关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告专题

第一篇：关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告专题

关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告

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来源:决策咨询委 作者: 日期:2011-10-8 根据市委、市政府的要求，我们组织专人就全市房地产业发展情况进行了专题调研，先后召集市发改委、住房和城市建设局、规划局、国土局、统计局、榆阳区政府、区建设局、市建筑工程有限责任公司、文昌建工集团公司等单位和企业进行座谈，深入榆阳、神木、绥德等县区调研房地产业发展情况。在此基础上，针对当前存在的问题，就如何促进我市房地产业健康发展，提出了相应的对策与建议，现将有关情况报告如下：

一、全市房地产业发展基本情况

我市的房地产业发展起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，房地产业也进入了快速发展时期，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品位显著提高。房地产主要包括两部分：一是开发商投资建设的商品房；二是地方政府投资建设的经济适用房和廉租房。2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米。近年来，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩、建筑面积23万平方米）、塞维利亚（占地90亩、建筑面19万平方米）等一批规模较大、环境优美、设施齐全、品位较高的住宅小区。2009年，开工建设经济适用住房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租住房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做出了重要贡献。全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款比率达到60%，住房公积金使用率达到74%。

目前，我市从事房地产开发的企业共有161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。我市房地产价格总体上是逐年上升。尤其是2005年至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。2008年受金融危机影响，略有下降。但从2009年开始又缓慢回升，房地产价格，榆林市区最高，神木县城次之，北部县高于南部县。2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米。

2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米。今年第一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米。全市商品房完成投资额环比增长8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%（市区环比增长52.4%）。进入五月份以来，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，不少购房者等待观望，房地产有价无市。总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。

二、当前房地产业发展中存在的问题

1、房价高，涨幅大。现在的房价与十年前相比，增长在五倍左右。神木县商品房价格，2000年平均930元/m2,2009年上涨到3500-6000元/ m2。榆林城区前几年有的人买一套单元，不到半年，可赚十几万元，因此人们普遍感到房价过高。在楼盘的价格构成中，主要包括五大部分：地皮价格、建安成本、手续费用、贷款利息和开发商的利润。全市建安成本和其他费用基本相同，楼盘价格差异主要是地价的差异，地价高主要是政府实行高价拍卖土地造成的。地价的攀升导致了楼价的上涨。例如2009年，榆林城区青山西路商住用地拍卖价每亩500多万元，榆林经济开发区商住用地每亩均价300多万元。神木县城区土地价格每亩约300多万元，城区附近土地价格每亩120多万元。绥德县城区土地价格每亩200多万元，城区附近土地价格110多万元。房价高的原因，除了地价过高而外，还有手续费用高。修建住宅房需办各种手续就有60多种，绝大多数都要收费，这也增加了商品房的成本。同时，也与农民进城，煤老板高价抢购以及少数人恶意炒房有关系。另外，开发商赚取的利润较高，按照国家规定的定额测算，房地产开发的利润在15%左右，实际上我市房地产开发利润都在20%以上，正如一些企业负责人说，利润达不到20%以上，开发企业是不会做这个项目的。

2、用地审批周期长，导致房屋产权证难以办理。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设边办理手续的方式进行房地产开发，因为用地手续不能如期办理，致使房产证也不能及时办理。比如去年神木县经济适用房的土地审批手续，从2009年的5月开始到2010年5月，就在县上的六个部门办理了一年审批手续，县规划局、林业局、水保局三个单位要报可研报告，县环保局要报环评报告，县土地局要报耕地复垦报告，还要经市国土局、省国土资源厅审批，这样省、市、县层层审批，正常情况也得二年办完用地手续。而房产证又要等土地手续办完，工程建设验收合格后才能办理。还有的开发企业打着“集资建房”的旗号，违法占用集体土地开发建设“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，经常引起业主集体上访。

3、保障性住房数量不足，不能满足城镇居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部门领导，对经济适用住房、廉租住房建设没有引起高度重视。对中央、省、市下达的保障性住房建设任务没有落实，南部各县的经济适用房和廉租房建设基本没有启动。有些县区虽建起经济适用房，但价格偏高，城镇贫困户还是买不起房，有的买后加价转让。

4、公共配套设施不健全，新房入住率低。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺，除完成必要的强制性规划建设外，采取各种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿化面积，有的不安装暖气，有的给排水不畅通等等。还有政府投入不足的问题，城市道路、集中供热、小区亮化、学校医院、商业网点等建设跟不上，没有形成完善的公共配套设施，导致很多业主，买而不住，浪费房产资源。

