第一篇：县人民政府关于促进房地产业健康发展的意见
ＸＸ县人民政府关于促进房地产业健康发展的意见
近年来，全县房地产业发展迅速，不仅改善了城镇居民的住房条件，改变了城市面貌，加快了城市化进程，而且带动了相关产业的繁荣，有力地支持了县域经济的发展，已经成为新一轮发展中重要的产业门类。为认真贯彻全国经济工作会议精神，扩大内需，平抑房价，鼓励适时理性的房地产消费，积极发展包括房地产业在内的服务业，促进全县房地产业持续稳定健康发展，现提出意见如下：
一、进一步提高对房地产市场持续稳定健康发展重要性的认识
房地产业是国民经济的重要组成部分。房地产市场持续稳定健康发展，对促进国民经济全面协调、可持续发展具有重要意义。要按照全面建设小康社会，加快推进现代化生态县建设和率先建成生态型百强县的要求，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系；坚持以市场为导向，调整优化住房结构；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍；坚持以人为本，着力提高住宅建设水平，使全县房地产业发展与经济社会发展相适应。要认真研究和分析当前全县房地产市场存在的问题，采取积极有效的措施，把握好宏观调控方向和力度，坚持一手抓发展，一手抓规范，把保障住房有效供给与控制过度需求结合起来，把实行总量控制与优化住房结构结合起来，把加强市场监管和促进市场健康发育结合起来，努力实现全县房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。
二、进一步加强和改进对房地产市场的调控和监管
(一)科学制定房地产开发计划，确保实现总供给与总需求的平衡。
根据目前全县房地产市场供求状况、开发销售情况、土地存量情况，结合周边县市房地产市场开发情况，以市场需求为导向，合理制定与市场需求相适应的“十一五”房地产开发计划，加强对全县房地产开发项目的计划管理，引导全县房地产市场有序发展。要建立年度房地产开发竣工面积申报备案制度，每年年初由各开发商向房地产主管部门上报当年开发和竣工计划，由房地产主管部门统一备案，并对年度开发和竣工面积作指导性调整，避免大起大落。未申报的房地产开发企业，房地产主管部门要增加其商品房预售的限制条件。
(二)控制土地供应，积极消化土地存量。
成立以县政府主要领导为主任的县土地储备委员会，根据我县城市总体规划、经济社会发展速度和我县房地产市场实际情况等综合因素，制定土地供应计划，首先用好、用活现有存量土地，做到有计划、适时推出土地。要将土地供应作为调节市场供求关系、平抑房价的重要手段之一。对现有经营性土地存量分三年消化。要坚持依法用地，鼓励没有开发能力的企业转让存量土地，对于已出让未开发土地，国土、发改委、建设等部门联合进行专项清查，并将专项清查情况向县人民政府报告。加大土地执法力度，对于在规定时限内不能开发的要依法收取抛荒费和闲置费，直至收回土地使用权。原创文章，尽在文秘知音www.xiexiebang.com网。
(三)调整和优化住房供应结构，鼓励小户型及山地住宅开发。
要根据当前我县商品房供应结构和存量情况，进一步调整和优化住房供应结构，满足市场不同层次需求，扩大市场成交量。要通过规划、设计对户型结构进行调整，增加小户型普通商品住房供应量，严格控制沿街商铺和超大户型住宅建设。同时，要切实节约耕地，利用我县地理环境优势，选择依山傍水、交通便利的缓坡山地，建设生态休闲人居精品，服务杭州、上海等长三角大城市居民的住房需求。在房屋结构布局上各房地产开发企业要严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备，建设功能完备、环境优美、节能省地型的绿色精品住宅小区。
(四)加强房地产市场行业监管，规范房地产市场开发行为。
要高度重视和关注全县房地产市场的管理，加强对房地产市场的综合调控。一是建立县房地产市场调控联席会议制度。由建设局牵头，发改委、国土资源局、财政局、人行等部门参加，定期分析全县房地产市场运行情况，预测分析发展趋势，及时解决房地产市场出现的新情况、新问题，研究调控房地产市场的意见和措施。二是加强县房地产业商会建设。充分发挥县房地产业商会自我管理作用，促使房地产业趋向有序、合理、适度开发。三是进一步完善中低收入家庭的住房保障体系。积极探索经济适用住房开发指标过渡成货币化与廉租制度结合起来统筹，以货币形式补贴给符合条件的中低收入家庭，完善以货币补贴为主、实物为辅的中低收入家庭的长效保障机制，鼓励扶持和引导中低收入家庭购买商品住房。四是进一步加强非公企业职工的住房公积金交缴工作，发挥好住房公积金制度的作用，逐步改善农民工的居住条件。五是逐步扩大拆迁货币安置化范围。鼓励拆迁户由实物安置为主转换过渡到以货币安置为主。六是严格禁止城镇居民自建房。由国土部门牵头，严禁城镇居民通过村庄整治、城中村改造等，私下买卖土地，在集体土地上建私房，对参与买卖集体土地建私房的机关干部和农村集体土地使用人进行严肃查处。七是高度关注和规范休闲度假旅游项目建设，把旅游度假项目的开发引入全县房地产市场管理范畴。
三、进一步加大对房地产业发展的扶持力度
(一)高度重视宣传和营销。
县房地产主管部门和县房地产商会要立足ＸＸ良好的生态环境和区位优势，打好“生态人居”品牌，抓住休博会分会场和创建国家园林县城成功的契机，加强针对性宣传和促销。重点面向杭州，同时向上海、湖州等长三角城市延伸。加强与沪、杭等地媒体的合作，设立户外宣传。发挥房地产业商会组织行业自主管理的作用，在沪、杭等周边城市举办或参加房地产展销活动。县内媒体要加强宣传，引导消费，每周一期多层面、多视角介绍ＸＸ楼市专版，增强广大市民购房信心，鼓励市民适时理性投资置业。
(二)改善房地产消费环境。
一是建立房地产市场信息网，完善信息披露制度。通过房地产市场信息网及时向社会公布房地产市场供应总量、用地规模、政策法规等信息，提高房地产市场透明度，营造公平竞争的房地产市场秩序。并将ＸＸ相关房地产信息网站与周边主要房地产网站建立友好合作。二是增加住房贷款额度。各金融机构和ＸＸ县住房公积金管理分中心要增加住房贷款比例和额度。要推出组合贷款，对符合贷款条件的购房人推出住房公积金和银行组合贷款业务。三是完善房产契税完税制度。购房人在商品房买卖合同签订后履行备案登记手续，可以按合同金额预缴契税，并取得完税凭证，以此作为再转让交易的依据。四是外地居民ＸＸ购房享受“同城”待遇。县内各金融机构要积极支持外地居民来ＸＸ购房置业，方便办理银行按揭手续。县外购房户子女在ＸＸ就学实行与本地生同等待遇，学校不得以任何理由拒绝外地购房户子女就学或增收其他费用。外来购房户属社保人员的，劳保部门帮助落实医保定点医疗机构，方便患者就医。落实“绿色通道”优惠政策，凡县外居民在我县购房居住，免除购房户（房屋产权人）自备车辆县内通行费。
(三)大力发展工业经济，带动城市化建设。
要紧抓大项目引领发展，强力推进一批大、好、高工业项目。强化资源集中配置利用，突破瓶颈，带动全局，提升层次，以重大项目的实施，促进新农村建设，引领带动我县经济社会的跨越式发展，引导农村富余劳动力向县城或中心镇集聚，推进城市化进程。
(四)强化服务，改善房地产市场的投资环境。
对公开招拍挂取得土地的房地产开发项目，政府相关部门要主动服务、联系，加大拆迁、征地力度，及时交地、配套到位，依法严厉打击扰乱房地产市场、敲诈勒索房地产企业的违法犯罪行为，保护房地产企业的合法权益，努力为房地产市场营造良好的投资发展环境，切实增强房地产开发企业投资发展信心。
(五)积极引导，提高商业房产的使用效率。
