建立统一的动产登记制度尚未形成共

第一篇：建立统一的动产登记制度尚未形成共

建立统一的动产登记制度尚未形成共

全国人大财经委副主任委员吴晓灵7日在首届“滨海动产金融论坛”上表示，不动产的登记已经引起重视，出于完全财产制度、公平税赋和反腐倡廉的需要，已经开始建立统一的不动产登记制度。但对于动产登记，尽管有巨大的市场需求，但是建立统一的登记制度尚未形成共识。

吴晓灵说，在动产的登记方面，除了动产抵押、权利质押登记机构高度分散，需要多头登记外，在租购、所有权保留、动产留置权，动产购置款担保、存货质押、仓单质押、动产信托、保证金帐户质押等新型动产融资业务存在有登记无门的困难。

吴晓灵指出，《物权法》中只规定了所有权、使用权、担保物权，但对信托物权和租赁物权这两种金融活动重要的基础物权没有明确表述。

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

吴晓灵认为，《物权法》的一个创新之处在于以动产担保合同作为设立担保物权的基础，以登记作为担保物权对抗效力的依据，担保物权的登记不决定合同的效力，而是担保物权对抗善意第三人的要件。

吴晓灵表示，以登记公示的方式，保护权利人对抗善意第三人是行之有效的方式，有利于动产融资活动的发展。

第二篇：构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

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构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

[1] 杨海坤、章志远.行政法学基本论.中国政法大学出版社.2004.第135——136页.[2] 谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力.社会科学论坛.2006,(9).第76——80页.[3] 王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨.中国法学.2003,(3).第48——54页.[4] 崔建远.准物权的理论问题.中国法学.2003,(3).第76——85页.

第三篇：拟建立房产统一登记制度

拟建立房产统一登记制度

来源：汉网-武汉晚报

2013年03月11日11:35 我来说两句(0)

取消不合法不合理

行政事业性收费推进行业协会商会

与行政机关脱钩下放生产经营活动审批事项

整合相同或相似职责

据新华社电 国务院提请十二届全国人大一次会议审议的国务院机构改革和职能转变方案指出，政府职能转变是深化行政体制改革的核心，转变国务院机构职能，必须处理好政府与市场、政府与社会、中央与地方的关系。昨天上午，国务委员兼国务院秘书长马凯就国务院机构改革和职能转变方案作说明。方案从

六个方面明确了职能转变方向、原则和重点。

取消不合法不合理

行政事业性收费

一是充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，通过减少投资项目审批、减少生产经营活动审批事项、减少资质资格许可、减少行政事业性收费，取消不合法不合理的行政事业性收费和政府性基金项目、逐步改革工商登记制度等，从体制机制上最大限度地给各类市场主体松绑，激发企业和个人创业的积极性。

推进行业协会商会

与行政机关脱钩

二是更好发挥社会力量在管理社会事务中的作用，通过逐步推进行业协会商会与行政机关脱钩，重点培育、优先发展行业协会商会类、科技类、公益慈善类、城乡社区服务类社会组织，建立健全统一登记、各司其职、协调配合、分级负责、依法监管的社会组织管理体制等措施，加快形成政社分开、权责明确、依法自治的现代社会组织体制。

下放生产经营活动审批事项

三是充分发挥中央和地方两个积极性，通过下放投资审批事项、下放生产经营活动审批事项、减少专

项转移支付等措施，发挥地方政府贴近基层、就近管理的优势。

四是优化职能配置，包括整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，整合城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗的职责等，分别由一个部门承担;整合业务相同或相

近的检验、检测、认证机构;整合建立统一规范的公共资源交易平台、信用信息平台等。

政府多购买公共服务

五是改善和加强宏观管理，包括强化发展规划制订、经济发展趋势研判、制度机制设计、全局性事项统筹管理、体制改革统筹协调等职能;加强社会管理能力建设，创新社会管理方式，公平对待社会力量提供医疗卫生、教育、文化、群众健身、社区服务等公共服务，加大政府购买服务力度;国务院各部门加强自身

