房地产贷款封闭管理合作补充协议

第一篇：房地产贷款封闭管理合作补充协议

房地产贷款封闭管理合作

补充协议

甲方：长沙市赞佳置业有限公司 乙方：中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行

甲乙双方签订的《房地产贷款封闭管理合作协议》中约定,乙方提供房地产开发贷款支持甲方“西城龙庭”房地产项目的建设，该房地产开发项目所涉及的个人住房贷款，甲方必须全部交由乙方办理。为进一步明确甲乙双方的权利义务，经友好协商，甲乙双方就《房地产贷款封闭管理合作协议》达成如下补充协议：

第一条、如果甲方将《房地产贷款封闭管理合作协议》项下约定的开发项目所涉及的个人住房贷款交由其他金融机构办理，乙方有权按每笔个人住房贷款不低于1000元收取违约金；因达不到乙方审批条件的个人住房贷款，经乙方书面同意放弃而交由其他金融机构办理的除外。

第二条、甲方应保证该房地产开发项目涉及的个人住房贷款真实合法，不得利用虚假资料套取乙方贷款。否则，乙方有权根据甲方违约情节的轻重采取如下全部或部分救济措施：

1、立即收回该笔贷款。

2、按房地产开发贷款的实际发放额收取3％至5％的违

约金。

3、通过司法机关追究甲方的刑事责任。

第三条、如有个人住房贷款的购房人在获得乙方个人住房贷款后退房的，甲方应及时通知乙方回收该笔贷款，在购房人未结清乙方个人住房贷款前，甲方不得将退房款退还购房人。如果甲方违反约定，在购房人未结清乙方个人住房贷款前将退房款退还购房人，乙方有权按第二条的约定追究甲方责任。

本协议一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（签字）负责人（授权代理人）（签字）

年 月 日年 月 日

第二篇：房地产封闭贷款管理协议

附件二：

房地产开发贷款项目封闭管理合作协议

甲方：

乙方：中国建设银行股份有限公司 行

为确保甲、乙双方签订的 号《人民币资金借款合同》（下称借款合同）及其担保合同的履行，完善甲乙双方对权利义务的约定，确保乙方发放的贷款资金全部按计划用于 项目（以下简称开发项目），保证该项目按计划竣工，维护购房人和按揭贷款客户的利益，并确保乙方贷款有足够的还款资金来源，保证信贷资金的专款专用、封闭运行，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：

一、甲方所开发项目的土地、在建工程或竣工房屋作为贷款的担保抵押给乙方，未经乙方许可，上述资产不得向乙方以外的第三人设定抵押。

二、甲方承诺在足额清偿乙方的开发贷款和项目竣工之前，甲方自筹项目建设资金、预售、销售、出租收入和乙方发放的开发贷款只能用于本协议项下约定开发项目的开发建设，不得以任何形式抽逃、占压和挪用上述资金。

三、本协议项下约定的开发项目涉及的个人住房贷款，甲方原则上全部交由乙方办理，但因达不到乙方审批条件而未获批准的可交由其他金融机构办理。

四、甲方在乙方开立帐号为 的帐户作为甲方在开 发项目中资金归集和资金使用的指定封闭专用结算帐户（下称指定结算帐户），并对该帐户内资金的归集和使用承诺如下：

（一）甲方承诺下列资金进入上述指定存款帐户进行管理： 1．甲方的项目自有资金；

2．银行贷款：乙方发放的房地产开发贷款；

3．全部预售和销售收入：包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款（不含个人住房贷款保证金）等全部该项目销售收入；

4．出租收入：甲方将开发项目用于出租经营的租金收入。

（二）甲方承诺该项目资金的支用全部在乙方监督下使用，包括： 1．与开发项目建设有关的款项支用：包括土地款（土地出让金除外）、报建费用、工程建设款、设备款、材料款、各类税费等；

