公司成立运作管理方案

第一篇：公司成立运作管理方案

公司运作管理方案

公司成立之后，必需要具有一种良好的管理模似及管理运作方式，任何企业都是一样，管理模似及管理运作方式制度好了，就可结合公司的经营情况，进行业务的扩大、公司的发展，公司也才能循序渐进的开展。

现对在成立公司前，对公司的模式、公司管理运作方式作一初前的方案：

一、管理模似：

1、公司于服务项目为主（也就是服务公司），靠相关服务项目收益运转。

2、公司主要以物业管理为主，承接前期物业（刚建成的物业）及二手物业（已建成有一定时间的物业）。

3、可接管一般型的物业小区、商场、花园、工厂企业、写字楼物业，如有大型（8万平方米以上的物业）公司如在能力可行的时候也可接管。

4、承包项目有清洁、绿化、家政服务，即，对相关服务项目进行专职、专项服务，可对小区、花园、工厂企业、商场等进行服务。保安服务由于特殊性强，公司如有相关承包项目时可将保安改名，但本职内容不变，便于对外。

5、承包项目可分：1）签定合同制，承包年限；2）包月服务；3）次数服务。

6、管理费将按相关项目的大、小、难度、区域范围、路程、时间而 1

定服务费。

7、在管理物业小区时可开展其它的有偿服务项目，但需视相关物业小区的具体情况而定服务项目，如，会所（麻将、游泳池、健身、娱乐）、上门维修、家政（家教、清洁、照顾小孩、老人、做饭等）、其它服务（充煤气、订邮件等）。

8、公司在运作时其它有利于经营收益的事项（附合国家规定的）。

二、公司管理运作方式：

1、公司由投资者作法人，对公司有直接裁决权，对公司的运作状况有主导权。

2、公司管理及运作全权由总经理（简称管理者）全权负责，主要对公司的业务拓展、经营、业务洽谈、公司管理、公司运作、项目接管工作等。

3、公司投资者可不参与公司的直接管理，但可随时对公司的情况进行视查及指导。

4、公司经营收入按可理的比例分配，管理者占收益的40%或50%，投资者占50%或60%，如有其它投资者加入，相关收益分配可重新制定。

5、公司财务人员可由投资者或管理者安排，但考虑到公司前期的经费可请兼职人员担任（国家规定公司企业必须要有会计），出纳及日常费用运作可由管理者负责。

6、投资者可不用参与公司的运作及管理中来，如，在日常生活中涉

及到有利于公司发展及业务事宜时，可进行必要的洽谈或引见；公司在运作中如涉及到关系网时，投资者应协助。

7、由于管理者属日常公司运作及管理，为保证管理者的日常生活及经济情况，公司应支付管理者月薪，定于每月每人3500元。

8、公司在运作时应保证有充分的流动资金，已便公司日常的运作，初计在5-8万。

9、为确保公司管理运作的良好发展，在相关业务拓展、业务洽谈、电话联系、汽油等支出方面应纳入公司日常费用支出内。

10、公司的收益、发展情况目前还不能确实肯定，亏损情况也不能十分肯定，管理者对此也不能担保，但，管理者一定会努力为公司的收益、发展而奋斗。

11、其它相关事宜可在公司动作时，详细的明确。

以上只为初期的一种运作、管理方案，投资者和管理者作为不同双方，对相关事宜可经协商，确定相关方案。

物业管理企业的投资在前期是必然的，每月收益也是很微薄的，同时是否可成功接管项目也是需要一定时间的，故，前期必需坚持。

第二篇：关于公司成立光伏事业部运作方案

关于公司成立光伏事业部运作方案

1、行业前景

中国光伏行业正迎来新一次“大跃进”。根据国家能源局最新发布的规划，2015年中国光伏行业新增容量为17.8吉瓦，这一数字如果按期实现，中国不但将超越德国成为世界光伏装机第一大国，在总装机量上同样是世界第一。

相对于2014年规划出炉时的一片质疑，2015年装机容量比上年增加70%的数字迎来行业普遍附和声音。

3月16日晚，国家能源局下发《关于下达2015年光伏发电建设实施方案的通知》（以下简称《通知》）。按照规划，2015年全国新增光伏电站建设规模从征求意见稿时的15吉瓦（1吉瓦等于100万千瓦）正式调整为17.8吉瓦，接近三峡装机总量。而上一年中国实际完成的装机量为10.6吉瓦，这意味着增长率达到70%。

能源局数据称，2014年我国光伏新增装机容量为10.6吉瓦，约占全球新增装机的五分之一，占我国光伏电池组件产量的三分之一，实现了《国务院关于促进光伏产业健康发展的若干意见》中提出的平均年增10吉瓦目标。

