莒南房地产业发展调研报告5篇

第一篇：莒南房地产业发展调研报告

莒南房地产业发展调研报告

一、房地产市场发展基本情况

近几年来，我县的房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、预销售面积等各个方面都有较大幅度的增长，房地产市场出现供销两旺的局面。

从2005年开始，我县的房地产投资规模出现迅速增长，全年共完成房地产开发投资2亿元，同比增长300%；新开工商品房建筑面积19.3万平方米，同比增长260%；竣工面积5.8万平方米，同比增长167%；预销售面积8.8万平方米，同比增长131%。

2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。

2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。

2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6%。

2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.38万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。

2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。

二、促进房地产市场发展的思路及做法

第 一 页

为了进一步落实十七大和中央经济工作会议精神，继续扩大内需、拉动县域经济增长，我们把搞活房地产市场，启动住房消费作为近期的主要工作目标。通过转变思想观念，开拓工作思路，改进工作作风，规范管理，严格执法，实行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，努力促进我县的房地产市场供需均衡，房价稳定，保障住宅与房地产业持续、健康、快速发展。

1、加快旧城改造、棚户区改造的步伐

目前我县旧城改造、棚户区改造正处于启动和发展阶段，运作模式主要依托房地产开发这一途径。近几年来，国家宏观调控房地产市场首先调控了土地市场的供给和开发资金的获取，房地产开发在新征土地困难的情况下，就必须充分利用存量土地做文章。旧城改造、棚户区改造不但为房地产市场提供了发展的平台和新的方向，还提供了大量的存量土地和有效需求。这必将为房地产业进一步发展提供新的动力。

2、北城新区的开工建设具有很大的拉动作用

从2011年开始，我县把打造北城文化新区的工作列入县委、县政府工作的重要议事议程，专门成立建设指挥部，纳入重点项目管理，列入县委组织部绩效考核办考核范围，进行全方位的支持和扶持。北城新区项目的启动，必将给我县房地产市场带来新的发展机遇，带动房地产市场的快速发展，促进房地产市场出现新的增长期。

三、存在的主要问题

1、房价需进一步加强调控

目前，我县的房地产市场处于高位运行阶段，供给量和需求量都比较大。据了解，全县每年的住房需求量在60万平方米左右，每年的供给量在30-40万平方米，房地产市场供求不均衡，存在较大刚性需求，具有卖方市场的特征，整个房地产市场需求量大于供给量，使得许多楼盘在预售阶段就基本销售完毕。

近几年，我县的商品房价格在全市一直处于中等偏上价位，从去年下半年至今年上半年才出现了较大幅度的上涨，房价上涨除了存在刚性需求外，还存在以下几个方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工费、机械费、建筑材料费。三是地段和区位较好。四是住宅精装修程度高。五是收费项目增加及上调。六是个别公司为了应对国家有关调控政策追求自身利益最大化。房价上涨幅度超过居民可支配收入时，势必造成城镇居民购房困难，特别是中低收入阶层更承受不起过高的房价，因此对房价监管的工作需要进一步

加强。

2、房地产市场秩序需进一步整顿和规范

近几年，我县的房地产市场在快速发展的同时，也存在开发混乱的状况，没有充分发挥政府调控和城市规划的指导作用。一是县城规划区内无论是地块大小，也不论用地性质和规划用途，只可容纳1幢楼、2幢楼的土地都进行房地产开发建设，形成县城内遍地开花的现象；二是开发的住宅小区大部分在几千平方米到1—2万平方米左右，超过10万平方米的小区不多，这样不仅造成县城功能分区不清，重复配套建设,浪费资源和资金，更是脱离了“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的开发建设原则；三是旧村改造过程中，个别村居钻政策的空子，除拆迁还建本村居民住房外，随意扩大商品房的开发规模，对外销售了许多手续不完备的房屋，造成房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时造成了大量房屋因手续不完备而不能确权和上市交易，影响房地产市场的健康发展和社会稳定。

3、对房地产市场缺乏科学的信息化管理

目前，我县的房地产市场信息系统和信息发布制度还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制也没形成。造成了市场信息不对称，透明度不高，不利于及时便捷地进行市场监控，不利于合理引导房地产投资和消费。

4、缺乏市场调控机制

一是土地储备供给机制运行效率不高，土地供应没有结合市场供求情况进行有计划有步骤供给，这很容易造成土地供给“大小年”的现象发生；二是没有建立控制开发建设规模的相应制度和具体措施。使房地产市场供求结构不稳定，出现商品房供不应求或大批积压等失衡情况的发生。可以说，以上几个方面的问题，是影响和制约我县房地产市场健康发展的主要因素。

5、开发资金不足，影响项目的建设进度

近几年来，国家针对房地产业出台的各项调控政策，对我县房地产业最大的影响是银行贷款难度增大。企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间，据了解，我县大部分开发项目都存在延期交付的情况。

四、下一步加快发展我县房地产市场的应对措施及建议

1、加强规划的龙头作用和刚性作用

房地产开发必须按规划进行，实行成片区、成规模的开发。坚持新区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危旧棚户区和“贫民窟”住房。严禁企事业单位自建自用和零星开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。房地产开发必须按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。

2、调整住房供应结构，引导普通商品房建设，加快经济适用房和廉租房的建设

我县住房供给结构不合理，经济适用住房、廉租房供给数量少，高档房、大面积房偏多。经济适用住房的供给数量，每年平均在7-8千平方米，仅能满足不到100户中低收入阶层的购房需求，根据我县住房收入状况普查结果，每年的经济适用住房需求量在300套左右，供应数量远远满足不了需求，造成经济适用住房供给紧张、价格上涨。目前我县还没有建立完善的廉租房供给体系，不能解决最低收入阶层的住房问题。发展经济适用住房和廉租房既是体现政府为民、利民、亲民的形象工程，同时也对房价的过快上涨起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建设，促进我县房地产业的发展。不要局限于提房地产就是买房和卖房，要着眼于房地产业概念的内涵和外延，用大房地产业的理念来发展房地产业，学习香港等地的先进发展理念，用好现有资源，建一批适合低收入家庭租住的房屋，以灵活多样的租赁方式，盘活县域内的房屋资源，大兴房地产租赁业。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要规范土地市场，在当前及今后一个时期，政府和有关部门要从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一、二级市场，从而为降低房价打下基础。

