宜都市房地产业发展调查报告

第一篇：宜都市房地产业发展调查报告

--谈陆城住宅市场的发展自20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国的房地产业取得了飞速发展，宜都市房地产业发展调查报告。房地产业作为新兴的产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我市也不例外，一方面以住宅建设为主的房地产业，拉动经济增长，扩大就业方面起到了重要作用；另一方面房地产业的快速发展，也得益于国民经济的持续快速的增长，居民收入的提高及域镇化进程的加快。房地产业作为一个与老百姓关联度较高的产业，越来越引起政府、百姓方方面面的关注，我们了解房地产业的发展现状，房地产业在我市县域经济发展中作用，是为了更好地服务于房地产业，从而使其更健康的发展。

一、房地产业发展的现状房地产业作为国民经济主要组成部分，它既是国民经济基础产业和先导产业，它还是支柱产业。它能在一定程度上影响和带动商业、建材、轻工、机电、林业等行业；也能对金融业产生巨大影响，还能带动和影响与房地产业直接相关的建筑、房产中介(评估、测绘、装饰)，物业服务等行业，而从我市近二十年的发展来看，房地产开发本身的发展及带动作用是明显的。(一)房地产开发企业的基本情况(表一)开发企业企业名称开发项目名称宜昌市宏基置业有限公司名都系列及陆逊嘉苑宜都瑞升房地产开发有限公司官桥丽苑宜都三元房地产开发有限公司清江润园宜都华泰房地产开发有限公司绿洲新城湖北嘉置业有限公司锦绣江南湖北大地基置业有限公司雅斯国际广场,都市经典宜都市荣祥实业开发有限公司荣祥茗苑湖北九洲方园开发有限公司宜都国际商贸城宜都现代商贸物流有限公司清江商城宜都丰岛置业有限公司城河花园宜都鑫正置业有限公司同时，宜都现有房地产评估企业1户，房地产测绘企业1户，拆迁公司4户，物业服务公司18户等70余户企业。(二)住房开发的基本状况。宜都市已建成楼盘(小区)一览揽表(表二)楼盘(小区)名称住房套数园林安居·丹桂园196套商品房紫薇苑金源小区清河苑官桥苑园林安居·玉兰苑园林安居·杏林园福泽苑商品房(市纺织机械厂)清沁花园新世纪花园名都花园·系列商品房(高层、多层)佳宁苑商品房(原轻工局)力车厂小区商品房(多层)阳光小区还建房(楼子河村)清江公园还建房(清江公园拆迁)水泵厂小区廉租房宜华一级路小区还建房(宜华路刘家咀)财政印刷厂小区房产公司仓库小区东正街小区宜红路小区城乡路小区宜都市在建、待建楼盘(小区)一览表(表三)名都华庭商品房(高层)名都·陆逊嘉苑商品房(高层、多层)原招待所锦锈江南商品房(原市家具厂-荣祥市场)都市金典商品房(原鑫圣陶瓷厂)商品房(原城河电影院)广场馨苑商品房(原陆城织布厂)150+84(套)解放公寓陆城街办安置房与解放公寓隔排洪沟商铺和住宅雅斯国际广场住宅78094m2商业、办公、住房(原进修学院)文峰中心市场改造廉租房项目(原电线厂-文丰市场)(三)住宅购买方呈现的几个特点：一是乡镇干部、教师在城区购买呈现相对旺盛的一面，且大多数刚性需求。这是因为乡镇教师、干部的工资相对稳定，但乡镇的生活并不能满足他们的消费需求，同时自身事业上的发展，子女教育与及医疗、交通的问题，显然，陆城城区更符合这一购房群体的理想。二是在外打工的农村人员开始在城区购房，且逐步成为最具购买力的一族。父辈的想法是在外出打工后回到农村盖房，70后，80后的乃至90后的新一代的打工仔已经不能截然区分为城市青年还是农村青年，唯一的只是一个户口本，他们几乎没有种过田，在续完初中、高中、乃至大学后，在城市谋生，也已习惯城市的街景、夜景、生活习惯，反而不习惯农村没有路灯的夜生洲，在大城市买房又不现实，就更现实地接受了既不脱离原有的亲朋关系，又有一定熟悉度的县城生活。三是原有城市居民、公务员、城镇居民的投资性购房、改善性购房。这一群体在陆城大多有相对稳定的居所，一方面为改善自己住房质量，环境，另一方面是为了纯投资性购房。我们以一个一百二十人的单位为例：(表四)购房特征刚性购房改善性购房投资性购房12人备注：【一】在120人中有16人为本单位双职工，本表只统计一人。【二】在其他栏中，有23人属已建有私房，28人属已购有改革公房。(四)我市目前，住宅市场发展呈现的趋势。一是房地产开发企业住宅市场开发速度明显加快。这几年中，宜都市除了宏基置业开发了名都花园后，其他房地产开发商先后进军我市开发房地项目，既有目标单一开发住宅的，也有开发商住混合小区的；同时政府也加大了对廉租房建设的力度。二是新住宅小区呈现空置，老城区呈现虚化的情况。随有着城市住宅小区配套设施的逐步完善，物业服务水平的逐步提高，城区核心功能西进，名都花园等小区的业主逐步入住，使城区的人口布局在向西南方向发展。但同时也应看到，在陆城的老城区，如栅子口，南门等地已逐步成为老年人居住之地。三是房价上涨幅度明显。宜都市近几年住房平均成交价格表(表五)楼盘名2003-2006年2007年名都花园800-1400元/m21750元/m22100-2900元%m2备注：名都花园在2009年高层、小高层房屋价格是一层即加50元/平方米，2010年上一层加20元/平方米，调查报告《宜都市房地产业发展调查报告》。宜都市人口、户数及居民年均收入表(表六)总户数总人口同期居民年人均可收入同期年人均可消费支出备注：本表数据来源于2005-2009年宜都市国民经济和社会发展统计公报摘编。房价上涨幅度明显体现在，一是从表

