关于物业交接内容及交接程序的管理办法

第一篇：关于物业交接内容及交接程序的管理办法

关于物业交接内容及交接程序的管理办法

（2011年10月18日）

为顺利实现------所属建设项目向-------物业服务有限公司的物业交接，避免因交接界面、内容、标准不清晰、相互推诿而使业主利益和****利益蒙受损失，同时进一步规范工程部门及物业公司的开发与管理行为，特明确交接的基本条件、具体交接内容，以及物业验收程序、标准等相关要求如下，以期交接双方共同遵守。

一、物业交接的基本条件

由****完成小区内主体建筑物（住宅及会所、商业、文教、医疗等配套建筑）、构筑物、市政设施（一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车及非机动车停车设施、户外休闲运动设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房）等规划设计的全部建设内容，并经相关部门验收合格。项目的规划用地、工程建设批准文件、工程竣工资料齐全。

二、物业交接内容及验收依据、验收部位和验收标准

（一）物业交接内容

1.工程资料

各栋号建筑、结构、电气、暖通、给排水、消防、弱电等竣工图一套、外线竣工综合图一份、各类分部、分项的隐预检记录、设备材料清单、设计变更、各项试验、验收报告、保修协议等图纸、文档及有关音像、电子文件。

2.各楼宇单元门、房门钥匙。

3.水表、电表、天然气表、热表等电子卡或表底记录。

4.设备设施交接。开闭站、变电站、换热站、电话交接间、消防控制室、保安监控室、电梯机房、水泵房、消防泵房等。

（二）物业验收依据、验收部位和验收标准

1.0物业验收依据

1.1规划设计方案（图纸）；

1.2****与业主签订的《商品房房屋买卖合同》有关的交屋标准；1

1.3有关管理规约；

1.4前期物业服务合同；

1.5****移交的图纸、资料；

2.0验收部位和验收标准

2.1验收部位主要为楼宇户内（套内）、共用部位、市政设施、共用设施设备的建筑质量、使用功能，以及市政设施、共用设备的运行状况。

共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

市政设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

2.具体验收标准，应由物业公司于验收前针对不同物业的类型、设计标准和实际情况，参照国家颁布的有关施工验收规范的相关标准，以及地方政府规定的相关内容为标准编写方案，双方共同确认后实施。

三、物业交接验收程序及查验的具体要求

（一）物业交接验收程序

1.由物业公司制定物业查验方案和查验时间计划报****公司审批；

2.由****项目部向物业公司移交有关图纸资料；

3.****项目部与物业公司按查验时间计划进行分户验收和查验共用部位、共用设施设备；

4.****项目部负责人确认现场查验结果；

5.由****项目部组织施工方整改和解决查验发现的问题；

6.****与物业公司签订物业接管协议；

7.双方办理物业交接手续；

（二）查验的具体要求

由****项目部委派专业人员参与现场查验。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由****项目部和物业公司参加查验的人员共同签字确认。

交接验收完成后，由物业公司草拟《物业接管协议》报****审核后签订。《物业接管协议》应对物业查验基本情况、存在的问题、解决的方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

《物业接管协议》签订后，由****项目部向物业管理公司移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接地点、交接方式等内容。交接记录应当由****和物业公司共同签章确认。

据此阶段，****即完成向****物业服务有限公司的全部交接工作。

四、物业交接后，双方的责任和义务

（一）****的责任和义务：

在物业早期管理阶段，****应尽力为物业公司从事经营管理活动创造良好的条件。

物业交接后，****未能按照物业相关协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，****应当负责修复；给业主造成经济损失的，****应当依法承担赔偿责任。

（二）物业公司责任和义务：

物业公司应全力维护****的形象和利益，充分利用小区现有资源条件全面拓展物业服务领域，不断提高为业主服务的满意率。

自物业交接之日起，物业管理公司应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第二篇：物业交接内容

一、10KV开关柜、环网柜

1、产品证书、竣工检测合格报告(有);

2、检查接地线;

3、电源指示相序;

4、合闸及断开畅顺、性能良好，要验证2-3次;

