商品房包销的定义及特征[样例5]

第一篇：商品房包销的定义及特征

商品房报销的定义及特征

商品房包销是指商品房开发商以合同的形式约定，将商品房授权给包销人销售，从中赚取差价，包销人承担销售剩余商品房的购买义务的行为。商品房包销至少应具备以下四方面的法律特征：

代理性。包销人在双方约定的合同期限内享有销售代理权并有权获得包销基价与销售价之间的差价。包销人只能以开发商的名义进行销售，并予以办理相关手续如签订合同盖章、办理所有权过户等的配合，即通常意义上的显明代理关系。也就是说，包销人不能以自己的名义对外销售商品房，这点与我国的房地产经纪人相同。《商品房销售管理办法》第26条明确规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第27条：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》（以下简称“解释”）第20条规定：“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售的”。

风险性。包销人有保证在包销期限届满时买入剩余商品房的义务，即包销人应承担通常意义上的买卖风险，这是与一般房地产代理销售的最大区别所在。一般的包销合同里，双方对此都有明确的约定。《解释》第20条规定：“包销期满未销售的商品房，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”。如果约定不明确或者没有约定，那么，应根据合同主要目的来判定是一般的经纪关系还是包销关系。

独立性。开发商将商品房以包销基价交由包销人销售，包销人可以自主决定商品房的实际销售价格，如销售价格高于包销基价，可以获得超额部分；如销售价格低于包销基价，向开发商补偿差额部分。在实践中，一般有两种确定包销价格。一是双方约定包销基价和付款期限，对外销售的价格由包销人决定。二是双方约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，剩余部分则作为包销人的报酬。

排他性。在包销期限内，包销人对商品房拥有一定的占用权，排斥了开发商的自行销售和自由处分的权利。这是开发商需要承担的风险。如果开发商选择的包销人的促销能力不佳，在约定时间内无法把商品房销售出去，无疑会增加开发商的风险。因此，开发商应在合同里尽可能签订具体而周密的预见性控制风险条款，通常采用的做法是分阶段实施包销合同。

包销行为是一种特殊的代理行为，其特殊性表现在包销人如果没有在包销期限届满前售完所包销的商品房，这种代理关系就会转化为买卖关系。

第二部分 包销过程中的法律关系

1、开发商与包销人之间的商品房买卖代理关系。在包销期限内，开发商将商品房让与包销人承包销售，包销人须以开发商的名义向购房者出售商品房。

2、开发商与包销人之间的附条件的买卖关系。如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出，则由包销人购入剩余的包销房，此时，包销人与开发商之间形成一种附条

件的买卖关系。

3、开发商与购房者之间的买卖关系。包销的商品房的所有人是开发商，也只有开发商才有售楼主体资格。虽然，从吸引购房者开始到签订好商品房买卖合同的具体事务都是由包销人实际完成的，但实际上的买卖当事人是开发商与购房者。

4、包销人与购房者之间的代理买卖关系。开发商与包销人的委托授权行为与第三人买受人无关，仅仅在开发商与包销人之间产生法律效力。因为，委托授权与代理销售行为是区分开来两个法律行为，委托授权是开发商与包销人之间的内部法律关系，代理销售是包销人与买受人之间的外部法律关系。委托授权是代理销售行为合法化的前提，代理销售是委托授权的结果。

其一，房地产市场疲软，存在商品房滞销风险。则包销人从自己利益出发，显然会调低商品房销售价格，有可能低于包销基价。那么，此时开发商从自己利益考虑，擅自出售本应由包销人销售的商品房，参照市场同等商品房的销售价格，对包销人损失予以赔偿，还是比较公平合理的，但我们认为，该参照价不能低于开发商的销售价格。

其二，房地产市场高涨，开发商不存在商品房销售不出去的风险，所以一般不会发生该类情况。但如果开发商急需大笔钱，比如说因投资出现失误、其它项目迫切需要大笔现金等，在与包销人协商无法达成一致下，开发商自然会采取降价措施出售商品房以便尽可能在短时间内筹集到大笔资金。此时，再以参照市场同等商品房的销售价格来赔偿包销人的损失，对包销人显然是不公平的。笔者以为，应以包销人的最近销售价格的平均值予以赔偿，这样才比较公平合理。