五、表六的数据可以明显看到房价的增长幅度明显快于同期居民年人均可支配收入的增长幅度；二是从2005年到2009年宜都市总人口、总户数的增加并不明显，而2009年陆城实有居民41755户、92649人，这里也可能有一个我国户口管理的问题，但是人口的增幅并不大。

二、房地产对我市经济提升发展的推动作用房地产是我国的国民经济支柱产业之一，房地产税收在我国财政收入中的比重越来越大，但是具体到对我市县域经济发展来说，它的作用主要体现在以下几个方面：一是住宅市场的发展不断地快速扩大了城市骨架，从2003年以来，名都花园、锦秀江南、清江润园、宜化绿洲等小区的建设完善了城市功能，改善了市民住房需求。二是房地产市场的快速发展，极大的提高了闲置土地的利用率。在我市的房地产开发中，加速了老城区的改造，加快了城市功能的利用和合理布局，充分提升了闲置土地的利用率，运用招、拍、挂、捆绑等多种形式。对原市纺织机械厂、原城河电影院、原陆城织布厂等住宅小区的建设极大的完善城市功能的合理布局；同时政府运用经济、行政、法律手段使原教师进修学院与鑫圣陶瓷厂地块集中捆绑拍卖开发，即较好解决了鑫圣陶瓷搬迁的土地利用问题，又不会使该地块被低估利用，同时也使开发商在陆城黄金地段有能力和条件开发“一个”地标性的雅斯国际广场，是城市的形象得到了一个大幅度提升。三是房地产业的快速发展为相关行业的快速发展创造了市场空间，推动了相关行业的发展，同时也是扩大就业的重要途径。在表(一)中，直接从事房地产开发的企业有10余户，但直接从事建筑施工、评估、测绘、监理、拆迁、劳务、物业服务的企业70余户；而与之相关的与房地产行业配套服务的还有装饰装潢，中介等行业，与房产住宅相关的分散的如小区园林养护，修理，清洁，保安，绿化等。同时，房地产市场的快速发展也使本市商业，建材等行业创造了极大的市场空间。我们从以上可以看到，房地产市场的不断发展为房地产相关行业创造了发展空间，推动了与房地产行业关联企业的发展，扩大了就业岗位，也创造了就业机遇。

三、房地产业发展的建议我市作为湖北省统筹城乡发展的七个试点县市之一，进一步加快房地产业发展对我市实现“二个率先”重要目标有很大的促进作用，但应努力进一步加强规范引导，加强宏观管理，使市民居者有其屋，因为仅靠本地人员的购买力是有限的，还是吸引外来人员的购房热情，才能使这一产业发挥更大的作用。一是要政府进一步加大廉租房、经济适用房建设力度和步伐；二是进一步加快城市老旧城区改造，加大闲置土地利用率；三是相应控制商品房开发，特别是大户型的商品房开发；四是在已形成的住宅小区加快物业服务，环境配套的措施；五是对外加大宜都市宜居环境的宣传力度。备注：

