关于我县规划区农民住宅建设的调研报告

第一篇：关于我县规划区农民住宅建设的调研报告

根据建设局党委学习实践科学发展观，着力研究影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、群众反映强烈的突出问题的要求，我局抽调业务骨干，对既事关农民的切身利益、也直接制约着我县城乡一体化推进的农民住宅建设和管理问题进行了调查，由于时间关系，我们把调查的重点放在具有代表性的城关镇和和平镇。通过调查发现，规划区内的农民建房问题已越来越严重，大量的抢占、乱占集体闲散地、无证建设、擅自加层等现象较为普遍，如何解决规划区农民住宅建设和管理问题，显得尤为重要和迫切。

一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题

一是建设乱。许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍；或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄外围延伸，村庄四周新房林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。

二是配套差。绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象，导致了村庄生活环境质量差。

三是违章建筑多。虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，和平镇袁家营村被调查的312户村民中，有240户存在不同程度的违法建设，竟占调查总户数的77%，他们有的扩大宅基地面积建设，有的抢占集体土地建设，有的 擅自在原一层房屋上加层。

四是农房质量差。在传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。

二、农民住宅建设和管理难的主要原因

（一）土地供需矛盾突出

1、需求强烈。目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。

2、供给短缺。开展全国土地市场秩序治理整顿之后，国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少。在此背景下，加上一些地方对农民建房重视程度不够，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。这样，由于受土地用途管制、建设用地指标限制，致使一些村即使有规划，村民建房的审批仍然无法有序进行。

（二）规划布局缺乏衔接

一是“两个规划”不衔接。由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。

二是某些村庄规划过度超前，群众难以接受。大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业，如果住宅过度集中，势必给农民从事生产活动带来不便。同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高，相应的费用也高，一些农民负担不起。

三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批。部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大，特别是城郊结合部，一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定，村民点的选址与规划一时无法落实。目前，**县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中，除和平、夏官营外，有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程，严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批。

（三）农村建房用地困难

一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施。全国开展土地市场秩序治理整顿之后，除重点工程建设需要，经国务院批准征用基本农田外，严格禁止将基本农田用于建设项目，在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文。

二是宅基地调换难。在村庄规划点集中建造村民住宅，必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题。由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地，而法律规定非经承包权人同意，不得收回或调换承包田，承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价，村民之间难以达成共识，无形中加大了村民建房的难度。同时由于对村民建房用地调节不力，加上农村宗族和派性等历史原因，使得宅基地调换更加困难。这是许多村有规划、有指标，但村民点建设迟迟不能启动的主因。

三是个别村民要求过分。一些重点工程建设涉及的村庄，村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地、不让进场，阻碍建设，也是导致 农村建房用地困难的一个重要原因。

三、加强农民住宅建设和管理工作的对策

（一）推进农民住宅建设方式的变革

一是解决农民住宅的形式问题。它是一个物质的、外化的问题，它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关，只有这些内在的问题解决好了，外在的问题才能得到相应的解决。最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法，结合重点工程建设的拆迁安置，试图引导农民住宅建设由立式改为套式，由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置，北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发结合的一个试点。但是由于经济发展水平、产业结构，农民期望值等的差异，就目前来看，这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力。

二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区。从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看，农民的住宅建设，其规划、建设应与城市化相衔接。在建设规划上，应体现长效性和统一性，在用地指标安排上应结合存量灵活调剂，增强村级调控能力；在建筑形式上应尽量统一，实用美观。根据人多地少的实际和城市化发展需要，调整现行农民住宅建设政策，积极探索农村节地型新社区建设的新模式。按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则，坚持以人为本，精心设计，提高施工质量，使农村住宅既适应现代生活需要，又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情，安全、适用、经济、美观、节能、环保。积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。城市近期建设规划区范围内的行政村，力求实行既有利于节省土地、优化人居环境，也能与城镇化高度整合的 公寓式建房安置，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅。

（二）建立健全农民住宅建设利益导向机制

一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快“城中村”改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地属村集体所有。村庄整理指标要全部用于农民建房。农民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先征为国有，首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍。把节约出来的土地收益返还村集体，主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。对通过村庄整理实现自然村缩减的，政府要适当给予补助和奖励。国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。探索市场交易，条件允许的可以进行公开拍卖。

二是科学合理分配建房指标。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩，对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜，促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环。

三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督，确保用于住宅困难户建房。在建房指标分配上要坚持规范操作，采取逐级审核和社会公示相结合的办法。做好土地指标在镇、村之间的调剂，盘活土地指标，提高土地指标使用效率，让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上。对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户，可优先安排住宅建设指标，并作出书面承诺，保证今后不再申请建房的村民，可考虑给予适当的经济奖励。

（三）完善农民住宅建设服务体系

一是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接，确保两个规规划对接。妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系。按人口向城镇和中心村集中的原则，打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划。抓住土地利用总体规划修编的有利时机，保证已有规划农村居民点的合理用地。组织精干力量，开展农村居民点规划选址落地专项工作，集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度。

二是探索土地置换办法。探索集体土地置换办法，促进自然村向中心村、中心镇集聚。在协商一致的基础上，利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地，换取规划区内农民的承包地；农民需跨村街道建房的，由相关镇（街道）、村，协商进行土地置换。具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组，并申请宅基地，原宅基地退还原村组并复垦。

三是统一设计、免费提供通用图设计图纸。根据我县的规划区农民经济发展水平，结合农民住宅建设的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸，及时完善农房建设通用图，从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善，以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求，为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑精品。

四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。

五是完善管理制度，简化报批程序。积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请，相关部门定期现场办公、联合审批，提高审批效率。对因规划调整“转而未供”的土地，农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的，在规划控制范围内和人均用地总量范围内，可实行“长规划短安排”，在规划要求不变，允许短期有条件的报批使用。同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用，减轻农民住宅建设负担。

六是加大帮扶力度。加快农村住房困难户解困步伐，对无力建房的困难户、危房户，可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策，以村为单位，建造一批临时性“廉租房”，供其暂时安顿过渡；也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。

七是解决农民后顾之忧。按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则，加快村留地开发利用，强化村留地资产管理，发展壮大村级集体经济。适应经济和社会发展的客观需要，加快建立城乡统一的户籍登记制度，做好失地农民基本生活保障工作，切实维护农民利益和社会稳定。

（四）切实加强对农民住宅建设的管理工作

一是认识农民住宅建设和管理的重要性。农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益，事关农村稳定大局和经济社会发展大局，这不仅是一个社会问题，更是一个民生问题。解决规划区内农民住宅建设和管理问题，有利于促进城市化、工业化、农业现代化，有利于破解农民住宅建设难、土地征收难，有利于增加农民福利、促进农村稳定。因此要从坚持执政为民、集约发展的高度，切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感。