二、推广新型建材，降低成本消耗。要坚持采用技术含量高、建筑成本低，污染程度轻的建材；

三、加强招投标管理。要通过工程技术招投标，把技术能力高、造价成本低、管理规范的建筑企业扩大到普通商品房建设中来；

四、剔除不合理收费，2007年我县房产成本中的各项费用为213元／平方米，比重高达２６％，这其中有些不合理必须予以剔除，主要减轻住宅建设不分摊的基础设施负担，分流基础设施费用：一是公益性和非盈利性的市政建设，如道路交通、给排水配套等应由政府投资；二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生等，也应由政府投资；三是商品性或营利性基础设施建设，如能源供应、通讯设施等，应按市场经济原则，由相关企业投资建设，投入的资金由营业收入回收，并获得利润，不应纳入房价；四是住房内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如水、电气管道，绿地及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，并纳入房屋建造成本，构成房价组成部分。

5、加快房地产金融改革步伐、用足用好住房公积金。金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业的发展不断注入新的血液、新的功能。同时，用足用好住房公积金。1996年实施城镇住房制度改革至今，我县已收缴住房公积金3.04亿元，如何用活这部分资金，加快公积金贷款，并结合商业银行住房抵押贷款，以多种形式提高居民购房能力、努力扩大有效需求，促进我县房地产业的发展，具有更重要的作用。

6、住房专项维修基金应尽快建立

设立住房专项维修基金的目的就是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常运行和使用创造必要的条件。

住房专项维修基金设立的有利因素：一是建立起住房专项维修基金，解除了人民政府、主管部门、购房人等多方面的后顾之忧。二是维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。三是维修基金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。因此，建议在我县应尽快建立住宅专项维修基金。

总之，我们要通过不懈的努力，使我县的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。进一步完善房地产开发市场，积极引导房地产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，促进我县房地产市场平稳健康发展

第二篇：中心城区房地产业发展情况调研报告

当前，××中心城区房地产业发展减缓，出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进××中心城区房地产业持续稳定健康发展，成为摆在我们面前急需破解的重要课题。

一、房地产业发展现状

据国家发改委公布的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%；在我国东南部某些地区，房价降幅从10%到40%不等。在房市房价低迷的影响下，全国土地供应总量同比减少25.27%，供应的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频繁发生退地事件，招拍挂地块不断遭到流拍。

××中心城区房价目前尚未偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余城区房价低10%左右。然而，1-8月，××中心城区商品房销售面积37.31万平方米，同比下降44%。同时，1-9月中心城区共出让土地18宗，面积363.1亩，同比下降79%；成交金额27860.29万元，同比下降59%。××中心城区楼市低迷，主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。

二、××房地产发展的依赖条件

房地产市场发展的原动力是工业化、城市化推进和居民收入增加，三者共同作用推动房地产市场发展。

1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的发展，如人口城市化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等；另一方面，工业化与房地产息息相关，两者相互促进，这种相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究表明，二产增加值占gdp比重达到40%-60%时，工业化进入中期。2007年，××三产比例为22.23:50.25:27.52，第二产业比重首次突破50%，其中工业增加值占gdp比重达到42.9%。从数据上看，××已经进入工业化中期。

2、城市化进程的快慢。城市化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面，城市化进程推动房地产业蓬勃发展；另一方面，房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气，提高城市化水平。近年来，我市为做大做强中心城区，繁荣房地产市场，出台并实施了一系列举措，从打造“江南生态休闲城市”到建设“中部地区最佳宜居城市”，从全面推进“三大战役”到利用3年时间全面实施“13579”绿色工程，从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等，中心城区发生了翻天覆地的变化。2007年，××中心城区面积45平方公里，比2000年扩大26平方公里；城市化率为35.62%，比2000年提高10.82%。世界发展历程表明，当城市化率在30%－60%时，城市化进程处于高速发展阶段；当城市化高速发展时，房地产业也将高速发展。目前，××中心城区现有人口27万左右，根据城市化发展人口5年倍增计划，2012年人口将达50万人。如果新增人口有60%要买房，按人均25平方米计算，到2012年需要的住房面积为345万平方米，每年需要69万平方米。随着城市化进程的加快，这一数字还将扩大。因此，××房地产市场 “低迷” 是暂时的，从长远来看，随着全国房地产业调整结束，××房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。

3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的快慢直接影响房屋价格的高低。2000年，××居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来，随着居民收入的快速增长，城镇居民住房消费需求也不断增长，消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，住房价格也一路攀升，从最初的350元左右上涨到现在的2400元左右，××房地产业空前繁荣。2007年，××人均gdp为1242美元（按照2007年平均汇率1美元兑换7.6039元人民币计算）。依据国际统计经验数据，当人均gdp在800－4000美元时，房地产市场将进入高速发展期。据此推算，××房地产市场正处于高速发展期。若按年均8%的gdp增长率计算，达到人均gdp4000美元需要14年时间，也就是说，××房地产市场快速发展还将持续14年。此外，由于××撤区设市时间较晚，居民消费的比重低于同等发展程度的城市，房地产市场发展的“黄金期”还将更长。

三、几点建议

近期，国家陆续出台了一系列政策，如居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%，个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点，首次购买90平米以下住房契税从3%－5%统一下调到1%。为使××房地产业发展尽快

摆脱低迷状况，在用好用足国家政策的基础上，建议从以下几个方面激活房地产业发展。

1、继续稳定房价。××房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城市的“后发优势”，市场相对健康，其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下，政府既可以灵活地运用国家出台的扶持政策、财税措施进行调节，也可以成立房地产协会等民间

组织，约定房屋价格降幅底线，避免价格巨大波动。同时，积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得市场，实现政府、开发商、老百姓“多赢”的格局。