适度发展产权式、分时制商业房产项目，允许该类项目与旅游项目兼容开发。积极吸引国内外商业服务业、零售业连锁机构在ＸＸ租赁或购买商业用房开展经营业务，并给予税收和行政事业费收费优惠，具体由财政地税部门会同经贸委制定。
第二篇：促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究
促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究
近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。
一、我国房地产税收现状及存在的问题
（一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。
（二）“小产权房”税收政策界定不明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。
（三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。
（四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。
（五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。
（六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环
节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。
（七）税收行政效率低下。税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面：
1．税收立法层次低，稳定性差。目前针对房地产税收的专业实体法还一部都未出台，有关房地产税收的实体法律只能借鉴综合适用的《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》，在房地产税收领域普遍适用的都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。
2．部分房地产税种设计不合理，操作繁琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税种对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长，计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，十余年来，并未真正实现按增值额征收税款。
3．税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。
二、完善我国现行房地产税收制度及税收政策的建议
（一）恢复征收并修改投调税。投调税是在原建筑税的基础上，为抑制经济过热，引导投资方向而设计的税种。投调税开征以来，对重复建设、无效投资等起到了一定的抑制或调节作用。随着我国房地产市场经济情况的发展变化，对单位计划外用房和个人第二套以上房屋恢复征收投调税，既可以抑制房地产投资过热问题，又可为国家鼓励发展廉租房、基本用房提供一定的资金保证。恢复并修改投调税有三大优势：一是不需要立法，只作简单修改，便可操作使用。二是恢复内容简单，纳税人方面，建议把外商投资企业和中外合作企业统一到内资企业纳税，实现税负公平；税目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公费建设超标准住宅。三是税率设计按房屋面积或套数设计，有可操作性，如按房屋套数（第二套房起）可设定5%、10%、15%、30%四档税率，也可按房屋面积设定税率，如豪宅或商业门面按价格设定5%-30%的比例税率。
（二）取消、完善部分税种
1．对部分房地产收费实行“费改税”。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。
2．完善土地增值税。为减轻土地增值税清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则，可借鉴增值税管理办法，对土地增值税按普通住房、商业用房、其他用房类别实行比例税率的征管办法。
3．修订耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据，实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据，并适当提高税率，以促进耕地资源的节约使用。
（三）合并税种，开征物业税
在房地产取得阶段，将印花税并入契税；在经营阶段，保留企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税和教育附加；在保有阶段，将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。
1．物业税征收的意义。第一，优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端，加速房地产市场的流通，抑制房地产的投资和投机需求。第二，促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳，使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少，降低房地产产业的壁垒，有利于吸引更多的开发商进入，促进行业繁荣发展。第三，有利于政府职能转变。开征物业税,各届政府只能享用分摊土地使用权出让收取的税费，由于本届政府的税费收入大幅减少，为了增加税收收入，必然会提供更好的公共服务，有利于投资环境和生活环境的改善。
2．物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人，课税对象为土地和房屋，税率应该在0.84％-0.1％之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村，同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值，该办法符合国际惯例，税额随着不动产价值的升高而增加。同时，由于物业税首次征收，可采取循序渐进的方法，先从商业房地产改革开始，逐步过渡到一般性质的房地产。
（四）或将部分现行条例上升为法律。如果物业税开征有困难，可将房产税、土地使用税条例上升为法律。城市、县城、建制镇、工矿区房产是房产税、土地使用税的主要税源，房产实行实名制后，个人房产信息清楚，关系明确，现行的房产税、土地使用税条例对纳税人的法律约束力较差，房屋承租人与出租人就税收问题张推李谢，找不着纳税人。将房产税、土地使用税条例上升为法律，可进一步明确房地产权产权所有人与使用人的法律责任。另外，在保育阶段，对持有二套以上住宅或个人拥有实际用于商业性质门面的房屋征收房产税、土地使用税。
（五）提高税收征管效率
1．对“小产权房”销售不动产税收要尽快作明确界定。目前，全国各地对“小产权房”销售不动产税收没有明确的界定，各地执行不一，“小产权房”客观存在，交易成立，而且数量逐渐增加。“小产权房”交易其实类似集体土地上农民房屋交易情况，现行房地产税收法规规定，农村房屋交易仍按正规商品房交易缴纳相关税收。笔者建议在“小产权房”交易时暂按营业税房屋租赁业征收营业税及附加，待交易双方明确产权性质后，税务机关正式按销售不动产征收相关税收，已缴纳的房屋租赁业税收可作抵减部分扣除。这样做既防止税收流失，又为房地产业健康发展提供了个性化服务。
