日照房地产业促销报告

第一篇：日照房地产业促销报告

日照房地产业促销报告

一、我国房地产行业促销的市场背景

1、日照房地产业的市场现状

自从1998年停止福利分房后，居民个人逐渐成为购房主体，房地产业成为国民经济新的经济增长点。日照市作为山东省重点发展的沿海城市，有着得天独厚的气候条件，丰富的旅游资源，便捷的交通网络，从日照市近几年的城市发展来看已经露出了其巨大的优势，城市变化日新月异，经济发展突飞猛进；依靠城市的各种有利资源，房地产业有了很大发展，沿海住宅、城区住宅、经济适用房发展比较平衡,房地产项目的规划设计档次较高,房屋销售价格相对比较合理,目前日照房地产市场总体是一种购销两旺，竣销平衡的态势。

2、房地产楼盘销售的特殊性

促销在企业的营销管理中相当重要，而由于楼盘销售的特殊性使得其促销的重要性更加明显。

1）房地产消费模式的转变引起房地产商开始注重楼盘促销。在以前楼市处于集团消费时代，许多房产商都忽略了楼盘的促销，那时房产商最注重的莫过于公共关系。随着市场从集团消费为主步入个人消费，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究楼盘的促销策略。

2）楼盘销售十分注重在开盘的时候对现金的回流。这一特点使得楼盘促销在开盘的时候显得尤为重要，楼盘开盘促销也就成为楼盘销售中的惯用方法。

3）楼盘促销要致力于缩短销售期间。随着购房者的的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，使房产商所面对的营销风险加大。因此房产商的促销计划必须致力于缩短销售期间，在相对较短的时间内积聚大量的营销资源，从而加速楼盘销售，以减少营销风险。

4）房地产楼盘促销的组合方式多样化。一般来说，商家所施行的促销计划都不会仅仅涉及一种促销工具，而是表现为多种促销工具的组合。这种促销组合方式的多样化在房地产的促销活动中尤其明显，比如已举行两年的房博会，当中包括赠送礼品的销售促进，面对面向潜在客户推介的人员推销，还会有广告宣传和公共关系这些促销工具。

5）对某一特定消费者来说，一般来说一定时期内购买房产是一次性的，重复购买的现象并不属于主要的购买方式。因此，房地产促销偏向于注重一次性的效用。

二、房地产主要促销方式及特点

1、房地产促销方式的几个种类

通过对房产商的实际调研以及对其广告活动的汇总，我们把这些促销活动归结为六大类：

1）概念促销：主要是指房地产通过概念的传播来吸引消费者的促销活动。

2）节日促销：开发商选择在“五一”、“十一”或春节这些特定的节日进行一系列的活动以吸引消费者的注意和促进销售。

3）折扣类：在规定的时间内买楼获折扣优惠。

4）赠送类：买楼获赠装修费、家电等礼品。

5）抽奖活动

6）其他

在这些促销方式中赠送类、折扣类和节日促销是当中最常用的促销方式；概念促销是一种新兴的促销方式，近年来在楼盘促销当中受到越来越多的注重。象采用抽奖活动这种促销方式在楼盘促销当中用得并不多。

2、折扣类促销方式

这类促销方式在楼盘促销当中运用最多。尽管以折扣来吸引消费者的做法非常传统，但是从实际运用的角度来看效果却是非常的好。在楼盘促销当中，不同类型楼盘的折扣类促销方式，同一类型楼盘在销售期不同阶段的折扣方式往往各有不同的特点，使得折扣类促销这种

传统的方式也有很多的变化。

1）从楼型分类来看，精品楼型等一些档次比较高的楼型采取折扣、优惠的促销方式比较多，并且幅度也比较大。如05年7月，兴业山海天花园三期升盘时，凡是三日内购房者可获得1万-1.5万元不等的优惠，若是一次性付款另外再优惠2%。

2）从促销时机来看，则主要集中在开盘的时候，节日的时候和房博会期间，房博会期间而在不同的时机楼盘打折的方式也各有特点。楼盘新开盘和房博会期间打折几乎已成为一种习惯，其目的是制造声势，吸引消费者尽快成交，因而常常采取的打折方式是“几日内买家可获多少优惠”。兴业王府大街SOHO电梯商务公寓二期8月6日开盘时，推出了8月6日—18日购买送2000元现金的优惠。

节日也是楼盘打折的主要时机。一方面，很多楼盘都刻意把开盘时间安排在节日；另一方面，节日是楼盘成交最密集的时间，很多购房者都会选择在节日进行购房、看楼盘。节日打折的特点是时间集中而且短，仅仅集中在节日短短的几天时间里。如清华德赛公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特价房。而由永发房产开发的“风景水岸”“五一”期间特推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）。5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送，而五户以上团购者优惠多多！

楼盘促销除了在节日等特定时间进行打折外，也会不定时进行打折，比如在销售末段打折清算等

3、赠送类促销方式

同打折类促销方式一样，赠送类促销方式也是楼盘促销常用当中的方法。几乎所有的楼盘在不同时期都用到了这一促销方式，区别只是在于赠送什么和在什么时期推出什么样的赠送。1）从赠送的内容来看，赠送的最多的是装修、家具和家电，似乎楼盘连同装修、家具、家电一同出售已经成为房地产销售的一种习惯。

