关于涿州市房地产业发展问题研究状态的报告

第一篇：关于涿州市房地产业发展问题研究状态的报告

关于涿州市房地产业发展问题研究状态的报告

摘要：通过研究涿州市房地产业发展现状，发现房地产业发展过程中的问题并提出解决问题的建议与对策，最后探讨涿州房地产业未来发展的前景与趋势。

关键字：涿州市 房地产业 发展问题

一．涿州市经济发展概况

涿州地处京畿,位于北京经济圈的紧密层,距天安门仅六十二公里,总面积七百四十二平方公里,人口六十万。涿州历史悠久,人杰地灵,经济发达,文化灿烂,古迹众多。因其独特的地理位置,清乾隆帝皇帝御笔亲题“日边冲要无双地,天下繁难第一州”。

近年来,涿州确立了“工业立市，以城兴市，借京强市”三大主体发展战略,投资兴建和修复了中国影视城,三义宫,两个高尔夫球场,郦道元故居,卢氏宗祠等一大批景区及诚信,阳光等众多的接待设施,旅游产业已初具规模。

二．涿州市房地产开发市场发展现状

目前，全市共有建筑企业54家，其中，施工总承包企业20家（拥有一级资质的4家，二级资质的5家，三级资质的11家），专业承包企业31家（拥有一级资质的4家，二级资质的4家，三级资质的23家），劳务分包企业3家（均为一级资质）。全市共有房地产开发企业36家，（二级开发企业资质3家，三级开发企业资质5家，四级开发企业12家，暂定资质16家），房地产中介机构13家。勘察设计单位7家，监理企业2家。

近年来，建设行政主管部门以确保工程质量和安全生产为重点，进一步整顿规范建筑市场和房地产开发市场秩序，加强工程招标投标、施工许可、现场监管、商品房预售、竣工备案、房产确权等关

键环节的管理，围绕建设程序、建筑质量、安全生产、建筑墙改节能、工程款清欠等内容，开展了多项市场专项整治活动，取得了明显成效，实现了全市建筑市场和房地产开发市场协调健康发展。

在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻落实科学发展观，深入实施“以城兴市”战略，奋发图强，扎实工作，较好地完成了各项工作任务，取得了令人可喜的成绩。

（一）建筑业发展明显加快

目前，全市市区在建、新开工程654项，建筑面积156万平方米，总造价11.5亿元，同比增长9.3％。实现税收5750万元。

（二）建筑市场秩序进一步规范

按照“标本兼治、重在治本”的原则，不断深化建筑市场改革，积极稳妥地推行工程量清单、合理低价中标和工程担保“三项制度”，成立了涿州市建设工程交易管理中心，招投标监管水平明显提升。认真贯彻《行政许可法》，深入开展行政权力公开透明运行工作，开通了行政审批网络系统，行政许可事项实现了网上行政审批。

（三）建筑工程质量水平稳步提升

不断转变工程质量监督方式，实现了工程重点部位监督向随机巡回抽查监督的过渡，增加了先进的便携式无损检测仪设备，增添了室内环境检测和市政工程检测内容，做到了监督覆盖率100%，全面提升了工程质量水平。

（四）安全生产形势保持良好

认真落实安全生产责任制，在落实安全专项方案审查备案的同时，加大对现场的监查，加强了日常巡查力度，深入开展，春、秋两季和冬、雨季施工安全专项整治。继续开展文明工地创建活动，农民工生产生活环境明显改善。

（五）房地产开发市场发展势头强劲

全市房地产开工项目总面积70万平方米，新增住宅总面积50万平方米，完成投资7亿多元，同比增长50％。在满足本地消费的同时，我们瞄准北京市场，利用涿州独有的区位优势，适时开发优质、环保、高质量住宅，吸引北京及周边地区消费者来涿购房,休闲度假宜居地建设取得了积极成果。截至目前，已有近7000户北京及周边区域的人来涿购房。

三．建筑业和房地产开发管理存在的问题

在肯定全市建筑业和房地产业发展取得成绩的时候，我们还应清醒的看到我市建筑业、房地产开发管理与适应经济社会快速发展的形势尚有一定距离。涿州房地产市场在国家调控政策和市场运行规律的综合作用下，近期出现了房价高位盘桓回落，成交萎缩的现象，其中蕴含的问题和隐患应引起关注。