一、本文不包括东阳光公司滨江小区，枝城港务局有限公司滨江小区，姚店镇红星小区(市法院旁)，红春民俗村；

二、本文所列不包括个人和个人合作自建但零星对外销售的住房；

三、本文中表

一、表

二、表

三、表

四、表五是作者根据公开的资料及调查的资料整理，表六根据市统计局公开数据整理；参与文献：

三、《宜都市房地产状况的调查与思考》。市房产局课题组，发表于2007年中共宜都市委办公室优秀调研文集

四、《住房制度改革打造“宜居之都”》宜都市房地产管理局发表于《宜都改革开放30年》，党史地方志办公室编p129。

五、2005-2009年国民经济和社会发展统计公报。

六、《宜都市房产分析报告》发布于宜都房产局政务公开网

七、《客观、全面、准确认识房地产业在国民经济中的支柱地住和作用》，孔庆平人民政协网2009.3.30不错，这篇调查报告写得蛮详细！根据帖子中的数据，大概算了一下，2003至今已经建成5778套房，但目前待建成房有6801套，还多过近七年高速发展的数量。而住房刚性需求基本已经释放完，但在房价增长大于收入增长的情况下，改善性需求肯定会被一定压制，在加上现有建完住房的空置率，未来要消化所有建成房，不适当降价就只能提高居民收入，或吸引外来人口。我姓崔，我哥叫牛A，我弟叫牛C，别问我是谁，烦着呢！希望您多发表点这样的文章。感谢三楼的一语中的的评价.因为文章中得出的结论就是这了董事长灌水专业户楼主俩太伟大哒。不服不行啊，分析得如此透彻六楼你伟大,耐烦读完哒,谢谢要怎样提高老百姓的收入,房地产在怎么重要,只是造的过程中才能产生GDp,没有人买的话,不可能一直造下去,要有一个良好的可持续发展的社会环境与产业基础,别人才能到宜都来投资与生活,这才是考验宜都政府领导们的执政能力,要使老百姓能真切的感受到没有后顾之忧,手里的钱才能拿出来消费.不是有多少多少高端的空楼盘造就宜都的辉煌.：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：呵呵，明年宜都房价肯定会轻微地震这个调查报告好！助理3级名。颍川堂路过也看过！活着本身就很有意义，挣扎是为了活的有趣一点！楼主的用心！楼主很强大很给力。！工资怎么都涨不过房价很不错。认真的看完。希望楼主以后多出时评怎么没有什么人评论?深圳宝安区的小产权房88-98平米，高层电梯房，售价是12-15万，一路相隔的有红本的房产，84平米房售价是109万，所以我认为这些钱都是被政府收去了，现在出来要调控房价的也是国家，这叫贼喊抓贼。助理1级烟酒生又见一片浮云任何蔑视重型机车的人我都视他为粗糙的灵魂

第二篇：对我县房地产业发展的调查报告

中央广播电视大学社会实践考核表

实践课题

姓名

学号

年级

专业

指导教师

教育层次

教 学 点

时间

对我县房地产业发展的调查报告

各国发展的历史证明，房地产业发展是关系一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。据统计，2002年1月至2004年12月，县内共投入房地产开发资金8.43亿元，开发用地契税入库1944万元。2003年商品房销售面积6.2万平方米，房地产销售入库税收700万元。2004年商品房销售面积13.5万平方米，房地产销售入库税收2335万元。近几年来，仙居县房地产业进入快速发展时期，住房总量每年以约7.5万平方米的速度增长，人均居住面积24.24平方米（人均建筑面积30平方米），高于全国平均水平6.5平方米。投资性购房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市场投机成分较低。这些数据充分说明，近年来，我县住房建设总体上保持平稳、健康的增长态势。

一、房地产业发展的现状以及对商品房需求的预测

仙居是一个新兴发展中的县市，商品流通旺盛，仙居全县目前人口约46.5万人，县城人口约8万人，但城市建设面貌一直较差。20世纪后期建造的“地到天”式排屋及三、五十年代建造的老城区仍然是居民主要居住模式，其老房屋多数处于空置状态，配套设施较完善的住宅小区将近2003年才起步。

1989年仙居县第一家房地产开发企业设立，至今已发展有14家，其中三级开发资质3家，肆级开发资质11家，县外4家三级企业（有项目）在本县开发。目前，已出让开发用地37.9万平方米，在建项目18个，核准开发量计建筑面积69.2万平方米，固定从业人数200多人，年开发商品房能力约15万平方米。近4年内（2004年—2007年）商品房需求主要来自三个方面：

（一）、适应住房更新的需求

目前，仙居县城有近2.5万户家庭购买了房改房、商品房或自建房。随着国家“十五”计划纲要中关于住宅与房地产业发展措施的落实，近5年内，仙居会形成“改善居住条件”的热潮。如果有10%居民户入市以小换大，以旧换新的梯度消费，按平均每户购房150平方米计算，将形成近37.5万平方米的商品房需求量。

