文井江镇产业前期策划5篇

第一篇：文井江镇产业前期策划

文井江镇产业前期策划（思考）

一、分析篇

国际背景分析：绿色地球观念、后工业时代

国家政策分析：生态文明理念、和谐理念、科学发展观、以人为本政策

（一）区域背景分析

1、与成都市的区域背景关系分析；

文井江镇地处成都全域最西边，远离成都主城区，发展区位优势不明显。成都提出打造“世界生态田园城市”，统筹城乡发展，加强成都主城区与郊县的产业融合，实现城乡一体化目标；提出了“全域成都”的产业经济发展概念；

因此，文井江镇如何借助成建设“世界生态田园城市”的目标来统筹城乡发展，加强与成都主城区的产业融合，并以此来促进文井江的产业经济发展和提高人民的生活水平成为一个值得思考的问题。

2、与崇州市的区域背景关系分析；

文井江镇位于崇州市市西北部，离崇州城区亦比较远，地域区位优势亦不明显。崇州市“十二五”规划提出“一城一都一高地”的战略目标，成为统筹城乡和建设“世界现代田园城市”的样板区，提出打造山地旅游高地。文井江镇如何对接崇州市的城市发展战略以及产业发展目标是值得思考的问题。

3、文井江镇自身发展定位与目标分析

文井江旅游休闲产业较为发达，根据崇州市“十二五”规划，文井江镇将被打造成为“高端会议度假区”和“生态旅游综合区”，文井江凭借温泉、竹海、枇杷茶等旅游资源，将成为川西旅游环线上的重要节点，成为著名的生态休闲旅游之镇。

（二）资源评价分析

1、三脉分析；

地脉分析：文井江镇位于成都市西部，崇州市西北部。地貌为浅丘山地，地势从西北向东倾斜；气候温和，土地肥沃，森林覆盖率90%以上；有2万余亩竹林，被誉“世外桃源”；生产大叶枇杷茶；有许多天然温泉，温泉养生产业较为发达。

因此，通过对文井江的地脉分析，其在发展生态旅游具有很大发展优势和潜力，极有必要思考如何提高生态旅游产业的发展规模与水平。

史脉分析：文井江镇属崇州市，崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称；文井江镇原名万家镇，因明清时期万姓人氏聚居于此而得名。

文井江在如何凭借崇州市悠久历史层面也应有一定思考，因为只有植根于历史土壤的旅游产业才是底蕴深厚的。

文脉分析：文井江镇的“大叶枇杷茶”早在宋代和明代就享有盛誉，进贡宫廷，称为“龙门贡茶”；

崇州是老子思想的创立发扬地。案例：安徽省涡阳县中国老子文化生态园；四川大邑鹤鸣山；湖北武当山太极湖。

道家生态思想、道家养生思想、道家风水思想

通过分析可知，文井江镇在绿茶文化方面底蕴深厚。文化是一个城市发展的灵魂，而如何挖掘自身独特的文化资源是打造城市之魂的关键所在，所以如何把文井江的温泉文化、茶文化进行深度上的挖掘和广度上的拓展为当今急需思考的问题。

小结：文井江镇具备丰富的旅游资源，集中体现为生态旅游与温泉产业、茶文化，发展潜力很大。而如何加大对区域各种资源的深入挖掘以及把诸多优势资源整合成一个核心发展点就成为文井江镇旅游产业发展的关键问题。

2、三力分析；

现状吸引力分析：文井江镇温泉、绿茶、竹林、、农家乐等旅游产业已经初步形成，特别是温泉度假产业形成了较大规模，具有较强吸引力，但是缺乏档次和特色，与其他旅游资源的整合度不高，且与周边其他景区（例如：鸡冠山、怀远古镇、九龙沟、街子古镇等）缺乏联动性与互动性，导致文井江镇现状吸引力还很不够；

现状承载力分析：基础设施建设近年发展较快，但是由于交通通达度还不够，导致道路承载力较低；文井江基础设施与周边景区整合度不够，制约了旅游产业向高端发展；文井江镇生态环境保护还较好，但是需要考虑游客持续增多之后如何保护好生态环境的问题，如何平衡生态环境的自我恢复能力与游客接待能力之间的关系应该成为一个需要认真思考的问题。现状生命力分析：文井江镇以温泉产业为依托，温泉产业作为当今社会一种非常重要的休闲度假与养生方式，具有较强活力，但由于与其他温泉场所差异性不大，缺乏独特性，造成生命力较弱。因而如何把温泉度假产业打造成为一个可持续发展的旅游产业需要深入思考。