（一）住房过度开发，商品房空置率大幅上升。

涿州是一个只有60万人口的县级城市，当地新增住房需求有限，即使考虑城市发展和北京迁来人口的住房需求，每年所需住房也不过20多万平方米，但是目前住房开发面积却远远超过这一数字，2009年商品房预售面积46.11万平方米，今年上半年更是突破43万平方米，形成一种强大的供应堰塞湖效应，对房价下行形成了巨大的压力，住房大量闲置，形成了社会资源的极度浪费。据调查该市交工1-3年的住宅小区商品房空置率甚至超过60%以上。

（二）房地产开发企业良莠不齐，房产质量难以保证。

目前涿州市67家房地产开发企业中，具备一级资质的仅1家，二级资质的6家，其余为暂定资质或不具备资质。这些开发企业中，最高注册资金2亿元，而暂定资质的一般都在1000万元以下，最低注册资金只有500万元，这些小型开发企业大多抱着捞一把就走的思想，内部管理和财务制度混乱，其中不乏企业注册验资后抽逃资本金的行为，企业抗风险能力明显不足，建筑工程质量难以得到有效的保障。

（三）房地产市场非理性膨胀，造成地方财政对房地产业的过度依赖。

房地产开发和交易的异常火爆，刺激了涿州市土地市场的空前繁荣，据调查2007年该市地王成交价为每亩117万元，而到了2010年地王拍卖价达到了每亩463万元。受益于土地价格的节节攀升，从2007年到2010年涿州市财政土地出让收入从9700万元增加到70808万元，短短3年收入增长了6.3倍。加上房产交易营业税和契税以及相关的建筑等与房地产相关行业的税收收入，源于房地产行业的财政收入超过了10亿元，占地方财政收入的50%以上。必须看到在财政收入连创新高的同时，财政收入过度依赖房地产行业的问题日益凸显。

（四）政策调控和实施中存在漏洞，调控效果被打折扣。

由于前期涿州未出台针对非本地居民的住房限购政策，而一些开发商曾经给出的“买房送户口”的噱头，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房价被一哄而起，泡沫急剧增大。另外从银行贷款环节看，银行缺乏认定一套和二套住房的有效手段，只能单一从人民银行征信系统信息平台查询购房人是否办理过住房贷款，或者由购房人自认一套或二套住房，并写出保证书，不仅方法单一，并且很难保证真实性，致使投资和投机因素加大，国家房地产调控政策不能有效落实。

（五）保障性住房开发进度迟缓，中低收入者住房难的问题难以缓解。

地方政府保障住房建设缺乏动力，今年地方财政用于保障房建设的投资仅1.3亿元，开工建设900套，面积5.4万平方米，其中廉租房234套，公租房666套，这对于大量低收入者的住房需求来讲无异于杯水车薪。

（六）开发商预售资金未纳入银行监管范围，存在监管真空。

2010年4月，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售有关问题的通知》中明确规定“商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设，预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。然而大多数开发企业未遵循一个预售许可证申请对应一个账户的原则，没有在监管银行设立专用账户，也未与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金中定金和首付款全部由开发商直接收存，银行只对贷款部分实行监管，给工程按期竣工交付留下了隐患。

四．解决涿州市房地产业问题的措施

全市建筑市场管理工作的总体思路是：按照全省建设工作会议部署，全面落实科学发展观，紧紧围绕“以城兴市”战略，继续推进和深化建筑业改革，调整产业结构，增强企业竞争力，以加大市场监管力度、加强建筑市场信用体系建设、整顿规范市场秩序、加快墙改节能步伐为主要内容，进一步培育和完善建筑市场体系，促进建筑市场持续健康发展，全面提升城市建设水平。

（一）规范房地产市场秩序。

定期举办房地产行业的法律法规知识培训，完善企业诚信体系建设，营造公开、公平、公正的市场竞争环境。

（二）加强房地产市场监管。

加强房地产开发准入、商品房预售管理，对房地产开发项目实行全程监管，促进了全市商品房销售市场规范化、标准化管理，切实保障了购房者的合法权益，保障了房地产开发项目顺利实施。

（三）强化房地产市场信息发布管理。

加强房地产市场信息引导，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场预警预报机制，全面、准确、及时的发布市场信息，增强了房地产市场信息透明度。