2．健全税收征管的配套措施。第一，房地产产权登记一律实行实名登记制度并全国联网。房地产产权登记是房地产税收课征的基础，首先，房地产基础信息数据要大集中，全国要建统一的平台；其次，房地产产权基础信息数据要统一、规范、完整。最后，全国各地税务机关和与房产相关的管理部门，要能共享房地产产权信息资源，要明确规定各管理部门之间对房地产基础信息的维护责任。第二，要建立房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法。我国应尽快探索适合中国国情的理论体系和方法，并加强税务人员对房地产税收的专业评估培训。第三，继续推进房地产税收“一体化”管理模式。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收“一体化”的实施要点。（作者单位系南川区地税局）
第三篇：内蒙古自治区人民政府关于促进煤炭工业健康发展的意见
内蒙古自治区人民政府关于促进煤炭工业健康发展的意见
内政字[2005]209号
各盟行政公署、市人民政府，自治区各有关委、办、厅、局：
我区是国家第二大煤炭资源储量和生产省区，煤炭工业是自治区的支柱产业。“十五”以来，我区煤炭工业得到了快速发展，为国家和自治区经济社会发展做出了较大贡献。但在煤炭工业发展过程中还存在小煤矿数量多、资源浪费严重、安全事故隐患多等突出问题。为进一步加强煤矿安全生产，促进自治区煤炭工业持续健康发展，现提出以下意见：
一、“十一五”煤炭产业整合发展目标
（一）到2010年，全区煤炭百万吨死亡率下降到0.3以下，其中国有重点煤矿下降到0.1以下，地方煤矿下降到0.8以下；矿井全部实现正规回采，煤炭资源回收率全部符合国家要求，采煤机械化水平达到90％以上；单井采煤规模达到30万吨/年以上；矿井全部装备瓦斯监测监控系统，主要产煤盟市、旗县、苏木乡镇全部建立瓦斯远程监控中心，实现瓦斯联网监控。
（二）到2010年，全区建成2个年产1亿吨以上、4个年产5000万吨以上的煤炭生产基地，新建井工矿井生产规模不低于年产120万吨；全区煤炭生产能力达到5亿吨，煤炭洗选比重达到60％以上，煤炭就地转化率达到50％左右，建设重组4个5千万吨级、7个1千万吨级以上的大型煤炭企业集团。
（三）调整煤炭生产结构，努力提高煤炭产业集中度。到2010年，全区煤矿总数控制在600处之内，其中年产45万吨以下小煤矿控制在200处之内，年产30万吨以下小煤矿基本关闭。
（四）到2007年底，年产10万吨以下的小煤矿全部淘汰退出市场，70％的煤矿通过技术改造实现正规回采。2010年底，正规回采的矿井，工作面回采率达到90％以上，采区回采率达到75％以上，矿井资源回收率达到60％以上。
二、加强煤矿安全生产，遏制重特大事故发生
（五）强化各级政府和煤炭企业安全生产责任。各级政府和煤炭企业必须提高认识，克服对安全形势盲目乐观，特别是资源基础条件比较优越地区的安全生产麻痹思想，真正树立“生产必须安全、安全才能生产”的意识。严格履行煤矿安全监管职责，强化日常性的安全监管。本着谁主管、谁负责的原则，哪一级政府主管的煤矿，哪一级政府负责煤矿安全。企业是安全责任主体，企业的法定代表人是安全生产第一责任人，分管领导是煤矿安全的主要责任者，必须肩负起煤矿安全工作的重要责任。
（六）加强煤炭行业监管体系建设。
1建立全区统一的煤炭行业管理监管体系，全区煤炭行业管理和煤矿安全监管职能统一由自治区煤炭工业局承担。
2盟市和旗县行业管理部门已设立煤炭管理机构的，要予以保留；未设立煤炭管理机构的产煤地区，实行行业管理与安全生产监督管理一体化体制不变。
3重点产煤旗县年产煤炭30万吨以上的矿区（国家管理的国有重点和露天煤矿除外），须设立煤矿
安全监督管理站。人员职数原则上按高瓦斯地区年产10万吨煤炭、低瓦斯地区年产15万吨煤炭至少按1名工作人员的比例配置，由矿区所在盟行政公署、市人民政府和旗县人民政府具体落实。新增人员可从撤并苏木乡镇现有在编人员中，经专业技术培训合格后择优录用。全区新增人员总数暂控制在100人以内，人员、经费、编制均由矿区所属同级地方政府解决。基层煤矿安全监督管理站由当地旗县人民政府负责管理。
4基层煤矿安全监督管理站必须对所管矿区内的煤矿实行分片包干、包矿到人、责任到人、奖惩严明的办法。负责煤矿安全生产制度的具体落实、安全隐患的排查和监督整改工作，杜绝只查不纠、整改不落实的问题。基层煤矿安全监督管理站人员下井检查，享受国家和自治区有关政策规定的补贴待遇。
（七）加大煤矿安全投入。严格按照国家要求，提足用好煤炭生产安全费，切实解决我区因安全投入不足造成的安全生产基础薄弱问题。年产45万吨以上的大中型煤矿中，高瓦斯、煤与瓦斯突出、自燃发火严重和涌水量大的矿井按上限吨煤提取8元，其中列入重点监控煤炭生产企业的平庄煤业公司、大雁煤业公司吨煤提取15元；低瓦斯矿井按上限吨煤提取5元；露天煤矿按吨煤提取2至3元。小型煤矿中，高瓦斯、煤与瓦斯突出、自燃发火严重和涌水量大的矿井吨煤提取10元；低瓦斯矿井吨煤提取6元。提取的安全费必须全部用于安全生产工作。2005至2007年，全区煤矿安全投入要达到35亿元以上。2006年底前，集中力量解决苏木乡镇煤矿使用农用电、单回路供电和治理乌海市、阿拉善盟、鄂尔多斯市火区问题。各级煤矿安全监管、监察、财政和审计部门要对安全费用的提取使用情况，每半年进行一次专项督查，并形成书面报告，报送本级政府及上一级有关部门。
（八）加强高瓦斯矿井的综合治理。瓦斯是我区煤矿安全生产治理的重点。瓦斯治理工作要严格按照自治区制定的《全区瓦斯综合治理工作方案》实施。要完成119个高瓦斯矿井的检查会诊。并按照专家提出的意见，进行综合整改。低瓦斯矿井曾发生过瓦斯爆炸事故的，按高瓦斯矿井管理。全区所有井工矿全部装备安全监测监控系统，乌海市、阿拉善盟、包头市、鄂尔多斯市的鄂托克旗等高瓦斯地区要建立瓦斯远程监控中心，2006年6月底前实现瓦斯联网集中监控。2007年底前，在全区范围内建成比较完备的国家救援、地方救护、企业防护相结合的救援体系。
（九）建立煤矿企业安全生产风险抵押金制度。按照核定年生产能力确定煤矿企业交纳风险抵押金的最低标准，3万吨（含）以下100万元；3万吨至9万吨（含）200万元；9万吨至15万吨（含）300万元；15万吨以上，以300万元为基数，每增加10万吨增加50万元；每户企业交纳风险抵押金最高数额为人民币600万元。
按照“管理与监管责任相统一”的原则，对风险抵押金实行分级管理。由盟市、旗县煤矿安全监管部门按照监管职责范围分别负责收取，并会同同级财政部门管理。自治区内中央企业的风险抵押金，由自治区煤矿安全监管部门和财政部门商国家安全生产监督总局及财政部确定后负责收取和管理。安全生产风险抵押金具体管理办法另行制定。
（十）建立和完善煤矿安全培训体系。按照“方便煤矿、注重实效、就近培训”的原则，完善全区煤矿安全培训体系。对煤矿负责人和特种作业人员依法实行强制性安全培训，杜绝违章指挥、违章作业、违反劳动纪律等现象。自治区煤矿安全监察、监管部门要对煤矿矿长、煤矿瓦检员和特种作业人员的培训进行监督，对持证上岗情况进行定期检查。
（十一）依法淘汰关闭不具备安全生产基本条件的煤矿。严格执行安全生产许可证的发放标准，在规定时限内未取得安全生产许可证的煤矿，要坚决依法关闭，依法收回和废止各种证照，按“三不留、一毁
闭”标准关闭矿井。依法惩处拒不执行决定、以暴力或以暴力相威胁干扰破坏行政执法的有关人员，依法查处安全生产和结构调整背后的腐败行为，确保依法关闭小煤矿工作的顺利进行。要全面落实责任制，严格监督，严肃追究，奖罚分明。