3、目标市场分析

根据文井江镇现有的较为发达、形成一定规模的温泉度假产业以及枇杷茶、竹林等生态资源来分析，文井江镇的核心目标市场应该是生态养生与休闲度假市场。关于这一市场，成都有着非常广阔的市场前景。成都作为“中国休闲之都”，休闲文化非常深厚，休闲度假产业非常发达，爱好休闲度假的人群也非常多，居民度假休闲比例高达到46.9%。成都作为全国私家车拥有量的第三大城市，近年来在休闲旅游开发实践中，不断开拓的自驾车旅游市场，预示着人们的旅游需求和观念发生的明显变化。休闲旅游作为今后旅游业的一个重要的发展方向。其次，根据温泉度假与生态旅游产业的休闲度假特征，休闲度假地产市场(（特别是养生地产）应该成为文井江镇的第二大目标市场。著名地产战略策划大师王志纲指出，中国正在进入一个休闲大时代，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量，旅游休闲产业的发展带来休闲度假地产的迅速升温。

二、战略篇

前期思考：

成功开发生态养生旅游项目，在市场定位、游憩模式、产品设计、要素配套、空间布局等方面应重点考虑：

生态养生旅游产品的市场受众层次多，旅游产品涉及到的产业链条长，旅游要素覆盖较多，因此生态养生旅游产品比较容易产生较大的综合消费总额。产品的生命周期较长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构进行调控，资金回收压力相对其他类型的产品而言较小。

 市场目标问题。项目的市场目标是国际国内观光客?国际国内休闲客?周边休闲客?本地

休闲客?我们必需深度研究市场，对市场的需求进行细分，对近期市场目标进行准确的定位。

 游憩模式设计问题。生态养生是一种全新的旅游品种，良好的生态，是旅游开发的基础，是一种绿色的底色；但如何进行养生呢?怎样利用空气、森林、竹丛、河流、高山、湖泊、民族文化、民俗风情等等基础资源，形成养生的方式，转变为游憩活动。

 旅游产品问题。在养生项目中结合生态旅游区的养生文化脉络和民俗特色才能提高品味

和档次，需要有鲜明的主题，合理配置的项目，从而形成文化观赏产品、自然观景产品、参与体验产品、情境游乐产品、民俗娱乐产品、养生休闲产品等等。

 旅游配套要素的特色化、游乐化问题。在生态旅游区配套的养生化，需要使用生态区独

有活性物质的优质的水、空气、食品、药材等；住宿、餐饮、交通、购物、商品等均从养生出发，研究把游览、游乐、休闲项目与养生住宿、养生餐饮、养生购物、养生商品等结合起来，形成旅游要素的全方位特色化、本土化、民俗化、娱乐化。

 项目布局与结构问题。怎样把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线?

生态养生旅游项目开发需要通过策划规划对上述的重点问题进行清晰的答复，才能真正的回答投资商最终极的项目投资回收、商业模式、投资风险规避的问题。

1、总体定位：体现道家养生文化精髓的中国生态养生休闲小镇

2、总体发展战略：

（1）养生休闲内涵分析：

养生休闲的特点

与传统的观光旅游和养生旅游相比，现代养生休闲活动具有以下特点：

 普适性：

传统观念认为养生旅游主要针对的是“亚健康人群”或老年人群，但实际上，养生休闲涵盖所有追求健康快乐生活的人群，他们不是“病人”，又不同于普通的游客，而是具有较强的养生目的性。因此对其进行的康复保养不宜在医院或养老院进行，而应根据不同的心理需要进行目的地的选择。

 游乐体验性：

养生休闲形式丰富多样，包括了人们生活中的方方面面，更易于使游客产生亲切感和归属感，其游憩方式更易于大众接受，形成一种游客与其习惯性生活方式本身的游乐体验性互动。 综合性：

养生休闲是将我国传统的养生方法、理论同现代生活中有益于人体健康的多种休闲方式结合起来而形成的，既注重养生的功能，也注重养生过程的休闲性和体验性，它是将养生这一康复过程娱乐化、休闲化。传统与现代相结合，旅游、休闲与养生相结合，以及多学科的综合介入、指导形成了多种多样的康复、休闲活动。

