吴新坚：养老地产的商业模式探讨

第一篇：吴新坚：养老地产的商业模式探讨

吴新坚：养老地产的商业模式探讨

关键词：养老地产商业资本 盈利模式

市场前景：

中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展商业模式，具有重大的迫切性和现实意义。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的《政府工作报告》中指出：“加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享晚年生活”。全国人大又把人大代表关于“重视发展老龄事业的建议”，列为加强追踪办理的重点处理建议，并且积极地协调有关部门制定措施加以实施。

中国步入老龄化社会10年，房地产行业空前关注养老地产的发展。由清华大学建筑学院和中国房地产报共同主办的首届中国养老产业与养老地产高端论坛参会人数远远超出主办方预期便是最好佐证之一。“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。

一．养老地产概念：

养老地产包括居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发

经营方式，住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老年人的住宅，并计划未来在国内20多个住宅项目中，都有针对适合老年人群体的产品；同时，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老的商业发展模式等，更出现了度假养老基地连锁等商业模式，计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。而北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产品牌。参与养老地产试点开发商有。比如：万科、路劲、保利等国内一流发展商。

二．养老地产开发模式： 1）比例分配

万科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持

有型物业，其中就包括养老型物业。

2）全项目品牌

北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产牌 3）品牌合作方式 路劲地产与日本马森集团 三．养老地产商业赢利点：

以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例，这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方

位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业。

盈利模式一：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”

对于大型综合性老年住宅社区，则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式，或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

众所周知，这种经营模式资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务机构。此种模式适合有物业管理服务优势，且社会资源整合能力强的开发商。而住宅建设与社区管理相分离的经营模式会使开发商的工作相对单一，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资或项目开发工作，投资回收周期相对较短，投资风险亦会相对较小。盈利模式二：“持有＋销售”模式试水

事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂性、公平性；另一方面，一般传统房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，后期物业服务仅占利润的很少部分，但国内外养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的民生性战略工程，其盈利模式对投资方是很大考验，要求投资方长远经营的计划与强烈社会责任感。

市场上，养老社区将来是只租不售的，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了

作者：吴新坚全经联研究院研究员。全国房地产商会联盟理事。全国房地产经理人联盟理事

此文章首发于中国住房与城乡建设部主管的《城市开发杂志》2011年7月刊，网络媒体转载请注明刊物名称与原创作者姓名,纸媒杂志转载需原创作者吴新坚达成书面协议。

第二篇：养老地产专题2017

养老地产专题

目录

前言..................................................................................................1

一、我国养老产业概况..........................................................................1

（一）养老产业发展现状..............................................................1

（二）《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号）.........................................................................................................3

（三）发展养老产业优惠政策......................................................7

二、养老地产项目开发模式................................................................14

1、综合服务类养老项目——爱晚大爱城...................................14

2、“休闲+养老”模式——北京太申祥和山庄..............................15

3、国内首个“保单+实物对接”模式——武汉合众优年养老社区17

4、国内首个学院式养老模式——绿城乌镇雅园........................18

5、“大社区+养老组团”模式——万科随园嘉树..........................19

6、社区式商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村...........21

三、养老地产运营模式分析................................................................23

（一）销售模式............................................................................23

（二）“销售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、养老地产PPP（公私合营关系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、养老地产项目开发要点................................................................34

1、市场定位：目标市场全龄化..................................................34

2、项目选址：区位、环境、配套..............................................34

3、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石....35

4、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式 36

5、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸...........38

6、规划设计：适老化..................................................................39

六、西北部分地区养老地产开发案例................................................40

1、西安荣华·亲和源高端会员制养老社区..................................40

2、西安中海亲颐·玺悦养老地产项目.........................................41

3、西安秦达·白鹿溪谷..............................................................42

4、陕西博恩国际养生养老基地..................................................43

5、渭南市盘龙湾·云何庄养生养老社区...................................44

6、甘肃盛园五星养老公寓..........................................................45

7、新疆维泰养老社区.............................................................46

养老地产专题

前言

目前，居家养老、社区养老及机构养老是我国主要的养老模式，养老地产作为三者结合的有效途径，是养老服务业和房地产业相融合而形成的新兴产业，它除了能满足老年人的居住需要，还可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等方面的相关产品和服务。其基本形式不仅包括老年公寓、老年社区、养老院、托老所（居家养老服务站）和旅游养老地产等，还涵盖了普通住宅中专供老年人居住和使用的部分。

据预测，到2050年，我国60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。随着人口老龄化进程的不断加快，我国生产型社会开始向消费型社会转变。养老产业作为新兴消费产业，其涵盖老年人衣食住用行等各方面需求，产业链长，能够吸纳的就业人数多，在促进生产、拉动消费、推动经济发展以及带动就业等方面发挥着重要的作用。

