公路建设投融资的适用性分析与策略研究

第一篇：公路建设投融资的适用性分析与策略研究

公路建设投融资的适用性分析与策略研究

2008-5-6 10:59 《交通财会》·张志坚 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

一、概述

我国的公路建设特别是高等级公路建设正处于高速发展时期。根据一份2006年中国公路建设行业研究报告显示，从2000年到2005年，中国累计完成公路建设投资19505亿元。国家出台的“7918”网络规划，将使中国在未来30年内拥有8.5万公里的高速公路网络。这个网络规划无疑是一项庞大的工程，大约还需要2万亿的静态投资。同时，农村公路在最近5年的投资也逾千亿元。

公路建设的长足发展和投资需求的不断增长，形成了我国目前多元化、多渠道的公路建设投融资体系。在这个体系中，建设资金来源以地方政府为主多渠道筹集，国家给予补助。在运用的形式和效果上，由于中央与地方在公路建设上的主导关系、区域划分以及经济政策的迥异，虽然各省公路总量大幅增加以及等级有所提高，但交通“瓶颈”问题没有根本解决，东部地区与中西部地区的公路建设差距拉大，中西部地区尤其是北部地区面临巨大资金压力。

2007年2月12日，在交通部和世界银行（以下简称“世行”）联合召开的“中国高速公路绩效评估与跟踪”研讨会上，世行发布了专题研究报告《中国的高速公路：连接公众与市场，实现公平发展》。针对中国公路建设，尤其是高速公路今后的发展，《报告》指出，中国应着力应对来自投资规划、融资、管理和运营三个主要战略领域的挑战。

如何调整现行的多元化、多渠道的公路建设投融资体系，使之与国情及各经济区域相适应，以更好的发挥中央财政资金、地方配套资金以及外资及民间资本的功能，具有现实的指导意义。

二、公路建设投融资体系适用现状

在目前现行的投融资体系中，来自商业银行和政策性银行的贷款占了很大比重，此外，还包括中央财政的投入，省市级地方投入，加上外资和民间资本投资，构成了公路建设的四大资金来源。一方面，这种“国家投资、地方筹资、社会融资、利用外资”的投融资体制在相当长的时期中，一直发挥着重要作用，成为主流；另一方面，在运用和实践中也凸显以下问题。

（一）缺乏总体规划和优化，以行政区划为中心，自成体系。

从中央与地方在公路建设投资比例的关系上看，地方多元化、多渠道的资金仍起到决定性的作用，公路建设的主体为地方政府或其所属的项目法人机构。这就导致公路建设在宏观上规划为国道主干线、国家重点公路、路网改造以及农村公路的明晰层次，但更多的是地方政府从考虑本地区交通需要出发分段建设，并没有从路网上真正形成国道主干线网络系统。也就是说，尽管公路总里程特别是高速公路和一、二级干线公路有了较大的发展，但交通“瓶颈”问题仍旧没有根本解决，而且部分已建成的高速公路无大的交通流，影响经济的可持续发展。与发达国家相比，现实的差距是20世纪90年代发达国家在公路交通上主要是如何完善路网配置，加强交通管理，公路智能化，引导和促进物流转换，以较高的科技含量和较少的资金投入来促使公路满足经济持续发展的需求；而我国现阶段仍以大规模公路基本建设为主，以期实现干线公路网络化，从路网结构上保证公路满足经济持续发展的需求。

在亚行一份关于旨在改善中国公路网建设项目规划和运营的技术援助报告中，也针对目前公路建设的现状提出过类似问题：1.交通规划不具可持续性，不能很好地将高速公路和地方公路同市区交通规划融合起来；2.对高速公路和地方公路之间的连接线的重视不够；3.负责高速公路建设和地方道路建设的机构不同，这种机构安排造成了规划和协调中的诸多问题；4.将紧缺的建设资金投入高速公路影响了本应投向地方公路建设的资金；5.地方公路建设缺乏资金。

（二）高收益地区与经济欠发达区域差距加大

尽管公路部门已投入大量资金，并在东部省份建立起了一个较完善的公路网，但公路发展在道路等级上和地区间仍存在差异，这种差异，除了自然地理和资源等方面的客观因素，投融资体系与经济区域划分、区域政策不能良好结合也是造成地区差距长期存在并不断拉大的主要因素。