 科学专业性：

养生休闲活动开展的本身是以中医为理论核心基础，强调自然生态的要素，逐步融入了西方现代康疗方法，具有较强的科学性特点。某些养生休闲活动的开展需要在专业人员的主持指导下，按专业规范和规定程序进行。

 教育性：

通过养生休闲活动的参与能够获得“健康教育”，提高“认知水平”，达到增强体质，愉悦身心，提高科学素质和良好的社会适应能力的目的，同时促进人们转变自己的生活方式，提升生活质量。

而生态养生旅游，是以生态养生为目的的旅游，因此，旅游的六要素应该合理地围绕生态养生进行配置，并结合观赏、休闲、会议、度假、避暑等目标，开发基础设施。

（2）项目地生态养生资源分析：

 空气资源：负氧离子含量极高的空气。可与吐纳、森林浴、雾浴等养生项目结合；  气候资源：适宜的温度条件。可与避暑养生项目结合；

 山林资源：特色的植物、动物，如花卉、竹、草药等。可与养生运动、养生医疗、养生

饮食、养生保健相结合；

 水资源：含有特殊矿物质的泉水、河流、湖泊等。可饮用、保健、冼浴等；

 养生文化遗迹资源：养生文化的名人、寺庙、场所等。如道家、佛教养生方法；  养生民俗资源：不同民族、民俗的养生方式。如藏浴、回族节食风俗等；

生态养生旅游的资源基础较为丰富，怎样利用空气、森林、竹丛、河流、湖泊、民俗风情等等基础资源，形成养生的方式，转变为游憩活动，是生态养生旅游开发的关键。

3、生态养生目标市场定位：

（1）国内养生休闲市场分析：

①在养生观念上，重视精神调养、体育运动等内容，认可养生有利于身体健康、利于精神健康、提升心灵等意义。

②就养生行为而言，吃不吃保健品随性别不同有显著差异，女性比男性更倾向于吃保健品；锻炼与否随年龄的不同有显著差异，小于40岁年龄组的人群锻炼少于其他年龄组人群；是否在乎饮食对身体的影响随文化程度的不同有显著差异，与初中文化程度的人群相比，高中、大学文化程度的人群更在乎饮食对身体的影响。北京市民的养生观念具有一致性倾向，养生行为多数选择锻炼，不选择按摩，而且性别、年龄、文化程度都成为影响其养生行为的因素。40岁以下年龄人群更少锻炼，可能与他们正值盛年，工作、生活比较忙有关。较高文化程度的人群更在乎饮食对身体的影响，提示科学文化知识对养生有一定的指导作用。”初步分析生态养生旅游市场，可以基本做出如下判断：

 从地域角度来看：以成渝地域养生市场为主，其次为东部沿海地区，再次为海外华人及

亚洲市场；

 从年龄角度来看：以银发市场为主，中年为辅；银发市场的休闲度假消费数量较大；消

费诉求为医疗、延年益寿；

 从性别角度来看：以女性市场为主，养生保健消费较大，其生态养生商品的购买力较强； 从商务市场看，养生保健消费量大，对生态养生餐饮消费要求较高；较为注重生态养生

场所的档次规格，消费额较高；

 中青年消费诉求多为修复保健类产品，以养生修复消费为主，对产品的多样性要求较高； 生态养生度假市场以银发市场为主，高端市场以中年市场为主，生态养生(休闲市场以

银发市场为主，周末市场以单位团体消费为主，节假日以亲朋好友休闲消费为主)。

（2）生态养生消费人群分析：

人们消费生态养生旅游产品主要有七大诉求：

 延年益寿，即寻求高质量的生态环境，结合不同时节，以养生生活方式达到长寿的效果  强身健体，即在理想的养生场所进行适量运动来养精固元

 修身养性，即需要一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心

 医疗，即通过优质生态环境的要素，针对各种疾病进行康复治疗

 修复保健，即逃离空气污染、水污染、噪音污染的城市环境，寻找修复的环境

 生活方式的体验，有两层含义，一种是与生态养生的民俗相结合，一种是与旅游是十大

要素相结合 养生文化体验，将生态与养生文化结合。

（3）生态养生旅游产品分析：

从资源特点来看，在文井江镇适宜开展养生休闲旅游的形式很多，如温泉养生、气象气候养生、园林花卉养生、滨水养生、山岳森林养生、农业养生、宗教民俗养生等。由于养生休闲旅游诉求的多样性，其产品的类型也呈现多元化。根据不同资源，结合市场需求特点，可开发的养生休闲旅游产品大致有如下几类：