二是切实抓好农民住宅建设工作。把解决农民住宅建设问题作为“走进矛盾，破解难题”的一个专项任务来抓。县乡（镇）两级政府主要领导应亲自抓，确定分管领导，明确责任部门和责任人，尽快制订工作方案，落实政策措施，同时要加强各相关部门协调，改善和强化服务，合力攻坚，及时化解规划区农民住宅建设中的各类矛盾。

三是加大违法建房整治力度。针对违法建房普遍、情况复杂的现状，政府要高度重视，加大力度，周密部署，妥善处理。由各职能部门配合、乡镇政府负责，组织开展规划区内违法建房的专项整治活动。县国土资源、规划建设等部门为拆除违法建设的执法主体，应积极承担执法责任，公安、工商、电力、供水等部门应密切配合，新闻舆论宣传部门做好宣传教育，形成强大的宣传舆论氛围，争取全社全的理解和支持，使规划区农民建房逐步走向规范化发展的道路。

第二篇：县城规划区私人住宅建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强县城规划区（以下简称区内）私人住宅建设管理，规范住宅建设行为，促进土地节约和合理利用，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合我县实际，特制定本暂行办法（以下简称办法）。

第二条 在县城规划区内建设私人住宅，适用本办法。办法所称私人住宅建设是指原住农民（户）和城镇居民自筹资金建设以居住为目的的私人住宅，包括新建、改建、扩建等建设行为。

第三条 办法所称原住农民（户）是指县城规划区内的村和居民小组人均集体农业生产用地（不含零星自留地）在0.1亩以上的居委会自然出生或婚姻迁入或因国家建设移民安置在本村(居)委会长期居住，并以家庭承包方式或其它方式承包经营本村（居）委会集体土地进行农业生产的住户。

城镇居民是指居住在城镇规划区内的原住农民（户）以外的所有居民。

第四条 县城规划区内私人住宅建设必须遵循统一规划、合理布局、节约用地、集中成片的原则,符合城市总体规划及乡村规划。

第五条 原住农民（户）使用集体土地建房的建设区域在县城规划区内分为公寓楼安置区、集中联建建设区、远郊私人建房区。

第六条 县城规划区内，属国有土地上实施房屋拆迁的按《城市房屋拆迁管理条例》有关规定给予补偿和安置。

第七条 县城规划区征用（收）集体土地实施房屋拆迁按《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》和本办法规定给予补偿和安置。

第二章 县城规划区内原住农民（户）建房管理

第八条 公寓楼安置区是指在国家建设征地拆迁安置过程中，经依法批准使用集体土地，建设多、中、高层住宅安置被拆迁户并实行统一物业管理的区域。

集中联建建设区是指原住农民（户）在规划确定的农民建房小区内经依法批准使用集体土地自行联体建房的建设区。

远郊私人建房区是指按照村庄统一规划和村居民点住宅建设规划进行建房的建设区域。

公寓楼安置区范围：

老城区：西抵三江口铁路桥，东至财政局，北临焦柳铁路，南达澧水；

东城区：西抵财政局，东至机场路，北临焦柳铁路，南达澧水；

南区：西抵渔场路，东至新建路，北临澧水，南抵石长铁路沿电厂专用线接月亮路。

集中联建建设区范围：

老城区、东城区、南区所属双红社区居委会、渫阳社区居委会、观山社区居委会、荷花社区居委会、新厂社区居委会、永固社区居委会、刘家坪社区居委会、双新社区居委会、月亮山社区居委会、天供山社区居委会、曹家棚社区居委会、陈氏祠社区居委会除公寓楼安置区以外的区域和易家渡镇的杨二汊社区居委会、易家渡社区居委会，二都乡的卫星村、土山村、千烽村、南峰村、牌楼村所属区域。

远郊私人建房区范围：公寓楼建设区和集中联建区外的县城规划区。

新老s304省道石门县城至慈利段、s303省道双红社区至新关镇集镇中心线两侧各50米范围内、夹山路、红蔡路中心线两侧各100米范围内禁止新建私人住宅。

公寓楼安置区、集中联建建设区、远郊私人建房区具体范围以县城规划管理部门公示的石门县城规划区私人建房安置区域规划方案图为准。

第九条 县规范县城规划区私人住宅建设协调机构负责县城规划区私人住宅建设的协调、管理工作，指导各相关乡镇人民政府负责本行政区域范围内公寓楼安置区和农民建房小区建设工作。

第十条 公寓楼安置区的建设资金来源：征地项目房屋拆迁补偿费及相应的住房安置补助费；征地项目应支付的公寓楼安置区的基础设施建设费；选择公寓楼安置对象的应交购房款；其它可用于公寓楼安置区建设的资金。

第十一条 公寓楼安置区的规划设计要满足原住农民（户）生产和生活的需要。公寓楼安置区可按小区建筑总面积适当的比例建设经营、办公及其它公共服务用房和堆放生产用具的杂屋间。经营性用房产权归相关集体经济组织所有，不得随意转让，优先安排该小区安置户承包和租赁经营。经营性用房的收益必须优先满足小区的物业管理和公共设施维护的需要。

第十二条 公寓楼安置区内凡因建设项目征用（收）集体土地宗地拆迁安置户在10户以上的，必须按规划修建公寓楼予以安置，其安置户不愿选择公寓楼安置的，按《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》实行货币安置；宗地拆迁安置户在10户以下的可选择公寓楼安置、货币安置，也可选择按规划进入农民建房小区实行集中联建。

第十三条 公寓楼建设按照农民建房有关规定办理用地及相关手续，并享受农民建房税费政策。

第十四条 公寓楼安置区内属本村（居）委会d级危房的原住农民（户）、符合分户条件的原住农民（户）建房只能按规划进入农民建房小区实行集中联建，或申请进入公寓楼安置。

对申请集中联建的原住农民户应在《规划用地许可证》颁发前拆除原有房屋并退基还耕，经村（居）委会、乡（镇）政府和国土资源管理部门验收合格，方可办理农民建房建设用地许可。

对申请入住公寓楼安置的，在办理公寓楼安置房入住手续前，应拆除原有住宅并退基还耕。

第十五条 公寓楼安置的对象以基本户为单位，凡达到分户条件的，可按规定进行分户，安置户均以户为单位申报户型面积。安置户需提供户口薄、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证、原《集体土地使用证》（分户的需提供分户报告）和申请报告，村（居）委会进行严格审查并张榜公示7天，报乡（镇）政府审核。审核通过后以村（居）为单位再次张榜公示7天，接受群众监督，最后报县规范县城规划区私人住宅建设协调机构备案。

