住宅小区物业特点与管理要求

第一篇：住宅小区物业特点与管理要求

住宅小区物业特点与管理要求

文章来源：发表日期：2008-12-19

1．住宅小区的特点

（1）以居住功能为主，其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能，小区内商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全，能够满足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服务与管理。

（2）人口密度高，人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。小区内的业主和使用人来自城市各行各业、各个阶层，在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形成了复杂的结构，长期相互影响中，形成了相对独立的“社区文化”。

2．住宅小区的物业管理目标及管理要求

（1）住宅小区物业管理的目标

1）创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境。

2）提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活。

3）发挥物业的最大使用价值，保证物业的正常使用。

（2）住宅小区物业管理要求

１）物质环境要求包括：

① 搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。

② 美化环境。保护环境，卫生保洁，保证园区的干净、整洁，主要在绿化美化上下功夫，要绿化空地、规划园区，提供宜人的环境。

③ 做好小区的基础管理工作，尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工作要做到规范正规、便捷优质。

２）社会环境管理要求

① 健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。

② 完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。

③ 开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和使用人业余文化生

第二篇：住宅小区物业规范化管理工作手册

住宅小区物业规范化管理工作手册

第2章 住宅小区物业安保管理部

2.2 住宅小区物业安保管理部管理制度 2.2.1安保管理制度

安保管理制度 第一章 总则

随着社会经济的发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，居住安全已经引起人们的重视，人们常说“安居乐业”，这也就对物业公司的保安工作提出了更高的要求，物业公司应当主动而积极地顺应时代潮流的变化。

第二章 概述

一、概念

物业保安管理是指物业管理公司采取安全保障措施以及防范措施，保障业主的人身安全以及财产安全，维持住宅小区正常生活秩序和工作秩序的行为。

二、指导思想

物业安保管理应以预防和防范为总原则，在实际的物业安保工作中，以责任心做事，建立完备而健全的管理机构，最大限度地杜绝危险，对于已经发生的险情和事故，物业安保管理部要根据情况，妥善处理，有效行事，切实保障业主的人身以及财产安全。

三、目的

为了保证业主拥有一个安全舒适的生活以及工作环境，避免部相干和不必要的干扰，以提高生活质量和工作效率。

四、意义

物业安保管理为业主的人身安全以及财产安全提供保障，有利于提高城市治安水平，保障社会一方安宁，同时也是物业管理的一块荣誉招牌，可以为物业公司增强市场竞争力。

五、影响物业治安的因素

1.认为故意操纵因素，如纵火、盗窃、打架斗殴等。2.非人为故意操纵因素，如雨水倒灌、电梯故障等。

六、实施物业安保管理的五项措施

1.以宣传教育为主，把安全管理意识摆在首位。

（1）通过宣传和学习，使物业小区业主和物业公司保安员树立安全防范意识。（2）严格按照相应法律法规，制订安全制度、岗位责任制度以及操作规程，并严格遵守。

（3）不断学习先进的管理经验，从职工内部做起，做到自觉遵守，积极配合。2.成立的安保部门，有专门的负责或者领导行使物业公司的安保职权。

3.配备专门的安保人员，小区内的安保人员应当具备合格的政治素质以及保安职业素质。

（1）对于住宅小区来说，安保人员负责的是业主的人身安全以及财产安全，必须对这类员工进行岗位培训。

（2）在实际工作中，必须把安保工作具体落实到个人，实施专人负责，有责任人可查。

②安保人员面容必须保持洁净。不得留须、蓄长发，且要保持头发的干净整齐。③安保人员制服的各项佩戴标志要齐全，不得敞开衣领、翻卷衣袖、裤边等。④制服等佩戴标志一般不得带离公司，或者根据公司情况遵守相关规定。

