

另外，严格控制土地供应也具有反向效应。其一，从中长线来看，土地供应的减少，势必导致地价抬高，房地产开发成本上升；其二，开发商压缩成本，工程偷工减料，从而造成建筑质量低劣的负面效应，不知5月12的汶川地震中的住房有否因为些原因而倒塌的；其三，土地供应紧张无法完成原本计划又加剧了供需矛盾；其四，提高建设用地土地有偿使用费推高了房价，最终还是将成本转嫁到买房人头上。

对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需要仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收受营业税、调高按揭成数、加息等政策，专家认为，一方面局限在了房地产交易环节导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。可见：房地产业结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。各项政策的效果还有待时日显现，更完善的措施期待国家来提出并得到实现。

参考数据与部分资料来源：《2006年中国房地产宏观调控政策效果如何》http://

第三篇：试论宏观调控政策对房地产业影响性分析

试论宏观调控政策对房地产业影响性分析

摘要

关键词

一、浅析我国房地产的发展现状

（一）全国房地产市场行业发展情况分析

（二）房价虚高

二：影响房地产价格的几项重要因素及对未来价格走势的分析房地产上涨其经济背景

（一）国家宏观政策对房地产价格的影响

（二）房地产市场需求失衡对房地产价格的影响

（三）房地产价格构成对房地产价格的影响

三、国家对房地产宏观政策

（一）可行性

（二）调控方式

（三）经济手段

（四）法律手段

四、国家宏观政策对房地产价格的影响

（一）国内金融形式对房地产的影响

（二）外部金融形式对房地产的影响

（三）土地政策

（四）法律政策

五、宏观调控房地产存在的问题

（一）政府行政干预和房屋管制过度

（二）我国住房私有率攀高，“房奴”大量涌现

（三）宏观调控房地产不明显

六、如何加强房地产的宏观监督

（一）完善商品住房预售制度

（二）加强预售商品住房交付和质量管理

（三）健全房地产市场监督管理机制

（四）加大土地供应调控力度，严格土地管理

第四篇：中国房地产业浅析

中国房地产业浅析

姓名：王楠燕

班级：10金融1班

学号:1020500110

日期:2012.6.6

中国房地产业浅析

摘要：随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步。工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业逐渐成为城市化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节。我国房产企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，这种行业现实阻碍了房地产业做大做强的步伐。怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上健康快速的发展，为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础，实现可持续发展，这是本文研究的重点。关键词：房地产现状存在的的问题可持续发展

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，在经济发展中起着核心作用。

一、房地产定义

关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。

二、我国房地产发展历程

1、住房商品化试点与第一次房地产热。改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。

2、住房分配货币化与住房二级市场的形成。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

3、土地市场规范化与第二次房地产热。2002年，整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，从此，土地市场走上了规范化发展道路。

4、支柱地位的确定与第三次房地产热。2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

我国房地产业起步较晚，房地产企业数量多，规模较小，尚处于发展的初级阶段。通过

对房地产业市场集中度的比较，可看出中国房地产业每年都在较大幅度的增长，尽管如此，房地产业市场集中度仍然很低，体现出房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题，这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局，导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。

三，我国房地产业目前存在的问题

1.开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费。优势区位的过度竞争：因为土地的供给弹性较小甚至是没有，使得土地的开发受到供给总量的限制，存在着对优势区位的竞争。由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上，致使一些可更新资源从一些最适宜的土地上消失，这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力；地区优势的片面发挥：由于我国资源和产品价格体系的不完善，导致一些地区重工轻农，以牺牲农业、占用耕地去追求经济发展。此外，地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同，生产布局并不能发挥地区优势，造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降；土地利用的代内公平问题：在当前欠公平的经济秩序中，发达地区有时凭借经济和技术的优势，不仅不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任，而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散，将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体，这既违背了可持续发展的基本原则，同时也使土地的可持续利用难以实现。

2.结构性矛盾突出，空置率比较高。大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要来加快结构的调整，既考虑富裕的阶层，也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张，但这种房地产企业的结构性缺陷，尽管可以使投资者获得一些短期利益，但从长期来看，却会给行业带来巨大的风险。