公寓楼安置户按人平安置面积不超过40平方米进行安置，原则上“一户一套”。每户原则上可在其所在小区内按成本价购买底层杂物间1间。

安置户每人享受30平方米的安置价、10平方米的成本价。超过部分按市场价购买。

安置户型建筑面积最小的不少于60平方米/户，大的户型建筑面积不超过150平方米/户左右。

公寓楼安置入住分配，其楼层选择由拆迁安置对象集中讨论后，统一进行抽签确定，适当照顾老、弱、病、残等拆迁安置特殊对象，有关楼层差价均按国家有关住宅楼层差价率结算。

第十六条 公寓楼安置区内确属d级危房的原住农民（户）申请购买入住公寓楼住房的，待危房拆除还耕验收、土地退还给村（居）集体经济组织后，一次性给予节约用地奖1.8万元。

符合分户建房条件的原住农民（户）提前申请购买入住公寓楼住房的，一次性给予节约用地奖0.3万元，但今后建设项目征地拆迁时不再享受分户安置政策。

第十七条 公寓楼建设竣工验收合格后，安置对象方可入住，村（居）委会应及时组织为其办理集体土地使用证和房屋所有权登记手续（费用计入建设成本）。公寓楼除依法可流转给符合宅基地申请条件的本村（居）农村村民外，原则上不得买卖与转让，确因特殊情况需要转让的应从购房居住之日起12年后，经国土资源行政主管部门批准，依法办理土地征用和房地产过户手续。

第十八条 公寓楼及安置小区基础设施配套工程的建设费用，属乡镇人民政府建设的由县审计部门进行审计；属村（居）委会建设的由各乡镇人民政府负责组织相关部门进行审核，并在所在地的村（居）委会予以公布。

第十九条 本办法所称公寓楼成本价是指房屋重置价格，包括土地取得成本，即建安费+综合费+土地取得成本；市场价是指房屋市场销售价格；安置价是指县政府给予一定补贴，低于成本价的购房价格。

以上安置价、成本价、市场价由县人民政府定期公布。

第二十条 公寓安置楼建设应当吸收被安置对象代表参与户型设计、成本核算和质量监督。

第二十一条 集中联建建设区国家建设征地拆迁安置提倡实行公寓楼式安置，原则上大型建设项目征地拆迁实行公寓楼式安置。

第二十二条 公寓楼安置区和集中联建建设区内原住农民（户）建房应符合土地利用总体规划和城市总体规划，一律进入农民建房小区，任何个人不得在农民建房小区外翻修和新建私人住宅。

原住农民（户）所在村（居）民小组无集体建设用地或人均农业生产用地（不含零星自留地）在0.1亩以下的，不得申请使用集体土地建房。

第二十三条 公寓楼安置区和集中联建建设区符合建房条件的原住农民（户）进入居住小区建房以本办法实施前的农村集体土地承包经营户为基本户，每户建房建筑占地面积除道路分摊面积外不得超过96平方米。对符合分户建房条件确需建房的，应拆除旧房整体迁入农民建房小区整体联建，基本户与分支户建筑占地总面积可增加至144平方米以下。

第二十四条 公寓楼入住户、远郊私人建房区、集中联建建设区新建房户的原宅基地还耕后仍归原集体经济组织所有，可由原住户承包经营，并与村集体经济组织签订农村土地承包合同，申请办理土地承包经营权登记手续。

第二十五条 集中联建建设区、远郊私人建房区原住农民（户）的资格认定及建房审批程序严格按照本办法和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《湖南省集体建设用地管理暂行办法》规定执行，对符合建房条件的原住农民户应备齐户口薄、农村土地承包合同、《农村土地承包经营权证》、原《集体土地使用证》（分户的需提供分户报告）、申请报告等资料后，向本集体经济组织提出申请，在本集体经济组织张榜公布7天，期满无异议的，依法按程序组织资料报乡（镇）政府审核后，再报县人民政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织应及时将审批结果张榜公布。

第二十六条 原住农民户申请私人住宅建设有下列情形之一的，一律不予审批：

（一）原住农民（户）将现有住宅出售、出租、赠与他人、改为其它非居住用途的；

（二）被拆迁的原住农民（户）已采用公寓式安置或货币安置方式安置（私人住宅收购）的；

（三）原住农民（户）被拆迁后仍有一处或一处以上私人住宅（含公寓楼安置房，不含商品房）的；

（四）农村外嫁女、入赘男子，户籍未迁出，其配偶方拥有宅基地或在工作单位已享受住房补贴（含购买单位房改房）的；

（五）土地来源不合法的；

（六）村（居）民改建住宅，未“拆旧建新”的；

（七）原私人住宅人均建筑面积超过60平方米申请分户建设的；

（八）私人住宅建设选址不符合规划的；

（九）公示期内群众举报，经核实有弄虚作假行为和不符合私人住宅建设条件的；

（十）符合分户条件的原住农民（户）不同意整体迁入农民建房小区集中联建和按本办法规定应当进入公寓楼安置拒不接受公寓楼安置的。

（十一）违反法律、法规规定的其他情形。

第二十七条 远郊私人建房区原住农民（户）建房参照集中联建建设区的政策执行。

第二十八条 建立原住农民（户）认定制度，县城规划区内各村（居）委会原住农民（户）由县人民政府每12年按下列规定审核认定并对外公布。

1、条件与材料：①属本村（居）集体经济组织内成员承包农村土地从事农业生产，并履行本村村民义务的农户，提交农村土地承包合同、农村土地经营权证和本户户口簿复印件；

②未在县城规划区农民建房安置小区建房和未入住公寓楼安置房由村（居）委会出具证明；

③本村（居）民小组人均农业生产用地在0.1亩以上的（不含零星自留地），由本村、居委会出具证明；

④村（居）民代表大会或村（居）民大会决议。

2、程序：①各村（居）委会根据农村土地承包合同和农村土地承包经营权证所确定的农户数及户主姓名列具花名册，经本村（居）委会公示10天无异议并经村（居）民代表大会审核。

②村（居）委会将村（居）民代表大会审核通过的花名册交本乡（镇）国土资源所（分局）和农村经营管理站进行初审，并提出书面审核意见，再报乡（镇）人民政府集体研究。对符合条件的，由乡（镇）人民政府列具原住农民（户）花名册，报县国土资源行政管理部门和农村经营管理部门审核后，共同报县人民政府确认，并发布公告；对不符合条件的，由乡（镇）人民政府退回原呈报的村（居）委会纠正后，重新呈报。

第三章 县城规划区区内城镇居民建房管理

第二十九条 严禁城镇居民零星新建住宅，严禁城镇居民以任何形式购买或租用农村集体土地建设私人住宅，严禁非法买卖、转让农村宅基地。

第三十条 属下列情形之一的城镇居民住房只能进行住宅修缮、加固，不允许翻建：

1、城乡规划确定的铁路、公路、港口、道路、绿地、输配电线设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、文物保护、防汛通道、消防通道、垃圾填埋场及焚烧、污水处理和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地；

