房地产业稳定发展的调研分析

第一篇：房地产业稳定发展的调研分析

为进一步优化房地产业投资发展环境，促进居民进行合理住房消费，保持我市房地产业稳定健康发展，现提出如下意见：

一、营造良好的住房消费环境

（一）对符合使用住房公积金贷款条件申请贷款购买商品住房的，首付房款比例按20%执行。个人住房公积金贷款额度按最高40万元执行，贷款最长期限按30年执行。正常缴存住房公积金一年以上（含一年），并具有完全民事能力的，均可申请住房公积金贷款购买住房。实行“全市通贷”，即在我市范围内申请住房公积金不受所购房屋所在地限制。

（二）个人将购买超过5年（含五年）的普通住房对外销售，免征营业税；若为家庭唯一生活用房，免征个人所得税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋款后的余额征收营业税。

（三）自2008年11月1日起，对市区个人购买普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。城中村改造、旧城改造中被拆迁人购买住房，所购房屋面积不超过原住房面积或与开发企业协议议定安置面积的免征契税，超过部分按规定征收契税。

（四）进一步加大保障性住房建设力度，优先落实建设用地和资金，优化经济适用住房、廉租房和中低价商品房规划选址和配套设施建设，全力保障低收入住房困难家庭及拆迁户安置用房需求。

（五）对廉租房、经济适用房建设用地，免征城镇土地使用税。对于廉租房租金收入，免征营业税、房产税。对转让旧房作为廉租房、经济适用房的，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。免征承租廉租房、购买经济适用房印花税。

（六）鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。

二、营造良好的房地产开发环境

（七）认真落实土地供应、项目规划和开发建设年度计划，科学把握土地出让节奏，控制建设规模，保障房地产市场供需基本平衡。调整供地思路，对具备分宗条件的地块，积极探索实行“统一规划、分块出让”的小地块供地模式，避免单宗地块过大造成开发企业一次性投入成本过高。

（八）加大土地储备及土地利用工作力度。对储备地块提前进行拆迁整理，基础设施配套，进行前期开发，实行净地出让。对超出合同约定动工开发日期1年而未动工的，依法从高征收土地闲置费；满2年而未动工开发的，无偿收回土地使用权。

（九）自2008年11月1日起，对住宅类房地产项目减半征收城市基础设施配套费，住宅类开发项目资本金占总投资比例暂下调至15%。

（十）房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取。凡涉及房地产开发应缴纳的所有行政事业性收费均纳入财政管理。对实行核定征收的房地产开发企业，按国家规定的应税所得率最低标准（10%）核定企业所得税。

（十一）金融部门要加大对房地产业的扶持力度，在确保资金安全、规范的前提下，进一步加大房地产信贷有效投放力度，积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。积极拓展住房消费信贷业务，全力保障个人购买自住住房的贷款需求。

三、进一步加强房地产工作

（十二）进一步完善房地产联席会议制度，根据房地产和住宅建设中长期发展规划，科学制定房地产开发年度计划和土地供应计划，合理确定开发规模、区域分布及结构比例，定期分析房地产市场形势，协调解决影响房地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控与引导，促进全市房地产市场健康协调发展。

（十三）完善房地产开发企业、中介机构和从业人员的诚信体系建设，建立和完善企业诚信档案，严格评定标准和评定程序，详细记录企业诚信行为，营造公开、公平、公正的市场竞争环境，维护房地产市场秩序。

（十四）市住房保障和房产管理部门要加强房地产市场信息引导，加强对房地产行业发展战略和市场趋势的分析研究，健全房地产市场预警预报机制，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、准确、及时发布市场信息。

（十五）各有关部门要加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。

（十六）新闻媒体要充分发挥舆论作用，客观报道市场动态，正确评价市场形势，引导广大居民形成正确的心理预期。要严格执行刊登商品房预售广告宣传的有关规定，坚决杜绝未经预售许可违规刊登商品房预售广告现象的发生。

本意见适用于**市城区，各县（市、区）、**开发区可参照执行。本意见实施期间，如国家和省有新政策出台，按国家和省有关规定执行。

第二篇：县房地产业开发情况调研报告

一、凤冈县房地产业的起步、发展和壮大历程

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在“十五”期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，“十五”期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

二、房地产业的作用

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况

1、行业发展情况

截止至XX年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况

（1）XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收“一体化”管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12%。XX年至XX年凤冈县房地产开发销售情况统计表

公司

名称

开发面积m

2销售数量m2

存量m2

计划

新建m2

房价元/m2

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝灿

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大兴

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一阳

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

华盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫发

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

万众

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

赛龙

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合计

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、凤冈县房地产市场运行基本特点

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

五、对凤冈县房地产发展的几点建议

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场“井喷”现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市场。目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。

第三篇：扬州市人民政府关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见

扬州市人民政府关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见

（扬府发〔2008〕162号）

各县（市、区）人民政府，市各有关部门（单位）：

为促进房地产业健康稳定发展，加快推进宜居城市建设，现提出如下意见：

一、促进房地产业健康稳定发展的指导思想

坚持以科学发展观为指导，以“住有所居”为目标，积极贯彻落实国家宏观调控政策，进一步完善引导房地产业健康发展的政策措施，推进房地产业结构调整，健全住房保障体系，强化房地产市场管理，鼓励房地产企业做优做强，优化住房消费环境和房地产业发展环境，加快发展与宜居城市相协调、与全面建设更高水平小康社会相适应的房地产业，不断改善市民居住条件，提升城市居住品位，推动我市经济社会又好又快发展。

