关于供销合作社社有资产性质的情况说明2

第一篇：关于供销合作社社有资产性质的情况说明2

关于供销合作社资产权属特殊情况的汇报

市委、市政府：

近日，我社收悉中共吴江市委办公室【2011】第8号会议纪要，纪要中要求：“市供销社在黎里古镇的房产和土地等有效资产即日起不得交易，一律划拨黎里古镇保护开发管理委员会。”现根据供销合作社资产权属特殊情况，将有关情况汇报如下：

一、社有资产与国有资产不同，社有资产属于供销合作社集体所有，从供销合作社建社50多年的发展过程中，供销合作社的组织机构与国营商业“三合三分”，财务管理体制几经变化，供销合作社是集体所有制性质始终没有改变。苏政发【2010】44号文件中明确指出：各级供销合作社联合社理事会是本级社集体财产和所属企事业单位财产的所有权代表，任何部门和单位不得随意侵占、平调其财产。

二、黎里供销合作社经过改革改制后，在黎里古镇现有土地约12300平方米，房产约6200平方米，需要供销社供养、负担的人数37人（其中在职职工6人、40-50人员19人、高龄农民合同工8人、遗孀3人、军转干部1名）。但是该社改革改制后亏损严重，经营业务目前基本处于停业歇业状态，现有土地和房产的租金收入用于该社的正常开支外，还要负担40-50人员、高龄农民合同工、遗孀、军转干部等安置、困难补助费用。

鉴于上述情况，我社建议：

1、我社资产属于社有资产，故在黎 1

里古镇的土地和房产予以保留，同时对于黎里古镇开发，供销社将积极给予支持配合，以确保黎里古镇开发顺利进行。

2、若实行无偿划拨，由黎里古镇保护开发管理委员会接收现有负担，负责供养上述37名各类人员。

3、实行有偿转让，上述37名各类人员继续由供销社负责供养，确保黎里供销社内部稳定。

当否，请指示。

吴江市供销合作总社二〇一一年六月十日

第二篇：供销合作社社有资产监督管理办法

供销合作社社有资产监督管理办法

（修订送审稿）

第一章 总 则

第一条 为建立适应市场经济需要的供销合作社社有资产监督管理体制，加强社有资产管理和保护，落实保值增值责任，促进供销合作事业发展，增强为“三农”服务能力，依据国家有关法律、行政法规和中华全国供销合作总社（以下简称总社）章程，制订本办法。

第二条 本办法所称社有资产，是指供销合作社实际拥有的各种形式的资产，供销合作社对企业各种形式的出资和出资所形成的权益，以及依法认定为供销合作社所有的其他权益。

本办法所称社有出资企业，是指供销合作社出资的社有独资企业、社有独资公司以及社有资本控股公司、社有资本参股公司和综合服务社、专业合作社等股份合作企业（以下简称社有独资、控股、参股企业）。

第三条 社有资产属于供销合作社集体所有。

第四条 供销合作社是为农服务的合作经济组织，依法独立自主开展经济活动，依法享有资产占有、使用、收益和处分的权利。其合法权益受国家法律保护，任何单位和个人不得侵害。

各级供销合作社管理运营本级社有资产，上级社对下级社社有资产管理负有指导、协调、监督、检查的责任。

第五条 社有资产监督管理，遵循以下基本原则：

（一）保值增值原则。坚持为农服务办社宗旨,做大做强社有出资企业，落实社有资产保值增值责任，实现社有资产效用最大化；

（二）依法合规原则。依照法律、行政法规和企业章程履行职责，科学决策、民主管理、有效监督，维护出资人权益，尊重出资企业经营自主权；

（三）市场机制原则。重视并发挥市场配置资源的基础作用，优化社有资产布局和结构，增强社有经济的控制力和影响力；

（四）权责对等原则。实行权利、责任和利益相统一，提高社有资产监督管理制度的执行力，调动相关利益主体的积极性。

第二章 管理体制

第六条 各级供销合作社理事会是本级供销合作社社有资产的所有权代表和管理者，履行出资人职责，享有出资人权益。实行管理、监督与运营相分开，权利、义务和责任相统一，管资产和管人、管事相结合，激励与约束相协调的社有资产监督管理体制。

第七条

供销合作社理事会管理社有资产的主要职责是：

（一）制定本级社经济发展战略和规划，优化社有资产布局和结构，提高社有资产运营效益；

（二）依法制定或者参与制定出资企业章程，对社有出资企业履行出资人职责，行使出资人权利，维护出资人权益；

（三）推进社有出资企业改革和发展，指导监督建立现代企业制度，完善法人治理结构，促进管理现代化；

（四）建立科学合理的选人用人机制，培养德才兼备、敬业高效的社有出资企业管理团队；

（五）建立健全社有资产基础管理、绩效考核和奖惩等制度，落实社有资产保值增值责任。

第八条

各级供销合作社根据需要，可以设立独资的集团公司或社有资产经营公司（以下统称运营主体）运营本级经营性社有资产，实行企业化运作、集团化管理。

第九条 设立社有资产运营主体的，由运营主体根据理事会的授权，对出资企业履行出资人职责，享有出资人权利，对本级经营性社有资产保值增值负责。

运营主体对本级理事会负责，接受理事会的监督管理，对法律、行政法规和本级理事会规定须经本级理事会批准的履行出资人职责的重大事项报告本级理事会批准。

运营主体的职责权限、议事规则等重要事项，由本级理事会通过制定公司章程予以明确。

第十条 基层供销合作社改制后的剩余资产由县级供销合作社代为行使所有权和管理权。县级供销合作社根据县域实际情况，可以调整建制、优化布局，整合集聚社有资产和社会资源，推进基层社并购重组、做实做强。

第十一条 各级供销合作社应当维护社有出资企业作为市场主体依法享有的权利，除依法履行出资人职责外，不干预社有出资企业的正常经营活动。

第十二条 社有资产运营主体、社有出资企业应当依法从事经营活动，建立完善法人治理结构，建立健全内部管理和风险控制制度，落实社

有资产保值增值责任，努力提高经济效益。接受供销合作社的监督管理，定期向本级社理事会、监事会报告企业生产经营和资产、财务状况，并依照法律、行政法规和企业章程进行收益分配，不得损害出资人的合法权益。

第三章 产权管理

第十三条 各级供销合作社具有独立的法人地位。依据资产来源和构成情况，下列资产归属供销合作社集体所有：

（一）按照合作社原则吸收的社员股金、成员社股金及合作发展基金；

（二）供销合作社的资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润；

（三）按照国家法律、行政法规和有关政策的规定，享受的财政扶持及税收优惠所形成的资产；

（四）按照国家法律、行政法规和有关政策的规定及其他合法方式划归供销合作社所有的资产；

（五）上级社拨入及其他单位和个人赞助、捐赠形成的资产；

（六）对企业的出资以及按照出资额应享有的资产权益；

（七）兼并、购买股权（产权、无形资产）所形成的资产；

（八）依法拥有的专利、商誉、土地使用权及其他属于供销合作社所有的资产。

第十四条 各级供销合作社理事会应当按照“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度要求，加强对本级供销合作社所有的物权、债权、股权和无形资产等各类财产权的管理。认真做好社有资产的产权界定、产权登记、清产核资、资产评估、资产统计、综合评价等基础性管理工作。

社有资产产权登记由供销合作社理事会负责办理，或授权出资企业按照规定程序进行登记。

第十五条 各级供销合作社应当依据国家产业政策和合作事业发展需要，建立有效的资本投入和退出机制，推动资本合理流动，提高配置效率。推进系统内企业间联合、兼并和重组，引入社会资本和战略投资者参股、控股，实现投资主体多元化。

第十六条 各级供销合作社对企业的出资，除依法变更登记外不得抽回，并且以出资额为限承担有限责任。

第十七条

切实维护供销合作社的合法权益。任何部门和单位不得随意平调、无偿占用供销合作社的财产，不得随意改变供销合作社及其出资企业的隶属关系，保持供销合作社组织体系和资产的完整性。因市政、城乡规划、交通设施扩建及水利建设等需要拆迁或占用供销合作社营业网点和服务设施的，应按照国家有关政策规定实行谁拆迁谁还建、就近复建，或按公允的重置价格给予补偿。

第十八条

供销合作社经营管理的有争议资产，在依法界定产权之前仍由供销合作社经营管理，任何单位和个人不得擅自处理。

第四章 出资企业管理者的选择与考核

第十九条 各级供销合作社依照法律、行政法规和企业章程，任免或者建议任免社有出资企业的下列人员：

（一）任免社有独资企业的经理、副经理、财务负责人和其他高级管理人员；

（二）任免社有独资公司的董事长、副董事长、董事、监事会主席和监

事，批准任免总经理、副总经理、财务总监等人选；

（三）向社有资本控股公司、社有资本参股公司的股东会（股东大会）、董事会提出董事、监事和高级管理人员建议人选。

第二十条 供销合作社任命或者建议任命的董事、监事、高级管理人员，应当具备下列条件：

（一）有良好的品行；

（二）有符合职位要求的专业知识和工作能力；

（三）有能够正常履行职责的身体条件；

（四）法律、行政法规规定的其他条件。

第二十一条 各级供销合作社应建立适应现代企业制度要求的企业管理者选人用人机制，把组织考核推荐和公开向社会招聘结合起来。对拟任命或者建议任命的董事、监事、高级管理人员的人选，应当按照规定的条件和程序进行考察。考察合格的，按照规定的权限和程序任命或者建议任命。

第二十二条 供销合作社向出资企业委派的董事、监事、高级管理人员的主要职责是：

（一）依照法律、行政法规和企业章程履行企业管理者职责；

（二）落实社有资产保值增值责任，维护出资人权益；

（三）对涉及股东权益的重大事项按照理事会指示发表意见，行使表决权；

（四）接受供销合作社的监督管理，及时汇报履行职责的情况，定期报告所在企业的经营情况和财务状况；

（五）忠实勤勉，恪尽职守，廉洁自律。

第二十三条 社有出资企业管理者实行任期制。大中型企业的董事长、总经理应当分设；董事、高级管理人员不得兼任监事。未经供销合作社理事会或企业股东会（股东大会）同意，社有独资、控股、参股企业的董事、高级管理人员不得在其他企业兼职，其本人和直系亲属不得从事与本企业相同的业务或持有关联企业的股权期权。

第二十四条 各级供销合作社应当建立健全社有出资企业管理者经营业绩考核制度，对任命和委派的企业管理者进行考核和任期考核。

建立科学合理、可追溯的企业经营业绩考核指标体系，主要考核企业盈利能力、资产运营能力、偿债能力和发展能力等内容，重点考核净利润、净资产收益率、社有资产保值增值率、上缴资产收益等财务指标。

由供销合作社根据企业不同情况与企业管理者协商确定经营责任，签订经营目标责任书，依据经营目标责任书和审计结果对企业管理者进行业绩考核、奖惩并确定其薪酬标准。

考核以经济效益和资产质量为重点，任期考核以资本净积累为重点。

第二十五条 各级供销合作社应当建立灵活有效的奖惩机制，强化对企业管理者和供销合作社履行出资人职责工作人员的激励约束。

（一）建立企业管理者薪酬动态管理制度。逐步推行年薪制，实行经营业绩与薪酬挂钩；

（二）鼓励企业管理者持有本企业股份，业绩特别优秀的可给予期权奖励；

（三）采取有效调动企业管理者积极性的其他奖励措施；

（四）上级社对下级社社有资产保值增值情况进行考评并决定奖励。各级供销合作社对本级工作人员履职情况进行考评并决定奖励；

（五）建立健全各项管理制度和违反制度规定的责任追究制度，规范企业管理者和供销合作社工作人员的行为。对违反法律、行政法规和本办法规定造成社有资产损失的，追究相关责任。

