保障房：住宅产业化集群突破（★）

第一篇：保障房：住宅产业化集群突破

保障房：住宅产业化集群突破

文章类型：业内动态 文章加入时间：2010年6月

四大一线城市纷纷将保障房与住宅产业化联系在一起，暗含深意。与此同时，越来越多的专家也在呼吁：保障房的诸多特点恰好符合产业化的实施要求，应尽快创造政策条件，使保障房与住宅产业化相互促进、相得益彰。

近日，上海市举行了保障性住房性能认定试点工作座谈会。负责保障房建设与推广住宅产业化的两个权威部门——住房和城乡建设部住房保障司、住宅产业化促进中心的主要负责人到会，与上海市住房保障和房屋管理局及当地企业一起，探讨上海市保障房建设及推进住宅产业现代化、保障房性能认定试点等问题。

事实上，在地方政策层面上，将保障房与住宅产业化联系在一起，已经不是第一次。3月，北京在《关于推进本市住宅产业化的指导意见》中明确指出，今年将有50万平方米政策房试点产业化；近期再次传出消息，已经确定16万平方米的公租房将实施产业化生产。4月，深圳发布《深圳市保障性住房建设标准（试行）》，要求在保障房建设中，工业化产品总量所占比例不应低于25%。而早在去年年初，广州市建委在答复九三学社提案中便表示，将在保障房中试点住宅产业化。

四大一线城市纷纷将保障房与住宅产业化联系在一起，暗含深意。与此同时，越来越多的专家也在呼吁：尽快创造政策条件，使保障房与住宅产业化相互促进、相得益彰。

通过工厂化生产、标准化制造、生产经营的一体化，可以提高住宅建设质量和建造效率，提升性能，减少人工成本，减少现场湿作业，减少资源浪费，从而实现住宅建设的根本性变革，住宅产业化的趋势早已被明确。但是，十年间的发展却不得不谓之缓慢，推广困难重重。全装修被认为是住宅产业化的必由之路，也是现阶段可操作性较强的技术切入点。

实施全装修，可以避免业主进行零散的二次装修，避免对房屋造成破坏，减少资源浪费，也避免了装修时间过长和噪音扰民等问题。同时，土建与装修的一体化，使房屋责任主体进一步明确，有利于业主维权。有鉴于此，目前，许多城市已经提出了全装修的具体任务和时间表。

按照住房和城乡建设部的统一部署，到2012年末，将通过保障房建设解决747万户低收入住房困难家庭的住房问题；为了加大力度，住房和城乡建设部近期还与各地政府签订保障房建设责任书，明确2010年全国共建设各类保障房300万套、各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。

从财政部公布的2010年预算来看，中央财政住房保障支出预算为376.58亿元，按照中央与地方1:3的比例出资，地方政府将承担逾1100亿元。在政府坚定的决心下，保障房和商品房构成了我国住房体系两大主体。

然而，与普通商品房不同的是，面向中低收入家庭的保障房带有强烈的民生属性。这也意味着，保障房必须要经久耐用，注重质量，真正能满足中低收入家庭的居住需求。不少专家还提出，保障房的最低要求应该是实行全装修，实现拎包入住。

2009年6月，北京刚开始推行经适房菜单式装修时，副市长陈刚便表示：“经济适用住房购买家庭都是中低收入群体，买了房后装修的钱也不多，我们能不能更贴近老百姓，做几个样板间，推出简单装修菜单，对厨房、卫生间等进行装修，让老百姓自己选，给施工单位一些成本钱，这样，既经济实惠，又减少了装修噪音。”

保障房的大规模建设目标和大批量资金投入还意味着，时间紧、任务重，因此必须提高建造效率，注重科学建设。否则，一旦出现问题，造成日后大范围的改造或重建，带来的将是巨大的资源和资金浪费，将严重背离低碳节能的国家战略。

事实上，解决上述问题的可行之道已经出现。

五合国际董事总经理陶滔对记者表示，一方面，以产业化支撑保障房建设，有利于提高效率、控制成本、节约投资、优化生产、节约资源、保证质量，从而使保障房成本低而质量不低、价格低而标准不低。而另一方面，保障房的规模性建设，也为推进住宅产业化的发展提供了契机。

不少专家进一步提出，相比普通商品房，保障房更具备实施住宅产业化的条件。

国家住宅设计大师赵冠谦在接受记者电话采访时，从技术的角度阐释了保障房实施住宅产业化的优势。他认为，一是保障房有较为固定和规范的面积标准，具备实施产业化的前提，而商品房的户型、面积则变化复杂；二是住宅产业化强调全装修，保障房面向的群体是中低收入家庭，他们并不希望自掏经费进行二次装修；三是保障房带有政府福利性质，与商品房购买者相比，被保障家庭的个性化要求更低，这就为解决标准化与个性化的矛盾创造了条件；四是保障房多以一居室、两居室为主，相对固定的套型更有利于模数化设计和工业化部品、构件的实施；五是保障房一般立面比较朴素，能够实现工厂化生产，而商品房立面风格林林总总，多强调装饰性，并不利于产业化。

对致力于住宅产业化的房地产企业来说，亦持有同样的观点。北京万科总工程师秦珩便从市场推进的角度表示，住宅产业化需要合适的载体，国家层面上大力推行的保障房建设使住宅产业化迎来了前所未有的契机。他分析道，保障房以政府作为主导、易于对工程质量的把控、易于 形成标准化，这三个主要特点恰好符合产业化的要求。