⑤上岗期间，安保人员必须集中注意力，精神饱满，行走步伐稳健，不得有行走时左右摆动、手插衣兜等散漫、形象不雅的举止。

⑥在岗期间，不得有随意闲聊、睡觉等放松警惕的行为。（2）文明礼貌执勤在岗规范：

①物业安保人员对业主以及外来人员进行询问时，应当耐心有礼、态度和蔼，举止不卑不亢、自然大方，并使用普通话。

②礼貌待人，使用文明用语，必须将“先生、女士、你好、请问、对不起、打扰了、谢谢合作、再见慢走”等礼貌用语体现在实际工作中。③与业主以及外来人员交涉时，不得出言不逊、言谈粗俗。

④与业主以及外来人员交谈时，应简明扼要，以免耽误他人时间。（3）安保人员巡逻工作职责：

①巡逻安保人员应制定两个巡逻班次，一种是固定的巡逻班次，一种是不固定的巡逻班次，保证随时有人巡逻，不放松警惕。

②物业小区安保人员巡逻内容包括：小区内车辆的停放情况、对小区内可疑人员的查询、配套设备设施的完好情况等，及时发现影响物业小区安定的情况，及时制止违反社会治安以及违反物业小区安定的情况，及时制止违反社会治安以及违反物业小区相关规定、制度的行为。

③做好巡逻值班记录，做好巡逻交接班工作，及时报告事故隐患。6.门卫保安岗位职责：

①控制访客进入物业小区，对来访人员应填写《来访人员登记表》，并提示来访人员出示有效身份证明。

②对于无法证明身份的外来人员，不得随意批准入内。

③规范物业小区车辆管理，禁止无关车辆进入物业小区内。

④对于住宅小区内信件、包裹等做好手法登记管理，并及时移交给收信人。7.监控岗位职责管理规定：

①24小时队物业小区内监控对象进行监视,一旦发现可疑或不安全的状况,应当迅速通知值班保安处理,并做好监控记录,及时向领导报告.②提前10分钟办好交接班手续,检查设备以及交接班人员的值班记录.③监控设备出现异常状况时,必须及时维修,在维修过程中,通知值班保安加强巡逻防范.④不得让闲杂人员进入监控机房,不得擅离岗位或做与工作无关的事情。8.物业安保人员奖惩制度：

（1）符合以下行为者，物业公司应给予表扬或奖励：

①见义勇为，坚决与犯罪分子斗争，不畏惧、不妥协，保障业主人身安全以及财产安全者。

②忠于职守，爱岗敬业，不迟到，不早退者。

③拾金不昧，不把他人财产据为己有，有崇高的道德品质者。

（2）有以下行为者，物业公司可视情节轻重，作出相应的处罚。违法国家法律者，将追究其法律责任；情节恶劣者，处以辞退或者开除处分。

①擅离岗位，不按照有关规定做好交接班工作，有迟到、早退行为者。②酒后执勤。视造成情节轻重作出相应的严厉惩罚。

③不管发生哪一类刑事案件，案发后，安保人员必须加强警戒，案发时现场所有人员均不得离开，并进出物业小区的车辆做好登记检查，保护好中央监视录像带等。

④如果事件现场中，有群众受伤，应当立即送往医院，同时，留人看守现场。⑤向群众、事主、目击者询问情况时，应当了解到犯罪分子的人数、衣着、逃走方向、发现时间、车牌号等尽可能了解到的信息，及时汇报给公安机关。

⑥发现易燃、易爆物品，应当立即增派保安人员，加强对各进出口的管理，并对现场附近可疑人员的证件、携带物品等严加盘查。同时，通知门岗，检查小区内是否有人遗失包类物品，并且警告业主不要随意碰触这些无主物品。对于小区视觉死角出现的危险物品，应仔细查验，若处理不了，应立即上报高层管理者以及公安机关，请求协助。

⑦爆炸事件发生后，应当迅速报告高层以及公安机关，同时切断必要的电源，疏散附近住户、业主，设置警戒线，并对现场有无起火、有无群众受伤等情况作出判断，即刻呼救。增派保安人员对小区内各进出口进行严格把守，并且应有安保人员迅速在小区门口，迎候公安、消防、急救等车辆人员入场。（4）应对自然灾害（大风、暴雨、洪水）时的处理办法：