第五章 重大事项管理

第二十六条 本办法所称重大事项，是指关系社有资产出资人权益的，需要经过供销合作社理事会集体决定方可组织实施，或须提交企业股东会（股东大会）、董事会表决的事项。

（一）企业发展战略与规划、发展目标和经营计划、修改企业章程；

（二）企业合并、分立、解散、改制、上市，增加或者减少注册资本；

（三）设立或撤并独资、控股、参股企业；

（四）发行企业债券；

（五）进行重大投融资，对外提供借款、担保、捐赠和资产抵押；

（六）重大资产转让、处置或核销；

（七）企业预算方案、决算报告，利润分配和弥补亏损方案；

（八）企业管理者薪酬；

（九）企业重大法律纠纷；

（十）其他需要报告的重大事项。

第二十七条 各级供销合作社理事会和运营主体应切实履行出资人职责，加强对出资企业重大事项的管理，建立健全重大事项管理和报告制度。根据掌控有力、管理适度的原则，明确规定需要审批或备案事项范围、报告程序和相关责任。

第二十八条

社有独资企业有本办法第二十六条所列事项的，经充分论证和企业经营班子或董事会讨论后，以书面形式报供销合作社理事会批准或备案。

第二十九条 社有控股、参股企业有本办法第二十六条所列事项的，企业社有股权代表应事先以书面形式向供销合作社理事会报告，并按照理事会的指示在股东会（股东大会）、董事会上发表意见，行使表决权。

第三十条 各级供销合作社及社有出资企业处置重大事项，必须遵守国家法律、行政法规以及企业章程的规定，不得损害出资人及债权人的利益。

第三十一条 社有独资企业进行重组或股份制改造，应当制定改制方案，载明改制后的企业组织形式、企业资产和债权债务处理方案、股权变动方案、改制的操作程序、资产评估和财务审计中介机构的选聘等事项。涉及重新安置企业职工的，还应当制定职工安置方案，经职工代表大会或职工大会审议通过。

企业改制方案由企业拟订，依照规定程序办理，报经供销合作社理事会批准后实施。

第三十二条 企业改制涉及以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货币财产折算为社有资本出资或者股份的，以评估确认价格作为确定社有资本出资额或者股份数额的依据，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。

第三十三条 股份制改革应合理设置股权结构，确保供销合作社对骨干企业的控制力。重点骨干企业应坚持绝对或相对控股，困难企业和小企业可放开搞活。按规定顺序进行职工安置和债务清偿后的剩余净资产，由供销合作社理事会处置管理。

第三十四条 社有出资企业投资新建、扩建、更新改造项目，进行股权投资，从事证券、期货、金融衍生品、房地产等高风险业务，要根据需要编写《项目建议书》和《可行性研究报告》，落实项目投资运作、控制、监督等管理责任，严格按照调研、立项、审批程序规范操作，严格控制投资风险。

第三十五条 社有独资、控股企业进行非生产、非经营性固定资产购置、建设及处置、核销资产损失，应当按照规定的审批权限和程序办理

第三十六条 社有资产转让应当有利于社有经济布局和结构的战略性调整，防止社有资产损失，应当遵循有偿和公开、公平、公正的原则，采取拍卖、招投标、协议转让等方式进行。

各级供销合作社转让社有资产，由本级供销合作社理事会集体讨论决定。转让社有重点骨干企业全部社有资产的，或者转让部分社有资产致使供销合作社对该企业不再具有控股地位的，本级理事会应当向上一级供销合作社理事会报告。

社有资产转让应当以依法评估的、经供销合作社理事会认可或核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。资产转让成交后，要按合同约定及时清缴转让收入和办理股权（产权）变更登记。

第三十七条 社有出资企业转让企业财产，由企业拟定转让方案。社有独资企业的转让方案报供销合作社理事会审批；控股、参股企业的转让方案由社有股权代表按照本办法第二十九条规定的审批权限和程序办理。

第三十八条 社有资产向本企业管理者或者其近亲属转让的，拟购买的管理者不得参与转让方案的制定及资产评估、财务审计等各项工作。企业管理者收购本企业的社有资产，不得向包括本企业在内的社有出资企业借款，也不得以这些企业的资产为购买者提供担保。对企业经营不善、资产损失负有责任的管理者不得参与收购本企业社有资产。

第三十九条 社有独资和控股企业不得利用与关联方的交易损害企业的利益。不得无偿向关联方提供资金、商品、服务或者其他资产，不得以不公平的价格与之进行交易。因经营需要必须向关联方提供担保、借款、转让财产、投资等关联交易的，按本办法规定的审批权限和程序办理。

第四十条 社有独资、控股企业合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情况的，应当按照规定委托具备资质的资产评估机构对有关资产进行评估。涉及由供销合作社理事会决定的事项的，企业应将委托资产评估机构情况向理事会报告，资产评估结果经供销合作社审核确认后方可实施。

第六章 社有资产收益

第四十一条 社有资产收益包括社有出资企业按照章程规定应分配给供销合作社的利润（股利）；社有资产转让收入；社有资产租赁收入；社有出资企业的清算收入；其他社有资产收入等。

第四十二条 各级供销合作社理事会应当切实加强对社有资产收益的管理，全面了解和掌握所出资企业的经营成果和财务状况，按照出资企业章程、利润分配决议及时确认并收缴社有资产收益。

社有出资企业解散或破产，应及时组织或参与清算，及时收回投资清算收益。

第四十三条 社有资产收益由各级供销合作社财会部门负责收取和管理。严格按照国家财政部门的规定专户核算，建立健全财务管理、会计核

算和内控制度，规范管理行为，严禁社有资产收益体外循环或形成账外账。第四十四条 社有资产收益主要用于做大做强社有出资企业，增强为农服务功能，发展壮大供销合作事业。

使用范围和用途包括：对企业的股权投资，对社有企、事业单位的资金扶持，涉农服务的业务支出，对外宣传、扶贫、救灾、培训等公益性支出，建立供销合作社发展基金，对社有出资企业管理者、供销合作社工作人员的奖励等。

第四十五条 各级供销合作社应当对取得的社有资产收入及其支出实行预算管理，逐步建立健全预算管理制度。各级供销合作社财会部门负责本级社社有资产经营预算、决算草案的编制工作，编制的预算、决算草案由本级供销合作社理事会审议批准。

第七章 社有资产监督

第四十六条 各级供销合作社代表大会通过听取、审议本级社理事会履行出资人职责情况工作报告和监事会履行监督职责情况的工作报告，行使社有资产监督职权。代表大会闭会期间，由各级供销合作社监事会行使本级社社有资产监督职权：

(一)对理事会及出资企业处置重大事项的依法合规性及执行、落实情况进行监督；

(二)定期调查研究本级社社有资产监督管理工作情况，督查理事会职能部门、社有出资企业贯彻执行有关法律、行政法规和本办法的情况，并提出改进意见和建议；

(三)对委派的社有出资企业监事提出建议人选，对委派、任免的社有出资企业董事、监事、高级管理人员执行职务的行为进行监督评价，提出奖惩、任免建议；

(四)对本级社社有资产、财务管理进行监督检查。根据需要委托中介机构对社有独资企业财务会计报告进行验证监督或专项检查；

(五)指导成员社监事会、独资及控股企业监事会、委派参股企业的监事开展监督工作。

第四十七条 各级供销合作社监事会应当建立健全监督检查工作规范，依法合规履行监督职责。把定期检查与日常监督结合起来，注重提高监督时效。对监督检查中发现的有可能危及社有资产安全的经营行为、重大决策不合规、生产经营中的重大风险以及监事会认为需要报告的其他情况，应及时向本社理事会提交专项报告。

各级供销合作社理事会应当健全监事会监督检查成果运用机制，对监事会监督工作意见和建议，加大处理落实和参考利用工作力度。

第四十八条 各级供销合作社应当建立健全审计职能部门、社会中介机构、出资企业内部审计相结合的审计监督机制，依照法律、行政法规和企业章程的规定，加强对社有独资、控股企业的审计监督，维护出资人权益。

第四十九条 各级供销合作社纪检、监察部门应当加强对社有资产流失案件的查处，对存在本办法第五十三条、五十四条所列违法违规行为的责任人依法依纪严肃处理。

第五十条 加强上级社对下级社的指导监督。上级社应定期检查下级社社有资产管理工作，发现问题及时协调处理和纠正。下级社发生重大社有资产变动及改革发展中的重大事项，应当及时向上级社报告。

任何单位和个人有权对造成社有资产损失的行为进行检举和控告。第五十一条 各级供销合作社应当自觉接受政府财政部门的监督管理。定期向本级政府财政部门报送财务会计报表，报告财政专项资金的使用情况及其他相关事项。

第八章 责 任

第五十二条 供销合作社理事会主任全面负责本级供销合作社社有资产的监督管理工作。供销合作社工作人员应当按照国家有关法律、行政法规以及本办法的规定，认真履行职责，切实维护社有资产权益。

第五十三条 供销合作社工作人员有下列行为之一的，追究相关责任人的责任：

（一）不按照规定的任职条件和程序任命或建议任命社有企业管理者的；

（二）违反规定的权限、程序决定出资企业重大事项，造成社有资产损失的；

（三）侵占、截留、挪用出资企业资金或上缴的社有资产收益的；

（四）有其他违规行为造成社有资产损失的。

第五十四条 供销合作社委派的出资企业董事、监事、高级管理人员有下列行为之一，造成社有资产损失的，追究有关责任人的责任：

（一）未按照理事会指示履行职责，造成社有资产损失的；

（二）利用职权隐匿、私分、侵占、挪用企业资产或谋取非法收入和不当利益的；

（三）在企业改制、财产转让、关联方交易等过程中，恶意低价转让、低价折股的；

（四）不如实提供企业情况、数据或信息，造成严重后果的；

（五）违反法律法规和企业决策程序决定企业重大事项的；

（六）有其他违反法律、行政法规和企业章程执行职务行为的。第五十五条 供销合作社的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；委派的出资企业管理者给社有资产造成损失的，依法承担赔偿责任，并给予相应处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十六条 对造成社有资产重大损失受到免职处分的社有企业管理者，5年内不得担任社有企业管理者;造成社有资产特别重大损失或者依法追究刑事责任的，终身不得担任社有企业管理者。

第九章 附 则

第五十七条 供销合作社出资兴办和管理的事业单位、社会团体社有资产的监督管理，参照本办法执行。国家法律、行政法规和总社另有规定的，依照其规定。

第五十八条 各级供销合作社根据本办法制定本级社社有资产监督管理实施细则，并报上一级社备案。

第五十九条 本办法由总社会同财政部负责解释。

第六十条 本办法经财政部核准，经总社五届三次理事会、五届四次监事会议审议通过后施行。2004年3月4日总社印发的《供销合作社社有资产监督管理暂行办法》同时废止。

第三篇：供销社社有资产招租操作规程

供销社社有资产招租操作规程

为规范社有资产招租行为，统一操作程序，确保公开、公正、公平，实现社有资产保值增值，根据《市供销社关于进一步加强社有资产租赁管理工作的通知》的精神，现就我社社有资产公开招租，提出如下操作规程，请遵照执行：