意识到保障房与住宅产业化相得益彰，一些企业已经表达了参与的意愿。上海全筑建设集团总裁助理李勇在参加前述座谈会时表示，全装修独有的安全、环保、质量、节能和效率优势使其成为低碳住宅的最佳选择，而保障房为全装修提供了可能。他同时表态，愿意积极参与到保障房的全装修中。

也是在前述座谈会上，住房和城乡建设部住房保障司司长候淅珉明确指出：虽然目前保障房运行体制存在质量不高、设计功能不完善等弊病，但市场规模不断增长。“十一五”明确提出保障房节能减排的要求，我们要牢牢抓住精心设计、精细管理的关键环节，积极推进保障房建设实施住宅产业化的机遇，制定好保障性住房产业化标准，以大规模推进的示范效应，做好保障房建设的工作。

保障房的住宅产业化方向，开始显现。

第二篇：住宅产业化

住宅产业化.txt精神失常的疯子不可怕，可怕的是精神正常的疯子！建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放：

王芳洁

今日，由建设部主办的第六届中国国际住宅产业博览会(下称“住博会”)在北京举行，工业化住宅体系成为本届住博会重点推广技术。从万科的新里程工程动工，到今天工业化住宅体系的推广，住宅产业化、工业化日益被中国国内接受和熟悉。作为最早提出住宅产业化的国家，日本一直成为中国推动住宅产业化的范本。但是建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放在接受《第一财经日报》记者专访时表示，中国房地产的发展历史与日本不尽相同，因此在推动住宅产业化时不应完全参照日本，更应多参考欧美国家的经验。

住宅产业化的定义

《第一财经日报》：作为建设部住宅产业促进中心的副总工程师，你认为什么是住宅产业化？

孙克放：住宅产业化实际上是上个世纪60年代末期，由日本最先提出的。在当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。另外，在当时2~3层的独立住宅占据了整个国家的67%。于是人们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。但是日本住宅的生产方式不是由开发商来完成的，而是制造商打入了住宅建设领域。例如三井重工，原先的主业为钢铁铸造；积水则为供水管道生产商；大和则是施工企业和临时工棚的生产商等。

日本住宅产业化的标志是用工业化的方式生产住宅，而这是由生产小住宅开始的。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。20年前在中国，住宅产业化根本无法提起来，经济力量还没有达到。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。这其中还包括社会化大流通的实现。

因此在日本，虽然有住宅产业化的说法，但并没有独立的住宅产业，因此这个行业涵盖了所有产业层次，既包括钢铁制造等第一产业，也包括第二、第三产业。在中国我们称之为带动上下游的产业链。

但是，住宅产业化也仅是在日本提出的，在英语词典中，产业化和工业化是一个单词，因此其他大部分国家都将之称为工业化。实际上都是一样的。联合国对于产业化有六点定义，其中包括用工业生产来代替手工操作，标准化问题，现代化管理问题，科研一体化问题。

也就是说，住宅产业化或者工业化改变的是一种生产方式，因为按照传统的手工作坊式的生产方式，已经不能满足要求，产品的质量也不高。工业化避免了这种问题。使住宅的质量实现均衡。将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。

《第一财经日报》：现在来看，日本的住宅产业化程度远远超过了中国，在推动住宅产业化的道路上，我们是否应该效仿日本？

孙克放：中国房地产业的发展与日本确实有相近之处。经过了多年的发展，矮房子逐渐

减少了，人口密度变高了。但是我们必须意识到，直至今天，矮层小建筑还在日本市场占据了40%左右份额，而中国现在面临的是解决高层建筑的产业化问题。在这一点上，我认为我们应该多参考德国、荷兰以及一些北欧国家的经验。

中国模式

《第一财经日报》：你刚刚提到了，住宅产业化就是要由原先的劳动密集型转变为科技密集型，但是在目前中国劳动力成本相对低廉的情况下，上述转变能否实现？

孙克放：确实，中国目前的劳动力很便宜，所以住宅产业化的程度不高。实际上，这在很多其他国家也是一样的，当劳动力成本便宜时，工业化程度都不高。开发商在选择生产方式时没有理由会选择贵的那种。

《第一财经日报》：那么在这种情况下，万科为什么会提出搞住宅产业化呢？

孙克放：万科提出住宅产业化无论对于整个房地产行业还是企业自身都是非常有意义的。万科为何搞住宅产业化，朴素一点讲，就是原先手工生产的方式盖房子太慢了，推动住宅产业化，可以缩短工程周期，原先需要一年盖完的房子现在八个月就可以完成了，开发商就可以早一点卖房子，早一点实现利润。而且，产业化住宅的质量也明显有优势。

同时，住宅产业化，一定是当国家经济实力达到一定程度方可提出的。中国目前已经具备了这种实力。这个时候万科提出搞住宅产业化，这条道路是对的。因此建设部对这件事非常重视，已经将万科的新里程项目定为住宅产业化的示范基地。

目的和方向

《第一财经日报》：您认为在中国推动住宅产业化的目的是什么？

孙克放：无论在哪个国家，推动住宅产业化的目的都是三点，第一提高生产率，第二降低劳动成本，第三是提高质量。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间，德国生产的房子甚至可以用集装箱出口，生产率得到了大幅度提高。

《第一财经日报》：那么，在中国推动住宅产业化需要解决的问题有哪些？

孙克放：中国目前必须解决的问题有两个，一个是劳动力成本问题，另外一个就是研究方向问题。我认为在中国，应该形成一个体系，这个体系中不仅有开发商，使施工企业和制造业都参与进来，研究机构也参与进来。因为产学联各有各的强项，大家一起做成一个体系，这个体系是工业化的，住宅产业化才可能大力推进。