5、专用工具。

二、变压器(1600KVA/台×X台)

1、产品证书、竣工检测合格报告(有);

2、检查接地线;

3、空载运行(不少于24小时)观察：电压、震音、温度等;

4、负载50%以上运行(不少于8小时)观察：电压、电流、震音、温度、风冷等。

三、电容柜

1、产品证、竣工检测合格报告(有);

2、检查接地线;

3、分路手动投入、检查每路电流、功因数、电容温度;

4、自动投入运行，观察自动情况：电流、电容温度。

四、配电柜

1、产品证书、竣工检测合格报告(有);

2、检查接地线;

3、计量柜：门封件是否完好，计量表运行情况;

4、电源开关、联络开关及其他控制开关，全部要贴相关标签;

5、所有开关都要试送验证是否与标签一致。

五、双电源柜(应急电源柜)产品证书、竣工检测合格报告(有)

1、检测相序、电压是否相符;

2、检测所供的用户及用户的总负载;

3、测试自动切换及手动切换。

六、发电机组

产品证书、说明书(有)，竣工检测报告没有

1、手动启动空载运行;

2、检查各仪表运行数据是否正常;

3、试行自动切换带运行不少于4小时，重点观察运行的稳定性;

4、记录运行情况;

5、试运室内送、排风机;

6、试行自动停发电机组。

七、检查测试变配电房排气散热设施、防鼠措施。

八、在检验中将存在问题记录，双方签名，待交方整改完善才交接。交方人员：接方人员：

附件一：配电室高压岗位操作规程

(一)倒闸操作必须根据值班调度或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行，倒闸操作中操作人填写操作票，单人值班，操作票由发令人用电话向值班员传达，值班员应根据传达填写操作票复诵无误，并在监护人签名处填写发令人的名字。

(二)停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序依次相反，并严防带负荷拉入闸。

(三)下列项目应填入操作票内;应拉合的开关和刀闸检查开关和刀闸的位置，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装和拆除接地线，安装或拆除控制回路或电压回路的保险箱，切换保护回路和检查无电压等。

(四)操作人和监护人应根据模拟板或接线图校对所填写的操作项目，并经值班负责人审核签名。

(五)操作前应该对设备名称，编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制，必须按操作程序操作。每操作完一次作一个记号""全部操作完毕后复查。

(六)倒闸操作必须两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护，单人值班的变电所则由一人操作，特别重要和复杂操作，由熟练的值班员操作。

附件二：物业项目高压配电室的基本要求

1.达到《关于高压变配电室防鼠工作若干规定》的要求。

2.建筑耐火等级不低于二级。房屋结构完好无裂缝、不渗漏水。室外排水通畅,不受洪水侵水。3.门为难燃烧体,向外(或向低压方向)开。

4.操作通道和维护通道的距离足够,通道畅通,不得在室内堆放杂物。导体对人员安全距离足够。

5.遮拦和栅栏足够、完好、合格。标示牌齐全,挂放管理好。

6.常用高压电气安全工具(绝缘靴、绝缘手套,试电笔,短路接地线,绝缘棒,绝缘挡板,绝缘垫等)设备,有专架专柜放置,摆放整齐,按定期试验合格。消防设备齐备,合格、有效、易取。7.电缆沟无积水,电缆盖板完好,并装有检查电缆沟的局部照明灯。8.一次结线模拟图和资料齐全。9.有足够的照明。

10.规程制度健全,具有如下四种基本制度:(1)岗位责任制;(2)安全管理制度(交接班、工作票、操作票、监护制、巡回检查制、设备缺陷管理、反事故措施和事故分析制度);(3)安全操作制度;(4)设备检修试验制度。

附件三：高低压配电室安全工作制度

目的:从行政组织措施上保证安全,不出人为安全责任事故。

(一)在高低压配电室内值班、维修工作人员,应具有有效的电工证(由劳动部门颁发),在配电室操作人员,应具有市供电局颁发的进网作业许可证。

(二)新员工上岗前,应熟知下列事项,并经考试合格后,方可允许上岗独立工作: 1.本公司有关电气方面的操作规程和有关制度、措施;2.本公司高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等;3.电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法;4.电气安全防护及人身事故抢救;5.本公司变配电运行方式,负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。