（四）严格控制投机和投资性住房需求，努力增加商品房市场供应，稳定市场预期。建设部门要严厉查处房地产开发建设和交易环节的违法违规行为，维护房地产市场健康发展。加快保障房建设进度，解决中低收入阶层的住房需求，将保障房建设任务分解落实情况以及项目开工建设、竣工情况公之于众，以便群众监督。

（五）物价部门要进一步完善住房销售明码标价制度。坚决查处未按规定一房一价明码标价的企业和违反房地产交易价格法律法规的行为。严格房地产市场准入，强化广告宣传和营销管理。工商部门要严 厉 查 处 商 品 房 销 售 中 的 违 法 广告、合同欺诈等侵害消费者合法权益的违法行为。

（六）涿州市各国有商业银行要谨慎选择与房地产开发商的贷款合作，防止房地产市场剧烈波动引起中小开发商破产倒闭而导致的金融风险。

遵循一个预售证对应一个贷款合作银行的原则，避免银行间的非理性竞争；认真落实差别化住房信贷政策，保障二三套购房调控措施的有效落实；商品房预售资金要全部纳入监管专用账户，开发商必须要与贷款合作银行签订“商品房预售资金监管协议”，不得直接收存商品房购房定金和首付款等预售资金，确保预售资金用于商品房项目工程建设直至项目竣工。

五．涿州市房地产业发展前景趋势

（一）房产销售滞缓价格高位回落

2010年以来，国家出台了包括提高贷款首付比例、限价和限购等在内的一系列房地产调控政策，初步遏制了房价快速上涨的势头，居民购房意愿迅速下滑。

在房地产调控大环境下，原来来自北京、江浙和山西的外来购买力受到明显的抑制，而经过前期房价的大幅攀升，涿州市区的房价最高已超过7000元/平方米，比2008年上涨了120%以上，相对周边其他县域房价高高在上，远远超过当地居民的购买能力，很多当地居民迫不得已把购房置业的目光转向了相邻的高碑店和白沟等地区，使房地产购买需求受阻，供求关系快速逆转，房产销售滞缓，价格也出现了高位回落的趋势。

（二）涿州房地产业对接北京

涿州市依托独特的区位优势和资源禀赋，积极推进房地产业与北京对接并取得明显成效。来自北京的购房者尤其关注房产附近的交通、医疗、购物等条件。为吸引更多的北京人来涿州居住，经协调解决,涿州市实现了与北京的医保挂钩：居住在涿州的北京市民,可以在涿州的定点医院直接使用医保卡看病,也可以回北京进行医保报销。目前,涿州市境内两家医院已经通过了北京市医保部门的考核。

另外，北京市民在涿州购房也将享受到当地居民的优惠政策。涿州市公积金管理中心面向北京发展异地贷款业务，只要满足贷款条件，北京市民在手续齐全的前提下在涿州购房，可以享受优惠的贷款政策。

涿州市应分发挥涿州的地缘和人缘优势，加快交通、基础设施等全方位建设，不断完善各项优惠政策，规范市场秩序，克服困难，努力工作，乘势而上，为全面推进我市建筑市场与房地产开发市场管理工作迈上新台阶，为构建和谐涿州、建设“京南保北现代化中等城市”做出积极贡献！

参考文献：

1.2007-5-26

2.3.4.5.6.陈淮 《分析：房地产业的困境与前景》 鸿蒙国际网高长安 《涿州房地产业对接北京》保定晚报2009-7-2 《涿州市建设局积极采取措施维护房地产市场健康发展》2009-12-15 《涿州房产销售滞缓价格高位回落析疑》经济参考报 2011-9-9 百度百科 宋焕明 刘美然《涿州建设局推进建筑业与房地产业健康发展》河北经济日报

第二篇：唐山房地产业发展问题及对策研究

唐山市房地产企业发展问题及对策研究

专业：工程管理 学号：********** 姓名：*** 摘 要:唐山房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。本文的研究内容主要是唐山市房地产企 业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企 业的发展策略。

关键词:唐山市；房地产企业；营销；战略规划

我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。

一、唐山市房地产企业发展的主要问题 1融资困难，资金风险加大

唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷, 第二、资金回笼放慢，影响现金流安全,第三、资金链的安全度不高。

2缺乏战略规划，盈利模式模糊

在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。

3外来大型房地产企业进入竞争加剧

由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。

4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。第一、管理机制不健全，第二、人才缺乏。

5营销策划方法单一，缺乏新意

一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。

6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷 房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。