这其中，开发商所必须承担的是组织者的角色，因为制造单位是没有地的，施工单位又依附于开发商。在过去，科研单位的成果往往被束之高阁，实际应用很少。

《第一财经日报》：实际上，我们知道中国在很多年前已经搞过一次住宅工业化，但是后

来又被摒弃不用了，现在重新拾起的难度为什么那么大？

孙克放：确实，很多年前我们已经开始采用预制装配等工业化技术，但是当时的技术还不过关，后来就被放弃了。很多年大家都没有人再研究，也就荒废了。现在，中国是完全有能力做的，只是房子盖得太快了，快得让人来不及想。今天盖，明天就卖了。这在很多国家也是一样的，需求量太大时，人们往往不能静下心来思考如何将房子盖得更好。只有当将来需求相对平稳时，我们才能稳下来思考这个问题。

例如钢筋的预用力技术，可以省钢筋，将板做薄，做出的房子没有梁。这已经是一项很成熟的技术，在美国得到了普遍应用。但是国内懂这个技术的人很少，开发商又不相信。由此可见，在中国，全面认识住宅产业化还需要一个过程。万科提出搞住宅产业化，其精神应该得到鼓励。开发商就应该做出一个平台来，使大家一起推动住宅产业化的发展。

第三篇：住宅产业化 调研

建筑工业化之住宅产业化在我地区的发展概况

——凝远公司考察报告

建筑工业化是以构件预制化生产、装配式施工为生产方式，以设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化为特征，能够整合设计、生产、施工等整个产业链，实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。是建筑业从分散、落后的手工业生产方式逐步过渡到以现代技术为基础的大工业生产方式的全过程，是建筑业生产方式的变革。

建筑工业化的基本内容和发展方向可概括为“四化”：一是设计标准化，这是建筑工业化的前提。要求设计标准化与多样化相结合，构配件设计要在标准化的基础上做到系列化、通用化；二是构件部品化。采用装配式结构，预先在工厂生产出各种构配件运到工地进行装配；混凝土构配件实行工厂预制、现场预制和工具式钢模板现浇相结合，发展构配件生产专业化、商品化，有计划有步骤地提高预制装配程度。在建筑材料方面，积极发展经济适用的新型材料，重视就地取材，利用工业废料，节约能源，降低费用；三是施工机械化。这是建筑工业化的核心，即实行机械化、半机械化和改良工具相结合，有计划有步骤地提高施工机械化水平；四是管理信息化。这指运用计算机等信息化手段，从设计、制作到施工现场安装，全过程实行科学化组织管理，这是建筑工业化的重要保证。

长期以来，建筑业的劳动生产率提高速度慢，与其他行业和国外同行业相比，大多数企业施工技术比较落后，科技含量低，施工效率差，劳动强度大，工程质量和安全事故居高不下，工程质量通病屡见不鲜，建设成本不断增大。在城镇化和城市现代化的进程中，在工程建设高潮的今天，建筑业企业必须从提高施工工效、加快工程进度、降低劳动者工作强度的角度出发，在全面提升施工技术水平上下功夫，尽快接近和赶上国外先进施工技术水平。要实现建筑业的现代化，必须走工业化的道路，依靠科技进步，用设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化来实现建筑业的现代化。

一、我国建筑工业化发展现状

我国预制混凝土结构研究和应用始于20世纪50年代。直到80年代，在工业与民用建筑中一直有着比较广泛的应用。90年代后，由于种种原因，预制混凝土结构在民用建筑中的应用逐渐减少，处于相对低潮阶段。进入21世纪后，伴随着我国城镇化和城市现代化进程的快速发展，能源与资源不足的矛盾越发突出，生态建设和环境保护的形势日益严峻，原来建立在劳动力价格相对低廉基础之上的建筑行业，正在面临劳动力成本不断上升的问题，逐渐成为制约我国建筑业进一步发展的瓶颈。我国建筑业企业生产效率与发达国家相比，仍有一定的差距，主要表现在：一是劳动生产率低。我国建筑产业的人均年竣工面积仅为美国和日本等发达国家的1/4～1/5；二是建造效率低。同样一栋18层的住宅，国内以毛坏房交付，需要13～14个月的建造时间，类似日本的发达国家以精装修房交付，仅需要9～10个月时间；三是行业整体质量水平偏低。技术落后、机械化程度低，无标准化、流程化作业；四是质量稳定性差。传统施工方式容易受气候、人力、环境等诸多不可控因素影响；五是劳动力紧缺。民工荒已成建筑行业的普遍现象；六是劳动力素质及专业性不高，缺乏专业培训。

随着国民经济的持续快速发展，节能环保要求的提高，劳动力成本的不断增

长，近十多年来，我国在预制混凝土装配式建筑方面的研究与应用逐渐升温，多家单位开展了这方面的工作：如1998年南京大地建设集团有限责任公司的“预制预应力混凝土装配整体式框架结构体系”；2005年以来，北京万科企业有限公司的“装配整体式剪力墙结构体系”；南通建筑工程总承包有限公司的“全预制装配整体式剪力墙结构（NPC）体系”；西伟德混凝土预制件（合肥）有限公司的“叠合板装配整体式混凝土结构体系”；台湾润泰集团的“预制装配式框架结构”；黑龙江宇辉建设集团的“预制装配整体式混凝土剪力墙结构体系”等，陆续在工程中示范和应用。

2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，开始了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立技术研发、与建设试点工程同步推进的本土化举措，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作，验证结构体系可靠性和施工可行性。通过系列科研论证和实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。从标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用五个方面着手进行工业化，在此基础上通过一定的手段实现产业化，并最终通过搭建平台实现绿色建筑。

