若干强制性规定之于租赁合同的效力

第一篇：若干强制性规定之于租赁合同的效力

若干强制性规定与租赁合同之效力

发布日期：2010-09-15文章来源：互联网

一、问题的提出

甲、乙签订一份《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方厂房用于开办来料加工企业，租期五年。五年之后，因乙方未按照合同约定履行租金给付义务，甲方起诉至法院。乙方以该厂房未按照建筑法和消防法的相关规定办理施工许可证、竣工验收合格证以及消防验收合格证等理由主张该租赁合同违反法律的强制性规定而无效。

上述乙方所述的强制性规定，主要有建筑法第七条关于建筑工程开工前建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证的规定；第六十一条第二款关于建筑工程竣工后未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定；消防法第十条关于建设工程未经消防验收或者经验收不合格的，不得投入使用的规定。实务中，此类案件数量众多，违反此类规定是否导致租赁合同无效，值得探讨。

二、对无效说的分析与评论

无效说认为，上述诸条法律规范都属于强制性规范，出租人违反此类强制性规范属于合同法第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，因此，租赁合同应当无效，此其一。其二，涉案房屋未办理相关许可证或合格证，属于非法建筑，因此，标的物违法，合同无效。其三，从社会效果考虑，此类租赁合同往往涉及到大量员工的住宿问题，存在消防、建筑安全方面的隐患。如果判定其有效，则会潜在地鼓励类似的出租人不办理相关的许可证和合格证而出租房屋，从而增加重大安全事故发生的可能性，因此应当判定其无效。

对于无效说，笔者认为未臻妥当，评论如下：

第一，“强制性规定”是指不允许当事人约定排除的规定。其又可分为命令当事人为一定行为的强制性规定和禁止当事人为一定行为的禁止性规定。从规范的功能分析，强制性规定又可分为效力性的强制性规范和取缔性的强制性规范。台湾学者史尚宽认为：“前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。”由此，违反效力性的强制性规范，合同方为无效，而违反取缔性的强制性规范，合同效力一般不受影响。可见，至少在理论上，违反强制性规定的合同并非都无效，而是需要区别对待。

第二，从我国现行法来看，合同法第五十二条关于无效合同类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小。因此，严格限制无效合同的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

第九条关于严格限制批准、登记成为合同的生效要件、第十条关于严格限制超越经营范围的合同被认定为无效合同的规定都说明立法上对合同的有效要件之范围和无效合同的范围尽量限制的立法思路。当然，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条关于缺乏相应资质、借用资质或者违反招投标的规定的建设工程施工合同认定为无效的规定，也说明，即便此类合同违反了相关的强制性规定，在法律后果上则按照“无效合同、有效对待”来处理，并非严格按照无效合同对待（第二条说明，即使认定合同无效，也应当支持适当履行合同的承包人的工程价款请求权，而这明显超出了不当得利的返还范围）。上述规定说明，法官在判断违反强制规定的合同效力时，应当慎之又慎。

第三，无效说所主张的“标的物违法”之理由，难以苟同。例如在商品房预售合同中，在建房屋肯定尚未取得验收合格证、消防验收合格证等，甚至在房屋建成以后也未必能够取得相关证明，何以不认定此类合同因“标的物违法”而无效而仅判定购房人有违约请求权、合同解除权？厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理念。

第四，从立法目的考量，建筑法和消防法的相关强制性规定之目的，在于保证建筑工程的质量和安全以及预防火灾和减少火灾危害。此类规定所规制的对象是建设活动本身，根据这些强制规定，承担此类义务的是建设单位，因此，其规范对象是租赁合同的出租人而非双方当事人。如果认定租赁合同无效，则不当扩大了此类强制规定的调整范围，此其一。其二，如果认定租赁合同无效，并不能促使出租人及时地履行相关义务，因为法院无权直接要求当事人办理上述许可证和合格证（笔者就见到过同一出租人将一幢无证厂房先后出租给多个承租人、且都先后因未办理相关证件导致承租人损失的案例）。相反，在很多案例中，当事人约定了出租房屋的目的（办厂），同时约定了具有惩罚性质的违约金。后因出租人未办理相关证件导致承租人不能实现合同目的（例如办理工商登记），如果不宣告合同无效，承租人可以根据合同请求其承担违约金责任，这样反倒促使出租人及时办理相关手续，履行相关安全义务，更有利于实现上述强制规定的立法目的。另外，对于虽未办理相关证件但事实上符合相关强制规定的安全标准和消防标准的出租人，宣告合同无效也往往有失公平。其三，实现上述强制规定的立法目的的主要职权在于监管机关，判定合同无效在一定程度上导致了司法权的不当扩张。