其三，双方在签订包销合同时，房地产市场疲软或走势不明朗，开发商为尽快将商品房销售出去，就会给予包销人较大的利润留成。但包销合同履行过程中，房地产市场反弹，开始出现持续稳定地增长，甚至出现供不应求情况。此时，开发商就会发现包销人得利太快，觉得自己吃了大亏，希望能与包销人达成补充协议，但包销人显然不会同意，于是开发商就会擅自自销，即所谓的嫉妒型自销。

由于该行为的出现，纯粹是开发商违约并获利，因此，笔者认为，应将开发商所获利全部返还给包销人，并应责令他承担较严厉的违约责任。

六、商品房包销中的税金问题

在商品房包销中，涉及税金有两个问题：

一是开发商与包销人对外销售中的税金问题。包销人将商品房以开发商的名义销售给购房者，相互之间均产生税金，开发商依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。但实践中，开发商与包销人会利用包销行为来逃避税金，这是违法行为。

举个案例。购房者胡某与某房产公司签订了商品房认购书，认购商品房一套，约定房价为45万元。胡某与该商品房的包销人某置业公司签订了商品房预售合同，并按约支付了房款45万元给包销人，后胡某又与某房产公司签订了商品房买卖合同，约定房价为38万元，某房产公司交付了商品房。胡某住入该房后，以包销人无预售主体资格为理由，向法院提起诉讼，要求判定与其签订的商品房预售合同无效，要求包销人返还多收的房款7

万元并赔偿利息损失。

一、二审法院审理后都认为：胡某与开发商签订的商品房订购书，是真实有效的，包销人以自己的名义与胡某签订的商品房预售合同是无效的，胡某与开发商签订的商品房买卖合同中将房价写成38万是偷逃税收的行为，除房价条款无效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已实际住入该房，故胡某要求返还7

万元和赔偿利息损失诉请不予支持。本案当事人在商品房交易中少缴税费应当补缴。二是开发商与包销人之间的税金承担问题。开发商将商品房交由包销人销售，只是一种委托行为，商品房的所有权和使用权并没有转移，不属于销售行为，因此不发生税金缴纳

第二篇：商品房包销协议

商品房包销协议

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，就乙方包销甲方开发的事宜，在平等互利、充分协商的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条合作方式和范围

甲方指定乙方为金港湾项目尾盘商品房（尾盘共房屋套，建筑面积共计平方米）的包销商，销售甲方在兴建的项目，该项目系现房，用途为住宅，商品房预售许可证号为。（包销房屋房号、分户面积及分户平面图详见本协议附件）

本协议约定之包销，是指销售代理商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售开发商的商品房，按约获取服务费，包销期限届满，由包销商承购未售完商品房的行为。

第二条合作期限

１．本协议约定的包销期限为3个月，自年月日至年月日。

２．除非甲方或乙方严重违约，双方不得单方面终止本协议。３．在本协议有效期内，甲方不得再行指定其他代理销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。

第三条费用负担

本项目的营销推广费用由乙方负责支付。

第四条销售方式

甲、乙双方约定：本协议所约定的包销房屋的包销基价为人民币元/平方米。在包销期限内，乙方对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于乙方的包销服务费收入。

乙方在签订本协议后3日内，向甲方支付人民币元做为履约保证金，对本包销协议的履行进行担保。包销期间届满，仍由未售完房屋的，该履约保证金直接转为乙方承购未售完商品房的购房款。

第五条包销服务费及支付

双方同意按下列方式支付包销服务费。

1．在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的包销义务即告完成，即可获得本协议所约定的全部包销服务费。

2．乙方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于3天将基价房款支付甲方；属于银行按揭的，乙方应收齐预付款，扣除包销服务费后在3日内将余款支付甲方。甲方可委派财务工作人员监督乙方的收款行为。

3．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金、违约金，由甲乙双方按五五分成。

第六条甲方的责任

１．甲方应向乙方提供以下文件和资料：

（１）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；

（２）甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房验收备案登记表、商品房预售许可证）和销售项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；

（３）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；

（４）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准；余数全部退给甲方；

（５）甲方正式委托乙方为项目销售（的独家）销售商的委托书，委托乙方与购房客户签署《商品房买卖合同》。

以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。

甲方保证若客户购买的的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清或房屋质量存在问题，所发生的任何法律风险、赔偿和其他责任均由甲方承担。