改革，大力推进本系统改革。

将建房产等不动产登记制度

六是加强制度建设和依法行政。其中，通过建立房产等不动产统一登记制度、建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度等措施，加强基础性制度建设;通过完善依法行政的制度、健全科学民主依法决策机制、建立决策评估和纠错制度、严格依照法定权限和程序履行职责、建立健全各

项监督制度等措施，加强依法行政。

第四篇：不动产统一登记制度

我国将建立不动产统一登记制度】

方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。方案指出，建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

(原标题：我国将建立不动产统一登记制度)

第五篇：浅谈房地产权统一登记制度

谈房地产权统一登记制度

在现实工作中，争论已久的有关不动产登记的制度问题，成为人们关注的热点问题之一。本文拟从我国现行房地产登记历史渊源、现状以及存在的问题入手，对我国不动产权登记制度设计的若干问题做一浅析。

一、现行房地产登记制度的历史和现状

（一）我国房地产权登记的历史渊源

我国的房地产登记始于新中国成立初期，在接管原国民党政府地政局的基础上，组建了房、地合一的房地产管理局，在接管城市的同时开展了房地产的清查、登记和核发房地产权属证明的工作，实行以土地登记为核心、房地合一的产权统一登记制度。社会主义改造开始后，国家宣布土地收归国家和集体，建设需要的用地由国家无偿划拨提供，土地的产权管理逐步弱化，并一度中断。

我国关于房产、地产登记的立法起步于20世纪80年代中期。1986年《土地管理法》颁布实施，同年国家土地管理局设立，国家实行城乡土地的统一管理，重新建立了土地登记制度并日趋完善。1989年国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，规定了国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。由于职能划分的原因，《土地登记规则》仅规定了土地权利登记，没有规定房屋产权登记。1995年，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等的有关规定，国家土地管理局对《土地登记规则》作出修订，1996年2月1日起实施并延续至今。

房屋所有权的登记始于1986年城乡建设环境保护部的一个规范

性文件，即1986年2月15日印发的《关于城镇房地产产权登记、核发产权证工作的通知》，1987年4月21日城乡建设环境保护部发布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，对房屋所有权的登记进行了规定，没有涉及房屋他项权利的规定。1990年12月，建设部发布了《城市房屋所有权产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋所有权及他项权利的登记作出了规定。1994年，《城市房地产管理法》和《担保法》出台，对城市房地产的权属登记分别从管理的角度和抵押权登记的角度作出了规定。1997年，建设部制定发布《城市房屋权属管理办法》，对城市房屋的权属登记作了明确的规定，但仅涉及城市规划区范围内国有土地上的房屋权属登记，没有就其他房屋产权的登记作出规定。

（二）当前我国房地产登记发证的主要法律规定

《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属管理办法》等十多部法律、行政法规、部门规章中的几十项条款对房地登记分别作出了详细的规定，其中同时涉及房、地登记问题及房地登记方式与房地产登记机构问题的是《城市房地产管理法》的第六十条的一般规定和第六十二条的特别规定。第六十条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书，向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用证书。”第六十二条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，政府可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法六十条的规定将房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证

书”。

各地在地方性的立法中，也对房地产登记问题作出了不同的规定，因大多数的省（市）房、地机构分设，大多规定房、地分别登记，如江苏、浙江、北京等地，少数省市规定统一登记，如：上海、重庆、广东、安徽等地。

（三）我国现行房地产登记发证的主要做法

1.房、地机构分设，规定房、地分别登记并实际执行。目前，我国大多数省市自治区、地方行政主管部门分设，按照城市房地产管理法的六十条的一般规定，实行房、地分开登记发证。但是，近几年我国一些省市为体现便民高效的立法理念，做了广泛的讨论，经过调研、听证、省人大三次审议通过，对机构合一前提下的房、地统一登记做出了前瞻性的规定，设立一个专门的窗口，统一接受房、地登记申请，并明确了办理时限。这种做法实施三年来，房、地两个部门本着高效便民优质服务的精神，严格按照要求时限办结。特别是土地的登记发证，由于建立了较为完备的地理信息系统，推广和采用了预分割登记技术，将大量的技术性工作提前，房地产涉及的土地登记，已经做到立等可取。2002年，国土资源部在全国推广了土地分割登记技术，目前这项技术已在实际中应用并在全国范围内广泛采用。