采用预制装配式混凝土结构，可以有效节约资源和能源，提高建筑功能和结构性能，改善施工现场的环境和作业条件，减少建筑垃圾对环境的不良影响，有效实现“四节一环保”的绿色施工要求，实现低能耗、低排放的建造过程，促进我国建筑业的整体发展，实现预定的节能、减排目标。

目前，我国所发展的预制混凝土装配式结构，在建筑设计、构件生产、安装施工及结构受力分析、构件连接构造等方面均优于我国20世纪七、八十年代发展的传统装配式建筑结构，在建筑施工质量、节能减排效果、抗震性能、综合经济效益等多方面具有等同或优于现浇混凝土结构的性能。

我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效，尤其是1998年以来，随着我国城镇住房制度改革的深入推进，全国住宅产业投资的快速增长，大大改善了居民的住房条件，拉动了经济增长，扩大了就业。住宅产业已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业。“十二五”时期全国城镇保障性安居工程建设任务3600万套，是《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确的约束性指标。因此，住宅产业在未来的二三十年内，都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。

根据统计，通过住宅产业化的途径，可以使住宅建造过程中的资源利用更合理，与现浇技术相比，现场建筑垃圾减少80%，材料损耗减少60%，建筑节能65%以上，住宅的性能更优，质量品质更佳。同时项目开发周期仅为传统方式的75%，大大缩短了住宅的建造周期。

中国的住宅产业经历了一个快速的发展过程，现在正处在一个重要的上升阶段。如何摆脱现有的土地本位和规模型的单一开发模式，使住宅产业更加理性和有序发展，更加注重效率、品质和质量，这是关系到中国住宅产业可持续发展的问题。各国的经验表明，根本的出路是实现住宅工业化，使住宅产业形成一个完整、配套的工业生产系统。

二、预制PC在陕西的发展条件已经成熟

住宅产业化是建筑工业化（2013年国务院一号文）的重要组成部分。住宅产业化的成熟标志是“工厂化制造房屋”，将传统建筑业的“建造方式”变革为“制造方式”。它是通过设计的标准化、构件部品化、施工机械化和管理信息化，采

用新科技、新工艺、新设备，提高住宅建设整体质量水平，提高劳动生产率，贯彻节能、环保理念，改善住宅的使用功能和居住质量，高质量、高标准、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。其中预制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C构件是住宅产业化的重要组成部分，它是完成生产工业化、施工的装配化的前提

(一)、住宅产业化在陕西发展符合国家和地区的产业政策1、1999年<<关于推进住宅产业化若干意见>>（国办发【72】号文）。经过近几年的努力，我国的住宅产业化得到了迅速的发展。

2、2011年，国家将保障房建设提高到了关系国计民生的基本国策高度，提出建设1000万套、5年建设3600万套保障房的宏伟目标。

3、2013年1月1日，国务院办公厅一号文关于转发发改委住建部<<绿色建筑行动方案>>的通知，通知要求加快建设工程预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平，开展工业化建筑示范试点。

4、2013年7月陕西省政府发布《陕西省绿色建筑行动实施方案》，“

（九）推动建筑工业化。修改完善建设工程标准体系，促进建筑业化的设计、施工和部品生产，推动结构件、部品、部件的标准化。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土……支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设…”

（二）国内外的现有经验十分丰富

1、日本的成功经验：

自1960年以来，为缓解低收入家庭住房紧张状况，日本政府开始采用工厂化生产住宅的方式进行大规模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，将住宅产业化引入公营住宅建设中，提升公营住宅的建设数量和质量，为推动住宅产业化发展奠定了坚实的基础；

2、香港的成功经验：

从2001年2月开始，香港屋宇署等部门联合发文鼓励预制装配住宅产业化，大大加快了住宅产业化在香港的的发展；

3、北京、上海、广州、长沙和沈阳等地区经验：

2010年3月北京市建委等8部门联合发布<<关于推进本市住宅产业化的指导意见>>、广州在2011年4月发布<<深圳市保障性住房建设标准（试行）>>要求在保障房建设中，工业化产品所占比例不低于25%；

4、万科房地产公司从2004年开始，投入大量人力物力进行产业化技术研究，在新加坡、美国、香港和日本等国的技术上进行技术创新，其开发的第一个住宅产业化项目（新里程）于2008年在上海竣工。其后万科将这一技术推向全国分公司，分别在北京、天津、深圳、杭州进行试点，获得消费者的一致认可，并宣布到2014年万科开发的项目90%都采用产业化技术建设。

（三）其他城市的发展为陕西提供了学习和借鉴经验

1、预制构件的种类：

复合外墙板、复合隔墙板、阳台、飘窗、剪刀梯、楼梯隔板、空调板；叠合板；

2、深化设计形式：

预制构件厂自行深化再由设计单位盖章确认或由专业设计单位直接深化设计；

3、北京每年预制PC 的用量大约13万m³，而实际目前的4家只能提供10万m³左右，北京市鼓励在郊区在发展几家构件预制企业。另有沈阳等城市发展的速度较快。

三、完善的技术规程和产业链1、2014年之前，由于没有相关的技术规程，万科等企业的产业化项目多是通过专家论证的形式获得“合法的身份”，而《技术规程》的出台可有效解决由于相关技术规程缺失，导致很多产业化项目无法立项、施工、验收的尴尬局面。