 居住养生

居住型养生是以旅游房地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新

鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。

 游乐养生

游乐养生是根据旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。 文化养生

通过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有《黄帝内经》、《道德经》、《阴阳五行学说》、《风水学说》以及诸多我国古代中医药理论著作等。

 医疗养生

医疗养生旅游产品主要是依托中医、西医、营养学、心理学等知识，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。

 美食养生

药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的内容，在美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计要情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味。

 生理美容养生

生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动，把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将美容会所中的专业护肤、芳香SPA 水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到旅游项目之中去，同时可结合花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。

 运动养生

生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进行此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成不同的运动养生系列产品，如，开发室内瑜伽术、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、器械等室内运动，同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等户外运动，并为游客推荐专业的运动指导。 生态养生

生态与养生有着天然的联系———养生首先在于环境。绿色生态的环境是养生休闲的理想场所。生态养生旅游不同于一般旅游，需要在观光游乐中开展养生活动，而且是以生态为手段的养生开发，如森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法等。

案例：日本长崎、浙江千岛湖、杭州太平山生态养生旅游区、中国灵龙峡（远安）生态养生旅游区

第二篇：文井江镇元旦防火防盗预案

防火防盗预案

元旦佳节将至，气候干燥，是火灾的高发期，同时也是入室盗窃案件的高发期。为了共同做好社区的防火、防盗工作，进一步加强防盗防火安全工作，我们要做好以下防范措施：

一、加强对防火防盗安全工作的领导。负责人一定要以对生命财产高度负责的态度，加强防盗抢和防火等安全工作的领导，牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，进一步强化安全工作责任制，明确责任，落实措施，加大春节期间的安全防范工作管理力度，切实将各项防范工作做细、做深、做实，确保安全无事故。

二、积极开展好各种形式的安全宣传教育活动。要采取有效手段，加强防火、防盗、防电等安全防范知识教育，增强职工的安全意识，提高自我防范能力。要广泛宣传安全防范知识，使广大职工了解掌握安全防范常识，不断提高自我保护能力。

三、认真做好安全隐患排查。在春节前开展一次以防火、防盗、防爆、防事故为重点的安全隐患排查活动，认真排查分析。对排查中发现的安全隐患，要及时整改，层层落实责任，加强督促检查，确保人身和生产安全。重点对文化站消防安全管理状况，消防设施是否完好有效，防火应急预案是否切实可行进行检查，对存在不符合消防规定的场所要立即整改。

四、加强安全防范工作，切不可麻痹大意，疏于管理。要切实加强办公区域的安全保卫工作。值班值宿人员要认真负责，加强巡视和管理，加强夜间巡逻，严防侵害人身和生命财产案件的发生。财务室不准存放现金，重点部位的门窗、钥匙、电源、报警器等关键设施要专人专管，避免处于失控或无人管理状态。

五、值班人员要提高安全意识，尽职尽责，坚守岗位，严禁值班期间打牌下棋，喝酒聊天，擅自脱岗。不得擅离职守，要提高警惕，严格阻止乞丐、卖艺、推销人员或其它闲散人员进入室内，外来人员向外搬运物品必须严格查询。发现重大事故隐患和遇有紧急情况或重大突发事件，要及时上报。

文井江镇综合文化站

2011年12月

第三篇：文井镇中学图书馆工作总结

文井镇中学图书馆工作总结

文井镇中学刘子顺

学校的发展，文化先行；学生的成材，知识和智力背景至关重要。因此，作为传播文化，向广大师生提供精神食粮的图书馆，责无旁贷地被推向了教育教学的前沿阵地。我校自成立以来，就在全校确立实施了文化立校方略。我们图书馆的工作也受到了史无前例的高度重视。正是由于领导重视，广大师生积极配合，加上我们全体图书馆工作人员的努力工作，充分发挥了图书馆应有的作用，为教育教学工作做出了突出的贡献。现特对本期的图书管理工作如下总结：

一、重视学习，加强业务修养。

图书室的工作一部分是图书目录的编辑整理工作，随着现代化科学技术的发展，图书管理日趋规范化、合理化、科学化，越来越走向现代化。因此，图书管理不再是传统的简单的书籍分类，现代的图书管理形成了一套科学的、完整的体系。针对这种情况，自己在图书管理工作中非常重视理论知识的学习，自己经常加强图书科学管理的知识，科学分类的知识，潜心研究图书管理的方法，使自己掌握了一定的理论知识，并用于实际的图书管理工作中，使我校的图书管理工作逐渐得到完善。

