关于炉桥镇房地产业税收问题的调研报告

第一篇：关于炉桥镇房地产业税收问题的调研报告

关于永寿县房地产业税收问题的调研报告

一、永寿县房地产业的发展回顾与现状

永寿县房地产开发业是从2004年开始起步，第一栋商业意义的商住楼是由温州金来永寿房地产开发公司开发的永寿商业步行街，当时商住楼平均在750元/平方米，商业门店2800元/平方米，该楼盘共开发四栋，商住144户，商业门面房112户，该开发企业按规定缴清各税费基金152.15万元，代扣建筑环节税收51.95万元。随着市场经济不断发展和城镇化水平提高，大量的土地得到开发，颐和广场开发、建新小区、荣发小区、金寓福园、财富家园、时代大都会、安居工程等一系列开发项目相续开工建设，房价也一路飙升，现时商住平均2000元/平方米，商业门面房平均每平方米近万元。随着大量农村人口的迁入和城镇工商业的发展，房价还有很大的涨幅空间。

1、招商引资力度加大，外来资金的大量涌入，促使我县房地产业迅猛发展。一个地方的经济发展离不开外来资金的支持，优厚的招商引资政策更能吸引大量投资。由于国内一线城市房屋销售受国家调控政策的影响，加上竞争激烈，促进房地产商纷纷向二线城市和县城转移。外来的房地产开发商带来有益的开发经验和大量的资金，促使县城房地产业迅猛发展。

2、县城房地产销售形势较好，促使房地产业投资规模不断加大。永寿县商品房开发从2004年至2009年平均以年均增长60%的速度递增，开发数量由最初的1户发展为现在的8户，并且由于县城规模不断扩大，我县县城南部新设工业园区，北部新修火车站大街，带动就业和各行各业包括房地产业的迅速发展壮大。

3、国家西部大开发的利好政策，促使房地产开发企业投资西部的热情不减。国家新一轮西部大开发政策主导，退耕还林、新农村建设、移民搬迁、加快城镇化建设、西咸大都市建设等一系列政策出台，城乡居民收入水平不断提高，改善居住环境的愿望及可能不断提升，城镇功能更加完备，吸引大量的农村人口进城就业务工，为县域房地产业开发建设赢得良好的机遇，商品房迎来新一轮购买热潮。

二、永寿房地产业税收征管现状分析

我县房地产业税收由2005年的150万元增加到2009年入库650万元，占税收比重不断上升，由2004年占2%上升为2009年16%，房地产开发税收已经成为我县的主体税收收入。

在目前我县调查的8户开发企业中，有2户是在我县注册的开发企业，3户外来的开发企业，其余3户均以挂靠形式进行开发，开发的管理经营形式千差万别，正规的开发企业有一整套比较完备的管理程序，其他挂靠或建筑业承包商管理不规范，资料参差不齐，财务制度不完备，从而使税收征管难度增大。房地产开发管理不规范，各种形式的开发同时存在。

针对目前我县的房地产企业的现状，结合永寿税源实际，充分认识我县房地产税收管理存在问题有利于更好的加强税收征管促进收入都有极其重要的意义。由于

开发形式管理不规范，给税收征管带来很多困难，大部分项目开工没有税务登记，也不能提供相关资料，实行房地产税收一体化后，在给各业主开具销售不动产发票时统一算账，致使建筑部分税款追缴困难加大难以追缴，征税成本加大，征管效率不高，以票控税可以起到良好的作用，但对于不需要开票的个人无法控制。主要存在问题：