2、甲方应保证本项目销售享有银行7成20年按揭的政策。

3．甲方应积极配合乙方的销售，向乙方交付房屋钥匙、前期文件，并以书面形式明确告知乙方在销售过程中应注意、应避免、应克服的事项。

4、包销期间届满如包销房屋仍未售完，则甲方应在5日内与乙方或乙方指定的自然人按包销基价签署《商品房买卖合同》。如乙方提出按揭申请，甲方应予以积极协助。

第七条乙方的责任

１．在合同期内，乙方应做以下工作：

（1）制定制定销售计划，安排时间表；

（2）按照甲乙双方议定的条件，在包销期内，进行广告宣传、策划；

（3）派送宣传资料、售楼书；

（4）利用各种形式开展多渠道销售活动；

（5）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款；

（6）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何虚假承诺；

（7）鉴于乙方将对房屋进行装修后销售，售后房屋如出现装修质量问题与甲方无关，由乙方承担相应责任；

（8）乙方负责向买受方收集办理产权和银行按揭所需的资料。

２．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的金港湾项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3．乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

4、包销期间届满如包销房屋仍未售完，则乙方应在5日内由自己或指定的自然人按包销基价与甲方签署《商品房买卖合同》。

第八条合同的终止和变更

１．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济、财务等事宜。

２．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具

有同等法律效力。

第九条违约责任

1、如乙方在约定时间内没有完成销售，且经甲方书面催告后15日内乙方仍不同意出资将所剩房屋按双方约定包销价格全部收购的，乙方所付保证金以及装修投入费用概不退还；

2、如乙方在收到购房款后未能如约将应付款移交甲方，甲方可按应付款万分之五/日的标准向乙方收取逾期付款违约金；

3、甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或委托他人销售房屋的，按下列办法处理（两者一并执行）：

（1）自销房屋或委托他人销售房屋全部列入乙方已经完成的包销任务，溢价部分收益归乙方所有。

（2）按实际销售面积*500元/平方米的价格向乙方支付违约金。

4、任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币30万元用于预期经济利益损失的赔偿。

第十条其他事项

1、本协议约定未尽之处，适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。

2．本合同一式四份，甲乙双方各执贰份，经双方代表签字并加盖公章后生效。

3．在履约过程中发生的争议，双方应协商解决。协商不成的，争议交长沙仲裁委员会裁决。

甲方：乙方：

签约代表人：签约代表人：

签约时间：签约时间：

本协议附件：

1、甲、乙双方工商营业执照复印件；

2、包销房屋房号、分户面积及分户平面图；

3、项目的《商品房预售许可证》复印件。

第三篇：商品房包销合同

商品房包销合同

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，就乙方包销甲方开发的 事宜，在平等互利、充分协商的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

1．甲方指定乙方为项目商品房（共房屋套，建筑面积共计平方米）的包销商，销售甲方在兴建的项目，该项目系现房（期房），用途为住宅（商铺、写字楼），商品房预售许可证号为。（包销房屋房号、分户面积及分户平面图详见本协议附件）本协议约定之包销，是指销售代理商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售开发商的商品房，按约获取服务费。

第二条 合作期限

1．本协议约定的包销期限为个月，自年月日至年月日。

2．除非甲方或乙方严重违约，双方不得单方面终止本协议。

3．在本协议有效期内，甲方不得再行指定其他代理销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。

第三条 费用负担

1．本项目的营销推广费用包括报纸广告、印制宣传材料、具体销售工作人员的开支及日常支出等由乙方负责支付。

第四条 销售方式

1．甲、乙双方约定：本协议所约定的包销房屋的包销基价为人民币元/

平方米。在包销期限内，乙方对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于乙方的包销服务费收入。

第五条 包销服务费及支付

1．双方同意按下列方式支付包销服务费：

（1）.在本合同签订、乙方向甲方提供「项目形象营销及营销策划推广报告」后三日内，甲方向乙方支付人民币拾万元整（小写：RMB 100000.00）并在第一次服务费结算时扣回。

（2）在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的包销义务即告完成，即可获得本协议所约定的全部包销服务费。

（3）乙方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于3天将基价房款支付甲方；属于银行按揭的，乙方应收齐预付款，扣除包销服务费后在3日内将余款支付甲方。甲方可委派财务工作人员监督乙方的收款行为。