（二）、适应城市化进程的需求

仙居县2004年国内生产总值为44.6亿元，人均生产总值9568元。财政收入3.57亿元，其中地方财政收入1.93亿元。城乡居民储蓄存款余额为30.8亿元，城镇化水平将由2004年的33.6%增长为2007年的40.8%，县城人口将由2003年的7.8万余人增长为2007年的11万人，累计增加3.2万余人，按40%的新增长人口购买住宅，以人均40平方米计算，新增商品房需求量近52万平方米。

（三）、适应房地产投资的需求

现阶段，仙居的房地产价格较之周边县市尚属偏低，升值空间较大，随着高速路建设开通，如促销得当，预计有一部分外地及本地家庭将参与房地产投资。如果有500户家庭进行投资，平均每户购房150平方米，将形成7.5万平方米的需求量。

综上所述，五年内估计会形成97万平方米的商品房需求量，平均每年开发销售约20万平方米才能基本满足需求。按商品房均价3000元/平方米计算，销售收入可达到5.82亿，建筑安装工程0.97亿（以每平方米造价500元计算），每年将带来5000万左右的税收。

二、房地产业发展存在的问题与原因

（一）、土地市场逐渐走向规范，但土地增量供应控制不严，用地供给缺乏规划

仙居县开发用地真正运行规范是近两年的事，过去没有按照城市发展方向的要求做好城市总体规划及房地产发展规划。前几年推出大小房地产开发项目18项，绝大多数地块面积过小形不成开发规模，相应的小区配套设施不完善，提高不了房地产开发档次，严重影响城市建设品位。政府应根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，谋求土地效益最大化。针对当前经济社会的飞速发展，人们对高品质、高档次的生活需求日趋强烈，利用仙居得天独厚的自然山水资源和一流的配套设施，引导消费潮流。

（二）、房地产企业数量多，规模小，负债率偏高

房地产市场具有很强的区域性。整体来看，行业平均利润率较高，行业发展时间短、远没有完成优胜劣汰的过程。仙居房地产开发企业存在规模小性化和产业集中度不足情况。小企业难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力，且普遍存在着资产负债率偏高、风险大、内部管理差、专业人员缺乏等问题。面对竞争日益激烈、管理日渐规范的市场，中小企业要想取得发展的突破，靠自身的力量很难做到。

（三）、房价增长快，对民众心理预期影响大

市民中70%以上认为商品房房价高，50%以上认为房价太高无法接受。仙居属欠发达县份，近年来房地产市场急剧升温，购销两旺，呈现出一派繁荣景象，商品房价格从2002年均价1200元/平方米，2007年均价增长到3000元/平方米，房价整整翻了二番。2005年国务院出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委新政”等一系列稳定房价的政策，但宏观调控政策对正在潜在发展的仙居影响不大，2005、2006年房价虽有趋于平稳之势，但到了06年底，商品住宅均价达到2900元/平方米。从门2005年新出让成交的土地看，楼面地价每平方米已达到1000多元，建成后房价又会如何可想而知。

（四）、物业管理较为薄弱

由于物业管理行业的特殊性及其专业发展历史较短等因素，专业建设存在着与行业实践相脱离的许多问题。仙居物管企业只有2家，从业人员及服务管理水准较低。

调查显示，对小区物业管理表示不满的居民，反映最强烈的问题是“小区保安队伍的管理差”，随后依次是“收费后没有提供相应的服务”和“业主与物业公司缺乏良好互动”，选择以上三项的人均超过三成。“公用水电的分摊”和“公共物业的收益及使用不透明”以及“公共物业产权不明确”等也是居民反映较多的问题，选择的人在20%-30%之间。

三、发展房地产业的建议与对策

（一）、树立经营城市理念，谋求长远发展

彻底改变计划经济条件下城市建设管理的模式和思维方式，树立市场观念、进取观念、竞争观念、质量观念、效率观念，积极探索加快发展的新思路、新举措、新机制。学习借鉴一切好的经验和方法，按照建设现代化旅游休闲城市的要求，坚持以人为本，统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，营造良好的人居环境。坚持以发展适应广大市民需要的住宅建设为主，重点发展解决中低收入家庭的住宅，适当发展中高档住宅，重视老年人住宅的建设。

（二）、进一步完善土地调控政策，从紧控制新增建设用地

根据需求预测，仙居县目前在房产供地年在200亩（可建20至25万平方米）为宜，政府应认真执行土

地利用总体规划和计划，严格控制供地总量，加强对利用荒地等进行投资建设的管理。

（三）、在房地产市场管理方面，着力调整住房供给结构，稳定商品住房价格

一是引导居民合理住房消费。要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。大套型住房按揭贷款最低首付款比例不得低于30％。二是重点发展普通商品住房。要求各地政府明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排，向社会公布。