图书管理工作是一项非常需要有耐心，非常细致的工作，自己在工作中注意加强业务修养，对待图书管理工作认真负责，一丝不苟，时时以图书管理员职责要求自己，耐心地对待每一位借阅者，并不厌其烦地为他们选取所需的书，使他们高高兴兴而来，满意而归。

二、加强图书管理，充分发挥作用。

目前，学校藏书是4.5万多册，由于全校师生人数多，借阅一次数量多，因而图书有出现借放、破损等情况，自己每天借阅工作结束后，都将当天所涉及的书进行仔细检查，将借放的图书重新归类，将破损、无标签的图书重新粘补，始终保持借出的图书整洁、美观、规范，杜绝了丢失现象，无损坏情况发生。在我们的细心管理，做到了图书室的图书无虫蛀，无受潮，无鼠耗，无溃烂的情况发生，使图书的完好率达100%。

图书的管理只是途径，图书借阅从中获取知识才是目的，为了充分发挥图书的作用，开学初，根据图书室的具体情况，进行了整理、清理，对上期末新购图书进行分类、整理，并对学生进行了爱护图书等方面的知识教育，完善了借阅图书制度，自己总是尽量延长图书借阅时间，这样不仅使他们获得了知识，提高了能力，还陶冶了情操，造就了品格修养和意志，充分发挥了图书的传知育人作用。

三、做好收集，提高宣传功效。

每学月完后，自己都把一月的借阅情况进行认真细致的清理，填入学月报表，并作好笔记。自己在本期的图书管理工作中，作出较大努力，使本校图书室管理走向科学化、规范化、合理化轨道，充分发挥了图书室应有的作用，当然，在今后的工作中自己将会更加努力，使图书管理工作来断向前迈进。

四、认真出色地完成了阅览中心图书的剔旧换新的任务。

我们在不误学生阅读、教师借阅的情况下，加班加点，不怕苦，不怕累，发挥连续作战的工作作风，昼夜奋战对新购进的图书进行分类、著录、登记造册。对阅览中心的图书进行了剔旧换新，这是一项比较大的工作，工作比较苦累，但是全馆人员都带着伤痛，工作起来没有一句怨言，真正做到了想为图书馆的工作所想，急为图书馆的工作所急。

图书管理工作是非常繁琐而又神圣的。我们管理的是图书，传播的是文化和思想。因此，在今后工作中，我们要以满腔的热情更加努力地工作，始终如一地遵循高效能、全方位、准确有效的为教育教学服务，为广大师生服务的宗旨，每项工作都做到严、细、实，管理要有章有序，有始有终，使图书馆所有图书资料最大限度的得到利用，让图书馆成为我校的精神文明建设做出自己应有的贡献。

2014年7月15日

第四篇：前期策划

做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报告。

创作一部纪录片，首先要考虑好两个问题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注的话题千万不要去拍），二是怎么样去创作这部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方案）。这就是前期策划所要完成的任务。部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方

策划是纪录片创作过程中必不可少的程序，虽然不一定非要形成文字材料，但最好还是形成文字材料。策划的文字材料叫策划方案，又叫策划文案或策划书，相当于一份可操作的“施工图纸”。大至可分为六个部分：目的意义、内容形式、组织机构、实施程序、经费预算和效果预测。

1、目的意义：节目策划书主要是节目策划人写给节目制片人和制作人看的，在让他们知道怎么做之前，首先要让他们了解为什么要这样做，让他们认识策划肩负的任务和追求的目标及效果。这里要尽可能简明扼要地点出来。不要空话、套话，不要将太多的大道理，而是要把它限定在一个实事求是的范围之内。比如我们拍摄的纪录片《命》，它的历史背景是大学招生制度改革后，随着招生名额的扩大，招生费用也提高了。如何解决贫困学生上学难的问题，不仅是党和政府关心的问题，同时也是老百姓关心的问题。拍好这样一部片子，其目的意义不仅可以减轻党政部门接待贫困学生家长上访的压力，也为解决贫困学生上学难的问题提供了一条有效的信息途径。

