副县长：促进我县房地产业持续健康发展的几点思考

第一篇：副县长：促进我县房地产业持续健康发展的几点思考

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，具有很强的产业关联性，被称为第三产业中的龙头。随着美国次贷危机引发的全球经济下滑的影响，特别是近两年（至2008 年 8 月份前）国家宏观调控政策的不断紧缩，我国房地产业出现下滑趋势，全国范围内特别是大中城市房价大幅下跌。就**而言，由于本身人口基数较低，发展后劲不足，再加上房地

产开发早、开发量多，以及农民公寓、农村留地建房及私人联建房建设的影响，房地产业受到的冲击更大更早。从2008 年年初开始，我县房地产市场需求不旺，供大于求现状较突出，市场出现疲软状态。特别是2008年9月以来，受同心房产集资款抵付房款风潮的影响，对于本来就处于低迷之中的我县房地产业来说更无异于雪上加霜。

一、客观认识当前我县房地产业发展现状

近年来，随着我县“小县大城”战略的深入实施，县域经济得到快速发展，**房地产业作为新兴产业也保持了强劲的发展势头，2003年到2007年房地产投资、开发、销售等呈逐年快速增长趋势，成为**经济新的增长点，然而自2008年起开始我县房地产业形势却发生了明显变化：

一是商品房新开工面积同比下降。2008年，商品房新开工面积为6万平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房销售面积大幅下降。2008年，我县销售商品房372套，比去年下降23%；销售面积为5.6万平方米，同比下降19.5%。以前购房火爆的现象已不存在，商品房成交量持续下滑。

三是房地产开发税收同比减少。2008 年，房地产开发税收为2528万元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方财政收入的比重比2007下降6.4个百分点，比2006年下

降3.1个百分点。

四是房地产投资额大幅下降。2008 年全县房地产开发投资完成9820万元，同比下降66.9%，占规模以上投资的5.7%，比2007年下降了12个百分点。

五是土地出让和使用量大幅减少。2008 年全县待开发土地面积7717平方米；购置土地面积894平方米，比上年下降98.7%，全年土地成交价款476万元，比2007年下降96.4%。

二、准确把握我县房地产业发展存在的问题及有利因素

㈠当前我县房地产业发展存在的主要问题。

1、开发商集资款归还难，社会反响强烈。受国家宏观调控政策影响，金融政策从紧，开发商贷款难，大部分开发资金来自社会融资。由于社会融资成本高，风险大，开发商承担很大压力。从9月中旬开始我县同心房产、汇金房产由于资金紧张，不能按期支付到期的本金和利息，相继出现了大量集资户以集资款抵购商品房的事件，使大量集资户利益受损，并多次上访，给社会造成了很大不安定因素，影响了社会的和谐稳定。开发商也因此减少了现金的流入，造成资金运转困难，进而影响了工程建设进度，企业面临困境。此外，受此次集资款抵购风潮的影响，我县想买房且有能力买房的消费者已基本购买，短短半个月的销售量已达年销售总量的1/3，我县房地产市场需求基本饱和，且集资款抵购的商品房价格与正常销售的商品房价格相差甚大，严重影响了我县房地产市场正常的交易秩序，造成房地产市场后续发展无力，市场观望度增强，信心严重不足。

2、商品房供大于求现状突出，开发商压力增大。我县是一个小县城，全县11万人口，**镇常住人口5万，城镇人均住房已达到36平方米，大大地高出了很多大中城市，经济条件较好的居民住房条件已基本处于饱和状态，房地产市场小，而商品房空置率高，目前尚未销售的商品房可满足我县2-3年的销售量。此外我县目前的商品房价格与去年相差不大，而周边县市已达4000元/平方米左右，再加上这两年人工、建筑材料价格的上涨，房价未能得到相应增长，目前的房价与成本价基本持平，甚至有的小区房价已低于成本价，开发商压力增大。

3、企业资金严重短缺，发展趋于停滞状态。目前我县房地产业发展状态趋于停滞，主要由于资金的“三个难”：一是社会融资难，近段时间出现的集资风潮使得绝大部分集资者不敢将钱再交给房地产开发商，开发商失去了一个重要的资金来源渠道；二是银行贷款难，受国际金融危机、宏观政策以及集资风潮中开发商信用受损的影响，银行减少或严格控制了对开发商的信贷支持；三是股本金注入难，房地产行业的不景气，股东投入的股本金难以如期收回，预期收益未能实现，制约了股东再次投资。如：同心房产由于缺少现金和银行信贷支持，水境佳苑第四期工程建设已停工；金丰房产由于资金短缺，不能支付到期的本金和利息，项目已于10月初停工；广和、富锦园等房产公司，由于现房卖不了，开发成本不断累计增加，只能卖一套吃一套，股本金无法归还。

㈡**房地产发展的有利因素。

1、“小县大城”发展战略一以贯之地深入实施，农村人口加速向城市转

移，加大了对住宅的需求。“小县大城”战略对房地产业最直接、最显化的作用就体现在大量农村人口涌入县城，而这涌入的大量农村人口势必有一部分要购买商品房或二手房，这将在一定程度上促进房地产业的发展。同时由于经济外向度的不断扩大，进入**的企业越来越多，外来务工的人员不断增加，愿意扎根**的外来人员越来越多。据统计，2008 年外来务工人

员在我县购房达 98 套，占当年购房数的23.65％。

2、居民可支配收入的提高，促使我县住宅消费能力大幅提升。据资料统计，当一国人均gdp达到600—800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期；当人均gdp达到1300-8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2007 年，**县城镇居民人均可支配收入达到14556元，即2713美元，属于高增长期。经济的快速发展，居民可支配收入的提高，必将给**房地产业带来巨大的商机。

3、我县商品房销售价与周边县（市、区）相比较低，相对来说潜力尤在。我县的房价与兄弟县市相比，结合县域经济发展水平分析，处在一个比较合理的区间。目前，景宁商品房销售均价为3600元/平方米左右，龙泉是3700元/平方米左右，而**商品房销售均价为3200元/平方米左右，在全市可以说是最低的。邻近县（市）那些把房地产作为投资增值的人将必定会选择**。