（4）因客户对临时买卖合同违约而没收的定金、违约金，由甲乙双方按五五分成。

第六条 甲方的责任

1．甲方应向乙方提供以下文件和资料：

（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；

（2）甲方应在项目附近建立售楼部，并给据乙方提供的思路对售楼部进行装修。

（3）甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房验收备案登记表、商品房预售许可证）；

（4）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；

（5）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准；余数全部退给甲方；

（6）甲方正式委托乙方为项目销售（的独家）销售商的委托书，委托乙方与购房客户签署《商品房买卖合同》。

2．以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清或房屋质量存在问题，所发生的任何法律风险、赔偿和其他责任均由甲方承担。

3．甲方应保证本项目销售享有银行7成15年按揭的政策。

4．甲方应积极配合乙方的销售，向乙方交付房屋钥匙、前期文件，并以书面形式明确告知乙方在销售过程中应注意、应避免、应克服的事项。

第七条 乙方的责任

1．在合同期内，乙方应做以下工作：

（1）制定销售计划，安排时间表；

（2）按照甲乙双方议定的条件，在包销期内，进行广告宣传、策划；

（3）派送宣传资料、售楼书；

（4）利用各种形式开展多渠道销售活动；

（5）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款；

（6）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何虚假承诺；

（7）乙方负责向买受方收集办理产权和银行按揭所需的资料。

2．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3．乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条 合同的终止和变更

1．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济、财务等事宜。

2．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条 违约责任

1．如乙方在收到购房款后未能如约将应付款移交甲方，甲方可按应付款万分之五/日的标准向乙方收取逾期付款违约金；

2．甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或委托他人销售房屋的，按下列办法处理（两者一并执行）：

（1）自销房屋或委托他人销售房屋全部列入乙方已经完成的包销任务，溢价部分收益归乙方所有。

（2）按实际销售面积*500元/平方米的价格向乙方支付违约金。

3．任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币30万元用于预期经济利益损失的赔偿。

第十条 其他事项

1．本协议约定未尽之处，适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。

2．本合同一式四份，甲乙双方各执贰份，经双方代表签字并加盖公章后生效。

3．在履约过程中发生的争议，双方应协商解决。协商不成的，争议交仲裁委员会裁决。

甲方：

签约代表人：

乙方：

签约代表人：

签约时间：

本协议附件：

1、包销房屋房号、分户面积及分户平面图；

2、项目的《商品房预售许可证》复印件。

第四篇：商品房包销框架协议

包销协议（框架）

委托方（甲方）： 地址：

代理方（乙方）： 地址：

甲方具有房地产开发的经验和实力并有本项目土地的开发权，乙方有房地产销售的经验和渠道，经双方协商一致达成如下框架协议

一、标的情况

◇项目名称：防城港市 二期（最终以政府部门核定的名称为准）◇包销数量：包销200套住宅，个车位

◇包销面积（建筑面积）： 约25000 ㎡（最终面积以房地产产权登记机关实际测定面积为准）

二、包销基价

上述标的住宅包销价格按建筑面积计算为每平方米 元人民币，车位每 个 元人民币。

三、包销期限

自本协议生效之日起至 年 月 日止

甲方在此包销期限内不再自行或委托第三人对上述标的进行销售。

四、合作方式

包销期内乙方可以甲方名义对外销售包销范围内房屋，商品房买卖合同由买受人与甲方签订。超过包销基价的溢价部分作为乙方的销售代理费用及项目广告、推广等费用；包销期满未售出的房屋，由乙方按照本协议约定的包销基价购买并在包销期满后 个月内向甲方付清。

五、客户定金收取与支付

1、定金进入甲乙双方在防城港市设立的共管账户，当甲方项目建设进度至基础±0.00时，双方将定金从共管帐户中取出，用于项目的工程建设。

2、因买受人原因，未能达成交易，罚没的定金，甲乙双方各占一半

六、房款的收取

房屋买受人所交房款由甲方财务收取，操作细节按甲方公司规定执行。

七、购房合同的签订

甲方取得商品房预售许可证后，凭甲方收取客户房款收据由甲方与客户签订购房合同。操作细节按甲方公司规定执行。

八、包销进度

1、甲方取得预售许可证后第一个月，完成销售标的的 %。

2、甲方取得预售许可证后第二个月，完成销售标的的 %。

3、九、销售代理费用（超过包销基价溢价部分）的支付

（一）销售实现的认定标准

1、对于选择一次性付款的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户订立商品房买卖合同，并且客户向甲方支付的房款达到合同总价款。