2、内容形式：在明白为什么要做之后，就要阐述做什么。此时的策划者要阐述他的创意，这是策划书的关键部分。通常可以从内容和形式两方面来介绍这个创意。节目内容包括题材、选题、主题思想、背景材料以及相关内容；节目形式包括节目类型、长度、表现手法、制作技巧、技术手段以及包装推介等。这里面需要强调的是，背景材料的搜集必须先行，决不可以盲目拍摄。因为纪录片并不是24小时全天候纪录，而是围绕主题有选择的真实纪录。英雄不是一天造就的，而一定是有着厚重的历史背景。只有对历史背景的广泛搜集、认真提炼，才能从中发现被拍摄对象的灵魂。背景材料的搜集是进一步策划的基础，这一环节必不可少。在纪录片《命》的拍摄开始前，我们就做了大量的前期准备工作。比如对被拍摄人历史背景的了解，相关拍摄人物的确定，拍摄环境的踏查等等。题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注

3、组织机构：知道做什么之后，就要考虑由哪些人来做，怎么分工，怎么合作。这里重要的是形成强有力的工作班子和明确参与工作人员的职责。组织机构往往有两个层面，一是组织领导机构，二是具体制作机构。前面说过，纪录片是最能代表电视台实力的一个片种，从

某种程度上说它并不亚于电视剧。所以在开始创作之前，必须考虑配备最出色的创作队伍和最精良的设备支持。

4、实施程序：明确了人员组织和任务分工后，就可以部署工作安排了。什么时候完成前期准备，什么时候进行拍摄，什么时候进行后期制作，什么时候审查和修改，什么时候在什么频道和时段播出等。要制定一个具体的时间表，使操作者能够准确地掌握策划的实施过程，同时也便于策划者和管理者控制和监督工作进度。

5、经费预算：项目的实施、节目的制作都需要一定的经费支持。目前的节目经费来源一般有两个途经：一是行政拨款；二是赞助经费或广告收益。无论是哪一种来源，都应做好经费预算，这是节目成功的物质保障。做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报

6、效果预测：做完这些计划后，还可以预测一下节目播出后所产生的效果，提出一个获取社会效益和经济效益的期望值。比如说收视率、观众反响、社会效果和专业评比等，使之取得一个总结和评估的依据。

第五篇：前期策划

目

录

一、投资决策

（一）基本流程

（二）招拍挂

（三）实际操作过程中要注意的几点

（四）企业实战做法的几个共性

二、项目审批手续的办理

（一）审批手续环节与结果

（二）项目审批需要注意的两点

（三）整体工作的组织

（四）关于项目前期的几点归纳

（五）项目审批工作时应了解透的几点

三、前期的项目管理

四、项目的前期策划

（一）调研阶段

（二）项目定位

（三）投资分析

（四）项目开发投资风险及对策

前期策划

一、投资决策

（一）基本流程

1、机会选择

（1）开发商通过自已的业务渠道或政府的关系、媒体公告搜集到一些项目机会或项目信息。

（2）将收集到的信息做判断，进行机会选择，如有三个投资机会：高新项目、浐霸、北郊。开发公司前期部对这几个项目做初步分析，即理论上的投资机会分析。

2、投资意向

在弄清项目的基本情况之后，做预可行性研究，提出若干建议，供公司董事会决策，若董事会觉得项目可以做为意向开发项目，则就与土地方（项目拥有方）做投资意向的洽谈（商务谈判），谈判结束签订合作意向书。

3、投资决策

公司前期部对拟合作的项目做比较仔细的可行性研究和投资分析，这就叫项目的可行性研究。

可行性研究后如果认为项目是没问题，最后决策是可以的，签正式合同，按合同执行。

综上所述，做为常规来讲，项目前期的决策阶段，是三大块：机会先择、投资意向、最终的项目投资决策。

这是作为企业来讲的内部决策机制必然要走的三步曲，这三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基础上根据需要决策的对象的深度，把可行性研究的粗细长短做了区别而已。

（二）招拍挂

1、获得土地

通过招拍挂取得土地的时候，一般是开发商去土地市场了解一些项目信息，土地市场的项目都有项目条件，即地块是住宅用地还是工业用地，除此之外地块还有用地条件，具体包括这几方面：

（1）四临界址，即周边东南西北的界址。（2）尽用地面积亩数。

（3）容积率，即土地的得房率，即一块地最终能开发出来多少产品（如地块面积为10000平米，容积率是3.5，尽用地10000平米，盖出来的商品房的建筑面积就是3.50000平米，即买10000平米土地最终能开发出来多少产品）。（4）建筑密度，即一块地有多少平米可以用来做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是说其中3500平米可以用来做建筑，也意味着楼座所有的底座面积不能超过3500平米）。