2、公寓楼安置区和集中联建建设区范围内；

3、县城规划范围内因建设需要拆迁的；

4、其它经规划行政主管部门认定的情形。

第三十一条 属于公寓楼安置区和集中联建建设区以外的城镇居民原住宅用地享受行政划拨申请原址翻修或者原出让的住宅用地出让期未满申请原址翻修的，必须在符合县城规划的前提下，依法按程序申报审批，办理相关手续后方可动工建设。

第四章 监督管理

第三十二条 不符合公寓楼购买或安置资格购买入住公寓楼住房的，由乡（镇）人民政府责令退还所购房屋，并依法依规追究其批准单位主要领导和相关直接责任人的政纪责任，给予行政处分。

凡违反本办法规定，越权或弄虚作假、徇私舞弊审批不符合集中联建、远郊私人建房资格的建房户使用集体土地建房的，其审批无效，所建房屋由县国土资源行政主管部门依法拆除，并对承办单位和承办相关责任人依纪依规追究行政责任，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 原住农民（户）在农民建房小区申请新建住宅或申请入住公寓楼拒不退基还耕的，规划、国土资源行政主管部门不得审批其建房，乡（镇）政府和村（居）委会不得为其办理公寓楼入住手续，违者，其审批无效，由国土资源行政主管部门依法按非法占地予以查处，强制拆除；同时由监察机关或其主管单位依职权追究有关单位领导及直接责任人的行政责任，情节严重、造成一定危害后果的，应给予记大过以上的行政处分，直至开除公职。

第三十四条 严禁个人住宅用地变相搞房地产开发，违者由国土资源行政主管部门按非法转让土地或违法改变土地用途依法予以查处。

第三十五条 凡违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准修建私人住宅的，由县城市管理行政执法主管部门和县国土资源行政主管部门依法查处。对国家机关、人民团体及国有企事业单位工作人员违反本办法规定，在县城规划区内建设私人住宅的，除依法给予行政处罚外，并由其主管单位或监察机关依职权给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 县城市管理行政执法主管部门、县城乡规划管理部门、县国土资源行政主管部门、乡（镇）人民政府按各自职责进行监督检查，履行法定职责，对弄虚作假、徇私枉法，拒不履行或拖延履行法定职责的，由监察部门依法依规追究主要责任人和直接责任人的行政责任，给予行政处分。

第五章 附 则

第三十七条 危房等级由房产管理部门房屋鉴定机构鉴定（无房屋所有权证的也需鉴定）。

第三十八条 本办法实施前已办理《规划用地许可证》、建设用地审批等手续的私人建房户应自本办法发布之日起6个月内动工修建，并于1年内竣工；凡已办理《规划用地许可证》，但未办理建设用地审批等其它手续的，应在本办法发布之日起2个月内补办完毕，并于审批之日起6个月内动工建设，2年内竣工投入使用；逾期未补办其它审批手续的，不予补办，未动工建设的，原审批手续由规划、国土资源部门依法予以注销或宣布失效。

本办法实施前，原住农民（户）所取得的建房审批手续所批建宅基地不在规划确定的农民建房小区的，原审批手续由规划、国土资源部门依法注销，确需建房的，按本办法规定另行办理建房审批手续进入农民建房小区，实行集中联建。

第三十九条本办法从二0一二年一月一日起实施。《石门县人民政府关于规范县城规划区内农民建房的暂行规定》（石政发〔XX〕18号）自行废止。

第三篇：城市规划区农民建房管理办法（本站推荐）

玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）

发布日期：2008-11-6 阅读次数：3280 作者：佚名

山县人民政府

关于印发《玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）》的通知 各乡、镇人民政府，县政府各部门，县直各单位：

《玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）》已经县政府常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

二OO六年十月十六日

玉山县城城市规划区农民建房管理办法（暂行）

第一章 总 则

第一条 为了加强城市规划区内农民建房和农民住宅用地管理，保障城市规划和土地利用总体规划的顺利实施，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》等法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 玉山县城城市规划区范围：东至古城溪、西至玉琊溪、南至工干群水库、北至梨温高速公路，约50平方公里。

城市规划区由核心区、重点控制区和近郊区组成。核心区是指冰溪河以北、怀玉山大道（320国道）以南，城东路以西、金山大道以东区域；重点控制区是指三清山旅游服务区、武安山森林公园以及冰溪镇所辖的所有行政区域；近郊区是指重点控制区以外的，城市规划区以内的范围，含岩瑞、六都、文成、横街、四股桥等（乡）镇的部分行政区域。

第三条 在城市规划区内，任何农民使用集体土地和进行房屋建设，都必须遵循本办法。

本办法所称的农民，是指公安机关在册的城市规划区内农村常住户口，具有本集体经济组织权利和义务的农业人口。城市非农业人口不得使用农村集体土地建房。

第四条 成立玉山县城规划区农民建房管理领导小组。由县政府办公室、国土、建设、规划、房管、监察等部门及所在地乡镇人民政府组成。领导小组成员单位，要依据各自的职能、密切配合，做好规划区内农村村民住宅建设管理工作。

第五条 严禁城镇居民和外地农业户在规划区范围内非法购地建房，严格控制零星建房，严禁为城镇居民非法购地建造的住宅发放规划许可证、土地使用证和房屋产权证。

第二章 申请条件和申报程序

第六条 建立规划区农民房屋台帐制度。由所在乡镇牵头，公安与国土、房管等部门和单位配合，对规划区农村常住户口的人员结构、住宅用地、住房情况进行调查登记，建立台帐。台帐经领导小组会议确认后，作为审批的依据，确认后的台帐分存领导小组办公室、国土、规划、房管、监察、行政村（含村级经济合作社）等部门和单位，领导小组定期召开会议对台帐进行动态管理。

第七条 申请条件

农村村民符合下列条件之一的，可以申请新建、改建住宅。

1、原住宅面积低于人均30m2分户标准，又确需建房的；

2、因自然灾害需要搬迁或重建的；

3、经房屋安全鉴定机构鉴定，确认属于危房的；

4、经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

农村村民一户只能拥有一处住宅，凡将原有住房出卖、出租、改变使用性质、或者赠与他人的，不得再申请建房。

第八条 审批程序

1、符合申请建房条件的农村村民需建住宅的应向村委会（或居委会）提出申请，由所在地村民小组长签字后送村委会（或居委会）讨论，讨论意见和上报名单须张榜公布。公布期满无异议的，经乡镇政府审核，将申报材料报农民建房领导小组办公室。