（四）、完善供应政策，调整供应结构

加快发展旅游休闲房产，如公寓、酒店、度假村、城市中心、娱乐中心、休闲中心等，根据市场需求，采取有效措施加快休闲房产发展，提高其在市场供应中的比例。

（五）、房地产企业应通过并购整和资源

目前仙居县房地产企业已发展到18家（外地4家），而真正具有一定规模和实力的房地产开发公司却寥寥无几。县城两个大的开发项目都由外地公司开发。随着房地产市场，竞争加剧，只有资金实力雄厚、技术力量强大、有品牌房产的开发商才能占据市场。在扶持重点房地产企业的同时，应引导企业做大、做强，引导走联合之路，以集团化的优势来参与竞争，互补性的企业之间的合作，优势非常明显，增强抗御市场风险的能力。

（六）、加强市场监管，整顿市场秩序，建立健全房地产市场信息系统

出台有关规范房地产业发展的政策办法，形成和完善房产开发用地、征地建设、经营交易、物业管理和产权登记管理等一整套房地产市场管理体系。地方人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。

第三篇：加快我市房地产业发展的调查报告

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。近年来，随着城市扩容提质步伐加快，经济提速发展，我市房地产业也呈现出加速发展的态势。在这种势头之下，如何进一步明确产业定位，把握发展方向，以实现我市房地产业的又好又快发展，已引起了市委、市政府的高度重视和密切关注。为更好地服务市委、市政府宏观决策，我局在深入调查的基础上，比照全国、全省和~市同业发展水平，对我市房地产业发展现状和趋势进行了认真地调查分析研究。现报告如下：

一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大

二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大

近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。

虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。

三、房地产业既是财源性产业，也是民生性产业，对促进地方经济社会发展具有重大作用

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第四篇：我国房地产业的发展现状调查报告

我国房地产业的发展现状调查报告

摘 要：近年来,中国最火的经济话题莫过于房地产价格问题。中国人自古以来就有“安家立命”“安居乐业”的观念,与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。而随着我国GDP指数的不断攀升,房价问题也日益突出。同时,房价的“泡沫经济”也为我国的GDP蒙上了一层薄雾,有些若隐若现。房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,更是中国在社会发展过程中要面对的大问题。本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。

关键词：房地产；土地；发展

引言

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。1中国房地产业发展现状

1.1房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，2013年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

1.2房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至2012年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入2013年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，2013年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，2013年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

1.3房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。2013年从成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。

2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方 米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。结束语

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是

我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

参考文献

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程.2009(04)

[2]吴天全,史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息(科学教研).2007(29)

[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07)

[4]陈波.我国房地产市场现状及发展趋势分析[J].辽宁广播电视大学学报.2007(03)

第五篇：福建省房地产业发展情况

一、基本情况

（一）在停止住房实物分配、推进住房分配货币化方面采取的措施及取得的成效

为进一步推进住房分配货币化，加快住房补贴发放工作，２００１年底省政府出台了《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》。２００２年贯彻落实《通知》精神取得了成效：预计到２００２年底，全省可向１０万多个职工发放住房补贴９．５亿元。其中有４００多个企业实施了住房补贴，向１万多个职工发放补贴１．５亿元。目前，三明市区已基本完成住房补贴工作，漳州市区行政事业单位已完成住房补贴工作８５％，省直行政事业单位住房补贴工作约完成６０％。主要采取以下措施：

１、建立稳定的住房补贴资金来源渠道，主要立足财政、单位原有住房建设资金的转化，要求财政状况较好的市县，应在每年预算中安排一定的资金用于住房补贴。

２、对公有住房出售收入进行清理，回收被挤占挪用的售房款和单位建房及开发项目贷款，落实可用于发放住房补贴的资金。

３、加快发放购房职工的住房补贴步伐，提高职工购房能力。要求应该发放住房补贴而未实施的市县应全面启动。

４、简化住房补贴发放程序，缩短审批时间，从提出申请到兑现住房补贴不超过３０日。

（二）住房公积金管理机构撤并及健全监督体系的落实情况

住房公积金管理机构撤并情况：

全省设区城市均已基本完成了住房公积金管理机构调整工作的冻结、清理、审计三个环节工作，除福州市外，八个设区市已组建了住房公积金管理委员会。住房公积金管理机构调整工作实施方案经审批。福州市住房公积金管委会名单，待市政府审批，实施方案也已报省政府。漳州市和宁德市已设立了“住房公积金管理中心”。厦门、漳州、泉州、宁德等城市已推荐了住房公积金管理中心负责人。