2）从实际促销的时机来看，不同时间楼盘赠送的东西也各不相同。

*一般在购房的时候，偏向于赠送装修等一些价值含量较高的东西，一方面因为这些东西必须跟楼盘联系在一起，一方面这些东西价值量够高，容易吸引消费者达成交易。安泰房产阿掖山花园就推出了五一购房送2000元装修费。

*在楼盘开盘时，房产商往往会推出比较多的赠送来推动楼盘的开盘，以期得到一个效果比较好的开始。

*而在房博会或者平时周末的楼盘参观时间，房产商会以一些小礼品来吸引人们的注意力，比如舒斯贝尔新天地就在房博会期间推出免费看楼车接送购房者，凭“新天地”广告在展销会现场领取小礼品。

4、节日促销方式

节日促销主要指房产商把各种各样的促销形式形成集合到节日这一特殊的时间段来开展促销的做法。我们可以看到节日已经成为各大楼盘进行促销的黄金时间。这一促销方式的特点主要表现在：

1）从楼盘的角度来说，新推出楼盘和销售当中的楼盘，其节日促销的具体方式也有一些差别。

*对新楼盘来说，节日的意义尤其重大，越来越多的新楼盘刻意选择节日作为开盘的时间。房产商选择节日作为开盘时间（主要是五一、十一、春节）人气集中的优势举办各种活动以吸引购房者的注意力，达到推广和宣传目的。

*对已处于销售当中的楼盘来说，通常节日是它们成交的高峰期，他们会尽量使用各种优惠的手段来争夺市场。因此，已处于销售当中的楼盘在节日会突然加大促销的力度，表现为加大折扣、增加赠送等。永发房产开发的“风景水岸”楼盘五一期间推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）在5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送。

2）从节日促销的具体内容来看，其特点有：

*价格策略是节日促销的主要特色。大部分开发商在节日促销当中都从价格因素入手来吸引购房者达成交易，采取的手段包括：推出特价单位；各种各样的打折、优惠，比如新楼盘开售的前几位买家可获额外折扣，规定的时间内成交可获折扣，以现金回赠买家等。

*“送声一片”。开发商在节日期间采取发各式各样的赠送方法来吸引购房者：送豪华装修套餐，送物业管理费。送购房契约税，送电话、管道煤气初装费等。

*选择在楼盘现场举办各种活动：现场抽奖活动，大型欢庆活动，免费接送看楼等。

5、概念促销方式

营造产品的差异化，是厂商争夺市场的一个有效的方法，因此，从概念上把自己产品的特色展示出来也是促销的一种方法。近年来这种促销方式在日照的房产业越来越受到注重。房产商为了把自己的楼盘特点凸现出来，并与其他的楼盘区别开来，都偏好于各种各样的概念炒作。兴业王府大街就利用各种资源来宣传炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次组织业主赴京，对北京王府井大街进行商业考察，活动全过程免费，让业主能进一步了解兴业王府大街“SOHO”的理念。另外，开发商除了利用传统的广告方法来推广其楼盘主题，也开始专门举办一些活动来进行推广。去年房博会系列活动之一的东方时空明星足球队”义演以及今年房博会活动之一的“金凤凰奖”颁奖活动，就是日照房产商一起向国内消费者宣传日照的楼盘。

6、抽奖活动在其他行业当中常常是比较流行的做法，但在房地产行业当中并不常用，这可能是因为抽奖活动主要作用是吸引消费者的注意力，而在房地产的销售中，开发商可以运用其他一些促销方法来达到这个目的，而且效果更好，成本低，比如举办专门的活动来吸引消费者或与其他的促销方式结合在一起以起到吸引消费者注意力。除了上述的这几类促销方式以外，还有其他一些使用的并不多但比较有创新的促销方式。这些方式包括：

1）产权式房产

2）返租+回购：兴业王府大街提出了分铺销售，返租三年，年返租金7%，三年收益购房时一次赚到三四楼五年后加10%回购的新促销理念。

3）娱乐促销方式。如舒斯贝尔新天地在金凤凰奖和世帆赛期间举办舒斯贝尔新天地杯港城之夏文艺汇演。这种集欣赏、娱乐、参与和利益与一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。

三、对房地产主要促销方式的评价

通过前面的分析，大概的了解到房地产促销方式的类别和分布情况，在这部分，我们将从促销动机、对消费者的吸引力和创新性三个方面对房地产促销的主要方式进行分析和评价。

1.促销方式动机的分析与评价 促销的动机是指厂商给予什么样的理由开展促销活动。楼盘促销的动机概括起来可以有这样几种：短期内增加销量、开盘时吸引消费者的注意力、处理销售末期楼盘、增加潜在购买者等。不同方式的促销活

动，其侧重的促销动机也不相同，在开展促销活动之前，先要搞清楚促销活动的动机是什么，这一点非常有必要。

折扣类促销方式的主动动机是要在短期内增加销量，一般来说，新楼盘开盘初期和节日是折扣类促销施行的最佳时机。

赠送类促销视赠送内容的不同，其动机可能是为了短期内增加销量，也可能是为了吸引消费者的注意力。房产商赠送装修、家具等高价值物品的动机就是为了短期内增加销量。另外，在房博会、节日活动中，房产商业会通过赠送一些小礼品来达到吸引消费者注意力的目的。

节日促销通常集合了多种促销方式，因此它的促销方式动机比较复杂，可以是为了短期内增加销量，也可以是为了吸引消费者的注意力。节日促销的特点非常明显，就是要利用节日人气集中的特点来进行促销，因此，房产商在组织节日促销的时候，要从自身楼盘的特点，所处的销售阶段和要达到的促销目的等情况来组合各种促销手段