2．归还乙方开发贷款本息的支用； 3．其它指出。

（三）在本协议履行期间，甲方接受乙方对指定结算帐户全部资金收入、支出的监督，及时提供乙方所需的相关资料，并对所提供资料的真实性、合法性负责。具体为：

1．从项目合法取得预售许可证之日起，甲方须每 天向乙方提供约定合作项目的销售（预售）情况表，包括销售（预售）的房屋套数、房号、价格等情况，以便于乙方监管资金来源。

2．甲方须按期向乙方提供会计报表月报、季报和年报（年报须经审计），并配合乙方进行日常帐务情况核查，包括提供帐务处理的原始凭证、明细帐、总帐等资料。3．乙方发放贷款前，甲方应提供乙方认可的项目资金支用计划，乙方根据项目进展情况对照计划对指定结算帐户内的资金支用进行总体监控，超出计划内支用的资金款项，必须经乙方签字确认。工程出现管理混乱、采购材料价格偏高、工程进度款支付不同步的，乙方有权要求甲方整改并拒绝办理款项支付。

4．甲方须将其与建筑承包商、材料与设备供应商和其他收款人签订的承包合同、材料及设备供应合同等合同原件以及中标通知书、工程进度计划送乙方审验，同时提供复印件供乙方留存，若指定结算帐户为甲方基本存款帐户的还应提供甲方的日常开支费用计划等资料。上述合同、资料作为甲方对外付款的主要依据。

5．甲方根据工程实际进度，向乙方出示付款票据和乙方要求的其他资料，乙方根据上述合同及相关资料，对符合付款条件的予以签字确认。未经乙方指定签字人的签字确认，乙方会计部门有权拒绝受理甲方提出的付款要求。同时，按照甲乙双方的上述约定，乙方有权拒绝办理本协议项下指定结算帐户的不符合本协议约定范围的其他对外付款业务。

五、甲乙双方同意对借款合同约定的还款期限作如下补充规定：在合同期限届满之前，当开发项目实现预计销售收入的 时，甲方偿还的乙方贷款不得少于贷款总额的 %；当开发项目实现预计销售收入的 时，甲方偿还的乙方贷款不得少于贷款总额的 %；当开发项目实现预计销售收入的 时，甲方偿还全部乙方贷款。

六、乙方承诺

（一）乙方承诺，甲方足额清偿乙方全部开发贷款本息后，指定结 算帐户内资金全部解除封闭，甲方可自主支配；

（二）乙方承诺按照借款合同的约定按期足额发放贷款，但因甲方原因造成延迟的除外；

（三）在借款合同履行期间，乙方承诺按照有关法律法规作好资金结算服务；在甲方需要的情况下，对甲方项目资金的管理提出合理化建议；

（四）乙方保证对甲方提供的有关财务资料、项目资料以及其他商业秘密保密，但法律法规和金融规章另有规定的除外。

七、甲方违反本协议约定，乙方有权采取以下一种或几种措施：

（一）要求甲方限期纠正其违约行为；

（二）停止发放剩余贷款款项，冻结指定结算帐户资金；

（三）提前收回贷款本金及利息；

（四）要求贷款保证人履行保证责任，依法处置担保物；

（五）在新闻媒体公告甲方违约行为；

（六）向银行业协会通报甲方违约行为，会同其他银行实行联合制裁；

（七）按贷款本金的 %向甲方收取违约金；

（八）甲方严重违约，抽逃资金构成对乙方诈骗时，乙方可依法向公安机关报案，追究其刑事责任。

八、乙方违反本协议约定，甲方有权采取以下一种或几种措施：

（一）停止使用未使用贷款；

（二）提前归还贷款本息，并不承担由此给乙方造成的损失。

九、其它约定事项：

十、本协议经甲方法定代表人、乙方负责人或授权代理人签字并加盖公章后生效。

十一、本协议与甲乙双方签订的 号借款合同及其担保合同具有同等法律效力。

十二、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决。

十三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：（公章）法定代表人（签字）年 月 日

乙方：（公章）负责人（授权代理人）年 月 日

（签字）

第三篇：贷款补充协议

贷款补充协议

甲方（贷款人）：望江永诚小额贷款有限公司

乙方（借款人）：

丙方（担保人）：

甲乙双方就乙方向甲方贷款一事（借款合同编号为：），经双方平等协商达成如下补充协议：

1、甲乙双方同意，本次借款中乙方应按向甲方借贷总金额的‰按月向甲方支付发放该贷款及贷后对放贷款项的跟踪管理、监督服务所发生的费用。该约定的费用在甲方向乙方发放贷款前乙方应按贷款的期限向甲方一次性付清。