三、正确研判国家宏观经济政策走势

2008 年下半年以来，基于宏观经济的新形势，央行和财政部分别从货币政策和财税政策调整的角度，围绕支持房地产业发展，立足于“支持扩大内需和居民购买普通自住房”的原则，提出一系列刺激房地产业发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅又专门出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化。概括起来说，主要体现在以下几个方面：一是首次购房契税降低，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%。二是个人买卖住房印花税征收暂免，从11月1日起，个人销售或购买住房的暂免征收印花税，财政部同时明确指出，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。三是个人卖房土地增值税征收暂免。从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。四是首套房贷款利率和首付款比例优惠条件增多，居民首次购买普通自住房或改善型普通自住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。五是公积金贷款利率下调，下调后五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调0.27个百分点。六是商贷利率优惠增加，自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。七是政府加大保障性住房建设规模，今后将加快廉租住房建设，规范廉租住房和经济适应住房，保障城市低收入家庭住房需求，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。从中可以看出国家一系列政策的出台，主要是从降低房屋造价成本、降低开发商资金压力、增强购买力的角度维持房地产业稳定发展，防止大起大落。但也要看到，政策的出台虽然从长远看是重大利好消息，但短期内可能还会加重人们对新的救市政策出台的预期。据有关方面调查数据显示，91%的被调查者认为一年内房价将下跌，91.2%的被调查者认为现在不是购房良机，国家还将会出台更多的政策。

四、保持我县房地产业持续健康发展的对策建议

㈠加大保障性住房建设，实现政企双赢。

加快保障性住房建设既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。但我县的保障性住房建设可以根据我县房地产市场商品房空置率较高、存量房较多这一实际情况，因地制宜，采取政府以成本价或略高于成本价的价格向房地产开发企业“团购”商品房，再通过整合资源、加大补助等形式以适当的价格作为廉租房、经济适用房、拆迁安置房和农民下山转移用房。这样，不仅为政府保障性住房建设减少了规划、选地、建设等环节，而且可以使保障性住房迅速到位，加快保障性住房建设进度，尽早解决中低收入者住房困难问题。此外，开发商也能减轻空置压力，加快资金周转，真正实现政企双赢。

㈡建立协调沟通机制，加大银行信贷支持。

多年来，在国家宏观政策调控下，我县大多数房地产开发项目难以从国有商业银行得到信贷支持，企业因而转向企业内部职工集资，并逐步扩展到向社会公众融资，以解决项目资金短缺问题。这种应是小额短期周转的临时措施逐年演变为一种长期行为，集资规模也越来越大，这不仅使企业背上了沉重的负担，更加重了资金使用周期的不确定性，稍有风吹草动，集资人便赶紧抽回资金，对企业正常经营以及社会稳定埋下了隐患。因此，结合目前国家实行适度宽松的信贷政策，金融部门要加大信贷支持力度，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，同时支持企业及时办理住房按揭贷款手续，有效支持房地产业健康发展。同时，有关部门还要积极帮助企业拓展新的融资方式与渠道，大力发展多元化的房地产金融市场，引导鼓励房地产企业运用股本融资、项目债券融资、住房抵押贷款证券化等多种形式，确保房地产投资的融资需求。

㈢出台优惠政策，促进市场健康发展。

相关职能部门要坚决贯彻国家出台的契税、印花税、土地增值税调整减免政策，同时政府可根据我县实际制定鼓励住房消费的收费减免政策和补贴政策。如为刺激房地产市场持续发展，丽水为商品房购买者给予每平方米1000元的补贴，松阳则给予每平方米500元的补贴，我县虽然出台了《关于解决城乡居民住房困难的若干意见》的补贴政策，但至今未真正落实到位。而且，目前随着国家政策的调整和形势的变化，该政策也应作相应调整，以刺激购买需求，推动房地产市场发展。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，要按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。要根据**房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设。可参照《丽水市人民政府关于取消暂停降低部分收费项目和标准的通知》，适当减轻企业负担，优化企业环境和改善民生。此外，要加强对我县城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

㈣积极开展自救，尽快走出低迷状况。

新一轮的房地产调控政策不是开发商期待的简单“托市”，它一方面强调放松银根，鼓励消费；另一方面强调调整结构，引导市场。开发商要抓住这一有利时机，采取积极的自救措施，让企业走出低迷局面。首先，重新进行成本核算，适当降低房价。根据对开发项目的成本核算，目前，开发商应采取保本或少量亏本来促销，刺激消费者购买欲望，以解决目前资金紧张问题，也可减少房源，促进房地产市场持续发展。其次，重塑形象，提升企业信用。在今年的集资风潮中，广大集资户对房地产企业的印象一落千丈，要想挽回民心，重获社会集资，就必须提升自身的企业信用，对尚未到期的集资款要千方百计想办法按时支付利息，对到期的集资款及时偿还本金，通过媒体舆论宣传，作出承诺，增加集资户对企业的信任，改善企业形象。最后，认真履行自身责任义务，提高质量和服务水平。开发商要做好自身建设，不仅要增强自身的法律意识，认真履行自身责任义务，而且要提高商品房的质量和品味，建设融舒适、整洁、节能、环保于一体的高品位人居住宅环境。同时做好物业管理、售后服务工作，吸引更多的居民购买商品房。

㈤强化土地供应管理，促使供求平衡。

根据房地产市场需求及价格，制定合理的土地供应计划，把握好房地产开发节奏，从源头上调控房地产市场。一是坚持“净地”出让，避免“毛地”出让，使供应的建设用地能够及时转化为市场上供应的房屋，增加调控的及时性；二是实行大幅地块整体出让，避免小幅地块出让，造成零星分散建设，也不利于配套建设；三是实行建设条件意见书制度，作为土地出让的附件一并公布，并作为监管的依据。四要优化商品房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，以增加有效供给，满足大众需求。而高层和小高层建筑由于造价成本高、公摊面积大、物业管理费用高，不适合**大众消费水平，应谨慎审批建设。

第二篇：促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究

促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究

近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。

一、我国房地产税收现状及存在的问题

（一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。

（二）“小产权房”税收政策界定不明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。

（三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。

（四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。

（五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。

（六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环

节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。

（七）税收行政效率低下。税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面：

1．税收立法层次低，稳定性差。目前针对房地产税收的专业实体法还一部都未出台，有关房地产税收的实体法律只能借鉴综合适用的《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》，在房地产税收领域普遍适用的都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。

2．部分房地产税种设计不合理，操作繁琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税种对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长，计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，十余年来，并未真正实现按增值额征收税款。