健全住房公积金监督体系方面落实情况：

１、今年五月，省委编办批准在省建设厅房管处加挂省住房公积金监管处的牌子，同时增加二名处级领导职数。

２、省建设厅出台了《关于规范发展个人住房公积金贷款工作的通知》。同时正草拟住房公积金行政监管办法。

３、与省建行合作，开发全省统一的住房公积金业务处理信息系统，目前已完成软件编码。下一步将继续做好测试和推广使用工作，将于明年上半年投入使用。

４、按照建设部统一部署，已着手建立全省住房公积金监管信息系统建设，目前已制定了工作方案，拟于明年下半年全面实现全省住房公积金监管系统联网。

（三）廉租房建设方面

我省实施廉租房建设主要集中在福州、厦门两市，其他城市仅是以腾退旧公房解决部分住房特困户。

２００２年，福州市已投资２５００万元，建造了４４４套１６０００平方米廉租房。目前已安排入住２０２户，福州市计划明年再投资２２５０万元，再建４００套１５０００平方米廉租房，前期工作已基本就绪。为避免贫民集聚带来社会问题的弊端，现已采取相对分散建造的办法，今后还将房改中腾退出来的、剩余的、符合廉租房的条件住宅，也纳廉租房房源的范畴。对廉租房建设资金问题。一是公共财政预算划拨一部分；二是土地拍卖收益抽出一部分；三是直管公房拆迁出让产权回收补偿金中划出一部分。

厦门市１９９５年至１９９９年，市委、市政府把解决最低收入家庭的住房困难问题做为为民办实事的十大项目之一，每年都拿出一二百套“双困房”予以解决。２００２年根据《厦门市城镇廉租住房管理规定》，制定了《厦门市廉租住房租金标准》和《厦门市廉租住房分配办法的补充规定》。同时出台《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换办法》，２０００年由市财政出资２５００万元购买２５０套住房，作为廉租住房。并且成功置换１２１套旧公有住房做为廉租住房房源建筑面积９９５６．０１平方米，共支付购房款１６４２．７５万元。

（四）、房地产市场运行情况以及已采取的宏观调控措施

今年１－１０月，全省房地产开发完成投资１８０亿元，比上年同期增长１９．８％，增幅比１－９月增加４．９个百分点，占全社会城镇固定资产投资２７．５％；商品房屋施工面积３５８８万平方米，比上年同期增长５．６％；新开工商品房屋１０９８万平方米，比上年同期增长１１．２％；竣工商品房屋５８８万平方米，比上年同期增长１８．７％。销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。全省空置一年以上的商品房面积为２６８万平方米，比上年底减少１４万平方米。全省房屋买卖成交面积１４０３万平方米，买卖金额２２７亿元，同比分别增长１６．９６％、２０．１％；

预计全年全省房地产开发投资完成２３５亿元，与上年同比增长１５．８％。今年我省房地产市场运行主要特征：

１、房地产开发投资增幅继续上升，与商品房屋销售面积增幅比例协调。１－１０月全省完成房地产开发投资同比增长１９．８％，商品房屋销售面积同比增长２１％，两者比例相近，表明商品房供求关系基本平衡。

２、商品房新开工面积继续回升。１－１０月新开工面积增幅为１１．２％，在１－９月上升１．５个百分点，表明开发商受商品房销售面积不断增长的影响，对市场前景仍然看好，新开工项目不断增加。３、商品房销售市场保持活跃态势。１－１０月房地产开发销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。商品住宅销售面积中，个人购买比重占９３．６％。

从总体上看，今年我省房地产市场全年将呈平稳健康发展的态势。进入下半年，全省房地产开发投资和新开工面积增长加速，扭转了上半年因部分城市增长下降造成的增速减缓趋势。房地产市场供求总量基本平衡，供应结构基本合理，房屋交易平稳增长，存量住宅交易较为活跃。我省房地产市场总体保持平稳发展的主要原因：一是去年省政府出台的一系列加快房地产市场发展的政策效应已开始显现；二是今年开展整顿和规范房地产市场秩序后，房地产开发经营行为进一步规范，房地产市场秩序已有明显好转，促进了开发投资和消费；三是随着城镇化进程加快，城镇人口大量增加，商品房的需求量扩大，带动了投资增长；四是居民住房观念的逐步转变，以及住房公积金个人贷款和银行按揭贷款业务大量开展和额度的提高，增强了居民购房的支付能力；五是住宅小区环境和品位的不断完善提高，吸引居民住房消费。