一、我国养老产业概况

（一）养老产业发展现状

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划》（国办发„2011‟60号）中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，中国是世界上惟一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年，中国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。而按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，目前中国至少需要1000万张养老床位。民政部2015年社会服务发展统计公报数据显示，全国各类养老服务机构和设施11.6万个，比上年增长23.4%，各类养老床位672.7万张，比上年增长16.4%，每千名老年人拥有养老床位30.3张，比上年增长11.4%。

民政部、国家发展改革委2016年7月6日公布《民政事业发展第十三个五年规划》（民发„2016‟107号），《规划》提出，将重点发展医养结合型养老机构，增加养护型、医护型养老床位，提高养老服务有效供给，到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35至40张，其中护理型床位比例不低于30%。《规划》提出，积极开展应对人口老龄化行动，加快发展养老服务业，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系，创新投融资机制。要推动普遍建立经济困难老年人养老服务补贴、高龄津贴和护理补贴制度。建立健全长期照护项目内涵、服务标准、质量评

价等行业规范和体制机制，探索建立从居家、社区到专业机构等比较健全的专业照护服务体系，保障老年人长期护理服务需求。

在加强养老服务机构建设方面，《规划》指出，深化养老服务供给侧改革，积极支持社会力量举办养老机构，办好公办保障性养老机构，深化公办养老机构改革，提高养老服务有效供给。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。其中包括老年人以改善住房条件为目的的购房需求。预计未来养老地产业将迎来爆发式的增长。

（二）《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号）

1、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

2、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。

依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约

定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

3、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲臵土地依法处臵后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

4、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设臵要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信

等级等作为出让条件。

5、鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同，约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位臵、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准及调整时间和方式、到期处臵与续期或出让等内容。

6、实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用计划指标中优先予以安排。

新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。

7、加强养老服务设施用地监管。在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：

（1）建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；

（2）不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；

（3）签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。划拨建设用地要设定抵押权，在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；

（4）养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；

（5）向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。

8、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手

续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。

企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

9、利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。

（三）发展养老产业优惠政策

1、国家优惠政策

近日，民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发„2015‟33号）。

《意见》提出鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展的具体举措，并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策、加强人才保障、保障用地需求等作出了相关规定和政策优惠。

（1）税费减免

对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。

进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、营业税、所得税优惠。

对家政服务企业由员工制家政服务员提供的老人护理等家政服务，在政策有效期内按规定免征营业税。

对符合条件的民办福利性、非营利性养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。

对民办福利性、非营利性养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。

对企事业单位、社会团体以及个人通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠，符合相关规定的不超过利润总额12%的部分，准予扣除。对个人通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的民办养老机构的捐赠，在缴纳个人所得税前准予全额扣除。

对民办非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。

（2）投融资政策

加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产

业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。

民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。

民办非营利性养老机构应当为捐资举办，机构享有对其资产的法人财产权，捐资人（举办者）不拥有对所捐赠财产的所有权。对于举办者没有捐赠而以租赁形式给予组织使用的固定资产、以及以借款方式投入组织运营的流动资金，允许其收取不高于市场公允水平的租金和利息。行业管理部门和登记管理机关应当对其关联交易进行披露并进行必要监管。

民办非营利性养老机构停办后，应当依法进行清算，其剩余资产由民政部门负责统筹，以捐赠形式纳入当地政府养老发展专项基金。原始捐资有增值的，经养老机构决策机构同意并经审计符合规定的，可对捐资人（举办者）给予一次性奖励。

鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式，支持金融机构加快金融产品和服务方式创新, 推进实施健康与养老服务工程。研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品，稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。

拓宽信贷抵押担保物范围，允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款，不动产登记机

构要给予办理抵押登记手续。

（3）建设补贴、运营补贴、护理员、购买服务等补贴 对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务，根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素，给予一定的建设补贴（一般分为3年进行补贴）或运营补贴（按照实际入住老人数量）。并通过运营补贴、购买服务等方式，支持公建民营机构发展。

2、我区优惠政策

为认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)和《中共宁夏回族自治区委员会关于深化改革推动经济社会发展若干问题的决定》(宁党发[2013]66号)，积极应对人口老龄化，加快我区养老服务业发展，特提出《宁夏回族自治区人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（宁政发[2014]44号），《意见》中相关优惠政策如下：

(1)加大对公办养老服务机构投入。各级人民政府要将养老服务机构建设纳入当地国民经济和社会发展规划，并随着经济发展和社会进步，逐步加大对公办养老服务机构的投入，建立逐年增加的财政保障机制和彩票公益金投入机制。自治区财政每年统筹安排一定资金，用于公办养老服务机构建设，各市、县(区)也要积极创造条件，加大公共财政投入力度；自治区本级福彩公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。公办养老服务机构的正常运营费用列入财政预算。在满足城乡“三无”老人入住的前提下，鼓励公办养老服务机构利用闲臵