1、开发前期管理登记不规范，甚至很多项目没有临时税务登记；

2、税款申报征收不及时，对预收款项没有征收流转税款，管理不到位；

3、受地方政府或者部门干预较多，影响税收执法的刚性；

4、隐瞒虚报售房价格，账簿凭证资料残缺不全，核算不健全，少申报收入偷逃国家税款；

5、税务机关认识不到位，税收征管业务人员业务水平不高，责任心不强，致使追缴工作难度加大。

6、企业纳税意识淡漠，在日常纳税检查时，敷衍赛责，谎报资料不全，得过且过。

7、欠税比较严重，很多项目预售房款、承建单位不按营业税条例规定按形象进度或预收房款申报纳税，等最后结算时统一纳税。

三、强化永寿房地产业税收征管的建议

针对我县房地产开发税收征管实际情况，笔者从稽查的角度出发，提出我县房地产业税收征管几点建议：

1、加强新开发项目登记备案工作，把登记作为税收管理的首要环节；

2、完善税收一体化操作程序，先税后证部门协作，实行城建、财政、国税、国土资源、房管部门之间互相牵制，互通信息，资源共享，定期通报，召开联席会议，实施全过程监督；

3、做好税收宣传，强化业务培训，提高查帐技能，确保税收政策落到实处。提高管理人员的管理责任，同时提高纳税人的纳税的自觉性；

4、强化日常检查，税收管理员要切实负责，深入企业了解开发项目进展情况，对房地产开发规模、工程进度、商品房销售情况进行跟踪备案，及时掌握税源变化和纳税情况，做到征管有的放矢。常催常问常检查，做到执法程序文书资料到位；

5、排除其他干扰因素，严格执法，加大税收专项检查和稽查惩处力度；

6、拓宽调查渠道，监控开发企业银行资金往来情况；

7、调查销售价格和销售情况，与市场行情相比较，使开票金额能够符合实际。

8、加强房地产开发项目的发票管理，督促企业及时按销售金额开具正式发票，比对企业收款与银行存款之间的差异。

9、吸取和借鉴外地有益的管理经验，结合我县实际，探索切实可行的税收管理模式。

第二篇：关于完善房地产业税收征管问题的建议

关于完善房地产业税收征管问题的建议

一、目前房地产企业税收管理中存在的主要问题

就纳税人而言，房地产企业之间大小规模不均衡，纳税诚信意识差距悬殊，偷税漏税问题难以避免。就税务机关来说，管理队伍与管理机制仍有很多需要加强改善之处。

(一)、房地产开发企业方面

当前房地产企业申报方面普遍存在少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象，有些是企业管理财务中的疏忽误解，有些则是主观的偷漏税行为。

1、房地产企业财务核算存在诸多不规范之处。企业财务核算的工作质量直接影响企业的纳税行为，由于房地产业是近年来迅猛发展起来的一个新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业财务人员缺乏，因此财务核算不规范的现象普遍存在。会计科目设置和运用的较为随意，尤其是开发成本科目笼统入帐，不按会计制度规定将费用明细分类归集，影响企业和税务机关的管理分析。多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”等。

2、甲供材料单向核算埋下重复列支成本的隐患。房地产企业对所开发项目一般都供应钢材、水泥、砖、沙等材料，称为甲供材料。大多数房开企业购入甲供材料时直接记入开发成本，省略了财务管理中施工企业参与核算甲供材料的环节。甲供材料这种单向核算管理的状况为不法企业重复列支成本，逃避纳税义务埋下了隐患。一方面，由于建筑施工企业根据工程总价计算缴纳税款，注明与不注明甲供材料价款对其本身履行纳税义务不产生影响。而房开企业却可能凭借未注明金额的甲供材料发票全额记入开发成本，形成重复列支。另一方面，建筑施工企业也常常利用甲供材料管理衔接中缺乏制约的现状，逃避甲供材料的纳税义务。

3、虚列成本。日常工作中我们发现有的房开企业的开发成本明显失真，建筑安装工程费明显偏高甚至畸高。这一现象的根源在于房开企业通过虚列建筑安装工程费、虚开回填土方发票金额、利用国税部门“农副产品免税发票”虚开“花木苗木”发票虚列成本，如一个几万平方米的小区仅花木发票金额就达上千万元之多，以此来调减利润，形成税款征收的黑洞，造成国家税收大量流失，且目前又无建安成本的标准可作参考，很难有标准建安成本作比较，助长了不法企业虚开建筑安装工程费，偷逃税款的气焰。

4、计税价格确认办法需进一步完善。有些企业出于某种目的，故意压低房价销售，但难以参照核定价格标准。根据税法规定，对销售价格明显偏低的情况，税务机关有权核定其计税价格，并明确了三种核定方法及顺序。在实际操作中，由于房开企业项目之间与项目内开发产品之间的个性差异明显，现房开企业多采用一房一价的销售模式，致使税务机关按当月或近期销售同类不动产的平均价格核定计税价格没有标准可依。税务机关为避免执法中的风险，往往无奈地选用组成计税价格。而适用于房开企业组成计税价格中的成本利润率仍沿用多年前制定的10%的标准，且目前商品房价格已全部放开，由企业自主定价，成本利润率远远高于10％的标准，从而使超过成本利润率部分的税款因缺乏刚性标准而流失。