一、社有资产招租的方案制订。

1、各单位租赁合同即将届满的社有资产以及新开发的社有资产对外招租前2个月，要综合考虑资产所在区域的使用价值和市场环境等因素，参考同地区其它门面房租赁价格，咨询有关业内人士，提出下轮招租初步意见。

2、召开企业班子成员专题会议，通过集体议价方式，合理制定招租底价，制订社有资产招租方案。

二、社有资产的招租申报。

1、社有资产出租应先审批后出租。各单位对即将期满的租赁合同，应提前1个月填写《市供销社社有资产出租审报表》，送市社***资产公司审核，报市社审批。未经市社审批，不得出租。

2、市吉达资产公司在五个工作日内，对申报表进行审核，报市社审批后回复。

三、社有资产的招租。

1、申报表审批反馈后，各单位作为租赁主体按照确定的招租方式开展招租工作。

2、各单位要根据每一处出租资产特点，制定出切实可行的招标方案。及时发布招租公告，组织承租人报名及承租人资料收集。

3、各单位要对报名的承租者诚信、经济实力、经营项目、经营能力等资格进行严格审查，进一步发挥现有资产的使用效益，确保租金按期到位。

4、择优选定承租人，洽谈社有资产租赁事项。

5、****资产公司负责组织、指导、参与、监督各单位资产招租全过程。确保社有资产招租活动公平、公开、公正。

四、社有资产租赁合同的签订。

1、各单位社有资产招租成交确认后，应按市社统一的《资产租赁合同》文本（附件一式四份）与承租人签订租赁合同，资产租赁合同应由吉达资产公司鉴证后方为有效。

2、各单位应建立租赁合同的纸质文本档案，确定专人负责保管和归档，并向***资产公司报送一份纸质合同原件备案。

五、社有资产的租金收入。

1、按规定程序出租的社有资产，其出租收益缴入市社财务核算中心，由市社财务核算中心按照规定进行管理

2、各单位租金收入应及时、足额缴存市社财务核算中心指定的银行帐户，严禁坐支透支、帐外滞留。

第四篇：合作社资产管理办法

中农集团控股股份有限公司

合作社资产管理办法

第一章 总则

第一条 为加强对中农集团控股股份有限公司（以下称“公司”）所属合作社资产进行监管，根据公司固定资产管理制度及有关规定，特制定本办法。

第二条 本办法中所称合作社资产是指由公司出资采购，由合作社使用，且符合公司固定资产类别的资产。

第三条 本办法适用于公司业务部门、控股子公司、各地分公司以及其他授权单位（以下称各单位）。

第四条 各单位在合作社建设过程中，应当严格遵照本办法，履行相关规定。

第二章 合作社资产的采购

第五条 合作社资产的采购可由各单位向公司申请，或由合作社向各单位提出申请后再向公司申请。

第六条 合作社资产的采购申请，除按照公司固定资产管理制度规定，填写必要的《固定资产请购单》外，还须由申请单位出具申请报告，详细说明该资产的目的、意义、对合作社的作用、采购方式与地点等。

第七条 经公司主管领导对《固定资产请购单》及申请报告审批同意后，由申请单位自行采购。

第八条 实际采购资产必须与申请报告一致，如需调整，必须重新填写《固定资产请购单》及申请报告。

第三章 台账管理

第九条 采购完成后由办公室对实际采购资产进行核对，无误后与申请部门办理交接手续。

第十条 申请单位填写领用单，同时申请单位出具各合作社实际领用清单，上述领用单和实际领用清单经办公室确认后，方可登记《固定资产卡片》。

第十一条 办公室与财会部根据公司固定资产管理制度，将该资产登记台账。

第十二条 申请单位必须建立合作社资产台账，并指定专人负责登记、管理。

第四章 日常管理

第十三条 各单位资产管理人员或合作社管理人员，应对合作社资产的使用情况，定期进行跟踪，跟踪情况报告上报给各单位负责人。

第十四条 各单位负责人根据公司固定资产管理制度的要求，将盘点表和盘点报告上报公司审计部。

第五章 附则

第十五条 本办法未尽事宜，按照公司固定资产管理制度及其他相关制度执行。

第十六条 本办法由公司制定和解释。第十七条 本办法自颁布之日起执行。

第五篇：资产评估评估说明样本

资产评估评估说明样本

××项目

资 产 评 估 说 明 XX评报字[200×]第×××号 XXXX评估有限责任公司 200×年××月××日 **项目资产评估说明 目 录

第一部分、关于《资产评估说明》使用范围的声明.......................1 第二部分、关于进行资产评估有关事项的说明...........................2 第三部分、资产清查核实情况说明.....................................8 第四部分、评估依据的说明..........................................12 第五部分、各项资产及负债评估技术说明..............................14 5.1 流动资产评估技术说明....................................14 5.2 长期投资评估技术说明.....................................17 5.3 机器设备评估技术说明....................................18 5.4 建筑物评估技术说明......................................32 5.5 在建工程评估技术说明....................................41 5.6 负债评估技术说明........................................42 第六部分、整体资产评估收益现值法评估验证说明......................44 第七部分、评估结论及分析..........................................55 0 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第一部分、关于《资产评估说明》使用范围的声明 ***项目资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用～非为法律、行政法规规定～材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人～不得见诸于公开媒体。

XXXX评估有限责任公司 200*年**月**日 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第二部分、关于进行资产评估有关事项的说明 2 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第三部分、资产清查核实情况说明

一、资产清查核实的内容

我公司评估人员在资产占有方自查的基础上～以委托方和资产占有方提供评估申报明细表为依据～对已纳入评估范围内的资产进行了进一步的核实和鉴定。这些资产和负债的具体内容包括:流动资产××元、长期投资××元、固定资产××元、其它资产××元、流动负债××元、长期负债××元,注意与本项目具有的资产类型保持一致,。

我公司评估人员通过查阅产权证明、原始凭证等产权凭据～对上述各项资产及负债的情况进行核实～确认截止评估基准日～纳入评估范围的各项资产均为资产占有方所使用～各项负债均应由资产占有方所承担。

在确认已纳入评估范围的各项资产和负债的产权后～我公司评估人员对评估中将要涉及的实物资产的数量、品质、存放地点进行了清查核实。对可能影响资产评估的重大事项进行了充分的了解。

二、实物资产的分布情况及特点 ,存放地点、资产状况及保管情况等，三、影响资产清查核实的事项 可能的影响事项有: ,1,资产性能的限制,不能直接清查， ,2,存放地点的限制,不能直接清查， ,3,诉讼保全的限制, ,4,技术性能的局限,不能直接清查， ,5,商业、国家秘密的局限,不能直接清查,。

上述情况～都应说明影响的资产具体范围金额～并逐一列示。

四、资产清查核实过程与方法

在清查工作中～我们针对不同的资产性质、特点及实际情况～采取了不同的清查方法。清查过程如下:

1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料

先期派遣评估人员指导企业财务与资产管理人员按照本公司提供的“评估申 8 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 报明细表”及其填写要求、所需资料清单～细致准确的登记填报～对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2、认真核对审查资产占有方提供的评估申报明细表

评估人员通过翻阅有关设计资料及系统图～了解各自的评估具体范围及对象。然后仔细阅读申报表～初步检查有无填项不全、资产项目不明确～并根据经验及掌握的有关资料～检查申报表有无漏项等。

3、现场实地勘察 评估人员会同企业有关人员～依据资产评估申报明细表～对所申报的各项资产进行了现场勘察。,1,流动资产和负债:通过查阅有关会计报表、账册凭证、购销合同、发票等会计资料～对其账面值、形成原因及其他相关情况进行取证核查。对现金进行盘点～查看是否有长短款及白条抵库现象,对于存货进行抽样盘点～对其数量、品质、存放地点进行核实,对应收款项和负债～主要是了解其核算内容和记账依据～并发函询证～核实其真实性、合法性和准确性。,2,机器设备:首先检查设备数量～查看是否账实相符,其次查阅主要设备的竣工验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件,最后通过与设备管理人员、操作人员的广泛交流和必要的现场测试～了解设备的购臵日期、产地、各项费用的支出情况～以及满足工艺要求、出产产品质量情况等～比较充分地了解设备的历史变更及实际运行情况。,3,建筑物:重点核实其建筑面积、建筑结构、建造年代及建筑质量～对其实际使用状况、大修翻新情况和日常维护情况进行实地勘察鉴定,查阅有关工程竣工图纸、预,决,算资料。,4,在建工程:查阅主要在建房屋建筑物的预算书、施工图纸～查询在建设备的安装情况和工艺流程～了解施工质量和工程款项的支付情况～判断工程形象进度。

4、补充、修改和完善评估申报表

根据现场实地勘察结果～进一步完善评估申报表～以做到“账实相符”。

5、核实产权证明文件

对评估范围的设备和房产的产权进行调查～以确认做到产权清晰。我们注意 9 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 到企业的主要房屋已领取了房屋所有权证～对此～我们进行了核实。对其他建筑物权属的确认是在根据历史继承事实前提下而进行的～未发现产权纠纷问题。

五、清查调整说明及结论

通过以上资产清查核实程序～发现评估范围内各项资产负债的产权清晰～不存在产权纠纷。,根据具体情况描述。如存在产权纠纷～则说明情况,。

通过清查核实～本次评估按照有关评估原则对部分账项进行了清查调整～清查调整事项已与资产占有方取得一致。,根据具体情况描述～说明理由及调整分录。若资产评估在审计的基础上进行的～在审计的基础上可以进行重分类调整及其他适当调整, 清查核实过程中未受干扰～经过清查调整后～企业的申报资料基本满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。清查调整结果如下: 科目名称 账面价值 账面调整值 其中:重分类调整 调整后账面值

一、流动资产合计 货币资金 应收票据 应收账款净额 预付账款 其它应收款 存货 待处理流动资产

二、长期投资

三、固定资产 固定资产原价

其中:设备类

建筑物类 减:累计折旧 固定资产净额 其中:设备类

建筑物类 工程物资 在建工程 待处理固定资产

四、无形资产

五、递延资产

八、资产总计

九、流动负债合计 短期借款 应付票据 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 应付账款 其它应付款 应付工资 应付福利费 应交税金 应付利润 其它未交款 预提费用 其它流动负债

十、长期负债合计 长期借款

十一、负债合计

十二、净资产 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 第四部分、评估依据的说明

我们以国家有关资产评估的法律、法规和规章制度的规定及相关文件资料为依据～对各项资产和负债进行了评估～主要评估依据如下:

一、行为依据

1、有关本次经济行为的文件,应写出文号和全称,，2、资产评估业务约定书。

二、法规依据 1、1991年11月16日国务院第91号令《国有资产评估管理办法》，2、财政部部长令[2001]第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》，3、《资产评估操作规范意见,试行,》,中国资产评估协会1996年5月7日发布,，4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》,财评字[1999]91号， 5、2004年2月25日财企[2004]20号〈关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知〉，6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,会协[2003]18号,，7、其他与资产评估有关的法律、法规等。

三、产权依据

1、资产占有方的国有资产产权登记证，2、房屋所有权证，3、土地使用权证，4、机动车辆行驶证，5、委估设备的发票、合同，6、其他与委估资产取得和使用的证明文件。

四、取价依据

1、建设部、国家物价局,1992,价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，2、原家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》，3、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》;12 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明

4、国经贸[1997]456号“汽车报废标准”;

5、国经贸贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》，6、机械工业部机械计,1995,1041号文《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，7、**省建筑工程计价定额,编号及版本,，8、**省建设工程费用定额,编号及版本,，9、《**人民政府关于基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》,2002年8月21日,，10、《**市城区土地级别与基准地价》。