床位提供社会养老服务。

(2)支持社会力量举办养老服务机构。对按养老服务设施相关标准建设并取得《养老服务机构设立许可证》和《民办非企业单位证书》的非营利性民办养老服务机构，用房自建并投入使用的，按照核定的床位数给予每张床位8000元的一次性开办补助，其中自治区财政预算内资金和区本级福彩公益金各承担3000元，县(市)财政承担2000元，市辖区由地级市和辖区财政各承担1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位数给予每张床位5000元的一次性开办补助，其中自治区财政预算内资金和区本级彩票公益金各承担2000元，县(市)财政承担1000元，市辖区由地级市和辖区财政各承担500元，分3年给予补助。民办和公建民营的养老服务机构按入住满一个月以上的老年人实际占用床位数计算全年平均数，每年由所在地市、县(区)财政给予每张床位1800元的运营补贴，补助期限5年。民办养老服务机构安臵“三无”老人的，由各级民政部门按供养标准将供养费用全额转入民办养老服务机构，不足部分由当地财政给予补助。

(3)建立和完善居家养老服务补贴制度。对按规划和标准新建的社区居家养老服务中心(站)，经考核验收合格，由自治区和各市、县(区)通过“以奖代补”的形式，给予建设补助；年正常开放260天以上的，由市、县(区)每年给予运营补助，具体标准由市、县(区)政府确定。鼓励有条件的市、县(区)设立居家养老服务专项经费，为具有本地户籍的“三无”老人，低收入的高龄、独居、失能等困难老年人提供政府购买服务。

(4)建立失能老人护理补贴制度。按照统筹城乡发展，坚持因地制宜、尽力而为与量力而行的原则，建立与我区经济社会发展水平相适应的失能失智老人护理补贴制度，让失能老人共享经济社会发展成果，提高其生活质量，让其有尊严、体面地安享晚年生活。

(5)完善投融资政策。金融机构要加大对养老服务业的有效信贷支持，拓宽信贷抵押担保物范围，合理确定贷款期限，适当给予利率优惠。创新养老服务信贷产品，支持非营利性养老服务机构资产抵押贷款和优质企业信用贷款。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

(6)完善土地供应政策。各类养老服务设施建设用地应当符合城镇土地利用总体规划，并纳入利用计划。各地要合理安排用地需要，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老服务机构与政府举办的养老服务机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老服务机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

(7)完善税费优惠政策。落实国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老服务机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老服务机构自用房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税、车船使用税，对符合条件的非营利性养老服务机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老服务机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对养老服务机构建设要免征有关行政事业性收费，对养老服务机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老服务机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老服务机构享有同等的税收等优惠政策。

(8)建立专业技术人员激励制度。建立养老服务机构管理人员和护理员岗前培训、持证上岗和从业人员职业资格认证制度，工资待遇与专业技能等级、从业年限挂钩制度。对符合条件的参加养老护理职业技能培训和职业技能鉴定且取得培训合格证或国家职业资格证书的从业人员，按规定给予相关补贴。在养老服务机构就业的专业技术人员，执行与医疗机构、福利机构相同的执业资格、注册考核政策。社会办养老服务机构和养老服务企业在技术职称评定、继续教育、职业技能培训等方面与政府办养老服务机构享受同等待遇。各类养老服务机构招用就业困难人员、签订劳动合同并缴纳社会保险费的，给予社会保险补贴。市、县(区)人力资源社会保障部门和民政部门要加强协调配合，积极推动养老服务机构依法开展工资集体协商，加强对养老服务机构工资支付情况的监督检查，努力提高养老护理员的工资水平。

(9)建立老年人政策性保险制度。鼓励各地按照机构投保、保险公司运作、政府支持的原则，建立养老服务机构综合责任保险和老年

人意外伤害保险制度。鼓励老年人投保健康保险、意外伤害保险等人身保险。对符合条件的养老服务机构投保养老服务机构综合责任险，以及70周岁以上的经济困难老年人投保老年人意外伤害险的，有条件的地区要给予一定补贴。要支持各地探索建立老年护理保险制度，引导商业保险公司开展适合老年人特点的养老保险、疾病保险、医疗保险业务。

二、养老地产项目开发模式

1、综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）臵业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

项目首发规划占地约4000亩，一期开发约400亩，涵盖联排、叠拼、板式高层公寓、养老公寓等全龄产品。一期总建筑面积约4万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近400套居住单元，有套间、一居室、两居室等多种户型可供选择。养老运营机构还将为所有社区居民提供个性化、定制化养老、养生健康服务，满足购房者或其父母安全、舒心的生活需求。