（十二）规范煤矿安全管理。
1凡在国家确定的颁发煤矿安全生产许可证时限内未取得安全许可证的煤矿，责令停产整顿。被责令停产整顿的矿井，要提出整改方案，经发证部门审核后，严格按整改方案限期完成整改，期限内完不成整改或整改后仍不合格的，依法关闭。
2加强煤矿企业安全基础工作管理。各类生产矿井要编制企业安全改造规划，建立和完善矿井生产能力核定、瓦斯等级鉴定、煤尘爆炸指数和煤的自燃发火期测试、图纸交换和报废矿井资料存档等规范的煤矿安全管理制度。
3保障煤矿安全监管费用的落实。自治区煤矿安全生产监管费用由自治区财政列支，盟市、旗县煤矿安全生产监管费用由地方同级财政列支。
三、改革采煤方法，推进采煤机械化
（十三）推行正规采煤方法，提高资源回收率。目前，全区90％的小煤矿采用非正规采煤方法，多数矿井资源回采率不足30％，井下采掘作业地点通风差，容易积聚瓦斯并造成瓦斯爆炸事故。因此，必须下大力气改革采煤方法，要从技术改造入手，通过技术改造，淘汰残柱式等原始落后的非正规采煤方法，推广应用正规采煤方法，提高煤炭资源回收率，强化安全生产基础。
（十四）严格技改设计审批，保证正规采煤方法的实施和资源回采率达标。对实施技术改造的矿井，地质条件具备的要全部采用壁式正规采煤方法，回采工作面实现全风压通风。自治区煤炭工业局在履行技术改造审批程序时，要严把设计审批关，保证正规采煤方法的推广和普及。从本意见下发之日起，矿井资源回收率达不到30％的煤矿全部停产整顿，一年内不达标的煤矿一律关闭；矿井资源回收率在30—40％的煤矿，国土资源部门要加一倍征收资源补偿费。
（十五）加大技术改造力度，大力推进采煤机械化。要加大小煤矿的整合力度，推广采煤机械化。通过扩能技术改造，使小煤矿生产规模达到年产30万吨及以上。到2007年，生产规模达到年产30万吨及以上的煤矿要全部实现采煤机械化，生产规模为年产30万吨和年产45万吨的矿井以高档普采工艺为主，生产规模为年产60万吨及以上的矿井以综合机械化采煤工艺为主。到2010年，采煤机械化程度达到90％以上。
（十六）加快煤矿供电建设步伐，保障煤矿机械化采煤工艺的实施。双回路供电是煤矿企业实现安全生产的基础，也是开办煤矿必须具备的基本条件。目前，全区小煤矿基本不具备双回路供电条件，不符合安全生产的基本要求。电力部门要把矿区电网建设列入十一五规划，合理布局与煤矿企业相配套的区域变电所，加快区域变电所的建设步伐，2007年底前完成区域变电所建设工程。重点产煤地区各级政府要安排一定数量资金，确保区域变电所建设配套资金到位。区域变电所至煤矿的双回路架线由煤矿企业自己解决。
（十七）加强组织领导，建设专业技术人才队伍。各级政府要围绕调整煤炭产业结构总体目标，积极探索建立与煤矿技术改造、推广应用正规采煤方法和推行采煤机械化相适应的专业技术人才培训体系，要
在充分发挥现有培训网络、就地培训煤矿特种作业人员的基础上，积极与相关高等院校和科研机构合作，设置所需专业，培养中高级专业技术人才，为我区煤炭工业的健康发展提供人才保障。
四、规范煤炭资源管理，保障矿产资源有序开发
（十八）严格按规划建设和开发。到2006年底完成全区煤矿资源总体规划，2007年底基本完成重点矿区开发整体规划。矿井建设必须严格执行规划要求，坚持无规划不设置矿业权，违规划不允许开发的原则，力争2015年基本完成我区煤炭资源的详查工作。
（十九）加大煤炭资源勘探资金支持力度，增强煤炭资源保障能力。按照“政府引导、社会参与、市场运作、企业管理”的模式，解决自治区矿产勘查资金，增强煤炭资源保障能力。采用三种勘查模式解决煤炭勘查资金：一是各级政府投资进行风险勘查；二是政府与企业联合勘查；三是需要配置资源的重点项目业主投资勘探。充分发挥中央和地方的积极性，认真执行资源一级市场国家和省级分级管理体制。矿业权市场转让收入按规定实行收支两条线管理。
（二十）加大煤炭资源整合力度，加快矿井规模结构调整。
1从2005年起，集中3年时间对现有的900余处年产10万吨以下的小煤矿进行资源整合重组、扩能技术改造和依法淘汰关闭。到2007年底，全区要完成关闭300余处，整合、改造600余处小煤矿的任务。各盟市要认真研究，按照矿区总体规划，将目标落实到煤矿企业，将责任落实到煤矿业主。要严格按照自治区下达的计划任务，在每年年初做出下一小煤矿整合重组、扩能改造计划，报自治区主管部门审核批准后，按照计划加快实施。
2对具备资源整合重组条件的小煤矿，按照批准的《煤矿煤炭资源区域或区块整合规划》，就近整合煤炭资源，重组后的小型煤炭企业要达到年产30万吨以上的规模。鼓励重点煤炭企业收购、兼并一批小煤矿，对其进行联合改造，实现规模生产和集约经营。在已批准的矿区总体规划和矿业权设置方案的前提下，可将井田范围外相邻的不宜再设置新矿业权的闲置边角煤炭资源和关闭煤矿所剩的煤炭资源划入整合区，支持整合后的煤炭企业扩大生产规模。
3对于已纳入煤炭资源区域或区块整合规划的小煤矿，要在限期内完成整合。对于在限期内未按规划要求完成整合以及拒不整合的，依法吊（注）销证照，并予以关闭。
4自治区国土资源部门和煤炭行业管理部门要加强对煤炭资源整合的领导，统筹协调煤炭资源整合重组工作。各盟行政公署、市人民政府和旗县人民政府要成立组织机构，加大对小煤矿资源整合方案实施的监督力度，保证煤矿企业在资源、人员、产权等要素整合到位，严防出现“假整合”现象。自治区每年对中小煤矿的回采率、安全生产条件及重组技改任务落实情况进行考核，并将考核工作纳入党政领导实绩考核内容。
5要进一步加快重点大型煤炭企业改革重组的步伐。2006年底前全部完成现有国有煤炭企业股份制改造，鼓励实现煤电、煤化、煤运一体化，提高煤炭产业集中度。重点煤矿企业产量要达到全区产量的80％以上。
6坚决查处煤炭开发建设和生产经营中的违法和腐败行为。要依法严厉打击超层越界开采，证照不全非法开采，非法转让、出租小煤矿等违法行为。各级行政监察机关要对煤炭资源整合的全过程进行监察，对非法倒卖矿权，党政干部参股入股办矿、失职渎职和官商勾结的行为，监察、司法机关要严厉查处。
7由自治区国土资源厅组织调查组，对全区为重点项目配置资源建设情况进行全面调查。凡获得资源而未进行有效开发，获得矿业权还未按协议建设煤化工、电力等转化项目的，要限期收回资源。
（二十一）加强与俄蒙友好合作，积极开发利用境外煤炭资源。要充分利用我区特有的区位地缘优势和国家各项优惠政策，积极实施“向北开放”和“走出去”战略，鼓励和扶持有实力的企业到俄蒙投资办矿，开发俄蒙煤炭资源，与俄蒙两国发展经贸合作关系，促进双边经贸交流，拓展煤炭资源。
第四篇：关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告专题
关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告
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来源:决策咨询委 作者: 日期:2011-10-8 根据市委、市政府的要求，我们组织专人就全市房地产业发展情况进行了专题调研，先后召集市发改委、住房和城市建设局、规划局、国土局、统计局、榆阳区政府、区建设局、市建筑工程有限责任公司、文昌建工集团公司等单位和企业进行座谈，深入榆阳、神木、绥德等县区调研房地产业发展情况。在此基础上，针对当前存在的问题，就如何促进我市房地产业健康发展，提出了相应的对策与建议，现将有关情况报告如下：
一、全市房地产业发展基本情况