2、控制供地规模。2007年，××中心城区出让土地面积1792.771亩，房地产市场投放量达到2004、2005、2006三年总和，在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此，要严格控制供地规模，房地产开发规模每年开发要控制在40万平方米左右。一方面，要建立科学合理的土地投放机制，按照“控制总量、协调发展”的原则，以销定量出让土地，维护房地产市场秩序。另一方面，要建立房地产联席会议制度，由市政府分管领导主持，市政府办、发改委、国土、城建、房产等相关部门参加，制定房地产开发计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时，调节城市投资规模，控制国民经济和城市发展节奏，使城市土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。

3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行区别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目，加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况，适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。

4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在中心城区购房面积在90平方米以上，可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应区域内普通商品房、存量房的，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分“给予全额补贴”。

5、调整经济适用房和廉租房政策。2007年，××中心城区经济适用住房建设总量为8万平方米，销售最高限价为960元/平方米，远低于商品房市场均价。要调整经济适用房政策，全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。

6、加大土地收储力度。土地储备的运作基于市场未定的预期，在一定的时期内，市场会保持稳定的供给量，政府持有土地对住房价格的稳定作用大于其他利好政策对住房价格的促进作用。在房地产市场暂时低迷时，政府可以“反弹瑟琶”，将城市规划扩建新增土地、城区内分散的闲置土地、无使用权人的土地、土地使用期已满的土地、未按合同要求使用或无力开发的土地，采取依法征收、征用、收购、收回等方式，统一储备起来，以规避风险、延后开发，获取土地增值收益，保护房地产业发展的稳定。

第三篇：县房地产业开发情况调研报告

一、凤冈县房地产业的起步、发展和壮大历程

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在“十五”期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，“十五”期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

二、房地产业的作用

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况

1、行业发展情况

截止至XX年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况

（1）XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收“一体化”管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12%。XX年至XX年凤冈县房地产开发销售情况统计表

公司

名称

开发面积m

2销售数量m2

存量m2

计划

新建m2

房价元/m2

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝灿

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大兴

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一阳

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

华盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫发

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

万众

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

赛龙

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合计

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、凤冈县房地产市场运行基本特点

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

五、对凤冈县房地产发展的几点建议

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场“井喷”现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市场。目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。

第四篇：福建省房地产业发展情况

一、基本情况

（一）在停止住房实物分配、推进住房分配货币化方面采取的措施及取得的成效

为进一步推进住房分配货币化，加快住房补贴发放工作，２００１年底省政府出台了《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》。２００２年贯彻落实《通知》精神取得了成效：预计到２００２年底，全省可向１０万多个职工发放住房补贴９．５亿元。其中有４００多个企业实施了住房补贴，向１万多个职工发放补贴１．５亿元。目前，三明市区已基本完成住房补贴工作，漳州市区行政事业单位已完成住房补贴工作８５％，省直行政事业单位住房补贴工作约完成６０％。主要采取以下措施：

１、建立稳定的住房补贴资金来源渠道，主要立足财政、单位原有住房建设资金的转化，要求财政状况较好的市县，应在每年预算中安排一定的资金用于住房补贴。

２、对公有住房出售收入进行清理，回收被挤占挪用的售房款和单位建房及开发项目贷款，落实可用于发放住房补贴的资金。

３、加快发放购房职工的住房补贴步伐，提高职工购房能力。要求应该发放住房补贴而未实施的市县应全面启动。

４、简化住房补贴发放程序，缩短审批时间，从提出申请到兑现住房补贴不超过３０日。

（二）住房公积金管理机构撤并及健全监督体系的落实情况

住房公积金管理机构撤并情况：

全省设区城市均已基本完成了住房公积金管理机构调整工作的冻结、清理、审计三个环节工作，除福州市外，八个设区市已组建了住房公积金管理委员会。住房公积金管理机构调整工作实施方案经审批。福州市住房公积金管委会名单，待市政府审批，实施方案也已报省政府。漳州市和宁德市已设立了“住房公积金管理中心”。厦门、漳州、泉州、宁德等城市已推荐了住房公积金管理中心负责人。

健全住房公积金监督体系方面落实情况：

１、今年五月，省委编办批准在省建设厅房管处加挂省住房公积金监管处的牌子，同时增加二名处级领导职数。

２、省建设厅出台了《关于规范发展个人住房公积金贷款工作的通知》。同时正草拟住房公积金行政监管办法。

３、与省建行合作，开发全省统一的住房公积金业务处理信息系统，目前已完成软件编码。下一步将继续做好测试和推广使用工作，将于明年上半年投入使用。

４、按照建设部统一部署，已着手建立全省住房公积金监管信息系统建设，目前已制定了工作方案，拟于明年下半年全面实现全省住房公积金监管系统联网。

（三）廉租房建设方面

我省实施廉租房建设主要集中在福州、厦门两市，其他城市仅是以腾退旧公房解决部分住房特困户。

２００２年，福州市已投资２５００万元，建造了４４４套１６０００平方米廉租房。目前已安排入住２０２户，福州市计划明年再投资２２５０万元，再建４００套１５０００平方米廉租房，前期工作已基本就绪。为避免贫民集聚带来社会问题的弊端，现已采取相对分散建造的办法，今后还将房改中腾退出来的、剩余的、符合廉租房的条件住宅，也纳廉租房房源的范畴。对廉租房建设资金问题。一是公共财政预算划拨一部分；二是土地拍卖收益抽出一部分；三是直管公房拆迁出让产权回收补偿金中划出一部分。

厦门市１９９５年至１９９９年，市委、市政府把解决最低收入家庭的住房困难问题做为为民办实事的十大项目之一，每年都拿出一二百套“双困房”予以解决。２００２年根据《厦门市城镇廉租住房管理规定》，制定了《厦门市廉租住房租金标准》和《厦门市廉租住房分配办法的补充规定》。同时出台《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换办法》，２０００年由市财政出资２５００万元购买２５０套住房，作为廉租住房。并且成功置换１２１套旧公有住房做为廉租住房房源建筑面积９９５６．０１平方米，共支付购房款１６４２．７５万元。