国际医疗健康中心（包括爱晚医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

2、“休闲+养老”模式——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有

居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

占地面积10余万平方米，为民办房地产性质的老年社区，2002年10月16日正式营业。周边医院有北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。住宿分为四个区域居住，颐太居、养申居、天祥居、年和居，共计1200余床位，室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米四合院）。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处臵、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆、歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。

3、国内首个“保单+实物对接”模式——武汉合众优年养老社区

CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

占地712亩，总建筑面积45万平米，床位10000张，可容纳老年人4000人。一期工程已经完工，该社区占地245亩，建筑面积18万平方米，拥有2005套房及4000张床位。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式。入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包

括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。

4、国内首个学院式养老模式——绿城乌镇雅园

绿城集团推出的首个养生养老项目，首创中国学院式养老模式，旨在为活跃长者提供丰富的精神生活与全套的健康服务，营造美好的准退休与退休生活。项目择址江南善水宝地、国家5A级景区--乌镇，温润千年浩渺文脉，心系人文情怀和生命关爱，秉承精致完美营造理念，筑就绿城最具完整价值体系的颐养住区。

绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力

户型以50平方米、80平方米和110平方米为主，全部绿城精装品质，营造舒适雅致居住氛围，轻松实现拎包入住。

乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园最主要的园区配套之一，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一。

5、“大社区+养老组团”模式——万科随园嘉树

被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。

（1）项目概况

总用地面积约5.9万㎡，其中包含中央4500㎡的“随园会”集中式养老配套，以及120个床位的随园护理院，项目分两期开发，一期200户，二期415户，共计615户。健康公寓是共17栋5-6层多

层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

（2）配套设施

“金十字”养生休闲区，面积达4500㎡，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等。

浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区。

两大宗教信仰场所，满足心灵需求。中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。全国佛教尼众道场的大雄寺。

社区配套：独创村民食堂的良渚食街；全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区；杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场；全国首个配有“村急送”服务的社区。

（3）服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系

统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

（4）运营模式

随园嘉树的土地是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75-110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40-50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

6、社区式商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活。

（1）项目基本情况

占地510亩，位于台湾桃园县龟山乡，户型设计有一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级，户数4000户（已建成2000户左右）。定位集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”，入住资格为年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

（2）项目特色

宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境；全方位照护：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀；养生文化：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会；居家式养老：全区无障碍环境设计、经济救援服务、每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。

（3）经营模式

出租：签订租赁合同。为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。

出售：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房规定：不能作为遗产处

理，不住时须交回村里作为捐助。

三、养老地产运营模式分析

（一）销售模式

相对普通住宅而言增加一些适老化设计，成本增加不会太多，因为可以通过销售来回笼资金，且没有后续管理的问题，往往是住宅开发商试水养老地产的首选。

1、优势：资金回流快，住宅开发商试水养老地产的首选 国内养老地产尚处初期发展阶段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情况下（土地产权完整），投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产，只要进行适应老化设计，成本增加不会太多（低于房屋造价的1%），通过销售来回笼资金。例如绿地21城孝贤坊等项目，销售去化速度较好。

2、劣势：无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化 销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流，缩短回报周期，但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。

此外，随着中国家庭结构的变化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题，因此在购买用于养老的住宅时看重配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分，可能影响项目的整体品质和去化。

3、案例：绿地21城〃孝贤坊

绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万平米，总建面积约630万平米，总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积约占整个社区1/3。由于社区内公寓（40-70平米）和别墅（154-204平米）的户型面积都不大，普通公寓总价在28-55万之间，总价低，适合老人养老和一部分人投资。

（二）“销售+持有”模式

租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分：住宅（包括普通公寓和别墅）用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用，持有比例约为10-30%。采用该模式获得成功的典型案例有

北京太阳城、曜阳国际等项目。

1、优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益 这类模式通常滚动开发，且用于出售的住宅占绝对比重，因此可以较快收回投资成本并获得部分利润，支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施，一方面，能够吸引更广泛的潜在客户，促进住宅部分的销售；另一方面，可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。

2、劣势：自持部分对服务和管理水平要求高

自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力，而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。可聘用专业公司进行管理，或者借助多家专业机构的资源，如保健、餐饮、医疗等。

3、案例：北京太阳城

北京太阳城是国内较早的大型养老社区，主要是通过住宅地产开

发养老项目，是早期以养老为概念的地产开发项目。

项目位于昌平区小汤山镇，占地面积约623亩，建筑面积约30万平米，商业配套7万平米。整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主，销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。