7房地产开发企业诚信问题堪忧

缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[1]。

二、唐山市房地产企业发展的对策 1拓宽融资渠道

要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资： 第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[2]。第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[3]。第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。

2加快资金回笼速度

鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。

3谨慎地选择项目投资

第一、采取防御型策略[4]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。第二、建立战略联盟。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。

4利用房地产企业调整时期储备专业人才

人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[5]。

5建立房地产品牌经营策略

品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。

6规范管理机制

为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[6]。

7提高技术含量创新价值链

房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间。

三、结论

在这一过程中得出的主要观点和结论如下：

1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单

一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。

2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。

3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。

参考文献：

[1]徐斌．中国房地产大趋势[M]．中国经济出版社 2010年10月．

[2]陈太珠，杨和礼．房地产信托融资分析与研究阴．建筑管理现代化，2010． [3]江艳玲，杨柳青．房地产融资渠道应走向多元化[J]．宏观经济管理，2009．

[4]徐丽馨，丁艳席．房地产企业绩效管理的现状与问题[J]．建筑管理现代化，2008． [5](美)弗雷德•R•戴维，李克宁译．战略管理[M]．北京：经济科学出版社，2006.[6]廖志宇．房地产制度管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2008．

第三篇：莒南房地产业发展调研报告

莒南房地产业发展调研报告

一、房地产市场发展基本情况

近几年来，我县的房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、预销售面积等各个方面都有较大幅度的增长，房地产市场出现供销两旺的局面。

从2005年开始，我县的房地产投资规模出现迅速增长，全年共完成房地产开发投资2亿元，同比增长300%；新开工商品房建筑面积19.3万平方米，同比增长260%；竣工面积5.8万平方米，同比增长167%；预销售面积8.8万平方米，同比增长131%。

2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。

2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。

2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6%。

2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.38万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。

2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。

二、促进房地产市场发展的思路及做法

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为了进一步落实十七大和中央经济工作会议精神，继续扩大内需、拉动县域经济增长，我们把搞活房地产市场，启动住房消费作为近期的主要工作目标。通过转变思想观念，开拓工作思路，改进工作作风，规范管理，严格执法，实行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，努力促进我县的房地产市场供需均衡，房价稳定，保障住宅与房地产业持续、健康、快速发展。

1、加快旧城改造、棚户区改造的步伐

目前我县旧城改造、棚户区改造正处于启动和发展阶段，运作模式主要依托房地产开发这一途径。近几年来，国家宏观调控房地产市场首先调控了土地市场的供给和开发资金的获取，房地产开发在新征土地困难的情况下，就必须充分利用存量土地做文章。旧城改造、棚户区改造不但为房地产市场提供了发展的平台和新的方向，还提供了大量的存量土地和有效需求。这必将为房地产业进一步发展提供新的动力。

2、北城新区的开工建设具有很大的拉动作用

从2011年开始，我县把打造北城文化新区的工作列入县委、县政府工作的重要议事议程，专门成立建设指挥部，纳入重点项目管理，列入县委组织部绩效考核办考核范围，进行全方位的支持和扶持。北城新区项目的启动，必将给我县房地产市场带来新的发展机遇，带动房地产市场的快速发展，促进房地产市场出现新的增长期。

三、存在的主要问题

1、房价需进一步加强调控

目前，我县的房地产市场处于高位运行阶段，供给量和需求量都比较大。据了解，全县每年的住房需求量在60万平方米左右，每年的供给量在30-40万平方米，房地产市场供求不均衡，存在较大刚性需求，具有卖方市场的特征，整个房地产市场需求量大于供给量，使得许多楼盘在预售阶段就基本销售完毕。

近几年，我县的商品房价格在全市一直处于中等偏上价位，从去年下半年至今年上半年才出现了较大幅度的上涨，房价上涨除了存在刚性需求外，还存在以下几个方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工费、机械费、建筑材料费。三是地段和区位较好。四是住宅精装修程度高。五是收费项目增加及上调。六是个别公司为了应对国家有关调控政策追求自身利益最大化。房价上涨幅度超过居民可支配收入时，势必造成城镇居民购房困难，特别是中低收入阶层更承受不起过高的房价，因此对房价监管的工作需要进一步