房产商的概念促销有吸引消费者注意力的动机，但主要应该是通过突出自己楼盘的特点来增加消费者，以次来形成自己的细分市场。

因此：

*要想在短期内增加销量，折扣类促销、赠送类促销和节日促销都是可以考虑的选择，通常会在很短的时间内受到效果。

*要达到吸引消费者注意力的目的，赠送类促销、节日促销是最有效的做法；此外，概念促销的做法也会受到这样的效果。

*概念促销最有助于房产上形成自己楼盘的细分市场，增加潜在消费者。

2.促销方式对消费者吸引力的分析与评价

能对消费者的购买动机其直接刺激作用的活动就是对消费者有吸引力促销活动。对购房者来说，除了楼盘质量以外，价格就是他们最关心的因素了。因此，从对消费者吸引力的角度来评价，折扣类和赠送类促销就是其中最有吸引力的促销方式，尤其对于一些楼型类似，地理位置相近的楼盘来说更是如此。

其次，节日促销也是一个比较有吸引力促销方式。一方面是由于节日促销融合了多种的促销手段，其中也包括了折扣和赠送的手段；另一方面，节日是购房者购房的黄金时间，许多购房者都会选择节日进行购房，节日促销正是抓住了购买者购买时机的特点，而具有特殊的吸引力。

概念促销则从零一个角度来获得吸引力，概念促销主要是从购房者个人爱后的角度来吸引消费者，比如房产上推广“SOHO”的做法就是从购房者倾向于家庭办公的角度来增加对消费者的吸引力。此外，还有其它的一些促销方式从另外的角度来吸引消费者，比如“返祖加回购”的促销从付款的角度来获取吸引力。

3、促销方式创新的分析与评价

从现实的促销案例可以看到，很多促销方式尽管动机很明确，吸引力也很好，但却由于缺乏创新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。

折扣类与赠送类是最传统的方式，比较容易被模仿。在现实的楼盘促销中，我们常常会看到，楼盘的打折与赠送方式大多雷同，因而造成了楼盘的打折促销和赠送促销变成了是在比谁的折扣更大，谁送的东西更多，促销变成了纯粹的价格竞争。

节日促销可以融合多种促销手段，因而这种促销方式存在很大的创新空间。但随着其发展。其存在形式由于雷同而造成吸引力减弱。购房者可能早就已经选择好了楼盘，作出了购房决策。只是在等待节日的到来，或楼盘打折、赠送就成交。在这种情况下，节日促销的意义又就大打折扣了。

其他的促销方式当中，也有一些比较有创新的，只是由于这些方式应用的范围不广，或实施的成本比较高，而未受到房产商的重视。

从创新性的角度来评价楼盘的促销方式，由于缺乏创新性的促销方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房产商在设计促销组合的时候应该考虑到促销方式的创新性，以保证促销取得预期的效果。

四、关于房地产促销方式的建议

促销的动机、促销的内容对消费者的吸引力和促销方式的创新性是评价一个具体的促销活动的几个主要标准。促销动机或者目的是促销方式选择的第一标准；其次，要对这些符合促销目的的促销方式对消费者的吸引力做出评价。选择最有吸引力的促销方式；最后，还要考虑促销方式的创新性，对缺乏创新性的促销活动进行必要的创新，以保证实施的效果。

1）折扣类促销和赠送类促销的目的明确，对消费者的吸引力也很好，但由于创新性不足影响实施的效果。因此在选择折扣类促销方式和赠送类促销方式的时候要注意增加其创新性，采取的方法可与其他促销方式结合起来使用。

2）节日促销的特点是时间短，但人气集中。因此，节日促销应该尽量把活动安排在楼盘的现场举办，让参观者在短时间内有最贴近的了解。另一方面，由于时间有限，因此，房产商应该把最有力的促销方式安排到节日举行。

3）概念促销要做到突出自己楼盘的特点，但也要避免过分炒作的嫌疑。利用媒体进行会引起消费者的反感，倒不如举办现场活动，利用样板房让购房者亲身去体会。

4）房产商不妨尝试一些新的促销方式，如“反租加回购”、“产权式房产”等，这些方式比传统更具主动性，与其坐等客户上门，不如主动出击，以赚取更多的知名效益和销售效益。

第二篇：房地产业营销报告

609731班 第一组 实训七

房地产业营销报告

房地产营销是房地产经营中的重要环节，是指房地厂商在竞争的市场环境下，组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。

房地产开发具有建设周期长、投入资金多以及固定性等特点，这就决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特丰富的内涵。房产营销贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的不断提高，住房成为新的消费热点，房地产企业成为经济的支柱产业之一。因此，只有根据市场的定位，制定出相应的营销策略，销售方式才能在房地产竞争中取胜。

现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.(一)房地产市场研究分析

1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确“我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务 ” 企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策

项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售代理各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.(四)促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.(五)信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.1.分析市场机会.2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.4.制定市场营销策略,包括定价,销售渠道选择,促销的策划和计划.5.执行和控制市场营销工作在我国，房地产行业一直备受关注。其健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义，而当前该行业总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距这对该行业将来何去何从具有重要的决定性影响。

作为我国社会经济发展内容的重要方面、构建和谐社会的重要评价指标，房地产行业必须走可持续发展之路，为构建和谐社会做出积极的贡献。而房地产行业的可持续发展之路是实现行业自身良好循环的思路，这一思路必然走构建房地产行业核心竞争力之路。