3．税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。

二、完善我国现行房地产税收制度及税收政策的建议

（一）恢复征收并修改投调税。投调税是在原建筑税的基础上，为抑制经济过热，引导投资方向而设计的税种。投调税开征以来，对重复建设、无效投资等起到了一定的抑制或调节作用。随着我国房地产市场经济情况的发展变化，对单位计划外用房和个人第二套以上房屋恢复征收投调税，既可以抑制房地产投资过热问题，又可为国家鼓励发展廉租房、基本用房提供一定的资金保证。恢复并修改投调税有三大优势：一是不需要立法，只作简单修改，便可操作使用。二是恢复内容简单，纳税人方面，建议把外商投资企业和中外合作企业统一到内资企业纳税，实现税负公平；税目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公费建设超标准住宅。三是税率设计按房屋面积或套数设计，有可操作性，如按房屋套数（第二套房起）可设定5%、10%、15%、30%四档税率，也可按房屋面积设定税率，如豪宅或商业门面按价格设定5%-30%的比例税率。

（二）取消、完善部分税种

1．对部分房地产收费实行“费改税”。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。

2．完善土地增值税。为减轻土地增值税清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则，可借鉴增值税管理办法，对土地增值税按普通住房、商业用房、其他用房类别实行比例税率的征管办法。

3．修订耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据，实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据，并适当提高税率，以促进耕地资源的节约使用。

（三）合并税种，开征物业税

在房地产取得阶段，将印花税并入契税；在经营阶段，保留企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税和教育附加；在保有阶段，将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。

1．物业税征收的意义。第一，优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端，加速房地产市场的流通，抑制房地产的投资和投机需求。第二，促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳，使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少，降低房地产产业的壁垒，有利于吸引更多的开发商进入，促进行业繁荣发展。第三，有利于政府职能转变。开征物业税,各届政府只能享用分摊土地使用权出让收取的税费，由于本届政府的税费收入大幅减少，为了增加税收收入，必然会提供更好的公共服务，有利于投资环境和生活环境的改善。

2．物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人，课税对象为土地和房屋，税率应该在0.84％-0.1％之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村，同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值，该办法符合国际惯例，税额随着不动产价值的升高而增加。同时，由于物业税首次征收，可采取循序渐进的方法，先从商业房地产改革开始，逐步过渡到一般性质的房地产。

（四）或将部分现行条例上升为法律。如果物业税开征有困难，可将房产税、土地使用税条例上升为法律。城市、县城、建制镇、工矿区房产是房产税、土地使用税的主要税源，房产实行实名制后，个人房产信息清楚，关系明确，现行的房产税、土地使用税条例对纳税人的法律约束力较差，房屋承租人与出租人就税收问题张推李谢，找不着纳税人。将房产税、土地使用税条例上升为法律，可进一步明确房地产权产权所有人与使用人的法律责任。另外，在保育阶段，对持有二套以上住宅或个人拥有实际用于商业性质门面的房屋征收房产税、土地使用税。

（五）提高税收征管效率

1．对“小产权房”销售不动产税收要尽快作明确界定。目前，全国各地对“小产权房”销售不动产税收没有明确的界定，各地执行不一，“小产权房”客观存在，交易成立，而且数量逐渐增加。“小产权房”交易其实类似集体土地上农民房屋交易情况，现行房地产税收法规规定，农村房屋交易仍按正规商品房交易缴纳相关税收。笔者建议在“小产权房”交易时暂按营业税房屋租赁业征收营业税及附加，待交易双方明确产权性质后，税务机关正式按销售不动产征收相关税收，已缴纳的房屋租赁业税收可作抵减部分扣除。这样做既防止税收流失，又为房地产业健康发展提供了个性化服务。

2．健全税收征管的配套措施。第一，房地产产权登记一律实行实名登记制度并全国联网。房地产产权登记是房地产税收课征的基础，首先，房地产基础信息数据要大集中，全国要建统一的平台；其次，房地产产权基础信息数据要统一、规范、完整。最后，全国各地税务机关和与房产相关的管理部门，要能共享房地产产权信息资源，要明确规定各管理部门之间对房地产基础信息的维护责任。第二，要建立房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法。我国应尽快探索适合中国国情的理论体系和方法，并加强税务人员对房地产税收的专业评估培训。第三，继续推进房地产税收“一体化”管理模式。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收“一体化”的实施要点。（作者单位系南川区地税局）

第三篇：关于促进建筑业持续健康发展的

关于促进建筑业持续健康发展的

若干意见（征求意见稿）

为贯彻落实科学发展观，加快推动我市建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业在推进城乡建设、促进经济发展、吸纳农村劳动力中的重要作用，根据《浙江省人民政府关于促进建筑业持续健康发展加快培育建筑强省的若干意见》（浙政发„2005‟67号）和《浙江省人民政府关于加快推进建筑业“走出去”发展的若干意见》（浙政发„2009‟4号）精神，结合我市实际，特提出如下意见：

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以市场为导向，以加快转变发展方式、推进转型升级为主线，深入实施“走出去”战略，大力调整产业结构、全面优化经营机制，加快推进科技创新，努力改进监管模式，着力营造良好环境，提升行业的综合竞争力、产业带动力和经济贡献率，促进我市建筑业全面、协调、可持续发展。

二、目标任务

建筑业发展的总体目标是：到2015年，我市建筑业规模进一步壮大，产业结构更加合理，产业素质明显改善，产业竞争力全面提升，经济社会效益稳步提高，基本建立符合城市建设发展总 1 体要求、适应建筑业持续健康发展的建筑产业体系、行业监管体系、工程管理体系和完善的管理体制、科学的运行机制，创造公平竞争、规范有序的建筑市场环境。

到2015年，建筑业发展的具体目标是：

——规模增长，效益提升。建筑业产值达到2000亿元，建筑业增加值达到600亿元，占我市国民生产总值5.1 %，创利税120亿元。

——企业壮大，龙头带动。培育具有特级资质的建筑业企业10家，一级资质的建筑业企业15家。培育3家建筑施工产值超百亿的建筑业企业，5家建筑施工产值超50亿元的建筑业企业。

——科技进步，节能降耗。全行业总体技术水平达到国内一流，机械化施工水平明显提高。技术装备率达到1.5万元/人，10项新技术贡献率达到15 %，广泛推行节能新技术、新工艺和新材料，不断提高了绿色建筑的比例，新建商品住宅和公共建筑实施节能65%的标准。

——能力提升，市场拓展。全市新增境外承包工程企业20家，实施境外承包工程合同额8亿美元，外派建筑劳务0.6万人，境外建筑业产值年均增长率达18 %，市外建筑业产值占全市建筑业总产值的比重达到40%。