五、参考资料及其他

1、委托方及资产占有方提供的《资产评估清查申报明细表》，2、委托方及资产占有方提供的会计报表和其他会计资料, 3、200*年机电产品报价目录，4、中国人民银行公布的汇率、利率等数据资料，5、《资产评估常用数据与参数手册》，6、评估人员的现场勘察记录，7、评估人员调查了解的其他资料。13 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 第五部分、各项资产及负债评估技术说明

我公司评估人员对评估范围内的各项资产进行了评定估算并撰写了评估技术说明。现将资产占有方于评估基准日200×年××月××日纳入评估范围各项资产和负债的价值评估情况详细说明如下: 5(1 流动资产评估技术说明

本次流动资产评估范围和评估结果如下表,金额单位:人民币元,: 科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率 货币资金 应收账款 减:坏账准备 应收账款净额 预付账款 其它应收款 存货

流动资产合计

以下分科目说明评估的方法、过程和结果。,一,货币资金的评估

列入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金～其中现金账面金额人民币××元～银行存款账户××个～账面金额为人民币××元～其他货币资金系企业在证券公司开设的股票交易保证金账户～账面金额人民币××元。评估时我们对现金进行了盘点～查阅了现金日记账、各开户行的银行对账单、银行存款余额调节表～并对数额较大的银行账户进行了函证～未发现有重大的长期未达账项和长短款现象～对各项货币资金的评估价值按核实后的账面值确定。,二,应收票据的评估 应收票据账面金额为人民币××元,评估时我们查阅了企业原始会计凭证及票据证,了解到被评估应收票据均系不带息银行承兑汇票,变现能力强,出票人资信 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 程度较高,故按核实后的账面金额确定评估值。,三,应收款项的评估

应收账款是企业因销售产品、材料,提供劳务等业务,应向购货单位或接受劳务单位收取的款项,账面金额为×× 元～企业采用备抵法核算坏账损失～并采用账龄分析法计提坏账准备××元～因此账面应收账款净额为××元。

至评估基准日～应收账款账龄1年以内的金额为××元～所占比例为×%,账龄在1-2年的金额为××元～所占比例为×%,账龄在2-3年的金额为××元～所占比例为×%。评估时依据企业的历史资料和评估时了解的情况～具体分析了业务内容、欠款时间和款项回收等情况。对于有充分理由相信全部能收回的～按全部应收账款额计算评估值,对于有证据表明确实无法收回或收回可能性很小的～按零值计算,对于收回的可能性不确定的款项～评估时～估计了应收账款风险损失额～对账龄在1年以内的应收账款～评估风险损失率为5%,对账龄在1-2年以内的应收账款～评估风险损失率为20%,对账龄在2-3年以内的应收账款～评估风险损失率为40%。在应收账款明细表各明细项目之后～单列出评估风险损失额～作为应收账款总计数的抵减项目～扣减评估风险损失额后得出评评估值。坏账准备评评估值为零。,四,预付账款

预付账款账面值为××元～调整后账面值为××元～其中账面值的调整主要为应付账款的借方余额调整。对于能够收回货物或能够形成资产或权利的～以核实后的账面值作为评估值,对于有确凿证据表明收不回相应货物或不能形成相应资产或权益的预付款项评估为零。,五,其他应收款 ,六,存货的评估

存货主要包括原材料、产成品、在产品,自制半成品,和在用低值易耗品等。

1、原材料的评估

企业原材料包括原料、燃料、辅助材料、备品备件等～账面金额为××元,其账面价值主要由材料的买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成。

对企业库存原材料,评估人员首先在企业的配合下进行了抽查盘点,抽查数量不低于30%～抽查金额不低于60%～对无法进行盘点的原料,查阅有关账册、采 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 购合同和订单,了解主要材料的入账依据～以验证核实账面数量。

评估中我们对原材料首先通过市场调查取得原料近期的购买价格～并考虑材料购进过程中的其他合理费用～确定原料的单位成本～然后根据核实后的数量确定其评估值。

2、产成品的评估

首先～评估人员对产成品进行了抽查盘点,抽查数量不低于30%～抽查金额不低于60%～并查阅了有关账册,以验证核实账面数量。

在评估时～我们了解到～企业共计生产七大系列产品～这些产品具有单件小批量生产的特点～企业往往采用以销定产的经营策略～因此库存产成品大部分已落实了购货单位～但也存在客户工程下马不来提货的风险。根据以上特点～在对产成品的评估中～我们参照企业已签定的产品销售合同～采用按产成品的不含税售价扣除销售费用、销售税金和适当利润的方法来计算评估值～针对客户长期不来提货、库存时间偏长的产成品～在通过函证的基础上考虑一定折扣后计算评估值。评估中～我们根据企业以前的收入、成本、费用状况分别测算销售成本率、销售费用率及相关税费的比率和金额～进而计算出各项产成品的评估价值。

如～NGC-95-00～账面成本××元～根据已签定的销售合同～该产品的不含税售价为91320元～此类产品目前的销售情况较为正常。

我们通过对企业过去三年经营情况的分析～确定销售费用率为7.04%,销售税金比率为0.67%,销售收入净利利润率为3.42%,据此计算该产品的评估价值如下: 评估值=不含税售价-销售税金-销售费用-适当利润

=不含税售价×,1-销售税金率-销售费用率-销售收入利润率, =91320×,1-0.67%-7.04%-3.42%, = 81,156.08,元，3、在产品,自制半成品,的评估

评估人员对在产品,自制半成品,进行了抽查盘点,核查了入库、出库记录～并查阅有关账册,以验证核实账面数量。对其中接近完工的半成品参照产成品的评估方法进行评估～其余在产品按核实后的账面值确定评估值。

4、低值易耗品的评估

低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具物品～包括在库和在用两部分。对在用低值易耗品～采用重臵成本法进行评估～即将同种低值易耗品的现行 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 购臵价格加上合理的其他费用得出重臵价值～再根据实际状况确定综合成新率～相乘后得出其评估值。在库低值易耗品由于系新近购入～企业以实际成本入账～故以其账面值确定为评估值。

流动资产评估增减值的主要原因:

1、应收款项的增值。企业按照现行财务制度的规定采用备抵法核算坏账损失～具体采用账龄分析法计提坏账准备～而不论应收款项能否收回～均进行计提。评估则是通过对应收款项能否收回的分析判断来确定评估值的～对企业计提的坏账准备一般按零评估～因此造成评估增值，2、存货的增值。存货中的产成品账面值仅反映其制造成本～评估值中除包括完全生产成本外还含有企业已创造的适当利润～故有所增值,在用低值易耗品企业采用一次摊销法核算账面价值为零～账面值不能反映该资产的现实价值～而评估值是按该项资产目前的尚存价值计算的～因此造成低值易耗品评估增值

5., 长期投资评估技术说明

一、评估范围

本次评估范围内的长期投资为2项股权投资～账面价值 元。

二、被投资企业资产概况

1、****公司

该公司成立于200×年××月～注册资金××万元～法定代表人****。根据公司章程和验资报告～***出资**万元～占注册资本的**%,**出资**万元～占注册资本的***%。

×公司对该项投资按照权益法核算～此项投资账面价值××元。

2、*****公司

该公司成立于××××年××月„„, ,根据实际情况说明被投资单位的股权状况及资本金到位情况等需重点说明的特殊事项, 17 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

三、评估方法 ,一,对于非控股的被投资单位××～由于投资时间不长～被投资企业资产账实基本相符～资产状况变化不大～根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额乘以××公司所占的份额为评估值。,二,对于控股的被投资单位××～采用整体评估的方法～确定被投资单位评估后净资产～按照**公司拥有的权益比例计算确定该项长期投资的评估值。

××公司的具体资产和负债项目评估说明如下: ,在此根据被投资单位整体评估所涉及的资产项目逐项说明～否则索引至有关资产评估报告或说明，四、评估结果及分析

序号 被投资企业名称 股权比例 长期投资账面值 长期投资评估值 5(3 机器设备评估技术说明

一、设备概况

1、评估范围:本次设备评估的范围包括机器设备、电子设备及车辆等三大类。本次申报评估的机器设备共计××台,套,～账面原值××元～账面净值××元,电子设备共计××台～账面原值××元～账面净值××元,运输车辆×辆～账面原值××元～账面净值××元。

2、购臵日期: ××厂比较注重企业的技术改造～除对现有设备加强维护保养外～还不断添臵与更新具有国内、国际先进水平的设备～加工能力不断提高。因此企业设备有六、七十年代购臵的～也有近几年新添加的。

3、设备特点和技术状况: ××厂是生产各种齿轮箱及备件的大型机械加工企业～其主要设备为车床、磨床、镗床、铣床等通用金属切削设备和磨齿机、滚齿机等齿轮专用设备～有国产的也有进口的～技术水平在国内处于领先地位。北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

4、设备管理:在调查中～我们了解到～××厂制订了一整套有关设备管理方面的规章制度～如:《设备管理实施细则》,DS/SG0902,、《设备完好技术条件》、《设备维修保养规程》,DS/SG0905,～定期对设备进行一、二级保养～重点维修及点检～上述规章制度的制订、贯彻～对设备起到了有效的保护。因此我们在现场勘察中发现除部分逾龄设备外～本次被评设备基本处于完好状态～整个公司的设备利用率较好。

二、评估过程

根据××厂所填报的机器设备评估申报清单～评估人员进入现场后～首先听取资产占有单位领导和设备管理人员对本单位及资产情况的介绍～审核其提交的资产清查评估申报明细表后～而后会同有关设备管理人员对申报的设备进行了逐台核实～确定其账实符合情况,同时查阅有关设备～特别是高、精、尖设备的档案、运行记录、维修情况,对主要设备进行了必要的调研、现场勘查与记录,对设备开工率、完好率、利用率、运行状态、使用维修、保养情况进行了解和查询,对重点设备填写鉴定书,并充分听取本单位设备技术人员和操作人员对被评设备的情况介绍和评判～就一些关键设备的技术状况、尚可使用年限等问题～充分听取各方面意见～最后确定这些设备的使用寿命。

根据评估需要～评估人员搜集了有关评估基准日现行设备市场价、可比设备现价、有关产品价格目录、价格趋势分析报告。分析评判设备的功能性贬值和经济性贬值。

对初步评估结果汇总后～设备评估人员再次讨论有关参数和尺度问题～ 就一些技术细节问题进行平衡～并与房屋评估组、财务评估组交叉问题进行协调～确认评估工作中有无发生重复和漏评的情况～尔后对初步评估结果进行调整、修改和完善～得出最终评估结果。

三、计价标准及评估方法 根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点～确定以重臵成本为计价标准～采用重臵成本法计算确定设备的评估值。

机器设备评估的重臵成本法是依据被评估机器设备在全新状态下的重臵成本～扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值～或在确定综合成 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 新率的基础上～计算机器设备评估值的一种评估方法。本次评估采用的基本计算公式为: 评估值=重臵价值×成新率 ,一,重臵价值的确定

企业作为机械加工企业～其主要机器设备系金属切削机床和煅铸造设备～本次评估中主要根据原机械部机械计,1995,1041号《关于公布《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》的通知》的规定确定被评估设备的重臵价值。其中: 国产设备的重臵价值构成一般包括:设备原价,即设备购臵价格,、设备运杂费、设备安装费、设备基础费、工程建设其他费用和建设期资金成本等。