2.机构合一，统一登记并实际执行。

我国部分直辖市和特区，房、地管理部门机构合一，同时，通过地方法规定房、地产实行统一登记并实际实施。虽然机构合一，登记合一，但其中在登记的实质上仍有差异。一个登记机构，颁发统一的一个证，但实际上是“一本两证”，一个本子里分别登记土地、房

屋的产权状况，在技术上仍然是两条线，只是在发证形式上实现了合一。

深圳的情况有所不同。虽然也是机构合一、登记合一的模式，但在机构的设臵上，单设事业性质的住宅局，政府将房产权登记的职能交给国土局负责，在具体的登记方式上，采用了国际通行的不动产登记模式，房地产权证以土地登记为核心，房屋做为地上附着物登记，实施的效果较好。

3.房、地产机构分设，规定房地统一登记但并未实际执行。在机构分设的情形下，通过地方性法规规定房地产统一登记，但由于实施过程中遇到的种种问题，而实际并未得到实施。如安徽省在实际操作中遇到多方面的问题，时至今日，“两证合一”的规定基本没有实施。因此，在实施过程中仍然延续两证分发的做法。

4.机构分设、规定合一，实际由房产部门负责统一登记的情形。如广东省等十几个市（地区）为代表。由房管部门制发的“房地产权证”无法涵盖土地登记的内容，所谓的“房地产权证”实际还是“房屋所有权证”，同时城市之间还存在大量非房产用地，因此，在这些地方虽然房管部门负责“房地产权证”的登记发证，但土地使用证也同时发放。这种产权登记的状况，在实施过程中遇到了大量的问题，房、地双方都认为这一方式导致了产权管理的混乱，不具有操作性，弊大于利，均不认同。

5.机构合一，分别发证的情形。

如北京和广东的中山市为代表。北京的房地管理机构合一，但房产、土地两证分别发放的情形延续多年，2004年7月，为落实中央关于土地体制改革的精神，土地与房产部门正式分家，成为分设 的两个部门。

二、现行房地产登记存在的问题

（一）房地产权属登记的法律基础不统一

我国目前尚无一部规范不动产登记问题的专门法律，现行法律中虽然有不少关于不动产登记的相关规范，但都较为零散，涉及不动产登记的法律主要集中在土地和房产管理的法律、法规之中。由于我国立法工作的特点，这些法、法规中涉及不动产登记的规定难免出现相互冲突、相互矛盾、不合理的情形，一些规定在实际工作中缺乏可操作性，构成不动产登记中的不少问题。此外，由于没有系统的关于不动产登记的法律法规，某些领域的不动产，如农村的房屋，仅仅是在着手开展产权登记的试点，几乎是房屋产权登记中的一个盲点，在立法层面上来说，也是一个盲点。

（二）房地产权的登记形式、登记内容、登记机关不统一 由于房地产权属登记的法律规定不统一，使得我国房地产登记形式、登记内容、登记机关等问题都难以统一。这样必然出现由于登记效力不统一、登记程序不统一等问题带来的不动产产权在取得、保护、抵押、转让等过程中的一系列问题和混乱。

（三）房地产权登记城乡管理不统一

从土地产权管理方面来看，1986年《土地管理法》颁布实施以后，我国土地管理已实现了城乡统管，城乡土地的产权管理均由土地行政主管部门统一登记、管理。依据《土地管理法》及《土地登记规则》，由产权所在地的地方人民政府颁发相应的土地权利证书，城市土地为国有土地使用证，农村集体土地为农村集体土地所有证和农村集体土地使用证，此外还有土地他项权利证明，实现了土地产权管理 的全覆盖。