在世界范围内，德国一直是光伏发电装机重要国家，2012年其最高装机总量为7.8吉瓦，之后逐年下降，2014年仅为1.9吉瓦，而历年总装机量为38.2吉瓦。而中国在2015年前总装机量近30吉瓦，2015年中国将超越德国成为光伏装机第一大国，这对于促进国内光伏组件产能消化好处显而易见。

如果按照每瓦8.5元价格计算，2015年国内装机市场规模将会超过1500亿元。除数量增加之外，与上年最大不同之处是，不再对地面光伏电站、分布式光伏电站的具体规模作出限定，交由地方自行申报；屋顶分布式光伏发电项目及全部自发自用地面分布式光伏项目不再限制建设规模。虽然利好政策频出，光伏的分布式之路在2015年仍不会走得轻松。

2014年最初14吉瓦规划中，地面电站为6吉瓦，分布式为8吉瓦，实际装机地面电站8.55吉瓦，分布式2.05吉瓦，最终只完成了26%，拖后腿的就是分布式，成为行业一大尴尬。在光伏发电这一清洁能源领域，集中力量在荒漠地区建设大规模光伏电站，是包括中国在内的世界光伏发电大国的通行做法。无论是在中国的西部荒漠地带还是西班牙茂拉山区，以千亩为单位的光伏阵列在太阳下闪闪发亮的同时，也为投资者带来了看得见的利润。

业内人士测算，西部大型光伏地面电站，年利用小时数一般在1600-1800小时之间，加上规模效益和可再生能源补贴，光伏年收益率一般都在8%-10%，这也是众多业外资本纷纷进入这一领域的直接原因。

2014年，能源局最初规划的分布式发电装机规模为8吉瓦，一位光伏企业人士认为，尽管国家鼓励分布式光伏建设，但在实际建设过程中，投资商、地方政府、银行倾向于支持地面电站建设。尤其是新疆、青海、甘肃等地，分布式电站竞争力不足，完成下发的规模基本全部依靠地面电站，分布式光伏将集中在东部地区。

新规划中，将生态治理、设施农业、渔业养殖、扶贫开发等区域或专案开发都纳入分布式光伏，发电范围不再限于用户所在地或附近，预期将解决分布式光伏电站难以取得屋顶资源的问题。

光伏扶贫是今年的一个亮点，光伏扶贫可以分为为农户家安装分布式、为乡镇集中建设和建设光伏农业设施三种模式。目前市场上，可保证农户用电的3千瓦规模分布式电站装机成本一般在3万元左右，而有了国家政策支持，农户投入将会减少。

2014年，中国光伏电池制造企业继续保持较强国际竞争力，在全球产量排名前10名企业中占据6席，且前4名均为中国企业。

2、相关政策

《国家能源局关于下达2015年光伏发电建设实施方案的通知》

国能新能【2015】73号

各省（自治区、直辖市）发展改革委（能源局）、新疆生产建设兵团发改委，各派出机构，国家电网公司，南方电网公司，内蒙古电力公司，陕西地方电力公司，水电规划总院、电力规划总院：

根据光伏发电项目建设管理有关规定，综合考虑全国光伏发电发展规划、各地区2014建设情况、电力市场条件以及各方面意见，我局组织编制了2015年光伏发电建设实施方案。现将有关内容及要求通知如下：

一、为稳定扩大光伏发电应用市场，2015年下达全国新增光伏电站规模为1780万千瓦。各地区2015年计划新开工的集中式光伏电站和分布式光伏电站的总规模不得超过下达的新增光伏电站建设规模，规模内的项目具备享受国家可再生能源基金补贴资格。对屋顶分布式光伏发电项目及全部自发自用的地面分布式光伏发电项目不限制建设规模，各地区能源主管部门随时受理项目备案，电网企业及时办理并网手续，项目建成后即纳入补贴范围。光伏扶贫试点省区（河北、山西、安徽、宁夏、青海和甘肃）安排专门规模用于光伏发电试点县的配套光伏电站建设。

二、各地区应完善光伏发电项目的规模工作，合理确定建设布局。鼓励结合生态治理、设施农业、渔业养殖、扶贫开发等合理配置项目。优先安排电网接入和市场消纳条件好、近期具备开工条件的鲜蘑菇。鼓励通过竞争性方式配置项目资源，选择技术和经济实力强的企业参与项目建设，促进光伏发电上网电价下降，对降低电价的地区和项目适度增加建设规模指标。优先满足新能源示范城市、绿色能源示范县和分布式光伏发电示范区等示范区域的建设规模指标需求，示范区域在已下达规模内的光伏发电项目建成后，可向国家能源局申请追加建设规模指标。按照有关文件要求规范市场开发秩序，对明显缺乏相应的资金、技术和管理能力的企业，不应配置与其能力不相适宜的光伏电站项目。弃光限电严重地区，在项目布局方面应避免加剧弃光限电现象。