——监管有力，市场规范。建立健全建筑市场监管体系和建筑市场信用体系，形成规范的建筑市场准入、清出和公平竞争机 2 制。

——质量提升，安全保证。工程质量和安全生产保障体系更加健全。建设工程质量普遍提高，每年争创省优以上工程30项；施工安全现状明显好转，建筑施工百亿元产值死亡率逐步下降。

三、扶持政策

（一）建立激励机制，引导企业做大做强

1、培育优秀建筑业企业。在全市范围内开展优秀建筑业企业和企业家评选活动。对产值增长快、经济效益好、市场竞争力强、资质等级高、对外拓展能力强的建筑业企业，由市政府命名为“建筑业龙头企业”和“建筑业骨干企业”，在资质晋升、信贷融资、科技创新、人才引进、市场开拓等方面给予重点支持。对企业经营业绩突出、经营管理能力强的企业家由市政府命名为“建筑业优秀企业家”，优先授予劳模称号，并给予相应奖励。本市行政区域内的政府投资工程项目，建设单位在编制招标文件时，同等条件下优先考虑“建筑业龙头企业”和“建筑业骨干企业”。

2、鼓励企业做大做强。引导建筑业企业通过资本运作，开展多元化经营，向高新技术、高附加值等产业发展，努力提高企业规模化、集团化水平；大力推进企业上市融资步伐，对企业上市募集资金的投资计划项目，优先准予立项和优先安排土地指标；市政府安排若干用地用于建造建筑业总部办公基地和解决建筑业企业生产用地困难问题。支持企业通过联合、兼并、重组等方式，3 进一步做大做强，其中涉及土地、房产、车船等变更费用，享受转制企业有关费用减免政策。建立企业做大做强的奖励机制，对在宁波市行政区域内年实缴税金首次超1000万元、2000万元、4000万元、8000万元的建筑业企业，分别给予20万元、40万元、60万元、100万元奖励，本若干意见实施之日起上在宁波市区域内年实缴税金已超8000万元的建筑业企业也可享受此奖励政策。

3、鼓励企业创建优质工程。支持企业树立品牌意识，打造精品工程，对获“鲁班奖”、“国家优质工程（金）奖”的项目，奖励总承建企业50万元，参建企业10万元；获“国家优质工程（银）奖”、省级优质工程最高奖的项目，奖励总承建企业10万元；获宁波市“甬江杯”优质工程的项目，奖励总承建企业5万元。以上奖项实行就高原则，不重复计奖。

4、激励企业晋升资质。有关部门要把扶持政策和资质管理结合起来，在资质晋升上既要体现扶持，又要严格管理。支持建筑业企业整合资源、创造条件，晋升资质等级，对主项资质晋升特级资质的企业一次性奖励50万元，对主项资质晋升一级资质的企业（不含劳务分包企业）一次性奖励10万元。

（二）优化产业结构调整，适应市场发展需求

5、加快建筑业产业结构调整。积极培育以总承包为龙头，专业承包为依托，劳务分包为基础的承包商体系，培育勘察、设计、4 监理等企业组成的工程咨询服务体系，形成大中小企业、综合型和专业型企业相互依存、协调发展的建筑业产业结构。打破行业壁垒，鼓励企业向交通、电力、水利、铁路等国家重点投资方向和专业领域拓展，企业申报资质时，相关专业管理部门应予以积极支持。支持本地建筑业企业承接轨道交通、市政桥梁等本市行政区域内政府投资项目，在国家招投标法律、法规允许范围内，给予本地建筑业企业适当的政策倾斜，在同等条件下，优先考虑本地建筑业企业。引导中小型建筑业企业向专业化、技术型方向发展，逐步形成具有专、精、特、新等技术和管理特色的专业型建筑业企业。

6、推行工程总承包和工程项目管理。鼓励大型勘察、设计、施工、监理企业分别向工程总承包企业和工程项目管理公司方向发展。在我市具备条件的政府投资项目中率先推行工程总承包和工程项目管理等国际通行的工程建设组织实施方式，鼓励非政府投资项目采用工程总承包方式和委托工程项目管理。建设部门要会同有关部门研究制定政府投资项目实行工程总承包和工程项目管理的具体实施办法。

7、大力发展建筑劳务经济。培育发展建筑劳务分包市场和劳务基地，通过采取政策扶持和市场监管措施，加快推进建筑劳务企业发展步伐。严格规范建筑劳务分包各方主体的市场行为，建立健全公平、透明的建筑业劳务发包交易平台。新成立建筑劳务 5 企业，各有关部门认定为劳动就业服务企业的，可享受企业所得税优惠政策；对本市行政区域内工程项目，建筑劳务分包企业个人所得税部分回企业注册地缴纳；本市建筑劳务分包企业所得税地方留成部分全额奖励企业。

（三）推动企业转型升级，提升企业核心竞争力

8、加快企业科技创新步伐。建立以企业为主体、项目为载体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，加快科技成果的转化和应用。以科技示范工程建设为基础，支持大型建筑企业建立技术中心；鼓励建筑业企业加强与高等院校、科研院所的科技合作，支持其在境内外合资、合作兴办研发机构，研发新产品、新技术、新工艺；支持建筑业企业开发专利技术，积极参与国家标准、行业标准的制订，争创国家级、省级工法；鼓励建筑业企业采用节能减排新技术和新标准。建筑业企业的上述技术创新和技术改造项目，凡符合市、县（区）关于工业企业的鼓励政策，均可享受相应的奖励、补助和税收优惠，其中国家级工法给予3万元奖励，省级工法给予1万元奖励。

9、提升企业信息化管理水平。加大对企业信息化应用项目的扶持力度，对项目投资50万元以上，被定为市信息化应用试点项目，或符合市、区立项要求的重点项目，依据当年实际投资额的10%给予财政补助，最高限额30万元。企业外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件，其资产折旧或摊销年限最短为 6 2年。

10、全面实施人才兴业战略。健全建筑业人才培养、管理和激励机制，与高等院校和科研机构开展校企合作，加强以企业家为核心的经营管理人才和工程技术人才队伍建设。建立建筑业专门人才库，鼓励企业大力引进建筑业人才，对企业年薪15万元以上高薪聘请“四高”人才，按应缴纳所得税中地方部分以工作津贴的方式给予等量补助； 对符合条件的各类引进人才，可以享受 “人才公寓”、“限价房”、“经济适用房” 等优惠政策。鼓励建筑业企业开展职工教育培训工作，企业每年可按职工工资总额的2.5%提取教育培训经费，计入成本，税前列支，专款专用。进一步完善适合我市实际的建筑行业专业技术人员职称评审办法，对建筑业企业和工程监理企业中具有丰富实践经验、业绩突出的专业技术人员，适当放宽工程专业技术职称评审条件。