3..房地产企业大量短期行为，对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显著特点是开发企业数量多而规模小，企业规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源，而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为，从而出现外部不经济现象，具体表现在：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，违章建设；一些开发商为削减成本，往往采用耗能大、质量低劣的产品，甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后，有害物质超标，建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。

四：关于房地产可持续发展的几点建议

合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化。

④加快制度创新和科技创新。第一，优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。第三,是消费观念的创新。第四,要注意在市场服务领域的创新。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规，尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

参考文献：

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第五篇：房地产新政宏观调控政策的效应评价

房地产新政宏观调控政策的效应评价

摘要 我国房地产市场在近几年发展迅速。房价上涨太快，空房积压面积严重，过高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫。为此，我国政府采取了一系列的宏观调控政策，力度非常大。但宏观调控政策在房地产市场取得的效果并不尽如人意。到底是什么原因导致了这一结果。文章探讨了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求得符合客观实际的结论。

关键词 房地产市场；宏观调控政策；效应评价

我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要是近两年来的房地产宏观调控。

一、房地产新政宏观调控的背景

(一)房价上涨迅速且持续高位运行

考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到2002年我国的房价相对比较平稳，从2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，2004年全国平均房价上涨19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75％，在个别地段房价上涨甚至超过了50％。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国2004年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。

(二)房价高与空置面积居高并存

在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2003年1～9月，全国商品住房空置面积达到6505.08万平方米，同比增长7.6％；同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5％，其中空置一年以上的面积达到了4220万平方米。进入2004年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为9008万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为9700万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。

房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。

二、房地产新政宏观调控政策简要回顾

房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。

(一)货币政策

货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31％调到5.51％。2006年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006年8月19日5年期以上的房贷又上调至6.84％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。

(二)产业政策

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“国八条”。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“90平方米70％”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。2006年7月11日，建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。

(三)财税政策

2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。

三、房地产新政宏观调控政策的效应评价

对房地产市场的宏观调控已有两年多了，在这两年当中，国务院和国务院各部委高密度地针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这是非常罕见的，足见国家对房价的重视和有效抑制房价的决心。那么房地产市场经过两年多的宏观调控，究竟发生了哪些变化呢?

(一)宏观调控后市场发生的变化

1、房价的变化。2005年全国房价继续上涨15.2％，各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9％，中部地区是10.2％，西部地区为7.6％。2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3％。北京市房价在2006年第一季度猛涨了17％。国家发改委和国家统计局的联合调查也表明，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较2005年同期分别上涨12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅为2.2％。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。从北京市统计局发布的数据看，2006年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2006年9月全市商品住宅销售价格比2005年同月上涨了10.3个百分点。但涨幅却比2006年8月回落了1.4个百分点。广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，继2006年8月房价小幅下跌之后，2006年9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下2006年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元／平方米，环比跌幅达6％。该报告还显示广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在60多万平方米的低位。

2、空置面积的变化。从2005年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0％，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。国家统计局公布的2006年5月国房景气指数显示，截至2006年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比2005年同期增长17.8％，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9％。但与2006年3月相比。这一数字已减少了255万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。然而我们也要看到，这些空置商品房结构不合理，符合大多数老百姓需要的中小户型相对比较少。

(二)对房地产新政宏观调控政策效应的评价

国家宏观调控的本意应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京等)的房价增速最好能明显地下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。但从上面宏观调控前和调控后的比较和分析我们可以得知，房价的增速在2005年还是明显地高于国民经济增长的速度，没有达到宏观调控预期的理想效果。2006年在国家宏观调控政策的组合拳的重重作用下，才开始慢慢降下来，基本上达到了初步的效果。为什么房地产市场宏观调控在经过了大约两年多非常有力度的调控才初步显现出了它的威力呢，难道房地产市场就这么难调控吗，要几个部委连续出台一系列政策?我们以后应该怎样更好地实施调控呢?