三、促进房地产市场健康发展的思路与对策

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号）精神，结合我市实际，提出如下思路与对策：

(一)增加住宅建设用地有效供应，控制地价非理性上涨

要加大平房片区改造步伐，榆林城区大约有15平方公里城市用地被平房占用，市政府应尽快成立棚户区改造办公室，建立健全组织机构，强化工作措施，从根本上解决平房片区环境脏乱差和建设用地不足的问题。要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善年度土地供应计划，并向社会公布。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。要简化用地审批手续，缩短审批周期，降低审批成本。各级政府要克服靠高价拍卖土地增加财政收入的错误观念，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，降低土地价格。国土部门要严格把关，在普通商品房用地出让时，要限户型、限容积率、限销售均价，由具有房地产开发资质的企业竞价认购，严禁没有房地产开发资质的企业哄抬地价抢购，抑制住房用地出让价格非理性上涨。

（二）加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用

市县区有关部门要对商品房建设科学规划、合理布局、分类建设一些大中小不同套型的商品房，以满足不同人群的需求。特别要多建一些中低价位，中小型套型的普通商品房，以解决外来打工人员等买不起房、买不到房的问题。对普通商品住房开发项目建设要开设绿色通道。对已批未建的普通商品住房开发项目，国土资源、住房建设、综合执法、规划管理等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从征收土地闲置费入手，督促企业加快项目建设。国土资源部门要将房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条例等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

（三）加大保障性安居工程建设力度

1、扩大经济适用住房覆盖范围。要根据本地区低收入和中等偏下收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模，调整经济适用住房供应对象的适用标准。继续深化企事业单位的住房制度改革，积极指导有条件的企事业单位进行住房分配货币化改革。突出支持偏远企业职工，用单位自有土地修建住宅，平价供给。要加快经济适用房建设步伐，凡是没有完成经济适用房建设任务的县，一定要强化措施，加快进度，限时完成任务。

2、加快廉租住房建设。要落实廉租住房配建政策，根据外地经验，原则上经济适用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片区改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各县、区政府要通过城市平房片区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房房源。多渠道筹集建设资金，出台廉租住房共有产权实施细则，实行廉租住房租售并举，解决资金制约瓶颈。

3、鼓励和支持民间资本参与保障房建设。各级各部门应认真贯彻执行《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本参与政策性住房建设。应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。要规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。政府应承担保障房建设的首要责任。政府与企业，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。同时，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。要鼓励和支持民间资本参与建设高档房、别墅房，以缓解煤老板争房源，抢购普通商品房的问题。

（四）大力培育和发展二手房市场和租赁市场

解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。减少闲置，是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。

（五）合理引导住房消费，抑制投资投机性购房行为

1、加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

2、继续实施差别化的住房税收政策。各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不给相关税收优惠。

3、市、县区房地产管理部门应充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。

（六）加强房地产市场监管

1、要严格执行国家有关分配经济适用房的政策。市县区有关部门应对已经分配的经济适用房进行一次调查和清理。要加大打击骗购、非法转让经济适用房的行为，实行终生负责制，一经查出违法行为，立即收回。

2、加强商品房预（销）售管理。要完善新建商品房预售资金监管制度，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模。不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售，严禁随意提高销售价格。预售房款必须预留总房价的5%，购房人在房屋产权证办理后付清全部房款。房产管理部门要监督房地产开发企业严格履行合同，保护购房人的合法权益。对未取得预售许可证，擅自收取订金、囤积房源、严意炒作、哄抬房价的房地产企业及中介服务机构，房地产主管部门要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，情节严重的要注销资质证书、吊销营业执照。

3、完善房地产市场信息系统建设和市场监测。市级房产主管部门要加快房地产市场信息系统建设，争取在今年内与省级房产市场信息平台联网。县级房产主管部门要明确房地产信息化工作建设计划，尽快实现房屋登记簿、交易、产权登记等业务管理的电子信息化。房地产业发展比较快的神木、府谷、靖边、定边、绥德、米脂六县要率先建设网上备案系统。要按月对商品房和经济适用住房价格进行分类统计上报，按季度形成市场监测分析报告，及时向社会发布。