（四）引导企业拓展市场，实施“走出去”战略

11、建立拓展市外市场激励机制。建筑业企业在市外承建20层以上或造价在3000万元以上的工程，凡符合信贷政策和贷款条件的，凭工程承包合同和工程施工许可证向企业注册地开户银行申请贷款，企业注册地开户银行应予以积极支持。建筑业企业在市外承接建设工程项目且企业所得税回注册地缴纳的，按该项目产生的企业所得税地方留成部分30%奖励给企业。建筑业企业当在市外建筑市场新开拓工程合同额在5000万元以上的，完成 7 企业注册地入库税收100万元以上的，一次性奖励企业10万元，50万元以上，100万元以下的，一次性奖励企业5万元。

12、建立拓展国际市场激励机制。鼓励企业积极运用国家对外经济技术合作基金、中小企业国际市场开拓资金和省实施“走出去”战略专项资金，对境外承包工程项目和企业从事境外投资业务获得国内银行商业贷款的，对境外承包工程项目前期垫资的，给予贴息支持；对建筑业企业产生的境外承包工程、援外成套项目营业额，企业投保“走出去”的各类中长期信用保险产生的费用，以及建筑业企业参加境外展览会、开展国际市场宣介、办理各类认证、参与境外投(议)标等活动给予一定的补贴。对在境外资本市场上市或再融资的企业，给予一定的奖励。

13、加快培育“走出去”企业和专业人才。鼓励支持建筑业企业申报对外承包工程经营资格和对外援助成套项目施工任务实施企业资格，对新获得上述资格的企业每项奖励5万元。建筑企业每注册一家境外实业性公司，给予人民币5万元奖励；中方投资额在100万美元以上的新注册投资项目，投资到位后再奖励人民币10万元。加强人才交流，积极吸引国内外“走出去”的高层次专业人才，加快培育熟悉境外承包工程经营管理和工程技术的人才队伍。

14、加大 “走出去”信贷保函支持力度。鼓励金融机构加强对“走出去”企业的信贷支持，进一步简化贷款审批手续，适当 8 放宽境外投资外汇资金来源审查限制。继续推行境外放款试点，降低境内母公司对境外公司的贷款门槛，满足企业境外运营的资金需求。加大境外工程保函风险专项资金支持力度，在市财政安排5000万元专项保函基金的基础上，扩大专项保函基金额度，用于帮助企业解决实施对外承包工程的投标、履约、预付款等保函的出具。对建筑业企业境外工程承包过程中发生的各类保函手续费给予优惠，须由境外业主认可的国内商业银行出具各类保函的，为该保函提供的保证金应低于保函额度的10%。

15、构建“走出去”综合服务平台。简化出国（境）审批手续，对因项目需要拟派出国（境）人员，可以申请办理“一次审批，多次有效”的出国（境）任务批件。外汇管理部门要为境外工程承包企业在对外担保、境内外融资、跨境资金流动等方面提供配套服务。检验检疫、海关部门要为境外工程承包企业提供检验检疫和通关便利。各有关部门和行业协会要紧密跟踪、及时发布国内外建筑市场的发展趋势、建筑业发展的各项法规政策，以及国内外重点区域建筑市场的需求动态，为企业寻求商机、开拓市场提供实时、动态、网络化的信息服务。

（五）加强行业监管，完善建筑市场运行机制

16、推进政府信息化建设。打造建筑业行政管理信息平台。建立建筑业类企业、从业人员和工程项目数据库，积极开发监管子系统和业务子系统。通过实时采集、分析和公布数据信息，为 9 政府决策提供依据，为社会公众提供信息服务，为信用体系建设提供数据基础，全面提升行政管理、决策和服务水平。

17、创新行业监管体系。建立建筑市场监管体系，强化建筑市场和施工现场的两场联动管理，形成市场监管合力，推进建筑市场闭合管理；建立建筑市场准入和清出机制，限制和淘汰市场不规范、社会信誉差、质量安全管理水平低的建筑市场各方主体和社会中介机构，维护建筑市场秩序。建立工程质量安全保障体系，完善企业自控、质量监督、政府监管的工程质量安全长效管理机制，使工程质量和安全生产工作经常化、规范化、标准化。建立建筑市场信用体系完善建筑市场不良行为记录、公示和信用评价制度，健全守信激励机制和失信惩戒机制，形成公平竞争、规范有序的市场环境。

18、完善建设工程招投标管理。建设部门要加强对房屋建筑和市政基础设施工程招投标的全过程监管，严格招标文件审查、合同备案、评标专家管理，规范招标代理机构市场行为，加大对行业协会的指导力度。在工程项目施工招标采用综合最优价中标方式，控制有效投标报价不低于定额指导价的90%，合理控制工期，施工工期原则上不得比国家定额工期提前20%以上。建立信用评价和工程招投标挂钩机制，对信誉良好、业绩显著的本地优秀企业和在本地有创杯夺优项目的企业实行“扶强扶优”政策。

19、完善工程风险管理制度。继续推行投标担保、工程支付 10 担保和履约担保保证制度，本地建筑业企业承接本市行政区域内工程项目履约保函额度应不超过5%，鼓励采用银行保函方式，条件成熟时，也可采用担保公司担保方式。建设部门应进一步加强对投标保证金专门帐户的管理，监督招标人专款专用，防范工程款拖欠。招标文件要设置人工、材料要素价格风险控制条款，施工期间材料信息价涨跌过大超出风险幅度，其超出部分允许调整价格。推行工程质量保证担保和工程质量保险，采用担保或保函方式置换现金形式的质量保修金。鼓励工程勘察、设计、监理企业等社会中介机构参加责任保险。

20、加强建设工程结算管理。建立工程款结算、协调、仲裁和清算的约束机制，遏制竣工不结算等拖欠行为。发包人应严格以施工合同为依据，在规定时间内提出工程款结算审查意见。60天内未完成工程款结算的，发包人应先支付承发包双方已认可工程造价部分的95%。发改、审计、监察等部门要加强对审计中介机构的管理，规范审计中介机构的行为。发包人收到竣工工程结算报告及结算资料后在规定时间内不支付工程决算价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将工程依法拍卖，承包人就该工程折价或拍卖的价款优先赔偿。