第三篇：日照分析报告

日照分析报告

一、日照分析所依据的基础资料包括：

1.1包含日照分析范围内所有现状建筑的现势地形图及其电子数据； 1.2包含日照分析范围内所有已批规划建筑和在批规划建筑的有关资料及其电子数据；

1.3申报建筑的总平面图、单体平面图、立面图、屋顶平面图和剖面图图纸及其电子数据；

图纸和电子数据应能体现十字坐标、建（构）筑物±0.0高程和高度、建筑物层高、建筑的屋顶构筑物的位置和高度等具体技术参数； 2.日照分析所依据的基础资料的收集。

2.1 地形图及其电子数据必须由具备资质的测绘单位提供。2.2 已批规划建筑和在批规划建筑的有关资料可向市城市规划行政主管部门查询。

2.3 申报建筑的相关资料由其设计单位提供。

3.资料提供单位应在所提供资料上加盖本单位印章，并对所提供资料内容的真实性负责。

二、日照分析计算要求

1.需采用建设部推广使用的SUN日照分析软件 2.涉及窗户分析的计算要求。

2.1日照分析计算受影面按以下规则确定：一般窗户以外墙窗台面为基准计算；异形窗户按正向最大投影近似为一般窗户计算。2.2 以经确认的日照分析计算受影面左右两个端点为计算点。2.3 有阳台（含凸阳台、凹阳台）的窗户也应以窗台面的左右两个端点为计算点。对阳台顶板、阳台分户隔板或凹阳台的墙体本身所产生的遮挡影响同时进行分析。

2.4 满窗日照的窗户计算高度（含落地门窗、组合门窗、阳台封窗等门窗形式）按离室内地坪0.9米的外墙高度计算。3.涉及其它分析要素的计算要求。

3.1 计算建筑的屋顶部分,包括屋脊、凸出屋面的水箱、电梯间、楼梯间、构架等设施必须按实际造型建模, 并纳入计算。3.2 桥梁、山体、围墙的遮挡影响无需纳入计算。3.3 各计算建筑间的高差须纳入计算。4.计算的误差要求。

4.1 分析结果存在5分钟以内误差视为正常。

4.2 因天体运行轨迹不同而产生的日照变化视为正常误差。

三、日照分析报告内容要求

1.日照分析单位的资质证书复印件（盖单位章）2.日照分析委托书应包括：

2.1委托方名称、地址、法定代表人、联系人、联系方式；

2.2受托方名称、资质证书编号、地址、法定代表人、联系人、联系方式；

2.3委托项目名称、所在位置；

2.4日照分析成果用途、委托要求、提供资料说明。3.日照分析结果：

3.1需做多点沿线分析的，计算出其主要朝向的沿线有效日照时数，并绘制多点沿线日照分析图，注明不满足日照要求的位置；

3.2需做窗户分析的，计算出其每一分析窗位在申报建筑建成前后的日照时间段和有效日照时数，并列出日照时间表，注明不满足日照要求的窗位，明确不符合日照要求的窗户数及户数。

3.3对日照分析范围内的所有建筑屋的分析条件进行说明，包括：建筑物使用性质、每层建筑屋高度、檐口高度、分析高度、日照分析高度等进行文字说明。

3.4对多点沿线日照分析图和窗户分析图进行文字说明。4.附图：

4.1规划用地及周边现状地形（或在批规划）图（1:500）4.2总平面规划图（1:500或1:1000）4.3日照分析范围图（1:500或1:1000）；

4.4申报建筑建设前日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、在批规划建筑多点沿线日照分析图（1:500或1:1000）；

4.5申报建筑建设后日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、申报建筑、在批规划建筑多点沿线日照分析图（1:500或1:1000）； 4.6申报建筑建设前日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、在批规划建筑窗户日照分析图（1:500或1:1000）；

4.7申报建筑建设后日照分析范围内现状建筑、已批规划建筑、在批规划建筑窗户日照分析图（1:500或1:1000）； 4.8窗户日照分析表。

4.9现状建筑、已批规划建筑、申报建筑和在批规划建筑的标准层平面图、正立面图、背立面图、侧立面图、剖面图、屋顶平面图

四、术语 本规定所称建筑包括：现状建筑、已批规划建筑、申报建筑和在批规划建筑。

1.1 现状建筑是指已经建成并投入使用的建筑物。

1.2 已批规划建筑是指已经审批的在建、未建及建成未投入使用的建筑物。

1.3 申报建筑是指建设申请人向市城市规划行政主管部门申请审查核准的建设项目中的建筑物。

1.4 在批规划建筑是指需与申报建筑同时分析日照影响的其他申报建筑。多点沿线分析：分析被遮挡建筑外轮廓线上按一定间隔排列的所有点的日照时间。窗户分析：分析被遮挡建筑需做日照分析的窗户的日照时间

第四篇：日照实习报告

日照市经济发展及其

发展特色

姓名：贾萌萌

学号：2009260012

专业：2009级地理科学

日照市经济发展及其发展特色

姓名：贾萌萌

学号:2009260012 专业：2009级地理科学 摘要：日照市是一座新兴的沿海港口城市。近年来，日照的经济发展飞速发展，根据其特殊的优越区位和自然资源文化资源，发展特色经济，特别是旅游业，在日照渔家民俗旅游，别具一格。另外一大特色就是港口产业的发展，大大推动了日照市的经济。本文主要就日照的基本的自然条件，经济发展现状及其方向做出了阐述。