4、进一步规范房地产市场秩序，严厉打击房地产市场违法违规行为。各级房产主管部门要会同有关部门，加强对房地产开发市场的管理，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，强化合同执行监管，严厉查处违法违规用地、囤地和炒地行为。人民银行及银监会，要加大对房地产贷款的监督管理和窗口指导，加强对信贷资金流向跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。物价等有关部门要不断完善商品住房价格监管各项措施，对商品房价格备案，要简化办事程序，缩短认证时限，对政策性和保障性住房实行政府指导价或政府定价。建立健全明码标价制度，实行“一套房一标价”，依法查处各类价格违法行为。新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系控及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；工商部门要依法查处虚假房地产广告等行为。

5、加强组织领导，正确引导舆论宣传。要抓好健全和稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的具体落实工作。按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，健全组织、加强领导，抓紧清理和纠正已出台的越权减免税以及其他与中省调控要求不符合的规定，促进房地产市场健康发展。市级房地产主管部门应加强对各县区贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，尤其要对房价上涨过快的县区进行重点督查，切实把各项房地产市场调控措施落到实处。要加强对房地产市场调控政策宣传力度，引导媒体客观、公正报道房地产市场情况，引导群众树立合理住房消费观念，引导房地产开发企业合法经营，促进我市房地产健康发展。

第二篇：关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告

关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告

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来源:决策咨询委作者:日期:2011-10-8

根据市委、市政府的要求，我们组织专人就全市房地产业发展情况进行了专题调研，先后召集市发改委、住房和城市建设局、规划局、国土局、统计局、榆阳区政府、区建设局、市建筑工程有限责任公司、文昌建工集团公司等单位和企业进行座谈，深入榆阳、神木、绥德等县区调研房地产业发展情况。在此基础上，针对当前存在的问题，就如何促进我市房地产业健康发展，提出了相应的对策与建议，现将有关情况报告如下：

一、全市房地产业发展基本情况

我市的房地产业发展起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，房地产业也进入了快速发展时期，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品位显著提高。房地产主要包括两部分：一是开发商投资建设的商品房；二是地方政府投资建设的经济适用房和廉租房。2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米。近年来，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩、建筑面积23万平方米）、塞维利亚（占地90亩、建筑面19万平方米）等一批规模较大、环境优美、设施齐全、品位较高的住宅小区。2009年，开工建设经济适用住房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租住房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做出了重要贡献。全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款比率达到60%，住房公积金使用率达到74%。

目前，我市从事房地产开发的企业共有161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。我市房地产价格总体上是逐年上升。尤其是2005年至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。2008年受金融危机影响，略有下降。但从2009年开始又缓慢回升，房地产价格，榆林市区最高，神木县城次之，北部县高于南部县。2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米。

2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米。今年第一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米。全市商品房完成投资额环比增长8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%

（市区环比增长52.4%）。进入五月份以来，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，不少购房者等待观望，房地产有价无市。总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。

二、当前房地产业发展中存在的问题

1、房价高，涨幅大。现在的房价与十年前相比，增长在五倍左右。神木县商品房价格，2000年平均930元/m2,2009年上涨到3500-6000元/ m2。榆林城区前几年有的人买一套单元，不到半年，可赚十几万元，因此人们普遍感到房价过高。在楼盘的价格构成中，主要包括五大部分：地皮价格、建安成本、手续费用、贷款利息和开发商的利润。全市建安成本和其他费用基本相同，楼盘价格差异主要是地价的差异，地价高主要是政府实行高价拍卖土地造成的。地价的攀升导致了楼价的上涨。例如2009年，榆林城区青山西路商住用地拍卖价每亩500多万元，榆林经济开发区商住用地每亩均价300多万元。神木县城区土地价格每亩约300多万元，城区附近土地价格每亩120多万元。绥德县城区土地价格每亩200多万元，城区附近土地价格110多万元。房价高的原因，除了地价过高而外，还有手续费用高。修建住宅房需办各种手续就有60多种，绝大多数都要收费，这也增加了商品房的成本。同时，也与农民进城，煤老板高价抢购以及少数人恶意炒房有关系。另外，开发商赚取的利润较高，按照国家规定的定额测算，房地产开发的利润在15%左右，实际上我市房地产开发利润都在20%以上，正如一些企业负责人说，利润达不到20%以上，开发企业是不会做这个项目的。