该项目采取滚动开发的策略：项目初期，以自有资金和其他渠道融资1.869亿购臵土地，再以土地融资作为开发住宅一期的资金，以住宅一期的销售回款支持老年公寓、公建配套的开发；在成熟期，继续滚动开发住宅二、三期，此时老年公寓逐渐发展成熟，以80%的入住率计算年收入约500万元。项目建设完成后总资产约10亿元。

（三）持有模式

持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。专业化、连锁养老机构通常选择持有，一方面是其战略选择，如乐成养老恭和苑项目，另一方面是受制于土地性质（集体或划拨土地无法出售），如上海亲和源。持有型养老地产盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。

押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此不适合郊外大型养老社区，而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌，例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。

会员制一般是前期缴纳高额会费，通常几十万到一百万之间，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于“持续护理退休社区”（CCRC），在美国营利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。

保单捆绑制即养老项目的居住权与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。

1、优势：服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报 真正意义上的养老地产项目，地产只是载体，而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用，能够实现部分资金回笼。

2、劣势：投资回收期长，前期资金压力大

养老地产的运营收益率在8%-12%之间，收益率不高，致使投资回报周期会相当长，乐成恭和苑项目的入住率仅为30%，收入仅仅维持运营，而上海亲和源项目的入住率仅为50%，收入仅够收回投资成本。因此，持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长，致使投资者资金缺乏。

3、案例

案例一：北京乐成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌，已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。项目规模较小，只有两栋楼：北楼是医院，南楼是养老院。养老院采用出租的方式，有159套房，最多能接纳318位老人。入住前期需交付几万元押金，月租金9800元起，护理费每日80-220元不等，入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。安排24小时全天候医护人员值守，并与大型医院直接建立绿色就医通道；推出个性化“健康管家”服务，为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划，建立个人健康档案，开展综合评估，对慢性病居民给予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统科学的功能康复训练。

案例二：上海亲和源（会员制）

上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区，距离上海市中心人民广场12公里，建设投入约6亿元，2008年投入运营，由16栋建筑组成，共设838套居室，可供1600为老人居住，年运营成本约0.2亿元。由于土地是出让性质，无法出售产权，因此会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。入住者须缴纳会员费和年费，会员费用来回收建设成本或一次性盈利；年费和服务费作为长期赢利点。目前除上海外，亲和源项目已扩展至海南、营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。

案例三：泰康之家（保单捆绑制）

2012年6月，泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工，占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米。该社区计划于2015年正式入住，将成为我国保险业第一家大规模国际标准持续关爱社区（CCRC）。

泰康之家一期可容纳约800户。区别于普通社区，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划约8000平米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。此外，养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。与这一社区绑定的是泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。该计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为一次性付清和十年期两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金。

四、养老地产PPP（公私合营关系）模式探究

近年来在世界各国得到广泛应用的PPP模式，通过将民间资本引入基础设施领域，能够有效解决许多问题。因此，将PPP模式应用于养老机构建设有着重要的现实意义。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合营关系)是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享原则的合作机制。在这个机制下公共部门和私营部门相互合作来提供某种公共项目或服务。PPP模式是社会主义市场经济体制框架下对公共服务领域投融资体制和管理方式上进行的一种创新，它的出现使得项目参与各方可以取长补短，充分发挥在各自领域的优势，从而达到比各方单独行动更有优势的结果。

2、PPP模式的可行性分析

机构养老服务在我国属于福利事业，通常以养老院作为载体，准

入门槛较高，一般应该由政府提供。而政府由于财政压力较大，对于养老院这种初始投资大，回收周期长的基础民生建设项目缺乏足够的资金支持，再加上中国老龄化程度的加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。而民营企业作为中国经济的新生力量，有着较为充裕的资金来源和更为灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为机构养老的有效补充。

2010年9月3日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》的出台为险企进军养老地产扫清了障碍。因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人资本投资，弥补政府财力不足的问题

PPP 模式中最重要功能之一就是融资，其本质在于，在公共产品生产过程中引入私人资本，以解决政府财力不足的问题。根据世界银行的数据，在PPP模式中最常见的基础设施建设行业，仅2004年一年，流入发展中国家的私营企业参与的基础设施建设项目的投资额就达到 640亿美元，在发展中国家的新建项目中，私人资本的投资贡献率达44%，在特许权项目的投资贡献率达54%，由此可见PPP模式的融资能力之强。

（2）提高养老机构的运行效率

由于公共部门缺少提高组织内部运作和项目流程效率的动力，因此，政府在很多公共产品的提供中，建设和运营效率较低，这其中就包括养老机构的建设。而私营部门的目标是利润最大化，其利润则主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管等公共部门的核心职能。这不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价的服务。即使是在某些项目上，政府承担部分投资或运营成本，也能实现控制成本支出、提升服务质量的目标。

