有关房改房的问题

第一篇：有关房改房的问题

三、房改房买卖合同效力

原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但几年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要悔约理由一般可能是如下几种。

1、以房改房为夫妻共有，签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。

笔者认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。

2、以房改房是以标准价购买的房屋，约定单位有优先购买权的，在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。在房改时是以市场价或

成本价购买的公房不存在此问题，买房者拥有全部产权，取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改房是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权或优先购买权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了追认，则应当认定合同有效。如果单位作为共有人，在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。

3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房产证，无权卖房，认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。笔者认为这种说法不对。

首先，虽然在房产证办理下来之前，有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。其次，即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产，依据《合同法》第五十一条的规定，是一种效力待定的合同，也不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名

字且拥有全部产权时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

4、以根据相关法律法规规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记违法为理由主张合同无效的。

笔者认为，《城市房地产管理法》和相关法规规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，不是法律的强制性规定。未对房产进行过户登记并不必然导致合同无效。合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

正如本文案例中原被告双方协议所约定的内容并未违反法律的强

制性规定及损害公共利益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形，故原、被告所签订的协议当不属法定无效之协议。且买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所签订的协议当属有效协议。

房改房继承所涉权属的认定及处理

原告姚敢蓉与被告姚贵荣及第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣系姐妹关系。其父亲姚名腊、母亲王玉英生前均系湖北省轻工业机械厂（以下简称省轻机厂）职工。1980年，省轻机厂将坐落于武汉市武昌区团结路9号5单元房屋一套（建筑面积64.94平方米，以下简称讼争房）分配给姚名腊、王玉英夫妇居住使用。姚贵荣结婚时因军婚无房，故与其父母共同居住在讼争房内。1992年4月16日，姚名腊去世。1997年12月，省轻机厂进行住房改革，将自管公有住房出售。王玉英于1997年12月21日向省轻机厂缴纳7544元购买所住房屋70%的产权。1998年1月8日，王玉英去世。2001年8月，省轻机厂进行第二次房改，姚贵荣因住在讼争房内，且系省轻机厂职工，故向省轻机厂缴纳4512.60元，购买其父母住房30%的产权。同年底，省轻机厂将讼争房产权证发放给姚贵荣，该房权利人登记为姚贵荣。2003年，因姚贵荣另购房屋，原告姚敢蓉随即要求姚贵荣腾退该房。为此，双方为该房权属发生争议并诉至法院。

本案中涉及的房改房系通过职工依政策规定缴纳一定数额的资金而发生权属性质变更的房屋。即企业单位（指单位自管房）对职工的福利房享有100%的产权份额，企业单位与职工对福利房享有一定比例的产权份额（职工通过缴纳一定比例房款，对房屋产权占有60%或70%的份额，企业单位占40%或30%的份额），职工对所分配房屋享有100%的产权份额（职工通过再补交一定比例房款）。本案争议的焦点在于第二次房改时购买的30%的产权是否属于遗产范围。

从本案情况分析看：

第一，房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性，产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革，其财产性逐渐显现。所谓专属性，是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工，亦即特定性。所谓财产性，是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接（变相）享有的经济利益，亦即福利。因此，对福利房的承租权，具有专属和财产的特定性，它有别于一般意义上的房屋承租权。本案讼争房原系省轻机厂作为福利房分配给所属职工姚、王夫妇承租使用。因此，姚、王夫妇生前对讼争房享有特定的承租权。

第二，被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。本案中，第一次房改

时，根据房改政策，被继承人王玉英基于对讼争房享有特定的承租权，而作为特定购房对象购得70%的产权份额。因此，第一次房改后，王玉英对讼争房享有70%的产权份额，同时，对另30%的产权份额仍享有特定的承租权。王玉英死亡时，讼争房尚未进行第二次房改。因此，继承开始时，依据我国继承法的规定，讼争房的70%产权份额属王玉英的遗产范围。那么，剩下的30%的产权份额是否纳入遗产范围呢？从法律性质看，王玉英生前对30%的产权份额享有特定的承租权，对福利房的这种特定承租权具有身份的专属性和福利的财产性，这种特定承租权亦即具有专属的财产权利。法律规定，遗产是以财产和财产权利为标的。因此，王玉英对30%的产权份额享有的专属的财产权利亦应纳入其遗产范围考虑（因为该项专属的财产权利基于福利性，抽象且不具体，并有待转化，系特定过渡时期的产物，故称纳入遗产范围考虑）。