我市的房地产业发展起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，房地产业也进入了快速发展时期，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品位显著提高。房地产主要包括两部分：一是开发商投资建设的商品房；二是地方政府投资建设的经济适用房和廉租房。2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米。近年来，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩、建筑面积23万平方米）、塞维利亚（占地90亩、建筑面19万平方米）等一批规模较大、环境优美、设施齐全、品位较高的住宅小区。2009年，开工建设经济适用住房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租住房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做出了重要贡献。全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款比率达到60%，住房公积金使用率达到74%。
目前，我市从事房地产开发的企业共有161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。我市房地产价格总体上是逐年上升。尤其是2005年至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。2008年受金融危机影响，略有下降。但从2009年开始又缓慢回升，房地产价格，榆林市区最高，神木县城次之，北部县高于南部县。2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米。
2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米。今年第一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米。全市商品房完成投资额环比增长8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%（市区环比增长52.4%）。进入五月份以来，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，不少购房者等待观望，房地产有价无市。总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。
二、当前房地产业发展中存在的问题
1、房价高，涨幅大。现在的房价与十年前相比，增长在五倍左右。神木县商品房价格，2000年平均930元/m2,2009年上涨到3500-6000元/ m2。榆林城区前几年有的人买一套单元，不到半年，可赚十几万元，因此人们普遍感到房价过高。在楼盘的价格构成中，主要包括五大部分：地皮价格、建安成本、手续费用、贷款利息和开发商的利润。全市建安成本和其他费用基本相同，楼盘价格差异主要是地价的差异，地价高主要是政府实行高价拍卖土地造成的。地价的攀升导致了楼价的上涨。例如2009年，榆林城区青山西路商住用地拍卖价每亩500多万元，榆林经济开发区商住用地每亩均价300多万元。神木县城区土地价格每亩约300多万元，城区附近土地价格每亩120多万元。绥德县城区土地价格每亩200多万元，城区附近土地价格110多万元。房价高的原因，除了地价过高而外，还有手续费用高。修建住宅房需办各种手续就有60多种，绝大多数都要收费，这也增加了商品房的成本。同时，也与农民进城，煤老板高价抢购以及少数人恶意炒房有关系。另外，开发商赚取的利润较高，按照国家规定的定额测算，房地产开发的利润在15%左右，实际上我市房地产开发利润都在20%以上，正如一些企业负责人说，利润达不到20%以上，开发企业是不会做这个项目的。
2、用地审批周期长，导致房屋产权证难以办理。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设边办理手续的方式进行房地产开发，因为用地手续不能如期办理，致使房产证也不能及时办理。比如去年神木县经济适用房的土地审批手续，从2009年的5月开始到2010年5月，就在县上的六个部门办理了一年审批手续，县规划局、林业局、水保局三个单位要报可研报告，县环保局要报环评报告，县土地局要报耕地复垦报告，还要经市国土局、省国土资源厅审批，这样省、市、县层层审批，正常情况也得二年办完用地手续。而房产证又要等土地手续办完，工程建设验收合格后才能办理。还有的开发企业打着“集资建房”的旗号，违法占用集体土地开发建设“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，经常引起业主集体上访。
3、保障性住房数量不足，不能满足城镇居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部门领导，对经济适用住房、廉租住房建设没有引起高度重视。对中央、省、市下达的保障性住房建设任务没有落实，南部各县的经济适用房和廉租房建设基本没有启动。有些县区虽建起经济适用房，但价格偏高，城镇贫困户还是买不起房，有的买后加价转让。
4、公共配套设施不健全，新房入住率低。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺，除完成必要的强制性规划建设外，采取各种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿化面积，有的不安装暖气，有的给排水不畅通等等。还有政府投入不足的问题，城市道路、集中供热、小区亮化、学校医院、商业网点等建设跟不上，没有形成完善的公共配套设施，导致很多业主，买而不住，浪费房产资源。
三、促进房地产市场健康发展的思路与对策
根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号）精神，结合我市实际，提出如下思路与对策：
(一)增加住宅建设用地有效供应，控制地价非理性上涨
要加大平房片区改造步伐，榆林城区大约有15平方公里城市用地被平房占用，市政府应尽快成立棚户区改造办公室，建立健全组织机构，强化工作措施，从根本上解决平房片区环境脏乱差和建设用地不足的问题。要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善土地供应计划，并向社会公布。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。要简化用地审批手续，缩短审批周期，降低审批成本。各级政府要克服靠高价拍卖土地增加财政收入的错误观念，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，降低土地价格。国土部门要严格把关，在普通商品房用地出让时，要限户型、限容积率、限销售均价，由具有房地产开发资质的企业竞价认购，严禁没有房地产开发资质的企业哄抬地价抢购，抑制住房用地出让价格非理性上涨。
（二）加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用