2、用地审批周期长，导致房屋产权证难以办理。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设边办理手续的方式进行房地产开发，因为用地手续不能如期办理，致使房产证也不能及时办理。比如去年神木县经济适用房的土地审批手续，从2009年的5月开始到2010年5月，就在县上的六个部门办理了一年审批手续，县规划局、林业局、水保局三个单位要报可研报告，县环保局要报环评报告，县土地局要报耕地复垦报告，还要经市国土局、省国土资源厅审批，这样省、市、县层层审批，正常情况也得二年办完用地手续。而房产证又要等土地手续办完，工程建设验收合格后才能办理。还有的开发企业打着“集资建房”的旗号，违法占用集体土地开发建设“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，经常引起业主集体上访。

3、保障性住房数量不足，不能满足城镇居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部门领导，对经济适用住房、廉租住房建设没有引起高度重视。对中央、省、市下达的保障性住房建设任务没有落实，南部各县的经济适用房和廉租房建设基本没有启动。有些县区虽建起经济适用房，但价格偏高，城镇贫困户还是买不起房，有的买后加价转让。

4、公共配套设施不健全，新房入住率低。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺，除完成必要的强制性规划建设外，采取各种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿化面积，有的不安装暖气，有的给排水不畅通等等。还有政府投入不足的问题，城市道路、集中供热、小区亮化、学校医院、商业网点等建设跟不上，没有形成完善的公共配套设施，导致很多业主，买而不住，浪费房产资源。

三、促进房地产市场健康发展的思路与对策

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号）精神，结合我市实际，提出如下思路与对策：

(一)增加住宅建设用地有效供应，控制地价非理性上涨

要加大平房片区改造步伐，榆林城区大约有15平方公里城市用地被平房占用，市政府应尽快成立棚户区改造办公室，建立健全组织机构，强化工作措施，从根本上解决平房片区环境脏乱差和建设用地不足的问题。要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善土地供应计划，并向社会公布。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。要简化用地审批手续，缩短审批周期，降低审批成本。各级政府要克服靠高价拍卖土地增加财政收入的错误观念，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，降低土地价格。国土部门要严格把关，在普通商品房用地出让时，要限户型、限容积率、限销售均价，由具有房地产开发资质的企业竞价认购，严禁没有房地产开发资质的企业哄抬地价抢购，抑制住房用地出让价格非理性上涨。

（二）加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用

市县区有关部门要对商品房建设科学规划、合理布局、分类建设一些大中小不同套型的商品房，以满足不同人群的需求。特别要多建一些中低价位，中小型套型的普通商品房，以解决外来打工人员等买不起房、买不到房的问题。对普通商品住房开发项目建设要开设绿色通道。对已批未建的普通商品住房开发项目，国土资源、住房建设、综合执法、规划管理等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从征收土地闲置费入手，督促企业加快项目建设。国土资源部门要将房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条例等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

（三）加大保障性安居工程建设力度

1、扩大经济适用住房覆盖范围。要根据本地区低收入和中等偏下收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模，调整经济适用住房供应对象的适用标准。继续深化企事业单位的住房制度改革，积极指导有条件的企事业单位进行住房分配货币化改革。突出支持偏远企业职工，用单位自有土地修建住宅，平价供给。要加快经济适用房建设步伐，凡是没有完成经济适用房建设任务的县，一定要强化措施，加快进度，限时完成任务。

2、加快廉租住房建设。要落实廉租住房配建政策，根据外地经验，原则上经济适用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片区改造中的廉

租住房配建比例不低于10%。各县、区政府要通过城市平房片区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房房源。多渠道筹集建设资金，出台廉租住房共有产权实施细则，实行廉租住房租售并举，解决资金制约瓶颈。

3、鼓励和支持民间资本参与保障房建设。各级各部门应认真贯彻执行《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本参与政策性住房建设。应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。要规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。政府应承担保障房建设的首要责任。政府与企业，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。同时，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。要鼓励和支持民间资本参与建设高档房、别墅房，以缓解煤老板争房源，抢购普通商品房的问题。

（四）大力培育和发展二手房市场和租赁市场

解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。减少闲置，是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。

（五）合理引导住房消费，抑制投资投机性购房行为

1、加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

2、继续实施差别化的住房税收政策。各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不给相关税收优惠。

3、市、县区房地产管理部门应充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。

（六）加强房地产市场监管

1、要严格执行国家有关分配经济适用房的政策。市县区有关部门应对已经分配的经济适用房进行一次调查和清理。要加大打击骗购、非法转让经济适用房的行为，实行终生负责制，一经查出违法行为，立即收回。