对进口设备～根据替代性原则～首先查找国内有无替代设备～在无国内替代设备的前提下～一般通过市场询价等途径确定进口设备的到岸价,CIF价,～然后以此为基础～加关税、增值税、各种手续费、国内运杂费、安装费～对大型重要设备计算工程建设其他费用和资金成本～并按基准日外汇汇率折算为人民币来确定重臵价值。评估中～我们注意到企业引进的主要设备～系国务院国发[1997]37号《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》及国家计委1997第6号令《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》中鼓励发展和引进的设备～而且主要用于国家鼓励发展的大型风力发电和军工项目的技术改造～享受免征关税和增值税的优惠。通过调查与分析～我们认为如目前实施这些项目需要引进设备仍可享受免税的优惠政策～因此～本次评估时～对进口设备仍按免税评估。对运输车辆则按其现行购臵价格加上车辆购臵附加税及当地政府部门征收的相关规费等确定其重臵价值。

以上设备重臵价值的计算公式如下: 国产设备重臵价值=设备原价+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本 进口设备重臵价值=到岸价+银行财务费+外贸手续费+国内运杂费 +设备基础费+安装费+其他费用+资金成本

运输车辆重臵价值=车辆购买价格+车辆购臵附加税+其他相关规费

1、设备原价:本次被评估设备以通用设备为主～评估中主要通过市场调查,直接或以电话方式与设备供应厂商联系,索取评估基准日的价格目录,或者通过 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 查阅有关部门发布的价格信息资料,以及企业近期购臵的同类型设备的合同价格～经分析后确定设备原价,对无现行市价可询的设备～依据其性能、特点及技术参数～在与其相类似设备比较的基础上进行修正～用类比法确定设备原价。

2、银行及外贸手续费:根据机械计,1995,1041号文及主要外贸公司的规定～以到岸价为基数～分别按0.4%和1.5%的费率计算银行及外贸手续费。

3、设备运杂费:被评估建设单位所在地在江苏～因此～对国产设备按设备原价的5%计算设备运杂费～对设备生产厂家在本地的按设备原价的1%计算设备运杂费～对进口设备按到岸价的1.5%计算进口设备的国内运杂费。

4、设备基础费:根据机械计,1995,1041号文中设备基础费概算指标关于设备基础费率的规定～以设备原价,到岸价,为基数～按设备所在车间分别计算各台设备的基础费～构成机器设备的重臵价值～在房屋建筑物评估时则不再计算该项费用～以免重复。

5、设备安装费:根据设备安装费概算指标关于设备安装费率的规定～以设备原价,到岸价,为基数～按设备所在车间分别计算各台设备的安装费。

6、其他费用:主要包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等～本次设备评估时取设备安装工程费的4.85%。

7、建设期资金成本:综合考虑被评估设备安装的工程量及所需正常工期,并假设建设期内建设资金均匀投入～采用评估基准日人民银行公布的同期贷款利率计算～其中半年期贷款利率为5.58%,半年至一年期贷款利率为5.85%～一年至三年期贷款利率为5.94%。

8、车辆购臵附加税及其他规费:按国家现行法规的规定～取车辆不含税价格的10%计算车辆购臵附加税。,二,成新率的确定

通过对设备使用状况的现场考察～查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料～以及向有关工程技术人员、操作技工查询该等设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况～并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定～以及该设备的已使用年限等因素～合理确定各种设备的成新率。

对于车辆的成新率～按行驶里程和使用年限分别计算其成新率～然后根据孰低原则～结合车辆的实际技术状态确定其成新率。,三,评估值的确定 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

在上述计算分析的基础上～根据重臵成本法的原理～将重臵价值和成新率相乘得出评估值。计算公式如下: 评估值=重臵价值×成新率

四、评估结论及分析 经评估～企业本次被评估机器设备于200×年××月××日的现行公允价值为××元～与调整后账面净值××元相比增值××元～增值率为××%～增值原因主要是: ,1,部分设备购于七八十年代～价格偏低～同类设备的现行市价增值较大, ,2,部分已过法定折旧年限仍在使用的设备已提完折旧～账面净值较低,但由于日常维护保养较好～至今仍可满足生产工艺的要求～仍具有较高的使用价值和市场价值～与其偏低的账面价值相比～升值较高, ,3, 部分进口设备汇率的变化也是造成评估增值的一个原因。,评估结果详见机器设备清查评估明细表，五、设备评估示例

我们选择了有代表性的国产设备、进口设备、车辆和电子设备作为本次设备评估技术说明的评估示例。

案例1:滚齿机

1、设备概况

明细表序号: 机器设备评估明细表248号 设备编号: 053-13 使用部门: 五分厂齿轮加工车间 规格型号: Y31125Eφ1250×M16 生产厂家: 重庆机床厂 启用日期: 1984年2月 账面原值: 235,865.34元 账面净值: 7,075.96元

滚齿机是××高齿国产机加设备中最具代表性的设备之一,主要用于齿轮的切削。该机床采用齿轮滚刀,连续分齿的方法,切削圆柱形直齿轮及斜齿齿轮,并 22 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 可用蜗轮滚刀以径向进给方式切削蜗轮和用蜗轮滚刀或飞刀以切向进给方式切削蜗轮。本机床设有机动单分齿机构,故还可用片铣刀对大模数圆柱齿轮开槽。

2、重臵价值的确定

经向该设备的生产厂家重庆机床厂咨询,目前,该型号的滚齿机的出厂价格为41万元,但一般可给予下浮3%的优惠,即实际售价为39.8万元。该设备从采购到安装调试完毕投入生产约需半年时间～其他各项费率按原机械部机械计,1995,1041号文规定的比例计取～则其重臵价值为: 重臵价值=设备原价+运杂费+安装费+设备基础费+其他费用 ,设备原价×,1+运杂费率+设备基础费率+安装费率, ×,1+其他费率, ×,1+利率×建设期×50%, ,398000.00×,1+5%，2%，1%,×,1+4.85%, ×,1+5.58%×0.5×0.5, ?457,000.00 ,元，3、成新率的确定

该设备于1984年2月正式启用至今,运行状态一直良好。根据企业填报的《设备评估调查表》和评估人员的现场勘查～该设备加工精度和效率有所下降～但尚能满足工艺的要求。该设备的经济寿命年限一般为12年，18年～目前已使用17年～根据上述的设备现场勘查～结合设备完好技术条件～并充分听取了该设备管理人员、使用人员的使用情况介绍和经验判断后～确定该设备的尚可使用年限为3年。则, 尚可使用年限

成新率,-----------------×100, 已使用年限，尚可使用年限 ,3?,17+3,×100% ,15% 由于设备使用环境、运行状态正常～故对上述成新率不作调整。

4、评估结果

由于被评设备的功能状况和使用情况均属正常～故在评估中我们没有考虑功能性贬值和经济性贬值～因此其评估值为: 评估值,457,000.00×15, 23 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 ,68,550.00 ,元, 案例2:MH-630卧式综合切削中心,明细表序号: 110，1、设备概况 存放地点: 高速齿轮箱分厂

设备编号: 004-001 规格型号: YMMG-MH-800 生产厂家: 台湾杨铁工厂股份公司

启用日期: 1999年5月 数 量: 1台

账面原值: 3,642,076.72元 账面净值: 1,394,028.45元

该切削中心是生产高速齿轮的重要设备～全电脑数字控制、自动换刀～生产效率高～产品精度能达到四级～完全能满足该厂产品工艺精度要求。

2、重臵价值的确定

该设备购臵合同签于1995年12月～生产厂家为台湾杨铁工厂有限股份公司～代理进口商为中国机械设备进出口公司。当时签定的合同价为310,000美元 ,CIF上海,～经与原进口代理商——中国机械设备进出口公司咨询～得知该型号设备为定型设备～目前该设备购臵价基本上没有变化～因此确定该设备的现行购臵价为310,000美元,CIF上海,。另经查2001年3月31日美元对人民币的市场基准汇价为8.2779～因此计算重臵价值如下: 项 目 计算标准与计算公式 金 额

2,566,149.00 ,1,设备原价 =310000×8.2779 10,264.60 ,2,银行财务费 =,1,×0.4% 38,492.24 ,3,外贸手续费 =,1,×1.5% 38,492.24 ,4,国内运杂费 =,1,×1.5% 51,322.98 ,5,安装调试费 =,1,×2% 76,984.47 ,6,设备基础费 =,1,×3%

134,912.72 ,7,其他费用 =[,1,+„+,6,]×4.85% 85,311.08 ,8,资金成本 =[,1,+„+,7,]×5.85%×1×0.5 3,001,929.32 ,9,重置成本 =,1,+,2,+„+ ,8，取整,确定该设备的重臵价值为人民币3,001,900.00元。

4、成新率的确定

该套设备自1996年12月启用后～运行状况良好～设备的工作环境、维护工 24 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 作比较好～设备外表清洁,属于正常使用设备。该设备经济,寿命,使用年限为16年～已使用近4.5年～该设备成新率采用年限法计算。

成新率=11.5?,4.5+11.5, ×100%=70%

5、评估值

评估值=重臵完全价值×成新率

=3,001,900.00×70%=2,101,330.00 ,元, 案例3:红旗轿车

1、车辆概况

厂牌型号: 红旗7220～车牌号码: 苏××～生产厂家: 一汽 登记日期: 1996年7月～发证日期: 1996年7月31日 账面原值: 301,661.00～账面净值: 90,330.92 该车辆的发动机号为00145438～车架号为00003065～至评估基准日行驶里程为约14万公里～车况良好～车辆外表面无碰伤～车内装潢完好～各仪表显示清晰。车辆制动性能可靠～运行以来没发生过重大故障。

2、重臵价值的确定: 经查阅2001年3月份的《全国汽贸商情》～并走访调查××市当地的汽车销售商家～确定该车辆的现行购臵价为200000元。

重臵完全价值 = 现行购臵价 + 车辆购臵税 + 上牌费 =200,000.00 + 200,000.00/1.17×10 % + 300 ? 217,400.00,元，3、成新率的确定: 该车辆于1996年7月启用,至今运行状态一直良好,没发生过事故～外观无缺陷～制动性能可靠～车内装潢成色略显陈旧～驾驶室仪表齐全～日常维护保养较好～至评估基准日行驶里程只有14万公里左右～根据公安部等部门颁发的现行汽车报废标准～该车辆的规定行驶里程为500,000公里～该车辆的规定使用年限为15年～已使用4.25年～则其成新率为: 成新率,里程法，,500,000-140,000,?500,000×100% ?72% 成新率,年限法,=,15-4.25, ?15×100% ?72% 25 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

两种方法计算的成新率均为72%～故确定该车辆的成新率为72%。

5、评估结果

评估值,重臵价值×成新率 = 217,400.00×72% =156,528.00 ,元, 案例4:电子计算机

1、设备概况:序号146,型号: CPU-P?450 供应商: ××宏达科技开发有限公司 购臵日期:2000年10月

账面原值:9700元,账面净值:8,915.90元

2、重臵价值的确定

该计算机为CPU-P?450型兼容机,主板为技嘉2000,显示器为美格XJ770,键盘为PHILIPS标准键盘。经查询～目前市场上此类型号的计算机的售价约为6000元～且可以送货上门～负责安装。因此确定其重臵价值6000元。

3、成新率的确定

该计算机启用至今～已使用近半年～为出现重大运行故障～中央处理器、显示器使用情况良好～根据计算机的更新换代情况～此类计算机的经济使用寿命为5年～尚可使用4.5年,采用年限法计算成新率为: 成新率=4.5?,0.5+4.5, ×100%=90%

4、计算评估值

评估值=重臵价值×成新率 =6,000.00×90% =5,400.00 ,元, 案例

5、CW6263C型普通车床(详见表5-2-1第119项)