市县区有关部门要对商品房建设科学规划、合理布局、分类建设一些大中小不同套型的商品房，以满足不同人群的需求。特别要多建一些中低价位，中小型套型的普通商品房，以解决外来打工人员等买不起房、买不到房的问题。对普通商品住房开发项目建设要开设绿色通道。对已批未建的普通商品住房开发项目，国土资源、住房建设、综合执法、规划管理等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从征收土地闲置费入手，督促企业加快项目建设。国土资源部门要将房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条例等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
（三）加大保障性安居工程建设力度
1、扩大经济适用住房覆盖范围。要根据本地区低收入和中等偏下收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模，调整经济适用住房供应对象的适用标准。继续深化企事业单位的住房制度改革，积极指导有条件的企事业单位进行住房分配货币化改革。突出支持偏远企业职工，用单位自有土地修建住宅，平价供给。要加快经济适用房建设步伐，凡是没有完成经济适用房建设任务的县，一定要强化措施，加快进度，限时完成任务。
2、加快廉租住房建设。要落实廉租住房配建政策，根据外地经验，原则上经济适用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片区改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各县、区政府要通过城市平房片区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房房源。多渠道筹集建设资金，出台廉租住房共有产权实施细则，实行廉租住房租售并举，解决资金制约瓶颈。
3、鼓励和支持民间资本参与保障房建设。各级各部门应认真贯彻执行《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本参与政策性住房建设。应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。要规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。政府应承担保障房建设的首要责任。政府与企业，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。同时，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。要鼓励和支持民间资本参与建设高档房、别墅房，以缓解煤老板争房源，抢购普通商品房的问题。
（四）大力培育和发展二手房市场和租赁市场
解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。减少闲置，是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。
（五）合理引导住房消费，抑制投资投机性购房行为
1、加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2、继续实施差别化的住房税收政策。各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不给相关税收优惠。
3、市、县区房地产管理部门应充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。
（六）加强房地产市场监管
1、要严格执行国家有关分配经济适用房的政策。市县区有关部门应对已经分配的经济适用房进行一次调查和清理。要加大打击骗购、非法转让经济适用房的行为，实行终生负责制，一经查出违法行为，立即收回。
2、加强商品房预（销）售管理。要完善新建商品房预售资金监管制度，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模。不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售，严禁随意提高销售价格。预售房款必须预留总房价的5%，购房人在房屋产权证办理后付清全部房款。房产管理部门要监督房地产开发企业严格履行合同，保护购房人的合法权益。对未取得预售许可证，擅自收取订金、囤积房源、严意炒作、哄抬房价的房地产企业及中介服务机构，房地产主管部门要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，情节严重的要注销资质证书、吊销营业执照。
3、完善房地产市场信息系统建设和市场监测。市级房产主管部门要加快房地产市场信息系统建设，争取在今年内与省级房产市场信息平台联网。县级房产主管部门要明确房地产信息化工作建设计划，尽快实现房屋登记簿、交易、产权登记等业务管理的电子信息化。房地产业发展比较快的神木、府谷、靖边、定边、绥德、米脂六县要率先建设网上备案系统。要按月对商品房和经济适用住房价格进行分类统计上报，按季度形成市场监测分析报告，及时向社会发布。
4、进一步规范房地产市场秩序，严厉打击房地产市场违法违规行为。各级房产主管部门要会同有关部门，加强对房地产开发市场的管理，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，强化合同执行监管，严厉查处违法违规用地、囤地和炒地行为。人民银行及银监会，要加大对房地产贷款的监督管理和窗口指导，加强对信贷资金流向跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。物价等有关部门要不断完善商品住房价格监管各项措施，对商品房价格备案，要简化办事程序，缩短认证时限，对政策性和保障性住房实行政府指导价或政府定价。建立健全明码标价制度，实行“一套房一标价”，依法查处各类价格违法行为。新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系控及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；工商部门要依法查处虚假房地产广告等行为。
5、加强组织领导，正确引导舆论宣传。要抓好健全和稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的具体落实工作。按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，健全组织、加强领导，抓紧清理和纠正已出台的越权减免税以及其他与中省调控要求不符合的规定，促进房地产市场健康发展。市级房地产主管部门应加强对各县区贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，尤其要对房价上涨过快的县区进行重点督查，切实把各项房地产市场调控措施落到实处。要加强对房地产市场调控政策宣传力度，引导媒体客观、公正报道房地产市场情况，引导群众树立合理住房消费观念，引导房地产开发企业合法经营，促进我市房地产健康发展。
第五篇：关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告
关于促进榆林市房地产业健康发展的调研报告
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来源:决策咨询委作者:日期:2011-10-8