21、维护建筑业务工人员合法权益。积极引导建筑业务工人员依法、理性维权，进一步完善建筑业务工人员维权服务“绿色通道”。完善建筑业欠薪保证金制度，建立防范拖欠民工工资的长 11 效机制。充分考虑建筑行业和民工特点，建设部门应会同劳动部门积极做好建筑业企业务工人员社会保险工作。健全劳动、建设、公安部门协同处理农民工工资纠纷引起上访的突发事件应急处理机制，对于涉及敲诈勒索等行为，公安部门应及时予以处理。建设部门应积极推行建筑业务工人员工伤保险，鼓励建筑业企业进行健康、安全、环境认证，改善建筑业务工人员生产和生活环境。充分发挥民工学校平台作用，开展民工素质教育，实施民工身份管理，提升民工综合素质，由市政府对建筑业企业民工素质教育给予财政补贴。

（六）加强组织领导，优化建筑业发展环境

22、建立协调促进机制。各县（市）、区要高度重视建筑业发展，将其纳入国民经济和社会发展规划，研究制定扶持建筑业发展的各项政策措施，解决建筑业改革发展中的重大问题，为全市建筑业发展提供根本保证。建立促进建筑业发展考核机制，将建筑业发展任务列入市政府对各县（市）、区的考核内容，评选促进建筑业发展工作的先进集体和个人。各有关部门要通力协作，强化服务，建立扶持建筑业发展的协调合作机制。建设部门要认真制定和组织实施建筑业中长期发展规划，并做好行业发展的综合协作，会同交通、水利、通信等部门，按照各自职责分工，切实做好建筑市场监管和服务工作。监察、发改、财政、公安、税务、经贸、外经贸、人事、劳动、科技、统计、海关、检验检疫、金 12 融等部门要各司其职，各负其责，密切协调配合，制定相关扶持政策，全力支持建筑业改革与发展，切实减轻企业负担，为建筑业企业营造良好的发展环境。新闻媒体要加大对建筑业的宣传报道力度，形成促进建筑业快速发展的舆论氛围。

23、市政府设立建筑业发展基金。建筑业发展基金由市、县两级财政共同筹建，每年安排1000万元，其中市级财政安排300万元，县级财政安排700万元，并以此为基数，每年按当年建筑业对地方财政的贡献度予以充实。该基金专项用于扶持我市建筑业的发展及对企业在做大做强、创优夺杯、开拓市场、资质晋升等方面的奖励。

24、完善建筑业企业税收管理制度。税务部门要根据行业实际，认真落实建筑业税收的有关政策规定，合理核定企业所得税，完善征收办法，避免重复征税。建筑业企业在大市范围内承包工程企业所得税在注册地税务部门缴纳。由于总承包单位收取工程款和支付分包单位工程款的时间性差异，造成总包单位分包单位税金重复缴纳的，税务部门应及时办理退税手续。

25、进一步拓宽建筑业企业融资渠道。引导金融机构按照国家金融宏观调控政策和产业政策的要求，加大信贷投放力度，确保当年全市金融机构建筑业企业贷款增量、增幅要高于上年，尤其对成长型、有市场、有效益、讲信用的建筑业企业，鼓励金融机构提高授信额度。稳步推进建筑业企业应收账款、工程设备、13 商品房、土地使用权、股权、债券抵（质）押融资，鼓励实行在建工程、建筑企业专利权融资，通过封闭贷款、担保贷款、信用证、保函等多种方式满足企业项目资金的融资需求。对资质等级高、实力强、信誉好、效益高的建筑业企业，开辟“信贷绿色通道”，简化审贷程序、提高效率；在利率定价、服务收费、审贷条件、结算汇兑等方面给予适当优惠。指导金融机构加强与建筑业企业的银企合作，积极探索针对建筑业企业融资的专业性担保模式。

26、扶持行业协会和中介机构发展。加强行业协会建设，发挥行业协会在服务会员单位、反映会员诉求、维护会员利益、开展行业自律、规范行业行为、促进行业发展、以及制定推广新标准、普及新技术中的作用。培育和规范工程监理、工程质量检测、招标代理、造价咨询、保险代理、工程担保、信用管理、信息咨询、建筑司法鉴定等中介服务机构。支持行业协会工作，发挥中介服务功能，为参与工程建设活动的各类市场主体提供协调、信息、评价、培训等方面的服务。

本意见适用于工商、税务登记在本市行政区域内的建筑业类企业，各项指标的计算依据以企业上报建设、统计和税务部门的数据为准。奖励资金由市财政统筹，按现行财政体制由市、县（市）区财政共同负担，各项奖励应予以免税。本意见自发布之日起施行，如上级有新政策出台的，按新政策执行。

第四篇：促进农村经济持续快速健康发展

文章标题：促进农村经济持续快速健康发展

同志们：

经乡党委、政府研究，决定今天召开全乡2004年综合目标管理暨党风廉政工作会议。主要任务是，以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实《中共中央关于加强和改进党的作风建设的决定》和《云南省关于实施”云岭先锋“工程，大力推进党的基层组织建设的决定》，切是实

转变和加强干部队伍作风建设，狠抓工作落实，促进农村经济发展，通过实行综合目标责任管理，使作风建设提高到一个新的水平，以新的形象，新的作风不断推进全面建设小康社会的进程。下面，我讲四点意见。

一、推行综合目标管理的重要性和必要性

站所、村委会在全乡处于重要的位置，承担着组织物质文明建设、政治文明建设和精神文明建设的重大责任。我们所

一、综合目标管理有力地推动了全县经济社会的发展

在全县推行综合目标管理以来，进一步降低了行政管理成本，增强了全县上下抓工作落实的责任感和紧迫感，调动了各乡镇、各部门的工作积极性，提高了行政管理工作的有效性，改进了机关工作人员的工作作风，不断提高了行政效率，确保了县委、县人民政府决策的贯彻落实。

2003年，是我县推行综合目标管理工作的第二年，在上一年实践的基础上，县委、县人民政府结合石屏不断发展的县情，进一步完善综合目标管理的各项内容，使其更加具有操作性、可行性。一年来，与县委、县人民政府签订综合目标管理责任书的43个县属部门和12个乡镇，紧紧围绕综合目标考核的内容，切实转变工作作风，一级抓一级，层层抓落实，全县上下呈现出了人心思进、人心思富、人人争先创优的好势头，各级各部门的发展意识、责任意识、竞争意识进一步得到了增强，县委、县人民政府年初安排部署的各项工作得到了有效的落实。经县委、县人民政府严格考核，大部分乡镇和县属部门，都较好地完成了综合目标任务。在各乡镇列入考核的几项经济指标中，在粮食生产上，除四个乡镇稍差一点未完成任务外，其余五个乡镇都完成了任务；在财政包干上，全县九个乡镇都完成了任务，其中有三个乡镇完成任务数达到或超过了40个百分点；在农业税的征收上，除个别乡镇未完成任务外，其余八个乡镇都完成了任务；在烤烟收购均价上，九个乡镇都完成了任务，其中均价最高的乡镇达13元。