三、理论基础与路径选择

综上可知，对于本案，需要重新认识相关强制规定与租赁合同效力之间的关系。

就合同的效力而言，无论是英美法系国家还是大陆法系国家，违反强制规定的合同并不都是无效。大陆法系国家的理论和实践都普遍认为，并非所有的违反强制规定的合同都是无效的，要根据该合同所违反的法律的立法目的来判断。在英美法上，只有在制定法明确规定不

得强制执行或者反对执行此类合同条款的公共政策确实超过了执行该合同的利益的情况下，法官才会作出不强制执行该合同条款的判决。

以上述理论依据为基础，笔者认为，类似的租赁合同总体上应当承认其有效，其原因除了本文第二部分所阐述的以外，还有：第一，建筑法对违反第七条的行为、消防法对违反第十条的行为分别规定了相应的行政处罚措施（建筑法第六十四条、消防法第四十条）。这说明，该强制规定着重强调此类行为违反了某些事实行为价值，应受到禁止，所以，在性质上，此类规定属于取缔性强制规范，违反它们应不影响合同的效力。第二，准确而言，是出租人的建房行为违反了上述规定，出租人与承租人签订租赁合同的行为以及租赁合同的内容本身并不违反强制规定，亦即，出租人的不当行为与租赁合同条款本身之间联系的直接性较弱。第三，从现实的案例来看，此类合同产生纠纷的原因往往是由于承租方拖欠租金所引起。法院在确认合同无效后，往往会参照合同约定的租金判决要求承租人返还不当得利（判决中往往用“房屋使用费”等字眼），实际上仍然是“无效按有效”处理。综合考虑不当得利的返还规则、我国法上的合同无效的法律后果，为法律的安定性计，不如承认合同有效更符合法律体系内部的一致性。

结合案例，笔者认为应当区别以下情况分别对待：

第一，在合同签订后交付租赁物前或者租赁物已经交付、部分履行的，承租人因出租人未办理消防验收等手续而无法办理工商登记的，承租人起诉要求出租人办理相关手续（继续履行）、解除合同或者请求出租人承担违约责任，应予支持；相反，如出租人欲以合同无效为理由收回租赁物，不应支持，应判决其继续履行，完成相关验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。

第二，在部分履行场合，如出租人以承租人未按约定给付租金为理由请求承担违约责任，而承租人以同时履行抗辩权或先履行抗辩权要求出租人履行相关验收义务，法院应作如下处理：首先，无论当事人是否约定房屋应办理相关验收手续，法院应当将当事人的租赁合同解释为出租人负有办理相关验收等手续的义务（合同解释的合法性假设）；其次，如当事人未约定先后履行顺序或者约定先交房后付租金，法院则应支持承租人的抗辩；再次，如果当事人约定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金从而产生纠纷的，应认定承租人在行使先履行抗辩权（就剩余部分租金而言，履行顺序应为先交房后付剩余租金），从而间接促使出租人履行相关义务；最后，如果承租人未给付足额租金，出租人也未办理相关验收手续，则应判定双方违约，在结果上减轻承租人的违约责任，同时间接促使出租人履行相关验收义务。

第三，在租赁期间届满后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉，承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的，应当判定承租人继续履行给付义务。但是，考虑到消防法、建筑法等法律立法目的的实现，可以同时认定出租人也存在违约行为，从而在结果上减轻承租人的违约责任，间接促使上述法律立法目的的实现。

最高人民法院姜 强

第二篇：租赁合同的效力

租赁合同法律效力若干问题

第一，在合同签订后交付租赁物前或者租赁物已经交付、部分履行的，承租人因出租人未办理消防验收等手续而无法办理工商登记的，承租人起诉要求出租人办理相关手续(继续履行)、解除合同或者请求出租人承担违约责任，应予支持;相反，如出租人欲以合同无效为理由收回租赁物，不应支持，应判决其继续履行，完成相关验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。

第二，在部分履行场合，如出租人以承租人未按约定给付租金为理由请求承担违约责任，而承租人以同时履行抗辩权或先履行抗辩权要求出租人履行相关验收义务，法院应作如下处理：首先，无论当事人是否约定房屋应办理相关验收手续，法院应当将当事人的租赁合同解释为出租人负有办理相关验收等手续的义务(合同解释的合法性假设);其次，如当事人未约定先后履行顺序或者约定先交房后付租金，法院则应支持承租人的抗辩;再次，如果当事人约定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金从而产生纠纷的，应认定承租人在行使先履行抗辩权(就剩余部分租金而言，履行顺序应为先交房后付剩余租金)，从而间接促使出租人履行相关义务;最后，如果承租人未给付足额租金，出租人也未办理相关验收手续，则应判定双方违约，在结果上减轻承租人的违约责任，同时间接促使出租人履行相关验收义务。