二、发挥政府对房地产业的调控引导作用

（一）充分发挥政府的统筹协调作用。建立由市政府分管领导主持的，由市发改、财政、国土、建设、规划、房管、物价、金融等部门和各区政府（管委会）负责人参加的房地产发展联席会议制度，重点制定完善我市房地产业和住宅建设的中长期发展计划，依据市场需求统筹安排房地产开发建设规模、区域分布和结构比例，认真做好土地供应、计划立项和金融信贷等工作，加强对房地产市场的有效调节，引导开发企业理性投资，促进房地产业持续健康发展。

（二）充分发挥城市规划的导向作用。根据城市总体规划和土地利用规划，进一步细化、优化房地产业发展规划。坚持房地产开发与城市建设相结合，提高房地产用地联片开发的比例，限制分散零星供地。根据城市建设规划和旧城改造规划，合理编制地块改造计划，明确相应规划设计条件，加大“城中村”改造力度。积极引导有实力的房地产企业实施规模开发和品牌开发，加快建设一批规模大、配套全、品质好的住宅小区和精品楼盘。切实加强住宅小区开发的规划管理，确保小区公建用房、物业管理用房等配套设施与住宅小区同步规划、同步建设、同步竣工交付使用，完善小区功能配套和物业管理，同时加大对超规划指标建设的处罚力度，确保合理的建筑和人居密度，保障小区建设品质和入住居民的合法权益。

（三）充分发挥土地供应的调控作用。一是科学实施土地供应管理。国土部门应根据土地利用总体规划、房地产业和住宅建设规划等要求，会同发改、规划、建设、房管、财政等职能部门合理确定土地供应总量、结构和布局，编制土地使用权出让计划，报经市政府批准后，及时向社会发布，增强土地供应的计划性和合理性，保持土地市场供求总体平衡和价格相对稳定。二是健全土地供应储备制度。多渠道筹措资金，增加政府土地储备数量，努力增强土地一级市场调控能力。进一步加大闲置土地清理力度，遏制投机囤地等违法违规行为。三是规范土地交易市场管理。加强土地供应前的调查和科学论证，杜绝不公平交易行为的发生，确保房地产项目用地公开、公平、公正。

（四）充分发挥政府的扶持引导作用。各级政府和各有关部门要牢固树立为企业服务的理念，健全房地产市场预警预报机制，增强房地产市场信息透明度。规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房地产市场秩序。积极为房地产开发企业排忧解难，着力营造房地

产业良好的发展环境。广泛开展房地产企业评优活动，并将评比结果与扶持措施相联系，促进我市房地产企业做大、做优、做强。

（五）充分发挥媒体的积极引导作用。市各新闻媒体要客观报道房地产市场形势，准确反映房地产企业的开发经营情况，合理引导房地产投资和消费。积极宣传我市房地产业发展的优越条件和鼓励房地产发展的政策措施，为房地产投资和发展营造良好的氛围。

三、建立合理的住房供应结构和完善的住房保障体系

（一）着力优化住房供应结构。深入贯彻国家房地产业宏观调控政策，按照总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原则，根据我市实际和市场需求，统筹落实国家有关住房基础结构比例要求，进一步优化住房供应结构。放大“联合国人居奖” 城市的品牌效应，积极发展度假型、旅游型、养老型等特色房地产市场。

（二）大力发展节能环保和精装修住房。积极转变提升房地产开发理念，运用行政、税收和金融等手段，引导企业开发建设节能、省地、节水、节材等环保型建筑。加强规划、设计、施工等各环节的把关，引导企业开发绿色住宅、生态小区，促进住宅技术进步。加快住宅全装修推广步伐，完善住宅全装修的推进机制，逐年提高全装修住宅比例。对于在节能环保、住宅科技、精装修等方面具有示范作用的企业和项目，通过适度减免有关规费等政策予以扶持鼓励。对开发建设符合国家强制性推行的节能标准和符合国家产业化发展方向的节能环保项目，各级财政给予一定奖励。

（三）加快经济适用房和廉租房建设。认真贯彻落实我市已经出台的《扬州市市区住房保障规划（2008-2010）》（扬府办发[2008]83号）和《关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见》（扬府办发[2008]84号），健全廉租房体系，完善经济适用房制度。在解决最低收入家庭住房困难的基础上，通过经济适用住房、共有产权住房等形式，逐步解决低收入家庭的住房困难。继续全力推进公有住房解危工作，积极探索市场化解危新途径，确保在3-5年内完成市区公有住房解危任务，使公有住房住户居住条件从根本上得到改善。积极解决外来科技人才和务工人员的住房问题，切实改善外来人员的居住条件。

四、大力推动住房消费，增强房地产市场活力

（一）进一步完善居民购房贷款的鼓励措施。各金融机构和公积金管理等部门要切实加大普通住房贷款力度，简化贷款手续，对于首套住房或换购房贷款，继续执行优惠利率予以支持。积极调整住房公积金贷款政策，对于个人购买住房时，可以使用直系亲属的公积金，恢复商业贷款置换公积金贷款业务。对于贷款购买首套住房的，尽可能执行下浮15%的优惠利率；对于贷款购买第二套住房的，区别实际情况，给予一定比例利率优惠，对于为改善居住条件而换购住房的，在首付标准、上浮利率方面仍按购买首套住房的相关规定执行。建立住房公积金贷款担保体系，市房管局、公积金管理中心依照建设部和人民银行《住房置业担保管理试行办法》的规定，组建购房贷款担保机构，为住房公积金贷款人开展担保业务。