①接到防风、防汛等通知后，应当及时通知各业主，做好应对准备，提醒业主关好门窗，准备好淡水和必备食物，以防意外发生；对小区内高空悬挂物以及海报、灯箱等，做好检查和加固工作，以防发生意外；对小区内消防设备，做好检查。②加强小区安保力度，自然灾害结束后，应清点损失状况，做好相关记录。

三、消防管理

1.内容：消防安保管理工作是住宅小区中物业管理极为重要的环节，直接关系到物业小区中业主、物业公司的生命、财产安全。消防安保工作的指导思想，是以预防为主。对于消防安保人员的思想教育，对于业主消防意识的宣传是非常重要的，同时，物业公司也要在人、财、物的安保上做好准备，以免一旦火灾发生，造成更大的损失。2.消防安保管理工作基本内容。

（1）物业公司应对消防工作引起重视，在组建消防安保队伍时，要对消防组织的职责和任务有明确的认识。

（2）在日常生活和工作当中，必须提高消防安保人员对火灾隐患的认识和业主对消防意识的宣传。

（3）组织消防安保人员，习练使用消防设备，做好设备养护工作，制定好灭火预警方案，以免意外发生时，乱了阵脚。

（4）加强消防检查和监督，安保人员在巡逻的过程中，应当多加留心，对于易燃的小区死角，应当及时给予清除，如不能清除，应提高警惕。

3.火灾的预防工作管理。（1）建立消防预检制度：

①安保人员应当定时请设备技术人员对设备做好点检工作。

②安保人员在巡逻执勤中，应当对消防做重点巡查，如检查易燃角落等，特别是在其后干燥的季节里，如春天、秋天等。

③重大节日，如春节、国庆等节假日期间，应当对消防安全系统作全面检查，并做好火灾预防和消防准备工作。

④对负责消防保安的人员，经常进行思想素质教育，强化消防设备使用方法的介绍。

如有损坏必须照价赔偿。

5.安保管理部值班人员交接工作时，须交接警棍，接班人发现警棍有所损坏而没有上报，所造成的损失由接班人负责赔偿。

二、对讲机管理规定

1.保安人员应当负责保管好对讲机，严禁转接他人，必须按照规定频率使用，不得乱按乱调，以免造成通讯不畅通。

2.发现对讲机有故障或无法进行通讯使用时，应当交由专业人员或者上交上级领导处理严禁自行拆机维修。

3.必须严格按照对讲机的充电方法进行充电，爱惜和保养对讲机电池的性能、寿命和使用效果。

4.住宅小区保安人员在对讲机通话时，应当先报自己的岗位，才能呼叫对方，呼叫完毕时，应当在结尾以“受到请回话”结束通话。

5.安保人员相互通话之中，呼方表述问题时应当简明扼要，只能讲述与工作相关事宜，接收方在收到情况之后，应回答“明白”。

6.严禁安保人员在使用对讲机时开玩笑或者说粗话，必须使用规范用语。2.2.3 保安人员内部管理制度

保安人员内部管理制度

1.在日常工作日内，住宅小区保安人员在保持8小时工作之外，应当保证不少于8小时的正常睡眠时间。

2.保安人员应当按照规定，每天进行日常训练，如跑步、做操、练拳等。3.住宅小区保安人员担负着维护小区治安的义务，因此，工作安排上应有严格规定。保安人员请假1日以内，必须由所处岗位的负责人审批；请假1日以上，3日以内者，应报由保安部经理批准；超过3日，须报分管副总经理批准。