第三，在租赁期间届满后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉，承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的，应当判定承租人继续履行给付义务。但是，考虑到消防法、建筑法等法律立法目的的实现，可以同时认定出租人也存在违约行为，从而在结果上减轻承租人的违约责任，间接促使上述法律立法目的的实现。

第三篇：违章建筑的租赁合同效力

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违章建筑的租赁合同效力

所租赁之物，竟是违章建筑？参与租赁事宜的几个当事人面面相觑。

违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物”。没有办法专门撰文探讨违章建筑的前因后果，论文的限制太僵硬，以博文的兼容和简易性而论，聊聊违章建筑则显得轻松些。随着越来越多的人加入考研大军，研究生就业问题近年来也成为热点话题。官方发布的研究生总体就业率高达95%以上，但有的专业首次就业率甚至低至5.56%。究竟什么才是真实的情况，也许永远也无法知道，但多几个渠道了解信息，或许能在作决定时提供帮助。七成高校研究生就业率超95％

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参考“中外民商裁判网”一则文章“违章建筑的物权效力----以违章建筑的物权效力对租赁合同影响”，两则案例：

[案例1] 北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的院落中建房，从事房屋出租经营活动。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。原告诉至法院要求解除并确认其所签订的协议无效。最后一审、二审法院均认定由于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而无效。

[案例2] 北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐落在原告临街门面房8间使用，经原告同意，在其承租土地上建设房屋并使用。后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同无效。法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，法院判决违章建筑租赁合同有效。确认租赁物为建筑在耕地上的违法建筑不影响租赁合同的效力。

房产建筑类租赁合同，常因建筑的实体形态“扎实”地坐落在阳光下，过分依赖眼见为实的视觉效果，而忽略审核建筑的合法性。鉴于违法建筑具有先天违法性，台湾王泽鉴区分，程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建设是指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法性建筑物。

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既然是违法建筑，租赁市场流转中总难免触动法律暗礁，现行《商品房管理办法》第六条明确规定，属于违法建筑的房屋不得出租；不得出租的违法建筑若是出租了，租赁合同效力如何呢？迎面而来的是《合同法解释二》，就合同法第52条第5项规定的“强制性规定”，阐明是效力性强制性规定，先搁置此强制性规定类别的争议。

依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，违法建筑物的租赁合同是无效的，在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋”（儒墨注，区别于广泛的建筑物），未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答中，也曾明确。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

出租方有时未必能提供出产权证，但未必是违章建筑；当然，若双方对簿公堂，究竟是承租方提供证据证明其承租标的是违法建筑呢？还是由出租方自证其是合法建筑呢？虽然其结果均是验证租赁合同的效力问题，要结合证据若干规定和庭审状况了（不要忽视“庭审状况”）。

至于租赁合同若被判定无效，后果如何？合同法58条很明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

而房屋租赁合同即使无效，租金或许依然要付，只是换个名称而已；“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持”。

即合同虽定性为无效，但相关费用却依照会借鉴为有效，无效合同的“有效履行条款”。

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第四篇：区分强制性规范与效力性规范

王利明教授认为，区分效力性规范和管理性规范的标准是 第一，法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定。第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范。第三，法律、法规没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规范就不属于效力性规范，而是管理性规范。

上述理论将行为发生所侵犯的利益主体作为区分效力性规范和管理性规范的依据，为效力性规范和管理性规范的区分提供了重要依据。但是，在某些情况下，严格区分某一行为侵犯的是国家或社会公共利益还是当事人个人利益，并不是一件容易的事情，法律对此也没有明确的标准，因此，此分法依然没有满足到可以判断所有强制性规范的程度。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条明确指出：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《指导意见》在吸纳了各种学术观点的基础上，进一步指出涉及“市场准入资格”的法律规范为管理性强制性法律规范，具有更强的可操作性，同时也表现了对于认定合同无效的审慎态度，但仍旧没有提出明确的区分标准。

