房改房的法律依据

第一篇：房改房的法律依据

房改房的法律依据：

1.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发199443号)94-07-18

2.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发199823号)98-07-03

3.《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房1999209)99-08-13

4.《北京市已购公有住房上市出售实施办法》北京市人民政府03-02-18

第二篇：房改房有关情况

房改房有关情况

一、成本价房改房和标准价房改房有什么差别

成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况。售房单位给予一定折扣。标准价房的价格低于成本价，居改初期购房时多采用边准价购买，以标准价购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的土地出让金外还要给予单位相应的效益，单位有权限价出售并享有优先购买权。近两年国家提倡用成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭。可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳税费。

成本价交土地出让金 1560 x 建筑面积 x 1%

标准价1560 x 建筑面积 x 6%(向指定单位补交）

二、房改房上市交易的程序以及手续怎么办 首先确定你的房子不是给国家或者单位交房租的那种。

然后看房本的第一页右上角会有个红色章印（显示 成本价购买 优惠价购买 标准价购买）三种 上市的话需要交易土地出让金费用，计算方式：优惠价和标准价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.07%成本价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.01% 契税个税营业税按照商品房计算。

三、佛山南海以优惠价购买的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分为以下两种情况：

1．以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。

（2）二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。

2．以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有权证第一页有“私优”、“私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。

（2）二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。

房改房怎样上市买卖

如果已取得产权证书，出售时要办理如下手续：

一、向房屋所在地的区、县房屋土地局提出书面申请，并提交下列材料：

（一）已购人有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（二）房屋所有权证书；

（三）身份证或者其他有效身份证明；

（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；

（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；

（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。

二、如获准进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内持批准文件、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续。

需交纳土地出让金、契税、印花税等。

房改房过户时缴费明细：

1、契税：总房价1%的契税或应交契税税额=房屋成交价格x适用税率（3%--5%）

2、土地出让金：1560 x 建筑面积 x 7%？

3、个人所得税：总房价1%或者差价20%的个人所得税（应纳个人所得税税额=（房产转让收入额-房产原值-合理费用）×20%

4、转让手续费

以上税种税率以当地房管局规定为准

请问房改房性质二手房交易中买卖双方各自需要交纳哪些税费,缴纳税率多少? 计算方法是：卖方需要交纳总房价1%或者差价20%的个人所得税,因为已经满2年,所以免征营业税。买方需要交纳总房价1%的契税。

房改房土地性质

房改房即为已购公有住房，是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分(即建筑物部分)。

在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益(租金)提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。（产权性质是商品房和房改房怎么交税

两部分产权的房子转让是税率都是相同的。

契税由买方交纳，普通住宅按成交价的1.5%缴纳契税，别墅等高档住宅按3%缴纳。

在对购房时间如何确认上：

(1)《房屋产权证》上记载的日期

(2)购房《契税完税证》的填发日期

上述两个时间按“孰先”原则确认

对于根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。

购房时间在五年以内转让销售的：

营业税及附加为《房屋买卖契约》上的售房价格的5.55%。

个人所得税为1%。

印花税为0.05%.房改房的法律性质

1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，已购公有住房即为房改房。房改分为三种方式，第一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有;第二种是以市场价购买，产权完全归个人;第三种是以成本价购买，产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房(第一种)和全部产权的房改房(第二种和第三种)，前者指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。

从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部

分，并且各自占有一定比例。详言之，部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。(这一点在产权登记时应有记载)2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有，而呈现出“特殊性”：首先，部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分产权的购房者依约定，如住满五年、付清房款等，勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。再次，部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有永久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。

相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。就如本文案例中原告一样，购房者以成本价购买其承租的公房后，拥有100%产权，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，可以上市出售，但其在行使所有权时也要受到一定的限制。比如，按《贵州省房改房上市交易试行办法》规定，经县以上政府房改部门批准后才能上市交易，不能因此造成新的居住困难，职工出售房改房后不得以任何理由再向单位或房地产管理部门申请分配或购买住房，不得再购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房和租赁公有住房等等。

本人买了一套房改房，卖房人有房产证和土地证，现在手续都办完了，发现土地证上的土地性质为什么还是划拨啊？在网上看了好多，不是说：房改房上市后土地性质就会改为出让吗？为什么我的还是划拨呢？我买的那套房早已经房改过了，已经和当初建房的单位没有关系！请有了解相关情况的帮忙解答一下！！谢了！