中西部地区，主要是边远省份，经济水平不高，车流量不大，公路建设以财政资金以及商业银行、政策性银行贷款为主。在公路建设加快发展的战略机遇面前面临两难：建，债务持续加重；不建，可能丧失发展机遇，与东部地区的差距越来越大。面对上述两难选择，这些经济欠发达省份大都态度鲜明，即宁可背负债务也要建。而日渐累积的沉重债务，不仅已使这些省份背上沉重的包袱，更在超前的宏伟蓝图前日益力不从心。

据重庆高速公路发展有限公司的一份资料显示，尽管重庆市“十五”期间交通规划提前了10年，但目前仅建成高速公路780公里，不仅与西部大省区差距明显，与东部省市更是相去甚远。重庆市已开工的“二环八射”高速公路所有项目，概算总投资需要835亿元，以35%的比例计算，需要资本金292亿元，而交通部的补助只有125.09亿元，其余部分需要重庆市自筹。随着高速公路的逐步开通，还本付息压力会越来越大。据测算，“二环八射”高速公路全部建成后的前5年，每年需支付的银行利息就达30亿元，加上归还银行贷款本金，每年还贷将达40亿元左右，从目前看这是令人难以承受的。四川、陕西等大省也遭遇同样的难题。据四川高速公路建设开发总公司预计，到“十一五”末，公司管理的重点项目负债总额将达660亿元，每年利息支出达45亿元，每年还本付息缺口在15亿元左右；流动资金规模将达100亿元，由于受财务状况和第三方担保等信用条件限制，预计通过流动资金贷款方式最多融资40亿元，另有60亿元资金尚需落实。

事实上，正是由于上述巨大的资金压力，现行投融资体制形成了多元化、多渠道的局面。由于项目资本金部分由地方筹措，一些地方开始把效益好的高速公路收费权转让给外资或民营企业，以此来缓解资金紧张局面。

然而，这些经济效益较好的路段，堪称收费公路中的优良资产，恰恰是用来以丰补欠，实现良性滚动发展的重要依托。将未来收益提前变现使用，有利有弊，其总体效应还需要相当长的一段时期后才能予以评估和认定。

从现实的角度看，经济力量薄弱的省份，公路建设走什么样的发展道路，应该引起关注。

一些省份按照多元化、多渠道的政策导向，提出“建立以资本运营为主要目标的经营机制，履行筹资建设、资本运营、经营还贷和对外合作”等职责，似乎应走市场化之路。但由于经济条件制约，市场化的道路非常艰难，甚至有“饮鸠止渴”之意味。然而，发展政府还贷公路，由政府负责统一建设，统一筹资，统一还贷，由于财政拮据，地方政府不堪重负。

综上因素，与东部相比，力量薄弱的经济区域其公路建设仍有较大差距，总量偏小，密度偏低，覆盖区域不广，省际联网高速公路不多，经济拉动性不强。现行的公路建设投融资体制应结合区域环境认真加以研究，从根本上寻求解决的途径。

三、公路建设投融资体系策略目标和模式建议

公路建设的投融资体系，是这项综合性社会系统工程的基石。其战略的着眼点和最终目标，是保障建立完善的公路网络通道，发挥运输网络的整体功能；同时，还需兼顾不同经济区域的平衡发展，对各地将给予区别对待及相应配套政策。

到目前为止，国内尚未建立真正的经济区划框架。建国以来曾经出现的区域划分，大都基于行政需要的考虑，简单粗糙，廖廖几个，缺乏经济政策方面的考虑。中国人民大学公共管理学院教授张可云认为：“中国这么大的国土仅划分三、四个经济区域，不利于区域政策科学制定及有效实施。”他建议中央政府及各地政府在制定经济发展规划时，要因地制宜，不搞一刀切。据联合国开发计划署计算，中国中西部共有15个省份的排名在世界100名之后。如果衡量恩格尔系数，中西部还有10个省份尚未达到最低标准的小康水平，处于贫困或温饱阶段。张可云指出，在区域划分上，中国应该既有一级经济区划，也有层次分明的次级区域，这将有利于政府统筹安排，实施真正的区域倾斜政策。

总体上而言，区域政策应划分为鼓励性和援助性两大类：前者适用于已形成“自我发展、自我投资、自我积累”的发达地区，后者则运用投资、税收、分配和财政转移支付等手段，支持经济基础单薄、社会稳定问题突出、生态环境脆弱的欠发达和落后地区。