加强。

2、房地产市场秩序需进一步整顿和规范

近几年，我县的房地产市场在快速发展的同时，也存在开发混乱的状况，没有充分发挥政府调控和城市规划的指导作用。一是县城规划区内无论是地块大小，也不论用地性质和规划用途，只可容纳1幢楼、2幢楼的土地都进行房地产开发建设，形成县城内遍地开花的现象；二是开发的住宅小区大部分在几千平方米到1—2万平方米左右，超过10万平方米的小区不多，这样不仅造成县城功能分区不清，重复配套建设,浪费资源和资金，更是脱离了“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的开发建设原则；三是旧村改造过程中，个别村居钻政策的空子，除拆迁还建本村居民住房外，随意扩大商品房的开发规模，对外销售了许多手续不完备的房屋，造成房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时造成了大量房屋因手续不完备而不能确权和上市交易，影响房地产市场的健康发展和社会稳定。

3、对房地产市场缺乏科学的信息化管理

目前，我县的房地产市场信息系统和信息发布制度还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制也没形成。造成了市场信息不对称，透明度不高，不利于及时便捷地进行市场监控，不利于合理引导房地产投资和消费。

4、缺乏市场调控机制

一是土地储备供给机制运行效率不高，土地供应没有结合市场供求情况进行有计划有步骤供给，这很容易造成土地供给“大小年”的现象发生；二是没有建立控制开发建设规模的相应制度和具体措施。使房地产市场供求结构不稳定，出现商品房供不应求或大批积压等失衡情况的发生。可以说，以上几个方面的问题，是影响和制约我县房地产市场健康发展的主要因素。

5、开发资金不足，影响项目的建设进度

近几年来，国家针对房地产业出台的各项调控政策，对我县房地产业最大的影响是银行贷款难度增大。企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间，据了解，我县大部分开发项目都存在延期交付的情况。

四、下一步加快发展我县房地产市场的应对措施及建议

1、加强规划的龙头作用和刚性作用

房地产开发必须按规划进行，实行成片区、成规模的开发。坚持新区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危旧棚户区和“贫民窟”住房。严禁企事业单位自建自用和零星开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。房地产开发必须按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。

2、调整住房供应结构，引导普通商品房建设，加快经济适用房和廉租房的建设

我县住房供给结构不合理，经济适用住房、廉租房供给数量少，高档房、大面积房偏多。经济适用住房的供给数量，每年平均在7-8千平方米，仅能满足不到100户中低收入阶层的购房需求，根据我县住房收入状况普查结果，每年的经济适用住房需求量在300套左右，供应数量远远满足不了需求，造成经济适用住房供给紧张、价格上涨。目前我县还没有建立完善的廉租房供给体系，不能解决最低收入阶层的住房问题。发展经济适用住房和廉租房既是体现政府为民、利民、亲民的形象工程，同时也对房价的过快上涨起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建设，促进我县房地产业的发展。不要局限于提房地产就是买房和卖房，要着眼于房地产业概念的内涵和外延，用大房地产业的理念来发展房地产业，学习香港等地的先进发展理念，用好现有资源，建一批适合低收入家庭租住的房屋，以灵活多样的租赁方式，盘活县域内的房屋资源，大兴房地产租赁业。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要规范土地市场，在当前及今后一个时期，政府和有关部门要从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一、二级市场，从而为降低房价打下基础。

二、推广新型建材，降低成本消耗。要坚持采用技术含量高、建筑成本低，污染程度轻的建材；

三、加强招投标管理。要通过工程技术招投标，把技术能力高、造价成本低、管理规范的建筑企业扩大到普通商品房建设中来；

四、剔除不合理收费，2007年我县房产成本中的各项费用为213元／平方米，比重高达２６％，这其中有些不合理必须予以剔除，主要减轻住宅建设不分摊的基础设施负担，分流基础设施费用：一是公益性和非盈利性的市政建设，如道路交通、给排水配套等应由政府投资；二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生等，也应由政府投资；三是商品性或营利性基础设施建设，如能源供应、通讯设施等，应按市场经济原则，由相关企业投资建设，投入的资金由营业收入回收，并获得利润，不应纳入房价；四是住房内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如水、电气管道，绿地及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，并纳入房屋建造成本，构成房价组成部分。