答一：原来是划拨土地,这是无法改变的。你在购买过程中或你的上家在购买过程中（房子出让净价肯定是买家付）肯定已经按规定补交土地出让金（划拨地块）或相当于土地出让金的价款（出让地块）。由房屋座落的土地等级和房改房土地使权证书上所载的分摊面积，按定额标准计算缴纳，实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数。（土地等级划分标准、实际使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出让年期一般定为70年，从房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均从1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按实际竣工年份起算。实际出让、转让年期根据总年期扣除签定出让、转让合同之前已使用的年期数计算。）所以虽然上面还是写着划拨土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所谓房产交易后为何还是划拨性质的原因：

1、是否总高楼层在3楼以下，2、景区内的房子（因为景区的房子基本都在三楼以下），符合这两个条件的房子不管你交易多少次，土地性质是永远不会改变的。我想你的房子为何是划拨原因就在此！

经济适用房和商品房一样都是全产权，所以正规的经济适用房有房产证。经济适用房是由政府开发的，开发商只是代建，经济适用房、房改房土地性质为划拨，没有土地使用年限的规定。再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年，目前物权法对住宅使用年限规定70年之后可以交纳一定的费用进行续期，但具体对于经济适用房以及其他性质的房屋目前没有规定。

第三篇：房改房证明

证 明

兹证明XXX同志，身份证编号xxxxxxxxxxxxxx，在我校期间未享受按房改优惠政策购买房改房，以及住房补贴。

特此证明。

****年**月**日

第四篇：房改房买卖合同

房改房买卖合同

房改房买卖合同1

卖方甲方：_________________姓名_____________身份证号码_____________

买方乙方：_________________姓名_____________身份证号码或法人代码证号码_____________

营业执照号码_________________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房。

二、甲方自愿将位于_________________第___________幢_____________单元________________楼________________号的已购房改房出售给乙方。该房屋系________________结构，建筑面积_________________平方米，房屋所有权证号码为_________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

三、甲、乙双方议定上述房改房的销售价为人民币大写_____________￥_____________元，单价为每平方米_____________元。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：________________。

五、甲方保证该房改房符合《杭州市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。

甲方___________

乙方___________

____年_____月_____日

房改房买卖合同2

房改房在交易与商品房是不一样的，那么，房改房的房屋买卖合同效力怎么认定？在什么情况下房改房的房屋买卖合同是有效的？影响房改房的房屋买卖合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋买卖合同效力：

房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

房改房买卖的注意事项：

购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的`办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。

房改房买卖合同3

卖方(甲方)：姓名___________身份证号码__________________

买方(乙方)：姓名____________身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)______________________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

二、甲方自愿将位于_____________________________第__________栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。

三、乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保证该房改房符合《______________市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。

本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

十、其他约定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定)__________________________________________________________。

十三、其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。

十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自双方签字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房买卖合同4

卖方(甲方)：姓名___________身份证号码__________________

买方(乙方)：姓名(或名称)____________

身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)______________________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

二、甲方自愿将位于_____________________________第__________栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。

三、乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保证该房改房符合《______________市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

十、其他约定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定)__________________________________________________________。

十三、其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。

十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自双方签字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房买卖合同5

立合同人：

卖方(甲方)：姓名___________身份证号码_________

买方(乙方)：姓名(或名称)____________

身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已购 公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

二、甲方自愿将位于_____________________________第_____栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

三、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币(大写)_________________(￥_________元)，单价为每平方米_________元。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保证该房改房符合《岳阳市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

十、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。

十一、其他约定：

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定) ______

__________________________________________________________。

十四、其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。

第五篇：房改房买卖注意事项

房改房买卖有什么注意事项:

购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。

假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。

第三，确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分，往往系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

二手房交易流程及注意事项

在签定购买二手房买卖合同时应注意的事项及后续流程。主要有以下几点：“查验业主房产证及身份证、签定买卖居间合同、如何过户、付款方式、交接验房”以避免不必要的麻烦和交易中存在的陷阱，切实保障自己的权益。查验房产证———在购买签定二手房买卖合同时，首先要看你所要买的房子是否已取得“房屋所有权证书”（俗称“产权证”），因为法律规定：未取得产权证的房子不得转让。其次要看房屋所有权证是否真实、完整，是否属于允许出售的房屋，建筑面积是否与产权证上标注的面积一致。最后要了解房屋所有权人是否属已年满十八周岁的有法定行为能力的自然人，是否与他人共有，夫妻双方是否同意出售，房屋有无其他债权或债务纠纷，有无抵押；房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人，如果不是，还须了解他们是什么关系，是否有委托书或公证书等。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、通风、采光条件以及物业管理，对于国家和省物业管理条例规定的物业管理服务费，业主是否已履行了义务。