第三，特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权，我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上，专属于已故公民生前对公共财产的使用权，不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同，它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权，可在一定条件下（房改时缴纳一定比例的购房款）变更为所有权。因此，由于特定的承租权含有专属的财产权利，特定的承租权人可期待通过房改（缴纳一定比例购房款）取得房屋所有权。我国继承法第二条

第一款及第一款第（六）项规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见，财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备，但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得，但其将来可以或有可能取得。因此，取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而，本案中，将特定承租权的财产权利，以及基于该权利所具有的期待权（即补交购房款的权利，从而取得房屋所有权）纳入遗产范围，是具有一定法律理论依据的。因此，在其他权利人未明确放弃该项权利的情况下，权利人之一的姚贵荣独自行使该项派生的购房权利，显然侵害了其他权利人的利益。其所交购房款应视为垫资，可由其他权利人按继承该房的份额比例给付姚贵荣。

第二篇：房改房有关情况

房改房有关情况

一、成本价房改房和标准价房改房有什么差别

成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况。售房单位给予一定折扣。标准价房的价格低于成本价，居改初期购房时多采用边准价购买，以标准价购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的土地出让金外还要给予单位相应的效益，单位有权限价出售并享有优先购买权。近两年国家提倡用成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭。可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳税费。

成本价交土地出让金 1560 x 建筑面积 x 1%

标准价1560 x 建筑面积 x 6%(向指定单位补交）

二、房改房上市交易的程序以及手续怎么办 首先确定你的房子不是给国家或者单位交房租的那种。

然后看房本的第一页右上角会有个红色章印（显示 成本价购买 优惠价购买 标准价购买）三种 上市的话需要交易土地出让金费用，计算方式：优惠价和标准价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.07%成本价计算：城八区标准价基数1560X建筑面积X0.01% 契税个税营业税按照商品房计算。

三、佛山南海以优惠价购买的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分为以下两种情况：

1．以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。

（2）二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。

2．以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有权证第一页有“私优”、“私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。

（2）二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。

房改房怎样上市买卖

如果已取得产权证书，出售时要办理如下手续：

一、向房屋所在地的区、县房屋土地局提出书面申请，并提交下列材料：

（一）已购人有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（二）房屋所有权证书；

（三）身份证或者其他有效身份证明；

（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；

（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；

（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。

二、如获准进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内持批准文件、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续。

需交纳土地出让金、契税、印花税等。

房改房过户时缴费明细：

1、契税：总房价1%的契税或应交契税税额=房屋成交价格x适用税率（3%--5%）

2、土地出让金：1560 x 建筑面积 x 7%？

3、个人所得税：总房价1%或者差价20%的个人所得税（应纳个人所得税税额=（房产转让收入额-房产原值-合理费用）×20%

4、转让手续费

以上税种税率以当地房管局规定为准

请问房改房性质二手房交易中买卖双方各自需要交纳哪些税费,缴纳税率多少? 计算方法是：卖方需要交纳总房价1%或者差价20%的个人所得税,因为已经满2年,所以免征营业税。买方需要交纳总房价1%的契税。

房改房土地性质

房改房即为已购公有住房，是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分(即建筑物部分)。

在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益(租金)提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。（产权性质是商品房和房改房怎么交税

两部分产权的房子转让是税率都是相同的。

契税由买方交纳，普通住宅按成交价的1.5%缴纳契税，别墅等高档住宅按3%缴纳。

在对购房时间如何确认上：

(1)《房屋产权证》上记载的日期

(2)购房《契税完税证》的填发日期

上述两个时间按“孰先”原则确认

对于根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。

购房时间在五年以内转让销售的：

营业税及附加为《房屋买卖契约》上的售房价格的5.55%。

个人所得税为1%。

印花税为0.05%.房改房的法律性质

1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，已购公有住房即为房改房。房改分为三种方式，第一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有;第二种是以市场价购买，产权完全归个人;第三种是以成本价购买，产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房(第一种)和全部产权的房改房(第二种和第三种)，前者指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。

从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部

分，并且各自占有一定比例。详言之，部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。(这一点在产权登记时应有记载)2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有，而呈现出“特殊性”：首先，部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分产权的购房者依约定，如住满五年、付清房款等，勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。再次，部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有永久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。

相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。就如本文案例中原告一样，购房者以成本价购买其承租的公房后，拥有100%产权，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，可以上市出售，但其在行使所有权时也要受到一定的限制。比如，按《贵州省房改房上市交易试行办法》规定，经县以上政府房改部门批准后才能上市交易，不能因此造成新的居住困难，职工出售房改房后不得以任何理由再向单位或房地产管理部门申请分配或购买住房，不得再购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房和租赁公有住房等等。