2、甲乙双方同意贷款的利息由乙方按月支付，每月的 20 号前须足额向甲方付清当月利息；乙方保证在借款合同到期时，按照借款合同的约定及时、足额归还所借款项及利息。如果乙方违反合同约定，愿意支付惩罚性违约金人民币元。

甲乙双方同意，如果乙方提前归还所借贷的款项，贷款利息仍然按双方签订的借款合同履行，但甲方将根据乙方提前还款的天数返还甲方已经收取的乙方提前归还金额部分的管理费，归还比例双方同意为已经收取的五分之三。

3、乙方违反合同约定，不能及时归还借款，从逾期之日起，甲方有权按乙方应归还而未归还利息金额加收50% 的罚息，同时甲方有权对逾期未还的贷款每月加收15 ‰ 的管理费用。

4、如果乙方违约，不能按照约定的时间还贷，逾期期间，遇人民银

行调整利率，上调利率，如果新利率高于合同约定的利率则逾期贷款按新利率计算，下调利率则按原合同约定的利率计算。

5、从乙方违约之日起，甲方有权按照中国人民银行的有关规定计收复利。

6、乙方违约期间，甲方为行使权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费、财产保全费、交通费、食宿费等）均由乙方承担。

7、乙方借款所提供的担保对本协议约定的乙方义务均需承担担保责任。

8、本协议甲乙双方签字后生效。有担保人的需担保人签字后生效。

立协议人：

甲方乙方丙方

法定法定法定

代表人：代表人 ：代表人：

时间：时间：时间：

第四篇：房地产开发贷款项目封闭管理协议

房地产开发贷款项目封闭管理协议

甲方：

乙方：

为确保甲、乙双方签订的号《固定资

产项目贷款合同》及其担保合同的履行，完善甲乙双方对本借款合同项下权利义

务的约定，确保乙方发放的贷款资金全部按计划用于项目（以下简称开发项目），保证该开发项目按计划竣工，维护购房人的按揭贷

款客户的利益，确保乙方贷款有还款资金来源，保证信贷资金的专款专用、封闭

运行，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：

一、甲方开发项目中，由乙方贷款项目对应的土地使用权、在建工程或竣

工房屋作为贷款的担保抵押给乙方，未经乙方许可上述资产不得向乙方以外第三

人设定抵押。

二、甲方承诺在足额清偿乙方的开发贷款和项目竣工之前，甲方自筹项目

建设资金、预售、销售、出租收入和乙方发放的开发贷款只能用于本协议项下约

定开发项目的开发建设，不得以任何形式抽逃、占压和挪用上述资金。

三、本协议项下约定的贷款开发项目涉及的个人房屋按揭贷款，甲方原则

上全部交由乙方办理，但因达不到乙方审批条件而未获批准的可交由其他金融机

构办理。

四、甲方在乙方开立以下账户：

（一）开立账号为的账户作为甲方在房地产开发项目贷款发放指定封闭专用账户（563科目，下称项目贷款账户）；

（二）开发项目达到预售条件后，甲乙双方签订《商品房销（预）售资金

监管协议》（以长沙市房屋产权管理部门要求为准），并在乙方开立账号为的账户作为该项目房屋销售资金监管专用结算账户（下称销售监管账户）；

（三）按借款合同约定开立账号为的账户作

为甲方向乙方发放的房地产开发项目贷款还款专户（下称项目还贷保证金账户）；

（四）办理本协议项下约定贷款开发项目涉及的个人房屋按揭贷款前，甲

乙双方应签订《房屋按揭合作协议》，依据协议乙方应在甲方开立账号为的账户作为个人按揭贷款保证金专户（下称按揭保证金账户）。