2、加强商品房预（销）售管理。要完善新建商品房预售资金监管制度，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模。不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售，严禁随意提高销售价格。预售房款必须预留总房价的5%，购房人在房屋产权证办理后付清全部房款。房产管理部门要监督房地产开发企业严格履行合同，保护购房人的合法权益。对未取得预售许可证，擅自收取订金、囤积房源、严意炒作、哄抬房价的房地产企业及中介服务机构，房地产主管部门要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，情节严重的要注销资质证书、吊销营业执照。

3、完善房地产市场信息系统建设和市场监测。市级房产主管部门要加快房地产市场信息系统建设，争取在今年内与省级房产市场信息平台联网。县级房产主管部门要明确房地产信息化工作建设计划，尽快实现房屋登记簿、交易、产权登记等业务管理的电子信息化。房地产业发展比较快的神木、府谷、靖边、定边、绥德、米脂六县要率先建设网上备案系统。要按月对商品房和经济适用住房价格进行分类统计上报，按季度形成市场监测分析报告，及时向社会发布。

4、进一步规范房地产市场秩序，严厉打击房地产市场违法违规行为。各级房产主管部门要会同有关部门，加强对房地产开发市场的管理，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，强化合同执行监管，严厉查处违法违规用地、囤地和炒地行为。人民银行及银监会，要加大对房地产贷款的监督管理和窗口指导，加强对信贷资金流向跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。物价等有关部门要不断完善商品住房价格监管各项措施，对商品房价格备案，要简化办事程序，缩短认证时限，对政策性和保障性住房实行政府指导价或政府定价。建立健全明码标价制度，实行“一套房一标价”，依法查处各类价格违法行为。新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系控及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；工商部门要依法查处虚假房地产广告等行为。

5、加强组织领导，正确引导舆论宣传。要抓好健全和稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的具体落实工作。按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，健全组织、加强领导，抓紧清理和纠正已出台的越权减免税以及其他与中省调控要求不符合的规定，促进房地产市场健康发展。市级房地产主管部门应加强对各县区贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，尤其要对房价上涨过快的县区进行重点督查，切实把各项房地产市场调控措施落到实处。要加强对房地产市场调控政策宣传力度，引导媒体客观、公正报道房地产市场情况，引导群众树立合理住房消费观念，引导房地产开发企业合法经营，促进我市房地产健康发展。

第三篇：促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究

促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究

近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。

一、我国房地产税收现状及存在的问题

（一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。

（二）“小产权房”税收政策界定不明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。

（三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。

（四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。

（五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。

（六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环

节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。

（七）税收行政效率低下。税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面：

1．税收立法层次低，稳定性差。目前针对房地产税收的专业实体法还一部都未出台，有关房地产税收的实体法律只能借鉴综合适用的《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》，在房地产税收领域普遍适用的都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。

2．部分房地产税种设计不合理，操作繁琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税种对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长，计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，十余年来，并未真正实现按增值额征收税款。

3．税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。

二、完善我国现行房地产税收制度及税收政策的建议

（一）恢复征收并修改投调税。投调税是在原建筑税的基础上，为抑制经济过热，引导投资方向而设计的税种。投调税开征以来，对重复建设、无效投资等起到了一定的抑制或调节作用。随着我国房地产市场经济情况的发展变化，对单位计划外用房和个人第二套以上房屋恢复征收投调税，既可以抑制房地产投资过热问题，又可为国家鼓励发展廉租房、基本用房提供一定的资金保证。恢复并修改投调税有三大优势：一是不需要立法，只作简单修改，便可操作使用。二是恢复内容简单，纳税人方面，建议把外商投资企业和中外合作企业统一到内资企业纳税，实现税负公平；税目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公费建设超标准住宅。三是税率设计按房屋面积或套数设计，有可操作性，如按房屋套数（第二套房起）可设定5%、10%、15%、30%四档税率，也可按房屋面积设定税率，如豪宅或商业门面按价格设定5%-30%的比例税率。

（二）取消、完善部分税种

1．对部分房地产收费实行“费改税”。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。

2．完善土地增值税。为减轻土地增值税清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则，可借鉴增值税管理办法，对土地增值税按普通住房、商业用房、其他用房类别实行比例税率的征管办法。