4.住宅小区保安人员每周应进行开会小结，总结本周工作，对下一周工作内容进行合理安排，并做好签到记录以及会议记录。

5.住宅小区必须严格控制保安人员请假外出的比例，不得影响住宅小区治安的正常工作以及应急事件的紧急处理。

6.保安人员请假超过1日以上者，应事先与其他保安人员协商替班，并上报批准。

7.治安人员请假须续假时，应当及时告知并得到批准后方可续假，超过或者逾假不归者，按照情节严重作出处罚，并旷工处理。

8.保安值班室、宿舍只准张贴公司统一制定的岗位职责、工作程序、常用规范、值（排）表等文件，张贴（悬挂）必须整齐划一。

9.桌面保持干净整齐，不放于工作无关的物品，桌屉里物品摆放有序。

10.宿舍的地面、门、窗应保持干净、无尘、无明显污痕，床铺上的被子、枕头必须摆放统一。

2.2.4 装修人员出入管理制度

装修人员出入管理制度

1.业主装修期间，装修人员当凭物业公司发放的装修施工人员临时出入证进出住宅小区。

2.装修人员没有《装修施工人员临时出入证》不得随意进出住宅小区，否则必须接受和配合门卫岗的检查、询问。

3.装修施工人员临时出入证仅限本人使用，且不得涂改、转借、仿造，一旦发

第三篇：住宅小区物业管理办法

住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第四篇：住宅小区物业工作汇报

住宅小区物业工作汇报

**物业公司****住宅小区物业工作汇报 尊敬的各位领导，各位同仁：大家上午好！

首先我代表**物业公司****物业服务中心全体员工感谢各位领导、同仁们对我公司的关怀与指导，20年月日我司进驻小区物业服务以来，根据年工作计划，以创建省优小区为目标，在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，遵循“**物业创造品质生活”的精神，在全体员工共同努力下，使各项工作都有了长足的进步。我小区顺利的在2012年、2013年连续两年分别被评为省和市优秀物业服务项目。回顾我们的物业管理工作，成功与失败、欢乐和苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是：成绩不小、问题也有。现将我们的工作做如下汇报。

一、项目工作概况

****商住小区是零陵区目前最高档生活社区。小区总占地面积亩，建筑面积约万平方。其中多层套住房，电梯房套，别墅栋，陆续于20年月--20年月交付业主使用。

二、物业管理完成的主要经济指标

1.办理入住：住宅户，商铺户，物业管理费收入元。2.办理装修户，装修管理费收入元。3.其他物业收入元。

三、物业管理主要工作的简要回顾

（一）物业管理情况 ①共办理入住户，入住率

②完成了二段保洁开荒，并对所有区域责任人进行了重新组合。③对电梯管理人员进行了专业的培训，并进行实操考核。

④针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。

⑤接待业主投诉起左右，针对投诉内容、分类由相应部门处理。争取最短时间内解决问题。

⑥规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业服务管理报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的及时反馈，并做好回访。

⑦主动和开发商联系，沟通、相关的销售资料，移交给物业。

⑧建立了物业业主的数据库，相关信息输入、查询便捷、快速、详实、并不断更新，保持数据的完整性。

⑨每年进行业主满意度调查和业主意见征询，业主对物业服务工作有哪些意见或建议、并认真分析、改善服务工作中的不足，使业户满意率达到90%以上。⑩因耀江小区的水电都是开户到户的，所以对于费用的收取存在很大的难度，我们采取晚间上间家访和业主沟通，上门收费、预约收费，效果不错。

（二）安全管理措施

1、消防管理：

①在小区内加强消防知识的宣传，引导业主的安全防火意识。

②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。③以保安部为中心组建义务消防队，实施严格的消防监督管理。④定期对消防设备设施进行巡检和维护，发现问题及时处理和解决。⑤建立和健全防火安全制度。

⑥组织保安、消防中控人员及相关部门人员进行消防演习，培养处理突发事故的能力，组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。

2、安全管理：

①培训了一支训练有素的专业安全管理队伍，进行24小时巡逻警戒。

②制定门岗管理制度，来人来访、物品出入登记，车辆实行“一车一杆一证”的放行制度。加强整个小区的巡逻范围，白天队员实行交叉巡逻，不定时对各区域设岗布控，晚上实行分时间段进行巡逻，以季节变化为准。队员分批进行巡逻，做到防患于未然。使小区内降低或尽量杜绝安全事故的发生，给业主一个安全舒心的居住环境。

③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。

④对安全管理员、监控人员进行安全管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。

3、内部管理

①对安全管理人员进行了有针对性地培训。

②加强对安全管理人员的培训考核和检查落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。鑫联物业创造品质生活