（二）进一步提高职工购房的补贴标准。对住房面积未达标的机关老职工（1998年11月30日前参加工作），本意见颁发后，购房时一次性货币补贴标准由2004年的450元/㎡调整到800元/㎡，住房补贴建筑面积标准不变。各企（事）业单位可根据本单位实际，参照执行。

（三）进一步减轻居民购房的契税负担。对于含阁楼的住房，阁楼以下房屋建筑面积未达到144平方米的，契税按2%征收。

五、进一步优化促进房地产业投资开发的政策措施

（一）切实降低企业的用地成本和开发成本。对房地产开发企业可根据地块成交总价款及前期开发成本，合理确定土地出让金首付比例和土地出让金分期付款的次数。出让金达1亿元及以上的，可按30%的比例首付；5000万元-1亿元的，可按40%的比例首付；5000万元以下的，仍按50%的比例首付。将土地交付之日或土地具备交付条件的国土部门通知时间，作为计算城镇土地使用税纳税义务发生时间。将房屋交付使用之日，作为次月调减房地产开发企业土地使用税依据，由房地产开发企业按未出售房产的建筑面积比例缴纳土地使用税。

（二）规范土地供应管理和基础设施配套标准。认真落实土地供应计划，加强土地使用权出让管理。在土地出让合同中明确项目的投资强度、容积率要求、开竣工时限、配套设施建设标准等条件，并加大跟踪管理监察力度。建立健全土地市场动态监测制度，加大对闲置土地的清理和处置力度。供水、供气、通信、有线电视等公用事业单位要积极支持房地产项目的开发建设，积极做好配套服务，认真履行与房地产开发企业签订的工程承建等合同，不得无故增加既定工程造价或发生拖延施工周期行为。供电部门要进一步加强内部管理，严格执行不指定施工单位、不指定设计单位、不指定设备供应商的“三不指定”规定，努力提高服务质量。市物价、审计部门要加强对市供电部门承建项目的价格检查、费用审计，对国有企业的房地产开发项目必须进行项目审计，对民营企业的房地产开发项目实行抽查审计，发现问题，严肃处理。

（三）清理行政审批事项和不合理收费。认真清理涉及房地产开发的各项行政审批事项，对于确需保留的审批项目要进一步简化程序、提高办事效率。认真清理国家和省、市各项收费政策，规范住房建设和消费环节的收费行为，法律、法规、政策规定的收费项目，有幅度的一律按下限收取；对于行政事业性重复收费，坚决予以取消。要清理房屋交易环节中的各种不合理收费，杜绝以各种形式出现的搭车收费，切实保护购房者的合法权益。对涉及住房建设、消费的各类收费要进行公示，接受社会监督，坚决取消不合理的收费。市供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位未经开发企业同意，不得强行征收用户开户费用等。对违反规定征收或变相征收以及擅自提高收费标准的，依法严肃查处。

（四）加大金融对房地产业发展的支持力度。各金融机构要立足扬州宜居城市的特色和房地产业良性发展态势，积极争取更多的房地产贷款规模或优惠政策，加强对运行质态好、信誉度高、社会贡献大的房地产开发企业的信贷支持，保持房地产贷款稳定增长。对被评为“优秀房地产开发企业”的，应优先安排贷款计划，加大信贷支持力度。

（五）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。继续加强现有房地产市场信息系统建设，进一步加大对网络建设的投入，完善系统功能，逐步实现房管、国土、建设、规划等基础信息数据和房地产开工、预售、交易等信息的资源共享。房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，结合网络系统建设和电子政务建设一并列入同级部门预算统筹安排。健全和完善房地产信息的收集、整理、发布制度，全面、及时、准确地发布

市场供求信息，为市民购房置业提供科学的信息服务，引导房地产市场健康有序发展。

六、加强房地产市场体系建设，促进房地产业各环节的协调发展

（一）放开搞活住房二级市场。鼓励非城镇和外来人口通过二级市场购房定居。外省市或本市公民，无论是农业户口还是非农业户口来市区购房定居，其就业和子女就读，均享受市区居民同等待遇。

（二）大力发展房屋租赁市场。支持和鼓励居民和房地产开发企业依法出租自有闲置房屋和空置商品房，鼓励居民通过换购、租赁等方式，积极改善居住条件。

（三）调整完善拆迁安置政策。根据国家、省房屋拆迁有关规定，及时制定实施办法和配套政策。采取市场化评估，增加货币安置比例，降低实物安置量，使更多的被拆迁人能够通过房地产市场选择到理想的住房。

（四）加大物业管理推行力度。规范物业管理服务行为，调整物业管理服务费收费指导价标准，将物业管理的收费标准和服务标准实行公示，积极提升物业从业人员的素质和能力，为业主提供质价相符的物业服务。严格物业交付接管验收标准，把好物业交付使用关。坚持执行物业管理招投标制度，维护物业管理公平、公正的市场竞争秩序，推动物业管理向机关、医院、学校、商场等多领域的延伸，不断扩大物业管理覆盖面。

七、加强监管，规范秩序，营造房地产业良好的发展环境

（一）进一步加强房地产开发管理。强化对房地产开发企业的资质管理，实行新设立和外来房地产开发企业登记备案制度，积极引导外来房地产开发企业在扬州设立法人机构。实施对房地产开发项目建设过程的跟踪管理，切实落实项目手册制度。研究制定商品房住宅小区交付使用管理实施意见，建立商品住宅交付使用备案和公示制度，加强对商品住宅交付使用环节的监管。推行房地产开发项目工程担保制度，防止出现拖欠工程款和农民工工资行为。积极完善房地产信用档案系统，推进房地产诚信体系建设。