1、概况: CW6263C型普通车床～型号W6263C。该设备由大连第二机床厂生产～出厂日期为1996年9月～启用日期为1997年12月。

本机床能承担各种车削工作～主要用于车削内圆柱面～圆锥面以及其他具有旋转表面的零件、车削端面、切槽、切断、钻孔以及车削各种常用的公制英制、北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

模数和径节螺纹等。该机床主要由主轴、进给机构、刀架、尾座、动力系统、冷

却系统、操纵及润滑系统、机床的附件等组成。主要技术参数如下: 型号及规格 单位 CW6263C 床身上最大回转直径 mm 630 1000、1500、2000、3000、4000、5000 最大工件长度 mm 最大加工长度 mm 4850 横刀架上最大回转直径 mm 350 主轴孔径 mm 100 主轴锥孔 公制120mm,1:20, 主轴 顶尖锥度 莫氏5号 主轴转速级数 18级

主轴转速范围 r/min 7.5-1000 纵横向进给级数 各64级 纵向进给范围1/1 mm/r 0.1-1.52 溜板快速移动速度 m/min 3.8 进给机构 丝杠螺距 mm 12 公制螺纹有效范围 mm 0.5-240 英制螺纹有效范围 28-1牙/英寸 装力基面至主轴中心距 mm 36 刀具截面尺寸 mm 30×30 刀架 刀架的横向行程 mm 420 容许的最大切削力 N 19600 容许的最大进给力 N 7840 尾座套筒直径 mm 100 尾座 尾座套筒行程 mm 240 尾座套筒锥孔 mm 莫氏6号

主电机型号 Y160M-4 动力系统 主电机功率 KW 11 主电机转速 r/min 1460 冷却泵型号 AOB-25 冷却系统 冷却泵功率 KW 0.09 冷却泵流量 L/min 25 齿轮泵型号(逆时针转)CB-B6 操纵及润滑齿轮泵流量 L/min 6 系统 齿轮泵转速 r/min 1450 三爪卡盘 mm φ320 机床的附件 中心架 mm φ20,170 跟刀架 mm φ20,100 该设备各项技术指标均能够达到设计要求～账面原值108,100.00元～净值 27 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 53,049.97元。在使用期间～维护保养良好～运转正常。

2、重臵全价的确定: CW6263C型普通车床重臵全价由设备原价、运杂费、安装费三部分组成。?设备原价 参考东营地区近期市场信息及CW6263C型普通车床价格信息～并向制造厂家询价核实～最后确定现行价为112,000.00元。

?运杂费

根据东营地区进货的实际情况～综合各方面因素～CW6263C型普通车床的运杂费率定为3%。

设备运杂费=设备原价×3%=112,000.00×3%=3,360.00元 ?安装费

根据东营地区近期市场信息及CW6263C型普通车床安装需要～综合各方面因素～CW6263C型普通车床的安装费费率定为5%。

设备安装费=设备原价×5%=112,000.00×5%=5,600.00元 ?重臵全价=设备原价+运杂费，安装费=120,960.00元

3、成新率的确定: ,1,技术鉴定成新率: 技术签定成新率=实测分数/标准分数×100%

评估人员一方面将该设备的名称、型号、规格、制造厂家、制造年月等项目实物与登记表一一核对～另一方面～认真观察、详细了解该设备的技术性能、内在质量。在企业设备管理人员、设备操作人员的积极配合下～对该设备进行了技术鉴定～并逐项给其评定打分。该CW6263C型普通车床实测得分合计67分～标准分为100分。

序号 项目 鉴定项目 标准 实测

此设备经过五年使用～主机、机械部分运行基本良好。1 总体状况 20 10 目前～生产出的产品质量基本上能达到工艺要求。

液压系统不稳定～有时出故障～设备主机及其它部分运2 20 9 运行状况 行良好。气动、液压、旋转部分运行良好～电磁阀经常出现故障。3 15 7 辅助部分 控制部分个别键位有时操作反应不灵敏。其它部分基本4 15 7 操作系统 良好。北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

交流接触器常更换。电气及线路部分基本良好, 连接控制元5 10 5 器件 设备外表有少部分位臵脱漆～锈蚀、有黄袍,其余位臵6 外部 10 5 基本保养良好。

维护、保养、设备维护保养到位～定期维护保养资料齐全。7 6 5 资料 设备使用环境有轻度的灰尘污染、异味以及噪音～但对工况及 8 4 2 设备的传动、保养、润滑等有影响不大。环境

合计 100 50 则:技术鉴定成新率=50/100×100%=50% ,2,理论成新率: 理论成新率=尚可使用年限/规定使用年限

CW6263C型普通车床经济寿命年限为10年～该CW6263C型普通车床已使用时间64个月～则: ,1-64?,10×12，×100%=47% 理论成新率= ,3,综合成新率: 综合成新率=技术签定成新率×权重,60%,+理论成新率×权重,40%，50%×60%+47%×40%=48%,取整，4、评估值的确定: 评估值=重臵全价×综合成新率=120,960.00×48%=58,060.00元 案例

6、外圆磨床(详见表5-2-1第135项)

1、概况

外圆磨床～型号M1332B～该设备是由上海机床厂生产～生产日期1998年8月～启用日期1998年12月。

M1332B型外圆磨床是在MB1332B型半自动外圆磨床的基础上派生设计而成。该机床主要由头架、砂轮架、工作台、液压系统、冷却系统、电气系统等组成。该机床适用于磨削TT6至TT5精度的圆柱形或圆锥形的回转体工件～机床纵向移动由液压无级传动～也可手动传动。横向移动具有液压快速进给和手动微量进给。

主要技术参数: 29 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 型号及规格 M 1332B 主轴回转的可能性 不可能

体座回转的可能性 不可能 头架 50Hz 26、52、90、130、180、260 主轴转速r/min 60Hz 32、64、108、156、216、312 最大 φ600×75×φ305 砂轮尺寸mm 磨耗至 φ450×75×φ305 最大宽度 75 砂轮线转速 m/s 35 主轴转速 r/min 1130 丝杆最大移动量 mm 231 砂轮架 快速进退量 mm 50 体座回转的可能性 不可能 手轮一转砂轮架移动量 粗 2 mm 精 0.5 粗 0.01 手轮一格砂轮架移动量 mm 精 0.0025 最大纵向移动量 mm 550、800、1050、1550 手轮一转工作台移动量 mm 6 顺时针 3? 工作台 上工作台最大回转角度 逆时针 可调整 最大 ?4 液压转动速度 最小 ?0.1 主油路调整压力 Mpa 0.9-1.1 润滑油路调整压力 Mpa 0.1-0.15 液压系统 流量 L/min 16 油泵 压力 Mpa 2.5 型式 DYB50-GC 冷却系统 流量 L/min 50 该设备各项技术指标均能够达到设计要求～账面原值80,500.00元～净值 47,313.39元。在使用期间～维护保养良好～运转正常。

2、评估方法 采用成本重臵法。?重臵全价的确定: 外圆磨床重臵全价由设备原价、运杂费、安装费三部分组成。?设备原价 参考东营地区近期市场信息及外圆磨床价格信息～并向制造厂家询价核实～ 最后确定现行价为82,000.00元。30 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 ?运杂费

根据东营地区进货的实际情况～综合各方面因素～外圆磨床的运杂费率定为3.00%。

设备运杂费=设备原价×3.00%=82,000.00×3.00%=2,460.00元 ?安装费

根据东营地区近期市场信息及外圆磨床安装需要～综合各方面因素～外圆磨床的安装费费率定为3%。

设备安装费=设备原价×3%=82,000.00×3%=2,460.00元 ?重臵全价=设备原价+运杂费，安装费=86,920.00元 ?成新率的确定: 技术鉴定成新率: A=实测分数/标准分数×100%

评估人员一方面将该设备的名称、型号、规格、制造厂家、制造年月等项目实物与登记表一一核对～另一方面～认真观察、详细了解该设备的技术性能、内在质量。在企业设备管理人员、设备操作人员的积极配合下～对该设备进行了技术鉴定～并逐项给其评定打分。该外圆磨床实测得分合计56分～标准分为100分。

序号 项目 鉴定项目 标准 实测

设备制造质量一般～加工精度一般～只1 20 12 总体状况 能作为单一品种专用。20 11 运行状况 设备运行时液压系统不稳定。3 15 9 辅机及部件 主轴及头架部件已老化～电机尚可。4 操作系统控制系统 控制系统基本正常。15 8 5 连接控制元器件 电器及线路联结一般。10 5 6 外观 局部位臵脱漆、锈蚀、有黄袍。10 6 7 维护、保养、资料 维护保养较好～有定期维修保养资料。6 3 8 工况及环境 安装使用环境一般。4 2 合 计 100 56 则:技术鉴定成新率 A=56/100×100%=56% B=尚可使用年限/规定使用年限 理论成新率 外圆磨床经济寿命年限10年～该液压板料折弯机已使用时间52个月～则: 理论成新率B=,1-52?,10×12，×100%=57% 综合成新率N按下列公式确定: N=成新率A×权重,60%,+成新率B×权重,40%, 即: 31 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

综合成新率N=56%×60%+57%×40%=56% ?评估值

评估值=重臵全价×综合成新率=86,920.00×56%=48,675.00元 5(4 建筑物评估技术说明

一、建筑物概况

1、评估范围:本次被评估房屋建筑物共计×项,建筑面积××平方米～账面原值××元～账面净值××元。构筑物×项～账面原值××元～账面净值××元。管道沟槽×项～账面原值××元～账面净值××元。

2、建筑类型:房屋建筑主要有排架结构、砖混结构、框架结构等建筑结构类型。

3、建造日期:建筑物多建于1970年至2001年。

4、建筑特点:被评估建筑物以单层工业厂房为主～多为排架结构～檐高较高。

二、评估过程

1、在明确评估目的、确定评估范围的基础上～指导企业全面清查核对各项建筑物～填写建筑物清查评估明细表～准备有关文件资料～做好资产评估的前期准备工作。

2、组成建筑物评估项目组～制定评估方案～并多方搜集资料～为评估工作做准备。

3、根据委托方提供的建筑物清查评估明细表～进行账表、账账、账实核对～发现问题及时调整～避免重复、遗漏现象～检查委托方资料准备情况。

4、查阅建筑物产权的证明性文件及相关的工程图纸等技术档案资料～认真核实产权归属。

5、对所评的建筑物依其结构特征进行分类～确定评估重点～对典型建筑物进行解剖与技术性分析。会同企业基建、房产管理人员～对建筑物逐项进行实地勘验鉴定、测量记录～并向有关人员详细了解建筑物的修缮维护情况～同时由工

北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 程技术人员根据建筑物目前的实体质量及使用情况进行了技术分析～确定出成新率。

6、核实建筑物的工程量～搜集资料～进行市场调查～选择适宜方法～确定重臵价值～计算评估值。

7、对取得的评估资料～进行综合分析、汇总～复核、整理评估工作底稿～编写资产评估技术说明及评估明细表。

三、评估方法

评估人员在现场勘察鉴定的基础上～采用重臵成本法计算确定建筑物的评估值。,一,重臵价值的确定

评估人员首先根据被评估建筑物在建筑规模、建筑结构、建筑质量等方面的不同情况～具体分析～明确重点～依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定～采用相应方法合理确定建筑安装工程费。在此基础上～考虑必要的前期工程费、其他相关费用和建设期资金成本等～确定建筑物的重臵价值。计算公式为: 重臵价值=建筑安装工程费+前期工程费+其他建设项目相关费用+建设期资金成本