③举行安全月、安全季、安全年大考核，安全生产和绩效挂钩。

④举行全年安全技能大比武，对优胜者进行奖励，提高安全服务水平和技能。

（三）工程管理工作

1、岗前培训：

根据项目实际情况，制定了一整套培训计划，对物业管理中心员工进行全方位的物业管理知识的培训，并加强了物业交接验收的全面培训并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。在培训中以大量有针对性案例让大家参与讨论分析，使大家在工作实操上有了很大提升，在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。

2、物业的接管与验收：（1）房屋的预检：

在房屋交接验收前进行一次由管理处进行的预检工作，在这次预验过程中，把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细，而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给开发单位及建设单位，要求其进行返修工作。

(2)交接验收：

在交接验收工作中，我们从物业的角度出发，站在业主立场上，替业主严把质量关。对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、初装修及电气、水、卫生、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目和部位进行质量与使用功能的检查，对发现的质量问题，由开发公司工程部进行监督，责令建设单位小问题当天解决，一般问题三天解决，大问题一星期解决，重大问题一月内解决的方式，保证了钥匙的顺利发放。

3、住户入住：做好了入住资料、装修管理资料的准备工作，在集中交房的那段时间，物业中心全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心协力办理业主入住手续。在此期间全体员工表现非常出色，全力保障了业主的顺利入住。

4、配套设施:对小区公共设施、设备，制定了完善的维护、保养计划，及时定期对各种设施进行保养、检查，做到日检、周检、月检有登记、小型维护有记录，发现问题及时维修，及时处理，做好电梯、消防设备的维保工作。

5、工程维修:对于小区房屋出现工程质量问题，我们及时到现场查看，找出原因，第一时间与工程部衔接处理解决。例如：由于小区一期水泵房春节期间增压泵机坏一台，控制柜系统错乱，致使机器不能自动换泵，为了不耽误业主正常用水，我们边发通知边维修，由我物业公司垫资对已坏的水泵房控制柜进行了更换，保障设备正常运作。

6、多种经营：开展物业有偿特色服务并收取低于市价的费用，一方面解决了业主的实际问题，也为物业公司创收拓宽了渠道。

7、突发事件处理：制定了一系列的突发事件的应急预案：如：紧急停电、跑水事故、电梯困人、火灾等等，确保在保证安全的前提下，减少损失。

8、装修管理与服务：加强的装修户的装修巡查管理，在业主接房时与业主签订装修诚信公约，依据约定进行巡管，确保没有大的违章装修现象出现。

9、节能管理：工程部采取多项改良措施，做好楼内公共区域的节能降耗，不断挖掘节能措施。

四、绿化养护

制定绿化养护计划表并严格按计划实施，定期对小区内的绿化进行松土浇水养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。2013年的大旱，我公司投入大量资金安装自动喷淋灌溉系统，确保了大旱之年无大面积枯死植物的现象。

五、文化宣传、构建和谐

物业服务中心与小区内业主共同协作举办了“我爱我家业主交流会”通过此项活动加深了物业与业主、业主与业主之间的感情。

为了做好创卫工作、美化环境、丰富小区业主的文化生活，把小区公告栏作为物业部 对外的宣传窗口。通过我们的宣传和引导，让业主了解到小区是我家，美化靠大家的理念，并让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。这些有针对性和专业性的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导小区业主参与小区建设。

虽然在以往的工作中我们取得了一些成绩，但也深刻的认识到我们工作中的不足，在今后的工作中，我们将总结经验，以“客户满意，业主至上”做为工作的中心，不断提高管理处各项服务质量，借鉴学习提高自己的业务水平，向着物业管理“零缺陷”的目标不断努力！

**物业公司****服务中心 20

****年**月**日

扩展阅读：社区老旧住宅区物业服务工作汇报 社区老旧住宅区物业服务工作总结

我社区在市、区两级房管部门的指导下，以市政府推进老旧住宅区物业服务全覆盖和提档升级工作为契机，认真落实“四率五有”的要求，充分发挥于2010年完成了辖区内老旧住宅区的物业服务提档升级工作，今年又在原有的基础上继续推进，现结合我社区实际情况，将老旧住宅区物业服务提档升级工作汇报如下：