2、缺失的标准成为了中国住宅产业化“成长的烦恼”。随着《装配式混凝土结构技术规程》的出台，“烦恼”将被解决。

3、由中国建筑标准设计院和中国建筑科学研究院牵头、万科参与编制的《装配式混凝土结构技术规程》（中华人民共和国行业标准）已发布，将于2014年10月1日正式实施。

4、在国内从设计、软件、咨询、构件加工、生产辅材、施工、施工辅材、设备供应等已经形成了较为完整的产业链；

四、西安凝远公司住宅产业化预制PC考察概况

西安凝远水泥制品有限责任公司占地530余亩(其中三桥占地140亩，咸阳390余)，产品涵盖市政、工民建、水工等领域；拥有年产1.5万环地铁盾构砼管片自动生产线一条（另一条在建）；年产150万米高强预应力混凝土管桩生产线一条（另两条在建）；西北首家30万m³蒸压砂加气砼砌块及板材生产线-条（2014年5月投产）；住宅产业化预制构件生产线一条（在建）。

1、2009年，凝远公司到北京、深圳等地考察住宅产业化发展项目；并规划在咸阳筹建20多万平米的水泥制品（含住宅产业化)生产基地；

2、2011年，凝远公司与万科企业集团签订了长期的战略合作协议，致力于共同推动住宅产业化在西安的发展；

3、2012年3月开始为万科的实验楼预制PC构件；

4、2012年5月正式为万科廉租房（位于长安区一幢32层剪力墙结构）批量提供预制叠合板和楼梯；

5、2012年8月，凝远公司水泥制品基地正式奠基，预留住宅产业化生产线一条，预计2014年下半年可正式投入生产；

五、我省发展预制PC所需的支持

1、行政部门发布有关住宅产业化的指导意见或实施细则并给予一定的鼓励和支持性政策；

2、政府倡导率先实施住宅产业化试点；并确定在未来的几年里，住宅产业化的预估建筑面积，所应用的PC构件类型（复合内墙、复合内墙、叠合板、楼梯、阳台等），3、建立推广体制和优选试点单位及项目，形成政府、开发商、设计单位、科研院所、总包、监理、预制厂、物流等单位全产业链联盟体系。

第四篇：保障房

宿松县龙门南路经济适用住房分配销售细则

第一条 根据《宿松县保障性住房管理办法（试行）》（松政【2011】56号）文件精神及规定，制定本分配销售细则。

第二条 申请时间

从2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申请的不予受理。

第三条 申请条件

经济适用住房申请对象必须符合下列条件：㈠具有县城规划区内非农户口，家庭成员均属于首次购房（含房改房），且实际居住一年以上，家庭年收入低于全县城镇在岗职工年平均工资标准2倍以下，无房或现住房面积人均低于15平方米的住房困难家庭；㈡符合条件㈠的离异人员必须离异达到两年以上；㈢符合条件㈠的未婚青年必须达到二十六周岁以上。具体细化申请条件：

1、具有县城规划区内非农户口是指申请人具有县城规划区内（按照2003年《宿松县城总体规划》规定，县城规划区范围是孚玉镇全部区域及破凉镇、五里乡部分区域）的非农户口，以户口簿登记为准；

2、家庭成员均属于首次购房（含房改房）是指申请人夫妇双方属于首次购房（含房改房），以房管部门产权登记及入户核查材料为准；

3、且实际居住一年以上是指申请人在县城规划区内实际居

米的；

3、父母无住房，但与其共同生活的子女有住房且现住房面积人均（含父母）超过15平方米的；

4、无特殊原因将自有住房出售或赠予的；

5、申请人夫妇双方已享受房改政策的；

6、其他不符合经济适用住房政策规定的。第五条 申请审批的程序和步骤：

1、有工作单位的申请人由其主管部门汇总后统一上报。申请人在所在单位申请，按要求提供相关材料并填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在单位入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在单位签署初审意见，上报主管部门审核，主管部门审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员单位复审，并进行第二次公示，公示无异议后复审单位签署复审意见，上报县保障性安居工程领导小组审批。

2、无工作单位的申请人由所在乡镇汇总后统一上报。申请人在所在社区（村）申请，按要求提供相关材料并按要求填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在社区（村）入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在社区（村）上报所在乡镇审核，所在乡镇审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员

第五篇：农业产业化集群发展模式

一、农业产业化企业集群的概念

从产业集群实践和已有的理论研究看，产业集群有两个基本特征：地理邻近性和产业关联性。地理邻近性反映了构成产业集群的各主体在空间上是相邻的，产业的关联性反映了构成产业集群的各主体之间的相互联系。产业集群的优势于集群内部各主体的互动，理论界对产业集群内在机理的各种解释，如协同效应、网络效应、合作创新、知识溢出和外部效应等都是产业集群各主体之间互动的结果。波特认为，产业集群代表着一种合作与竞争的组合„，合作与竞争一般是建立在它们之间交易的基础之上，目标应该是促进交易，降低交易成本，提高交易的质量。地理的邻近不仅有利于交易主体之间相互了解，增加互信，加强合作，而且也便于了解竞争对手，知己知彼，营造了一种竞争气氛。可见，地理邻近性为产业集群的互动创造了条件，而产业关联性是集群内部互动的基础。产业集群是一个动态的开放系统，产业集群互动不仅包括集群内部互动，也包括集群内企业与集群外企业以及集群与集群内成员之间的协作与竞争。

相比传统规模经营和产业环境优化理论，产业集群提供了一个组织经济发展的新途径。农业产业化集群是在地理相近地域出现的、农业与相关产业相互支持的组织结合体，故农业产业化集群也具有一般产业集群的基本特征，但是农业产业化集群具有不同于一般产业集群的基本特征，既具有农业生产的技术特征又具有农业产业化发展过程中的组织化特征。从目前典型的农业产业化集群发展的历史来看，农业产业化集群是一个由低级向高级不断发展的动态过程，所依托的组织形式也是发展变化的。因此，在一国农业产业化的进程中.针对本国农业产业化发展特点，选择与之相适应的产业集群模式，使该产业集群模式能够更充分地促进该国农业产业化的发展，是加快农业产业化进程和提升涉农产业参与国际竞争，提高竞争力的有效途径。