在经济区划框架的基础上，公路建设的投融资机制也应加以细分和区别适用。

（一）鼓励性政策区域，投融资以市场化运作为主，采取灵活多变方式。

公路包括收费公路的公司化、租赁/特许经营和证券化是公路基础设施项目市场化运作的主要方式。

在组建高速公路公司、发行股票上市和发行企业债券方面，深圳高速公路、江苏宁沪高速公路、海南高速公路、福建高速公路、广东高速公路、江西赣粤高速公路、皖通高速公路、河南中原高速公路、华北高速公路等，均取得成功经验。

公路基础设施的市场化运作，可以改善过分倾斜于非市场化的银行融资机制，有利于提高资金的配置效率，改善融资结构，降低融资成本。目前资本市场上外资及社会闲置资金充足，有效利用国内外资本市场、外资及民间资本，将为公路建设的发展发挥积极作用。

（二）援助性政策区域，投融资以政府调控为依托，采取交叉补助方式，适当发展收费

公路。

1.由高收益地区补助欠发达和落后地区

为满足公路建设需求，将高收益地区的通行费收入重新分配到低收益地区。这一政策的目标是将成熟高速公路的收入，转移到欠发达省份低容量和非赢利公路的建设上去，弥补部分省份的收入不足，直到所有公路的债务完全偿清为止。据资料显示，许多国家尤其是欧洲国家运用的都是这种方法。以日本和法国为例，这类交叉补助被认为是支持公路网发展的关键手段。

据Wood国际有限公司的一项统计显示，中国有13个省的高速公路存在亏损，每年需要大约80亿元的额外收入用来补助其公路投资，这相当于中央政府对高速公路资助总额的三分之一，或其他盈利省份收费公路总收入的十分之一。

2.使用车辆购置税补贴

另外一项重要的资金来源是车辆购置税。这部分资金由交通部根据公路网规划和地方公路建设情况，分年度下达资金使用计划。为了理顺国家税费关系，国务院决定从2001年1月1日起，将“车辆购置附加费”改为“车辆购置税”，资金纳入国家财政预算管理。

从上述两个来源转移资金，用于欠发达和落后地区的公路建设或建设那些低财务收益却起重要作用的公路，应是一种合理的选择。

3.适当发展收费公路

适当发展收费公路，是对区域倾斜政策的补充。欠发达和落后地区的公路建设应是以政府资金为主导，适当辅以形式，以有利于缓解政府资金压力。

在欠发达和落后地区发展收费公路，一直以来存在管理上两个难以协调的矛盾：一是希望减少新增的收费公路，对收费公路总量进行控制，但国家财政和纳入财政预算管理或预算外管理的交通规费又远远无法满足公路建设事业快速发展对公路建设资金的需求；二是希望降低收费标准或者缩短收费年限，但按期还本付息以及收回投资并获得合理回报的要求又难以如愿。

借鉴澳大利亚的成功经验（实际上意大利、西班牙等国家也是如此）证明，将政府对公路的投资作为财政补助对待，不折算为公司股份，不参与利润分配，也许是缩短收费经营年限或降低公路通行费标准的有效途径。一个较为理想的解决办法就是：对于政府还贷公路，应当在还贷可行性分析的基础上确定公路建设贷款的最高限度，以保证公路具有在规定的期限内偿还全部贷款本息的能力；对于经营性公路，只根据民间资金投资和收回投资并获得合理回报的原则确定收费标准以及特许经营年限。如果真正做到了这一点，将极有利于降低目前社会公认的较高的收费标准，或者将特许经营期限大大缩短，实现对收费公路总量实行有效控制的宏观调控目标。

（三）逐步建立和发展公路建设基金

通过实行燃油税和车辆购置税及维修税、轮胎税等税收，建立公路建设和养护基金，支持公路建设。

公路作为基础设施，是国家的公共资源，今后的趋势应是收费公路逐步减少，公路设施免费提供给公民使用。由此，公路基金可能是未来中国高速公路建设的重要融资方式。

四、结论

全局统筹，重视不同经济区域的现实差距，制定科学的区域倾斜政策，形成“自我发展、自我积累”以及“财政扶持、交叉补助”两种机制，逐步向公路建设基金模式转化，是实现公路建设可持续发展的基本策略。

第二篇：房地产企业投融资策略研究

房地产企业投融资策略研究

一、研究意义

2002年，国家产业分类体系中将房地产纳入国民经济分类中的第三产业（GB/T4752-2002），并将其下属的行业分为开发经营、物业管理、中介服务和其他房地产活动四小类，房地产作为国民经济支柱产业的地位逐渐确立下来，中国房地产市场经过20年多的发展，因此对房地产相关问题进行研究，具有重要的现实意义。特别是我国房地产行业经过近二十年的快速发展，目前进入了调整期，更需要加深对其研究。其中，房地产投资和融资是房地产企业最基本的经济活动方式，其他活动都是直接或间接围绕投融资活动展开的。房地产投融资策略是实现房地产企业正确投资、融资的基本条件，因此在房地产企业投融资决策之前，进行投融资策略研究将十分必要。