（二）进一步加强商品房质量管理。严格执行施工图审查、施工许可、工程质量监督、工程监理、竣工验收与备案等有关质量管理的各项制度。强化商品房工程建设各方的质量管理责任，规范勘察、设计、施工、监理、施工图审查、工程质量检测等行为。加强建筑节能管理，抓好节能标准的落实。强化对工程建设强制性标准的监督，抓好工程质量通病防治工作，健全完善分户验收制度。积极探索工程质量保险制度，发挥市场在建设工程质量保证机制中的基础性作用，防范和化解工程质量风险。

（三）进一步加强房地产交易管理。认真执行《关于加强建设项目规划批后管理的意见》（扬府发[2007]100号），切实解决建设项目规划批后管理中的问题。严把规划许可、施工许可和预（销）售许可三个审批关口，加强对商品房预（销）售项目和商品房销售合同备案及其变更、撤销的监督管理。对于已批准的房地产开发项目，若确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。加强房地产交易环节各项制度的建立和落实，严肃查处骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等各种违法行为。严格执行商品房销售“一价清”制度，物价部门适时公布商品房区域指导价格。市房管、人行等管理部门要抓紧研究制定商品房预售款监管办法，强化监督检查，切实维护群众合法权益。

（四）进一步加强房地产经纪管理。严格执行国家关于中介服务管理的有关规定，建立

健全房地产中介服务机构登记备案制度、年检制度、机构及其执（从）业人员信用档案，研究制定存量房交易网上备案管理和资金托管办法，规范房地产二级市场交易行为。严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（从）业资格制度，规范房地产经纪行为。

本意见自颁发之日起施行，此前发布的市有关文件与本意见不一致的，以本意见为准；与国家、省今后出台的政策有不相符的，以国家和省新出台的政策为准。

二〇〇八年九月十五日

发布部门：扬州市政府

(地方法规)

发布日期：2008年09月15日实施日期：2008年09月15日

第四篇：关于我市大力发展房地产业的调研报告

关于我市大力发展房地产业的调研报告

为全面了解我市房地产业的发展历程及现状，分析存在的问题，研究和提出相应的对策建议，市发改委服务业科就我市房地产业的相关问题进行了专题调研，报告如下：

一、我市房地产业的发展历程及现状

新中国成立至改革开放前，辽阳的房地产业经历了一个从初步发展到逐渐萧条的过程。建国初期，辽阳市政府加强对房地产市场的管理，房地产买卖、租赁和抵押活动频繁。党的八大以后，确立了社会主义公有制在房地产中的主体地位。房地产业失去了市场的基础，作为一个行业逐渐萎缩。

上世纪70年代末至90年代初，党政机关和企事业单位纷纷开始兴建职工住宅楼，并以福利的形式分配给本单位职工。这类住宅楼大多数建造于本单位周边的土地上，小区的规模与环境较差，但总量大。在这一时期，辽阳市房地产企业以国有为主，数量少，开发量也小，市场化程度很低。居民以单位福利房为主要居住场所，只有极少数居民购买商品房，房地产市场还没有真正走向普通市民。

随着改革开放的不断深入，市场经济体制的逐步完善，国有土地使用权有偿出让、城镇住房制度改革和住房公积金制度等相关政策的陆续出台，我市房地产市场开始逐渐发育、成长。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着房地产业发展真正地走向了市场，真正地走向了普通大众。我市房地产业随之进入了快速发展阶段，房地产市场日趋活跃，商品房销售快速增长，房地产企业实力也逐渐增强，居民生活环境和居住条件都得到了改善和提高。特别是近些年，随着我市工业化和城市化进程的不断加快，居民收入和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为我市房地产业蓬勃发展提供了广阔的市场空间，房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额均不断增长。2007年全市房地产开发投资为23.6亿元，增长53.6％，占全社会固定资产投资的13.1%；商品房施工面积212.3万平方米，增长38.9%；商品房销售面积109.9万平方米，增长70.2%；商品房销售额 24.6亿元，增长86.6%。2008年房地产开发投资为30.8亿元，同比上涨30.5％，占全社会固定资产投资的13.1%；商品房施工面积257.6万平方米，增长21.3%；商品房销售面积112.6万平方米，涨幅为2.5%；商品房销售额29.7亿元，增长20.7%。2009年（预计，下同）全市房地产开发投资为43.2亿元，比去年上升40%，占全社会固定资产投资的12.3%；商品房施工面积382.3万平方米，同比上涨48.4%；商品房销售面积130.8万平方米，涨幅为16.1%；商品房销售额38.8亿元，比去年增长30.7%。在房地产开发建设中，商品住宅建设投资主体地位突出。2007年，商品住宅投资为19.3亿元，增长 92%，占当年房地产开发总投资的81.8%；2008年，住宅投资为22亿元，增长14%，占当年房地产开发总投资的71.4%。2009年，商品住宅投资为26.1亿元，增长 18.6%，占房地产开发总投资的60.4%。从上面的数据可以看出：全市房地产开发投资和商品住宅投资数额逐年增加，这说明房地产开发商十分看好在辽阳投资发展的前景。但由于受到国际金融危机的冲击，我市房地产业在2008年也遇到了一些困难。房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额的增速与2007年相比，分别下降了23.1个百分点、17.6个百分点、67.7个百分点和65.9个百分点。2008年末商品房空置面积为53.7万平方米，比2007年末上升4.9%。面对严峻复杂的形势，市委、市政府全面分析、准确判断、果断决策、从容面对，出台了一系列推动房地产业健康发展的政策措施，如《关于促进我市房地产业又好又快发展的实施意见》（辽市政发【2008】32号）和《关于促进我市房地产业又好又快发展的补充意见》（辽市政发【2008】39号），以应对这次金融危机给我市房地产业带来的不利影响。2009年末，商品房空置面积为37.0万平方米，比2008年末下降31.1%。充分说明了这些政策措施对于提振信心、活跃市场、促进住房消费发挥了重要作用，有效地遏止了增速明显下滑的态势，实现我市房地产业形势回升向好。