笔者认为，区分管理性法律规范和效力性法律规范的重要标准在于该行为是否具有补正性。从立法目的看，如果该规范是为了实现管理的需要而设臵，而不是为了侧重内容本身，并且其本身结果的出现并非不可容忍，只要行为人在事后补正，并不会造成国家、社会或当事人利益的损失，则此类规范是管理性规定。如果行为本身及其结果自始受到严厉的否定性评价，该行为一旦实施将造成国家、社会或个人利益的不可恢复，则此类规范为效力性规范。这也正与《指导意见》中关于“市场准入资格”的规定不谋而合，也就是说，行为人在实施某种行为时，虽然不具备某种资格，但如果这种资格的设臵只是为了行政管理的需要，行为的实施并不必然损害国家、社会或当事人个人利益，且行为人也完全可以在事后弥补自己的过错，那么行为人实施的这种行为应该就是有效的。此外，在房地产的有关司法解释中，也可以看到该理论的影子，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

因此，总体来说，人民法院在认定合同无效时，应该坚持审慎态度，如果当事人的行为并不必然损害国家、社会公共利益，且当事人可以在事后补正自己过错的时候，应该从尊重当事人意思自治和维护交易稳定的原则出发，认定其行为有效。

第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

违反法律法规强制性规定合同的效力

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。在《合同法》颁行后，人民法院多“恪守”该条

规定，判决违反法律、行政法规中强制性规定的合同绝对无效。近年来，随着理论研究的深入，对何为《合同法》第52条第5项的强制性规定、法律行为违反强制性规定时是否仅有绝对无效这一种选择等问题，学界有了另外一种不同的声音，即违反强制性规定并不必然导致合同无效。

法律规范可分为任意性规范和强行性规范。强行性规范又分为强制性规范和禁止性规范，强制性规范是法律命令为一定行为的规定，禁止性规范是法律命令不为一定行为的规定。我国现行民事立法并未区分强制性规范和强行性规范，《合同法》第52条第5项规定即是把强行性规范一概称为强制性规范，这种一刀切的绝对化做法，没有考虑到强行性规定的具体规范类型，也没有考虑法律行为的具体情形，在法律技术方面处理得不够细致和缜密，导致了无效的范围过于宽泛。在司法审判中广泛地存在着只

第五篇：合同效力

合同效力

（一）效力待定的合同的概念

所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。

（二）效力待定的合同的范围

1、限制行为能力人签订的合同：

（1）限制行为能力人实施与其年龄、智力、健康不相适应的行为；

（2）追认权：形成权，不表示的拒绝，不可附条件，到达生效。

《合同法解释二》第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。

2、无权代理

（1）类型：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同

（2）追认权：形成权，不表示的拒绝，不可附条件，到达生效

（3）对相对人的保护：催告权、撤销权

（4）对善意相对人的特殊保护――表见代理

（5）法定代表人的特殊性--代表行为有效

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。法律 敎育网

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

《合同法解释二》第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认

3、无权处分

（1）含义：无处分权人处分他人财产

（2）无权处分合同的生效方法：权利人追认或处分人取得权利

（3）对善意相对人的特殊保护――善意取得；（合同无效，但可以取得物权）

（三）可变更、可撤销的合同的概念

可变更、可撤销的合同是基于法定原因，当事人有权诉请法院或仲裁机构予以变更、撤销的合同。

（四）可变更、可撤销的合同的范围

欺诈、胁迫、乘人之危--单方才可行使

重大误解、显失公平--双方均可撤销

注意：欺诈--错误源自相对人行为；重大误解--错误源自本人疏忽或缺乏经验

（五）撤销权

（1）性质：形成权

（2）限制：除斥期间，一年；（知道或者应当知道）

（3）行使：诉讼或仲裁

（4）消灭：合同法55条 有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

注意：变更与撤销的关系：如当事人只要求变更，则不得撤销；

当事人要求撤销，则法院可以变更或撤销。

（六）无效合同的范围

1、违反主体要件：

（1）法人：违反国家禁止、特许、限制经营的合同无效；（超经营范围的有效）

（2）自然人：无行为能力人签订的超范围且非获益性合同

2、违反意思表示要件：

（1）欺诈、胁迫，损害国家利益；

（2）恶意串通，且损害国家、集体或第三人的利益；

3、违反合法性要件：

（1）以合法形式掩盖非法目的的；

（2）损害社会公共利益；

（3）违反法律、行政法规强制性规定；

合同法：第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

4、强制性规定的限缩性解释：违反效力性强制性规定才无效（任意性的有效）《合同法解释二》十四 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

5、强制性规定的层级：

《合同法解释一》第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

《合同法解释一》第十条 当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

（七）无效、被撤销的后果

①均有溯及力，自始无效：部分无效的不影响其他效力；可能会产生缔约过失责任；

②返还财产；赔偿损失；恶意串通侵害国家、集体、第三人利益的，所获财产由国家收缴；

③解决争议的条款具有独立性，继续有效。