(三)工作时间,工作人员应按规定穿戴整齐;严密监视变电室各种设备、仪器仪表信号装置等的运行情况,每小时应进行一次各种运行数据的记录和相关说明。

(四)严格按工作票、操作票制度进行操作,发生事故紧急处理并上报,做好记录。

(五)每班起码应检查一次高低压变配电室的通风、空调、照明及1211气体灭火器装置是否正常,有无影响安全运行的异物或异常现象。

(六)保管好各种资料、图表、工具仪器、消防设施与器材、电气安全用具等,做好室内设备及环境卫生。

(七)按制度做好交接班工作。

(八)按计划做好维修保养工作和各项必要的安全试验,必须严格按电气设备检修安全技术措施办事。

(九)每月未晚班应启动柴油发电机组,运行一小时。

(十)倒闸操作以及维修工作,一般都应有二人以上,一人操作、检修,一人监护。相关记录: 1,《变配电值班记录表》 2,《机电设备维修记录表》

3,《强电系统日常维修保养记录》 4,《操作票》

5,其它外包检测记录

济南财富广场物业管理有限公司配电室管理制度

一、目的：

规范配电室的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保大厦的安全用电。

二、内容

1.严格遵守公司的各项规章制度。

2.每班保持值班室、配电室地面及设备外表清洁无尘。

3.非工作人员进入变配电室，须经部门主管或公司领导批准后进行登记，由值班电工陪同方可进入。

4.值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。

5.值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。

6.配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。

7.不得擅自增加或更改变配电房机电设备线路及器材，若确需要增加或更改，须报部门主管同意，经公司主管领导批准后方可增加或更改。

8.因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应向用户作出解释。

9.如配电设备发生异常，应及时报告部门主管，并在其指导下排除异常，必要时上报公司领导。

10.在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。

11.经常保持配电室消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

12.做好配电室的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电室。13.值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。

济南财富广场物业管理有限公司交接班制度

1.值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。

2.交接班时接班人员应提前十五分钟上岗，交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：

1）查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况； 2）清点仪表、工具等物品是否齐全、完好。

3）如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接班人承担。双方在值班日志上签字。

3．有下列情况之一不准交接班

1）在事故处理未完或重大设备启动或停机时；

2）上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室不清洁。3）接班人未到岗，交班人员不准下班。

4）接班人醉酒或有不适宜值班的疾病等，未找到接班人。5）严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。

6）若在交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

关于物业交接内容及交接程序的管理办法（2011年10月18日）

为顺利实现所属建设项目向物业服务有限公司的物业交接，避免因交接界面、内容、标准不清晰、相互推诿而使业主利益和利益蒙受损失，同时进一步规范工程部门及物业公司的开发与管理行为，特明确交接的基本条件、具体交接内容，以及物业验收程序、标准等相关要求如下，以期交接双方共同遵守。

一、物业交接的基本条件

由完成小区内主体建筑物（住宅及会所、商业、文教、医疗等配套建筑）、构筑物、市政设施（一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车及非机动车停车设施、户外休闲运动设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房）等规划设计的全部建设内容，并经相关部门验收合格。项目的规划用地、工程建设批准文件、工程竣工资料齐全。

二、物业交接内容及验收依据、验收部位和验收标准

（一）物业交接内容

1.工程资料 :各栋号建筑、结构、电气、暖通、给排水、消防、弱电等竣工图一套、外线竣工综合图一份、各类分部、分项的隐预检记录、设备材料清单、设计变更、各项试验、验收报告、保修协议等图纸、文档及有关音像、电子文件。2.各楼宇单元门、房门钥匙。