二、我国提倡农业产业化集群现实意义

（一）农业产业集群化有利于推动农村经济发展 1.农业产业集群化发展引致产业的提升，带动农村城镇化和农业工业化发展。在产业集群化过程中，由于相关产业不断聚集，所以人口与资本也不断向产业区集中，使农村城镇化与产业集群化的关系明显呈正相关性。产业集群化与农村城镇化是一种互动互利、相互依存、同生同长、共生共荣的关系。2.就地转移农村剩余劳动力。农业产业化集群的不断发展，促使企业的规模经济和外部经济发展。特别随着生产销售等网络化的发展，生产、加工、运输、仓储、销售等诸多环节逐步配套，产业化集群所带来的生产能力的扩大和生产领域的不断扩展必将吸纳更多的农村剩余劳动力，这样有利于农村剩余劳动力的分流、就地转化和劳动力价值提升。3.农业产业化集群是传统农业向现代农业发展的重要推动力。农业结构战略性调整，是对农产品品种和质量、农业区域布局和农产品加工转化进行全面调整的过程，也是加快农业科技进步、提高农业劳动者素质、转变农业增长方式、促进农业向深度进军的过程。发展农业产业化集群，可以带动千家万户按照市场需求，进行专业化、集约化生产，避免分散的农户自发调整结构所带来的盲目性和趋同性。

（二）农业产业化集群推动了区域经济发展

农业产业集群的区域经济效应主要体现在如下几个方面：

1.实现规模经济，形成区域企业和产业竞争优势。Isard（1956）认为集群经济其中一个形态就是地方化经济（localiozationeconomics）。许多相同性质或相近产品间的关联关系使企业集中在一个区位中，使该地区因某一产品或者若干产品增加而获得经济的发展。集群中的纵横交织的产业联系和合作，容易使企业获得产业竞争优势。产业通过在地理空间集聚并相互联系而形成产业集群，并产生集群效应，这种集群效应既是产业集群形成的内在基础，也是产业集群不断发展和集群竞争力提高的内在动力。

2.充分利用外在效应，实现区域资源共享。从经济学角度分析，集群效应的优势集群内各企业共同分享公共资源从而产生外部规模经济和范围经济，提高资源的使用效率，大大降低生产成本，同时分享垂直一体化与水平一体化利润，形成企业集群的竞争优势。

3.农业产业集群有利于集群内组织形式创新。产业集群是在共同的区域和产业文化背景下，建立在人与人之间相互信任基础上的经济网络关系，其可以强化合作，增强诚信度，形成良好的集群社会资本，降低企业间合作和交易成本。集群社会资本，即指集群内企业间长期互动形成的、基于网络关系的信任与合作的能力，是集群企业互动的“黏合剂”，从而使得集群企业发挥单个分散企业无法发挥的群体合作优势，是产业集群可持续成长的关键要素。农业产业化集群的社会资本实质上是一种能力，其基石是信任。集群的社会资本不仅有利于降低企业间的交易成本，而且伴随着市场的需要更有利于集群内的产权激励和其它组织形式的出现。

4.农业产业集群能够促进涉农企业技术创新进而实现区域创新。首先集群加剧区域内相关企业之间的竞争，形成“追赶效应”；其次，知识外溢和扩散有利于相关企业采用新的技术和生产组织形式，并能够引起生产率提高。对于默示知识，一般只能通过研究人员之间的交流来传递，有理由相信农业产业化集群使企业能够充分运用区位邻近优势，获取有关知识。越来越多的实证和理论研究发现，外部的信息交换及协调对于成功创新非常重要；再次，众多企业集群在一个地区内，互相竞争又互相学习，能够降低匹配费用，使协作成为可能，这样加强了区域创新能力和提升了区域竞争力。5.农业产业化集群有利于塑造地域品牌。大量企业集群容易产生地方品牌效应。产业集群生产的一些主要产品具有较强的竞争力，享有相当高的知名度，特别是新兴产业集群（包括农产品服务等涉农产业的发展）生产的产品因其创新活动更具影响力，具有更高的知名度，从而形成地域品牌。当农业产业集群在某一个地方进一步集中，会反过来提高和促进当地农产品品牌化的进一步发展，进而提升品牌化地域产品的知名度，提升品牌化地域在投资者和消费者心目中的形象，从而促进品牌化地域的综合协调发展。

三、我国农业产业化集群发展模式

在发达国家农业产业集群的理论研究和发展实践已经较为成熟，一些依托农业产业集群的特色农业产业已经成为一些国家的国民经济支柱产业，如荷兰的花卉产业集群、美国加利福尼亚的葡萄酒产业集群等。

波特（1998）分析了加利福尼亚葡萄酒集群的结构及其竞争优势。该集群包括了680家商业酿酒企业和几千个葡萄种植园，以及众多的葡萄储存、灌溉和收割设备、包装器材提供商、专业化的公共关系和广告公司、消费类租贸易类的酒类出版物企业。文献显示国外已被广泛研究的农业产业集群包括荷兰的花卉产业集群、丹麦的养猪产业集群、比利时的养鸡产业集群、智利的苹果产业集群。

与国外农业产业集群的发展相比，我国的农业产业集群总体还处于起步阶段，随着我国农业经济的发展和农业增长方式的转变，我国的许多地方出现了农业产业集群现象，如河北清河羊绒集群的羊绒产量占全国产量的80%、云南斗南的花卉占到了全国市场份额的，1／