本人买了一套房改房，卖房人有房产证和土地证，现在手续都办完了，发现土地证上的土地性质为什么还是划拨啊？在网上看了好多，不是说：房改房上市后土地性质就会改为出让吗？为什么我的还是划拨呢？我买的那套房早已经房改过了，已经和当初建房的单位没有关系！请有了解相关情况的帮忙解答一下！！谢了！

答一：原来是划拨土地,这是无法改变的。你在购买过程中或你的上家在购买过程中（房子出让净价肯定是买家付）肯定已经按规定补交土地出让金（划拨地块）或相当于土地出让金的价款（出让地块）。由房屋座落的土地等级和房改房土地使权证书上所载的分摊面积，按定额标准计算缴纳，实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数。（土地等级划分标准、实际使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出让年期一般定为70年，从房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均从1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按实际竣工年份起算。实际出让、转让年期根据总年期扣除签定出让、转让合同之前已使用的年期数计算。）所以虽然上面还是写着划拨土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所谓房产交易后为何还是划拨性质的原因：

1、是否总高楼层在3楼以下，2、景区内的房子（因为景区的房子基本都在三楼以下），符合这两个条件的房子不管你交易多少次，土地性质是永远不会改变的。我想你的房子为何是划拨原因就在此！

经济适用房和商品房一样都是全产权，所以正规的经济适用房有房产证。经济适用房是由政府开发的，开发商只是代建，经济适用房、房改房土地性质为划拨，没有土地使用年限的规定。再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年，目前物权法对住宅使用年限规定70年之后可以交纳一定的费用进行续期，但具体对于经济适用房以及其他性质的房屋目前没有规定。

第三篇：房改房证明

证 明

兹证明XXX同志，身份证编号xxxxxxxxxxxxxx，在我校期间未享受按房改优惠政策购买房改房，以及住房补贴。

特此证明。

****年**月**日

第四篇：房改房买卖合同

房改房买卖合同

房改房买卖合同1

卖方甲方：_________________姓名_____________身份证号码_____________

买方乙方：_________________姓名_____________身份证号码或法人代码证号码_____________

营业执照号码_________________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房。

二、甲方自愿将位于_________________第___________幢_____________单元________________楼________________号的已购房改房出售给乙方。该房屋系________________结构，建筑面积_________________平方米，房屋所有权证号码为_________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

三、甲、乙双方议定上述房改房的销售价为人民币大写_____________￥_____________元，单价为每平方米_____________元。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：________________。

五、甲方保证该房改房符合《杭州市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。

甲方___________

乙方___________

____年_____月_____日

房改房买卖合同2

房改房在交易与商品房是不一样的，那么，房改房的房屋买卖合同效力怎么认定？在什么情况下房改房的房屋买卖合同是有效的？影响房改房的房屋买卖合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋买卖合同效力：

房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

房改房买卖的注意事项：

购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的`办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。

房改房买卖合同3

卖方(甲方)：姓名___________身份证号码__________________

买方(乙方)：姓名____________身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)______________________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

二、甲方自愿将位于_____________________________第__________栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。

三、乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保证该房改房符合《______________市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。

本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

十、其他约定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定)__________________________________________________________。

十三、其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。

十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自双方签字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房买卖合同4

卖方(甲方)：姓名___________身份证号码__________________

买方(乙方)：姓名(或名称)____________

身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)______________________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

二、甲方自愿将位于_____________________________第__________栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。

三、乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保证该房改房符合《______________市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

十、其他约定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定)__________________________________________________________。

十三、其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。

十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自双方签字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房买卖合同5

立合同人：

卖方(甲方)：姓名___________身份证号码_________

买方(乙方)：姓名(或名称)____________

身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________

甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已购 公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。

二、甲方自愿将位于_____________________________第_____栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

三、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币(大写)_________________(￥_________元)，单价为每平方米_________元。

四、双方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保证该房改房符合《岳阳市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

七、乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。

八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

十、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。

十一、其他约定：

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定) ______

__________________________________________________________。

十四、其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。

第五篇：房改房买卖注意事项

房改房买卖有什么注意事项:

购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。

假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。

第三，确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分，往往系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