（四）、房地产市场运行情况以及已采取的宏观调控措施

今年１－１０月，全省房地产开发完成投资１８０亿元，比上年同期增长１９．８％，增幅比１－９月增加４．９个百分点，占全社会城镇固定资产投资２７．５％；商品房屋施工面积３５８８万平方米，比上年同期增长５．６％；新开工商品房屋１０９８万平方米，比上年同期增长１１．２％；竣工商品房屋５８８万平方米，比上年同期增长１８．７％。销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。全省空置一年以上的商品房面积为２６８万平方米，比上年底减少１４万平方米。全省房屋买卖成交面积１４０３万平方米，买卖金额２２７亿元，同比分别增长１６．９６％、２０．１％；

预计全年全省房地产开发投资完成２３５亿元，与上年同比增长１５．８％。今年我省房地产市场运行主要特征：

１、房地产开发投资增幅继续上升，与商品房屋销售面积增幅比例协调。１－１０月全省完成房地产开发投资同比增长１９．８％，商品房屋销售面积同比增长２１％，两者比例相近，表明商品房供求关系基本平衡。

２、商品房新开工面积继续回升。１－１０月新开工面积增幅为１１．２％，在１－９月上升１．５个百分点，表明开发商受商品房销售面积不断增长的影响，对市场前景仍然看好，新开工项目不断增加。３、商品房销售市场保持活跃态势。１－１０月房地产开发销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。商品住宅销售面积中，个人购买比重占９３．６％。

从总体上看，今年我省房地产市场全年将呈平稳健康发展的态势。进入下半年，全省房地产开发投资和新开工面积增长加速，扭转了上半年因部分城市增长下降造成的增速减缓趋势。房地产市场供求总量基本平衡，供应结构基本合理，房屋交易平稳增长，存量住宅交易较为活跃。我省房地产市场总体保持平稳发展的主要原因：一是去年省政府出台的一系列加快房地产市场发展的政策效应已开始显现；二是今年开展整顿和规范房地产市场秩序后，房地产开发经营行为进一步规范，房地产市场秩序已有明显好转，促进了开发投资和消费；三是随着城镇化进程加快，城镇人口大量增加，商品房的需求量扩大，带动了投资增长；四是居民住房观念的逐步转变，以及住房公积金个人贷款和银行按揭贷款业务大量开展和额度的提高，增强了居民购房的支付能力；五是住宅小区环境和品位的不断完善提高，吸引居民住房消费。

房地产市场宏观调控措施：一是转发建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［２００２］２１７号），并结合我省实际提出补充意见，要求各地加强房地产信息系统建设，建立房地产市场预警预报体系，引导企业理性经营，避免市场大幅波动；发挥城市规划的调控作用，对商业用房、写字楼供大于求的城市或局部地段，限制新建该类项目；合理制定经营性房地产用地供应计划，逐步实现按计划供地；认真抓好经济适用房建设，确保各项优惠政策落实到位；加快住房补贴发放进度。二是不定期公布房地产市场运行情况分析。适时向社会公布房地产市场运行状况分析报告，使开发商了解房地产市场动态，更有针对性实施开发。

搞活房地产市场的主要措施及取得的成效

去年十月，福建省政府为进一步激活房地产市场，刺激住房消费，拉动经济增长，连续出台了《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》、《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》、《福建省人民政府关于加快经济适用住房和廉租住房建设的通知》以及《福建省人民政府办公厅关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》等四个文件。这四个文件分别提出全面开放住房二级市场，调整住房二级市场交易收益分配政策，让利于民，简化房改房上市条件，加大住房公积金个人贷款力度；明确要求建立稳定的住房补贴资金来源渠道，简化住房补贴发放程序，加快发放职工住房补贴；进一步强调经济适用住房建设的重要性，要求各级政府和有关部门严格执行《福建省人民政府关于印发〈福建省经济适用住房建设管理暂行规定〉的通知》（闽政［１９９８］３８号），把土地行政划拨、税费减免、成本及利润控制等优惠政策落实到位，扩大经济适用住房实施范围，制定经济适用住房销售管理办法和廉租住房建设分配管理办法；健全房屋租赁管理体制，房地产行政主管部门主管房屋租赁管理工作，公安、工商、税务、计生等部门积极配合，完善房屋租赁合同登记备案和《房屋租赁证》制度，建立商品房屋租赁指导租金制度。今年六月以来，又颁布了《关于加快发展住房二级市场的补充通知》和《关于机关事业单位剩余公有住房的处理意见》，对进一步盘活存量住房，筹集住房补贴资金和廉租住房房源，以及房改房上市收益分配、高级住宅范围界定、购房契税征收税率等作出相应规定。

省政府这一系列文件出台后，在社会上引起很大的反响。各地采取有效措施加快住房二级市场发展，福州等地举办了房地产展销会和二手房促销会，房地产二级市场的消费不断升温，消费额持续扩大，住房补贴工作进度加快。通过一年来对省政府文件的宣传与贯彻实施，省政府文件对促进居民住房消费，活跃我省房地产市场的作用已经初步显现出来，１－１０月全省住房二级市场交易面积４６９万平方米，交易金额４６．７亿元，同比分别增长５５．３％、９８．４％。其中，房改房上市交易活跃，成交面积８３．７万平方米，成交金额７．７６亿元，同比分别增长１５０．４％和１２５．６％。房地产市场成为市民关注的一个热点，房地产二级市场开始成为经济发展的一个新的增长点。

（五）房地产市场整规情况

建设部等国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》下发后，省政府对整顿和规范房地产市场秩序高度重视，进行了全面部署。省委常委、常务副省长黄小晶主持召开省政府专题会议，专题研究部署整顿和规范房地产市场秩序工作，继全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议后，我省紧接着召开全省电视电话会议，部署全省整顿和规范房地产市场秩序工作。国家七部委《通知》下发后，我省充分利用电视、电台、报刊等新闻媒体，对整顿和规范房地产市场秩序工作进行了广泛的宣传发动。各地也都积极利用当地报刊、电视台等媒体扩大宣传，对外公布了举报电话、投诉信箱，同时开展了形式多样的宣传活动，形成了舆论氛围。