通过各乡镇、各部门一年来的辛勤努力，我县的经济社会发展实现了新的突破。2003年，全年预计完成国内生产总值10.86亿元，比上年增长7.8；全社会固定资产投资2.93亿元，增长33.4；地方一般预算收入5885万元，增长14.52；农民人均纯收入1212元，增长5。年内城镇登记失业率控制为2.9，人口自然增长率控制为7‰。这些成绩的取得，是全县各级各部门辛勤努力的结果，凝聚着全县各族人民的心血和汗水。

一年来，经过各级各部门的艰辛努力，虽然经济社会发展取得了较好的成绩，但我县与周边市县相比，与全州发展速度较快的市县相比，仍有较大的差距。一是经济结构不尽合理，整体经济质量不高；二是基础设施仍然滞后，支撑经济发展的骨干产业少；三是经济总量不大，增长速度不快；四是经济外向开放不够，投资渠道单一，融资机制不活，民间投资启动难，投资环境有待改善；五是财政收支矛盾突出，农民增收缓慢，城乡部分群众生活困难，扶贫开发任务仍然繁重等等。

就综合目标管理工作来讲，我们通过两年的实践，取得了显著的成绩，积累了宝贵的经验。但是，仍还存在不少问题和不足。主要表现在：一是有的乡镇和部门对推行综合目标考核这项工作认识还不到位、工作还不够重视，导致工作上没有认真抓落实，工作成效不明显，导致一些部门不同程度地被州综合目标考核扣分。二是有的乡镇和部门全心全意为人民服务的宗旨意识树立得还不牢固，大局意识、发展意识、效率意识还很淡薄。三是有的乡镇领导和部门领导甚至连综合目标的内容都不熟悉、不掌握，导致工作被动等。

这些困难和问题，我们必须千方百计地想办法加以克服和改进，争取今年的工作交上一份满意的答卷，再创新的业绩。

二、围绕全县发展大局，扎实工作，努力谋求新的发展

上两个月，我县先后召开了县委十一届二次全会、政协六届二次会议和人大十三届二次会议，对新一年的工作作出了全面部署。县委十一届二次全会确立了今年全县主要经济社会发展的预期目标，提出国内生产总值增长7；全社会固定资产投资增长15；地方一般预算收入增长7；农民人均纯收入增长8。城镇登记失业率控制在4以内；人口自然增长率控制在8‰以内的奋斗目标。要实现上述目标，全县上下必须紧紧围绕县第十一次党代会确立的总体发展思路，按照分步实施，逐步推进，整体发展的原则，发挥“两大优势”（绿色生态和文化底蕴），突出“两个亮点”（异龙湖和豆制品），扣紧“三大产业”（烤烟、豆制

第五篇：关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告专题

关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告

-----------------------

来源:决策咨询委 作者: 日期:2011-10-8 根据市委、市政府的要求，我们组织专人就全市房地产业发展情况进行了专题调研，先后召集市发改委、住房和城市建设局、规划局、国土局、统计局、榆阳区政府、区建设局、市建筑工程有限责任公司、文昌建工集团公司等单位和企业进行座谈，深入榆阳、神木、绥德等县区调研房地产业发展情况。在此基础上，针对当前存在的问题，就如何促进我市房地产业健康发展，提出了相应的对策与建议，现将有关情况报告如下：

一、全市房地产业发展基本情况

我市的房地产业发展起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，房地产业也进入了快速发展时期，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品位显著提高。房地产主要包括两部分：一是开发商投资建设的商品房；二是地方政府投资建设的经济适用房和廉租房。2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米。近年来，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩、建筑面积23万平方米）、塞维利亚（占地90亩、建筑面19万平方米）等一批规模较大、环境优美、设施齐全、品位较高的住宅小区。2009年，开工建设经济适用住房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租住房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做出了重要贡献。全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款比率达到60%，住房公积金使用率达到74%。

目前，我市从事房地产开发的企业共有161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。我市房地产价格总体上是逐年上升。尤其是2005年至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。2008年受金融危机影响，略有下降。但从2009年开始又缓慢回升，房地产价格，榆林市区最高，神木县城次之，北部县高于南部县。2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米。

2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米。今年第一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米。全市商品房完成投资额环比增长8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%（市区环比增长52.4%）。进入五月份以来，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，不少购房者等待观望，房地产有价无市。总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。

二、当前房地产业发展中存在的问题

1、房价高，涨幅大。现在的房价与十年前相比，增长在五倍左右。神木县商品房价格，2000年平均930元/m2,2009年上涨到3500-6000元/ m2。榆林城区前几年有的人买一套单元，不到半年，可赚十几万元，因此人们普遍感到房价过高。在楼盘的价格构成中，主要包括五大部分：地皮价格、建安成本、手续费用、贷款利息和开发商的利润。全市建安成本和其他费用基本相同，楼盘价格差异主要是地价的差异，地价高主要是政府实行高价拍卖土地造成的。地价的攀升导致了楼价的上涨。例如2009年，榆林城区青山西路商住用地拍卖价每亩500多万元，榆林经济开发区商住用地每亩均价300多万元。神木县城区土地价格每亩约300多万元，城区附近土地价格每亩120多万元。绥德县城区土地价格每亩200多万元，城区附近土地价格110多万元。房价高的原因，除了地价过高而外，还有手续费用高。修建住宅房需办各种手续就有60多种，绝大多数都要收费，这也增加了商品房的成本。同时，也与农民进城，煤老板高价抢购以及少数人恶意炒房有关系。另外，开发商赚取的利润较高，按照国家规定的定额测算，房地产开发的利润在15%左右，实际上我市房地产开发利润都在20%以上，正如一些企业负责人说，利润达不到20%以上，开发企业是不会做这个项目的。