从房屋产权管理方面来看，《城市房地产管理法》仅适用于城市规划区内国有土地上的房地产，房屋的登记发证及相关管理工作的覆盖面仅限于城市。农村集体土地登记的房屋产权管理依据是国务院的《村镇建设管理条例》和建设部的《村镇建设管理办法》，规定由建设部的村镇建设部门在村镇开展产权登记发证工作，但由于村镇建设人员的素质和管理手段难以达到产权产籍管理的要求，且没有规范化的登记和产籍资料档案，绝大多数地方对村镇房屋产权登记管理工作实际并未开展，一些地方甚至从未起步。在建设部内部也为村镇房屋产权登记在村镇管理部门还是房产管理部门争执不下。一些地方即使开展了一些工作，但管理主体和发证情况都很不统一。目前村镇房产登记管理的单位有的是市县人民政府，有的是市县建设或房屋行政主管部门，还有一些地方是市辖区、开发区或各类园区自行发证。

三、不动产登记制度设计展望

（一）不动产统一登记应当是我国未来不动产登记制度的发展方向

我国目前的不动产登记分散在多个不同的管理部门，如土地登记在土地行政主管部门，房屋所有权登记在建设行政主管部门，林地使用权登记在林业行政主管部门，草原使用权登记在农牧业行政主管部门，海域使用权登记在海洋行政主管部门。这种分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论。

随着我国市场经济机制的逐步建立，不动产产权市场价值的显现，相关的经济交易活动日益频繁，同时不动产统一登记的技术基础——土地产权登记体系逐步成熟，从不动产登记的惯例上来看，完善

不动产登记制度，建立不动产的统一登记制度，应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。

（二）不动产统一登记的核心应当是土地登记

不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地使用权、土地所有权、地上权之上的房屋所有权、林地所有权、草地使用权等），以土地登记为基础的不动产权属登记可以包容其他不动产物权的登记，且正是土地的不可移动性决定了不动产的不可移动的基本属性。因此，不动产的统一登记应当以土地登记为核心，房屋、森林、矿产、草场等作为地上附着物登记。

（三）不动产登记机构的设置应当符合中国实际

受国际上通行的不动产登记机关设臵方式的影响，目前我国学术界关于不动产登记机构设臵的观点主要有两种：其一是认为应当设在司法部门，其二是认为应当设在国土资源部门，此外还有认为应当设在公证机构、房产管理部门等等。笔者认为，从不动产登记的法理和为不动产交易建立统一的法律基础的角度考虑，我国的不动产登记机关考虑应放在国土资源管理部门。目前以地方行政主管部门，即国土资源部门的登记为基础建立我国的不动产登记体系，应当较为符合实际，并具可操作性。理由是我国土地登记的现有技术基础和管理基础已具备了承担不动产统一登记的基本条件。三是土地登记的信息管理和查询系统已实现了数据化、电子化管理、且包容了大量的地上物权信息。

（四）统一登记的过渡性规定应与当前的不动产登记现状相衔接 鉴于各地目前房地产统一登记的基础不尽一致，建议改为：法律、行政法规对不动产登记未作规定之前，由各省、自治区、直辖市政府自行确定不动产统一登记的过渡方式。对于已登记的林地权、房产权、草地权、海域权等，可以持原登记证明到土地登记机关确认土地权属，换发不动产登记证书。针对当前不动产登记中存在的问题，过渡性规定的设计，应当立足于引导不动产登记向以土地登记为核心的最终目标过渡，强调以土地登记为基础，如果采取折中或模糊概念的表述，则可能会对统一登记的最终目标的实现，形成更大的障碍。

（五）不动产统一登记的问题应当通过进一步的立法加以解决

要在我国实现不动产统一登记，在法律基础工作上，一要制定具体的规范不动产登记的专门法律，为不动产的统一登记提供可操作的依据；二要对现有房产、地产登记进行清理修订，保持不动产登记法制的统一性；在立法上确立不动产登记机构的职权和法律责任。