1、建筑安装工程费:评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料～分别采用以下两种方法确定建安工程费。,1,预决算调整法:选择具有代表性的典型建筑物,以其竣工决算中的工程量为基础～依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额～按评估基准日的人工、材料价格和取费标准～调整计算出被评估建筑物的建安工程费。主要计算公式为: 建筑安装工程费=定额直接费+人工费调整+机械费调整+材料差价+间接费 +计划利润+劳动保险费+税金+水电安装工程造价 ,2,类比法:通过调查了解当地定额站及建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价信息～选择近期与被评估建筑物相类似建筑物进行类比分析～以其建安工程造价为基础～通过调整差异～推算出被评估建筑物的建安工程费。

2、前期工程费:包括设计费、勘探费、规划管理费等。根据本次评估目的 33 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 及工程费用的实际组成～确定前期工程费按建筑安装工程费的4.66%计算。,具体标准详见前期工程费及相关规费一览表，3、其它建设项目相关费用:系指政府有关部门收取的与建造房屋相关的各类建设项目规费。,具体标准详见前期工程费及相关规费一览表，4、建设单位管理费:根据江苏省建委的有关规定～结合建筑物的具体特点,按照建筑安装工程费的1.8%计算。

5、建设期资金成本:综合考虑被评建筑物的工程量及所需正常工期,并假设建设期内建设资金均匀投入～采用评估基准日人民银行公布的同期贷款利率计算～其中半年期贷款利率为5.58%,半年至一年期贷款利率为5.85%～一年至三年期贷款利率为5.94%。

前期工程费及相关规费一览表 序号 项 目 计算标准 计算依据 一 前期工程费 勘测设计费 2% 《工程设计收费标准,修定本,》 2 施工图预算编制费 0.2% 机械计,1995,1041号 3 工程监理费 1.065% 机械计,1995,1041号 4 建设单位临时设施费 1% 机械计,1995,1041号 建设工程质量监督费 0.15% 苏价房,99,178号,宁价房字,99,277号 6 建筑施工安全监督管理费 0.06% 苏价房,97,479号,宁价房字,97,453号 7 建设工程招投标管理费 0.03% 苏房价,99,14号,宁价房字,99,120号 8 建设工程标底编审费 0.15% 苏价涉,93,208号,宁价房,94,114号 合 计 4.66% 二 建设项目相关费用 市政共用基础设施配套费 95元/M 苏房价,1999,180号、宁房价,1999,276号 新墙体材料发展基金 10元/M 省政府,1997,100号令 白蚁防治费 2.3元/M 苏价工,1996,422号、宁价房字,1996,315号 24 消防设施建设费 2元/M 苏价费字,1999,43号、宁价费字,1999,190号 2 人防费,非工业厂房, 5 24元/M苏价涉,1994,115号、宁价房字,1994,144号

2教育地方附加费 6 10元/M 省委苏发,1994,6号 2工业厂房取 119.3元/M 2其他房屋取 143.3元/M 34 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 ,二,成新率的确定

首先～采用使用年限法确定各项建筑物的成新率。评估人员通过现场勘察检测,根据被评估建筑物的实际状态和维修保养状况,参照建筑物寿命年限的有关规定,结合评估经验,确定建筑物的尚可使用年限,然后考虑建筑物的实际使用年限,计算成新率。

成新率=尚可使用年限?,已使用年限+尚可使用年限,×100%

其次～对房屋同时采用打分法综合确定成新率。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准进行打分～汇总得出建筑物的成新率。在评估中～我们依照《房屋完损等级评定标准》～通过现场勘察～考虑被评估建筑物的内在质量、外观形态、建造年代及平时的维护保养和使用状况等因素,对其地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等分别进行检测鉴定、打分,并对各部分的评分结果进行修正后～结合评估人员在建筑物成新率评定中的历史经验,确定成新率。计算公式为: 成新率=,结构部分合计得分×结构部分的评分修正系数+装修部分合计得分×装修部分的评分修正系数+设备部分合计得分×设备部分的评分修正系数,?100×100%

最后～取上述成新率的平均值～作为被评估房屋的成新率。

3、评估值的确定

根据以上确定的重臵价值和成新率计算确定评估值。

四、评估结果及其分析

经评估～企业本次被评估建筑物于200×年××月××日的现行市场价值为××元～与调整后账面净值××元相比增值××元～增值率为××。增值原因首先是建筑物本身工程造价与建造时呈上升趋势;其次是因为企业建筑物折旧率较高～账面净值偏低。,评估结果详见建筑物清查评估明细表，五、评估示例 案例一: ,一,建筑物概况

名称:新热处理车间,明细表5-1-1序号第××项, 35 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

账面原值:××元～账面净值:××元 建筑面积:1083.13平方米 完工时间:1995年12月 建筑结构:钢筋混凝土排架结构 建筑跨度:21米 层数:单层,层高:12.7米

基础:挖孔灌注桩,局部采用钻孔灌注桩～桩基上做钢筋混凝土杯形基础～现浇基础梁。

主体:预制钢筋混凝土牛腿柱、屋架梁、吊车梁;屋面采用大型屋面板,砖墙填充围护,钢门、钢窗、钢天窗～上悬钢天窗设电动开窗机。

装修:外墙混合沙浆粉刷～刷外墙涂料,内墙混合沙浆粉刷～喷大白浆～顶棚、大型屋面板底、钢筋混凝土屋架、吊车梁、柱等均喷大白浆,局部轻钢龙骨、高强石膏板吊顶。,二,重臵价值计算

根据××地区所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其他费用项目及标准,计算房屋的重臵价值。

1、建安工程费:以被评估建筑物的原决算资料为基础～按《江苏省建筑工程综合预算定额》,1997,、《江苏省建筑安装工程费用定额》,1997,等规定调整测算如下: 建筑安装工程费计算表

序号 费用名称 计算公式与标准 金额,元, 1,093,534.45 ,一, 定额基价 190,655.12 ,1,人工费 59,298.28 ,2, 机械费 843,581.05 ,3,材料费

17,332.28 ,二, 人工费调整 ,1,/4.16×2-8,894.74 ,三, 机械费调增 ,2,×,-0.15, 186,181.26 ,四, 综合间接费 [,一,+,二,+,三,] ×16.76% 27,771.67 ,五, 计划利润 [,一,×2.5+,三,] ×2.5% 45,545.54 ,六, 劳动保险费 [,一,+,二,+,三,] ×4.1% 36 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明-125,244.33 ,七, 材料价差

-4,857.90 485.79×,240-250, 其中:水泥-50,469.00 84.115×,2400-3000, 钢材 4,328.75 17.315×,1250-1000, 木材-74,246.18 ,3,×,-8.8%, 辅材

42,526.18 ,八, 税金 [?+?+„+,七,] ×3.44% 1,278,752.31 ,九, 工程造价 ,一,+,二,+„+,八, 经查,该车间调整后桩基工程费391,869.00元,因此

土建工程单方造价=,1278752.31+391869.00,?1083.13=1542.40,元/m2,。水电安装工程单方造价按土建工程的3%计算～为46.27,元/m2,。建筑安装工程费单方造价合计为1588.67元/m2。

2、前期工程费:按建安工程费4.66%计算为74.03元/m2。

3、建设项目其他相关费用:根据××省及××市建设工程相关规费的规定

标准按119.3元/m2计算。

4、建设单位管理费:按建安工程费的1.8%计算为28.60元/m2。

5、建设期资金成本: 该房产建成投入使用的周期为一年～按人民银行公布的一年期贷款利率 5.85%计算: 资金成本=,1588.67+74.03+119.30+28.6,×5.85%×1×50%

6、重臵单价=,1,+,2,+,3,+,4,+,5,=1863.56,元/m2，7、重臵价值=1863.56×1083.13=2,018,477.74,元, 取整,确定该房屋的重臵价值为2,018,500.00元。,三,成新率的确定

1、采用年限法计算: 该房屋已使用年限5年,评估师通过现场勘察,参照国家有关规定～预计该房 屋尚可使用45年。则～ 成新率=45?,5+45,×100% =90%

2、采用打分法计算: 37 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 评估师依照《房屋完损等级评定标准》～通过现场勘察～对建筑物各部位分

项鉴定、打分～据此评定成新率。,详见下表, 成新率=,93×85%+91×5%+90×10%,?100×100%=92.6%

3、综合成新率为:92.6%*0.6+90%*0.4=91.56%～ 取成新率为92%。,四,计算评估值 评估值=重臵价值×成新率 =2,018,500.00×92% =1,857,020.00,元, 房屋建筑物评估鉴定表

序号 部位名称 现实状况描述 标准分 评估分 备注 地基基础 有足够承载力。25 24 结 2 承重结构 完好。25 24 构 3 非承重结构 完好。15 14 部 4 屋面 个别有细微裂缝。20 18 分 5 楼地面 稍有磨损。15 13 小计 100 93 6 门窗 基本完好～木门有些开裂。25 23 装 7 外粉饰 个别外墙砖破损。20 18 修 8 内粉饰 涂料有变色。20 18 部 8 顶棚 涂料有变色 20 18 分 9 细木装修 基本完好 15 14 小计 100 91 设10 水卫 基本完好。40 35 备11 电照 使用良好。25 25 部12 暖通 完好 35 30 分 小计 100 90 案例二: ,一,建筑物概况

名称:装配车间,明细表5-1-1序号第××项, 账面原值:1,512,039.68元,账面净值:1,153,509.60元 建筑面积:2227.40平方米 完工时间:1993年

建筑结构:钢筋混凝土排架结构 建筑跨度:21米 层数:单层

北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 层高:13.9米 基础:独立基础～现浇基础梁。

主体:预制钢筋混凝土牛腿柱、砼屋架,屋面采用大型屋面板,砖墙填充围 护,钢门、钢窗,水泥砂浆地面。装修:外墙抹灰～内墙抹灰,顶棚刷白。,二,重臵价值计算

根据××地区所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其他费用 项目及标准～计算房屋的重臵价值。

1、建安工程费:通过调查,选择近期与被评估建筑物相类似建筑物进行类比 2分析～此类建筑物的基准单方造价一般在1260元/m左右,通过对被评估对象的分

析～进行差异修正调整～推算出被评估建筑物的建安工程费～详细计算过程如下: 房屋建筑物评估作业表 2 单位: 元/m 项目名称 造价 备 注 1260.00 基价

0 时间因素修正 时间相近0 区域因素修正 区域相同

-28% 沿高、层高修正 差异约为2米 0 跨度修正 相同 2% 跨数修正 单跨/双跨 9% 面积修正 面积较小-5% 楼地面材料修正 无水磨石-1% 内粉外粉材料修正 略低于比较对象 0 水电设备修正 相近

-10% 基础修正 评估对象无桩基础 5% 其他修正

907.20 建筑安装工程费

因此～该建筑物的建安工程单方造价为907.20元/m2。

2、前期工程费:按建安工程费4.66%计算为42.28元/m2。

3、建设项目其他相关费用:根据江苏省及××市建设工程相关规费的规定 标准按119.3元/m2计算。

4、建设单位管理费:按建安工程费的1.8%计算为16.33元/m2。

5、建设期资金成本: 39 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

该房产建成投入使用的周期为一年～按人民银行公布的一年期贷款利率5.85%计算: 资金成本=,907.2+42.28+119.30+16.33,×5.85%×1×50% =1085.11×0.0585×0.5=31.74,元/m2，6、重臵单价=,1,+,2,+,3,+,4,+,5,=1116.85,元/m2，7、重臵价值=1116.85×2227.4=2,487,671.69,元, 取整,确定该房屋的重臵价值为2,487,700.00元。,三,成新率的确定