三、鼓励各地区优先建设35千伏及以下电压等级（东北地区66千伏及以下）接入电网、单个项目容量不超过2万千瓦且所发电量主要在并网点变电台区消纳的分布式光伏发电项目，电网企业对分布式光伏发电项目按简化程序办理电网接入手续。集中式光伏电站项目的建设规模应与配套电力送出工程相匹配，原则上单个集中式光伏电站的建设规模不小于3万千瓦，可以一次规划、分期建设。

四、各省级能源主管部门按下达的新增建设规模抓紧确定项目清单，连同往年结转在建的光伏电站项目，一并形成本地区2015年光伏发电建设实施方案，并于2015年4月底前报送我局，同时抄送国家能源局派出机构、相关省级电网企业和国家可再生能源管理中心，报送内容包括项目名称、项目业主、建设规模和预计并网时间等，具体报送格式见附件2。未经备案机构同意，实施方案中的项目在投产之前，不得擅自变更投资主体和建设内容。2014年底前未安排的规模指标作废，各地区对符合规模管理的已备案项目要督促开工建设，对不具备建设条件的项目要及时清理。

五、各地电网企业应配合地区能源主管部门确定建设实施方案。对列入实施方案中的光伏发电项目，应本着简化流程和提高效率原则，按照有关规定和时限要求，及时出具项目接网意见和开展配套送出工程建设，按月衔接光伏电站和配套电网建设进度，并报送相关情况，确保项目建成后及时并网运行。

六、建设按月监测、按季调整，考核的动态管理机制。各级项目备案机关和电网企业应按照《国家能源局综合司关于加强光伏发电项目信息统计及报送工作的通知》（国能综新能［2014］389号）要求，通过国家可再生能源信息管理系统填报信息，有关信息将作为调整和确定建设规模及形成补贴目录的基本依据。在4月底前，对未将新增建设规模落实到具体项目的地区，其规模指标将视情况调剂到落实好的地区。7月底前，经综合平衡后，对建设进度快的地区适度追加规模指标。10月底前，对计划完成情况进行考核，并网规模未达新增建设规模50%的，调减下一年规模指标。第四季度，编制下一光伏发电建设实施方案。

七、各省级能源主管部门按季公开发布本省光伏发电项目建设信息，包括在建、并网及运行等情况，以引导各地区光伏发电建设。能源局各派出机构要通过信息管理平台，及时跟踪了解各地计划执行情况，对光伏发电项目建设运行求你公开以及电网企业办理电网接入各环节的服务、全额保障性收购、电费结算和可再生能源补贴发放等情况进行监督。国家太阳能发电技术归口管理单位负责管理平台的运行维护，充分利用信息管理平台等信息化手段，加强光伏发电项目建设、运行情况的监测和信息统计。

附件：1.2015年光伏发电建设实施方案

2.2015年各地区光伏发电建设实施方案报送表

国家能源局

2015年3月16日

附件：1.2015年光伏发电建设实施方案

注：1.新增光伏电站建设规模包括集中式光伏电站和分布式光伏电站 2.北京、天津、上海、重庆及西藏在不发生弃光限电的前提下，不设建设规模上限。附件：2._省（区、市）2015年光伏发电建设实施方案报送表

填表说明：

1，本表以电子表格形式报至国家能源局和国家可再生能源信息管理中心，联系人：国家可再生能源信息管理中心

王烨 solarchina2014@163.com；

国家能源局新能源司 邢翼腾 xingyiteng@126.com

2.项目类型：填写集中式光伏电站或分布式光伏电站，2015年新增项目和以往结转项目分别填写，新增项目总规模不得超过新增建设规模

3.项目业主：开发项目的公司名（自然人项目填写姓名）

4.备案文号：填项目备案文号，如：发改能源［2008］899号

5.预计开工时间：预计开始“三通一平”时间，精确到月

6.预计主体工程完成时间：预计生产综合楼、逆变器室、基础支架和组件全部完成时间，精确到月

7.建设规模：指纳入建设实施方案的规模，保留一位小数

8.小计和合计仅填写规模容量

3、前期市场定位

根据前景分析中所提到的新规划中，将生态治理、设施农业、渔业养殖、扶贫开发等区域或专案开发都纳入分布式光伏，发电范围不再限于用户所在地或附近，预期将解决分布式光伏电站难以取得屋顶资源的问题。

光伏扶贫是今年的一个亮点，光伏扶贫可以分为为农户家安装分布式、为乡镇集中建设和建设光伏农业设施三种模式。目前市场上，可保证农户用电的3千瓦规模分布式电站装机成本一般在3万元左右，而有了国家政策支持，农户投入将会减少。城乡改造修路也在普遍运用太阳能路灯。