随着我市房地产业的发展繁荣，商品房平均销售价格（商品房销售额除以商品房销售面积得出）也呈现逐年递增趋势。2004年，商品房平均销售价格为1745元/平方米，2005年上升为1935元/平方米。经过2006年的小幅上涨，我市商品房平均销售价格突破了2000元/平方米关口，为2050元/平方米。此后，我市商品房平均销售价格呈现了明显的上升趋势。2007年为2238元/平方米。到了2008年，商品房平均销售价格在2007年每平方米上涨188元的基础上，出现了较快的涨幅，达到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均销售价格继续上扬，为2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均销售价格。在近三年的时间，我市商品房平均销售价格由2238元/平方米上涨到2967元/平方米，涨幅为32.6%。造成我市商品房平均销售价格呈持续走高态势的主要原因是居民可支配收入大幅增长、百姓改善住房的实际需求、城市化进程的加快、楼盘开发成本的增加以及市容市貌日新月异的变化。目前，我市正按照住宅地产、商业地产、工业地产 “三箭齐发”，新城地产、老城地产“双管齐下”，商品房、经济适用房、廉租房建设“齐头并进”的思路，加速推进房地产业的发展。河东新城大力开展北部回迁楼、商贸娱乐城、五星级酒店、写字楼、体育运动公园等重点建设项目；全面启动化工新材料、工业铝材、柴油机产业园等工业地产项目；重点策划、包装和招商中央广场项目、东京城项目、一河两岸滨水商业项目、滨水生态住宅开发项目、河东医院项目和大剧院项目。辽阳县根据新的县城总体规划，加快中心镇、示范镇、“城中村”改造步伐，大力发展工业和商业地产开发，特别是要加快建设高压共轨10万平方米、三三机床5万平方米、万兴达3万平方米、汇福汽车2万平方米和山川电器1万平方米等工业地产项目。灯塔市加快实施万宝桥村500户居民的整体搬迁工作。重点对城区500亩净地实施“招拍挂”出让，新增城市开发面积50万平方米。白塔区以老城区改造，产业“退二进三”为重点。大力打造精密元件、解放小学、新运大街西段、辽纺厂区和湖畔新园、滨湖花园、名学苑、光辉农民新村等房地产开发项目，推进西关商业区2、5、7号地块及剧院南侧地块招商项目的落地。文圣区以三级以上干道沿街危旧楼房、平房区拆迁改造、城市北部开发为重点，全面推进房地产开发。重点实施魁星楼复建、襄平阁、新华路北三组团、中华大街建发高层东侧、天齐棚户区西侧、普化小学南侧等地块的房地产开发项目。太子河区以城市南部2.2平方公里开发建设为重点，加快实施城市南部商住项目、实正地产高档商住开发、电力开发公司住宅以及东电家园、晟雅格林、“炮旅”商住等房地产开发项目。宏伟区重点实施辽化二、三、四生活区旧城区改造、大打白村整村异地迁移工程和徐家、杜家、小打白村农民新区建设工程，加快推进城市南出入口和文圣路南段两侧开发改造。弓长岭区重点实施以北出入口改造为重点的北部优化整合工程，推进孙家寨、新三官、小渔村等地块的房地产开发和主要交通干道两侧的危旧房屋拆迁改造工程，全力推进东鑫果园二期、陈家、龙峰园等棚户区改造和柳河村等农民新村建设工程。

2010年，我市房地产业计划完成总投资64亿元，力争完成72亿元；商品房销售额46.33亿元，力争完成49.9亿元。全市房地产业开发建设施工面积计划总规模640万平方米，力争完成720万平方米。其中：住宅地产479万平方米，力争完成539万平方米；商业地产86万平方米，力争完成97万平方米；工业地产75万平方米，力争完成84万平方米。

二、我市房地产业发展过程中面临的困难和问题

随着市场经济的发展和住房制度改革的不断深入，辽阳市房地产业正在迅速发展壮大，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大，开发档次逐步提高，建设了佰亿丽景茗城、罗马假日、龙鼎山庄、文成尚品等一批精品小区。房地产业在我市国民经济中的地位和作用日益突出，已成为一个独立的产业，为我市保增长、扩内需、惠民生提供了强有力的保障，铸造了辽阳城市变迁和人居发展的辉煌历程。但在发展过程中也存在一些困难和问题，主要表现在：

（一）房地产开发企业资金链紧张，出现“钱荒”现象

房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我市房地产开发企业以中小企业居多，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（二）老城区土地资源有限，房地产开发规模小

土地资源是房地产业发展的命脉，因此土地资源的合理利用是实现房地产业高效、有序和可持续发展的物质基础和必备的硬件条件。由于我市老城区的建筑密度不高,没有统一的格局规划，导致老城区可用于房地产开发的土地日益减少，从而造成我市组团化、规模化房地产开发比例不高，难以实现房地产的规模效益，出现单打独斗、见缝插针、新旧混杂、不成规模的现象。

（三）我市的房地产开发企业规模小、经营实力不强

我市的房地产开发企业从九十年代初期的8家发展到现在的99家，涌现出佰亿、荣兴、建发等具有一定规模的开发企业。但总体上仍处于规模不大、结构不尽合理的状况，整体实力不强。目前，我市还没有一级资质房地产开发企业，二级资质企业也仅为2家，三级资质企业、四级资质企业分别为27家和1家。暂定资质企业69家。暂定资质企业占我市房地产开发企业的比例为69.7%。