五、甲方对项目贷款账户内资金的使用承诺如下：

（一）甲方承诺下列资金进入项目贷款账户进行管理：

1、乙方贷款项目对应的开发项目的全部自筹资金；

2、乙方向甲方发放的本开发项目房地产开发贷款；

3、开发项目达到预售条件后，销（预）售收入、租金收入等全部项目收

入。

（二）甲方承诺该项目的资金支用全部在乙方监督下使用，包括：

1、与开发项目建设有关的款项支用，包括取得土地的款项（土地出让金

除外）、报建费用、工程建设款、设备费用、材料费用、各类税费；

2、转入项目还贷保证金账户归还乙方贷款；

3、其他支出。

六、甲方对项目还贷保证金账户内资金的归集和使用承诺如下：

1、甲方承诺按借款合同约定的本金和利息还款方式及还款计划，在不迟于每一个还款日之前存入资金至项目还贷保证金账户，保证有足额资金以备还款；

2、甲方授权委托乙方可在每一个约定的还款日从项目还贷保证金账户中扣收应归还款项，或在项目结算账户中转出资金至项目还贷保证金账户预备扣款；

3、甲方承诺本项目还贷保证金账户内全部资金仅可用于归还乙方发放的贷款本息，由乙方监督管理；

4、本协议项下开发项目达到预售或销售条件之后，每一可销售单元（户、套、室）销售款项须全额进入销售监管账户完成交易资金监管。甲方承诺对已完成全额资金监管的销售款项按每笔%转入项目还贷保证金账户，并授权委托乙方可逐笔通过系统自动划转等方式适时转账。

（三）对项目销售监管账户、按揭保证金账户的资金管理甲乙双方应严格按照双方订立的《商品房销（预）售资金监管协议》和《房屋按揭合作协议》约定，以及房屋产权管理部门和广东发展银行关于房屋销售资金监管和保证金管理的要求加强管理。

（四）本协议履行期间，甲方接受乙方对项目贷款账户、销售监管账户、项目还贷保证金账户及按揭保证金账户全部资金收入、支出的监督，及时提供乙方所需的相关资料，并对所提供资料的真实性、合法性负责。具体为：

1、从本开发项目合法取得预售许可证之日起，甲方须每天向乙方提供开发项目的销售（预售）情况表，包括已销售房屋套数、房号、价格及付款方式等情况，以便于乙方实施销售资金监管、了解开发项目资金来源。

2、甲方须按期向乙方提供财务报表（含月度、季度、报表），并配合乙方经办单位进行日常账务情况核查，如有需要还应提供账务处理原始凭证、明细账等资料。

3、乙方发放开发项目贷款前，甲方应提供乙方认可的项目资金支用计划，乙方根据项目进展情况对照支用计划，对项目贷款账户内资金支用情况进行总体监控，超出支用计划的资金款项，必须经乙方同意并确认。项目建设工程等如出现管理混乱、采购材料价格明显高于预算、支付与工程进度款不同步的，乙方有权要求甲方整改并拒绝办理款项支付。

4、甲方须将其与建筑承包商、材料与设备供应商和其他收款人签订的承包合同、材料及设备供应合同等合同原件以及中标通知书、工程进度计划送乙方审验，同时提供复印件供乙方留存。若项目贷款账户为甲方基本存款账户，甲方还应向乙方提供日常开支费用计划等资料。上述合同、资料作为甲方对外付款、乙方审核项目贷款账户支付款项的主要依据。

5、甲方根据项目建设工程实际进度，向乙方出示付款票据和乙方要求的其他资料，乙方根据上述合同及相关资料，对符合付款条件的予以签字确认。未经乙方指定签字人的签字确认，乙方会计部门有权拒绝按受理甲方提出的付款要求。同时按照甲乙双方的上述约定，乙方有权拒绝办理本协议项下项目贷款账户的不符合本协议约定范围的其他对外付款业务。