与这一利好前景的结合，我们可以顺势进入行业，前期主要以发展承接光伏工程项目，帮客户提供专业解决方案、中小型分布式光伏电站，太阳能路灯，LED亮化等工程项目方案制作、施工安装、售后服务为主的业务。当然不放弃追求更大目标做大型地面光伏电站。

4、发展规划

所谓发展规划也是对企业的未来制定一个前瞻性的目标和方向----把企业不断的做大做强。在激烈的市场竞争中与对手抢市场，洞察分析市场需求点，知己知彼，与竞争对手横向比技术、比质量；纵向比态度、比服务。

随着公司起步前期，要迅速建立能打仗、打胜仗的骨干业务团队，脚踏实地严把质量关，向客户提供高水准服务，树立良好的公司企业形象，加强品牌效应。

良好的企业文化是公司凝聚力和发展力的保证，同时也与品牌效应的助推剂。而且两者具有互补性，所以我们要群策群力建立属于自己的企业文化。

不断迅速大量的了解和学习新的市场咨询和相关政策。发展过程中不断制定战略目标，以适应市场竞争，提高公司战略格局。

5、运作细则

具体运作可以分为：市场业务，技术设计，采购和成本预算，安装售后这几块。

公司提供平台在企业品牌建立和广告宣传上支持市场业务。招收或者选拔一批有真正业务能力的骨干三到四个人业务团队，基本底薪加高与同行的业绩提成以收纳真正干事的人才，团队内部也需要制定相关的竞争和奖励、淘汰机制，以激发和保持业务团队的工作激情。以利于公司快速渗透入市场。

技术设计也是重要的环节之一，在业务人员开拓市场时，有很多专业性的技术问题需要技术设计的支持，而且还包括客户需求分析，设计制定解决方案，看现场确定安装方案，安装技术支持等等。工作量也是比较大的，所以这里最少需要两个人。而且公司创业之初虽然有准备，仍然避免不了节外生枝预料不及的事情，所以就需要各环节相互沟通学习，技术设计自身也需要不断的充电。需要有学习力的肯专精的热爱技术活的人才。

采购和成本预算一个人就可以完成，但是需要对行业产品价格有大量充分的分析了解，当然也是日常工作部分。

安装和售后，因为我们前期市场定位中小型光伏电站和太阳能路灯业务，所以安装50KW以下的光伏电站，五个人二十五个工时差不多可以完工，类似小型电站光伏板铁架一般用热镀锌角铁焊起就好了，除非客户有特殊要求专业的型材固定，否则自己焊的话也可以为客户减少不少成本。所以需要最少一到两个人，遇到工作量比较大的时候，安装过程中有不需要技术含量的事情可以找临时工按天结算的。这样企业也可以减少用工成本。

圆木桶原理：一个木头能装多少水，取决于木桶中最短的那块木板。所以应不断的发现问题，解决问题。提高企业整体价值。

细节决定成败。

最后需要的就是大家齐心协力，众志成城，团结一致！团结一致！团结一致！

第三篇：资产管理公司筹备及运作方案

资深人士谈商业地产运营

当拐点这个词成为房地产行业热议的话题，住宅地产似乎已不再是炒房团的宠儿，开发商和投资者不约而同地把目光投向商业地产。目前多数商业项目普遍采取只租不售的策略，但是越来越紧的资金链条使开发商捉襟见肘；大家都在强调商业物业统一经营，但是各商业项目运营的市场表现很难令人满意。这些问题应该如何解决？商业地产到底路在何方？ 带着这些疑问我们走访了业内资深人士----北京豪斯康袤商业管理公司原总经理骆煜先生