（四）住宅区的配套设施尚不完善

目前，我市的部分房地产企业十分注重商品住宅楼的开发建设，忽视了对小区配套环境的营造，不能充分挖掘房地产作为特殊商品的潜在价值，也给我市今后的城市物业管理工作和人民群众的生活带来了许多不便。反映比较突出的问题有：小区内的配套设施不到位，如供暖、排污工程未完善；小区内绿地太少，休闲场所待续建。

（五）经济适用房和廉租房建设比例不高, 住房供应结构不合理

2007年，我市开始经济适用房、廉租房建设，经过3年的努力，相继开发了裕隆、繁荣家园等小区，解决了大批困难群众的住房问题。2007年，全市经济适用房、廉租房建设面积分别为5万平方米(702套)和0.5万平方米（100套）；2008年上升为26.5万平方米（3883套）和2.12万平方米（447套）；2009年达到31.4万平方米（4012套）和9.8万平方米（2405套）。但仍处于增长慢、建设比例小的状况；而且部分经济适用房还存在空置现象；廉租房尚没有形成完善的退出机制。因此，全市房地产市场产品结构的主要问题是经济适用房、廉租房建设比例不高，房屋的高档化趋势明显, 形成住房消费市场的供求错位现象。

（六）住房二级市场不够活跃

近年来，我市住房二级市场（二手房交易市场）的交易量较以往有所放大。2007年，辽阳二手房交易量为41万平方米；2008年为38万平方米；2009年为84.5万平方米。但我市住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；对住房二级市场的宣传推广力度不够；消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消费贪多求大

目前，我市房地产消费的习惯是以全款购买自住为主，追求自有，讲究“一步到位”或“尽快到位”，部分市民消费贪多求大，存在过度消费和严重超前消费的现象。而这又直接导致了需求的膨胀，引起了房价的上涨。价格的上涨又进一步刺激了消费者盲目的购房冲动，形成“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，加重了居民的经济压力。

三、促进我市房地产业今后发展的建议

为进一步加快我市房地产业又好又快发展，针对目前我市房地产业的发展现状，提出如下建议：

（一）统一思想、坚定信心是大力发展房地产业的前提

省委、省政府对房地产业的发展高度重视，我市也专门出台了促进房地产业发展的政策措施，这为房地产业又好又快发展提供了难得的机遇。同时，我市城乡人民收入大幅度提高，消费能力迅速增强。2009年，城市居民人均可支配收入达到14986元，增长13%；农民人均纯收入达到7292元，增长13%。不断增长的居民收入给房地产业的发展提供了资金上的保证。而且，我市城市居民人均住宅建筑面积低于全国、全省的平均值，这就形成了对住房的刚性需求，成为房地产业发展最直接和内在的动力。尤其是我市正在实施的开发建设河东新城，打造太子河左岸经济带、改造西关商业区、开发城南商住区、建设站前广场商业区、改造城市出入口和城区主干道等一系列重点工程，也必然将拉动房地产业新的发展。因此，全市上下必须要进一步统一思想，对我市大力发展房地产业充满信心。有了信心，需求才能转化为投资，转化为市场销售，转化为消费。

（二）建立多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产开发的融资渠道

随着房地产业在我市的迅速发展，单一的融资渠道已成为房地产业持续健康发展的瓶颈；尤其是2008年全球性金融危机的爆发，更加剧了房地产企业资金的相对紧张。因此，今后应结合辽阳市房地产市场的实际情况，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。全市各商业性银行，对资质等级高、实力强、信誉好的企业，要进一步加大授信额度。政府也要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，从而形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系；要继续扩大对外开放，抓住“南资北移”的有利时机，面向发达地区加大引资力度，吸收外来资金，发展房地产信托业务，开辟多元化的房地产融资渠道，帮助房地产企业破解资金难题。

（三）要采取更加有力的措施，进一步营造良好的房地产发展环境，不断增强服务意识，为企业发展提供有力保障

我市各县区、各部门要切实加强对房地产业的指导，完善相关的政策措施，重点是要保持政策措施的连续性和稳定性；要继续综合运用土地、金融、税收等手段，形成推动房地产业加快发展的合力；要紧紧围绕“大力突破新城，改造提升老城”的总体思路，全力支持房地产业发展。市住建委要运用现代信息技术建立房地产监测分析、信息发布和预警体系，特别要密切关注房价收入比和租售比等重要数据，并及时向社会通报我市房地产市场的情况，引导开发企业理性投资，消费者理性购房；适时举办房地产交易会，为开发企业和居民购房搭建平台；积极推进我市棚户区改造工作；合理制定我市房地产业的发展规划。国土部门对土地资源要纳入全市的统一调控体系，加强整体规划和管理，做到有计划、有步骤地开发，适当增加中低价位、中小套型商品住房、经济适用房和廉租房用地供应，合理高效地利用土地资源。市人社局要帮助房地产企业做好人才引进和相关职业技能培训等工作。市经信委、安监和环保等部门要加强对企业管理、安全生产、清洁环保等方面的指导和服务。市外经和招商等部门要帮助我市房地产企业多承揽涉外工程，扩大劳务输出。市财政和税务等部门要积极开展调查研究，进一步调整完善适合房地产业发展的税费征管办法。各县区、各部门要高度重视、精心组织、明确任务，狠抓落实，巩固和增强我市房地产市场回升向好的势头，积极为我市房地产业发展创造良好的条件。