六、甲乙双方同意对借款合同约定的还款期限作如下补充规定：

在合同期限届满之前，当开发项目实现预计销售收入的%时，甲方偿还的乙方贷款不得少于贷款总额的%；当开发项目实现预计销售收入的%时，甲方偿还的乙方贷款不得少于贷款总额的%；当开发项目实现预计销售收入的%时，甲方偿还全部乙方贷款。

七、乙方承诺

（一）乙方承诺，甲方足额清偿乙方全部房地产开发贷款本息后，项目贷款账户及项目还贷保证金账户内资金全部解除封闭，甲方可自主支配；

（二）乙方承诺，开发项目全部正常销售完毕之后，销售监管账户内资金解除监管，甲方可自主支配；

（三）乙方承诺按照借款合同的约定按期足额发放贷款，但因甲方原因造成的延迟除外；

（四）在借款合同履行期间，乙方承诺按照有关法律法规作好资金结算服务，在甲方需要的情况下，对甲方项目资金的管理等提出合理化建议；

（五）乙方保证对甲方提供的有关财务资料、项目资料以及其他商业秘密保密，但法律、法规和规章另有规定的除外。

八、甲方违反本协议约定，乙方有权采取以下一种或几种措施：

（一）要求甲方限期纠正其违约行为；

（二）停止发放剩余贷款款项，停止项目贷款账户内资金支出；

（三）提前收回贷款本金及利息；

（四）要求贷款保证人履行保证责任，依法处置担保物；

（五）在新闻媒体公告甲方违约行为；

（六）向银行业协会通报甲方违约行为，会同其他银行实行联合制裁；

（七）按贷款本金的%向甲方收取违约金；

（八）甲方如严重违约，抽逃资金构成对乙方诈骗时，乙方将依法向公安机构报案，追究其刑事责任。

九、乙方违反本协议约定，甲方有权采取以下一种或几种措施：

（一）停止使用未使用贷款；

（二）提前归还贷款本息，并不承担由此给乙方造成的损失。

十、双方约定的其他事项：

十一、本协议经甲方法定代表人、乙方负责人或授权代理人签字并盖章后生效。

十二、本协议与甲乙双方签订的《固定资产项目贷款合同》及其担保合同具有同等法律效力。

十三、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决。

十四、本协议一式份，甲、乙双方及各执一份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人（签名/盖章）法定代表人（签名/盖章）

年月日年月日

第五篇：浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范(建行)

浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范

郭平收稿日期：2006-02-24

（中国建设银行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出了相应的风险防范措施。

关键词：房地产开发贷款；封闭管理；

近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部门统计，房地产开发所需资金８０％来源于商业银行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《房屋预售许可证》，其建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景。

一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式

由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。

房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审批，审批同意后，签订《借款合同》、《担保合同》和《借款合同补充协议》。在贷款发放前，借款人进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金监管性质的专用帐户（即封闭账户）。贷款发放后进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关且符合《借款合同补充协议》的规定，否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入（包括个人住房贷款和首付款）必须存入封闭账户。贷款人按比例控制封闭账户中的留存资金，即根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例，逐月从销售收入中留存部分资金，用于累计还贷。具体计算公式为：每月留存资金额＝当期贷款余额／可销售房屋市场价值ｘ当期销售收入。每月留存资金额不低于上述公式计算出的相应金额。贷款封闭管理，可以有效地监控贷款的使用和回流，可以有效降低贷款风险。但是为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理运作过程中仍然需要防范以下风险。

二、银行风险分析

（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。

贷款封闭管理的理想状态是，贷款项目的全部土地使用权及其地上建筑物抵押给贷款银行。在贷款封闭管理中，贷款的期限和项目开发建设的期限必须匹配，确保项目资金的回流时间与贷款的回收时间相符。如果由于贷款期限过短不能满足项目开发的时间需要，也就是贷款到期企业却没有收入归还贷款，将导致银行被迫发放借新还旧贷款。这样，在发放新贷款的过程中需要解除原抵押登记手续重新办理新的抵押手续。由于抵押登记部门和银行的操作流程不完全一致，往往出现原抵押登记手续已经解除、新贷款已经发放而新的抵押登记却无法办妥，一旦此时司法机关对抵押物采取法律强制措施，必然导致新的借款无抵押担保。此时，银行就难以实现贷款的封闭管理。

