原则-2014年中国房地产百强企业研究

第一篇：原则-2014年中国房地产百强企业研究

评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则

（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。TOP10研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。

（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。

（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。

第二篇：2016中国房地产、房地产策划代理百强企业研究报告

2016中国房地产百强企业研究 1.销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高

图2 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2.顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

2015年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

创新全渠道精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图4 百强企业创新营销渠道及服务示意图 2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的最大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3.提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图5 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图6 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在降价换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

4.量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图7 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

6.提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展潜力

图8 全国性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

基于主业优势开展横纵向转型，释放成长活力

图9 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图10 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

2016中国房地产策划代理百强企业研究 1.房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰

房地产市场将逐步进入到存量房交易阶段，中国部分一线城市已经进入存量房时代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，全国房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场，也为策划代理企业提供了销售服务和多元化业务拓展的基础。

图11 策划代理行业竞争态势

中国房地产销售市场为策划代理企业提供广阔的市场空间，但同时也吸引着其他市场力量的进入，市场竞争加剧。首先，开发企业加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度。其次，以搜房网房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

2.TOP10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值

营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显

图12 2012-2015年综合实力TOP10企业销售额及市场份额

2015年，综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要是庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

3.借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商

对标五大行，培育多元业务模式

随着欧美房地产市场的发展，涌现出了世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大领先的房地产综合服务商。从业务类型来看，五大行业务涵盖物业交易、物业管理、资产服务与研究咨询等多种类型，服务内容较为综合；从发展历程来看，五大行均经历了业务快速扩张、兼并收购等阶段，均已实现全球布局。

图13 国内策划代理企业与五大行主要业务比较

从业务布局来看，五大行优势业务集中在资产管理、战略规划、高端物业管理、评估和金融服务等方面，而国内策划代理企业在资产管理、高端物业管理等方面经验较少，与世邦魏理仕、戴德梁行等存在较大差距，但在销售代理业务方面具有绝对优势。从发展阶段来看，五大行已经进入全球化业务并购、强化区域和业务线能力阶段，国内的策划代理企业虽仍处于多元业务拓展阶段，但也表现出较强的特色优势。

国内策划代理企业应正确认识与五大行存在的差距，取长补短，注重主业的同时加大资产管理、物业管理和经纪等业务的布局，积极利用互联网等新技术新工具创新服务模式，提升服务质量和效率，以协同创新实现超越。

借助移动互联工具，专注细分领域提升服务水平

房地产行业进入“白银时代”，聚焦房地产细分领域，提升主业服务质量、打造差异化服务或将成为策划代理企业弯道超车的重要途径。

图14策划代理行业新技术应用

首先，新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为策划代理企业弯道超车提供了时代机遇。策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

其次，策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产服务市场的竞争力。

强化协同创新，追赶中完成超越

中国房地产服务业已经进入变革创新时代，策划代理企业需要进一步拓展思路，打通业态之间隔阂，实行泛产业链强强联合，协同企业内部资源的同时，加大与其他类型企业的合作，实现创新超越。

图15 策划代理企业的业务协同特征

目前，随着大数据、互联网等技术的发展，策划代理企业内部业务之间、与其他机构之间的信息共享和业务协同成为可能，利益边界也更为清晰。内部协同方面，针对房地产开发、销售以及售后等阶段，策划代理企业注重各业务间的互相促进提升，共享客户资源提供全产业链的综合服务。外部协同方面，策划代理企业采用战略合作、股权合作、跨业联盟等方式与开发企业、金融机构、物业服务企业等外部机构协同合作，拓展业务范畴、加强服务深度。