5、成本分摊与售价之间缺失配比的明确要求。根据现行政策，房开企业当期准予扣除的开发产品经营成本是按成本对象总成本除以总可售面积乘以已销售面积取得。对可售面积单位成本的对象没有明确规定。企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼建设中，当企业将商业用房自用或出租时，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业将整个项目作为成本对象分摊成本，这样一来，住宅房与商业用房的单位成本一致，但商业用房的实际售价一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利润在住宅房与商业用房之间分布不均，为房开企业延迟纳税提供了可乘之机。

6、少计销售收入。有的企业将商品房中的防盗门、车库门、对讲系统、太阳能热水器等拆开单独销售，开收据不开发票，作往来处理。有的甚至将生产厂家的销售发票直接给购房户，未计销售收入、造成偷逃税。

7、有的压低主房价格，提高车棚、阁楼价格，以达到少缴契税的目的。

8、有的故意低价销售，然后通过关联企业物业公司售后回租，返租的租金弥补低价销售的损失，达到偷逃税目的。

（二）地税部门管理服务方面

1、部门配合不力、信息交换机制还不畅通。房地产开发是个复杂的系统工程，房地产项目开发需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，如需要交换信息、获得信息，税务部门需要支付相应的费用。地税部门还是经常不能及时、完整、全盘的掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。

2、税务干部的业务素质有待进一步提高。房地产业是一个个性突出的行业，其具有较为特殊的行业经营特点。要适应精细化管理，管住、管好该行业需要税务干部具备很高的专业技能要求。目前有的税务干部尚不能满足对房地产业实行精细化管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

3、配套机制有待完善。目前，我国税务部门的企业所得税申报和税收检查一般是以为时间单位，由于房地产企业大部分都是跨、跨地域、连续性的滚动开发，很容易造成亏损的假象。一个完整楼盘从开发到结算收尾常常需要跨越好几个，流动性比较大，如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。因此要建立健全与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税制度。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势。

二、对下一步加强房地产税收管理的建议

要在今后对房地产企业的管理服务中，坚持走专项服务管理的模式，集中分局精干力量，实现对房地产重点行业重点税源的集中、专项化管理，克服当前管理中存在的种种弊病。

1、加强部门信息共享。税收，来源于企业，服务于地方，在工作中，要加强与与财政、国土、建设、规划、房管、国税等部门建立房产开发信息交流制度。通过坚实有效的联席制度，达到职能部门信息共享，及时沟通，获取地方政府更多支持。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于职能部门的管理行为，确保为地税部门及时掌握了房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障，保证房开企业税款应收尽收。

2、大力提高税务干部的业务素质。房地产业税收征管的质量与税务干部的业务素质有着密不可分的关系。因此，在深化房地产业税收征管工作中，培养和打造具有复合型知识结构的税务干部以适应房地产业精细化管理的需要已成为现实要求。复合型知识结构首先要求税务干部专业业务水平要精，要能熟练掌握房地产业相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算方式；其次要求具有宽广的行业知识面，了解整个房地产开发交易的全过程；了解贷款购房资金流程等关联知识；了解房地产业分类项目开发成本的行业平均水平；等等。宽广的知识面有助于增强征管的敏锐性，改变以帐户看帐户,以报表看报表的浅表管理,明察税收征管中隐含的问题，提高对复杂问题的应对和处置能力。

3、规范财务核算的基础工作。基础工作的规范与否直接影响到税收征管工作能否顺利开展。因此，对房地产业精细化管理我们首先要从规范房开企业财务核算基础工作做起。一是规范房开企业的科目设置及核算，尤其是开发成本的科目设置与核算，要求企业必须按行业会计制度的规定，分别按土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用六大类进行归集和核算，与所得税预汇缴工作相结合定期进行开发成本、经营成本的追踪管理，使税收征管提前渗透到企业的日常基础核算工作中去。二是要求企业必须按建筑施工项目分项目进行财务核算，切断利用多项目滚动开发混淆不同工程项目成本的通道。三是加强房地产业税收政策的宣传辅导工作，帮助企业正确履行其纳税义务。