关键词： 日照市 经济发展 港口 旅游 正文：

自然条件优越

日照位于东经118°35′——119°39′、北纬35°04′——36°02′之间，北邻青岛，南接江苏连云港，西依沂蒙山区，东临黄海，与日本、韩国隔海相望，具有得天独厚的区位优势和资源优势。日照属暖温带湿润季风区大陆性气候，既有南方空气湿润的特点，又有北方四季分明的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年均气温12.7度，年均湿度72%，无霜期223天，堪称“北方的南方，南方的北方”。日照是国家级可持续发展实验区、全国生态示范区建设试点市、全国环保重点城市、中国优秀旅游城市、国家循环经济示范点，大气、海水质量均保持在国家一类标准，饮用水合格率达到100%。

自然资源

资源丰富。日照是华东的富水区，年均降水量870.3毫米，比全省平均多220毫米；人均占有水资源595立方米，是全省人均的1.7倍。农业资源特色鲜明，是山东粮油、茶叶、水产品、烤烟、果品、蔬菜、畜牧、中药材的重要产地，其中蚕茧、茶叶、水产品、烤烟、花生的产量和质量居全省前列，是我国北方最大的绿茶生产基地。林木资源种类较多，森林覆盖率30.8%，南方的毛竹、北 方的落叶松等都能在这里生长。海洋资源丰富，-10米等深线以内的浅海2万多公顷，沿海滩涂5060公顷；拥有全国

最大的海产品交易市场，是国内四大水产品育苗中心之一和山东重要水产品基地。日照矿产资源丰富，已发现矿产55种，探明储量的有23种。

交通

交通便捷。境内拥有两条铁路、两条高速公路和两条国道。日东（日照－东明）高速公路横向连接京沪、京福高速公路，并与河南、陕西的高速公路相连。同三（同江至三亚）高速公路是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲、珠江三角洲的快速通道。日照至潍坊、日照至枣庄的高速公路即将开工建设，连接济青高速，成为山东中部的交通大动脉，另外还有204、206国道及多条省道贯穿全境。日照距北京800公里，距上海660公里，距济南340公里。日照至西安复线铁路与京沪、京

九、京广铁路相交，并向西连接内陆诸省，直达荷兰的鹿特丹港，构成了亚欧大陆桥。纵向有胶新铁路（环沿海铁路）贯穿境内，是中国东部沿海铁路大动脉。日照至青岛港的铁路也即将开工。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。开发区北有青岛国际机场，南有连云港机场，西边是临沂机场，各相距100公里左右，均有高速公路相连，一个小时均可到达。

劳动力资源

劳动力资源丰富。日照拥有大批技术熟练的产业工人，劳动力资源丰富，劳动力素质较高，而且平均人工成本费用较低

港口

港口优势突出。紧邻的港口优势突出。紧邻的日照港与岚山港属于国家一类开放口岸。日照港是中国十大综合港和世界十大能源输出港之一，是中国重点建设的主枢纽港、集装箱干线港和第二大煤炭输出港，可停靠30万吨级海轮，岚山港为全国最大的液体化工码头。目前日照港已建成包括煤炭、化工、集装箱、散货在内的各类泊位33个，位于开发区内的日照港西港区已建成木片码头、通用杂货码头、集装箱码头、粮食专用码头、矿石码头和客轮码头。日照港与世界重要港口都实现了通航，2003年7月1日开通的“日照-平泽”客箱航线，可提供108个集装箱箱位和540个旅客客位，年旅客通过能力达15万人次。日照港还与韩国的釜山港、日本的

大阪、神户、横滨等港口开通了集装箱航线。2006年完成货物吞吐量11007万吨，增长31%,一举突破1亿吨，成为全国沿海第九个，山东第二个亿吨港。

旅游资源

日照市依山傍海，风景秀丽，名胜古迹众多。主要风景点有鲁南海滨国家森林公园、第一海水浴场、万坪口海滨、前三岛、日照西湖水库、河山汉字摩崖巨书、日照港、五莲山、浮来山、东海峪、两城、尧王城遗址等。

日照气候宜人，是理想的旅游、度假、休养胜地。具有丰富的自然资源和人文资源。百公里海岸线滩平沙细，水清浪稳，林带茂密，拥有亚洲第二大、我国北方最大的天然泻湖和国家级海滨森林公园，沿海有多处海水浴场。

从人文旅游资源看，日照是商夏时期伟大的军事家和战略家姜尚的故里，境内有我国南北朝时期著名文学家、评论家、《文心雕龙》的作者刘勰的故居浮来山定林寺和“天下第一”银杏树，有列入世界吉尼斯大全的世界之最摩崖石刻“日照”巨书，有“奇秀不减雁荡”的佛教名山五莲山，有风景秀丽的阿掖山，加之众多的古文化遗存，与青岛、泰安、曲阜构成了“齐鲁文化旅游圈”，与西安、敦煌、吐鲁番等古丝绸之路文化名胜构成了黄河——陆桥旅游带。

日照的旅游商品资源也十分丰富，有驰名中外的乌鱼蛋、乌鱼干、文蛤、西施舌、对虾、海米等海珍品；有著名的日照黑陶、农民画、石雕等艺术品；有在国际市场上倍受青睐的抽纱、刺绣、工艺屏风等。日照茶、日照酒、京冬菜也独具特色，久负盛名。