（5）绿化率，即小区里面扣去建筑面积，道路、硬化的停车厂、中心广场、硬化道面积，剩下来的绿地面积（如规定为40％或39%，一般政府在用地条件中会规定它）。

（6）控高（限高），即一块地在哪个方位建筑高度最高能高到多少，规划部门通过控高来控制建筑空间（一般的民用住宅室内大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的话，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少层）。

开发商根据这以上几个指标就可以算出自已的得房率，在拿到用地条件以后对意向地块迅速的进行前期方案的测算。

2、前期方案测算

（1）产品定位，也叫做概念规划方案（初步规划方案）；

（2）根据概念规划方案进行投资测算，将测算后的效益指标与企业内部希望的投资受益率做比较，根据企业认可的受益率来确定这个项目是否值得去拿，这就叫决策。一旦决定拿，即迅速展开下一步工作，做商务标数。（3）商务标数做出来以后投标报价。

商务标数的做法主要是在原有的条件下，土地最高以多少钱拿到手里，有一个底，即所谓的标底，也就是投标的底数。这基本是在第二步投资测算基础上的倒算。

（三）实际操作过程中要注意的几点：

（1）在市场上一旦有合适地块，时机非常重要，动作要快，就是说一旦用地

条件确定后，项目的测算又很熟练，一两天就要能搞完。（2）任何一个地块，它的操作运作方法是非常灵活的，同样的地块放在不同

的企业，或者在同一个企业里用不同的思路做下去都会有不同的结果，也就是说在项目测算过程中有一些资源的整合和运作思路的问题，而项目的运作思路是需要策划的。

（3）拿地前的投资决策涉及到项目整个建设全程，如重大经济问题、技术问题、政策问题、市场风险的估计问题、金融问题等。

（四）企业实战做法的几个共性：

（1）去土地市场搜集土地信息的时候是有针对性和目的性的。

（2）对地块的用地条件可变空间的估计。

（3）带着目的性选择到的项目，企业内部的资本运作的边界条件基本是明确的。

这三个问题在找土地的时候，企业内部已经明确了。

通来实际操作来看，归根到底还是运用可行性研究的方法。可行性研究这种方法在企业实践过程中运用是非常灵活的，每一次分析的目的不同，侧重不同，一般在企业搞的时间比较长。

实质性的内容有两方面：

一是建设方案，建设方案的提出，建设方案的描述以及建设方案的画图，是经济测算的基础；

二是财务评价，从财务评价入手更容易。

在建设方案一定的情况下如何才能迅速的拿下财务评价是工作的重点。

二、项目审批手续的办理

（一）审批手续的环节和成果

1、项目一级开发的审批环节：（1）项目建议书的审批；（2）项目用地的审批；（3）项目规划条件的审批。

2、项目一级开发取得的成果：（1）项目的立项；（2）项目的用地性质以及项目用地的条件；（3）关于土地的拆迁整理。

不同地块的深入程度是差别很大的，有生地和熟地之分，生地比如说有的只管项目立项，不管土地性质，不做拆迁，有的不但拿到了项目立项和用地条件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定项目是熟地的情况下，前期的审批手续（四证一书）：（1）用地规划许可证（2）土地证

