2014中国物业服务百强企业研究计量评价方法

第一篇：2014中国物业服务百强企业研究计量评价方法

2014中国物业服务百强企业研究计量评价方法（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2014中国物业服务百强综合实力指数。

（2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照社会效益实现情况数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。

第二篇：2012中国物业服务百强企业研究分析

2012中国物业服务百强企业研究分析

蒋云峰：大家下午好。下面由我来给大家介绍一下。第一方面经营规模，表现为百强企业服务规模持续扩大，有序布局保障未来成长。第一点在管面积均值突破1000万平方米，单个项目在管面积扩大体现集约化经营策略。2011年，百强企业在管项目建筑面积均值首次突破1000万平方米，达到1061.3万平方米，同比增长39.7%，增速比2010年高出6.7个百分点；在管项目数量均值达72个，同比增长11.7%，百强企业规模优势愈发明显。百强企业单个项目建筑面积均值连续扩大，2011年由15.8万平方米增至18.3万平方米，同比增长15.9%。百强企业以集约化发展缓解经营成本快速上升压力，提高了管理效益。第二点，百强企业广泛布局潜力市场，储备项目快速增长保障未来持续发展。2011年百强企业保持稳健的市场拓展步伐，进入城市数量持续增加，均值接近19个，同比增长了18.8%，保障了未来持续发展空间。2011年合同储备项目总建筑面积均值达581.3万平方米，首次突破500万平方米，同比增长92.1%。快速增长的合同储备项目数量及总建筑面积显示出百强企业较强的资源储备能力，也是百强企业未来快速发展的基础。

第二个方面是经营业绩表现为业绩整体增长但分化加剧，多种经营业务提升企业盈利能力。第一点百强企业营业收入均值突破2亿元，但内部分化明显。2011年百强企业营业收入均值达2.3亿元，同比增长17.6%。其中，百强企业多种经营收入均值达到6443万元，同比增长33.9%，成为促进企业收入规模稳步增长的生力军。2011年，物业服务费收入在2亿到8亿之间的百强企业有17家，2亿以下的有83家，分布呈现出较为明显的“长尾效应”，优势资源向领先企业集中。

第二点物业服务业务盈利压力大，多种经营业务利润贡献日益突出。2011年百强企业净利润均值达到1733.8万元，同比增长了29.2%。多种经营收入占总收入的比例不到28.0%，而贡献的净利润占比超过55.0%，充分表现出高盈利水平的特点，成为企业利润的主要贡献力量。而与之相比，物业服务业务净利润增速连续三年下滑。企业净利润率从上年的6.8%提升至7.1%，增长了0.3个百分点。百强企业积极开展盈利水平相对较高的业务，提高企业的盈利空间；通过集约化经营，较好地应对了快速上涨的经营压力，维持了物业服务业务净利润率的稳定。

第三方面运营模式表示为积极“开源”优化业务模式，兼并收购规避扩张风险。第一点围绕企业专业优势与客户需求，延展业务链提升市场竞争力。百强企业发挥专业优势，积极拓展业务，物业顾问服务、销售现场业务、房屋租售、装饰装修等业务都取得了良好的经济效益。为了提高市场竞争力，百强企业整合优势资源，成立专业平台独立运营多种经营业务。2011年，百强企业多种经营业务净利润均值达907.7万元，占企业净利润均值的55.0%以上。第二点百强企业采用兼并收购方式拓展布局，规避市场扩张风险。由于城市间地域文化差异，物业服务水平不一致，物业服务企业在自行拓展时容易水土不服，导致扩张成本较高，人员整合和管理困难，且后续承接项目难度大。为了规避扩张风险，2011年，一些优秀百

强企业积极采用收购兼并的方式进行市场拓展，其中比较突出的是绿城物业、彩生活物业等。随着物业服务行业发展日趋成熟，市场竞争的白热化，兼并收购将会成为物业服务企业进行市场扩张的重要策略。

第四方面服务质量表现为内部挖潜和业务分包并举提高服务质量，业主满意度整体提升。第一点

1、百强企业积极加强服务品质建设，并利用社会专业分工提高服务效率与服务水平。2011年，百强企业积极完善服务规范和服务标准，并强化服务标准实践，同时，百强企业日益重视业主满意度调查，聘请第三方机构对服务质量进行综合客观评价，根据调研结果进行针对性服务改进。在积极提高自身服务水平的同时，百强企业也越来越重视利用社会专业化分工提高服务效率和服务质量。2011年百强企业的保洁服务分包、设备维护业务分包、保安服务分包比例分别为61.3%，48.5%，41.2%，增长速度明显。