民俗旅游

民俗旅游是一种高层次的文化旅游,是一种具有民族或地方特色的文化旅游。

近年来,民俗旅游以其浓郁的文化气息、独特的地域风情、客观的经济效益在各地迅速兴起,成为各地参与旅游市场竞争的有效手段。民俗旅游能够将自然与社会、文化与生活、观光与体验、传统与现代有机的结合起来,在众多的旅游形式中彰显出它独特的魅力,受到越来越多旅游者的青睐。日照市的渔家民俗旅游倍受青睐。

特色经济

第一，海洋经济，日照浅海海域广阔，海水可养殖面积6万公顷，滩涂面积5000公顷，海洋资源十分丰富，且生态环境优良，近海岸水域保持国家一级标准。日照市充分发挥海洋资源优势，不放松海洋渔业发展，同时，以港口经济，滨海旅游业为重点，大力推进海洋经济发展。形成了以海洋运输业，临港工业，海洋渔业，滨海旅游业为主的海洋产业体系。

第二，港口经济，日照市依托港口、区位优势，大力实施“港口立市”战略，加快发展以临港企业，港口的物流贸易为重点的港口经济。目前，形成了以钢铁，能源，机械制造，食品加工，石油化工等为重点的临港企业。成为拉动全市经济快速发展的主导力量。

第三，经济旅游，日照市拥有灿烂文化，也有山岳景色，更有滨海风光。旅游资源得天独厚，特别是在海岸线上有绵延64公里的优质金沙滩。“蓝天、碧海、金沙滩”相得益彰。日照市以滨海旅游度假为龙头，以生态旅游，民俗旅游，农业旅游，体育旅游等为特色，加快了旅游开发建设和品牌培育力度，促进了旅游业快速发展。

第四，体育经济，日照位于暖温带，生态优美，气候宜人，是开展帆船、帆板等水上运动的理想之地。精心打造“水上运动之都”品牌。先后建设了世帆赛基地、水上运动基地等一批高质量的水上运动设施。

工业产业

第一：强化项目管理，大力培育现代产业体系。充分发挥“蓝红金”三大战略机遇叠加优势，坚持改造提升传统优势产业与培育壮大战略性新兴产业并举，集中培育海洋装备、海洋战略性新兴产业等十大蓝色产业体系。

第二：按照“大项目—产业链—产业集群—产业体系”的思路，以大项目建设为突破口，2012年继续对大项目实行领导包保责任制，安排市级大项目200个，计划投资308.8亿元。谋划好中、长期项目储备，对115个符合产业政策的项目建立项目库，实行动态分类管理。优选投资过亿元的海洋产业项目40个，实施重点管理，总投资达589亿元。

第三：发挥临港优势，重点发展临港工业集群。现钢铁及配套产业企业40余家，粗钢年产能1200万吨，钢铁深加工能力400万吨。海洋先进装备制造业造船产能达到25万载重吨。汽车及零部件产业，已形成73家企业组成的产业集

群，形成农用车、汽车发动机、变速箱等三大产业链。浆纸印刷、粮油食品加工、油气储运加工等产业集群规模效益显现。

第四：强化载体功能，着力打造特色示范园区。按照日照蓝区总体规划，重点支持日照经济技术开发区、日照保税物流中心等八大区域性园区，加强园区建设管理，提升承载能力，形成功能明确、错位发展、产业优势明显的集聚区。

第五：加快推进日照国际海洋城建设。目前，海洋大道、日照海洋生物医药研究中心等4个项目开工建设，国家海洋技术中心(日照)产业化基地等两个项目即将开工，澳尔金海洋装备制造等总投资79.6亿元的5个项目已成功签约。日照国际海洋城规模以上工业企业达到15家。

发展方向

首先，日照与以青岛为主题的城市群的经济合作，它按照“传统产业互补，新兴产业共建，协同配套发展”的原则，拉长的产业链，形成了集聚效应，积极打造临港大工业，现代服务业和高新技术产业的配套基地。

其次，日照港与青岛港的合作。“以港兴市”是日照市的城市发展的战略。青岛港和日照港强强联合，变竞争为合作。同时，日照港进一步发挥青岛港世界一流的现代化管理和企业区位优势，发挥日照港的区位优势，在激烈的港口竞争中率先建成东北亚国际运航中心。

第三，与韩国，日本的经济合作。构建山东与日韩“产业协作区”，山东的核心就是胶东半岛为了推进经济共赢发展，日照以其独特的区位，港口，环境优势和快速发展的良好的态势，成为了日韩投资的热点地区。

第四，蓝色经济区。

蓝色经济区是指依托海洋资源，以劳动地域分工为基础形成的、以海洋产业为主要支撑的地理区域，它是涵盖了自然生态、社会经济、科技文化诸多因素的复合功能区。基本特征是：依托海洋，海陆统筹，高端产业聚集，生态文明，科技先导。山东半岛蓝色经济区是全国海洋科技产业发展的先导区，生态文明建设和社会和谐进步的示范区，海陆一体开发和城乡一体发展的先行区。