一、巩固完善社区物业服务工作机制。在实施物业服务工作过程中，制定了各个岗位工作制度，小区秩序维护员挂牌上岗，设立投诉意见箱，进行规范化管理。以门栋长为代表，定期召开会议，发现问题及时解决。确保卫生保洁、秩序维护、绿化养护、基本维修、车辆管理等5项服务内容正常运转。

二、开辟渠道，加大投入，改善社区物业服务条件。我社区一方面争取上级部门的支持，对小区楼道进行了粉刷，对凌乱电线进行了整理，楼梯扶手刷漆，楼梯台阶进行清洗，除去原来的小广告，使楼道变得亮起来。为了改善小区环境，我们将小区的25个垃圾通道门进行了维修和更换，并购置25个垃圾筒放在各单元解决了小区暴露垃圾问题，在空地安放了10套休闲椅，并安装了两套健身器材解决了居民休闲娱乐场所。我社区对小区内破损花坛进行了修复，并对小区大株树木进行了修剪，并申请园林部门对小区1、2、9、10四栋花坛进行绿化改造升级。在大门口安置了拦车器，将小区原来破旧的门楣进行了更换。并购置了物业服务维修工具，为实施服务提供强有力的保障，并对物业服务部办公室门窗进行了更换，使大门口变得整洁漂亮。在铁机西区和九阳轩小区做了8个共计200平方米的车棚，解决了居民

自行车的停放问题。安装了50多根便民晒衣架，方便了居民的晾晒。将小区内约1000平方米的路面进行了硬化。为秩序维护员配备了工作制服，将大门进行了修缮。

三、做好宣传工作，促进小区居民树立“有偿服务”观念。社区利用宣传栏、黑板报等形式宣传《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，营造良好的舆论氛围。将每月服务部收支明细公布于众，做到帐目透明公开。经常组织居民参加义务劳动，增强居民自我管理、自我服务意识。只有以整洁的环境、到位的服务，让老社区居民感受到变化，实现老区新服务，旧貌换新颜，才能使居民真正体会到“有偿服务”带来的便利。

四、物业服务工作中存在的问题

一是老旧住宅区低收入居民家庭多，物业服务收费标准不能提高，而现有的人员工资每月只有650元，人员流动大，服务质量不高，且只能勉强维持正常运行。

二、小区内部分排水、排污管道经常堵塞，窨井盖破旧严重。小区内需补植树木，增设路灯，增建环卫设施，添置消防器材，完善监控设施。小区内顶层居民室内漏水严重，整修困难。我社区老旧住宅区物业服务工作有些方面还不够完善，我们将本着一切从居民的切身利益出发，以更好地服务好居民为宗旨，进一步扎实有效地把我社区老旧住宅区物业服务工作做得更好，使居民从中得到实惠，真正实践科学发观展。**社区2011年12月5日

友情提示：本文中关于《住宅小区物业工作汇报 2》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，住宅小区物业工作汇报 2：该篇文章建议您自主创作。

第五篇：住宅小区物业学习心得

赴XXX物业服务中心学习心得

XXX

此次赴XXX物业工作相关内容，历时XX，让我基本了解了XX物业管理中秩序维护组、保洁组、工程组、管理组的日常运作及基本的工作内容，感受到了身为物业管理人员日常工作的繁忙和不易。下面，就此谈谈我的一些心得和感受：

此次学习，我想就以下四点来说：

一、业主（住户）对于小区内他人行为的意见，对于物业管理提出的意见方面：

诸如，有些业主反映他人在小区花园草坪遛狗，狗在草坪上留下的粪便不清理；随意把用过的餐巾纸丢到花圃中央，难以清理；中午午休期间有小孩吵闹，有大人大声下棋；晚上半夜有小车进入小区，在小区内打喇叭，超速行驶；有的业主不按规定晾晒衣物被子，随意在电灯柱上拉线晾晒等情况。有的业主反映隔壁邻居自行在公共地方搭建防盗网，还有的业主来办公室反映，其反映的问题已不下三次，都还没有人去处理。