为确保整顿和规范工作顺利进行，成立整顿和规范房地产市场秩序联席会议。负责全省整顿和规范房地产市场秩序工作的监督、指导和协调。各市、县也相继成立了整顿和规范房地产市场秩序领导小组，各地方政府都制定出台了本地区的整顿和规范房地产市场秩序的实施方案，对整规的重点、工作目标、工作方法及步骤进行了明确的部署和安排。

从６月份开始，整顿和规范工作分三个阶段进行，即企业自查、设区市抽查和全省执法检查。在整个工作中采取了以块为主、条块结合、齐抓共管的做法，将各项任务落实到有关部门和各级地方政府，确保整顿和规范房地产市场秩序工作的扎实展开。

１、省直各相关部门根据整顿和规范房地产市场秩序的工作要求，共编印了整顿和规范工作简报１５期，及时进行上传下达，共接收、受理群众举报投诉案件７５件，办结８件，批转到各市６７件，并进行了有效督办。省建设厅从八月份开始举办培训班，对房地产开发企业负责人分期进行培训，目前已办培训班９期，培训人员近３０００人，在建设信息网上公布了企业信用档案，接受群众监督；

２、扎实开展自查、抽查和整改工作。全省开展自查自纠的房地产开发企业、物业管理企业以及中介评估机构共计２２７０家，企业的自查率均达到１００％，南平、三明、漳州还组织了对各县、市的指导和督查，开展了抽查工作，抽查面都比较广，全省共抽查了４６６家房地产开发企业、物业管理企业和评估机构，各地抽查率均在２０％以上，抽查的质量和效果比较好。莆田市结合中央电视台焦点访谈曝光事件，举一反三，对全市房地产开发项目进行地毯式抽查；龙岩市各县（市、区）抽查面达１００％，中心城市抽查面达３７％；福清市对辖区内的５０家房地产企业抽查了４８家。对抽查中发现的违法违规行为，各地共发出责令整改通知书３１４份，已完成整改２０１份；对各类群众举报投诉案件，各地共办结２１３件。其中，福州、莆田、宁德市共计查处违法违规案件１１４起、罚款１５９．５万元，收回拖欠的土地出让金６２７２万元；龙岩对违规企业和项目立案６起，发出处罚通知书６件，降级１家；南平市检查中发现了２６起违法违规行为，均进行了有效查处。

３、开展了整顿和规范房地产市场秩序执法大检查。省政府办公厅发出《关于开展全省城乡规划、风景名胜区规划执行情况检查及整顿和规范房地产市场秩序执法检查的通知》，组成了四个联合检查组分赴全省各市、县开展执法检查。共抽查了３９家房地产开发企业和４１个开发项目、２７家物业管理企业、２５家房地产中介评估机构。责令有关房地产企业限期整改，并要求当地督办，并要求当地相关职能部门根据相应法律、法规进行核实取证和依法处罚，共计发出了４８份责令整改通知书和督促整改通知书。检查期间，共收到群众举报电话和投诉计２３５起，接待了部分上访群众。

通过这次整顿和规范房地产市场秩序工作，我省的房地产开发经营行为逐步规范，房地产市场秩序不规范的局面得到有效的遏制和扭转，取得了阶段性成效。主要有以下几方面：一是开发单位依法办事的意识不断提高，房地产开发行为日趋规范，房地产开发环境得到明显改善。与前几年相比，开发建设单位在开发经营过程中，依法经营的意识增强了，大部分房地产开发企业都能严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续，检查中发现房地产开发过程中不按基建程序办理有关手续、严重违反规定开发建设的行为大大减少。二是房地产开发项目存在的违法违规行为得到及时纠正和有效整改。房地产开发企业在自查自纠阶段发现项目建设违反程序的，基本上都能及时自行纠正，补办了有关手续。全省各地自查抽查中发现的违法违规行为，已完成整改２０１份；各类群众举报投诉案件，已办结２１３件。对部分违法行为需进行处罚的，均已责成所在设区市整规办依法处罚。三是房地产市场的规范化管理进一步加强。各级主管部门在房地产开发项目审批、土地使用权招投标、建设工程招投标、商品房预售许可发放等方面都实施了制度化管理，各级政府部门在审批过程都实行规范操作，简化了办事程序，办事效率明显提高。同时通过检查发现行业管理中的薄弱环节，各地也积极做好建章立制工作，进一步规范房地产市场秩序。如莆田市制订《关于进一步规范我市房地产市场行为的通知》，厦门市土房局出台了《厦门市商品房销售市场规范》，三明市出台了《关于在房地产开发经营中禁止违规销售架空层的通知》和《关于加强商品房合同备案管理的通知》等。

（六）物业管理基本情况

１、加快立法步伐。正在抓紧进行《福建省物业管理条例》草案的起草、论证工作，拟于近期报省政府。与省财政厅联合起草了《福建省物业管理维修基金（商品房部分）管理办法》。

２、进一步推动住宅小区物业管理的发展，扩大物业管理的覆盖面。目前我省新建住宅小区和高层建筑基本实行物业管理；已建成的住宅小区和单位、企业自建自管房逐步推行物业管理，覆盖面将近达到６０％。物业管理水平有了进一步提高，有１２个小区被建设部或者说建设厅评为“物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦）”。经考评有９个物业管理项目列入“省级城市物业管理示范项目”。

（七）有关法规的落实情况

国务院《城市房屋拆迁管理条例》出台后，为了做好实施衔接工作，省政府办公厅发出《关于贯彻实施国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉有关问题的通知》，省政府颁发《福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》和关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准有关问题的通知。省人大也于９月２９日颁布《福建省城市房屋拆迁管理条例》、省建设厅也已制定颁