（3）推动养老机构乃至养老产业的发展

PPP可以作为改革创新的突破口，推动养老业取得实质性的发展。改革的关键往往是行业重组和明确职能，具体来说，在政府投入养老机构建设经费主渠道的前提下，通过PPP的导向，开拓非政府渠道。以此为契机，重新审视和分配政策制定者、监管者和服务供应者的职能，通过进一步完善相关法律法规，成立独立的监管机构，消除公私合作的潜在矛盾，合理分担风险，才能真正有效地推动养老机构的发展。因此，PPP模式是促进我国养老机构健康发展的理想途径，可望有效的解决养老机构建设中的核心问题。

4、政策支持

2014 年11月16日，国务院公布《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发„2014‟60号)，在《意见》的第八项、第九项分别强调“鼓励社会资本加大社会事业投资力

度”以及“建立健全政府和社会资本合作(PPP)机制”，其中第二十六条内容如下：“鼓励社会资本加大社会事业投资力度。通过独资、合资、合作、联营、租赁等途径，采取特许经营、公建民营、民办公助等方式，鼓励社会资本参与教育、医疗、养老、体育健身、文化设施建设。尽快出台鼓励社会力量兴办教育、促进民办教育健康发展的意见。各地在编制城市总体规划、控制性详细规划以及有关专项规划时，要统筹规划、科学布局各类公共服务设施。各级政府逐步扩大教育、医疗、养老、体育健身、文化等政府购买服务范围，各类经营主体平等参与。将符合条件的各类医疗机构纳入医疗保险定点范围”，《意见》明确提及在养老方面对于社会资本的鼓励。

国家发改委公布《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》发改投资[2014]2724号，其中第三项针对“合理确定政府和社会资本合作的项目范围及模式”提出指导意见，指出“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式”。

为了保证政府和社会资本合作项目实施质量，规范项目识别、准备、采购、执行、移交各环节操作流程，财政部于2014年11月29日印发《政府和社会资本合作模式操作指南(试行)》，对于PPP模式的相关内容进行了科学规范。尽管养老项目并未列入最新发布的PPP

模式示范清单，但是，基于养老服务设施的公共性、未来人口老龄化对于中国养老体系形成的公共支出压力等原因，PPP模式引导社会资本发展养老产业在逻辑和创新方向上已经没有障碍，采用PPP模式发展养老产业只是时间问题。

五、养老地产项目开发要点

1、市场定位：目标市场全龄化

从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。

2、项目选址：区位、环境、配套

 理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区

养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

 理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源

老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如

山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。

 周边配套——周边具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套 如果项目选址周边具有比较便捷的交通，相对完善的生活商业配套或适老性的休闲、养生配套，可以减少项目自身配套的比重，节省配套投资成本，减轻后期运营管理难度，也能够更好的营造舒适便捷的社区生活。若能出则繁华、入则宁静，那是最理想的地段。

3、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石 就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，通过合理的用地组合，减少用地成本。

 建设用地与非建设用地的组合

当前的养老地产已经很少采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

 不同建设用地类型的组合

目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

 拿地方式的选择

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。

4、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式 模式一：隔代亲情社区开发模式

年轻人群与健康老人混合的社区。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。

模式二：会员制医养综合体模式

针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

模式三：持续照料退休（CCRC）模式

以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。

CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。

模式四：养生目的地开发模式

“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。

这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场

上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。

模式五：乡居养老模式

乡居养老模式，是对农村空臵房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。

这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲臵的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。

模式六：保险挂钩养老地产模式

保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。最新推出的三种保险产品相关的养老地产将于2015年完工，三大养老地产分别是泰康养老社区、合众养老社区和新华养老社区。

这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策结合起来，能够减少入住客户的一次性投入，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。

5、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸 地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商

的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。

老龄产业链衍生出的一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的盈利点。

6、规划设计：适老化

构建完善的“适老化”的软硬件服务体系，根据老年人需求打造功能服务体系和设施规划。

交通、建筑、设施的人性化、无障碍式设计参照欧美发达国家的老年建筑标准结合我国老年人习惯进行。如大厅、楼梯楼道和电梯内均配有安全扶手，地面配臵高档防滑地板砖。房间内、卫生间内装配先进的求救呼叫系统直通呼叫台，房间及家具所有拐角全部作安全处理，宽大的卫生间，方便坐轮椅的老人进出，淋浴旁装有L形的扶手，真正达到无障碍设计。

六、西北部分地区养老地产开发案例

1、西安荣华·亲和源高端会员制养老社区

项目位于西安市户县境内，占地92亩。拥有智能化设备与私人秘书服务体系，保证老人们在一个舒适、温馨、自由、私密的环境下享受晚年生活。2015年9月8日开园，荣华控股集团董事长崔荣华表示：“荣华·亲和源的成功开园，预示着西北地区养老新模式正在逐步发展，老年人可以拥有更为多样的晚年生活。荣华控股集团希望将这个项目献给更多热爱生活的长者，让老人有尊严地生活，追求他们未完成的梦想。”