房地产市场宏观调控措施：一是转发建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［２００２］２１７号），并结合我省实际提出补充意见，要求各地加强房地产信息系统建设，建立房地产市场预警预报体系，引导企业理性经营，避免市场大幅波动；发挥城市规划的调控作用，对商业用房、写字楼供大于求的城市或局部地段，限制新建该类项目；合理制定经营性房地产用地供应计划，逐步实现按计划供地；认真抓好经济适用房建设，确保各项优惠政策落实到位；加快住房补贴发放进度。二是不定期公布房地产市场运行情况分析。适时向社会公布房地产市场运行状况分析报告，使开发商了解房地产市场动态，更有针对性实施开发。

搞活房地产市场的主要措施及取得的成效

去年十月，福建省政府为进一步激活房地产市场，刺激住房消费，拉动经济增长，连续出台了《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》、《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》、《福建省人民政府关于加快经济适用住房和廉租住房建设的通知》以及《福建省人民政府办公厅关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》等四个文件。这四个文件分别提出全面开放住房二级市场，调整住房二级市场交易收益分配政策，让利于民，简化房改房上市条件，加大住房公积金个人贷款力度；明确要求建立稳定的住房补贴资金来源渠道，简化住房补贴发放程序，加快发放职工住房补贴；进一步强调经济适用住房建设的重要性，要求各级政府和有关部门严格执行《福建省人民政府关于印发〈福建省经济适用住房建设管理暂行规定〉的通知》（闽政［１９９８］３８号），把土地行政划拨、税费减免、成本及利润控制等优惠政策落实到位，扩大经济适用住房实施范围，制定经济适用住房销售管理办法和廉租住房建设分配管理办法；健全房屋租赁管理体制，房地产行政主管部门主管房屋租赁管理工作，公安、工商、税务、计生等部门积极配合，完善房屋租赁合同登记备案和《房屋租赁证》制度，建立商品房屋租赁指导租金制度。今年六月以来，又颁布了《关于加快发展住房二级市场的补充通知》和《关于机关事业单位剩余公有住房的处理意见》，对进一步盘活存量住房，筹集住房补贴资金和廉租住房房源，以及房改房上市收益分配、高级住宅范围界定、购房契税征收税率等作出相应规定。

省政府这一系列文件出台后，在社会上引起很大的反响。各地采取有效措施加快住房二级市场发展，福州等地举办了房地产展销会和二手房促销会，房地产二级市场的消费不断升温，消费额持续扩大，住房补贴工作进度加快。通过一年来对省政府文件的宣传与贯彻实施，省政府文件对促进居民住房消费，活跃我省房地产市场的作用已经初步显现出来，１－１０月全省住房二级市场交易面积４６９万平方米，交易金额４６．７亿元，同比分别增长５５．３％、９８．４％。其中，房改房上市交易活跃，成交面积８３．７万平方米，成交金额７．７６亿元，同比分别增长１５０．４％和１２５．６％。房地产市场成为市民关注的一个热点，房地产二级市场开始成为经济发展的一个新的增长点。

（五）房地产市场整规情况

建设部等国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》下发后，省政府对整顿和规范房地产市场秩序高度重视，进行了全面部署。省委常委、常务副省长黄小晶主持召开省政府专题会议，专题研究部署整顿和规范房地产市场秩序工作，继全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议后，我省紧接着召开全省电视电话会议，部署全省整顿和规范房地产市场秩序工作。国家七部委《通知》下发后，我省充分利用电视、电台、报刊等新闻媒体，对整顿和规范房地产市场秩序工作进行了广泛的宣传发动。各地也都积极利用当地报刊、电视台等媒体扩大宣传，对外公布了举报电话、投诉信箱，同时开展了形式多样的宣传活动，形成了舆论氛围。

为确保整顿和规范工作顺利进行，成立整顿和规范房地产市场秩序联席会议。负责全省整顿和规范房地产市场秩序工作的监督、指导和协调。各市、县也相继成立了整顿和规范房地产市场秩序领导小组，各地方政府都制定出台了本地区的整顿和规范房地产市场秩序的实施方案，对整规的重点、工作目标、工作方法及步骤进行了明确的部署和安排。

从６月份开始，整顿和规范工作分三个阶段进行，即企业自查、设区市抽查和全省执法检查。在整个工作中采取了以块为主、条块结合、齐抓共管的做法，将各项任务落实到有关部门和各级地方政府，确保整顿和规范房地产市场秩序工作的扎实展开。

１、省直各相关部门根据整顿和规范房地产市场秩序的工作要求，共编印了整顿和规范工作简报１５期，及时进行上传下达，共接收、受理群众举报投诉案件７５件，办结８件，批转到各市６７件，并进行了有效督办。省建设厅从八月份开始举办培训班，对房地产开发企业负责人分期进行培训，目前已办培训班９期，培训人员近３０００人，在建设信息网上公布了企业信用档案，接受群众监督；