3.水表、电表、天然气表、热表等电子卡或表底记录。

4.设备设施交接。开闭站、变电站、换热站、电话交接间、消防控制室、保安监控室、电梯机房、水泵房、消防泵房等。

（二）物业验收依据、验收部位和验收标准 1.0物业验收依据

1.1规划设计方案（图纸）；

1.2与业主签订的《商品房房屋买卖合同》有关的交屋标准； 1.3有关管理规约； 1.4前期物业服务合同； 1.5移交的图纸、资料；

2.0验收部位和验收标准

2.1验收部位主要为楼宇户内（套内）、共用部位、市政设施、共用设施设备的建筑质量、使用功能，以及市政设施、共用设备的运行状况。共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；市政设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

2.2具体验收标准，应由物业公司于验收前针对不同物业的类型、设计标准和实际情况，参照国家颁布的有关施工验收规范的相关标准，以及地方政府规定的相关内容为标准编写方案，双方共同确认后实施。

三、物业交接验收程序及查验的具体要求

（一）物业交接验收程序

1.由物业公司制定物业查验方案和查验时间计划报公司审批； 2.由项目部向物业公司移交有关图纸资料；

3.项目部与物业公司按查验时间计划进行分户验收和查验共用部位、共用设施设备； 4.项目部负责人确认现场查验结果；

5.由项目部组织施工方整改和解决查验发现的问题； 6.与物业公司签订物业接管协议； 7.双方办理物业交接手续；

（二）查验的具体要求:由项目部委派专业人员参与现场查验。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由项目部和物业公司参加查验的人员共同签字确认。交接验收完成后，由物业公司草拟《物业接管协议》报审核后签订。《物业接管协议》应对物业查验基本情况、存在的问题、解决的方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。《物业接管协议》签订后，由项目部向物业管理公司移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接地点、交接方式等内容。交接记录应当由项目部和物业公司共同签章确认。据此阶段，即完成向物业服务有限公司的全部交接工作。

四、物业交接后，双方的责任和义务

（一）的责任和义务：在物业早期管理阶段，应尽力为物业公司从事经营管理活动创造良好的条件。物业交接后，未能按照物业相关协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，应当负责修复；给业主造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

（二）物业公司责任和义务：物业公司应全力维护的形象和利益，充分利用小区现有资源条件全面拓展物业服务领域，不断提高为业主服务的满意率。自物业交接之日起，物业管理公司应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

消防工程竣工交接内容

工程验收交接。

1、消防竣工图纸、操作使用说明书、编码表、消防技术档案、消防检测报告交接

2、消防设备及备品交接

3、消防使用和故障处理交底及系统培训

4、所有交接应有移交方、接收方签字盖章（严格的还应有见证方）。

1、消防竣图纸交接

2、消防设备交接，有哪些设备，列一清单要甲方签字

3、竣工验收单

你总得还有保修期吧，消防一般为二年，二年内有问题你还得负责维修的消防工程竣工交接内容 ……

1、消防竣工图纸、操作使用说明书、编码表、消防技术档案、消防检测报告交接

2、消防设备及备品交接 3...消防工程中间验收交接单怎样填写 …… 建筑工程消防验收基本情况记录表应该有施工方编制,然后有设计单位、建设单位、施工单位和监理单位共同组织...消防工程建设完毕,需要向甲方移交哪些材料 …… 相关内容 甲分包的消防工程从进场到工程竣工移交都需要哪些资料!1 2010-11-6 建设...消防竣工移交表格 …… 我方消防已经竣工,消防竣工移交物业的表格样式请各位帮忙协助,谢谢。可以去中国消防工程网论坛下载,全...消防工程资料移交包括消防工程在设计、施工和验收过程中所形成的什么文件? …… 竣工图、消防局审核及验收报告、保修书、工程施工过程技术资料、设备移交书、编程表 每个地方都有自己的要...消防材料的移交有那些? …… 我做的是一家四星级酒店消防工程,已经建设完毕,消防局也全部验收完毕,同甲方交接时,需要向甲方移交那些...工程竣工后交接需要哪些内容 …… 工程项目的竣工验收 工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序,也是工程项目管理的最后一项工作。它...消防安装工程竣工验收完以后乙方和甲方为了以后交接好工作是不是要签订一份文件 …… 没有必要吧!验收资料不是有了吗?资料上应当有监理的签字。竣工资料上应当有消防部门的验收意见。