（3）规划方案、审批意见书（4）工程规划许可证（5）工程施工许可证

4、取得的相应结果：（1）立项批复（2）地块的定桩成果

（3）项目的规划条件（附：项目的初步规划方案）（4）建设用地的批准书

（二）项目审批需要注意的两点

1、要搞清楚国家法规规定的前期严格审批的流程（哪些内容是哪些部门的哪些人管，管到什么程度）；

2、必须建立项目审批过程中的人脉关系

（三）整体工作的组织

1、效率问题；

2、经济问题（既要为项目增加获利空间同时要减少一些不必要的费用，即开源节流）。

（1）正面投入：根据地块，从城市规划的高度做一个很漂亮的专项规划，供

政府部门规划 部门权威人士审核，并打开一些条件。（2）灰色投入：小公司不规范的规划。

（四）关于项目前期的几点归纳：

1、法规性很强

2、公关很重要

3、技术问题很综合（1）城市规划；（2）建筑规划；（3）施工方案；

（4）规划和设计方面的规范；

（5）行业部门的要求（供水；供电；供热；燃气；道路；绿化；文物部门，建设部门、规划部门、计划部门、物价部门等十多个部门）。

因此房地产开发项目的前期一般由开发公司的总经理亲自来抓，而且手续在报批过程中，规划、设计等单位要配合。

项目前期是整个房地产开发的龙头，前期手续不走，后期跟不上，前期手续走多远，后期得跟多远，所以前期审批对项目的开发制约是很大的。

目前西安绝大多数项目前期都存在问题，很多项目楼已盖起来，手续还没办下来。目前国家土地政策上死守18亿农耕地，每年用于市场建设用地有一个控制量，建设用地分很多类，用于城市、军事、国防、教育等，最后到用于商业开发地只有一小块，而全国的这一小块又切蛋糕切到各省、市、区。

因此，若涉入到农耕地，则要申报，从区到市、省、建设部、国务院，申报完后从上面再一级一级的下达，过程繁复，下达后的土地因为有限所以交给各个地区自已划分。

为了获得土地最后的审批，往上报的时候就得排队，排队前和下批时都得做公关，因此项目前期是一个很复杂的流程。

这样来看，前期涉及到很多政策性问题、技术性的问题、业务的组织问题等，正因为这样，企业对前期策划这方面的市场需求量还是很大的。

（五）做项目审批工作时应了解透的几点：

1、前期四证审批的流程

2、各个环节的相互制约关系

3、每一项审批业务在政府部门内部的业务流转程序

三、前期的项目管理 组织整体工作、推进工作前进。

四、项目的前期策划

（一）调研阶段

1、市场调研

了解市场行情，哪种产品最火，价位多少，哪种产品形态最受欢迎，市场需求量最大。

2、地块调查

简单来说就是弄清地块状况。

房地产开发地块的边界。地块的周边情况，对项目开发起着非常重要的作用，例：（1）地块在路南比在路北好，因为在南边可以贴着路边起高层，也就是利用道路空出了建筑空间。

（2）地块对面是写字楼比住宅楼好，因为对面是写字楼的话对建筑空间的要求比住宅小，允许部分遮挡。

（3）地块对面是幼儿园、学校的话要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南边楼已盖起，用地边线也贴了，要保持间距60米，项目就得往后退，否则盖的楼就在阴影里。

这只是用地边线，相邻关系的区分，还有工程地址问题，沙坑、地裂缝等；一级开发和二级开发是两个利益主体，一级开发的时候尽可能隐瞒一些不清楚的情况，而作为开发商开讲了解得更仔细一点更好，所以地块调查是开发商比较注重的。

3、开发商资源和开发战略

地块适合于做酒店、住宅还是写字楼，跟企业的资源是有关系的。

酒店是最赚钱的，长期收益是很大的，需要资金的时候酒店可以往银行一抵押，可以获得一笔资金，这属于运作方面的技巧。

如果是住宅卖了就没了，有的企业近期急需现金流，就不能选择酒店产品，做酒店流动量很大，这也就直接决定了项目定位的选择。

综合了这三方面因素的方案就是项目合理的方案。

（二）项目定位

1、项目定位包含的内容（1）设计定位（2）目标消费人群定位（3）项目的价格定位（4）项目的营销推广定位（5）项目资本运作模式的选择（6）项目建设方案的选择

2、项目定位对后续影响

（1）设计定位，对后面的规划设计提出更明确的条件；

（2）价格定位、消费人群定位、市场推广定位对今后的营销定位有重要作用；（3）资本运作模式的选择对项目后续的投资筹措、投资方式做一些确定（4）建设方案的确定对后面项目开发建设工作的组织确立原则性的意见 如此看来项目前期策划是在调研的基础上对项目后续开发的重大问题提出来有效的解决方案，如设计方案，建设方案，营销方案、资金运作方案等。

（三）投资分析

（四）项目开发投资风险及对策

注：项目前期策划和可行性研究的区别：

实际上在房地产开发项目的真正实施过程中展开最终投资决策依据的是前期策划文件，而不是前面所讲的可行性研究，前期策划报告的核心思路和方法与一般项目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。从两个角度来理解这个问题：

1、房地产开发项目在最终决策的时候依据的是项目的前期策划报告，项目前期策划报告具有更专业的水准，但是它的核心思路与可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、实际上房地产开发项目最终的决策是可行性研究方法在房地产领域的具体应用形式，只是更加丰富了一般项目的可行性研究方法。