1.房地产业是我国经济发展的重要支柱产业和新的经济增长点，是各级政府和百姓群众最为关心的行业。

2.房地产向理性投资转变，需要加强投资策略的研究。

3.中国房地产金融市场的发育不完善，需要进一步加强研究。

二、研究现状

投资方面：通过查阅现有文献资料看，我国对房地产企业投融资特别是策略的研究并不多，大部分集中在融资渠道的分析上。这主要是由于我国房地产市场起步较晚，房地产市场尚

不规范，初期投资房地产行业，绝大部分都有巨额收益，因此很少有人去研究房地产的投资策略及风险防范问题。近几年，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产企业融资出现了困境，因此人们开始研究房地产企业的融资问题，但由于我国房地产金融市场不完善，房地产融资主要依靠银行贷款，到目前还没有找到好的融资渠道。

目前房地产企业投资非理性投资。初略计算毛利率。深入一点的采用NPV法。

房地产企业投资是为了商业目的而直接投资开发房地产项目的投资行为。目前，房地产企业在投资开发房地产项目时通常采用的是传统的投资决策方法，既净现值法（NPV）用数学模型表示即：

针对房地产项目投资，传统的投资决策NPV方法认为：

若NPV=F0(V)=V0－I0＞0，则项目投资可行，应该立即投资；

若NPV=F0(V)=V0－I0≤0，则项目投资不可行，不应该立即投资。

0 NPV=F0(V)=V0－I0＞0

F 代表该投资项目在T 期值；而

V , I则分别代表执行该投资项目所

带来的现金流入量以及现金流出量的折现值，NPV即为房地产开发项目投资净收

益净现值，因此，在传统的NPV法则下房地产企业在投资开发项目时决策标准为：

V >V=I

融资方面：的价

 国外房地产市场起步较早，发育比较成熟，对房地

产投融资的研究也比较早，特别是在房地产融资方面，创新了很多融资渠道，值得我们去借鉴。尤其是在美国，房地产融资已经由以银行为主的间接信贷融资模式转向以证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行融资体制向多元化、多层次的市场融资体制转变。

同时，国外对房地产金融创新的研究已经超越定性的层面，通过收集大量相关数据，建立数学模型，从定量角度对金融产品的分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。比如，对房地产投资信托基金（REITs）的组织结构、规模、分红和证券的发行及绩效等进行了深入的研究，值得借鉴。



（三）国内外研究综述。综合国内

外研究情况，房地产企业投融资受一个国家或地区的社会、经济、技术、自然、人文、金融、法制和市场等诸多因素的影响和制约。不同国家、不同地域、不同时期，房地产

企业投融资的方式方法各不相同；既使是同一国家、同一地域、同一时期，由于房地产企业的规模、比较优势各不相同，投融资的方式方法也将不同。因此，国内外关于房地产企业投融资的研究，只能是借鉴，不能照抄照搬，还要结合企业自身，探索符合实际的房地产投融资策略。

三、研究目标

达到的目的，房地产投资策略、融资渠道、风险控制、成本控制

四、研究内容

包括哪些内容

五、研究方法

调查研究、案例研究、六、可能创新之处

融资方式的创新

七、研究计划安排

时间

八、预期科研成果

文章

第三篇：网络营销策略的研究与分析

网络营销策略的研究与分析

摘要：网络不仅改变了人们的工作方式、获取信息的方式，还对人们的购物习惯和企业的市场营销都产生了重大的影响。目前网络营销逐渐成为企业开展营销活动不可忽视的重要环节，尤其是面对大企业挤压的中小企业，网络营销可以使他们避开了资金不足，品牌弱势等弊端，使公司在激烈的市场竞争中占有一席之地。因此对网络营销的策略进行研究与分析是非常重要的，本文就是对网络营销的策略进行一些研究和分析。关键词：网络营销 互联网 网络营销策略

21世纪是信息产业的时代，互联网作为一种信息传播的重要途径，已经深入到社会的各个角落中，网络营销作为当今新兴的营销方式，随着网络的发展网络营销也在不断的创新与开拓。