5、加快房地产金融改革步伐、用足用好住房公积金。金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业的发展不断注入新的血液、新的功能。同时，用足用好住房公积金。1996年实施城镇住房制度改革至今，我县已收缴住房公积金3.04亿元，如何用活这部分资金，加快公积金贷款，并结合商业银行住房抵押贷款，以多种形式提高居民购房能力、努力扩大有效需求，促进我县房地产业的发展，具有更重要的作用。

6、住房专项维修基金应尽快建立

设立住房专项维修基金的目的就是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常运行和使用创造必要的条件。

住房专项维修基金设立的有利因素：一是建立起住房专项维修基金，解除了人民政府、主管部门、购房人等多方面的后顾之忧。二是维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。三是维修基金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。因此，建议在我县应尽快建立住宅专项维修基金。

总之，我们要通过不懈的努力，使我县的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。进一步完善房地产开发市场，积极引导房地产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，促进我县房地产市场平稳健康发展

第四篇：房地产业偷逃税问题解析

房地产业偷逃税问题解析

随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位臵曰渐突出，房地产行业飞速发展。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。

自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和 17％，而与此密切相关的房地产税收收入虽然绝对量增长也较快，但税收收入额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大的情况很不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。根据10省市地税局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收收入在各地地方税收收入的比重全部呈现上升趋势，平均比重从1 994年的2％上升到2001年的 6.89％，由此可见其发展之迅速。但是，房地产行业的发展速度和税收增长明显不成比例。例如，北海市商品房交易额2001年为27375.59万元，2002年为 56842.56万元，2003年为60370.78万元，而2001、2002、2003房地产企业所得税收入仅分别为445万元、183万元、396万元。可见房地产行业偷逃税的严重程度。

一、房地产业偷逃税的主要手段

（一）通过各种方式将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款

一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。

二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面（工程队得到的是近水楼台先得月的优先购买权）抵建安工程款。

三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用。此种偷税手段也是房地产开发企业常用的一种，且较为普遍。

四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报，这种偷税现象在所检查的房地产开发企业中占了绝大多数。

（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款

按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行土地评估、迅速增大注册资本，提高资质。而评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成，减少企业所得税税基，达到既增资又偷税一举两得的目的。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3％的营业税及附加的代价，就可以轻松偷逃33％的企业所得税。

（三）采取“假借款、真按揭”偷逃税款

随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，很快得到房地产公司和住房消费者的青睐，成为房地产销售业务中的主要方式。房地产公司利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做收入处理，从而达到隐瞒营业收入、偷逃税款的目的。通过对房地产行业税收专项检查发现，有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃税款。

（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款

近年来，房地产开发已成为一些地区新的支柱产业，房地产开发企业也在向集团化发展，新的战略转移出现了新的偷逃税手段。也就是说，房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建安公司、销售公司、物业公司，使其成为控股公司或全资公司，将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等：物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假各同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。如我们在检查北海市某房地产有限公司时发现，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人代表是夫妻关系，两公司利用假合同虚增成本偷逃税款1 22万元。

（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款

其表现主要有以下几种现象：一种是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从我局2003年上半年对1 2户房地产开发企业的调查情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，涉及的金额达6000多万元。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。这两种现象都将导致企业利润不真实。影响企业所得税应纳税所得额，这种偷税手段在房地产开发企业所查的案例中较为普遍。还有一种是利用行业特点，故意调整成本。每个房地产开发项目一般都要经过前期准备、工程施工、验收出售等阶段，开发建设周期少则几个月，多则数年。这个特点决定了房地产企业在会计核算上的连续性比较强。特别是有多个房地产项目同时进行的开发公司。各项目的成本划分不是很清晰。房地产公司正是利用了这一行业特点，制造了“明亏暗盈”的假象。房地产开发公司往往将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设臵一个“共同费用”账户，结转经营成本时不是按照权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“共同费用”账户随意调整，达到其调减利润偷逃税款的目的。

（六）利用“预提费用”账户虚增成本偷逃税款

按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，实际上未付出的费用是赢利，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

二、房地产企业偷逃税收的原因分析

房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及10个税（费）种类：主要税种涉及建筑安装环节3％的营业税和销售不动产环节5％的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税、土地增值税、印花税、房产税（自用房、出租房）、个人所得税、企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）、契税（由业主缴纳，房产部门代收）。笔者对北海市地方税务局重大案件审理委员会2004年审理的6户房地产企业涉税案件情况进行比较分析，结果发现偷逃的地方各税总额占房地产开发企业应纳税总额的 78％。偷逃税比例较高的税种集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因：