还有一种情况，在旧贷款抵押期间，房屋被出租，而旧贷款到期时租赁合同尚未到期。那么在借新还旧的抵押登记办妥后，租赁合同则属于在抵押合同之前签定，在实现抵押权时，会受到在先的租赁合同的限制。根据有关法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（二）按比例释放抵押物后抵押物价值不足的风险

贷款封闭管理过程中，银行一般按照一定的比例将销售收入留存在封闭账户中，用于累积还贷。该比例根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例确定。在抵押物逐步释放的过程中必须明确抵押物的范围和释放抵押物所带来的风险并及时采取措施，否则，随着抵押物的逐步释放，贷款的风险将逐渐增大。

１、明确认识抵押物的范围

房地产企业的贷款是银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款，因此一般而言，贷款合同和抵押合同签订时用于抵押的项目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用权或在建工程，而不是房屋。而抵押物对外销售的时候，是按照整套单元房屋、公寓或别墅出售的。按照《担保法》的规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。因此在计算释放抵押物的比例时间应当将抵押登记后新增加的房屋剔除。必须保证释放部分抵押物后所保留的抵押物价值足以担保剩余的债权，也就是剩余的在抵押合同签定时就存在的土地使用权或在建工程的价值足以担保剩余的债权。

２、审慎确定释放抵押物的比例

房屋的售价受房屋的楼层、朝向、结构、地理位臵、市场、政府政策等多种因素的影响，从而导致同一楼盘在不同的时间市场价值不一样、同一楼盘的不同单元房之间价值也不一样。而且，一般而言，受市场欢迎的易于变现的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市场欢迎的程度和变现的程度相对较差，甚至可能被迫降价销售。考虑以上这些不确定因素后，就应当选择较保守的抵押物释放比例，确保充足的抵押物价值。而现行的以可售房屋市场价值作为分母的比例计算方式没有考虑以上不确定因素。

３、按比例释放部分抵押物的做法并非法律的强行规定 按照法律规定，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。“不履行”包括完全不履行或不完全履行。因此，债权人在债权没有完全实现的情况下，可以不释放抵押物，直到完全获得受偿，这样随着债权的逐步实现，抵押物担保的能力将逐渐增加，贷款的安全性也增强。反之，按比例释放抵押物后，抵押物担保的能力将逐渐减弱。

（三）封闭账户中的存款不具有担保的效力，不能优先用于清偿债权

在贷款封闭运作的过程中，封闭账户是借款单位在贷款发放前开立的用于资金监管性质的专用账户，封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付，该账户不售支票。封闭账户内的资金向外支付时必须按照双方合同约定的条件才能进行。根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值中所占的比例，逐月从封闭账户内钧销售收入中留存部分资金，用于累积还贷。项目达到８０％销售率时或贷款到期前，封闭账户内的存款余额不得低于到期贷款本息之和。从以上规定我们可以看出，抵押物释放后其价值转化为货币形态存入专用账户，积累到一定的金额或时间后才用于归还贷款。而在部分释放抵押物后到积累的销售收入实际用于归还贷款之前，银行贷款的风险加大。首先，借款人虽然将销售收入的一定比例存入专用账户但并未归还贷款，此时销售收入的所有权仍属于借款人。银行释放抵押物后放弃了相应部分的担保，使相应的贷款从抵押担保的贷款变成信用贷款。第二，封闭帐户作为资金监管性质的专用账户是借贷双方的约定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有担保的性质。因此，一旦司法部门强制扣划，银行只能服从，而不能主张优先受偿的权利。