消防工程竣工移交清单(含资料部分),谁有一个完成的清单表(样表)…… 消防工程竣工移交清单(含资料部分),谁有一个完成的清单表(样表)...相关内容 2010-11-6...消防设施工程竣工移交档案馆资料 …… 那你这个工程主要都做了什么啊?比如你防排烟,通风也要做资料交,火灾自动报警也要交,气体灭火也要做,消...1、接管验收的准备工作

(1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接

管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

(2)成立物业接管小组

①在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

(3)接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； ②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； ③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ④准备好接管验收记录表格： ——《房屋本体接管验收表》；

——《公共配套设施接管验收表》； ——《机电设备接管验收表》； ——《接管验收问题整改表》。

2、接管验收的工作程序(略)

3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。(1)物业产权资料： ①项目开发批准报告； ②规划许可证； ③投资许可证； ④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证； ⑥用地红线图。

(2)综合竣工验收资料：

①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书； ③建设消防验收合格证；

④公共配套设施综合验收合格书； ⑤供水合同；

⑥供电协议书、许可证； ⑦供气协议书、许可证； ⑧光纤合格证； ⑨通信设施合格证； ⑩电梯准用证。(3)施工设计资料：

①地质报告书； ②全套设计图纸； ③图纸会审记录； ④设计变更通知单； ⑤工程预决算报告书； ⑥重要的施工会议纪要； ⑦隐蔽工程验收记录； ⑧沉降观测记录；

⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。(4)机电设备资料：

①机电设备出厂合格证；

②机电设备使用说明书（要求中文）； ③机电设备安装、调试报告； ④设备保修卡、保修协议。(5)业主资料：

①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等； ②已够房业主的付款情况或付款方式。

4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别(1)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。(2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

5、接管验收标准和验收方法

(1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。(2)验收方法为观感验收法和使用验收法。

6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准(1)主体结构： ①外墙不得渗水；

②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。(3)内墙面：

①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； ②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。

(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

(5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。(6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。(7)门、窗

①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； ②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； ④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； ⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹； ⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形； ⑦高档装饰门装饰完整。(8)楼梯、扶手：

钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

(9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

(10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。(11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

(12)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。(13)光纤已开通，收视良好。

(14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

(15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。(16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

(17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

(18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。(19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

(20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

(21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、(22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

物业交接验收工作实施细则

一、目的

1、明确在物业交接验收中双方应遵守的事项，确保物业交接验收顺利进行。

2、确保物业住、用的安全和各种配套设备、设施正常使用功能的完备，确保竣工资料及配套技术资料的顺利交接，以利于物业管理工作的正常开展。

二、交接验收条件

建设工程全部施工完毕，在竣工验收合格的基础上，系统设备、设施功能正常，使用可靠，并经有关职能部门验收合格。

三、双方职责

1、各单位负责物业、设备、设施交接验收时间的提出。

2、物业公司负责组织相关人员及时参加交接验收。

3、经交接验收合格的物业、设备、设施由物业公司出具交接验收报告，办理交接手续，由物业公司安排人员进行有效管理。

4、如验收过程中出现验收内容不合格项目，或在物业使用过程中存在隐患项目由物业公司提出不合格报告，或要求整改报告。由各单位负责落实，督促施工单位在期限内进行整改，整改完毕后组织单项复验。

5、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，由物业公司会同相关单位组织设计、监理、施工单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因引起的，应由相关单位负责处理；如属使用不当引起的由业主自行负责；由于管理不善引起的，则应由物业公司负责处理；若业主及物业公司处理有困难的，可由各单位帮助，费用由各责任者自行承担。

6、物业自验收接管之日起，保修按《建筑工程质量保修条例》和《商品房销售保修规定》由各单位负责保修。为保证房屋设施一般保修事项的快速处理，建设单位支付保修款应征得物业公司同意。如责任单位未做好保修工作的，物业公司应根据需要进行应急处理，如：水管爆裂、排污管渗漏、墙面、地面空鼓等等，产生费用由负责单位支付。也可以在验收接管时，由各单位一次性拨付保修费用，由物业公司负责按《建筑工程质量保修条例》和《商品房销售保修规定》中的内容实施保修。