（四）坚持以创新为基础，引导企业实施品牌战略，培育有竞争力的房地产企业

目前，房地产企业要想生存并壮大，必须要以创新为基础。企业要强化自身素质，创新经营理念，拓宽发展思路，优化管理模式。同时，房地产企业在发展过程中，应采取各种有效措施，树立品牌意识，打造精品建设，创造品牌优势，实施品牌战略，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目。市有关部门也要深入开展创名牌、创优质活动，制定专门的奖励扶持措施，推进品牌创建步伐。要加快发展我市现有的房地产开发企业，建设一批强势企业、龙头企业。目前我市有二级资质的房地产开发企业2家，三级资质的开发企业27家。要以这些企业为重点，打造以高资质企业为龙头、规模企业为基础的富有竞争力的房地产开发企业梯队，不断增强我市房地产业发展的内生动力和活力。

（五）完善房地产开发中的物业配套设施建设，优化住房供应结构，切实保障低收入家庭基本住房需求

当前商品房市场正发生深刻的变化，绿色、生态、人文、科技成为今后发展的新趋势和新理念。因此，房地产开发企业要加强小区的环境设计和生态平衡，加快配套设施建设，不断提高服务质量。同时，要积极引导房地产开发企业从我市的实际情况出发，根据市场需求的变化不断调整开发结构，向不同收入阶层提供不同层次的商品房，构造多层次供给体系，改善住房供应结构。为满足低收入家庭，特别是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相关部门要继续加大经济适用房和廉租房的建设力度，增加有效供给，严肃查处经济适用房建设、交易和管理过程中的违规行为，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。建议将销售困难的部分经济适用房和小户型的商品房转为廉租房，以缓解廉租房不足、部分经济适用房和小户型商品房空置的矛盾；或将部分土地出让金、公积金贷款的收益用于经济适用房、廉租房的建设，以弥补在经济适用房、廉租房建设方面的资金缺口。

（六）加快住房二级市场的发展，引导市民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求 只有激活住房二级市场，才能为城镇居民自有住房的交易提供平台，为人民群众财产性收入的增加提供条件，并在盘活存量住房的同时，进一步激发增量住房的需求，为住房一级市场注入新的活力，实现住房二级市场与一级市场有机对接，以推动我市居民住房消费结构的优化升级。因此，今后要大力宣传二手房交易流程，疏导制约二手房交易的瓶颈，建立住房二级市场交易服务平台，构建安全、规范、高效和优质的住房二级市场交易服务体系，做到市场信息透明、交易信息透明、评估服务透明、中介服务透明，进一步简化办事程序，明确工作时限，实行产权交易一体化。同时，强化中介机构的诚信服务；规范中介市场，取缔非法经营。应当广泛地进行宣传教育，要积极引导消费者根据自身的收入水平、生活发展阶段和工作情况，选择最适合自己的方式解决住房问题，量力而行，避免落入贪大求多的消费误区；要鼓励普通工薪阶层家庭实行住房阶梯式消费，逐步改善住房居住条件。政府相关部门也应注重培育住房三级市场（住房租赁市场），使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

第五篇：莒南房地产业发展调研报告

莒南房地产业发展调研报告

一、房地产市场发展基本情况

近几年来，我县的房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、预销售面积等各个方面都有较大幅度的增长，房地产市场出现供销两旺的局面。

从2005年开始，我县的房地产投资规模出现迅速增长，全年共完成房地产开发投资2亿元，同比增长300%；新开工商品房建筑面积19.3万平方米，同比增长260%；竣工面积5.8万平方米，同比增长167%；预销售面积8.8万平方米，同比增长131%。

2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。

2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。

2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6%。

2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.38万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。

2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。

二、促进房地产市场发展的思路及做法

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为了进一步落实十七大和中央经济工作会议精神，继续扩大内需、拉动县域经济增长，我们把搞活房地产市场，启动住房消费作为近期的主要工作目标。通过转变思想观念，开拓工作思路，改进工作作风，规范管理，严格执法，实行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，努力促进我县的房地产市场供需均衡，房价稳定，保障住宅与房地产业持续、健康、快速发展。

1、加快旧城改造、棚户区改造的步伐

目前我县旧城改造、棚户区改造正处于启动和发展阶段，运作模式主要依托房地产开发这一途径。近几年来，国家宏观调控房地产市场首先调控了土地市场的供给和开发资金的获取，房地产开发在新征土地困难的情况下，就必须充分利用存量土地做文章。旧城改造、棚户区改造不但为房地产市场提供了发展的平台和新的方向，还提供了大量的存量土地和有效需求。这必将为房地产业进一步发展提供新的动力。

2、北城新区的开工建设具有很大的拉动作用

从2011年开始，我县把打造北城文化新区的工作列入县委、县政府工作的重要议事议程，专门成立建设指挥部，纳入重点项目管理，列入县委组织部绩效考核办考核范围，进行全方位的支持和扶持。北城新区项目的启动，必将给我县房地产市场带来新的发展机遇，带动房地产市场的快速发展，促进房地产市场出现新的增长期。

三、存在的主要问题

1、房价需进一步加强调控

目前，我县的房地产市场处于高位运行阶段，供给量和需求量都比较大。据了解，全县每年的住房需求量在60万平方米左右，每年的供给量在30-40万平方米，房地产市场供求不均衡，存在较大刚性需求，具有卖方市场的特征，整个房地产市场需求量大于供给量，使得许多楼盘在预售阶段就基本销售完毕。