（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，也为房地产开发企业偷逃税提供了可能

在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有1 2个，分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于涉及的税种多。各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税制结构不合理。目前，在房地产市场上，开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重。这种税制结构实际上鼓励了投机，又助长了土地的隐形交易，致使逃税现象严重。其次。房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷税动机较强。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房地产商去投机和偷漏税款。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房地产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。

（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，其复杂的背景为房地产开发企业偷逃税提供了可能

目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，他们组建的有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板）与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系。因此，他们为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用其自身影响力和拥有的各种资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的偷逃税手段进行疯任的偷逃税活动。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”.如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并在税、费上做出允诺，同时要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的，使税法的权威性和严肃性受到破坏。

（三）房地产开发企业的行业特性与现行税收征管滞后，为房地产开发企业偷逃税提供了可能

从房地产开发企业业务流程可以看出，一个正规合法的从事房地产开发的企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划许可申请、施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已形成了房地产开发企业开发某一项目的基本要件，如项目名称、项目性质（住宅或综合楼）、占地面积、建筑面积，同时也发生了部分开发成本及费用。从房地产开发过程来看，各行政管理部门之间的管理相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳，下一环节就办不了，这些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，而现行税收政策在房地产开发企业发生了销售收入时，才对销售商品房确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定，可以说税务部门是房地产开发企业开发产品事后介入管理的。因此，税务部门不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。房地产开发企业因多个项目同时开发或先后滚动开发，根据现行财务制度规定应将归集的开发成本按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比分摊计入开发产品，在已完工的开发产品和已销售的开发产品——商品房中按收入成本配比原则，分摊计算出销售成本，计入经营成本。期间费用按当期实际发生列支进入当期损益。由于现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业的产品开发周期较长或先后滚动开发，企业利用行业的特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得现行税制下缴纳地方各税最多的一个行业——房地产行业，成了偷逃税的重灾区。其纳税比例较高的税种如企业得税、土地增值税、土地使用税，成了偷逃税比例较高的税种。

（四）税务机关对房地产业税收管理不到位，打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会

首先，税务机关未能开展与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流，自身也不具备收集到相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，不具备利用有效管理要互助在最佳时机对纳税人进行税务管理的条件，客上给了房地产业纳税人偷逃税的机会。其次。税务部门检查税收一般是以为单位，但由于房地产企业大部分都是跨、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，有等到结算，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。再次，税务人员在查处涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。多数案件是以补代罚、以罚代刑。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯、屡教不改的重要原因。

三、防范和治理房地产业偷逃税的对策

（一）加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资科。并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。如北海市政府在前几年对享受停缓建税收优惠政策的房地产项目分别发给了优惠证，但许多重新开工的项目超过了原来规定的优惠范围，要么扩大享受优惠政策的面积，要么把没有享受优惠政策的项目当作享受优惠政策的项目报批。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。

（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度

为从根本上堵塞房地产企业税收流失的漏洞，建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”坚持依法纳税，坚持依照《税收征管法》有关规定，对查处出的偷税款及罚没款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。

（三）全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管

国家税务总局下发的国税发[2005]82号文，要求在房地产行业推行一体化征税的全新管理模式。一体化征税的目的，在于堵截房地产行业比较严重的税收流失。实行所谓一体化征税，主要是以契税征管为切入点，借此全面掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷地传递这些信息，实现信息的互通共享，从而跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效率。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个之多。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，就可以加强房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。

（四）改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞

随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响远非昔日可比。在现行的税制下，简单地加强征管，加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业避税有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞。改革现行房地产税制的关键是在遵循效率、公平和财政原则前提下，从根本上消除房地产行业信息不对称的问题。要从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度。只有如此，价格机制才能理顺，房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期才能实现。改革的方向是建立科学的物业税收体系，在统-内外税制的基础上，按照简化税制、扩大税基、降低税率的总体思路，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，开征遗产税与赠与税等，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。