荣华〃亲和源养老社区设臵“数字化监控系统”、“无线报警系统”、“无线定位系统”、“园区一卡通系统”，做到360°全方位监控。同时开设颐养院、保障绿色就医通道，专业医疗团队管理，让老人安心养老。除此之外荣华〃亲和源还提供与之相辅的软性服务配套，设计

了生活、健康、快乐、特色4大服务体系，62项服务细节，让老人安心快乐养老的同时，也为每位老人建立了生活模块，开展个性化服务，让老人在社区内享受生活管家、健康管家、快乐管家24小时的秘书式服务。

2、西安中海亲颐·玺悦养老地产项目

项目占地面积21.85亩，建筑面积32594平米，项目包括1栋公寓、4栋洋房共计388间房。中海亲颐将客户定位为“50后”和“70后”，“50后”刚从事业上退下来，开始思考下半场人生，“70后”没有时间陪伴在家人左右，中海亲颐给父母打造一个最温馨的家。

在经营模式上，中海亲颐将采取“只租不售”的会员制，集宜居养生、休闲度假、专业医护保障为一体的创新产品体系及管理模式，或将为西安城镇退休人员提供新的养生、养老生活方式。

据了解，为发展养老地产业务，2013年4月，中海集团下属中海投资成立了深圳中海亲颐现代养老服务有限公司，专业负责拓展养老地产项目，但目前仅有玺悦一个养老地产项目。

3、西安秦达〃白鹿溪谷

项目占地343亩，容积率1.08，总建筑面积30万平方米，其中具备居家养老功能的低层住宅和花园洋房20万平米，机构养老的智能化老年公寓10万平方米。

养老运营将与北京太阳城合作，秉承其CCRC持续照料退休社区的模式，提供一站式全程服务。结合太阳城“百龄计划，全球联盟”等养老产品，在全球范围内实现旅游度假养老和异地交换养老，实现“会飞的房子”。

4、陕西博恩国际养生养老基地

项目位于西安市长安区滦镇开发区，总占地约700亩，计划投资20亿，总建筑面积70万平方米，分三期建设，将建成人文化、宜 居养老为基础，集休闲娱乐、旅游保健等大型的养生养老基地，秦汉颐苑作为一期工程，占地120亩，建筑面积22万平方，计划投资7.26亿，建成后可入住2700名老人，有希望成为西北地区首家符合国家标准的养老基地。具备国际化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家养老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陕西博恩集团前身是陕西博恩老年服务中心，成立于2005年，是经陕西民政厅批准的大型老年服务机构，是陕西老龄委办公室领导下，面对全省老人开展公益性 的明星单位，中心围绕老年人的医疗保障、老年教育培训等，多年来服务活动中深受广大的老年人好评和赞誉，享有较好的社会口碑，随着我国人口老龄化的加剧，老年人对人文性、宜居、养生养老服务的需求日益增长，陕西博恩集团调整经营思路，不但的扩大服务领域，先后注册了陕西博恩老年开发房地产、陕西博恩生态科 技有限公司、陕西博恩物业管理有限公司，主要项目有陕西博恩国际养生养老基地，包括秦汉医院、都市农庄等，经过市场历练和实践，集团秉承全心全意为老年 人、老年事业服务的宗旨，坚持以孝道、仁德、诚信为经验理念，快速实现企业化服务、集团化的产业集团，全力打造具有中国特色的完全采用市场经济模式操作的 老龄产业链，推动养老产业快速成长和发展

5、渭南市盘龙湾〃云何庄养生养老社区

项目位于陕西省渭南市富平县盘龙湾文化旅游区内，规划占地1800亩，独占3000亩广阔水面，坐拥53000亩现代农业产业示范区。拥有堪比国家级自然保护区的生态环境、区域小气候与湿润富氧空气。芦苇荡、荷花池、白鹤、鸳鸯、野鸭等野生动物随处可见。

在项目养老区内，拥有2000席失能老人24小时看护床位、2000席精品养老床位与3000席养老公寓，满足老年人安享晚年的各种需求。针对养老区，云何庄配备了陕西省第二人民医院分院，为居住在这里的老人提供医疗、康复、保健、理疗等多种专业服务。而星级物业也为老人提供营养膳食、应急呼叫等全方位的生活家政服务。项目配备老年大学、小型戏院、健身会所、游泳池、门球场、羽毛球场、老年健身运动器械等，多种文化娱乐场馆与设施一应俱全。在项目养老区内，所有的功能设计与服务均参考国际一流养老城进行设计施工建设。