第三篇：2012中国物业服务百强企业研究分析

2012中国物业服务百强企业研究分析

蒋云峰：大家下午好。下面由我来给大家介绍一下。第一方面经营规模，表现为百强企业服务规模持续扩大，有序布局保障未来成长。第一点在管面积均值突破1000万平方米，单个项目在管面积扩大体现集约化经营策略。2011年，百强企业在管项目建筑面积均值首次突破1000万平方米，达到1061.3万平方米，同比增长39.7%，增速比2010年高出6.7个百分点；在管项目数量均值达72个，同比增长11.7%，百强企业规模优势愈发明显。百强企业单个项目建筑面积均值连续扩大，2011年由15.8万平方米增至18.3万平方米，同比增长15.9%。百强企业以集约化发展缓解经营成本快速上升压力，提高了管理效益。第二点，百强企业广泛布局潜力市场，储备项目快速增长保障未来持续发展。2011年百强企业保持稳健的市场拓展步伐，进入城市数量持续增加，均值接近19个，同比增长了18.8%，保障了未来持续发展空间。2011年合同储备项目总建筑面积均值达581.3万平方米，首次突破500万平方米，同比增长92.1%。快速增长的合同储备项目数量及总建筑面积显示出百强企业较强的资源储备能力，也是百强企业未来快速发展的基础。

第二个方面是经营业绩表现为业绩整体增长但分化加剧，多种经营业务提升企业盈利能力。第一点百强企业营业收入均值突破2亿元，但内部分化明显。2011年百强企业营业收入均值达2.3亿元，同比增长17.6%。其中，百强企业多种经营收入均值达到6443万元，同比增长33.9%，成为促进企业收入规模稳步增长的生力军。2011年，物业服务费收入在2亿到8亿之间的百强企业有17家，2亿以下的有83家，分布呈现出较为明显的“长尾效应”，优势资源向领先企业集中。

第二点物业服务业务盈利压力大，多种经营业务利润贡献日益突出。2011年百强企业净利润均值达到1733.8万元，同比增长了29.2%。多种经营收入占总收入的比例不到28.0%，而贡献的净利润占比超过55.0%，充分表现出高盈利水平的特点，成为企业利润的主要贡献力量。而与之相比，物业服务业务净利润增速连续三年下滑。企业净利润率从上年的6.8%提升至7.1%，增长了0.3个百分点。百强企业积极开展盈利水平相对较高的业务，提高企业的盈利空间；通过集约化经营，较好地应对了快速上涨的经营压力，维持了物业服务业务净利润率的稳定。

第三方面运营模式表示为积极“开源”优化业务模式，兼并收购规避扩张风险。第一点围绕企业专业优势与客户需求，延展业务链提升市场竞争力。百强企业发挥专业优势，积极拓展业务，物业顾问服务、销售现场业务、房屋租售、装饰装修等业务都取得了良好的经济效益。为了提高市场竞争力，百强企业整合优势资源，成立专业平台独立运营多种经营业务。2011年，百强企业多种经营业务净利润均值达907.7万元，占企业净利润均值的55.0%以上。第二点百强企业采用兼并收购方式拓展布局，规避市场扩张风险。由于城市间地域文化差异，物业服务水平不一致，物业服务企业在自行拓展时容易水土不服，导致扩张成本较高，人员整合和管理困难，且后续承接项目难度大。为了规避扩张风险，2011年，一些优秀百

强企业积极采用收购兼并的方式进行市场拓展，其中比较突出的是绿城物业、彩生活物业等。随着物业服务行业发展日趋成熟，市场竞争的白热化，兼并收购将会成为物业服务企业进行市场扩张的重要策略。

第四方面服务质量表现为内部挖潜和业务分包并举提高服务质量，业主满意度整体提升。第一点

1、百强企业积极加强服务品质建设，并利用社会专业分工提高服务效率与服务水平。2011年，百强企业积极完善服务规范和服务标准，并强化服务标准实践，同时，百强企业日益重视业主满意度调查，聘请第三方机构对服务质量进行综合客观评价，根据调研结果进行针对性服务改进。在积极提高自身服务水平的同时，百强企业也越来越重视利用社会专业化分工提高服务效率和服务质量。2011年百强企业的保洁服务分包、设备维护业务分包、保安服务分包比例分别为61.3%，48.5%，41.2%，增长速度明显。