第五篇：关于我市大力发展房地产业的调研报告

关于我市大力发展房地产业的调研报告

为全面了解我市房地产业的发展历程及现状，分析存在的问题，研究和提出相应的对策建议，市发改委服务业科就我市房地产业的相关问题进行了专题调研，报告如下：

一、我市房地产业的发展历程及现状

新中国成立至改革开放前，辽阳的房地产业经历了一个从初步发展到逐渐萧条的过程。建国初期，辽阳市政府加强对房地产市场的管理，房地产买卖、租赁和抵押活动频繁。党的八大以后，确立了社会主义公有制在房地产中的主体地位。房地产业失去了市场的基础，作为一个行业逐渐萎缩。

上世纪70年代末至90年代初，党政机关和企事业单位纷纷开始兴建职工住宅楼，并以福利的形式分配给本单位职工。这类住宅楼大多数建造于本单位周边的土地上，小区的规模与环境较差，但总量大。在这一时期，辽阳市房地产企业以国有为主，数量少，开发量也小，市场化程度很低。居民以单位福利房为主要居住场所，只有极少数居民购买商品房，房地产市场还没有真正走向普通市民。

随着改革开放的不断深入，市场经济体制的逐步完善，国有土地使用权有偿出让、城镇住房制度改革和住房公积金制度等相关政策的陆续出台，我市房地产市场开始逐渐发育、成长。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着房地产业发展真正地走向了市场，真正地走向了普通大众。我市房地产业随之进入了快速发展阶段，房地产市场日趋活跃，商品房销售快速增长，房地产企业实力也逐渐增强，居民生活环境和居住条件都得到了改善和提高。特别是近些年，随着我市工业化和城市化进程的不断加快，居民收入和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为我市房地产业蓬勃发展提供了广阔的市场空间，房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额均不断增长。2007年全市房地产开发投资为23.6亿元，增长53.6％，占全社会固定资产投资的13.1%；商品房施工面积212.3万平方米，增长38.9%；商品房销售面积109.9万平方米，增长70.2%；商品房销售额 24.6亿元，增长86.6%。2008年房地产开发投资为30.8亿元，同比上涨30.5％，占全社会固定资产投资的13.1%；商品房施工面积257.6万平方米，增长21.3%；商品房销售面积112.6万平方米，涨幅为2.5%；商品房销售额29.7亿元，增长20.7%。2009年（预计，下同）全市房地产开发投资为43.2亿元，比去年上升40%，占全社会固定资产投资的12.3%；商品房施工面积382.3万平方米，同比上涨48.4%；商品房销售面积130.8万平方米，涨幅为16.1%；商品房销售额38.8亿元，比去年增长30.7%。在房地产开发建设中，商品住宅建设投资主体地位突出。2007年，商品住宅投资为19.3亿元，增长 92%，占当年房地产开发总投资的81.8%；2008年，住宅投资为22亿元，增长14%，占当年房地产开发总投资的71.4%。2009年，商品住宅投资为26.1亿元，增长 18.6%，占房地产开发总投资的60.4%。从上面的数据可以看出：全市房地产开发投资和商品住宅投资数额逐年增加，这说明房地产开发商十分看好在辽阳投资发展的前景。但由于受到国际金融危机的冲击，我市房地产业在2008年也遇到了一些困难。房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额的增速与2007年相比，分别下降了23.1个百分点、17.6个百分点、67.7个百分点和65.9个百分点。2008年末商品房空置面积为53.7万平方米，比2007年末上升4.9%。面对严峻复杂的形势，市委、市政府全面分析、准确判断、果断决策、从容面对，出台了一系列推动房地产业健康发展的政策措施，如《关于促进我市房地产业又好又快发展的实施意见》（辽市政发【2008】32号）和《关于促进我市房地产业又好又快发展的补充意见》（辽市政发【2008】39号），以应对这次金融危机给我市房地产业带来的不利影响。2009年末，商品房空置面积为37.0万平方米，比2008年末下降31.1%。充分说明了这些政策措施对于提振信心、活跃市场、促进住房消费发挥了重要作用，有效地遏止了增速明显下滑的态势，实现我市房地产业形势回升向好。

随着我市房地产业的发展繁荣，商品房平均销售价格（商品房销售额除以商品房销售面积得出）也呈现逐年递增趋势。2004年，商品房平均销售价格为1745元/平方米，2005年上升为1935元/平方米。经过2006年的小幅上涨，我市商品房平均销售价格突破了2000元/平方米关口，为2050元/平方米。此后，我市商品房平均销售价格呈现了明显的上升趋势。2007年为2238元/平方米。到了2008年，商品房平均销售价格在2007年每平方米上涨188元的基础上，出现了较快的涨幅，达到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均销售价格继续上扬，为2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均销售价格。在近三年的时间，我市商品房平均销售价格由2238元/平方米上涨到2967元/平方米，涨幅为32.6%。造成我市商品房平均销售价格呈持续走高态势的主要原因是居民可支配收入大幅增长、百姓改善住房的实际需求、城市化进程的加快、楼盘开发成本的增加以及市容市貌日新月异的变化。目前，我市正按照住宅地产、商业地产、工业地产 “三箭齐发”，新城地产、老城地产“双管齐下”，商品房、经济适用房、廉租房建设“齐头并进”的思路，加速推进房地产业的发展。河东新城大力开展北部回迁楼、商贸娱乐城、五星级酒店、写字楼、体育运动公园等重点建设项目；全面启动化工新材料、工业铝材、柴油机产业园等工业地产项目；重点策划、包装和招商中央广场项目、东京城项目、一河两岸滨水商业项目、滨水生态住宅开发项目、河东医院项目和大剧院项目。辽阳县根据新的县城总体规划，加快中心镇、示范镇、“城中村”改造步伐，大力发展工业和商业地产开发，特别是要加快建设高压共轨10万平方米、三三机床5万平方米、万兴达3万平方米、汇福汽车2万平方米和山川电器1万平方米等工业地产项目。灯塔市加快实施万宝桥村500户居民的整体搬迁工作。重点对城区500亩净地实施“招拍挂”出让，新增城市开发面积50万平方米。白塔区以老城区改造，产业“退二进三”为重点。大力打造精密元件、解放小学、新运大街西段、辽纺厂区和湖畔新园、滨湖花园、名学苑、光辉农民新村等房地产开发项目，推进西关商业区2、5、7号地块及剧院南侧地块招商项目的落地。文圣区以三级以上干道沿街危旧楼房、平房区拆迁改造、城市北部开发为重点，全面推进房地产开发。重点实施魁星楼复建、襄平阁、新华路北三组团、中华大街建发高层东侧、天齐棚户区西侧、普化小学南侧等地块的房地产开发项目。太子河区以城市南部2.2平方公里开发建设为重点，加快实施城市南部商住项目、实正地产高档商住开发、电力开发公司住宅以及东电家园、晟雅格林、“炮旅”商住等房地产开发项目。宏伟区重点实施辽化二、三、四生活区旧城区改造、大打白村整村异地迁移工程和徐家、杜家、小打白村农民新区建设工程，加快推进城市南出入口和文圣路南段两侧开发改造。弓长岭区重点实施以北出入口改造为重点的北部优化整合工程，推进孙家寨、新三官、小渔村等地块的房地产开发和主要交通干道两侧的危旧房屋拆迁改造工程，全力推进东鑫果园二期、陈家、龙峰园等棚户区改造和柳河村等农民新村建设工程。