在蓝色经济区中，各市都有其重要的作用，而日照主要是将借助新亚欧大陆桥东方桥头堡和鲁南的城市带出海门户，成为我国东南沿海重要的临海产业基地。主要有两个方面：

发展临港工业,培育产业集群。依托港口第一波辐射区的区位优势,差异化定位、特色化发展,以主导产业为支撑,着重培育临港工业,做优做强产业集群。冶金有色是列入规划重点培育的千亿级产业,骨干企业鑫海科技产能占全国产能的30%。食品加工和化工医药是重点打造的百亿级产业,骨干企业阜丰集团是全球第三大黄原胶生产商。装备机械产业的龙头企业义信重机生产的双龙门移动钻镗复合加工机床被列为国家2011—2014年重大科研项目。

发展循环经济。按照生态环保理念和转方式、调结构要求推进绿色招商,严把项目入口关。成立评审委员会对投资项目进行联合评审,坚持“五高一低五不要”；实行链条式招商,围绕主导产业,注重上下游配套,构建废弃物综合利用平台,搭建资源循环利用经济链。

结语：日照在现代经济发展中突飞猛进，拥有着极好的发展条件，并且注重在经济发展中的环境保护。实行可持续发展的战略，我们相信，日照市会有更加美好的明天！

参考文献：经济地理学 第二版 李小键编

山东经济战略研究 2004.8 以建设半岛城市群为契机，积极做好“依托青岛，服务青岛，接轨青岛” 解世增

港口经济 2008。2 推进港城一体化，加快发展港口经济

谈日照市旅游消费结构的优化措施 王喜雪 2009.3 山东经济战略研究 2008.9 着力构建“四大体系”提升城市发展综合竞争力 赵效力

商品与质量 2011.6 转型中日照市民俗旅游的研究 陈晓

第五篇：日照实习报告222

简述新兴城市人群的消费观

摘要：本着“港口立市，工业强市，科教兴市，生态建市”的发展战略，山东省日照市在市委、市政府的领导下，凭借着自己独特的地理优势，迅速成长为国内新兴综合产业城市。日照市经济的快速发展，提升了当地居民的消费水平。近几年，中国各地区经济活动都有所改善，大大提高了全国人民的生活质量，然而与此同时，越来越多的人群将目光投向外国产品，众多消费者对国外奢侈品的高度青睐，带给我国商家很多的思考。

关键字：日照市、消费观、奢侈品、营销

一、日照市经济发展状况

日照市地处中国沿海中段，山东半岛南翼，东临黄海，隔海与日本、韩国相望，北邻青岛，南接江苏连云港，西通中国内陆诸省区，具有得天独厚的区位优势。日照市各级凭借着得天独厚的区位，坚持以科学发展观为统领，深入实施“四大战略”，加快构建现代产业、民生保障、公共安全、生态环境“四大体系”，积极应对各种困难和挑战，扎实推进转方式、调结构，加快构建海洋特色新兴城市，全力推动科学发展、跨越发展、和谐发展，在全面完成“十一五”规划确定的主要任务后，全市经济社会实现平稳较快发展，民生状况不断改善，社会保持和谐稳定，经济实力实现新的跨越。日照市民受益于旅游业、高新技术产业、港口产业等行业的全新改革，其生活质量有了质一般的改变。城乡民生持续改善，各项强农惠农政策得到落实。农村低保、城市低保、企业退休人员养老金月收入都有所提高，住房保障制度进一步完善，对经济适用房、廉租房进行补贴，并对廉租房进行实物配租，解决了最低收入家庭的住房问题。

二、日照市居民消费动向据日照市统计局城调队对市区100个城市居民家庭调查显示:2004年日照城市居民家庭人均可支配收入突破9000元,达到9083元,增长15.3%;消费性支出6545元，增长12%，可支配收入和消费性支出呈同步快速增长的态势。

2004年城市居民家庭消费活跃，人均消费性支出增长12%。在八大类支出中，六升两降，结构性增长的特点比较明显。其中，衣着支出893.42元,增长10.6%，居民衣着消费逐步趋向中高档;交通与通讯支出955.4元,增长27.5%，居民家庭汽车消费成为消费热点，拉动交通类支出增长46.9％;受水电燃料及供暖价格上调的影响，居住类支出544.78元,增长22.5%。居民购买高档家具和纺织装饰品支出减少使家庭设备用品及服务支出下降12.8%，教育、文化娱乐及服务支出890.14元,下降8.3%，主要因为彩电、家用电脑等文娱耐用消费品价格大幅下降，居民购买热情也有所降温。城市低收入家庭收入平均增长速度快于高收入家庭(各占10%),低收入家庭生活得到改善,但增长的绝对额仍低于高收入户,城市居民家庭高低收入差距有所扩大。就业者收入水平与文化程度关系密切，文化水平越高收入水平越高,脑体倒挂得到改善。

从以上调查可以看出，随着家庭收入的提高，人们的生活质量发生了很大的变化，生活观念也一变再变，对高档使用物件更是爱不释手，面对奢侈品，大多数人在意识里面依然觉得是理所当然。我们可以看到，路上随处跑的雷克萨斯、宝马、松下，家里随处可见的国外电器，以及包括人们身上的衣物，女士包，香水等等，国外的产品已经渗透了我们大多数的消费者，国货门前却冷冷清清无人问津，这对中国的相关产业产生了很大的影响。其实中国的消费者是在帮助其他国家养活他们的居民，自己却还在为了能买到某个商品而津津乐道。当一部分人对时下流行的炫富心态进行批判时，总有另一部分人以“阶段论”来自我开脱。大意是中国人在贫困线上挣扎了好几百年，好不容易有点儿钱，当然要张扬一下，此乃“历史发展的必然阶段”。