1、采用年限法计算: 该房屋已使用年限8年,评估师通过现场勘察,参照国家有关规定～预计该房屋尚可使用42年。则～ 成新率=42?,8+42,×100%=84%

2、采用打分法计算: 评估师依照《房屋完损等级评定标准》～通过现场勘察～对建筑物各部位分项鉴定、打分～据此评定成新率为89.9%。

3、综合成新率为:89.9%*0.6+84%*0.4=87.5% ,取成新率为88%。,四,计算评估值

评估值=重臵价值×成新率=2,487,700.00×88%=2,189,176.00,元, 案例三: ,一,概况

本案例为构筑物中的水池～建于1976年～采用钢筋混凝土现浇结构～由两个相同的矩形池组成～一半在地下～一半在地上～池底、池壁、池盖厚300毫米～内、外壁粉刷为防水砂浆粉饰。,二,重臵价值计算

1、采用重编预算法～根据××地区规定的各类建设取费及标准,计算构筑物的重臵价值如下: 建筑工程造价计算表

序号 费用名称 计算公式与标准 金额,元, 106,955.67 ,一, 定额基价

24,660.22 1.人工费 5,431.64 2.机械费 40 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

2,241.84 ,二, 人工费调整 ,1,/22*2-814.75 ,三, 机械费调增 ,2,*,-0.15,-9,256.41 ,四, 材料价差 ,1,+,2,-9,033.50 其中:,1,主材差-222.91 {,一,-,1,-,2,}*,-0.29%, ,2,系数调整 12,885.31 ,五, 综合间接费 {,一,+,二,}*11.8% 4,477.1 ,六, 劳动保险费 {,一,+,二,}*4.1% 4,007.21 ,七, 税金 [?+?+„+,六,]*3.44% 120,495.97 ,八, 建筑工程造价 ,一,+,二,+„+,七，2、前期工程费:按建安工程费4.66%计算为5,615.11元。

3、建设项目其他相关费用:按建安工程费1.8%计算为2,168.93元。

4、建设期资金成本:该构筑物建成投入使用的周期约为半年～按人民银行公布的贷款利率5.58%计算: 资金成本=,120,495.97+5,615.11+2,168.93,×5.58%×0.5×50% =1789.51,元，5、重臵价值=,1,+,2,+,3,+,4,=130,069.52,元, 取整,确定该构筑物的重臵价值为130,100.00元 ,三,成新率的确定 采用年限法计算: 参照国家有关规定～该构筑物建成使用年限30年,截止评估日该构筑物已经使用了24年,尚可使用6年。则～

成新率=6?,24+6,×100%=20% ,四,计算评估值

评估值=重臵价值×成新率=130,100.00×20%=26,020.00,元, 5(5 在建工程评估技术说明

一、在建工程概况 列入本次评估范围内的在建工程主要包括土建工程、设备安装工程～账面金额××元～其中土建工程账面金额××元～设备安装工程账面金额××元。被评估在建工程中土建工程主要包括焊接车间和恒温室改造工程～设备安装主要包括

北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 新引进的磨齿机、空调机组和NGC-CIMS工程等。

二、评估过程

1、检查评估申报明细表各项内容填写情况～并核实申报合计数与财务报表在建工程账面数是否一致。

2、根据申报的在建工程项目～审查其合同内容～并通过与财务人员交谈了解工程实际执行情况及工程款项支付情况～分析账面值的构成及其合理性。

3、现场实地勘察在建工程的形象进度～以及设备到位情况～核实是否按照合同条款执行。

4、通过现场了解～确定评估方法～测算在建工程评估值。

5、撰写在建工程评估技术说明。

三、评估方法

评估师通过现场勘查～了解在建工程的形象进度～按现行建筑、安装工程定额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实～同时了解付款进度情况～并对本在建工程所耗用的主要工程物资的国内外市场价格进行了调查。

对其中长期挂账的设备搬迁所发生的拆装费用、设备改造维修费用等～鉴于已在相应的被搬迁、改造机器设备的评估中已作考虑～为避免重复计算～按零评估。其余在建工程项目经核实～我们认为其账面支出金额较为合理、依据较为充分～近期市场价格变动不大～故按核实后的实际支付金额计算评估值。

四、评估结果及分析

经评估～××厂在建工程的评估值为××元～减值××元～减值率××%。5(6 负债评估技术说明

本次负债的评估范围为企业申报的各项流动负债和长期负债～对负债的评估值根据评估目的实现后资产占有方实际需要承担的项目和金额确定。负债评估范围和评估结果见下表: 42 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率 应付账款 预收账款 其它应付款 应付工资 应付福利费 应交税金 其它应交款

流动负债合计 长期借款 其他长期负债 长期负债合计

以下分科目说明负债评估情况: ,一,流动负债

1、短期借款:账面金额81,100,000.00元～系××××分别向工商银行××市雨花支行、交通银行××分行、中国银行江苏省分行和光大银行新街口支行等金融机构借入的期限在1年以内的流动资金借款～共计15笔～每笔借款的详细情况见评估明细表。评估中～我们查阅了有关借款合同～对各项借款的基本情况、借款的真实性、完整性进行了核实～确定按审核后的账面值计算评估值。

2、应付票据:账面金额合计为××××元～主要为200×年2月、3月签发的期限为6个月的不带息银行承兑汇票。在查阅有关票据存根和协议～并对其真实性、完整性进行核实的基础上～按核实后的账面值确定评估值。

3、应付账款:主要为近期购臵原料所应支付的材料款～账面金额××元～评估中～我们抽查了有关材料采购合同和会计凭证～按审核后的账面金额确定评估值。

4、预收账款:账面金额××元～按审核后的账面数计算评估值。

5、其他应付款:账面金额××元～按核实后账面值确定评估值。

7、应交税金:账面金额××元～主要包括应交未交的增值税、城市建设维护税、企业所得税和个人调节税等～按核实调整后的账面数计算评估值。,二,长期负债

1、长期借款:账面金额××元,其中一年内到期的长期借款28,000,000.00元～其余长期借款账面金额为19,000,000.00元～经核实后按账面值确定评估值。

北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第六部分、整体资产评估收益现值法评估验证说明

一、收益现值法的应用简介

1、方法简介

收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估～即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益～并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值～然后累加求和～得出被评估资产的评估值。在收益法评估中～被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。

在本次对企业所有者权益即净资产进行评估时～收益额为企业的净利润～折现率取预期的净资产收益率。

2、适用条件

运用收益现值法～是将评估对象臵于一个完整、现实的经营过程和市场环境中～对企业整体资产的评估～评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值～因此被评估资产必须具备以下前提条件: ,1,被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系～并可以计算。,2,被评估资产未来的收益能用货币衡量～并基本可以预测。

3、基本评估思路

在本次评估中,按照如下思路进行: ,1,企业收益现状的分析判断, ,2,对企业未来可预测的若干年的预期收益预测, ,3,最后对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。

以净利润为收益额～选用分段收益折现模型。分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段。对于前段企业的预期收益采取逐年预测折现累加的方法。而对于后段的企业收益～则针对企业具体情况假设它按某一规律变化～对企业后段预期收益进行还原及折现处理。将企业前后两段收益现值加在一起便构成了整体企业的收益现值。

4、基本公式 n-i P = , R(1+r)i i=1 44 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 式中: P 为企业资产整体测算价值, Ri 为企业未来第i年的净现金流量, N 为可经营期限，5、运用收益现值法进行评估～主要是为了分析、验证重臵成本法的评估结果～并帮助判断企业是否存在无形资产。

6、评估基本假设 收益预测是整体资产评估的基础～而任何预测都是在一定假设条件下进行的～对企业未来收益预测建立在下列条件下:(1)假设本次评估的资产在评估基准日后可按现有用途无限期继续运营,(2)国家现行的方针政策无重大改变,(3)公司执行的税赋、税率政策不变,(4)无不可抗拒因素造成的重大不利影响,(5)假设固定资产折旧在当年全部投入到设备、房屋及其他相关设施的维护或更新上～从而保证这些资产的正常、持续的营运能力,(6)假设这些固定资产是企业资本性投入所形成～而维持公司正常营运所需的营运资金通过向银行短期借款取得～且借款利率基本不变。

评估人员根据资产评估的要求～认定这些假设前提条件在评估基准日时成立～当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

二、企业的生产经营业绩

××厂是原机械工业部大型骨干企业～为机械工业500家最大型企业之一。主要经营通用、高速、重载齿轮箱的制造与销售,企业自产机电产品、成套设备及相关技术的出口业务,经营企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、备品备件、零配件及技术的进口业务,国家实行核定公司经营的14种进口商品除外，开展本企业“三来一补”业务。××厂是“五五”期间三大透平项目中的重点工程之一～为改变我国高速重载齿轮长期依赖进口的局面～1979年在××机床修理厂基础上改建而成～并于同年投产。工厂最初为电力行业配套～逐步将产品扩展到冶金、石化、交通、建材等领域。今年来企业十分重视新产品的

北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 研究开发～并加大了新品开发的投入。通过技术改造、引进和吸收～企业规模在逐年扩大～生产加工能力不断提高～以下是××厂近年来的主要经营情况: ××经营情况简表 金额单位:人民币元

项 目 2001年 2002年 2003年

一、主营业务收入净额 减:主营业务成本 主营业务税金及附加 营业费用

二、主营业务利润 加:其他业务利润 减:管理费用 财务费用

三、营业利润 加:投资收益 营业外收入 减:营业外支出

四、利润总额 减:所得税

五、净利润

三、企业的经营优势及经营风险 ,一,经营优势 1(技术优势:××厂认真消化、吸收了引进国外齿轮制造业的高速重载齿轮设计制造技术～具备深层渗碳～齿根圆滑过渡～齿根喷丸强化～齿轮修型～齿面镀铜等工艺技术～积累了大量的高速、重载齿轮制造经验～已具备了设计、研制和生产各类齿轮箱的能力。在国内齿轮生产方面创造了生产精度最高,三级～稳定达四级～ISO1328-2标准,、齿轮线速度最大,170M/S,、转速最高,67000r/min,、传动功率最大,44000KW,的记录。

××厂被定为原机械部技术进步示范试点企业、省技术进步先进企业、省高新技术企业、国家级高速重载齿轮技术中心建设单位。

2(市场优势:××高齿在高速、重载齿轮箱及国防、科研市场占绝对优势～被列入我国军事装备定点配套企业～市场占有率达65%以上。产品复盖冶金、矿

北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 山、化工、建材、起重、运输、纺织、造纸、食品、塑料、橡胶、环保、工程机械、能源、国防、科研等行业。产品复盖面广～质量优良。进过几十年的创业～××高齿已树立了良好的企业形象～建立了完整的市场销售网络和售后服务网络～为企业快速扩张奠定坚实的基础。,二,经营风险 1(行业政策风险

××厂的主要产品市场为国内冶金行业～其销售收入占企业销售收入的55-60%左右～且主要以单件、小批生产为主～受行业性经济波动影响较大。一旦主要客户的经营方针和行业政策发生重大变化～将对企业的产品销售产生较大影响～给企业的经营带来一定风险。

2(进口产品的替代风险

随着世界经济一体化的发展～企业将面临新的挑战～企业的齿轮箱产品受到国际市场竞争的压力越来越大。尽管××高齿的产品制造技术及生产质量在国内市场