2010年，我市房地产业计划完成总投资64亿元，力争完成72亿元；商品房销售额46.33亿元，力争完成49.9亿元。全市房地产业开发建设施工面积计划总规模640万平方米，力争完成720万平方米。其中：住宅地产479万平方米，力争完成539万平方米；商业地产86万平方米，力争完成97万平方米；工业地产75万平方米，力争完成84万平方米。

二、我市房地产业发展过程中面临的困难和问题

随着市场经济的发展和住房制度改革的不断深入，辽阳市房地产业正在迅速发展壮大，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大，开发档次逐步提高，建设了佰亿丽景茗城、罗马假日、龙鼎山庄、文成尚品等一批精品小区。房地产业在我市国民经济中的地位和作用日益突出，已成为一个独立的产业，为我市保增长、扩内需、惠民生提供了强有力的保障，铸造了辽阳城市变迁和人居发展的辉煌历程。但在发展过程中也存在一些困难和问题，主要表现在：

（一）房地产开发企业资金链紧张，出现“钱荒”现象

房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我市房地产开发企业以中小企业居多，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（二）老城区土地资源有限，房地产开发规模小

土地资源是房地产业发展的命脉，因此土地资源的合理利用是实现房地产业高效、有序和可持续发展的物质基础和必备的硬件条件。由于我市老城区的建筑密度不高,没有统一的格局规划，导致老城区可用于房地产开发的土地日益减少，从而造成我市组团化、规模化房地产开发比例不高，难以实现房地产的规模效益，出现单打独斗、见缝插针、新旧混杂、不成规模的现象。

（三）我市的房地产开发企业规模小、经营实力不强

我市的房地产开发企业从九十年代初期的8家发展到现在的99家，涌现出佰亿、荣兴、建发等具有一定规模的开发企业。但总体上仍处于规模不大、结构不尽合理的状况，整体实力不强。目前，我市还没有一级资质房地产开发企业，二级资质企业也仅为2家，三级资质企业、四级资质企业分别为27家和1家。暂定资质企业69家。暂定资质企业占我市房地产开发企业的比例为69.7%。

（四）住宅区的配套设施尚不完善

目前，我市的部分房地产企业十分注重商品住宅楼的开发建设，忽视了对小区配套环境的营造，不能充分挖掘房地产作为特殊商品的潜在价值，也给我市今后的城市物业管理工作和人民群众的生活带来了许多不便。反映比较突出的问题有：小区内的配套设施不到位，如供暖、排污工程未完善；小区内绿地太少，休闲场所待续建。

（五）经济适用房和廉租房建设比例不高, 住房供应结构不合理

2007年，我市开始经济适用房、廉租房建设，经过3年的努力，相继开发了裕隆、繁荣家园等小区，解决了大批困难群众的住房问题。2007年，全市经济适用房、廉租房建设面积分别为5万平方米(702套)和0.5万平方米（100套）；2008年上升为26.5万平方米（3883套）和2.12万平方米（447套）；2009年达到31.4万平方米（4012套）和9.8万平方米（2405套）。但仍处于增长慢、建设比例小的状况；而且部分经济适用房还存在空置现象；廉租房尚没有形成完善的退出机制。因此，全市房地产市场产品结构的主要问题是经济适用房、廉租房建设比例不高，房屋的高档化趋势明显, 形成住房消费市场的供求错位现象。

（六）住房二级市场不够活跃

近年来，我市住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所放大。2007年，辽阳二手房交易量为41万平方米；2008年为38万平方米；2009年为84.5万平方米。但我市住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；对住房二级市场的宣传推广力度不够；消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消费贪多求大

目前，我市房地产消费的习惯是以全款购买自住为主，追求自有，讲究“一步到位”或“尽快到位”，部分市民消费贪多求大，存在过度消费和严重超前消费的现象。而这又直接导致了需求的膨胀，引起了房价的上涨。价格的上涨又进一步刺激了消费者盲目的购房冲动，形成“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，加重了居民的经济压力。