网络营销是以现代营销理论为基础，利用Internet对产品的售前、售中、售后各环节进行跟踪服务，自始至终贯穿在企业经营全过程，寻找新客户、服务老客户，最大限度地满足客户需求，以达到开拓市场、增加盈利为目标的经营过程。

网络营销是企业营销实践与现代信息通讯技术、计算机网络技术相结合，以电子信息技术为基础，以计算机网络为媒介和手段而进行的各种营销活动的总称，它是直接市场营销的最新形式。随着Internet的普及，为企业进行现代营销开辟了新途径，它不受时间和空间限制，在很大程度上改变了传统营销形态和业态。研究网络营销策略的目的就是为了掌握网络营销的内容、运作规律及未来的发展趋势，更好地为企业服务。下面就分析一下网络营销的主要策略。

1病毒式营销

病毒式营销是指类似于病毒一样快速蔓延的低成本、高效率的营销模式。病毒式营销并非传播病毒，而是利用用户之间的主动传播，让信息像病毒那样扩散，从而达到推广的目的。

病毒式营销的特点：利用他人的资源，呈几何倍数地繁殖。

病毒式营销的本质：是在为用户提供有价值的免费服务的同时，附加上一定的推广信息。常用的推广工具有：视频、Flash短片、QQ桌面壁纸、屏保、贺卡、邮箱、软件、即时聊天工具等，即为用户获取信息、使用网络服务、娱乐等带来方便的工具和内容。病毒式营销的关键在于创意，传播只有打动用户的心，用户才能主动去传播。

例如：必胜客的“吃垮必胜客”邮件的传播、百度的视频广告：唐伯虎篇和孟姜女篇等

2搜索引擎营销

搜索引擎营销分两种：SEO与搜索引擎广告营销

SEO即搜索引擎优化，是通过对网站结构(内部链接结构、网站物理结构、网站逻辑结构)、高质量的网站主题内容、丰富而有价值的相关性外部链接进行优化而使网站为用户及搜索引擎更加友好，以获得在搜索引擎上的优势排名为网站引入流量。

搜索引擎广告很好理解，是指购买搜索结果页上的广告位来实现营销目的;各大搜索引擎都推出了自己的广告体系，相互之间只是形式不同而已;搜索引擎广告的优势是相关性，由于广告只出现在相关搜索结果或相关主题网页中，因此，搜索引擎广告比传统广告更加有效，客户转化率更高。

3电子邮件营销

电子邮件营销是采用电子邮件的形式，把自己的信息传播给自己的目标受众的一种营销方式，以此建立与用户之间的信任与信赖关系。大多数公司及网站都已经利用电子邮件营销方式，毕竟邮件已经是互联网基础应用服务之一。BBS营销

不用细致的解释了，这个应用的已经很普遍了，尤其是对于个人站长，大部分到门户站论坛灌水同时留下自己网站的链接，每天都能带来几百IP;当然，对于企业，BBS营销更要专也精。

5博客营销

博客其本质来说就是网络日志。随着互联网技术的迅猛发展和博客的广泛应用，博客已经完全超载了日志的原始内涵，融会了信息传播、时事热评、情感交流、营销宣传等多种功能。对于企业而言，博客的意义远非只是个人话语权的自由释放那么简单，它所带来的信息传播、话题引导等给企业创造了一种新的营销方式—博客营销。

博客营销会给企业带来什么好处?

5.1博客可以使企业以较低的成本与客户进行双向沟通。企业可以在博客上提出一些问题或发布一些信息，读者可以就此发表评论，通过评论可以了解客户对企业行为的看法，企业也可以回复客户的评论。企业还可以直接在博客文章中设置在线调查表的链接，便于有兴趣的客户参与调查。

5.2相对比较严肃的企业简介、企业新闻和产品信息而言，博客更容易受到目标群体的欢迎和接受

5.3博客能够直接给企业带来潜在的客户

5.4企业可以利用博客增加被搜索引擎收录的网页数量，降低网站推广费用。博客网站是增加企业网站链接的一条有效途径。

5.5企业可以利用博客进行危机公关。例如：2007年月1月29日，中国酒业大王五粮液集团全资子公司——五粮液葡萄酒有限责任公司宣布，他们将与国内最大的跨平台博客传播网络BOLAA网携手合作，通过互联网新媒体对其红酒新产品进行大规模市场推广，这是传统名牌酒类企业利用互联网渠道进行的一次重要的营销突破。