这样的问题反映每天都有，更要求我们物业在管理和处理事情方面要严谨、及时、得当，这也将有助于处理好物业与业主的和谐关系。

二、业主（住户）不主动、及时上交物业费的问题：

对于小区物业来说，最主要的经费来源还是每年收上来的物业管理费。在这一周的学习过程中，我发现该小区只有小部分业主能自觉、按时来缴纳物业、水电、公摊费用，而大多数业主都是见到家中有提醒缴费的单据才来缴费，此时已过了规定的缴费时间。例如，有一位业主物业费超过三个月未按时交，产生了滞纳金后才来缴费；还有个别业主不明原因已很久不交物业费。业主不按时上缴物业费存在很多可能，也有诸多理由，但对于我们物业中心来说，这是一个关键性的问题，我们必须加强督促，严肃管理：首先，物业应做好形象工作，尽可能将业主挑剔的几率降到最低；其次，我们的管理员应加强学习，特别是物业费催缴方面，可以由中心负责搜索实例，下发资料，从中学习、借鉴合理合规且行之有效的方法。

三、开发商不完全把小区管理交付物业公司所产生的问题： 就学习中遇到的情况说明，如绿化花带的浇水系统，该系统已有一段时间不能使用，据说是水泵出了问题，但长期无人处理，这本该由开发商解决，我物业中心已经上报开发商，却迟迟无人来修，导致我们的绿化工人不得不用消防水解决日常喷淋的问题。诸如此类开发商不能全部交付物业中心管理的工作，在一定程度上影响了我们物业中心的服务质量，在住户眼中，也只留下了“我们交了物业费，你们不管理”的印象。在日常工作中，类似这样的问题时有发生，我们能做的，首先还是把自己管理的地方做好。

四、住宅小区物业管理与校园物业管理的不同之处：

住宅小区基本上是固定的业主和长期的租户，人员比较固定，老人和小孩也居多，这里的住户所想要的，是一个安全干净、管理得当的小区。对于住宅小区的物业管理，则要求秩序维护得当，无可疑人员出入，小区内无偷盗情况发生，所以要求我们的秩序维护人员门岗看护要严格，不能让人随意出入；巡逻要仔细，要有一定的观察力和判断力；监控要到位，及时发现情况，及时记录，以便事后有据可查。在环境方面，要求公共卫生干净整洁，垃圾桶及时清理，树木无枯死、花开有时、草坪修整等。在工程方面，要求我们的工程人员及时把损坏的公共设施维修好，要求路灯通明，供水供电安全，电梯正常运行，业主报修及时处理等。对于管理组成员，我们要处理好与业主的关系，熟悉小区环境，各岗位人员安排调动得当，能及时催收物业管理费用。

校园物业管理方面，首先，校园是一个封闭式管理的场所，师生希望看到的是一个安全、安静、整洁的学习环境。对于校园物业管理，要以整个大校园的学生学业活动为主：秩序维护方面，把好门岗关，尤其要把好学生宿舍门口岗位，一切以学生的安全为考虑；加强日间巡视和夜间巡视；家长来访期间，加强留意可能混入的可疑人员。环境方面，校园教学楼外围干净整洁，教学楼内部、公共卫生间、走道等需及时打扫，树木花草无枯死。工程方面，地方大，维护多，需要我们的工程人员熟悉熟练的完成维修任务。对于管理组成员，除了处理好日常与学校领导的关系外，我们需要熟悉熟知每日学生上下课时间，课间时间，午休晚休时间，合理安排及调配人员处理相应的事情，要以学生为中心，做到既不打扰到他们的学习又能按质按量完成我们的日常工作。

以上的不同之处，从秩序管理、绿化维护、工程维修、管理组安排工作方面都已详述其不同，这就需要我们在物业管理中从实地实际出发，就相应的环境提供有针对性的物业服务。

此次在住宅小区学习的这一周时间中，我基本了解了住宅小区物业和校园物业的大体区别，但对于更多具体而细微的地方可能仍需时间了解。总而言之，此次赴凤岭春天的学习受益良多，增长了物业见识，更多地了解了物业管理中应该注意到的细枝末节。