根据市委、市政府的要求，我们组织专人就全市房地产业发展情况进行了专题调研，先后召集市发改委、住房和城市建设局、规划局、国土局、统计局、榆阳区政府、区建设局、市建筑工程有限责任公司、文昌建工集团公司等单位和企业进行座谈，深入榆阳、神木、绥德等县区调研房地产业发展情况。在此基础上，针对当前存在的问题，就如何促进我市房地产业健康发展，提出了相应的对策与建议，现将有关情况报告如下：
一、全市房地产业发展基本情况
我市的房地产业发展起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，房地产业也进入了快速发展时期，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品位显著提高。房地产主要包括两部分：一是开发商投资建设的商品房；二是地方政府投资建设的经济适用房和廉租房。2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米。近年来，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩、建筑面积23万平方米）、塞维利亚（占地90亩、建筑面19万平方米）等一批规模较大、环境优美、设施齐全、品位较高的住宅小区。2009年，开工建设经济适用住房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租住房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做出了重要贡献。全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款比率达到60%，住房公积金使用率达到74%。
目前，我市从事房地产开发的企业共有161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。我市房地产价格总体上是逐年上升。尤其是2005年至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。2008年受金融危机影响，略有下降。但从2009年开始又缓慢回升，房地产价格，榆林市区最高，神木县城次之，北部县高于南部县。2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米。
2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米。今年第一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米。全市商品房完成投资额环比增长8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%
（市区环比增长52.4%）。进入五月份以来，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，不少购房者等待观望，房地产有价无市。总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。
二、当前房地产业发展中存在的问题
1、房价高，涨幅大。现在的房价与十年前相比，增长在五倍左右。神木县商品房价格，2000年平均930元/m2,2009年上涨到3500-6000元/ m2。榆林城区前几年有的人买一套单元，不到半年，可赚十几万元，因此人们普遍感到房价过高。在楼盘的价格构成中，主要包括五大部分：地皮价格、建安成本、手续费用、贷款利息和开发商的利润。全市建安成本和其他费用基本相同，楼盘价格差异主要是地价的差异，地价高主要是政府实行高价拍卖土地造成的。地价的攀升导致了楼价的上涨。例如2009年，榆林城区青山西路商住用地拍卖价每亩500多万元，榆林经济开发区商住用地每亩均价300多万元。神木县城区土地价格每亩约300多万元，城区附近土地价格每亩120多万元。绥德县城区土地价格每亩200多万元，城区附近土地价格110多万元。房价高的原因，除了地价过高而外，还有手续费用高。修建住宅房需办各种手续就有60多种，绝大多数都要收费，这也增加了商品房的成本。同时，也与农民进城，煤老板高价抢购以及少数人恶意炒房有关系。另外，开发商赚取的利润较高，按照国家规定的定额测算，房地产开发的利润在15%左右，实际上我市房地产开发利润都在20%以上，正如一些企业负责人说，利润达不到20%以上，开发企业是不会做这个项目的。
2、用地审批周期长，导致房屋产权证难以办理。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设边办理手续的方式进行房地产开发，因为用地手续不能如期办理，致使房产证也不能及时办理。比如去年神木县经济适用房的土地审批手续，从2009年的5月开始到2010年5月，就在县上的六个部门办理了一年审批手续，县规划局、林业局、水保局三个单位要报可研报告，县环保局要报环评报告，县土地局要报耕地复垦报告，还要经市国土局、省国土资源厅审批，这样省、市、县层层审批，正常情况也得二年办完用地手续。而房产证又要等土地手续办完，工程建设验收合格后才能办理。还有的开发企业打着“集资建房”的旗号，违法占用集体土地开发建设“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，经常引起业主集体上访。
3、保障性住房数量不足，不能满足城镇居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部门领导，对经济适用住房、廉租住房建设没有引起高度重视。对中央、省、市下达的保障性住房建设任务没有落实，南部各县的经济适用房和廉租房建设基本没有启动。有些县区虽建起经济适用房，但价格偏高，城镇贫困户还是买不起房，有的买后加价转让。
4、公共配套设施不健全，新房入住率低。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺，除完成必要的强制性规划建设外，采取各种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿化面积，有的不安装暖气，有的给排水不畅通等等。还有政府投入不足的问题，城市道路、集中供热、小区亮化、学校医院、商业网点等建设跟不上，没有形成完善的公共配套设施，导致很多业主，买而不住，浪费房产资源。
三、促进房地产市场健康发展的思路与对策
根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号）精神，结合我市实际，提出如下思路与对策：
(一)增加住宅建设用地有效供应，控制地价非理性上涨
要加大平房片区改造步伐，榆林城区大约有15平方公里城市用地被平房占用，市政府应尽快成立棚户区改造办公室，建立健全组织机构，强化工作措施，从根本上解决平房片区环境脏乱差和建设用地不足的问题。要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善土地供应计划，并向社会公布。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。要简化用地审批手续，缩短审批周期，降低审批成本。各级政府要克服靠高价拍卖土地增加财政收入的错误观念，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，降低土地价格。国土部门要严格把关，在普通商品房用地出让时，要限户型、限容积率、限销售均价，由具有房地产开发资质的企业竞价认购，严禁没有房地产开发资质的企业哄抬地价抢购，抑制住房用地出让价格非理性上涨。