养生区以新中式风格将传统中华文化与建筑园林融合为一体，更通过“九宫格”组团空间体系，使每户均可享受到项目内的每一处景致。3000套自耕农庄，拥有后院空中露台设计，超大花园可自耕自种，体验 “东方田园诗意”生活。

6、甘肃盛园五星养老公寓

该项目是甘肃里城实业集团旗下甘肃盛园房地产开发有限公司斥资5000万元打造的省内五星级大型专业养老服务机构，项目坐落于兰州市七里河区八里镇，由两幢已建好18000平方米的19层高层(纯框架剪力墙结构)及两家4000余平米专属配套会所组成，同时配建占地50余亩“开心农场”就近培植绿色有机果蔬，老人们可亲自体验采摘劳作乐趣。项目采取家庭化式的温馨服务，老人入住后，由专人陪护服务，中心提供适合老人的精美可口的自助餐及特色餐饮服务，保健医护服务。院内建有大型健身广场、垂钓园、娱乐棋牌室、台球

室、乒乓球室等供老人们休闲娱乐，还建有心理疏导室等设施。养老中心离市区仅10分钟车程，老人们想回家可由养老中心出车接送，小病在中心治疗保健，若需去医院治疗疾病，也由中心出车接送。

7、新疆维泰养老社区

项目位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）白鸟湖新区，计划投资8.6亿元，占地面积115亩，总建筑面积14.9万平方米，建成后，可提供1100余户居家养老的住宅和公寓，同时还可提供近500个机构养老的床位。项目2016年5月22日正式开工，预计于2017年底建设完成并投入使用。建设内容包括适老住宅、家庭式公寓、养护楼、社区医院、老年活动中心等项目。建成后将成为目前全疆最大、功能最全的养老综合服务社区。

将“居家养老、机构养老、医养型养老”三种模式结合在一起，打造“三位一体”的养老模式。在适老设施方面，维泰养老社区借鉴国际适老标准，结合中国老人人体工程学特征，研发设计适老空间、布臵适老设施设备，从整体规划到室内设计的空间尺寸、家具和材料

选择，从公共服务空间到卧室和卫生间都竭力为居民打造无障碍、适老、安全的居住环境。从可供轮椅回转的室内空间到干湿分离的浴室，从无高差的地面到防眩目灯光系统，大到可进入单价的电梯空间小到圆形防撞桌角的设计，都体现了维泰养老社区的精细化的处理。

同时，全面的智能的定位系统和感应系统不仅为老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社区医疗中心的引入，使老人足不出户便能享受高质量的医疗服务。

在服务上，维泰养老社区引入了ccrc服务管理理念。通过为老年人提供自理、介护和介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，都能在一个熟悉的环境中继续居住并获得与身体状况相对应的照料服务。

维泰养老社区项目建设的实施，顺应人口老龄化的发展趋势，符合自治区加强老龄工作的一贯要求，对于优化升级开发区乃至全疆老年服务业，促进社会养老服务保障体系建设，具有重大意义。

第三篇：养老地产市场前景

养老地产市场前景

中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，中国养老地产的市场前景广阔，蕴含着巨大的潜力和开发空间。

第四篇：养老地产研究探讨

远景设计研究院

养老地产研究探讨

随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。

1、养老地产的定义

对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。

2、催生养老地产的因素

人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。

随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。

3、与普通住宅同异性分析

本文由：远景设计研究院整理提供（专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划）

住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。

消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。

建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。

无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

4、养老地产地发展模式

普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。

普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。

医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。

养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。

5、实例解析

台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。

日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC（continuing retirement community），其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。

6、国内养老地产地开发模式

CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。

异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。

居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。

7、国内养老地产成功要素分析

项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁；

规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求；

单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯；

色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识；

户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境；

室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。

结束语：随着中国目前的社会迅速步入老龄化社会，养老地产必将会成为下一个房地产领域的经济增长点之一。这一具有巨大消费群体的地产模式，将应运而生，并且逐步达到其高峰期，随着老龄化社会地加剧，养老地产也逐渐成为能缓解适龄工作人群家庭负担的房地产开发模式。老龄化社会的来临，在给社会发展带来了诸多不利因素的同时，也带来了巨大的挑战和机遇，孕育着潜力无穷的巨大的消费市场。远景设计研究院在进行养老地产开发设计时借鉴台湾、日本、美国等国的一些成功经验，并根据我国国情，合理调整建筑开发模式，形成适宜本土的养老地产。

第五篇：养老地产调查

养老地产调查：关键是服务能否令人满意而非硬件奢华 核心提示：在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

房地产商因何投资养老地产

在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”

北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。

在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。

那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。

据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”

此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。

养老地产盈利模式不尽相同

据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”

而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖

一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能

今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”

针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”

一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。

“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。

而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”

“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。

此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。

在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”