1、供需相互作用的结果，真实需求强劲。大家知道，土地是一种稀缺资源，住房市场供不应求是一个不争的事实。我国是一个人口大国，对住房存在巨大的需求。随着人们收入水平的提高，在满足吃好的同时对住好也有很强烈的愿望，并且我国的家庭越来越小型化，人们不再像以前那样三代同堂了，年轻人更愿意与父母分开住；我国的安家置业观念比较强，人们工作的流动性比较差，人们只有买了房子才有家的感觉；我国近几年城市化也比较快，大量的农村人口涌入城市；工业化、城镇化步伐的继续推进，这些因素无疑提高了我们对住房的现实需求量；房价上涨使得把住房当作投资品的人们有一个房价上涨的预期。这些因素就使得房价具有很强的刚性，不会轻易降下来。但我国这次对房地产市场调控的力度非常大，最终发挥了这只“看得见的手”的作用，使得房价正朝着预期的效果转变，我们相信随着调控的继续深入，房价会越来越达到我们所预期的效果。

2、中央与地方政府利益的博弈。市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效(亦即官员政绩)的评估，主要依据是地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。而另一个是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。税收分享只是博弈的内容之一，更重要的是地方政府无视中央的规定非法汲取资源，按照自身的短期利益和局部利益去发展经济，盲目扩大房地产投资。2006年河南省郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题，就是在国家加强宏观调控、严把土地“闸门”的形势下发生的一起重大土地违法案件。中央只制定政策，但具体实施却要靠地方政府，而当地方利益与中央政策不一致时，地方政府往往会阳奉阴违。再有就是地方有一些既得利益集团，他们相互勾结，这也是一个最容易腐败的地方，权钱交易。房价上涨所形成的利润相当部分跑到他们腰包里去了，最近一些腐败案很多都跟房地产有关。这些因素也就阻碍了国家宏观调控政策效力的发挥，使得房价增速迟迟降不下来。2006年国家派出了检查组到地方检查落实宏观调控政策的情况，随着反腐败的深入进行，随着我们的制度越来越透明，土地出让市场将越来越规范。在这样一个规范的市场里，宏观调控政策也必将得到彻底落实和贯彻，房价也必将越来越合理。

3、宏观调控政策的滞后性和我国区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。宏观调控政策的滞后性是其固有的特性，房地产市场变化多端，它具有投资周期长、涉及行业多等特点。这种滞后性影响了它的效力的发挥。而我们往往希望一种政策实施后能够立竿见影，由于这种急切的心理，在这个政策还没发挥效力之前已经把另一项政策制定出来了，多个政策重叠在一起发挥作用，影响了宏观调控政策的发挥。宏观调控政策的“一刀切”也不利于其效力的发挥。我国是一个很大的经济体，各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。这就要求采取的宏观调控方式可能不一样，但我国的宏观调控政策是国家统一制定的，采取“一刀切”的办法，各个地方都统一实行。所以，我们希望我国出台的宏观调控政策更应是指导性政策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。这样更能发挥宏观调控政策的效力。

4、统计部门的统计口径和标准不规范，部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，虚假信息的存在影响了宏观决策。一个健全的宏观决策体系需要以能够反映市场基本面的真实信息为基础，但受现行统计制度和统计方法的限制，我国部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，还存在一些虚假的成分，影响了宏观决策。举例来说，北京市2006年1、2月份房价上涨幅度，北京市建委公布的是17.3％，国家统计局公布的是7.3％。由于两者相差超过一倍，社会上一时出现了“到底听谁的”的争论。实际上。北京市建委公布的是“平均销售价格”上涨幅度，其中包含了市场结构的信息；国家统计局公布的是“准同质住宅价格”上涨幅度，基本剔除了市场结构信息。像这样的还有关于别墅和套型面积90平方米的争论。国土资源部地籍司司长樊志全在一次会上对停止审批“别墅”用地当中的“别墅”给出的是独栋别墅的定义，而实际上别墅还有联体别墅、双拼别墅等类型。套型面积90平方米存在到底是建筑面积还是室内使用面积是90平方米的争论。这些定义的模糊给研究房地产带来了相当的难度，从而也给决策带来了一定的困难。这就要求我们尽快制定一个行业标准和体系，这个标准和体系能使我们更准确地研究和决策。