近几年，我县的商品房价格在全市一直处于中等偏上价位，从去年下半年至今年上半年才出现了较大幅度的上涨，房价上涨除了存在刚性需求外，还存在以下几个方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工费、机械费、建筑材料费。三是地段和区位较好。四是住宅精装修程度高。五是收费项目增加及上调。六是个别公司为了应对国家有关调控政策追求自身利益最大化。房价上涨幅度超过居民可支配收入时，势必造成城镇居民购房困难，特别是中低收入阶层更承受不起过高的房价，因此对房价监管的工作需要进一步

加强。

2、房地产市场秩序需进一步整顿和规范

近几年，我县的房地产市场在快速发展的同时，也存在开发混乱的状况，没有充分发挥政府调控和城市规划的指导作用。一是县城规划区内无论是地块大小，也不论用地性质和规划用途，只可容纳1幢楼、2幢楼的土地都进行房地产开发建设，形成县城内遍地开花的现象；二是开发的住宅小区大部分在几千平方米到1—2万平方米左右，超过10万平方米的小区不多，这样不仅造成县城功能分区不清，重复配套建设,浪费资源和资金，更是脱离了“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的开发建设原则；三是旧村改造过程中，个别村居钻政策的空子，除拆迁还建本村居民住房外，随意扩大商品房的开发规模，对外销售了许多手续不完备的房屋，造成房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时造成了大量房屋因手续不完备而不能确权和上市交易，影响房地产市场的健康发展和社会稳定。

3、对房地产市场缺乏科学的信息化管理

目前，我县的房地产市场信息系统和信息发布制度还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制也没形成。造成了市场信息不对称，透明度不高，不利于及时便捷地进行市场监控，不利于合理引导房地产投资和消费。

4、缺乏市场调控机制

一是土地储备供给机制运行效率不高，土地供应没有结合市场供求情况进行有计划有步骤供给，这很容易造成土地供给“大小年”的现象发生；二是没有建立控制开发建设规模的相应制度和具体措施。使房地产市场供求结构不稳定，出现商品房供不应求或大批积压等失衡情况的发生。可以说，以上几个方面的问题，是影响和制约我县房地产市场健康发展的主要因素。

5、开发资金不足，影响项目的建设进度

近几年来，国家针对房地产业出台的各项调控政策，对我县房地产业最大的影响是银行贷款难度增大。企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间，据了解，我县大部分开发项目都存在延期交付的情况。

四、下一步加快发展我县房地产市场的应对措施及建议

1、加强规划的龙头作用和刚性作用

房地产开发必须按规划进行，实行成片区、成规模的开发。坚持新区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危旧棚户区和“贫民窟”住房。严禁企事业单位自建自用和零星开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。房地产开发必须按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。

2、调整住房供应结构，引导普通商品房建设，加快经济适用房和廉租房的建设

我县住房供给结构不合理，经济适用住房、廉租房供给数量少，高档房、大面积房偏多。经济适用住房的供给数量，每年平均在7-8千平方米，仅能满足不到100户中低收入阶层的购房需求，根据我县住房收入状况普查结果，每年的经济适用住房需求量在300套左右，供应数量远远满足不了需求，造成经济适用住房供给紧张、价格上涨。目前我县还没有建立完善的廉租房供给体系，不能解决最低收入阶层的住房问题。发展经济适用住房和廉租房既是体现政府为民、利民、亲民的形象工程，同时也对房价的过快上涨起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建设，促进我县房地产业的发展。不要局限于提房地产就是买房和卖房，要着眼于房地产业概念的内涵和外延，用大房地产业的理念来发展房地产业，学习香港等地的先进发展理念，用好现有资源，建一批适合低收入家庭租住的房屋，以灵活多样的租赁方式，盘活县域内的房屋资源，大兴房地产租赁业。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要规范土地市场，在当前及今后一个时期，政府和有关部门要从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一、二级市场，从而为降低房价打下基础。

二、推广新型建材，降低成本消耗。要坚持采用技术含量高、建筑成本低，污染程度轻的建材；

三、加强招投标管理。要通过工程技术招投标，把技术能力高、造价成本低、管理规范的建筑企业扩大到普通商品房建设中来；

四、剔除不合理收费，2007年我县房产成本中的各项费用为213元／平方米，比重高达２６％，这其中有些不合理必须予以剔除，主要减轻住宅建设不分摊的基础设施负担，分流基础设施费用：一是公益性和非盈利性的市政建设，如道路交通、给排水配套等应由政府投资；二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生等，也应由政府投资；三是商品性或营利性基础设施建设，如能源供应、通讯设施等，应按市场经济原则，由相关企业投资建设，投入的资金由营业收入回收，并获得利润，不应纳入房价；四是住房内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如水、电气管道，绿地及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，并纳入房屋建造成本，构成房价组成部分。

5、加快房地产金融改革步伐、用足用好住房公积金。金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业的发展不断注入新的血液、新的功能。同时，用足用好住房公积金。1996年实施城镇住房制度改革至今，我县已收缴住房公积金3.04亿元，如何用活这部分资金，加快公积金贷款，并结合商业银行住房抵押贷款，以多种形式提高居民购房能力、努力扩大有效需求，促进我县房地产业的发展，具有更重要的作用。

6、住房专项维修基金应尽快建立

设立住房专项维修基金的目的就是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常运行和使用创造必要的条件。

住房专项维修基金设立的有利因素：一是建立起住房专项维修基金，解除了人民政府、主管部门、购房人等多方面的后顾之忧。二是维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。三是维修基金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。因此，建议在我县应尽快建立住宅专项维修基金。

总之，我们要通过不懈的努力，使我县的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。进一步完善房地产开发市场，积极引导房地产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，促进我县房地产市场平稳健康发展