笔者：骆总您好！从去年至今北京商业地产供应量很大，在住宅类项

目销售不景气的情况下，您认为商业地产会不会成为房地产市

场的新热点？目前商业地产的发展存在哪些问题？

骆总：好的，从各种统计数据我们可以看出近一年来北京商业地产供

应放量，市场反响积极。作为一个新兴的房地产细分市场，未

来的发展空间很大；作为一种附加值较高的产品，必然会吸引

投资者的关注。我认为市场潜力巨大。

当然，我们也应该看到商业地产市场存在的一些问题：首先是

经营模式还不成熟。尽管很多开发商成立了商业管理公司，但

是运作效率还不高。由于普遍缺乏专业人才，导致各公司还没

有形成自己的PNP/SOP，很难实现良好的商业运营管理，也就

更谈不上经营模式的创新以及企业核心竞争力的形成。对于一

个处于起步阶段的行业，这需要一个过程。其次是宏观金融政

策与阶段性市场供大于求对商业地产项目的影响。商业地产开

发商面临的就是项目整体运营与资金回笼的矛盾，简单地讲就

是租与售的矛盾。我们知道很多商业地产项目的失败都是因分

割销售造成的。所以开发商普遍采用整体持有，租赁经营的方

式经营商业物业。但是这个过程中遇到很多困难，很多商业地

产项目的运营效果与预期相差甚远。

笔者：您认为商业地产开发商怎样才能形成自己的核心竞争力,从

而成为商业地产的行业领袖？

骆总：商业地产项目的运营是一个复杂的过程：市场定位、价格策略、商业规划、业态组合、策划招商、市场推广、运营管理，每一

个环节都需要相应的技术支持作为保障。当前的商业地产项目

供应量很大，招商宣传铺天盖地，但成功的商业运营案例不多。

究其原因，主要是缺乏专业的商业运营管理机构，项目运营工

作没有章法。尽管目前有很多投资顾问机构为商业地产项目提

供顾问咨询服务，但这种服务并不能取代商业运营管理工作。

我个人认为：对于商业地产的开发商而言，目前的市场形势既

是挑战也是机遇。整合一批拥有商业运营技术的高素质专业人

才，建立一个专业的商业运营管理机构，形成一套科学的商业

运营工作流程，为这个行业创建一套标准，才能真正培养出商

业地产开发商的核心竞争力。否则无法保证商业项目的长期运

营，也就更谈不上长期稳定的收益。

笔者：目前很多商业地产开发商遇到资金链紧张的问题，您认为运用怎样的经营手段可以解决这个问题？

骆总：房地产开发商开发住宅地产的资金滚动模式不能简单地移植到商业地产上。商业地产项目真正的利润来源于商业运营的长期收益，开发商持有的商业物业资产，依靠这种长期收益实现保值、增值。同时与金融机构对接，使之成为公众投资者的一种理财工具，进而形成长期、稳定的融资渠道。这是一个复杂而且充满技术壁垒的过程，包括品牌运营与资本运营两个层面的工作，但这是商业地产正确的经营模式。

大多数开发商已经习惯于“开发 — 销售 — 再开发”这种模式，一个项目的运作周期短则两三年长则四五年。商业地产的运营是一个长期过程，运作周期长，初期资金回笼较慢。但是随着市场机制的健全与运营工作的不断完善，商业地产运营企业在品牌运营与资本运营两个层面的收获将是巨大的。同时，这种成长模式符合企业纵向一体化发展的需要，房地产领域将因此诞生出一批专业开发商，形成若干有市场影响力的商业地产品牌。所以转变观念是抓住这次历史机遇，完成企业核心竞争力提升的前提。

笔者：前面您提到商业地产是一种附加值较高的产品，这是一种什么样的附加值？怎样实现这种附加值？

骆总：简单地讲就是商业地产对资本市场的吸引力。我们知道住宅地产的市场需求属于生活性需求，商业地产的市场需求属于经营性需求。巨大的消费需求是商业经营的基础，它只有阶段性变化而不会消失；优质的商业地产项目是商业经营的平台，它因土地资源的稀缺而不可再生。同时商业经营所产生的现金流也是各种金融信贷产品的设计要素，资本市场不会在这里留下空白。另外，大、中型商业地产项目所产生的商圈聚合效应与品牌效应可以衍生出很多市场机会，其直接影响就是商业地产本身价值的提升。

实现这种附加值的有效途径就是商业运营。它包括以下几个主要环节：

项目的市场定位

（经营规模定位、经营方式定位、目标消费群定位、目标投资人定位、主题定位、业态定位、功能定位。）

项目的商业规划设计

（总体商业布局规划、使用功能规划、服务设施规划、空间利用规划、内部动线规划、外部交通规划。）

项目的市场营销方案

（价格方案、宣传推广方案、策划招商方案。）

项目的运营管理方案

（组织机构、管理标准、服务流程、成本控制、市场环境动态监控、品牌运营、资本运营。）

这些环节的专业化运作水平直接决定了项目的运营效率与品牌价值。商业运营就是依靠每个层面的专业价值体现，形成整体价值的提升。

笔者：目前有些商业地产项目招商工作进展缓慢，项目投入运营后，商户退租甚至法律纠纷等现象时有发生，您认为这些问题如何解决？

骆总：是的，很多商业地产项目在招商阶段和运营初期阶段经常会遇到这类问题，它的形成原因是多种多样的：有些是项目的商业定位不准确、有些是业态布局不合理、有些是运营管理工作不到位、有些是价格因素。这些原因既有技术层面的也有运营理念层面的，直接的结果就是运营不畅。解决问题的关键有两点：一个是专业化，一个是理念创新。