二手房交易流程及注意事项

在签定购买二手房买卖合同时应注意的事项及后续流程。主要有以下几点：“查验业主房产证及身份证、签定买卖居间合同、如何过户、付款方式、交接验房”以避免不必要的麻烦和交易中存在的陷阱，切实保障自己的权益。查验房产证———在购买签定二手房买卖合同时，首先要看你所要买的房子是否已取得“房屋所有权证书”（俗称“产权证”），因为法律规定：未取得产权证的房子不得转让。其次要看房屋所有权证是否真实、完整，是否属于允许出售的房屋，建筑面积是否与产权证上标注的面积一致。最后要了解房屋所有权人是否属已年满十八周岁的有法定行为能力的自然人，是否与他人共有，夫妻双方是否同意出售，房屋有无其他债权或债务纠纷，有无抵押；房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人，如果不是，还须了解他们是什么关系，是否有委托书或公证书等。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、通风、采光条件以及物业管理，对于国家和省物业管理条例规定的物业管理服务费，业主是否已履行了义务。

签定买卖居间合同———首先，要了解清楚办理房屋产权涉及到哪些税费，双方各自应承担的部分要在合同中予以约定。其次，合同中应明确双方的违约责任，在签订合同时应该详细规定双方的违约责任及违约的处理方法。如逾期交房、悔约等情况的处理，都应在合同中明确约定。最后，明确房屋交付使用的约定，合同中应约定交房时间及交付使用的房屋状况，房屋交付使用前的水、电、物业综合管理费等由谁承担等。

如何办理过户———这是二手房交易的最关键环节，一定要到产权登记部门办理过户手续，才具有法律保障。为此先要了解清楚过户程序，带齐相关手续，相关人员是否要求到位签字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那样可以“银货两讫”，因此确保交易资金的安全是购房最关键的。目前可行的方法，一是在合同中明确约定：在签订房屋买卖合同时，买方即支付相当于房价款百分之多少的定金给卖方，并要留有字据。在办理过户当天或交付使用后，再把剩余的房款支付给卖方（已付定金应转为房款）；二是通过第三方介入，对买卖进程及房款交付进行全程监控，或是通过公证处公证采取房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样较安全、省心。

交接验房———房屋交付使用是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，买方即可安心入住，卖方也不再对房子负有责任。验房的内容主要包括：所交付的房屋是否就是合同约定的标的房屋；房屋是否已腾空或按合同约定该留下的家具等已留下；钥匙是否已交付；水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用是否已经结清等。二手房的交易流程手续是：

1.业主，客户和经纪方签定《房地产买卖合同》，客户交定金与业主，业主将（房地产证）原件托管与经纪方进行查档

2。由评估公司对成交物业进行评估（客户做按揭）3。客户存首期款到银行监管，同时申请按揭 4。两个工作日后，银行出承诺书，（承贷款的金额）5。办理产权过户手续，6。30个自然后，出新房产证，客户领新证，由银行自动打款给业主（首期款）7。2个工作日内，到银行做抵压手续 8。15个自然日后，银行到国土局领取抵押件

9。两个工作日后，银行放全款给业主（打入业主指定账户）二手房交易的税费

买二手房买方到底要交哪些税费？ 经济适用房（江西省不准转让）: 未满五年不准转让 满五年: 土地出让金款:成交价*1%(卖方缴纳)营业税:当年购入价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:当年购入价*1.5-5%(买方缴纳)印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：6元/平方米（买方出）证件工本费:5元（买方出）商品房: 满五年: 交易契税:成交价*1.5-2.5%(买方缴纳)印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：6元/平方米（买方出）证件工本费:5元（买方出）未满五年: 营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:成交价*1.5-5%(买方缴纳)印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：6元/平方米（买方出）证件工本费:5元（买方出）

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20% 房改房交易过户程序

(一)查册——到房地产交易中心查册，电脑收费。

(二)上市核准———交易所领取《房屋买卖征询意见书》，交给原业主填写，并到业主原产权单位盖公章，拿到出售公有住房缴款明细表(一式5份)、分摊明细表(复印件盖公章)。

(三)晒图———提供《房地产证》原件及复印件1份到房地产测绘所受理窗口(47~39号窗)申请测绘房地产平面附图，3个工作日，收费0.27元／m2。

(四)递件———买卖双方带齐身份证复印件；《房地产证》原件及复印件3份；《广州市房屋买卖、登记申请表》原件及复印件4份；《广州市房地产买卖合同》；《房屋买卖征询意见书》；《出售公有住房缴款明细表》；《公有住房购房协议书》分摊明细表到交易所31~34号受理窗口提出交易申请。10个工作日，不收费。

(五)查税完税———买卖双方凭《过户通知书》到交易所42号窗查税，到13~17号受理窗口交印花税、交易费、登记费、个人所得税(购房满5年免交)、土地出让金取税单，到一楼交钱；62~63号窗口取契税单。

(六)过户———买卖双方带身份证、交税的所有发票到40~41号受理窗签名过户。

(七)领证———买方凭身份证原件到登记所领取新《房地产证》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序历时大约15个工作日左右。