6播客营销

播客营销是在广泛传播的个性视频中植入广告或在播客网站进行创意广告征集等方式来进行品牌宣传与推广，例如：前段时间“百事我创，网事我创”的广告创意征集活动;国外目前最流行的视频播客网站www.xiexiebang.com(世界网民的视频狂欢)，知名公司通过发布创意视频广告延伸品牌概念，是品牌效应不断的被深化。SN营销

SN：Social Network，即社会化网络，是互联网web2.0的一个特制之一。SN营销是基于圈子、人脉、六度空间这样的概念而产生的，即主题明确的圈子、俱乐部等进行自我扩充的营销策略，一般以成员推荐机制为主要形式，为精准营销提供了可能，而且实际销售的转化率偏好，例如：GOOGLE GMAIL邮箱即采用推荐机制，只有别人发给你邀请，你才有机会体验GMAIL;同时，当你拥有了GMAIL又可以给其他人发邀请，用户通过邀请机制扩展了其社交网络，同时，GOOGLE GMAIL通过人的不断传递与相互关联实现了品牌的传递。这也可以说是病毒式营销的升华，这对于用户认可产品的品牌起到很强的作用。

8创意广告营销

创意广告营销，也许看完“youtube热门视频分析“后你会受到一些启发，企业创意型广告可以深化品牌影响力以及品牌塑求。格子网站、我有钱这样的是纯粹的创意广告。

9知识型营销

知识型营销就像百度的”知道”，通过用户之间提问与解答的方式来提升用户粘性，你扩展了用户的知识层面，用户就会感谢你，试想企业不妨建立一个在线疑难解答这样的互动频道，让用户体验企业的专业技术水平和高质服务，或是不妨设置一块区域，专门向用户普及相关知识，每天定时更新等等。

10事件营销

网络事件营销是指企业通过策划、组织或利用具有名人效应、新闻价值以及社会影响的人或事件，通过网站发布，吸引媒体和公众的兴趣与关注，从而提高企业或产品的知名度、美誉度，树立良好的品牌形象，最终达到促进企业销售的目的。

网络事件营销特点是：成本低、见效快，网络事件营销的本质是将企业新闻变成社会新闻，在引起社会广泛关注的同时，将企业或产品的信息传递给受众。在互联网时代，不管企业有意还是无意任何一起营销事件都必然会在网络媒体上再次传播，网媒的广泛传播，也推动着事件进一步聚集，成为公众关注的热点。可以说，现今的所有事件营销都属于网络事件营销。

11口碑营销

口碑营销虽然并非2.0时期才有的，但是在2.0时代表现的更为明显，更为重要。

例如：圆通快递无偿运递国旗，支持海外华人助威奥运;5.12地震王老吉捐款1亿元以上就是网络营销策略的研究与分析，我们深信随着社会和互联网的不断发展还会不断涌现出更新、更好的网络营销手段。

第四篇：房地产企业资本运作与投融资策略

房地产企业资本运作与投融资策略

主讲：宏皓

一、2013年房地产行业发展趋势1、2013年经济形势分析

2、房地产行业数据分析

3、房地产行业面临的市场环境

（1）政策调控

（2）房地产信息联网

（3）官员财产公示

（4）房产税的试点扩大

4、房地产行业可持续发展唯有转型升级

二、房地产企业融资策略

1、房地产企业融资9种方法：5种常规+4种独创

2、房地产企业成功融资案例

3、房地产企业如何转型升级

（1）中央契机：城镇化

A、城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制

B、城镇化与房地产行业如何相互促进共融

（2）产业基金

A、产业基金如何帮助房地产行业转型升级

B、城镇化要借力产业基金

4、房地产企业的投融资管理

（1）房地产企业如何在投融资管理上取得突破

（2）房地产企业投融资案例分析

三、房地产企业资本运作

1、什么是资本运作？

2、资本运作的最高境界

（1）如何成功地资本运作

（2）同样的资本运作结果却不一样

（3）可持续发展的资本运作

3、资本运作成功案例分析

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

第五篇：民主式管理与集权式管理适用性分析

民主式管理与集权式管理适用性分析

企业管理对于企业的命运和经营业绩起着至关重要的决定作用。其实企业的管理和国家的管理也有相似之处，我国历史上的“贞观之治”就是由采用“民主式”管理的李世民开创的。李世民在管理上坚持“兼听则明，偏听则暗”、“以人为鉴，可知得失”的理念，培养了一大批能够真心实意为他出谋划策的贤臣，从而有效地利用了众人的力量使国家达到了鼎盛。而在企业管理中，我们同样要重视“民主式”管理的重要性，充分发挥全体员工的聪明才智将企业做大做强。我们要主要研究一下集权式与民主式管理的利弊，从这两种形式的利弊中，我们可以总结出集权式与民主式管理的适用性。