前面我已经讲到了商业运营的专业化运作体系，这里我重点谈一下理念的创新。我更愿意把项目招商理解为资源整合。在商业项目的运营中，存在着运营管理者、商业经营者、金融机构（投资者）三个关联因素，我们可以把他们理解为三种资源。三者的利益既矛盾又统一。作为共同点，三者都需要商业物业作为产生经济效益的平台，三者也都看重稳定的永续经营，所以共赢才是唯一出路；作为矛盾方，三者的利益冲突是显而易见的。在这种情况下，以资源整合为理念；以平衡为导向；以时间和空间层面的利益交换为方法，形成一种新的模式，则可以产生“1+1＞2”的效果。在这种模式下，招商工作就变成了简单的技术性工作、程序性工作；项目运营会很快步入正轨。商业运营管理机构应该在这种模式下把相应的技术性工作、程序性工作标准化，才能使商业地产的运营工作更有效率。很多实例告诉我们，商业项目招商运营中产生的问题往往有其深层次的原因。仅仅靠一些表面功夫是无法解决的。

笔者：作为商业地产领域的资深人士，请您对小业主投资商业地产的前景和要注意的事项提供一些建议。

骆总：好的，考虑市场成长空间、升值潜力、经营稳定性、变现能力等方面因素，商业地产是不动产投资项下一个很好的品种，它的市场表现是值得期待的。但是，由于商业地产对运营有很高的技术要求，通常要由专业的商业管理公司来完成，所以小业主投资商业地产应当理性与谨慎并重。

用崭新的观念看待商业地产投资

（所有权与经营权分离是小业主投资大、中型商业地产项目的一种趋势；）

（随着金融理财产品的推陈出新，投资于相应的证券类产品不失为一种很好的选择。）

深入了解拟投资的商业地产项目

（商业地产项目开发商的背景情况：品牌知名度、专业经验、成功案例、运营管理团队等；）

（项目类型、项目规模、所处位置、交通环境、商业环境；）（理性地看待商业地产的价格与宣传，对投资回报不要盲目乐观，要有风险意识。）

需要指出的是，对商业地产的投资是一种长线投资行为而不是投机行为，需要有平和的心态。

笔者：最后请您对商业地产的未来发展谈一些看法。

骆总：商业地产的发展是房地产市场细分的必然结果，是房地产市场走向成熟的标志。未来的商业地产将由四大板块构成：写字楼板块、酒店板块、购物中心板块和普通零售商业板块。它的发展趋势将由一线城市逐步向二、三线城市渗透。它的主要利益集团将由开发商、商业运营管理机构、经营者和投资人（金融机构与个人投资者）构成。四者间既有分工又有合作，从而产生更高的运营效率。其中商业运营管理机构处于产业链的主导地位，它的工作贯穿于商业地产项目投资的全过程。在商业地产这个平台上，它是产业资源的整合者，是产业新的利润增长点的策划者与实施者。我们应该注意到，商业地产有着很长的产业链条和很广的产业辐射面，这就为实现未来的产业一体化发展创造了有利的条件。而这个发展的主导者也将成为最大的受益者。在这里我举一个简单的例子：商业地产因其特殊的经营需求，它的发展一定会带动相关商业展示设计、商业店堂装修行业的发展。同时，由于这种需求的周期性和规模化，它将成为装饰装修行业一个新兴的细分市场，此中商机不言而喻。运营管理机构完全有条件凭此契机与相关的品牌机构合作抢占市场，形成新的利润增长点，进而实现新业务的可持续发展。类似的市场机会还有很多，商业运营管理机构可以有选择地以不同的合作形式参与其中创造出新的赢利模式。

综上所述我们清晰地可以看出，商业运营管理机构的品牌诉求就是“标准化、系统化、专业化”。这也是商业运营走向成熟的必由之路。

第四篇：公司成立方案

计划书（地铺）

一、公司名称：安家乐房地产顾问（深圳）有限公司；（地铺应运+投资项目）公司所处：深圳市福田区益田路卓越时代广场一期33层

法定代表人：江朋

注册资本：100万

企业类型：有限股份公司

经营范围：地产开发房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济；信息咨询。

二、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

1、行政财务部：

对公司提供财务监管及协助，运用财务分析帮助拓展店面、并提供相应的指导性建议。

2、人力资源培训部：

根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程。

3、IT部：

开发、维护和更新企业门户网站，为铺面提供软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。

4、企业策划部:

与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌信誉度。

5、服务部：

建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；

6、法律部：

为提供开铺协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建决方议解案；解决公司、店面经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司、利益不受侵害，维护铺面的权益。