2、农民建房领导小组办公室收到申报材料后，派人现场踏勘，会同国土、规划建设、房管等部门对申报情况进行初审。

3、农民建房领导小组办公室对农民建房初审合格后，报县规划区农民建房领导小组审核。

4、农民建房领导小组办公室将领导小组的审核意见进行公示。公示无异后，报有批准权的人民政府审批。

5、经审批后，建房户到国土、建设等部门办理相关手续，由国土、规划部门现场验线后按图施工。

6、城建监察大队、国土资源监察大队对农民建房实施监督，对违法建设和违法用地行为依法进行查处。

第九条 因规划需要拆迁的规划区农民房屋，按《玉山县城市规划区内集体土地上的房屋拆迁安置补偿指导意见》办理。

第三章 农民建房（安置）区管理

第十条 以乡镇为单位，统筹农民建房（安置）区的布局和建设，在规划区范围内统一规划集中建设农民建房（安置）区，或在统一规划、统一供地、统一配套、统一施工图纸的前提下村民自建，由乡镇人民政府配合国土、规划等部门实施监督管理。

第十一条 农民建房（安置）区建设的项目业主主要是所在乡镇人民政府或村级集体组织，也可以根据建设上报实际需要确定，由所在乡镇人民政府集中统一办理各自辖区内农民建房（安置）区建设报建管理事宜。

第十二条 规划与用地管理

农民建房（安置）区必须编制详细规划，规划未经审批的，不得批准建房。

农民建房（安置）区选址、布点和用地按下列程序办理：

（一）布点与选址。农民建房区由所在村委会（居委会）向县城规划区农民建房管理领导小组办公室提出申请，办公室会同规划、建设、国土、房管等有关部门共同实地踏勘，提出意见报规划委员会审批，选址经批准后，由国土、规划部门核发选址意见书提供规划红线图和规划设计条件。选址原则为：严格控制用地规模、严禁零星建房，在方便生活和生产的前提下，提倡和鼓励实施村庄归并整治和村庄改造，充分利用空闲地和未利用地建住宅。现状村庄整治扩容仍然不能满足建设需要的核心区农民建房户，由所在乡镇政府协调到本辖区内其他建房（安置）区。

（二）详细规划编制、审批。按照建设项目规划设计条件的要求，由乡镇政府组织、聘请有相应资质的规划设计单位进行详细规划设计，报规划委员会审批。批准后由国土、规划部门核发《江西省建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》。

（三）项目业主持建设用地许可证和建设用地规划许可证向国土部门申请办理用地手续。

（四）农民房屋竣工后，应持经批准的用地手续向国土部门申请土地登记、核发集体土地使用证。

第十三条 农民建房（安置）区建设工程管理：

（一）放线。规划区内的建设工程，在取得《建设工程规划许可证》、《建设用地许可证》后，由乡镇政府委托国土、规划部门放线，经县国土、规划部门会同乡镇人民政府共同实地验线后，方可动工建设。

（二）施工。项目业主持有关审批文件向建设行政主管部门申请办理建筑工程施工许可、质量监督等手续。

在农民建房（安置）区内的个人自建房，其施工由乡镇政府配合县国土、规划部门监督管理。

（三）竣工验收。项目竣工交付使用前，项目业主必须先向规划、建设、国土、消防等相关部门申请验收，验收合格后，方可交付使用。

第十四条 凡在农民建房（安置）区内安排住房的或经批准农民自建住宅，由集体土地所有权单位与农户签订旧宅基地收回合同。农民应按合同按时拆除旧房，交出旧宅基地。由国土、房管部门核销有关证件。收回合同作为建设审批的必备材料，凡未交出旧宅基地的一律不予办理建房审批手续。

第十五条 村民所建房屋的所有权登记发证以国土、规划部门审批的手续为依据，产权登记为集体土地性质，其产权转换、变更、注销的登记以及他项权利的登记按现行房地产管理的法律法规执行。

第十六条 乡镇人民政府应配备相应人员，配合县政府相关职能部门，加强规划区农村村民住宅建设的日常管理工作。

第四章 管理要求与建设标准

第十七条 规划行政主管部门应依照县城总体规划，划定已明确需要拆迁改造的区域、需要拆迁改造但近期难以实施的区域及可以保留现状的居民点范围，报县政府同意后定期公布。

（一）在不影响总体规划的布局与路网结构的前提下保留下来的连片自然村落作为城市的组成部分，由村（居）委会牵头，做好村庄改造详细规划。逐步完善市政、道路交通及社区服务功能，在不影响改造详细规划和严格管理的前提下，空闲地及周边未利用地可适度安排农民新建房屋，老屋可以翻新改造。

（二）需要拆迁改造但近期难以实施的区域，不得进行扩建和新建，在拆迁时统一进入农民建房（安置）区集中安置。其现有的房屋一般只能加固维修，如经危房鉴定机构鉴定为确实存在居住安全隐患，需要拆除重建的危房户，并且经县房管部门和当地乡镇政府审定，该危房户在城区仅拥有此一处住宅的，可先行进入农民建房（安置）区安置，进入安置区安置的，原宅基地应退还集体经济组织。

（三）已明确需要拆迁改造的区域不得进行改、扩、新建，在拆迁时统一进入农民建房（安置）区集中安置。其现有的房屋不得翻修或新建，如经危房鉴定机构鉴定为确实存在居住安全隐患的危房户，并且经县房管部门和当地乡镇政府审定，该危房户在城区仅拥有此一处住宅的，可以加固使用或先行进入农民建房（安置）区安置；进入安置区安置的，原宅基地应退还集体经济组织。也可由县国土部门报请县政府同意后，先进行拆迁货币补偿。

第十八条 农民住房的建设标准和形式：

城市规划区内的农民建住宅，其宅基地面积标准：四人以下（含四人）户，建筑占地面积每户不得超过80平方米，建筑总面积不得超过260平方米，房屋总高度不得超过三层；五人以上（含五人）户，建筑占地面积每户不得超过100平方米，建筑总面积不得超过320平方米，房屋总高度不得超过三层。

其住宅建设的形式，可根据实际情况按照公寓楼、联体小住宅形式建设，少量的可以按照单门独院形式建设。

第五章 法律责任

第十九条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的，由县国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地处理。

第二十条 非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖转让土地处理。

第二十一条 农村村民未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可的规定进行建设的住房，按违法建设处理。

严重影响城市规划的，由城市规划主管部门责令停止建设，限期拆除或者予以没收；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由城市规划主管部门责令限期改正，并处工程总造价5%以下的罚款。

第二十二条 县农民建房有关部门与所在地乡（镇）政府、村（居）委会、村民小组工作人员在建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪从严处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条 农村村民申请建房，有关部门不得违规收费；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和收费标准收取；违规收费的，按有关规定从严处理。