4、提升纳税评估效能。纳税评估是推进房地产业精细化管理的有力武器。充分采用现有的建筑工程项目管理模式加强对房开企业工程核算的监管，利用项目管理中的数据比对信息，找出疑点及差异，为纳税评估提供案源。在纳税评估工作中，我们可以借鉴内审工作的方法，事先归集税收征管中的难点及典型问题，确定纳税评估工作的阶段重点，集中骨干力量，选择1—2户企业进行剖析式评估，找准突破点，理清评估思路，拟出评估指导性提纲，运用于纳税评估实际工作中。同时，为避免征管中的惯性思维，应大力推行交叉评估，激活征管。对纳税评估中发现的税收征管问题，应定期归集，结合日常税法宣传渠道，如税法公告会等，及时进行宣传辅导，防患于未然，帮助纳税人正确履行纳税义务，减少其税收遵从的成本，实现税收征管的科学性、统一性、时效性，提升税收征管的效能。

5、加大稽查力度，打击偷逃税行为。进一步推行税务稽查审计型工作底稿，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。

6、构建依法治税的统一体。目前，税收收入已成为各级政府关注的焦点。然而，我们在追求税收收入增长的同时，不能以损害税收执法的公平为代价。一些地区为吸引和留住税源而采取的地方保护主义，不仅本身是一种不作为行为，而且在很大程度上为不法行为提供了保护伞，从而支解了税收法制的统一性，伤害了依法征税的税务机关及依法缴税的纳税人的利益，极大地破坏了税法的公平性和严肃性，严重干扰了税收征管的秩序。因此，精细化管理迫切要求构建一个公正、公平的税收执法环境。我们必须加强对地方保护主义的严重后果的认识，加大对税收执法的监管力度，严肃处理有法不依，执法不严的现象，才能创造一个整体健康发展的税收软环境，进而实现房地产业的精细化管理。

第三篇：县房地产业开发情况调研报告

一、凤冈县房地产业的起步、发展和壮大历程

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在“十五”期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，“十五”期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

二、房地产业的作用

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况

1、行业发展情况

截止至XX年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况

（1）XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收“一体化”管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12%。XX年至XX年凤冈县房地产开发销售情况统计表

公司

名称

开发面积m

2销售数量m2

存量m2

计划

新建m2

房价元/m2

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝灿

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大兴

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一阳

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

华盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫发

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

万众

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

赛龙

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合计

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、凤冈县房地产市场运行基本特点

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

五、对凤冈县房地产发展的几点建议

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场“井喷”现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市场。目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。

第四篇：2014年炉桥镇首届晚会主持词

2014年炉桥镇首届“迎新春”联欢晚会主持稿

男：亲爱的观众朋友们大家

合：过年好！

男：这里是2014年炉桥镇首届“迎新春”联欢晚会的现场。我们所有的主持人和全体演职人员给炉桥镇的父老乡亲们

合：拜年啦！！

女：今天是个团圆的日子。无论您在何处，我们都怀着最大的热情邀请您一起共迎新春

男：今天是个喜庆的日子。无论您收获什么，今夜我们都会邀您一起举杯欢庆同贺新禧

女：今天是个迎新的日子。无论您是几零后今夜我们都邀您一起欢歌热舞 尽展新意

男：今天是个祈福的日子。无论您对新年有什么样的期待 我们都邀您一起抖擞精神 共谱新篇

女：今天是个好日子我们将给大家送上一场异彩纷呈的演出

男：说得好 今夜尝不尽的是五湖四海的中国味 今夜美不够的是欢乐祥和的合：中国年！

（串词）

男：夜色阑珊，流光溢彩

女：星光灿烂，新春祝福

男：踏着进步的节拍，我们走向新的一年，去憧憬人生中最灿烂的季节

女：激扬奋斗的风采，我们走向新的一年，去谱写人生中最精彩的乐章

男：在这里，有我们对生活的激情，更有我们对未来的渴望女：在这里，辞旧迎新，让我们用奋斗去创造明天的辉煌 男：最后，让我们共同祝愿今晚到场的所有来宾新春快乐

第五篇：乡镇建安房地产业税收征管的问题及建议

乡镇建安房地产业税收征管的问题及建议

南充市嘉陵区政协经济委副主任、区地税局副局长 王昌政

自2005年以来，我区乡镇小城镇建设迅猛发展，各种形式的住房修建并存，产权形式多样，政府及各主管部门管理严重缺失。以李渡镇为例，在场镇建房有218户(不包括旧房改造和农民自建)，建筑面积达到454800平方米。其中，完成415400平方米，在建39400平方米。目前，已办两证12户，面积15000平方米，大多数都是违规建设，不仅导致了大量税收流失，而且危及社会稳定。为切实做好我区乡镇建安房地产业税收征收管理工作，嘉陵区地方税务局从2012年4月起会同有关部门对全区乡镇建安房地产业发展情况进行了实地调研。