三、风险防范措施

（一）贷前调查阶段认真进行房地产项目评估，科学判断项目的市场价值，根据项目的回款时间，确定合适的贷款期限

由于封闭贷款的还款来源是项目租售的收入，因此选择具有市场价值的项目发放贷款是首要的条件。贷款项目最好有优越的地理位臵和较高的使用价值，这样抵押未来变现的能力将会很强。比如某外资银行在相关调查和论证的基础上，看上了某支行的某笔不良贷款的抵押物，对该抵押物未来的出租情况充满信心，主动向借款人和贷款人提出发放贷款、臵换贷款人的不良贷款的方案，从而使该支行及时化解了该笔不良贷款。在选择抵押物时，应尽可能地采用在建工程项目抵押来增强银行对项目销售资金的控制力，利用商品房按揭资金逐步归还银行的项目贷款；同时，应对预售商品房进行整体评估，防止开发商虚抬房价来转移项目贷款风险。

贷前发放前，还要对借款人所处行业、发展前景、综合实力和还款意愿等进行深入调查，准确判断借款人的经营风险和市场风险，综合分析借款人的偿债能力、盈利能力和还款意愿的，加大对借款人资质的审查力度。由于还款来源的产生需要借款人的经营，还款行为需要借款人具有良好的还款意愿和诚信，因此密切关注第一还款来源即借款人的经营状况、还款意愿和诚信是非常必要的，绝对不要因为有抵押物的封闭管理就可以高枕无忧。

房地产开发项目的建设周期较长，从项目可行性研究开始到最后销售回笼资金，中间要经历勘探设计、报建立项、项目开发等多个环节，开发周期短则二三年、长则超过五年。开发周期越长，各种经济环境特别是房地产市场发生变化的可能性就越大，而房地产项目一旦破土开发就很难根据市场需求变化进行改变和调整，而银行也面临着贷款资金无法按期回收的风险。在贷款调查阶段银行必须对项目建设情况进行准确评估，准确预测项目的资金需求情况和资金运作周期，合理确定贷款期限。在贷款发放后，客户经理要严密监控工程进度，一旦出现项目不能按计划进行的情况，及时采取措施。

（二）强化贷后管理，尤其强化对抵押物的管理能力

贷后管理如果不到位，将使开发商有机会挪用贷款资金或销售回笼款，致使项目无法竣工或无销售资金归还银行贷款。房地产开发贷款的资金循环和周转是以项目为主体，还款来源也是项目销售资金，因此商业银行对房地产开发贷款的管理首先应当与具体项目紧密相联，对开发商的自有资金、银行贷款以及项目销售资金的实施封闭运作，以确保项目完工贷款归还。贷款发放后，要监控好项目的建设进展情况。银行要设立项目经理，专门监督项目的进展和资金使用情况，按照借款人合理用款需求，分期分批发放贷款，保证贷款专项专用，防止贷款被挪用和贷款资金长期积淀。在管理过程中，应根据在建工程的实际进度支付贷款资金，确保工程款实际支付给建筑承包商和材料供应商，既可以防止开发商挪用资金，又可以预防开发商逃废债。

随时监控其销售计划和销售情况，尤其是抵押物的销售形态。对于与贷款对应的建设项目出售后，要及时按照协议进行封闭管理并收回贷款。实时跟踪抵押物的变化情况，一旦出现不利还款的风险隐患，要及时采取有效措施，避免风险的扩大。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。如果发生重大风险可能不利于借款人还款时，银行可以要求借款人用销售按比例释放的抵押物所得款项提前清偿部分贷款，以降低风险。

贷款人在按比例释放抵押物的过程中，必须确保以下几个问题，才能防范风险：１、确保所释放的抵押物销售的收入肯定归还贷款，不会因为任何原因发生意外。２、所保留的抵押物在任何情况下都足以担保剩余的债权，因此在计算留存比例时必须采用最保守的方式。

四、关注企业经营情况，及时预警

密切监控借款人的经营和资金运作，及时了解借款人所处行业竞争和发展趋势，准确把握借款人自身经营和财务状况，防止借款入将售房款收入挪做他用，失去直接的还款资金。此外，贷款项目的售房款项虽然是主要的还款来源，但是公司的全部经营和投资收入也可以作为我们的还款来源。一旦，借款人项目因为特殊原因不能达到预期收入或经营出现滑坡，财务状况恶化，我们应当及时采取相应措施保全资产。