第六章 附 则

第二十四条 今后因城市规划和土地利用总体规划调整划入城市规划区范围的农民建房按本办法执行。

第二十五条 城市规划区内因征用土地的农转非失地农民参照本办法执行。

第二十六条 本办法由县规划行政主管部门、县国土行政主管部门负责解释。

第二十七条 本办法自发布之日起施行。

第四篇：关于我县农村住宅建设的调研报告

新协字〔2009〕22号

关于我县农村住宅建设和新农村规划的

调

研

报 告

为贯彻落实党的十七大关于新农村建设的精神，加快推进我县新农村规划和建设，改变我县农村无序建房、乱占耕地的状况，推进农村土地资源的节约集约和有效合理利用，县政协成立了以王海峰副主席为组长、各乡镇和县直有关部门参加的专题调研组，于今年6-9月份对我县农村住宅建设现状及新农村建设规划情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

一、中央、省、市关于新农村建设的发展思路、工作

有农民培训场所、有文化娱乐场所，有标准化卫生室、有便民超市；净化、硬化、亮化、绿化、美化；村级组织好、经济效益好、村风民风好，农民素质好，公益服务好、社会治安好。三是完成新农村建设规划任务。2009年，全市建制镇、乡集镇总体规划和近期建设规划修编完成80%以上，省重点镇镇区控制性详细规划覆盖率达到30%以上，村庄规划完成40%以上。2010年所有规划编制工作全面完成。

二、我县农村住宅建设和新农村规划的现状

（一）我县农村住宅建设基本情况

新蔡县位于豫东南两省四市六县交界处，全县22个乡镇，349个行政村，7个居委会，3184个自然村，4627个村民组，26.6万户，105万人，其中农村24.4万户、95.6万人。全县总面积218万亩（即1453平方公里），其中耕地148万亩，农村集镇占地1.9万亩，自然村占地30.8万亩（户均1.16亩），人均215平方米。全县农村村内宅基地271523处，占地103440亩，占自然村面积的34%；村内闲臵住房18512座，占地面积7035亩，占自然村面积的2.3%；村内闲臵宅基地32330处，面积15075亩，占自然村面积的4.9%；村外建房25773座，占地7732亩；一户多宅多臵住宅65237座，面积24790亩，占自然村面积的8%。

全县农村共有住房265164座，969906间，建筑面积

如此之多、乱占耕地如此之广、空心村如此严重，已到了非治理不可的地步。

(二)我县新农村建设规划进展情况

2006年以来，县委、县政府对新农村规划进行了安排部署，村级规划编制工作逐步开展，目前已有20个行政村的规划方案得到批准。已经规划的部分行政村，新农村建设效果喜人。如黄楼乡黄楼村王庄自然村，采取整体搬迁的方式，在黄化路北侧统一征地40亩，按照统一规划、统一设计、统一模式进行住宅建设，受到住户的拥护和赞扬。

为推进新农村建设，上级各部门加大了对基础设施建设的投入，改善了农村生产生活条件。仅2008年，全县各项涉农资金投入达1.5亿元。其中，土地整理资金400万元，农村道路建设资金4792万元，广播电视村村通工程资金320万元，沼气建设资金130万元，安全饮水资金2035万元，财政扶贫资金1000万元。从2008年起，财政每年拿出300万元设立专项引导资金，通过以奖代补的形式，解决新农村建设中的突出问题。对涉农资金实行“统一规划，分口实施，集中整合”的原则进行投资建设，极大地改善了农村生产生活条件。一方面抓新村建设，一方面加大对老村改造和整治。全县累计折除农村破旧房屋1200多间，修建垃圾集中堆放点156处，清理污染黑水沟30多条，粉刷改造墙面1.2

房。全县农村村外建房有宅基证的5549座，仅占22%，尚有78%的没有土地批准手续。公路两侧建房有宅基证的2485座，仅占11%；无宅基证的20110座，占89%；无证建房接受国土部门处罚的15817座，占70%。农村乡镇政府所在集镇商业用房，有土地批准手续的6248间，占48%；没有土地批准手续的6848间，占52%。

究其原因，一是原有村庄公用设施缺乏造成农民往外迁建。生活环境差，出行不便。二是农民建房的需求迫切。上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，成家立业需要分户，导致农民建房需求相对比较集中。三是宅基地规划和调整难度大，农民被迫乱建房。

2、“空心村”现象严重。随着社会经济的发展，农民生活水平的不断提高，一些原来居住在交通不便的自然村的农民自发地向外迁移或到城镇买房居住，改善居住条件，从而使得原有的住宅被闲臵和废弃。表现为村外新房林立，村内破破烂烂，建新不拆旧，村内废弃地、闲臵地及空闲房屋大量存在，“一户多宅”现象比较普遍。据调查，全县农村村内宅基地271523处103440亩，仅占村庄面积30.8万亩的34%，荒废地、道路、坑塘占村庄面积66%。66个自然村样本点中，有43个自然村的宅基地占村庄面积不足50%。比如弥陀寺乡白庄村段庄，村庄占地173亩，村内宅基地仅

地管理政策相对“僵化”，在农村集体没有预留机动用地的情况下，使调整土地和实施拆迁工作成为烫手的山芋，导致新村规划和建设、小村合大村等目标难以实现。比如，李桥镇夏庄村，2006年请市规划局对该村新农村建设进行了规划设计，规划建房556座，现已建房39座，其余因土地调整不成而搁臵，其中亟需建房的200户也只能望地兴叹。再者，按照土地管理法和报批程序规定，从规划到审批，往往需要几个月甚至几年的时间，也是新农村建设规划缓慢的原因。

5、自然村密集大，占地多，土地浪费严重，基础设施薄弱；集镇规模小、城市化率低、带动能力差。全县3184个自然村中，300人以下的小村1902个，占59.7%；300—800人的中等村1086个，占34.1%;800人以上的大村196个，占6.2%，可见我县自然村规模太小，人口太少，不能发挥人口集聚效应。但是我县自然村占地规模庞大，土地浪费惊人。自然村总占地面积30.8万亩，占全县总面积的14.1%，占耕地面积的20.8%，平均每个自然村占地面积达96.7亩，每个自然村平均居住330人。如化庄乡潘庄村李洪庄，全村226户1072人，村庄占地460亩，耕地仅有1072亩，村内闲臵宅基地30处，闲臵房屋20座。棠村镇杨集村、宋岗乡杜店村等，1000人左右，村庄占地都在300—500亩之间。全