（二）加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用
市县区有关部门要对商品房建设科学规划、合理布局、分类建设一些大中小不同套型的商品房，以满足不同人群的需求。特别要多建一些中低价位，中小型套型的普通商品房，以解决外来打工人员等买不起房、买不到房的问题。对普通商品住房开发项目建设要开设绿色通道。对已批未建的普通商品住房开发项目，国土资源、住房建设、综合执法、规划管理等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从征收土地闲置费入手，督促企业加快项目建设。国土资源部门要将房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条例等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
（三）加大保障性安居工程建设力度
1、扩大经济适用住房覆盖范围。要根据本地区低收入和中等偏下收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模，调整经济适用住房供应对象的适用标准。继续深化企事业单位的住房制度改革，积极指导有条件的企事业单位进行住房分配货币化改革。突出支持偏远企业职工，用单位自有土地修建住宅，平价供给。要加快经济适用房建设步伐，凡是没有完成经济适用房建设任务的县，一定要强化措施，加快进度，限时完成任务。
2、加快廉租住房建设。要落实廉租住房配建政策，根据外地经验，原则上经济适用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片区改造中的廉
租住房配建比例不低于10%。各县、区政府要通过城市平房片区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房房源。多渠道筹集建设资金，出台廉租住房共有产权实施细则，实行廉租住房租售并举，解决资金制约瓶颈。
3、鼓励和支持民间资本参与保障房建设。各级各部门应认真贯彻执行《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本参与政策性住房建设。应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。要规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。政府应承担保障房建设的首要责任。政府与企业，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。同时，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。要鼓励和支持民间资本参与建设高档房、别墅房，以缓解煤老板争房源，抢购普通商品房的问题。
（四）大力培育和发展二手房市场和租赁市场
解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。减少闲置，是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。
（五）合理引导住房消费，抑制投资投机性购房行为
1、加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2、继续实施差别化的住房税收政策。各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不给相关税收优惠。
3、市、县区房地产管理部门应充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。
（六）加强房地产市场监管
1、要严格执行国家有关分配经济适用房的政策。市县区有关部门应对已经分配的经济适用房进行一次调查和清理。要加大打击骗购、非法转让经济适用房的行为，实行终生负责制，一经查出违法行为，立即收回。
2、加强商品房预（销）售管理。要完善新建商品房预售资金监管制度，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模。不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售，严禁随意提高销售价格。预售房款必须预留总房价的5%，购房人在房屋产权证办理后付清全部房款。房产管理部门要监督房地产开发企业严格履行合同，保护购房人的合法权益。对未取得预售许可证，擅自收取订金、囤积房源、严意炒作、哄抬房价的房地产企业及中介服务机构，房地产主管部门要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，情节严重的要注销资质证书、吊销营业执照。
3、完善房地产市场信息系统建设和市场监测。市级房产主管部门要加快房地产市场信息系统建设，争取在今年内与省级房产市场信息平台联网。县级房产主管部门要明确房地产信息化工作建设计划，尽快实现房屋登记簿、交易、产权登记等业务管理的电子信息化。房地产业发展比较快的神木、府谷、靖边、定边、绥德、米脂六县要率先建设网上备案系统。要按月对商品房和经济适用住房价格进行分类统计上报，按季度形成市场监测分析报告，及时向社会发布。
4、进一步规范房地产市场秩序，严厉打击房地产市场违法违规行为。各级房产主管部门要会同有关部门，加强对房地产开发市场的管理，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，强化合同执行监管，严厉查处违法违规用地、囤地和炒地行为。人民银行及银监会，要加大对房地产贷款的监督管理和窗口指导，加强对信贷资金流向跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。物价等有关部门要不断完善商品住房价格监管各项措施，对商品房价格备案，要简化办事程序，缩短认证时限，对政策性和保障性住房实行政府指导价或政府定价。建立健全明码标价制度，实行“一套房一标价”，依法查处各类价格违法行为。新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系控及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；工商部门要依法查处虚假房地产广告等行为。
5、加强组织领导，正确引导舆论宣传。要抓好健全和稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的具体落实工作。按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，健全组织、加强领导，抓紧清理和纠正已出台的越权减免税以及其他与中省调控要求不符合的规定，促进房地产市场健康发展。市级房地产主管部门应加强对各县区贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，尤其要对房价上涨过快的县区进行重点督查，切实把各项房地产市场调控措施落到实处。要加强对房地产市场调控政策宣传力度，引导媒体客观、公正报道房地产市场情况，引导群众树立合理住房消费观念，引导房地产开发企业合法经营，促进我市房地产健康发展。
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