3．修订耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据，实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据，并适当提高税率，以促进耕地资源的节约使用。

（三）合并税种，开征物业税

在房地产取得阶段，将印花税并入契税；在经营阶段，保留企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税和教育附加；在保有阶段，将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。

1．物业税征收的意义。第一，优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端，加速房地产市场的流通，抑制房地产的投资和投机需求。第二，促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳，使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少，降低房地产产业的壁垒，有利于吸引更多的开发商进入，促进行业繁荣发展。第三，有利于政府职能转变。开征物业税,各届政府只能享用分摊土地使用权出让收取的税费，由于本届政府的税费收入大幅减少，为了增加税收收入，必然会提供更好的公共服务，有利于投资环境和生活环境的改善。

2．物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人，课税对象为土地和房屋，税率应该在0.84％-0.1％之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村，同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值，该办法符合国际惯例，税额随着不动产价值的升高而增加。同时，由于物业税首次征收，可采取循序渐进的方法，先从商业房地产改革开始，逐步过渡到一般性质的房地产。

（四）或将部分现行条例上升为法律。如果物业税开征有困难，可将房产税、土地使用税条例上升为法律。城市、县城、建制镇、工矿区房产是房产税、土地使用税的主要税源，房产实行实名制后，个人房产信息清楚，关系明确，现行的房产税、土地使用税条例对纳税人的法律约束力较差，房屋承租人与出租人就税收问题张推李谢，找不着纳税人。将房产税、土地使用税条例上升为法律，可进一步明确房地产权产权所有人与使用人的法律责任。另外，在保育阶段，对持有二套以上住宅或个人拥有实际用于商业性质门面的房屋征收房产税、土地使用税。

（五）提高税收征管效率

1．对“小产权房”销售不动产税收要尽快作明确界定。目前，全国各地对“小产权房”销售不动产税收没有明确的界定，各地执行不一，“小产权房”客观存在，交易成立，而且数量逐渐增加。“小产权房”交易其实类似集体土地上农民房屋交易情况，现行房地产税收法规规定，农村房屋交易仍按正规商品房交易缴纳相关税收。笔者建议在“小产权房”交易时暂按营业税房屋租赁业征收营业税及附加，待交易双方明确产权性质后，税务机关正式按销售不动产征收相关税收，已缴纳的房屋租赁业税收可作抵减部分扣除。这样做既防止税收流失，又为房地产业健康发展提供了个性化服务。

2．健全税收征管的配套措施。第一，房地产产权登记一律实行实名登记制度并全国联网。房地产产权登记是房地产税收课征的基础，首先，房地产基础信息数据要大集中，全国要建统一的平台；其次，房地产产权基础信息数据要统一、规范、完整。最后，全国各地税务机关和与房产相关的管理部门，要能共享房地产产权信息资源，要明确规定各管理部门之间对房地产基础信息的维护责任。第二，要建立房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法。我国应尽快探索适合中国国情的理论体系和方法，并加强税务人员对房地产税收的专业评估培训。第三，继续推进房地产税收“一体化”管理模式。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收“一体化”的实施要点。（作者单位系南川区地税局）

第四篇：促进电子商务健康发展的调研报告

自2008年以来，我县紧紧抓住电子商务快速发展的机遇，顺势而为，全面做好电子商务在各产业尤其是羊绒产业发展中的运营。经过几年的培育发展，我县电子商务经营已经在全国具有了很高的知名度和影响力。

一、我县电子商务发展现状

我县电子商务经营主要集中于羊绒和汽摩配件领域，并且羊绒所占比重最大。羊绒经营业户通过自建平台和第三方平台(淘宝、阿里巴巴、拍拍等网站)开设的网络店铺达到5000余个，在这些店铺中，年销售额超过一千万元的超过5家，年销售额近10亿元。从淘宝内部得到的数据显示，清河羊绒纱线的销售额占整个淘宝网销售额的74.6%;并涌现出了东高庄村等在全国有影响力的“淘宝村”。清河汽摩配件产业通过自建平台和第三方平台开设的网站和网络店铺超过1000家，涌现出了“清河长城密封件”等一批知名电子商务企业。2012年 10月19日，中央电视台《新闻联播》节目以《商场在身边，淘宝梦成真》为题,对清河电子商务的发展予以报道。2012年9月，清河羊绒制品市场被中国纺织工业联合会授予“中国纺织服装电子商务示范单位”。