3、山东金乡的大蒜占到了全国产量的1／4和出口额的70%等等。这些产业集群是以某种农产品为核心，集中了专业的农产品生产者、加工者、销售者以及科研、服务机构，它们以专业化和规模化取得独特竞争优势。

（一）我国农业产业化集群的基本模式

我国许多地区已经产生和正在发展农业产业集群，其以乡村农民企业家、城市科技实业家、外资、港台资本家和国有企业等为驱动主体，在不同的背景下，以不尽相同的方式组织农业生产，农业产业集群基本上可分为劳动密集型和资本－－技术密集型两种，其中以农业科技园和现代农业示范区存在的农业集群总数已达到440多个。从主要类型和相关问题角度来看，我国农业产业化集群主要有以下几种基本模式： 1.通过农业工业化生存方式建立涉农业产业化集群，并形成专业化小城镇。例如山东寿光蔬菜产业发展过程中，逐渐形成蔬菜生产、蔬菜批发、种子生产等不同生产企业、服务企业集群；广东东安的农林牧渔产业群，已形成的优势农产品规模集聚区有淡海水产品、畜禽产品、林果蔬产品、特经产品和粮棉油产品五大板块和相应等级群群落。2.依靠高校和科研院所的农业科技化示范集群。陕西杨凌示范区充分发挥杨凌的农科教整体优势，经过6年多的发展，从开始的17家企业发展到现在的680多家，逐渐形成基础农业、高新技术农业和农业服务化及科技创新群落。、3.通过新兴的贸易集群带动生产集群。这类形式的典型代表是都市农业服务业集群。例如信宜市发展就是以典型的新兴的贸易服务集群为代表，带动周围城乡农业生产集群发展。4.关联产业发展的农业集群发展模式。如台商在福建农业投资范围由原先的种植业、水产业和畜禽养殖业、农产品加工业扩大到农业关联企业乃至观光休闲农业，特别是出现了整个农业产业上中下游一体化配套投资的现象，除农业生产领域之外，还投资产后的加工、贸易、销售和产前的种苗业、化肥、农药、农用机械、农产品加工机械和食品加工包装设备、农产品运销设备等领域。这种农业集群化生产组织模式促进了产品质量和效率的提升，在带动投资地产业提升和整体经济发展的同时，竞争力不断加强，效益不断提高。5.大企业繁衍和小企业集聚形成农业企业集群。大企业在发展过程中，由于企业资源的有限，很多企业为了集中企业的优势资源，不得不剥离某些业务，这样形成了很多小企业。也有些小企业以前是作坊式劳作，在获得了新技术和资本支持下，逐渐形成了一家或几家核心企业的集群发展模式。

（二）农业产业化集群未来可利用模式

1.结合当地的资源优势，发展特色农产品开发链延伸模式。农业跟其它产业相比一个显著不同点是农业的区位性和生物依赖性。农业走产业化集群发展的道路，形成农业企业集群产业化发展模式，首先必须定位当地的可利用的特色资源，这是发展特色农业、优势农业的必然选择，通过突出农产品的比较优势和地方特色，依托地方农业优势，实现农产品强势布局，致力打造优势产业集群，形成“突出区域特色，优化区域布局，培育优势农业产业集群”的发展模式，同时通过新的龙头企业和辅助性产业发展，逐步奠定特色农产品开发链延伸模式。2.以园区与市场带动的“谷”模式。产业集群有个重要特点是如何降低相关成本，而以园区与市场带动的“谷”模式必然是农业产业集群的另一种可选择模式。从规划建设“谷”到打造具有强大竞争力的产业集群，首先要有相应政策将企业引入其中，即筑巢引凤，还要有相应政策将已入园的企业留住，光有土地和税收的优惠政策还不够，重要的是在入园的企业之间建立专业化分工协作和密切的经济联系，形成一个建立在合作竞争基础上的互动机制和完善的社会化市场组织网络，使企业融人到当地的文化环境当中。只有企业集群在当地具有根植性时，集群中的企业才能获得外部经济和创新优势，从而使“谷”模式的产业集群具有持续的生命力。3.“小商品大市场”的“一村一品”模式。以家庭作坊和民营企业手工生产以村为单位集聚，可注册形成农产品加工的优势行业，促成以外销为主的“一村一品”产业集群模式。“小商品大市场”的专业村集群模式，其产品的成本和质量是集群是否具有竞争力的关键。同时，专业化分工与企业间网络化联系以及经济总量等问题，是该模式中值得深思之处。

4.循环经济发展模式。这一模式由生产链和生态系统构成。通过每一条生产链、每一个生产链上的联结点上企业的集聚，构造一个比较完整的多门类农业结合的集聚生态系统。各系统内分别有产品产出，各系统之间通过中间产品和废弃物的相互交换而相互衔接，从而形成一个较为完整和闭合的农业生态集群网络，使农业生态集群网络内资源得到最佳配置，废弃物得到有效利用，环境污染减少到最低程度。5.其他模式。有关农业产业集群模式还有很多，诸如以大企业为核心的产业综合体发展的“航母”模式、有计划有选择地利用外资以形成本地产业链的“效应”模式、具有共用产品特性的“网络化”模式等等。但总的来说，农业产业集群模式应适应不同农业产业化发展水平的要求。