2、用地审批周期长，导致房屋产权证难以办理。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设边办理手续的方式进行房地产开发，因为用地手续不能如期办理，致使房产证也不能及时办理。比如去年神木县经济适用房的土地审批手续，从2009年的5月开始到2010年5月，就在县上的六个部门办理了一年审批手续，县规划局、林业局、水保局三个单位要报可研报告，县环保局要报环评报告，县土地局要报耕地复垦报告，还要经市国土局、省国土资源厅审批，这样省、市、县层层审批，正常情况也得二年办完用地手续。而房产证又要等土地手续办完，工程建设验收合格后才能办理。还有的开发企业打着“集资建房”的旗号，违法占用集体土地开发建设“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，经常引起业主集体上访。

3、保障性住房数量不足，不能满足城镇居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部门领导，对经济适用住房、廉租住房建设没有引起高度重视。对中央、省、市下达的保障性住房建设任务没有落实，南部各县的经济适用房和廉租房建设基本没有启动。有些县区虽建起经济适用房，但价格偏高，城镇贫困户还是买不起房，有的买后加价转让。

4、公共配套设施不健全，新房入住率低。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺，除完成必要的强制性规划建设外，采取各种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿化面积，有的不安装暖气，有的给排水不畅通等等。还有政府投入不足的问题，城市道路、集中供热、小区亮化、学校医院、商业网点等建设跟不上，没有形成完善的公共配套设施，导致很多业主，买而不住，浪费房产资源。

三、促进房地产市场健康发展的思路与对策

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号）精神，结合我市实际，提出如下思路与对策：

(一)增加住宅建设用地有效供应，控制地价非理性上涨

要加大平房片区改造步伐，榆林城区大约有15平方公里城市用地被平房占用，市政府应尽快成立棚户区改造办公室，建立健全组织机构，强化工作措施，从根本上解决平房片区环境脏乱差和建设用地不足的问题。要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善土地供应计划，并向社会公布。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。要简化用地审批手续，缩短审批周期，降低审批成本。各级政府要克服靠高价拍卖土地增加财政收入的错误观念，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，降低土地价格。国土部门要严格把关，在普通商品房用地出让时，要限户型、限容积率、限销售均价，由具有房地产开发资质的企业竞价认购，严禁没有房地产开发资质的企业哄抬地价抢购，抑制住房用地出让价格非理性上涨。

（二）加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用

市县区有关部门要对商品房建设科学规划、合理布局、分类建设一些大中小不同套型的商品房，以满足不同人群的需求。特别要多建一些中低价位，中小型套型的普通商品房，以解决外来打工人员等买不起房、买不到房的问题。对普通商品住房开发项目建设要开设绿色通道。对已批未建的普通商品住房开发项目，国土资源、住房建设、综合执法、规划管理等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从征收土地闲置费入手，督促企业加快项目建设。国土资源部门要将房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条例等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

（三）加大保障性安居工程建设力度

1、扩大经济适用住房覆盖范围。要根据本地区低收入和中等偏下收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模，调整经济适用住房供应对象的适用标准。继续深化企事业单位的住房制度改革，积极指导有条件的企事业单位进行住房分配货币化改革。突出支持偏远企业职工，用单位自有土地修建住宅，平价供给。要加快经济适用房建设步伐，凡是没有完成经济适用房建设任务的县，一定要强化措施，加快进度，限时完成任务。

2、加快廉租住房建设。要落实廉租住房配建政策，根据外地经验，原则上经济适用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片区改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各县、区政府要通过城市平房片区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房房源。多渠道筹集建设资金，出台廉租住房共有产权实施细则，实行廉租住房租售并举，解决资金制约瓶颈。

3、鼓励和支持民间资本参与保障房建设。各级各部门应认真贯彻执行《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本参与政策性住房建设。应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。要规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。政府应承担保障房建设的首要责任。政府与企业，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。同时，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。要鼓励和支持民间资本参与建设高档房、别墅房，以缓解煤老板争房源，抢购普通商品房的问题。

（四）大力培育和发展二手房市场和租赁市场

解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。减少闲置，是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。

（五）合理引导住房消费，抑制投资投机性购房行为

1、加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

2、继续实施差别化的住房税收政策。各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不给相关税收优惠。

3、市、县区房地产管理部门应充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。

（六）加强房地产市场监管

1、要严格执行国家有关分配经济适用房的政策。市县区有关部门应对已经分配的经济适用房进行一次调查和清理。要加大打击骗购、非法转让经济适用房的行为，实行终生负责制，一经查出违法行为，立即收回。

2、加强商品房预（销）售管理。要完善新建商品房预售资金监管制度，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模。不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售，严禁随意提高销售价格。预售房款必须预留总房价的5%，购房人在房屋产权证办理后付清全部房款。房产管理部门要监督房地产开发企业严格履行合同，保护购房人的合法权益。对未取得预售许可证，擅自收取订金、囤积房源、严意炒作、哄抬房价的房地产企业及中介服务机构，房地产主管部门要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，情节严重的要注销资质证书、吊销营业执照。

3、完善房地产市场信息系统建设和市场监测。市级房产主管部门要加快房地产市场信息系统建设，争取在今年内与省级房产市场信息平台联网。县级房产主管部门要明确房地产信息化工作建设计划，尽快实现房屋登记簿、交易、产权登记等业务管理的电子信息化。房地产业发展比较快的神木、府谷、靖边、定边、绥德、米脂六县要率先建设网上备案系统。要按月对商品房和经济适用住房价格进行分类统计上报，按季度形成市场监测分析报告，及时向社会发布。

4、进一步规范房地产市场秩序，严厉打击房地产市场违法违规行为。各级房产主管部门要会同有关部门，加强对房地产开发市场的管理，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，强化合同执行监管，严厉查处违法违规用地、囤地和炒地行为。人民银行及银监会，要加大对房地产贷款的监督管理和窗口指导，加强对信贷资金流向跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。物价等有关部门要不断完善商品住房价格监管各项措施，对商品房价格备案，要简化办事程序，缩短认证时限，对政策性和保障性住房实行政府指导价或政府定价。建立健全明码标价制度，实行“一套房一标价”，依法查处各类价格违法行为。新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系控及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；工商部门要依法查处虚假房地产广告等行为。

5、加强组织领导，正确引导舆论宣传。要抓好健全和稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的具体落实工作。按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，健全组织、加强领导，抓紧清理和纠正已出台的越权减免税以及其他与中省调控要求不符合的规定，促进房地产市场健康发展。市级房地产主管部门应加强对各县区贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，尤其要对房价上涨过快的县区进行重点督查，切实把各项房地产市场调控措施落到实处。要加强对房地产市场调控政策宣传力度，引导媒体客观、公正报道房地产市场情况，引导群众树立合理住房消费观念，引导房地产开发企业合法经营，促进我市房地产健康发展。