原则，推进农村住宅有序建设。规划是龙头，是基础，也是关键。无论是新农村建设、城镇建设还是土地利用，规划必须先行。要按照建设社会主义新农村和农村城镇化的要求，集中开展村庄规划编制活动。建议由新农村建设领导小组牵头，县政府拨付经费，统筹开展全县农村住宅和新村规划建设工作。可根据我县农村村庄的自然地理条件、文化传统、民族特点等类型，每个类型设计1-3套规划方案，供各村庄选择使用，以解决乡村没钱规划问题。乡镇成立规划指导组，以村为单位逐村规划，规划经村民会议讨论同意后报县新农村规划领导小组审批。据测算，集中规划可节省规划经费近2000万元。规划要按照科学发展观的要求，将城市规划理念引入新农村建设，科学编制集镇、产业集聚区、农村住宅社区、中心村规划，按照城市社区标准建设新型农村住宅社区，引导村庄向集约化、城市化方向发展，构筑城乡一体的经济社会发展架构体系。要建立奖励机制，鼓励农民放弃农村宅基地到集镇和县城落户。

2、集中开展农村违法占地建房专项整治活动。建议县政府尽快发布通告，对未经规划的村庄，除危房改造外，停止新建、重建、改建住宅。对已建和在建住房，进行清理整顿，依法堵截乱建行为。要在调查摸底的基础上，按照“依据法律、尊重历史、区别情况、实事求是”的原则，1

工作法、小村搬迁、依法有偿收回集体使用等措施，妥善解决新农村建设用地问题。根据土地法律法规规定，建议在今年年底前，先将农村集镇、新型农民住宅社区、中心村、大村占地的大致范围划出来，在编制乡级土地利用规划时将其中的基本农田臵换出来，为新农村建设土地利用扫清障碍。

5、推进小村并大村，逐步实现农民居住集约化，管理城市化。按照城乡一体化发展的要求，引导小村并大村，大村形成中心村，有条件的地方建设新型农村住宅社区，努力提高我县的城镇化率。加快农村住宅社区建设，采取农民自建、集体代建、招商建设、社会援建等多种途径，设计住宅楼、联体别墅、独家独院等多种面积和户型住宅，供不同经济能力和需求的家庭选择。要按照“拉开框架、完善功能、突出特色、提高品位”的思路，率先抓好农村集镇规划和建设，将集镇土地收回国有，盘活集镇存量土地，强化基础设施投入。通过建设农民经济适用房、集镇社区、引资开发、农民联户建设等方式，鼓励经济条件好的农民向集镇转移。建立农村宅基地退出补偿机制，鼓励有条件的农户放弃宅基地进城或到集镇落户。

6、因地制宜开发改造“空心村”。对空心村的治理应当结合当地实际，采取原址规划、整体搬迁、空宅填实和

打捆使用，优先安排在试点村镇，加大试点村镇基础设施建设投入。新农村建设示范村要有代表性，示范村的规划要坚持高标准，投资和建设应量力而行，逐步实施，能真正起到示范作用。

附：

1、《新蔡县自然村模型统计表》；

2、《新蔡县农村集镇及规划现状调查汇总表》。

政协新蔡县委员会 2009年10月20日

主题词：新农村建设

住宅规划

调研报告

新蔡政协办公室 2009年10月20日印发（共印60份）

第五篇：规划区范围内农民建房问题多

规划区范围内农民建房问题多

【摘要】：随着城乡一体化建设步伐的加快，各地都对农民的住房采取了规划措施，也因此农民住房、拆迁、安置、重建、管理等方面的问题越来越显现出来。此报告通过问卷调查从农民住宅规划、建设的实际情况出发，结合自己的看法，就农民住宅建设和管理提出自己的观点。

【正文】：居者有其屋，安居才能乐业。建房，是农民生活中的一件头等大事。在推进城乡一体化和新农村建设过程中，我市农村村庄建设面临尴尬境地：农民建房需求日益增多，但受土地和规划制约，农民建房审批困难重重；农村只见新房不见新村，大量违章建筑蜂拥而起，农村“脏、乱、差”面貌依旧。随着社会经济的发展，农民住宅建设和管理，尤其是规划区内农民住宅的建设和管理问题显得越来越重要，它既事关农民的切身利益，也直接制约着城乡建设中的征地拆迁和重点工程建设进度，是当前影响城市化推进、改革、发展的一个热点、难点问题。

目前农村集中居住用地的主要形式是租赁、宅基地置换、一户换两宅、鼓励农民弃田入城居住。为此有很多地方都收取了农民的田地，并将其承包给他人集中进行水稻、瓜果、树木的种植。农村集中居住建设用地方面存在的问题是传统习惯的影响，资金投入不足，法律政策方面存在一些限制。还有一些村名自身的问题。要解决这些问题，我们必须大胆进行农村土地制度创新，要积极推进村民小组合并，要注意尊重农民意愿，大力发展集体经济。

农村集中居住是社会主义新农村建设中的一项重点工程,它有利于土地资源的节约使用,有利于充分利用社区的基础设施,有利于农村环境面貌的改善,但是,由于现行土地制度的制约,农村集中居住中的建设用地紧缺问题、土地承包和宅基地的流转问题制约着新农村建设事业的发展。调查分以下内容：

主要工作成效

近几年来，县人民政府及其建设规划部门认真贯彻执行《城市规划法》和《城乡规划法》，精心组织，科学编制并严格执行县城

总体规划，依法查处违规违法建筑行为，有力保障了县城规划的落实，取得了一定的成效。

县人民政府十分重视县城总体规划编制工作，聘请了具有较好资质等级的城乡规划勘测设计院承担县城总体规划的编制修订任务。目前，我县城乡规划体系已基本形成，随着对规划区控制范围内所有缺乏控规的地段进行全覆盖，将彻底解决规划缺位问题，避免规划的随意性。

县建设规划部门完善了建设工程的报建程序，从严核发“一书两证”，同时，县建设规划部门健全了审批制度，促进审批管理合理化、科学化，确保县城规划有效实施。

县建设规划部门对规划的实施情况特别是对建设工程规划的执行情况加强了监督检查，设立举报电话和意见箱，受理群众对违规建设行为的投诉，对违法行为进行查处打击。组织力量实施了强行拆除，较好地遏制不按规划许可进行建设的行为，促进了城乡规划法律法规在我县的贯彻实施。

存在的问题

近年来，我县建设规划部门虽然做了大量工作，取得了一定成效，但也还存在一些不容忽视的问题。

在农村，土地调剂尤其是宅基地调剂难，也成为制约农户建房的一大原因。规划无法满足大家的需要，有的人比较恋旧不想搬出去，有的人想要自己建的独家独户的房子不想要公寓，有的人觉得公寓房空间太小，有的人急需新房子可是却不让建又买不起房子，所说的规划也迟迟不落实，给大家的各方面都造成了影响。村民建房问题不仅直接关系群众的生活生产，而且已经严重影响到一个地方的建设和发展。还有那些处理违章建筑的管理人员出现了暴力管制，对人民采取暴力，严重损