四、目前农业产业化集群存在的障碍及解决措施

（一）目前发展农业产业化集群的障碍 1.农业生产过程连续性难以形成中间产品。产品生产过程的可分割性，离散性和中间产品的交易市场是产业集群形成的重要条件。在非农产业集群中，大量的中小企业都是“工序型”企业，每一个企业仅完成最终产品的一道工序或者仅生产最终产品的某个零部件，形成了产业集群内部企业之间的紧密联系。工序型企业对上下游企业的依赖性强，形成了集群内部各主体之间的密切关系。农业与制造业相比，农业生产过程虽长，但农业自身的生产链却很短，仅是农业产业化链条中的一个节点；农产品生产过程与劳动过程有时分离，生产过程的连续性与劳动时间的间断性并存，这一特点限制了农业生产链自身的延伸。2.农业对其关联产业的依赖性比较弱。产业关联性是产业集群的基础特征，也是产业集群形成的基础。产业集群的竞争优势集群内部成员之间的密切合作与协同效应，成员企业之间的产业联系是协同效应的基础。我国农业处于传统农业技术与现代农业技术并存阶段，农户在无需任何主体帮助的情况下也可以独立完成农业生产过程，农业生产的最终产品绝大多数既可以无需加工直接进入消费市场，也可以经过加工后进人市场。农产品本身具有两面性，决定了农户生产和经营方式具有两面性。从传统观点来看，农户可以一家一户地完成生产过程，也可以联合起来完成生产过程。这样农业的生产经营容易走向封闭性。这一特点导致农业对其关联产业的依赖性可强可弱。使农业产业关联性产业不能得到持续的发展，丧失了农业产业化集群发展的一个基础。3.农产品生产技术相对稳定，企业之间的合作又容易受到农产品生产周期的影响，决定了农业集群容易被复制和合作关系容易破裂。产业集群的优势于集群内部相关企业之间密切关系’形成知识共享和知识溢出效应，但是在农业生产中，由于农业技术开发必须和当地环境有效结合，决定了农产品生产不确定因素远远高于工业产品生产，影响了技术在农业生产集群中积累和创新，这样集群本身容易产生，迁移。合作是产业集群获取长期竞争优势的一种行为方式。集群企业之间的广泛联系便于加强企业之间的合作。群内企业在地理空间上的集聚性带来了企业间行为的长期性，基于合作中获得的远期利益，合作伙伴都会尽量避免短期机会主义行为，加强了企业对于未来行为的预期。但是农业以动植物为劳动对象，这种特殊资产的专有性高，（例如果业，畜牧业），生产周期长，生产关系的柔性差，生产对市场需求变化的反应存在时滞。这些因素不仅使农户与农产品加工企业和营销机构之间难以形成一种稳定的合作关系，而且也加大了他们之间的交易成本，所以农业产业化集群的这一优势较欠缺。

4.农业产业化集群缺少相应的集群所需要的基础条件和制度。首先农业产业化集群需要与集群相对应的相关制度保证。目前我国农业发展中由于历史原因，农业发展所需要的协会等中介组织发展滞后，同时企业缺少有关市场、技术开发和农产品生产等方面的相关标准，而这些标准的缺失，直接影响了集群内企业无序竞争和产品本身的缺陷；其次，由于农产品生产周期长，导致农业生产与市场之间容易脱节，这要求农业产业化集群经营要以农产品市场为导向，按照市场经济的运作规律来建立农业产业化的运作体系和方式；再次，在农业产业化经营过程中，利益分配机制是制约产业化经营能否长期坚持下去的瓶颈因素。由于农民比较注重短期收益，而有关龙头企业又受到农业生产投资周期长等因素的影响。这些都在在很大程度上制约了农业产业化集群的进一步发展，因此，如何建立农户短期利益和有关组织长期利益之间的平衡机制是当前十分突出的问题。

（二）发展农业产业化集群的措施

1.农业产业化必须依赖于农业关联性的非农业产业的健康发展。农业生产的连续性和生产过程的不可分性使农业的生产链短，农业产业化的关键是两端延伸农业生产链，实现农业生产服务的系列化和农产品的转化增值。农业产业化要依靠与农业及其关联产业的集聚，发挥集群效应。因此，农业产业集群的发展，不能仅仅从单一产业自身发展来看，必须把农业产业化发展和农业产业的复合化（从几个涉农产业整体来看）发展结合起来才可以形成产业集群。可见，与农业相关联支持产业的充分发展是农业产业化集群发展的条件，只有农业产业关联的支持产业均得到发展时，才可能实现农业产业化集群。

2.壮大龙头企业，打造平台，提升传统农业科技含量。要根据农业产业集群的发展，在产业关联上，不断创建新的龙头企业，逐步形成龙头企业集群，并抓好产业的拓展和延伸。既要重视提高整个企业集群在规模、设备、资本、产品等方面表现出的“硬竞争力”，也要重视企业集群在管理、信誉、品牌、服务、理念等方面表现出的“软竞争力”。要鼓励龙头企业积极参与现代农业产业园区建设，通过要素重组和联合，使之成为农业科技创新的有效载体和主导。

3.搞好早期规划，打造地域品牌。在农业集群的初建时期，各地区在统筹研究和制订地区发展规划，应以市场为基础，选择具有一定发展的本地特色产业作为主导产业，因为只有内生的企业集群冻具有优先发展的独特优势，才可能形成本地的竞争力。农业产业集群的发展重点应围绕“特色、优势、潜力”展开，重点发展区域特色强、竞争优势强、科技含量高、成长空间大、带动作用大的农业产业集群。4.优化市场环境，打造物流平台。现代物流是农业产业化发展的加速器。打造农业产业集群，就必须打造现代农业物流业，做到货畅其流。要加强农产品专业市场建设，通过专业市场，把更多的农产品生产者、企业更紧密地联结在一起。现代农业物流的作用：一是使集群内生产的农产品能实现其价值和使用价值；二是使农产品通过物流过程产生增值；三是降低农产品生产与流通成本，提高市场反应速度。