实行集权式财务管理具有的优势

就目前而言，我国集团企业财务管理的主要形式归纳起来主要是集权式和分权式两种。集权式组织结构就是指在一个组织结构体系中，机关的事权由本机关自行负责处理，不设置或授权下级或派出机关的组织结构体系，或者上级机关或单位完全掌握组织的决策权和控制权，下级或派出机关处理事务须完全秉承上级或中枢机关的意志的组织结构体系。一般来讲，其优点在于：政令统一，不会出现政出多门、分歧互异现象；功能统筹兼顾，集中人力、物力资源，实现管理效能；组织上下形成一个层级控制体系，指挥统一，命令易于贯彻执行。弊病在于：（1）组织目标、规划与决策偏重整体划一，容易忽视下层利益，刻板，缺乏弹性，不能收因地制宜之功效；初下级机关没有决策权，一切秉承上级的意志而行事，久而久之，容易形成例行公事、消极处事之工作作风，容易缺乏积极创新精神；上下控制严密，易形成公文旅行、推倭责任础误时机、缺乏效率的流弊；川在集权制下，重内轻外，“能密不能疏”，“知控制而不知纵舍”，一方面容易导致个人专断、独裁、滥用权力，压制民主的弊端；一方面则会导致庸愚无能、分崩破碎、分裂割据等问题。

针对以上出现的问题，综观众多企业集团的财务管理模式的运行效果，集权式管理更具有优势。集权式财务管理是在企业统一筹划、监控之下的运行系统，通过建立有序的运行机制、有效的激励机制和科学的约束机制，对所属企业财务活动实施全面、统一、高效的管理和监控，充分发挥集团资金的整体优势，使企业真正实现规模经营和规模效益。实行集权式财务管理具有如下优点：1.强化集团整体资本经营。随着企业集团的发展和多元化战略的实施，子公司不断成立。但有些子公司经营资金完全靠母公司支持，没有在当地筹集资金开发业务，长期依赖母公司提供资金进行周转，影响了母公司的资金周转。企业集团通过实施财务集中管理后以吸收存款的方式把集团内各公司暂时闲置和分散的资金集中起来，再以发放贷款的形式分配给集团内需要资金的公司，从而实现集团内资金相互调剂余缺。通过资金的回笼和资金的调度，使集团从更高层次参与下属公司的管理，强化了资本经营。同时，有利于各级领导提高对资金时间价值和成本的认识，促进各所属企业注意经济核算，合理有效地运用资金。2.加强内部监控。企业集团一般所属企业众多，组织层次复杂，管理链条长，如何有效地监控集团内各级企业的经营运作，尤其是资金运作，确保其经营行为规范、安全和高效，是众多企业集团力图解决但又很难解决好的问题。企业集团的财务集中管理可以使集团通过编制准确的资金计划、利用网络实时监控资金流动情况、不定期的内部审计等手段来达到监控所属企业资金使用的合法性、安全性和有效性，确保资金合理有效地使用，从而使集团内各子公司的资金运作完全置于集团的监控之下。3.降低财务费用。企业集团的财务集中管理使得集团内部可以融通资金、盘活资金、提高资金使用率。在同等投资和生产规模情况下，对银行的资金需求量相应减少，特别是可以减少长期信贷，从而减少因对外借款而支付的财务费用。集团以短期的信贷满足下属公司的长期使用，降低了公司高负债经营的风险。4.提高公司信贷的信用等级，扩大信用。企业集团进行财务集中管理后，集团内各子公司不再单独与银行发生信贷关系，而是以企业集团的名义进行信贷活动，因为企业集团经济实力、社会影响，以及政府的支持，银行不用担心其偿还能力，从而扩大了企业集团的对外信用，集团可以较容易地从银行获得融资，为公司的发展和提高竞争力提供资本。5.为企业集团的发展目标和方向的制定提供信息。实施财务集中管理可以把各子公司的财务信息集中到集团总部，使其及时了解各子公司组织的生产、经营情况以及执行集团总部政策实施效果及计划的完成程度，或者根据子公司发展的实际情况对企业集团的计划作出战略性的调整，进而使母公司对子公司的资金、成本进行更有效地控制，确保子公司的生产、经营顺利进行，从而保证母公司对子公司实施有效的控制，确保子公司的一切活动为整个企业集团的利益服务，以实现公司目标利润的最大化。