2、对于选择分期付款的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户订立商品房买卖合同，并且客户向甲方支付双方合同约定的首期房款。

3、对于选择银行按揭付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户订立商品房买卖合同，并且客户向甲方支付的房款达到甲方认可的首期款，并且客户申请按揭资料已送交银行受理，批准放贷。

（二）销售代理费用支付 两种方式任选一种，双方协商

第一种，未完成包俏任务前暂不进行结算，当用履约保证金可以抵作未销售部分房款时，双方对超过包销基价溢价部分进行结算，结算后甲方支付给乙方 第二种，根据包销进度，在完成包销进度的前提下，双方对超过包销基价溢价部分进行结算，每次支付溢价部分的一半，另一半根据完成包销进度情况，在下次结算时再行支付，依次类推。

十、企划广告费用问题

乙方根据本标的销售需要的企划、广告费用由乙方自行负责，投放时间及金额双方再行协商。甲方根据本项目整体情况销售需要的企划、广告费用由甲方负责

十一、履约保证金

1、签订合同之日起三日内支付履约保证金伍佰万元（500万元）

2、履约保证金用于乙方履约保证。

十二、税费负担

购房者应承担的税费由其自行交纳。

在基价范围内的税费和相关费用由甲方负担，超过基价部分的税费和相关费用由乙方负责。乙方负担的税费和相关费用由甲方在结算销售代理费用时扣除，由甲方统一向有关部门交纳

十三、售楼中心甲方提供给乙方使用，其他由乙方负责。

十四、违约责任双方再行协商

第五篇：散文定义及文体特征

一.散文的定义：

现代散文，是指与小说、诗歌、戏剧并列的一种文学体裁，对它又有广义和狭义两种理解。

广义的散文，是指诗歌、小说、戏剧以外的所有具有文学性的散行文章。除以议论抒情为主的散文外，还包括通讯、报告文学、随笔杂文、回忆录、传记等文体。随着写作学科的发展，许多文体自立门户，散文的范围日益缩小。

狭义的散文是指文艺性散文，它是一种以记叙或抒情为主，取材广泛、笔法灵活、篇幅短小、情文并茂的文学样式。

二.散文的特征

⒈较强的纪实性

散文具有较强的纪实性质。但对纪实性的理解，至今仍有较大分歧，比较有代表性的意见有三种。

一是主张绝对真实：“描述真人真事，是散文的首要特征。散文家们要靠旅行访问，调查研究了积蓄丰富的素材，要把事件的经过，人物的真实，场地的实景，审察清楚了，然后才提笔伸纸。散文特写决不能仰仗虚构。它和小说、戏剧的主要区别就是在这里。”（周立波《散文特写选·序》，《散文特写选（1959-1962）人民文学出版社1963年）

二是主张“大实小虚”：“散文写作，在选材上也并不是绝对地排斥任何虚构的。也就是说，在保持题材上大体真实（请注意，这里的概念并不等同于文学科学中的‘真实性’的含义，故称之为‘题材的纪实性质’）的前提下，某些细节的虚构，乃至某个次要人物的虚拟，不但在创作实践上是有成例的，被允许的，而且有时甚至是很必要的。„„关键则是要‘大实小虚’。”（韩少华《散文散论》，北京师范大学出版社《写作论》）

三是供实用的散文，要严格地写实；供欣赏的散文，允许有虚构的成分存在：“谈散文创作，我们还不能不谈虚构。虚构是文艺创作普遍采用的一种方法，它对于概括社会生活、塑造典型形象、突出作品主题均有不容忽视的作用。散文创作也不一味地排斥这种方法。具有写实特点的散文体裁之所以不排斥虚构，是因为人们写散文，自古以来就有供实用和供欣赏的分别。供实用的散文，只能严格地写实，不允许有任何虚构；而供欣赏的散文，在写实上就不那么严格，允许有虚构成分存在。”（冠显《散文写实说》）