一、产业发展现状

（一）用地情况。

1、乡镇自行挂牌出售、拍卖商品房用地，但未在市区两级国土部门备案和变性，仍为集体性质土地。

2、小型企业、供销合作社等单位原出售商业住宅、门面重新开发。

3、城镇住户在原有地基上改、扩、建。

4、临近场镇的居民个人在集体土地上建修小产权房。

5、2006年以后土地由国土部门将集体土地转变为国有后拍卖出让给个人和房地产企业。

（二）建设情况。大多数以居民个人改扩建、合伙建房方式修建，用地和建设都没有相关部门的批文或许可，也不能提供修建合同或协议。

（三）监管情况。各方监管严重缺失，往往在办理产权证时，各方矛盾才集中爆发，最终多以维护社会稳定为由，按处遗解决补办相关手续。

二、税收征管存在的问题

（一）由于各主管部门的监管严重缺失，致使税收征管工作无从下手，直接导致了税收流失。

（二）未建立起有效的涉税信息交换机制。国土、规划、建设等主管部门批准的用地或建设项目等涉税信息，税务部门难以取得，单靠税务部门去找交易双方当事人，常常是开发者不露面，购买者外出务工，一部分在家的老人可以联系，但情况说不清或不愿说，证据难以收集，给税收执法工作带来了极大困难。

（三）有关涉税政策不明。

1、由于大部分属于自购材料且与承建方的协议五花八门，无自建资质、部分承包人也无承建资质且无相关部门批文，建安环节的个人所得税是否应该征收，是否应该在销售环节征收，政策尚不明确。

2、国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。而乡镇小产权房是集体土地性质的房屋转让是否符合此政策，也尚需国家税务总局明确。

三、今后工作的几点建议

总的说来，政府及各职能部门应各施其职，监管到位规范，并由政府建立公共信息交换平台，尤其是涉税信息交换平台。具体来讲，需从以下八个方面做出积极努力：

（一）市房管局嘉陵办事处和区国土分局要严格按照“先税后证”的要求，凭区地税部门开具的《销售不动产发票》、《契税税收通用完税证》或《契税减免税审批表》原件依法按程序办理房屋产权和土地使用权证手续。

（二）区国土部门在出让土地时，须通知区国税、区地税部门派员参加，同时将《国有土地拍卖成交确认书》或《国有土地使用权出让合同》等相关资料信息抄送区国税、区地税部门，协助税务部门征收土地出让所涉及的相关税费及掌握新的税源信息。产权所有人或土地使用者必须凭区地税部门填开的缴纳耕地占用税或契税的税收通用完税证才能办理（变更）土地使用证。

（三）区规划和建设部门须加强对乡镇建筑企业、房地产开发企业的管理，积极督促建设单位、施工单位或房地产开发企业及时将相关涉税资料提交给区国税、区地税部门备案，并将规划和施工许可证抄送区国税、区地税部门。工程竣工后，规划、建设和质监等部门对工程进行竣工验收时，必须查验其是否具有区国税、区地税部门出具的纳税证明，否则，不予出具竣工验收报告。

（四）区发改部门须将项目可研（立项）批复文件或企业投资项目备案（核准）通知书及时抄送区国税、区地税等部门，各相关职能部门要严格凭项目管理部门的批文或备案（核准）通知书严格按程序办理相关手续，切实加强源头控制，防止税收流失。

（五）区项目管理单位拟发企业中标通知书时，须一并将通知内容原文抄送区国税、区地税部门。6.区法院、国资办在拍卖处置各项资产时，须通知区国税和区地税部门派员参加，向区税务部门提供拍卖委托书及拍卖成交通知书，在资产处置收入的分配中要按规定程序进行，防止税收流失。

（六）外地企业到乡镇投资，招投标结束后，相关部门要督促中标企业在嘉陵办理税务登记。

（七）区财政（核算中心）、交通运输局、水务局等单位，各指挥部和各乡镇（街道）在审核支付各类项目建设材料款和工程款时，必须要求收款方提供由区国税或区地税部门监制的发票，对未提供发票者不能采取借支等形式付款，以确保税款及时足额入库。

（八）明确耕地占用税征管工作中国土、地税、财政等部门的职责，建立“先缴税后发批文”的征管机制，严格执行土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。由区政府办牵头，国土、税务、财政等部门共同开展《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》贯彻落实情况的专项检查，对以前欠税制定追缴计划予以落实。