7、评估部：

负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业

8、市场研究部：

运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，开持公司企划。

三、开店铺计划、计划1家分店、培养10名以上房地产经纪人。

源信息来源渠道总结:

a、培养一批具有专业知识的房产顾问。

b、吸收各类专家组成智囊团提供各类房产需求。

c、建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源，物业资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，d、参加大型的房展会

e、投放大型广告

四、体制建设：

总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度。

五：服务内容与改变传统销售模式：

1、环扣环二手房买卖：

网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专

业的房价咨询、陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋，买卖双方都有交易

意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产。

2、管家式不动产租赁：

我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，保证托管而能在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费。

3、改变传统房地产看房模式，推出具有变革意义的全景看房模式。

a.传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到业主。给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

b.从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去

看房了。他们只需要到我们的任何一家店面或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再

上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

六、财务分析 ：

1.聘请业务员: 2000元/月/人 10人 共计：20,000.00元（注：以上业务员有可能未入职,不用发放工资）

店面投资预算

装修预算：10万

设备预算：15万

A，业务办公10台，服务器1台

B，办公家私

C，广告灯箱，LED广告牌

D，中介交易系统一套

E，电话机，交换机

F，橱窗广告牌等。。。。

员工配置：10人（由夏和江直接主抓业务及管理工作）

1，底薪+提成+住宿+社保+优秀员工奖励和旅游计划

2，业务员：基本底薪：2000元/月

提成方案

A，1---10000元20%

10001---20000元

20001---50000元

50001---100000元

100001元---以上25% 30% 35% 40%

B，业务员凡开单者。按实收结佣金35%（直接按照实际收佣金一刀切）

----未入职人员或跑盘员工开单者按照40%执行

七，投资部详细计划待商议。。。。。。（充分发挥投资部项目与地铺互补结合方案，调动资源最大化）

市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。

第五篇：装饰公司运作管理流程

外 埠 版

流程01 填写《客户需求建议书》

客服小组成员均可以为客户提供咨询服务，电话咨询时不要做总量估算报价。充分识别客户的需求，帮助客户填写《客户需求建议书》 流程02 制定《项目申请方案》草案

1． 客户约定时间量房，量房时要判断出墙体结构，要力求数字准确，如果时间允许，客服经理应与设计师共同去量房，在现场客服经理与客户做进一步交流。应向客户解释清，设计前做预算是对客户不负责任的行为。

2． 量房前要收取量房定金，具体标准为：一居室300元；二居室500元；三居室800元；四居室、复式、别墅1000元。客户与我们签订施工合同的，量房定金可视为工程预付款，在尾款中扣除；未与我们签订施工合同的，量房定金不再返还客户。

3． 量房后应在48小时内，制定出《项目申请方案》草案，后邀请客户就草案内容进行讨论。

4． 草案内容包括：企业介绍、客户服务小组介绍，相关经验，施工技术水平，在施工程有哪些，初步设计图纸，初步设计思路及大概工程预算，预计工程时间，如何为客户控制成本等。

5． 客户对草案满意后，要求客服小组提供进一步的服务时，收取立项费1000元，下一步客户与我们签订施工合同的，立项费可视为工程预付款，在尾款中扣除；未与我们签订施工合同的，立项费不再返还客户。6． 电子报价单内容不能更改。遇电子报价单内没有的项目，请示客服经理后，列在电子报价单其它项栏目内。流程03 制定《项目申请方案》

1． 依据《客户需求建议书》及与客户初步交流的结果，客服经理与工程经理共同制定出《项目申请方案》。内容包括：项目范围，完整的家装设计方案，工程预算、预计工期，《施工计划》，如何为客户控制成本，客户每次支付工程款的时间及比例，工程中发生变更的解决方式，如何进行质量管理，施工中如何与客户进行沟通，谁对整个工程负责，谁对客户的投诉负责，工程验收标准，保修期内提供什么样的服务等。2． 设计风格应以简单、明快、个性化为主。一套完整的家装设计方案应包括四部分：基础装修、家具、布艺、灯光。

3． 公司目前不接受客户单独设计的要求，纳米计划推出后将按公司标准收取设计费。

4． 对于要求预出计算机效果图的客户，按每张500元收取设计费，如与客户签订了施工合同，已收取的设计费可视为工程预付款，在尾款中扣除。

5． 图纸包括：平面图、顶面图、立面图、施工节点图。6． 工程预算尽量准确，施工中不宜出现大幅度增减项。7． 《项目申请方案》制定出后，邀请客户就方案内容进行修改。流程04 内部审核 1． 签约前，工程经理必须去现场，对《项目申请方案》进行仔细审核，不合格的，请客服经理修改补充。工程经理审核合格后在《项目申请方案》上签字，签字后责任转移到工程经理处，工期由工程经理确定。2． 签约前，客服经理最后审核《项目申请方案》及合同。流程05 签订施工合同，客户交首期款