签定买卖居间合同———首先，要了解清楚办理房屋产权涉及到哪些税费，双方各自应承担的部分要在合同中予以约定。其次，合同中应明确双方的违约责任，在签订合同时应该详细规定双方的违约责任及违约的处理方法。如逾期交房、悔约等情况的处理，都应在合同中明确约定。最后，明确房屋交付使用的约定，合同中应约定交房时间及交付使用的房屋状况，房屋交付使用前的水、电、物业综合管理费等由谁承担等。

如何办理过户———这是二手房交易的最关键环节，一定要到产权登记部门办理过户手续，才具有法律保障。为此先要了解清楚过户程序，带齐相关手续，相关人员是否要求到位签字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那样可以“银货两讫”，因此确保交易资金的安全是购房最关键的。目前可行的方法，一是在合同中明确约定：在签订房屋买卖合同时，买方即支付相当于房价款百分之多少的定金给卖方，并要留有字据。在办理过户当天或交付使用后，再把剩余的房款支付给卖方（已付定金应转为房款）；二是通过第三方介入，对买卖进程及房款交付进行全程监控，或是通过公证处公证采取房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样较安全、省心。

交接验房———房屋交付使用是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，买方即可安心入住，卖方也不再对房子负有责任。验房的内容主要包括：所交付的房屋是否就是合同约定的标的房屋；房屋是否已腾空或按合同约定该留下的家具等已留下；钥匙是否已交付；水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用是否已经结清等。二手房的交易流程手续是：

1.业主，客户和经纪方签定《房地产买卖合同》，客户交定金与业主，业主将（房地产证）原件托管与经纪方进行查档

2。由评估公司对成交物业进行评估（客户做按揭）3。客户存首期款到银行监管，同时申请按揭 4。两个工作日后，银行出承诺书，（承贷款的金额）5。办理产权过户手续，6。30个自然后，出新房产证，客户领新证，由银行自动打款给业主（首期款）7。2个工作日内，到银行做抵压手续 8。15个自然日后，银行到国土局领取抵押件

9。两个工作日后，银行放全款给业主（打入业主指定账户）二手房交易的税费

买二手房买方到底要交哪些税费？ 经济适用房（江西省不准转让）: 未满五年不准转让 满五年: 土地出让金款:成交价*1%(卖方缴纳)营业税:当年购入价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:当年购入价*1.5-5%(买方缴纳)印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：6元/平方米（买方出）证件工本费:5元（买方出）商品房: 满五年: 交易契税:成交价*1.5-2.5%(买方缴纳)印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：6元/平方米（买方出）证件工本费:5元（买方出）未满五年: 营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:成交价*1.5-5%(买方缴纳)印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：6元/平方米（买方出）证件工本费:5元（买方出）

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20% 房改房交易过户程序

(一)查册——到房地产交易中心查册，电脑收费。

(二)上市核准———交易所领取《房屋买卖征询意见书》，交给原业主填写，并到业主原产权单位盖公章，拿到出售公有住房缴款明细表(一式5份)、分摊明细表(复印件盖公章)。

(三)晒图———提供《房地产证》原件及复印件1份到房地产测绘所受理窗口(47~39号窗)申请测绘房地产平面附图，3个工作日，收费0.27元／m2。

(四)递件———买卖双方带齐身份证复印件；《房地产证》原件及复印件3份；《广州市房屋买卖、登记申请表》原件及复印件4份；《广州市房地产买卖合同》；《房屋买卖征询意见书》；《出售公有住房缴款明细表》；《公有住房购房协议书》分摊明细表到交易所31~34号受理窗口提出交易申请。10个工作日，不收费。

(五)查税完税———买卖双方凭《过户通知书》到交易所42号窗查税，到13~17号受理窗口交印花税、交易费、登记费、个人所得税(购房满5年免交)、土地出让金取税单，到一楼交钱；62~63号窗口取契税单。

(六)过户———买卖双方带身份证、交税的所有发票到40~41号受理窗签名过户。

(七)领证———买方凭身份证原件到登记所领取新《房地产证》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序历时大约15个工作日左右。