集权式管理的劣势

集权式的管理，严重时可以说是独裁式的管理，由上而下，权威至上的做法，其经营决策权往往集中于公司的最高领导者，员工基本没有参与管理的机会。这样的管理模式在特定的背景下也不排除有一定的优势，比如在企业发展初期，企业具有一个高瞻远瞩和能力非常强的最高领导者，他的个人能力和远见力远远超过企业一般员工，这样的领导者进行独裁式管理，就可以提高企业决策效率，更快地把握发展机遇，从而促进公司的快速发展。然而随着企业的不断壮大和企业管理难度的不断增加，独裁式管理的弊端就显然若现。因为企业壮大以后，最高领导者不可能事无巨细地了解企业经营的各个环节，他也不可能成为企业经营各个环节的专家，他最多是一个领航者和决策者，这时如果仍然独裁式经营，就会导致经营效率下降，员工参与企业经营的积极性下降，最后带来企业经营业绩的下降。

实行民主式管理具有的优势

民主式组织结构是指在一个组织结构体系之中，为了完成一定的任务或使命将设置不同的上下层级机关，使其在各自职权范围内独立自主地处理事务，或者为适应各地区的需要，分别在各地设立有独立法人地位、有处理其事务的全权，并不受上级机关指挥与监督的组织结构体系。民主式组织结构在精神方面是符合民主要求的，它的好处在于：（1）分工合作、分权制衡，可以防止和避免上层专断和个人独裁；（2）分级治事，分层负责，富于弹性；（3）尊重各层利益，收因地制宜的功效；（4）可调动员工积极性，培养独立、自主、创新的工作作风。从管理上看，民主式组织结构也有其固有的弊病，主要表现在：（1）单纯强调分权，忽视合适的集权，这会损害统一，甚至会导致分裂；（2）过份分权容易导致各自为政，政出多门，不易达成组织目标；（3）过份分权致使各机关彼此独立，无上级的监控，可能引起相互之间的对立和冲突，相互制肘与摩擦。

民主式管理的中心思想是发挥整个管理团队及全体企业员工的力量来进行企业管理，充分调动全体员工的积极性，激发员工的潜能。在这种管理模式下，员工有权对公司的生产和经营发表自己的意见和建议，这样他们就会主动参与公司的生产和经营，员工的积极性、责任感和主人翁精神就会被充分调动起来。这样，就会比员工被动地被分配任务更有效率，从而激发整个企业的活力，使企业取得蓬勃的发展。公司走上了民主式管理的正规，管理层重建以员工参与管理为主要内容的企业文化，动员广大员工参与企业管理，靠全体员工的奉献来治理公司。民主式的管理取得了显著的成效，极大调动了各层次员工的积极性，使他们的聪明才智和首创精神得到最大限度的发挥。

民主式管理从认识到操作上的误区

一些企业管理者认为企业民主管理是单纯维护职工权利的，实行民主管理，职工的要求会更

多，因此对民主管理持抑制态度；有的认为民主管理的权利和责任主体是普通职工，不支持、不参与企业的民主管理，人为造成所有者、经营者与职工群众之间的对立；还有的将企业民主管理与企业专业管理等同起来或者对民主管理的效果期待过高，与现实工作脱节。以上认识上的误区，在实际工作运行中，集中体现为部分企业特别是非公有制企业民主管理操作不规范、发展不平衡，职代会制度不健全、程序不完善、运作不规范、效果不明显，从而造成企业劳动关系矛盾突出，不容忽视。比如，许多企业没有把职代会、厂务公开等制度与企业的经营管理结合起来，民主管理与企业实际工作存在“两张皮”现象；一些企业在改制、破产等重大问题上，寻找多种借口，不经过职工代表大会直接进行改制、破产工作，甚至有的不按职代会的程序办事，强行通过各项方案；有的企业以企业联席会议取代职代会，职工代表产生与罢免程序不严格，企业重大事项的表决程序、监督程序不规范，涉及职工切身利益的改革改制方案、职工分流方案不经过职代会讨论或通过；有的企业职代会民主评议干部只“评”不“用”，领导人年薪和职务消费不公开；一些改制企业和民营企业，甚至取消了职代会和厂务公开等企业民主管理制度等等。为此，我们必须充分发挥企业中各利益主体的作用，将民主管理变成自觉行动，推动建立和完善民主管理制度。