三、促进我市房地产业今后发展的建议

为进一步加快我市房地产业又好又快发展，针对目前我市房地产业的发展现状，提出如下建议：

（一）统一思想、坚定信心是大力发展房地产业的前提

省委、省政府对房地产业的发展高度重视，我市也专门出台了促进房地产业发展的政策措施，这为房地产业又好又快发展提供了难得的机遇。同时，我市城乡人民收入大幅度提高，消费能力迅速增强。2009年，城市居民人均可支配收入达到14986元，增长13%；农民人均纯收入达到7292元，增长13%。不断增长的居民收入给房地产业的发展提供了资金上的保证。而且，我市城市居民人均住宅建筑面积低于全国、全省的平均值，这就形成了对住房的刚性需求，成为房地产业发展最直接和内在的动力。尤其是我市正在实施的开发建设河东新城，打造太子河左岸经济带、改造西关商业区、开发城南商住区、建设站前广场商业区、改造城市出入口和城区主干道等一系列重点工程，也必然将拉动房地产业新的发展。因此，全市上下必须要进一步统一思想，对我市大力发展房地产业充满信心。有了信心，需求才能转化为投资，转化为市场销售，转化为消费。

（二）建立多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产开发的融资渠道

随着房地产业在我市的迅速发展，单一的融资渠道已成为房地产业持续健康发展的瓶颈；尤其是2008年全球性金融危机的爆发，更加剧了房地产企业资金的相对紧张。因此，今后应结合辽阳市房地产市场的实际情况，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。全市各商业性银行，对资质等级高、实力强、信誉好的企业，要进一步加大授信额度。政府也要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，从而形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系；要继续扩大对外开放，抓住“南资北移”的有利时机，面向发达地区加大引资力度，吸收外来资金，发展房地产信托业务，开辟多元化的房地产融资渠道，帮助房地产企业破解资金难题。

（三）要采取更加有力的措施，进一步营造良好的房地产发展环境，不断增强服务意识，为企业发展提供有力保障

我市各县区、各部门要切实加强对房地产业的指导，完善相关的政策措施，重点是要保持政策措施的连续性和稳定性；要继续综合运用土地、金融、税收等手段，形成推动房地产业加快发展的合力；要紧紧围绕“大力突破新城，改造提升老城”的总体思路，全力支持房地产业发展。市住建委要运用现代信息技术建立房地产监测分析、信息发布和预警体系，特别要密切关注房价收入比和租售比等重要数据，并及时向社会通报我市房地产市场的情况，引导开发企业理性投资，消费者理性购房；适时举办房地产交易会，为开发企业和居民购房搭建平台；积极推进我市棚户区改造工作；合理制定我市房地产业的发展规划。国土部门对土地资源要纳入全市的统一调控体系，加强整体规划和管理，做到有计划、有步骤地开发，适当增加中低价位、中小套型商品住房、经济适用房和廉租房用地供应，合理高效地利用土地资源。市人社局要帮助房地产企业做好人才引进和相关职业技能培训等工作。市经信委、安监和环保等部门要加强对企业管理、安全生产、清洁环保等方面的指导和服务。市外经和招商等部门要帮助我市房地产企业多承揽涉外工程，扩大劳务输出。市财政和税务等部门要积极开展调查研究，进一步调整完善适合房地产业发展的税费征管办法。各县区、各部门要高度重视、精心组织、明确任务，狠抓落实，巩固和增强我市房地产市场回升向好的势头，积极为我市房地产业发展创造良好的条件。

（四）坚持以创新为基础，引导企业实施品牌战略，培育有竞争力的房地产企业

目前，房地产企业要想生存并壮大，必须要以创新为基础。企业要强化自身素质，创新经营理念，拓宽发展思路，优化管理模式。同时，房地产企业在发展过程中，应采取各种有效措施，树立品牌意识，打造精品建设，创造品牌优势，实施品牌战略，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目。市有关部门也要深入开展创名牌、创优质活动，制定专门的奖励扶持措施，推进品牌创建步伐。要加快发展我市现有的房地产开发企业，建设一批强势企业、龙头企业。目前我市有二级资质的房地产开发企业2家，三级资质的开发企业27家。要以这些企业为重点，打造以高资质企业为龙头、规模企业为基础的富有竞争力的房地产开发企业梯队，不断增强我市房地产业发展的内生动力和活力。

（五）完善房地产开发中的物业配套设施建设，优化住房供应结构，切实保障低收入家庭基本住房需求

当前商品房市场正发生深刻的变化，绿色、生态、人文、科技成为今后发展的新趋势和新理念。因此，房地产开发企业要加强小区的环境设计和生态平衡，加快配套设施建设，不断提高服务质量。同时，要积极引导房地产开发企业从我市的实际情况出发，根据市场需求的变化不断调整开发结构，向不同收入阶层提供不同层次的商品房，构造多层次供给体系，改善住房供应结构。为满足低收入家庭，特别是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相关部门要继续加大经济适用房和廉租房的建设力度，增加有效供给，严肃查处经济适用房建设、交易和管理过程中的违规行为，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。建议将销售困难的部分经济适用房和小户型的商品房转为廉租房，以缓解廉租房不足、部分经济适用房和小户型商品房空置的矛盾；或将部分土地出让金、公积金贷款的收益用于经济适用房、廉租房的建设，以弥补在经济适用房、廉租房建设方面的资金缺口。

（六）加快住房二级市场的发展，引导市民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求 只有激活住房二级市场，才能为城镇居民自有住房的交易提供平台，为人民群众财产性收入的增加提供条件，并在盘活存量住房的同时，进一步激发增量住房的需求，为住房一级市场注入新的活力，实现住房二级市场与一级市场有机对接，以推动我市居民住房消费结构的优化升级。因此，今后要大力宣传二手房交易流程，疏导制约二手房交易的瓶颈，建立住房二级市场交易服务平台，构建安全、规范、高效和优质的住房二级市场交易服务体系，做到市场信息透明、交易信息透明、评估服务透明、中介服务透明，进一步简化办事程序，明确工作时限，实行产权交易一体化。同时，强化中介机构的诚信服务；规范中介市场，取缔非法经营。应当广泛地进行宣传教育，要积极引导消费者根据自身的收入水平、生活发展阶段和工作情况，选择最适合自己的方式解决住房问题，量力而行，避免落入贪大求多的消费误区；要鼓励普通工薪阶层家庭实行住房阶梯式消费，逐步改善住房居住条件。政府相关部门也应注重培育住房三级市场（住房租赁市场），使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。