电子商务的兴起带来了人流、物流、资金流等生产要素的极大活跃，促进了我县现代物流业等服务业的发展。目前，在清河经营的申通、中通、顺丰等各类快递公司就达十几家。在电子商务的带动下，更加强大、有效的产业运转链正在形成。

二、存在问题

随着我县电子商务的蓬勃发展，越来越多的企业、个人参与到电子商务领域，为我县电子商务继续跨越发展奠定了坚实基础，但我县电子商务商户普遍存在着经营思想落后、技术力量薄弱，资金压力大，人才不足等困境。

(一)缺少促进电子商务发展的总体规划。目前我县电子商务发展各自为战、自我发展，行业领域缺少电子商务发展总体规划。

(二)资金有限，推广困难。电子商务经营者的主体大都是近年来发展起来的小个体户，因其发展时间短、资金积累少，资金短缺一直困扰商户。

(三)配套服务无法满足需求。据电商反映，为我县电子商务配套的产品摄影、电子商务运营服务等配套企业技术水平有限，无法满足电商需求。

(四)专业技术人才匮乏。电子商务人才短缺已成为全国范围内共同关注的话题，对我县而言，这一问题表现更尤为突出，目前实际问题是具有计算机和网络技术的人才并不一定对商贸、经营管理精通，而经营管理者对计算机往往贫乏。

三、扶持电子商务发展的对策建议

(一)拟定电子商务发展总体规划。省政府和市政府相继出台了关于进一步加快电子商务发展的实施意见，我县羊绒在电子商务发展氛围、从业人员、网销货源供给等各方面已具备了良好基础，被省列为先期重点支持的30家县域特色产业电子商务平台。建议由县政府牵头，组织商务局等相关部门，制定符合我县实际的电子商务发展总体规划。

(二)健全金融市场，助力电子商务发展。根据网店级别给予授信贷款，对于银行风险并不大，并在其他地区已有先例。建议县金融办与金融部门进行协调，结合我县实际健全电子商务金融市场，助力电子商务发展。

(三)加强政策研究，积极争取上级专项资金。省政府《关于进一步加快电子商务发展的实施意见》中“省级财政每年在商贸流通发展专项资金中安排一定资金用于电子商务重点项目建设，对业绩突出的电子商务示范基地、园区及企业的项目给予奖励。”建议主管部门加强政策研究，建立项目库，做好财企对接，积极争取上级财政资金支持。

(四)制定电子商务扶持政策，鼓励电子商务做大做强。目前除个别起步比较早、已发展成为领军电商的企业外，我县其他电商企业大多都处在起步阶段。为扶持我县电子商务发展，建议由政府牵头，组织相关部门进行充分调研，从平台建设、税收、营销、人才引进等方面制定电子商务扶持优惠政策，为电商提供实实在在的帮助，鼓励电商做大做强。

第五篇：合理运用政府调控政策,促进房地产业健康发展

合理运用政府调控政策，促进房地产业健康发展

华工MBA2001（2）班 邓文岳

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。

房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府应采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行初步的经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

一、房地产产业政策分析

产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产 业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。

由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。

我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房 2 地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡 3 沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。

我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，“房地产热”引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

二、房地产税费分析

根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

<一> 房地产税费总量分析

税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如 4 卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。

从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来，从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。

从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部 5 门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。<二> 部分规费分析

从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。

如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。

工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社 会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。

因为完全市场调控手段的自发性与盲目性，我们不可能完全依靠市场去引导房地产这一新兴的未发育成熟的行业大发育成长，而必须以有效的经济、法律或行政手段去对其进行调控。但无论政府采取什么政策去干预房地产市场，都是对房地产业的引导和调控，政策的合理与否将直接影响着这一行业的成长。因此，政府在制定、实施有关政策时，应慎重考虑所采取的政策的利弊得失，使之真正成为政府引导房地产业规范、健康发展的有效手段，使我国的房地产业为社会主义市场经济的建设作出更大的贡献。参考文献：

1、《从我国现阶段房地产业政策的几点思考》刑建国、郑重载《房地产经济与管理》

2、《房地产税费问题透视》载《上海房地》1999年6月号

3、《现代西方经济学教程》黄亚钧著复旦大学出版社

4、《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies，Vol，14 NO.5,573-584,1999

5、《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998 7