害人民健康利益。现在房价很高，很多人都买不起房子。另外还出现了一大批建新不拆旧、乱搭乱建的违章建筑。

虽然钱包“鼓”了，但由于受规划、土地、指标等严格控制，只有极少数人的建房申请能够得到批准。不少农户一直没有建过房，即便人口增多分户、结婚生子等，也只能挤居于年代久远的平房或瓦房内。对于他们来说，只能“望房兴叹”。

由于城市规模扩张、重大基础设施建设等原因，有些村的村民点规划需要重新安排，但受各种因素的影响，村民点规划没有及时跟进或者一时无法落实，村民建房无法审批。违法建设普遍。正常的建房审批受到限制，村民违法建房的问题接踵而来，有的是为了生活需要，有的是为了出租赚钱，更有甚至是为了拆迁补偿。违法建设可以说是村民建房难的衍生物，两者虽然没有必然的联系，但正常的建房需求长期得不到满足，不能不算是违法建设的一个诱因。

在城乡规划法的宣传上，存在重县城轻农村、重党员干部轻普通群众的现象，致使部分群众对城乡规划法律法规不甚了解，甚至有些党员干部特别是基层干部对规划法律法规理解不深，法律意识淡薄。同时，县建设规划部门在制定规划时，征求群众意见不多，公众参与度不高。虽然县城总体规划编制已经市人民政府批准，但城市详细控制规划编制缺乏合理性，新城区的公用基础设施用地未作合理安排。

由于建设规划部门只注重事前规划，轻事中、事后监管，从而使违反规划的建设行为时有发生。一是执行规划不够严格。县城的总体规划一经县人大常委会批准后，县人民政府及其相关部门不得随意改变，如确需改变，必须报经县人大常委会批准。县城新区的规划是经过县人大常委会审议批准的，而在实际建设中，有关部门擅自改变规划，没有报经县人大常委会审议批准。二是无资质的房地产开发商违法开发。县建设规划部门对有资质的开发商监管比较到位，报建与实际开发面积基本一致。对无资质的房地产开发商的监管基本处于失控状况，这些无资质的开发商不顾规划设计，明知不可为而为之，不办规划审批手续，随意超红线、超层、超面积建设。三是开发商获取拍卖土地后，擅自改变规划，通过缩小房子间距，加层增加容积率等手段谋取最高利润。四是开发商钻政策“空子”打“擦边球”，偷漏国家税收。五是不批就建，少批多建，乱建滥建现象严重。县城个别单位及部分居民在建房时，有的不批就建，有的少批多建，还有的乱建滥建。六是违规乱批准居民建房。按照有关法律规定，有些地方是不能批给居民个人建房的，如铁路及公路边建房，至少距离要15米以上。七是无序开发，造成重大隐患。

除规划审批发证归规划局统一管理外，其它管理职能都不统一，县开发区的规划管理归开发区管理，建设系统内部分工责任也不明确，这种多头管理状况，造成宽严不一，难以保证规划的有效实施。同时，改制企业出让土地不作规划，不确定规划设计条件，只讲改制成本，不讲规划管理成本，把后期包袱甩给规划部门。

几点建议

要进一步加大宣传力度。县人民政府及其建设部门要在城乡规划法宣传教育的广度和深度上下功夫，要通过群众喜闻乐见的宣传方式，做好宣传教育，真正使百姓弄懂，形成执行规划法律法规的良好氛围。要建立公众参与规划的机制，规划的编制应征求广大人民群众的意见，符合客观实际，从而使群众参与规划制定、管理、监督的全过程，争取广大人民群众对规划工作的支持。

要进一步加大监管力度。县人民政府及其建设规划部门要加大对规划执行的监管力度，特别要加大对县城房地产开发行业的监管，发现有资质的开发商违规建设，一次警告，二次罚款，三次吊销其房地产开发资质，对无资质的房地产开发商应不准其进入房地

产开发市场经营，如暗中进行房地产开发，应给予重罚。同时，要建立规划的长效管理机制。

要进一步加强规划编制的合理性。要科学、合理编制城乡详细规划，切实做到规划区内分区合理、功能完善，从而提高城乡规划的执行能力。新城区的公共基础设施，要进一步规划完善，老城区的公共设施要合理规划充分利用。

要进一步加大规划执法力度。县建设部门要整合人力资源，成立综合执法队伍，以解决规划等部门执法力量不足，以及多部门多头执法的问题。对于违规违法建筑的行为，要坚决取缔到位，以维护规划的严肃性。同时，要建立内部责任追究制度，对于不作为或乱作为的工作人员要依法依纪追究相关人员的责任。

将旧村低矮的平房建成楼房，向空中发展，向空中要土地。在调研中，绍兴县政府找到了解决的出路。那就是，通过宅基地整治来挖潜，解决农民建房难。

要思想高度重视，村民建房问题累积已久，面广量大、矛盾尖锐、情况又错综复杂，光靠哪一个部门的努力不能见效，需要政府统一领导，多部门联手，并发动群众参与，才能逐步加以解决。村民建房问题事关群众生产生活；村民建房难从其影响来看，它诱发了违法建设蔓延，导致了村庄布局杂乱，并且直接带来了征地拆迁困难，阻碍了重点工程项目的实施，它又事关农村稳定和经济社会发展大局；村民建房难从政治高度看，它还一定程度上增加了群众的骂怨情绪、抵触情绪，降低了政府在群众中的信誉，影响到党和政府的执政地位和执政基础。建议各级党委、政府和有关部门务必要从全局的高度，切实增强工作责任感，做到对群众负责、对发展负责，实实在在抓好村民建房工作的落实。务必要从群众的角度，切实加强工作的紧迫感，做到想为群众所想、急为群众所急，认认真真解决村民在建房方面的困难；务必要从履职的角度，切实加强工作的危机感，做到“立党为公、执政为民”，尽职尽责把村民建房这件实事办好。再也不能因为工作上的原因给政府增加压力、给发展增加阻力、给群众增加困难。

与此同时，与一家一户独自建造的农舍相比，农民公寓格局整齐美观，居住集中，有利于开展物业管理，改善农村面貌，推进新农村建设。此外，农民公寓有助于推进农村生活污水处理等配套设施建设，解决一家一户难以解决的污水处理难题。

关于农民建房问题的调查问卷

1、你对于农村规划是什么态度？

a．赞成b.不赞成c.无所谓

2、你同意一户换二宅的规划政策吗？

a．同意b.不同意

c.无所谓

3、你对于住房的打算是什么？

a．买房b.建房

c.一户换二宅政策

4、你是想在哪里生活？

a．城市b.农村

c.无所谓

5、你对现在满意吗？

a．满意b.不满意

6、你想在原来的地方生活还是搬到外面？

a．原来的地方b.搬出去

7、你为什么想换房？

a．孩子大了b.房子旧了

c.因为生活水平提高了d.其他