第二点百强企业满意度达到83.8%，物业服务费收缴率均值95.5%。业主满意度是衡量物业服务企业服务质量的重要指标。为准确反映百强企业全国范围内的业主满意度，研究组于2012年3月-5月在全国100多个城市进行了网上调研，结果显示，2011年物业服务百强企业总体满意度83.8%以上，同比上升了0.8个百分点，服务水平和服务质量进一步得到客户的认可。调研结果还表明百强企业通过提升业主关注度较高的专项服务的服务质量，有效提高了业主总体满意度。

第五方面社会责任表现为平均提供就业岗位近3000个，建设和谐社区践行社会责任。2011年百强企业服务规模持续扩大，提供的就业岗位数量进一步增长，员工总数均值达到2973人，比2010年增长了6.0%。随着百强企业的快速发展及我国城市物业服务覆盖率的不断提高，百强企业将吸纳更多的社会剩余劳动力，凸显物业服务行业就业容量大、就业岗位稳定的优势，为解决社会就业问题，构建和谐社会发挥重要作用。2011年百强企业中参与管理服务保障性住房项目的企业，管理项目建筑面积均值达122.5万平方米，较上一年大幅增长了44.1%。百强企业积极响应政府号召，投身于保障性住房的后期管理服务中，充分体现了其良好的社会责任意识。

第六方面发展挑战表现为市场定价机制亟待形成，人才储备或将制约百强企业规模发展。第一点经营成本上涨速度过快，物业服务费市场定价机制亟待形成。目前，物业服务市场环境对物业服务企业经营挑战越来越大，经营成本不断上涨，但物业服务费水平却止步不前。2011年全国主要城市最低工资标准都有不同程度的提高，而与此同时，物业服务费定价受到较强的制约，没有明显提升，物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配，同时更是远远低于人员工资的增长水平。只有建立起真正完善的市场定价机制，才能为百强企业的持续经营、不断提升服务质量奠定稳定的基础，也才能真正建立一个健康的物业服务行业。

第二点专业人才增长不能满足项目拓展速度，未来发展可能面临人才瓶颈。经过对2009-2011年百强企业专业及相关人才增长速度和在管项目数量增速对比分析，研究组发现专业人才数量与其在管项目数量的快速增长相比，一直处于缓慢增长状态，三年平均增长率

仅为2.6%，远远低于在管项目数量17.3%的平均增速，两者之间的增长不对称现象日益严重，百强企业专业人才匮乏的现象有所加剧。

2011年百强企业的服务规模不断扩大，经营业绩稳步增长，合理有序的市场布局为企业未来持续发展奠定了良好基础；百强企业在业务模式、服务品质建设以及履行社会责任等方面都取得了一定的成绩。

但由于物业服务的准公共服务性质，物业服务费标准始终受到严格的限制，人工成本等经营成本快速上涨，导致企业的经营压力与日倍增。

我们认为，只有尽快建立完善的物业服务市场定价机制、企业加强自身实力,不断提高服务水平;业主改变消费观念,正确认识物业服务，物业服务行业才能真正走上健康、快速的发展之路。

文章来源：搜房产业网/中国指数研究院

第四篇：2014中国物业服务百强企业研究目的

2014中国物业服务百强企业研究目的（1）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；

（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；

（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。

第五篇：2014中国物业服务百强企业研究背景

2014中国物业服务百强企业研究背景

由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行七年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“要加快转变经济发展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”，对于物业服务企业来说，“创新”更是加快转型升级的重要的驱动力。2013年，众多百强企业开始重新审视自身的发展情况，紧紧抓住无线互联时代的重大机遇，整合资源，提供延伸服务，开拓新的发展模式，积极提升自身实力。在此背景下，中国房地产TOP10研究组以“服务创新，突破提升”为主题，全面启动“2014中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2014中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。