在这三种意见中，我们认为第二种意见是可取的。首先，“大实小虚”说在实践上反映了散文创作的客观实际。以冰心《小桔灯》为例，据散文家韩少华说：“前不久，在拜访冰心同志的时候，得到了她的指教，得知文章中的小孩一家，以及作者同他们的接触，包括女孩父亲的姓氏都是确凿的，是实有其人、实有其事的。”“只是在个别次要之处做了一点虚构。”冰心在《漫谈〈小桔灯〉的写作经过》一文中，对该文“个别次要之处做了一点虚构”作了补充说明，即“我的朋友”这个次要人物是虚构的。“大实小虚”说在理论上也是顺理成章的，散文是文学作品，而虚构是文学作品常用的一种手法，所以散文不可能与虚构无关，但这种虚构又不能破坏散文的纪实性原则，所以它只能是“大实小虚”了。

尽管散文的细节可以虚构，但散文中的情感是绝对真实的，这一点也应该是散文真实性的一个重要侧面。

⒉取材的广泛性。

散文的取材范围十分广泛，大千世界几乎无不可写，所以郁达夫说：“散文清淡易为，并且包括很广，人间天上，草木虫鱼，无不可谈。”（《＜达夫自选集＞》鲁迅说，散文的“题材应听其十分自由选择，风景静物，虫鱼，即一花一叶均可。”（《致罗清桢》，《鲁迅书信》P241），人民文学出版社1959年版）周立波说：“举凡国际国内大事，社会家庭的细故，掀天之浪，一物之微，自己的一段历史，一丝感触，一撮悲欢，一星冥想。往日的凄惶，今朝的欢快，都可以移于纸上，贡献读者。”（《散文特写选·序言》）骆文说，散文“作为一种文体，好处甚多。一石之嶙，可以为文。一水之波，可以写意。一花之瓣，可以破题。实在自由。”（《我的散文观》）

正因如此，有人讲散文作者“触目闻声，随处可感。鲁迅目阅白雪纷飞而抒怀，形成《雪》的精魂；茅盾见白杨挺拔而命笔，致成《白杨礼赞》；巴金观朝暾乍涌而心吟，因有《海上的日出》；吴伯萧忆纺车声韵而挥毫，写下名篇《记一辆纺车》；杨朔赏茶花绚丽引起创作冲动，留下脍炙人口的《茶花赋》。总之，一个作者的所见所闻，所知所感，都有可能被取来作为写散文的材料。”（汉基《关于散文取材种种》））。

散文的内容涉及自然万物、各色人等、古今中外、政事私情„„可以说是无所不包、无所不 有的。可以写国内外和社会上的矛盾、斗争，写经济建设，写文艺论争，写伦理道德，也可 以写文艺随笔，读书笔记，日记书简；既可以是风土人物志、游记和偶感录，也可以是知识 小品、文坛轶事；它能够谈天说地，更可以抒情写趣。凡是能给人以思想启迪、美的感受、情操的陶治，使人开阔视野，丰富知识，心旷神怡的，都可选作散文的题材。

在取材领域上，小说、戏剧、诗歌都不能与散文相比。小说的题材，要有完整的故事情节，鲜明生动的人物形象。戏剧的题材，要有激动人心的矛盾冲突。诗歌的题材，要有深郁的情韵。而散文却没有这些限制，可以写小说、戏剧、诗歌的材料。都可以写散文，不可写小说、戏剧、诗歌的题材，亦可写散文。

取材广泛，首先表现在它选择题材可以不分古今，不分中外，不分大小上下，凡能给人以知识、美感，陶冶人的情操的东西都可信手写来，缀成优美的篇什。其次，表现在写作散文时，可以在一个主题的统率下选取不同时间、空间的材料，十分自由。如秦牧的《土地》。

我们承认和强调散文取材的广泛性，但也不是说什么东西都可写成散文。那种不分青红皂白，挖到篮里就是菜的做法是行不通的。写散文要选取揭示“人类那种崇高感和庄严感”的材料，要选取反映具有“超世俗的审美理想、审美情趣”的材料。

3.形式的灵活性

散文取材广泛，内容丰富，为其服务的形式也灵活多样，不拘一格。

①结构多种多样

首先散文的结构中心多样。既可以用人物为结构中心，如《藤野先生》；可以用典型的细节为结构中心，朱自清《背影》；可以用景物为结构中心，郁达夫《故都的秋》；也可以用某一象征事物作结构中心，如《茶花赋》。

其次，散文的结构形式不拘一格：有的按时间发展先后顺序或以空间转移为序组织材料，如《小桔灯》和《从百草园到三味书屋》；有的以作者的思想认识和感情变化为序，如张洁《挖荠菜》和杨朔《荔枝蜜》；有的以某一思想为统帅，把材料分别组织在几个不同的侧面之内，如《土地》。