1． 客服经理负责与客户签订每一个施工合同，其他成员无签约权。2． 签约时请客户交纳合同总额的百分之六十作为首期款。3． 合同一式四份，客户、市场、协调员、分公司财务部各一份。4． 工程款由协调员代收，协调员收到工程款后，立即电话通知分公司财务部。

企业委托协调员代收首期款、中期款，委托工程经理代收尾款，工程经理收到尾款后转交到协调员处。客服经理对首期款、中期款的按时收回负责，工程经理对尾款的按时收回负责。

5． 遇协调员休息时，由协调员指定的客服经理代收工程款，收到款后立即电话通知分公司财务部。工程款不能在店面过夜。

6． 签合同时，必须向客户阐明，物业管理费及物业押金由客户承担。7． 个别有违反物业管理规定的装修项目，客户执意要施工，客户必须签订客户授权施工责任书。

8． 暖气、煤气管路及设施不能改动。

9． 签约后，客服经理向客户一次性发放若干份《工程中客户评价书》，依据工期，每七天一份。10． 客服小组没有打折的权力，遇客户要求减去报价零头时，价值在200元以内的，客服经理有权自行决定。

11． 协调员负责定档案号，建立客户档案，填写工程资料明细，向客服小组成员发放及回收工程管理表格。

12． 客服经理签约时向协调员要档案编号，档案编号共十位，解释如下：

00 12 25 03 01 年 月 日 组 当日该组所签合同的顺序号

13． 施工队进场前，工程经理应向客服经理交纳合同总额的7‰，作为客服小组去工地的交通费用。流程06 施工队进场，施工开始

1． 工队领款人员的照片应在分公司财务部备案。

2． 工队进场应按小区物业管理部门的规定，提供公司的资质证明、营业执照副本、工程经理照片及相关负责人的照片，后由物业管理部门发放开工证。

3． 施工前，由工程经理与客户共同填写《施工前现场原装交接单》，确认无误后双方签字。

流程07 分阶段验收、工程增减项

1． 采料进场时，由工程经理填写《材料验收记录单》。

2． 施工前，工程经理应向客户介绍如何验收材料，如何检验施工质量。3． 隐蔽工程包括水暖、电气、通风等系统，由工程经理填写《隐蔽工程验收记录单》。4． 闭水试验以24小时期限为准。由工程经理填写《防水工程闭水试验记录单》。

5． 铺设电气线路需包线管，拐弯处用弯头。

6． 施工中，应对木工作业、油工作业进行单项验收，由工程经理填写《单项工程验收记录单》。

7． 施工中，工程队应注意成品保护，爱护客户家中的一切财物，损坏客户财 物者，照价赔偿。

8． 施工队应文明施工，保持现场整洁，边施工，边清洁，做到不扰民。9． 工程中客户提出任何变更要求的，必须由客服经理与客户签订《工程变更单》，后才能进行变更施工。

10． 主要项目完工后，客户再提出拆、改要求，客户同意按公司的报价全部承担拆、改费用，并预付拆、改费用预算的95％后，方能按客户的要求施工。

11． 工程经理如与客户进行私下交易，企业将对工程经理处以5万元的罚款。

12． 工程中，客服经理应每两日电话访问客户一次，并做记录，对客户提出的问题必须在24小时内予以解决或答复。

13． 施工中，公共关系部将邀请部分客户代表参加《客户交流会》。14． 施工中，工程考核员负责检查每一个工地，考核员有权开据《工程质量限期整改单》，并在《工程质量限期整改单》中规定，到期后仍未达到规定质量要求的罚款数额。流程08 工期过半，客户交中期款 1． 中期款为合同总额的35％。

2． 时间过半，由工程经理提供实量参数，客服经理填写《中期预决算单》，同时填写《客户交款通知书》，并亲自交给客户。

3． 对故意拒交中期款的客户，客服经理有权决定停工，并立即向分公司总经理汇报详细情况。因施工质量原因客户拒交中期款，所造成的损失由工程经理负责赔偿公司。客服小组无过失行为，客户恶意拒交工程款，协调员立即用书面形式上报公共关系部，公司核实情况后，将起诉客户。客服小组免责，本合同不计入考核。流程09 竣工验收

1． 客服经理应在竣工前，填写《竣工结算单》，验收时交与客户。2． 工验验收合格，客户、客服经理在《竣工验收单》上签字。流程10 客户交纳尾款，填写客户评价表，发放保修卡

1． 客户须在自竣工验收单签字之时算起，72小时内，到店面交齐尾款，或委托工程经理带回。

2． 竣工验收合格，客户交齐尾款，由客服经理填写《工程保修卡》，并亲自送交客户手中。协调员请客户填写客户评价表。

3． 保修期内，客服经理继续与客户保持联系，对客户提出的问题予以迅速、妥善的解决。

4． 公共关系部每月负责召开一次《客户交流会》，请部分保修期内客户参加。