２、扎实开展自查、抽查和整改工作。全省开展自查自纠的房地产开发企业、物业管理企业以及中介评估机构共计２２７０家，企业的自查率均达到１００％，南平、三明、漳州还组织了对各县、市的指导和督查，开展了抽查工作，抽查面都比较广，全省共抽查了４６６家房地产开发企业、物业管理企业和评估机构，各地抽查率均在２０％以上，抽查的质量和效果比较好。莆田市结合中央电视台焦点访谈曝光事件，举一反三，对全市房地产开发项目进行地毯式抽查；龙岩市各县（市、区）抽查面达１００％，中心城市抽查面达３７％；福清市对辖区内的５０家房地产企业抽查了４８家。对抽查中发现的违法违规行为，各地共发出责令整改通知书３１４份，已完成整改２０１份；对各类群众举报投诉案件，各地共办结２１３件。其中，福州、莆田、宁德市共计查处违法违规案件１１４起、罚款１５９．５万元，收回拖欠的土地出让金６２７２万元；龙岩对违规企业和项目立案６起，发出处罚通知书６件，降级１家；南平市检查中发现了２６起违法违规行为，均进行了有效查处。

３、开展了整顿和规范房地产市场秩序执法大检查。省政府办公厅发出《关于开展全省城乡规划、风景名胜区规划执行情况检查及整顿和规范房地产市场秩序执法检查的通知》，组成了四个联合检查组分赴全省各市、县开展执法检查。共抽查了３９家房地产开发企业和４１个开发项目、２７家物业管理企业、２５家房地产中介评估机构。责令有关房地产企业限期整改，并要求当地督办，并要求当地相关职能部门根据相应法律、法规进行核实取证和依法处罚，共计发出了４８份责令整改通知书和督促整改通知书。检查期间，共收到群众举报电话和投诉计２３５起，接待了部分上访群众。

通过这次整顿和规范房地产市场秩序工作，我省的房地产开发经营行为逐步规范，房地产市场秩序不规范的局面得到有效的遏制和扭转，取得了阶段性成效。主要有以下几方面：一是开发单位依法办事的意识不断提高，房地产开发行为日趋规范，房地产开发环境得到明显改善。与前几年相比，开发建设单位在开发经营过程中，依法经营的意识增强了，大部分房地产开发企业都能严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续，检查中发现房地产开发过程中不按基建程序办理有关手续、严重违反规定开发建设的行为大大减少。二是房地产开发项目存在的违法违规行为得到及时纠正和有效整改。房地产开发企业在自查自纠阶段发现项目建设违反程序的，基本上都能及时自行纠正，补办了有关手续。全省各地自查抽查中发现的违法违规行为，已完成整改２０１份；各类群众举报投诉案件，已办结２１３件。对部分违法行为需进行处罚的，均已责成所在设区市整规办依法处罚。三是房地产市场的规范化管理进一步加强。各级主管部门在房地产开发项目审批、土地使用权招投标、建设工程招投标、商品房预售许可发放等方面都实施了制度化管理，各级政府部门在审批过程都实行规范操作，简化了办事程序，办事效率明显提高。同时通过检查发现行业管理中的薄弱环节，各地也积极做好建章立制工作，进一步规范房地产市场秩序。如莆田市制订《关于进一步规范我市房地产市场行为的通知》，厦门市土房局出台了《厦门市商品房销售市场规范》，三明市出台了《关于在房地产开发经营中禁止违规销售架空层的通知》和《关于加强商品房合同备案管理的通知》等。

（六）物业管理基本情况

１、加快立法步伐。正在抓紧进行《福建省物业管理条例》草案的起草、论证工作，拟于近期报省政府。与省财政厅联合起草了《福建省物业管理维修基金（商品房部分）管理办法》。

２、进一步推动住宅小区物业管理的发展，扩大物业管理的覆盖面。目前我省新建住宅小区和高层建筑基本实行物业管理；已建成的住宅小区和单位、企业自建自管房逐步推行物业管理，覆盖面将近达到６０％。物业管理水平有了进一步提高，有１２个小区被建设部或者说建设厅评为“物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦）”。经考评有９个物业管理项目列入“省级城市物业管理示范项目”。

（七）有关法规的落实情况

国务院《城市房屋拆迁管理条例》出台后，为了做好实施衔接工作，省政府办公厅发出《关于贯彻实施国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉有关问题的通知》，省政府颁发《福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》和关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准有关问题的通知。省人大也于９月２９日颁布《福建省城市房屋拆迁管理条例》、省建设厅也已制定颁