②表达方式自由灵活。散文可以自由地使用叙述、描写等五种最基本的表达方式，也可使用暗示、象征、比兴、联想等手法。记叙散文以叙述、描写和议论；议论散文以议论为主，间用叙述、描写和抒情。

③语言运用自如。现代散文的语言主要是现代汉语，但有时为了表达的需要，可以借用文言词语和用法，方言俚语、歌谣谚语等语言形式。文言语辞如陶铸《松树的风格》中：“松树的生命力可谓强矣！松树要求于人的可谓少矣。”用歌谣谚语的如：朱可桢《大自然的语言》中引用了“阿公阿婆，割麦插禾。”郦道元《巫峡》中“长江三峡巫峡长，猿鸣三声泪沾裳。” ⒋诗意浓郁

散文不象小说、戏剧靠虚构的故事情节、矛盾冲突和塑造的人物形象吸引读者，而是靠浓郁的诗意和理趣来感染读者。在抒情、叙事类散文中要追求诗意。有的散文家说，真正的散文是充满诗意的，就象苹果饱含果汁一样。毫无诗意的散文是没有生命力的。因此，散文作者努力在生活中寻求诗意，并使自己的作品富有诗意。杨朔说：“不要从狭义方面来理解诗意两个字，杏花春雨，固然有诗，铁马金戈的英雄气概更富有诗意。你在斗争中，劳动中，生活中时常会有些东西触动你的心，使你激昂，使你欢乐，使你忧愁，使你深思„„凡是遇到这种动情的事，我就要反复思索，到后来往往形成我文章里的思想意境。”“我在写每篇文章时，总是拿着当诗一样写。”“总要象写诗那样，再三剪裁材料，安排布局，推敲字句。”（《＜东风第一枝＞小跋》，转引自《现代散文序跋选》P190,百花文艺出版社1983）

散文的诗意与它是一种长于抒情的文体分不开的，其诗意的浓度同作者感情的深度总是成正比的。为什么散文长于抒情呢？因为：a、散文一般采用第一人称，写“我”的所见所闻所感。无论写到什么，其目的都是为了抒发作者的生活感受和思想见解，带有浓烈的感情色彩，是“作者心灵的歌声”（高尔基）。b、散文有自己特殊的笔调，即所谓散文笔调。散文笔调，首先是语言凝练，优美富有文采；其次是笔法灵活疏放，挥洒自如。

议论性散文中，追求文章的理趣也是散文富有诗意的一种表现。朱自清评鲁迅的杂感说：“这里吸引我的，一方面固然也是幽默，一方面还有别的，那就是传统的理趣，现在我们可以说是理智的结晶，而这也是诗。”这类文章让我们为作者深邃的思想所震撼，被其中精辟的论辩所折服。如韩愈的《马说》，朱自清的《匆匆》。散文的说理与议论文不同，它必须借助形象来说理（苏轼《赤壁赋》），将情与理交融起来，使之“既表现人们的感情，也表现人们的思想。”（普列汉诺夫语）⒌语言优美

优美的语言是散文所以成为美文的一个重要方面。散文语言具有以下特征：

①讲究文采。常用多种手法，或浓墨重彩、或淡笔轻彩，着力表现事物的“画意”，再现美好的形象。有的散文作家有意识地化常语为奇语，以更好地表现散文的“诗情”和“画意”。如朱自清先生《春》中开头几句：

桃树、杏树、梨树，你不让我，我不让你，都开满了花赶趟儿。红的象火，粉的象霞，白的象雪。

再如《赤壁赋》中写箫声一段：

其声呜呜然，如怨如慕，如泣如诉，余音袅袅，不绝如缕。舞幽壑之潜蛟，泣孤舟之嫠妇。

散文讲究文采，但并非只使用华美的语言，有的散文家使用最平常的语言，写出极美的文章来。即所谓的“家常风”。如魏巍《我的老师》。

②灵活疏放。

作者可以浮想联翩，随意点染，任情穿插，时而叙，时而议，时而抒情，或将它们水乳交融起来。可谓腾挪翻飞，无不随心应手。

③注重节奏。

句式富于变化，有时骈散相间，平仄相调；有时长短交错，张弛相映，使作品富有音乐美。请看袁鹰《青山翠竹》中的一节：血雨腥风里，毛竹青了又黄，黄了又青，不向残暴低头，不向敌人弯腰，竹子烧了，还有竹枝；竹枝断了，还有竹鞭；竹鞭坎了，还有深埋于地下的竹根。⒍（篇幅）短小精悍。