第二点百强企业满意度达到83.8%，物业服务费收缴率均值95.5%。业主满意度是衡量物业服务企业服务质量的重要指标。为准确反映百强企业全国范围内的业主满意度，研究组于2012年3月-5月在全国100多个城市进行了网上调研，结果显示，2011年物业服务百强企业总体满意度83.8%以上，同比上升了0.8个百分点，服务水平和服务质量进一步得到客户的认可。调研结果还表明百强企业通过提升业主关注度较高的专项服务的服务质量，有效提高了业主总体满意度。

第五方面社会责任表现为平均提供就业岗位近3000个，建设和谐社区践行社会责任。2011年百强企业服务规模持续扩大，提供的就业岗位数量进一步增长，员工总数均值达到2973人，比2010年增长了6.0%。随着百强企业的快速发展及我国城市物业服务覆盖率的不断提高，百强企业将吸纳更多的社会剩余劳动力，凸显物业服务行业就业容量大、就业岗位稳定的优势，为解决社会就业问题，构建和谐社会发挥重要作用。2011年百强企业中参与管理服务保障性住房项目的企业，管理项目建筑面积均值达122.5万平方米，较上一年大幅增长了44.1%。百强企业积极响应政府号召，投身于保障性住房的后期管理服务中，充分体现了其良好的社会责任意识。

第六方面发展挑战表现为市场定价机制亟待形成，人才储备或将制约百强企业规模发展。第一点经营成本上涨速度过快，物业服务费市场定价机制亟待形成。目前，物业服务市场环境对物业服务企业经营挑战越来越大，经营成本不断上涨，但物业服务费水平却止步不前。2011年全国主要城市最低工资标准都有不同程度的提高，而与此同时，物业服务费定价受到较强的制约，没有明显提升，物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配，同时更是远远低于人员工资的增长水平。只有建立起真正完善的市场定价机制，才能为百强企业的持续经营、不断提升服务质量奠定稳定的基础，也才能真正建立一个健康的物业服务行业。

第二点专业人才增长不能满足项目拓展速度，未来发展可能面临人才瓶颈。经过对2009-2011年百强企业专业及相关人才增长速度和在管项目数量增速对比分析，研究组发现专业人才数量与其在管项目数量的快速增长相比，一直处于缓慢增长状态，三年平均增长率

仅为2.6%，远远低于在管项目数量17.3%的平均增速，两者之间的增长不对称现象日益严重，百强企业专业人才匮乏的现象有所加剧。

2011年百强企业的服务规模不断扩大，经营业绩稳步增长，合理有序的市场布局为企业未来持续发展奠定了良好基础；百强企业在业务模式、服务品质建设以及履行社会责任等方面都取得了一定的成绩。

但由于物业服务的准公共服务性质，物业服务费标准始终受到严格的限制，人工成本等经营成本快速上涨，导致企业的经营压力与日倍增。

我们认为，只有尽快建立完善的物业服务市场定价机制、企业加强自身实力,不断提高服务水平;业主改变消费观念,正确认识物业服务，物业服务行业才能真正走上健康、快速的发展之路。

文章来源：搜房产业网/中国指数研究院

第三篇：2014中国物业服务百强企业研究目的

2014中国物业服务百强企业研究目的（1）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；

（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；

（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。

第四篇：2014中国物业服务百强企业研究背景

2014中国物业服务百强企业研究背景

由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行七年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“要加快转变经济发展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”，对于物业服务企业来说，“创新”更是加快转型升级的重要的驱动力。2013年，众多百强企业开始重新审视自身的发展情况，紧紧抓住无线互联时代的重大机遇，整合资源，提供延伸服务，开拓新的发展模式，积极提升自身实力。在此背景下，中国房地产TOP10研究组以“服务创新，突破提升”为主题，全面启动“2014中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2014中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。

第五篇：2014中国物业服务百强企业研究评价指标体系设计原则

2014中国物业服务百强企业研究评价指标体系设计原则 “2014中国物业服务百强企业研究”以“服务创新，突破提升”为主题，以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：

指标体系的设计遵循以下三个准则：

（1）服务规模与服务质量相结合。经营规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。研究组继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的服务规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。

（2）经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，而是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系以及企业智能化投入的多寡则显示了企业未来的发展潜力。而三项费用率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。

（3）经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。研究组采用纳税总额、就业岗位个数和保障性住房管理面积三个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。