三、中国人对奢侈品的追求

2008年至今，全球金融系统从来没有消停过。危机渐次爆发，多国政府严持紧缩政策，希望借此度过难关。在这样的背景之下，传统奢侈品消费大户......美国人民和欧洲人民纷纷捂紧钱袋，中国人民却尤显“富裕”，内需外需同时拉动，成了全世界奢侈品商家的救世主。数据显示，中国已经成为全球第二大奢侈品消费国，预计2012年，中国将超越日本，占据全球奢侈品销售额首位。

就在近两年，中国人对奢侈品的消费热情空前高涨，原因很多。流动性过剩、人民币升值，境外采购变得相当划算；3万亿美元外汇储备等等说法，也另中国人的国际地位在西方媒体及民众意识中大为提升，国“财大”则民“气粗”。于是香奈儿、爱马仕、卡地亚......种种过去可远观而不可亵玩焉的物件，飞入寻常百姓家。奢侈品仿佛正在向着“必需品”的角色转化，装点着中国人最看重的“面子”。

欧盟贸易委员德.古赫特说：“在欧洲的很多奢侈品店都能看到中国人的身影。这对欧洲经济有利，我们何乐而不为？”然而作为众多奢侈品的发源地，欧洲人是如何看待奢侈品呢？德.古赫特说：“这是一个小众市场，只有少数人买得起。”欧洲的小众趣味到了中国，竟成了大众流行，比这更有意思的是，“名牌纸袋”也随着奢侈品的行情一路看涨。买不起名牌包？没问题。拎一个印有名牌LOGO的纸袋一样能招来路人的羡慕嫉妒恨，以为你刚从某名牌店扫货归来。奢侈品需要用充满迷幻色彩的广告，将一个明明一辈子都不需要的东西，制造出“高尚生活必备”的错觉，令你对此充满渴望。具体手段包括明星代言、品牌活动、媒体忽悠......每一项产生的费用都在七八位数，均摊到没一个产品中，最终由消费者买单。不客气的说，国内众多所谓“时尚杂志”，很少具备独特个性，基本上从事的都是帮外国人卖衣服、卖包、卖鞋和化妆品的营生，多年以来追随者众多，人们生怕错过其中一本便落在潮流之后。

更可悲的是，中国人拯救了全世界的奢侈品，但几乎没有意见呢奢侈品是根据国人的身段比例、肤色面孔设计的，所以对中国人并不适用。

四、老外眼中的中国消费者

世界对中国的定义：一个“有钱的另类”。为了迎接全世界最大的买主远道而来，西方街市披红挂彩，装扮出东方的喜庆。中国真的被当成全世界的“煤老板”了。意大利一家大企业的CEO谈到债务危机时表示目前状况相当严重，远远超过希腊，最靠谱的自救方案就是对中国人放开签证，振兴旅游，意大利的债务危机将迎刃而解。奥巴马在龙年春节之前就非常明智的签署了一项行政命令，表示将通过缩短签证的时间等多种方式振兴美国旅游业，重点吸引中国和巴西的游客。《世界奢侈品协会2011官方报告》显示，2010年2月初至2011年3月底，中国奢侈品市场消费总额达107亿美元，同期中国人在欧洲市场购买奢侈品消费累计近500亿美元。到了2012年，仅春节前后1个月，中国人境外消费就达到了72亿美元。如此算来，欧洲债务危机过容许中国人敞开了买上几年，各国数千亿欧元的债务就解决了。美国《新闻周报》（NEWS WEEK）有文章暗示，如今全球旅游消费都在靠中国人拉动，眼下正有越来越多的奢侈品牌落户中国这片广大的市场。奢侈品从某种意义上也成为了一种精神鸦片，一种利益往来的载体。

我想说，很多时候，中国人津津乐道的所谓“西方式的有钱人的生活”，只是他们自己的想象，再加上媒体的推波助澜。

五、作祟的只有中国人的“面子”？

跟全世界做生意的这三十年，中国人开上了小轿车，建起了高楼大厦，有了动车，有了高铁，GDP增速年年破8，外汇储备翻了几千翻，各种经济高速发展时期的“社会病”也开始层出不穷......《中国经济周刊》报道称，国内礼品市场的年需求总额在7684亿左右，个体和团体占比为2:1。轨迹品牌最受青睐，它们在价格和质量上的保证，更容易获得对方的尊重和认同。

我们为什么要靠一个或几个LOGO来证明自己的生活品味？除了中国人特别吃营销这

一套，还证明我们自己的产品结构有问题。消费者要想少花钱，只能买到很差的东西，想要买好东西，就得动则几千上万。像优衣库和ZARA这样优质且价格适中的中间地带少之又少，于是逐渐过上好日子的人都将闲置资金投向奢侈品，定位一种高贵的价值感。正因如此，奢侈品在欧洲少人问津，在中国却不愁销路。

总之，中国有着超过3万亿美元的外汇储备，是外汇储备最多的国家，其经济的快速发展，为我们带来的国际地位更是不可小觑。从经济体量上看，我们已经成为当之无愧的大国，但从文化意义上讲，我们并不被视作主流，所以面对大众对奢侈品的消费观，大家应该有一个清楚的认识，不能盲目的崇外，要针自己的用途，选择适当价格的物品。政府应该积极引导消费，国家相关部门对进口商品进行筛选。再有我们在改变消费观的同时，也要检讨我们自己的产品问题，为什么大家对自己的产品不信任，让他国商家赚取暴利，我们的商品有待改进。