散文一般篇幅短小，层次较少，结构不很复杂，但又具有选材精要，言简意赅，立意深邃的特点。郁达夫“一粒沙里见世界，半瓣花里说人情。”（《现代散文序跋选》）秦牧说：“像苏州的园林，小是小了，然而却境界深邃，天地开阔。（《园林 扇画 散文》见《笔谈散文》）

三、英美散文的特点

英国散文的篇幅一般都比较短小，唯其如此，才显得活泼强悍，有较强的可读性；英国的散文多少都带有某种教化的目的，有的明显一些，有的隐蔽一些，有的表现为直接，有的表现为间接，某些时代散文家的教化意识强些，有些则弱些，有的并不表现在每篇具体的文章中，而是多篇文章所形成的总体之中；英国散文一般都明白、清晰、简洁，华丽庄重的文体不是英国散文的主流；英国散文的语气亲切随和，笔调轻松活泼，幽默风趣；英国散文总是流荡着作者个人的情感，因此是一种富有作者个性的体裁；最后，它的结构一般比较精巧，也许由于篇幅短小，写作者有足够的时间来考虑精密的构思，并能有力地将其付诸实现的缘故。英国散文是有特色的，属于散文中的上乘。约翰逊的理性论辩、哈慈利特的隽言妙语、狄更斯的通俗写实、卡莱尔的历史写作、达尔文的科学论证、罗斯金的经济忧患、阿诺德的文学探讨、罗素的哲学见解、克拉克的电视讲座等等，共同描绘出英国散文作家多元面貌与英国历史语境交织出来的思想景观和散文图画。

美国散文在题材和体裁上呈现出开放性、多样性和探索性的特点，风格多元并存，思辨性突出，写实性很强，幽默感独特。爱默生、麦尔维尔、詹姆斯、弗罗斯特等人的散文让人感受到无比强撼的思想活力和冷峻的辩证思维，气度非凡。梭罗、克莱恩、杰克．伦敦、庞德、安德森、海明威、福克纳、考普兰、韦尔蒂等人文笔清新自然，简约洗练。马克．吐温、欧．亨利、瑟伯、佩雷尔曼、冯内古特等作家的散文犀利幽默，充满张力、辛辣与苦涩。门肯、爱德蒙．威尔逊、李普曼、怀特等在大众文化的历史性挑战和机遇中为保持散文的文学地位付出了不懈的努力。尤其是怀特，以博大的视野、精致的文笔、敏锐的观察、真朴的个性被誉为“20世纪最伟大的散文家”。沃尔夫、塔利斯、麦克菲、狄迪恩等人的新闻主义手法也给散文创作带来深远的影响。道格拉斯、鲍德温、马丁．路德．金、金凯德、汤亭亭等少数族裔作家的散文创作又给美国的散文的发展图景增添了有力而必需的一笔。

四、英美散文教学的一得之见讲授英美散文的方法仁者见仁，智者见智，这里所述纯属个人体会论文联盟www.xiexiebang.com

首先应当注意英美散文的立论方法。英美散文家大都具有这样的本事，抓住一件事情，层层敷染，演化开去，讲得头头是道，在漫不经心中引出一番人生的道理来。要做到这一点，作者不仅需要见微知著的慧眼，而且要能够运用发散性思维，让思想的光芒向四处辐射，使文章显得丰富充实。然后再把这些光束聚集在题旨上，折射出深刻的哲理，给人以启迪。戈尔德．史密斯的“国家偏见”（National Prejudice）、米尔恩的“金色的果子”（Golden Fruit）、普里斯特莱的“反讽原则”（The Ironic Principle）都属于这类文章。发散性思维的运用还见诸于正式的评论或近乎于正式评论的散文，只不过采用的技巧不同罢了。在这里，作者提出一个论点，然后或旁征博引，或如剥笋壳般层层剖析，或夹叙夹议，或举例说明，将文章加以铺陈，然后再慢慢收拢，自然地得出结论，与文章的开首相呼应。