第五篇：花都房地产业发展态势

花都房地产业发展态势

截止2010年初，据我的观察和有关资料分析，花都目前发展最为迅速的行业之一是房地产，其发展规模甚至有超越番禺的趋势。

（一）花都房地产业需求量

表1：2010年1-1月 广州市十区住宅交易登记累计信息

*注：均价=总成交金额÷总成交面积

*本数据包含广州市十区住宅的预售合同备案数据和现楼销售数据；如需全市各用途房屋交易详细情况,请点击这里 *月报表统计时段为上月26日至本月25日，年报表统计时段为上年12月26日至本年12月25日。

资料来源：中国广州政府阳光家缘网

表1是2010年1-1月广州市十区住宅交易登记累计信息，表1显示花都区在广州市十区中住宅交易宗数、面积分别排名第一、第二，均价却排名较低。这说明花都目前房地产交易频繁，需求量大，但价格虽然位于中低水平，但有资料显示其价格一直处于较为平稳的状态，而且有上升的势头，这对花都房地产业发展也是十分有利的。

（二）花都房地产业供应量

附新闻1皆属“产量大户”都是大盘

花都：新增供应连续3年全市第一。花都区房地产分布的非常明确，洋房主要分布在区府板块和汽车城板块，别墅主要分布在山前大道板块。据不完全统计，目前花都在销售楼盘有40余个，而外来开发商占了50％以上，其中包括了众多品牌开发商，如祈福、方圆、新鸿基等。根据中原地产相关数据显示，花都区在今年上半年的新增供应最大，超过100万平方米，占全市总量的32％。另据记者了解到，年底花都楼市还将有巨大的一批货量应市，单一个汽车城板块就有近3000套产品供买家选择。另据相关资料显示，花都区新增供应量三年来都是全市第一。

以上新闻显示花都新增供应连续三年全广州市第一，这充分表明，花都房地产开发十分迅速，加上表1显示的需求量可观，供应量和需求量相当，足以可见花都房地产的有利条件。

（三）花都交通为房地产带来契机

图1：花都重大项目之广州市地铁九号线

图2：花都重大项目之道路与桥梁改造完善工程

附资料1花都交通介绍

花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、路、空、铁立体交通网络。区内有三条国道（105、106、107）和五条高速公路（京珠高速公路、机场高速公路、广清高速公路、街〈口〉北〈兴〉高速公路、广州北二环高速公路）。中国铁路大动脉——（北）京广（州）铁路在我区设有广州火车北站，是广州地区三个始发站之一。区内有可供千吨货船直达香港、澳门的国家二类口岸花都港，年吞吐量 150 万吨（其中集装箱吞吐量12万标准箱）。花都港的扩建工作正在推进，预计到今年底，吞吐量可提高到330万吨（其中集装箱吞吐量 30 万标准箱）。

中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场坐落在花都，2004年8月5日正式通航。机场占地15平方公里，设计跑道5条，首期开通2条，年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都，并已于1月16日正式动工，预计将于2008年投入运行。目前，机场北出口地区正在规划华南最大的航空物流中心，不久的将来，花都将成为中国重要的空中枢纽、空运中心、物流中心。

资料来源：房地产门户—搜房网

图

1、图2以及资料1均为花都的交通现状和发展前景。一直以来花都都有着优质的山水资源以深厚的文化底蕴，但是花都区房地产发展一直比较缓慢。众多专家都表示，交通在极大程度上制约着花都房地产的发展。但是随着花都地铁等交通配套的逐渐完善，我相信花都房地产会将会进入快速发展时期。

据我了解，花都目前有五条高速公路和三条国道，但是

花都前往广州市区最便捷就是机场高速。所以，花都最大的交通优势就是2003年投入运行广州新白云机场，这毋庸置疑给花都的房地产带来了众多的契机及购买力。同时，2009—2012年广州地铁9号线将通到花都，为花都的交通带来前所未有的便捷，所以我相信，地铁时代的来临将给花都房地产带来新契机。

（四）花都自身所拥有的优势

据我了解，目前花都机场周边有很多批发市场，这对花都区有着较强的消费支撑。

另外从市政规划的情况看，在某些方面政府对花都区的照顾是可见一斑，按照政府“北优”“南拓”的发展规划，北部的花都是需要优选发展的。

而且花都有着丰富的山水资源，自然资源更有优势。以上种种都是花都房地产业发展的绝对优势，所以我认为花都应该加大房产业的发展，吸引更多的外来人口，但同时也要有控制地发展房地产事业，以防供过于求，走了番禺之前的老路。