四、验收程序

1、开发单位在物业竣工验收合格后按“办法”第１８条规定与物业管理公司进行物业接管验收，并做好交接准备。

2、物业公司在接到接管验收通知１０天内，由公司总经理负责指定公司分管领导、有关职能部门负责人及专业性的工程技术人员组成验收小组。验收小组签发验收通知并约定时间会同各单位、工程部、售楼部、监理公司及施工单位等有关人员共同参加。

五、验收内容及要求

（一）、交接验收时应提交的资料

1、项目立项报告及项目批准文件

2、建设用地许可证、土地使用证

3、房屋产权证

4、政府职能部门审批材料：

5、消防、电力、电信、绿化、人防、防疫、市政、环保部门

6、建筑施工执照、建筑施工单位资质材料

7、拆迁安置、补偿协议

8、工程合同及开、竣工报告

9、地质勘察报告

10、工程预决算

11、图纸会审记录

12、工程设计变更通知及技术核定单

13、质量事故处理记录

14、隐蔽工程验收记录

15、沉降、位移观察记录

16、钢材、水泥主要建筑材料质保书

17、新材料、构配件的质量鉴定合格证书

18、砂桨、混凝土试压报告

19、金属焊接试验报告 20、综合验收合格证

21、全套竣工图：建设、结施、水施、电施、暖施

22、室外综合管线图

23、主要配套设备的购销合同和质保单

（二）、１０ＫＶ配电房

1、需提交的资料（1）、配电房平面布置图。（2）、配电房一次接线图、系统图。（3）、配电设备二次接线图。（4）、配电设备产品合格证、使用说明书（变压器、直流屏、开关柜等）。（5）、配电设备、线路安装调试报告。（6）、职能部门检测报告。（7）、供用电协议。

2、验收内容及要求（1）、高压配电设备必须通电安全运行２４小时后。（2）、配电房应有一次接线模拟板。（3）、配有绝缘地毯，事故照明灯、手提应急灯、灭火器、温度湿度计。（4）、配有齐全的安全用具、标志警示牌、维修工具。（5）、一次模拟板与开关必须一一对应，标志正确、清楚。（6）、低压开关柜各路出线必须标志清楚。（7）、电缆底坑无建筑垃圾、无渗漏或积水。（8）、电缆进出线孔必须封堵，防止小动物进入。（9）、室内墙、地面、门、窗应符合土建验收要求。

3、装修要求：（1）、吊顶采用轻钢龙骨、矿棉板或刷乳胶漆二道。（2）、墙面刷乳胶漆二道。（3）、地面采用耐磨漆刷二道以上（底色为灰色或浆红色）。（4）、室内需配置降温设备（空调）。

（三）、强电系统

1、需提交的资料（1）、配电系统竣工图（系统图、平面布置图）。（2）、设备配置清单（开关柜、动力柜、配电柜、配电箱）。（3）、配电柜（箱）产品合格证、产品使用说明、二次接线图。（4）、母线槽、电缆、电缆桥架等产品合格证、产品使用说明。（5）、安装、调试报告。

2、验收内容及要求（1）、低压配电间门、窗、地、墙应符合土建验收要求。（2）、配电柜各路进、出线应标志清楚、正确、与竣工图一致。（3）、线路各相对地绝缘电不得小于１ＫΩ／Ｖ。（4）、线路负荷时应达到三相平衡。（5）、配电柜、配电箱内应清洁、无建筑垃圾和尘土，无渗漏和积水，内置线路应整齐、固定。（6）、强电井内应按消防要求隔层封堵，井道内无建筑垃圾和杂物。（7）、母线槽、电缆桥架安装应平直、稳固、无缺盖板现象，接地良好。（8）、各种电缆、供电线路在井道中应排列整齐，安装牢固。（9）、各种二级计量电表应按设计要求安装，安装平稳、牢固，标志清楚，便于读数。

3、装修要求（配电间）：（1）、顶面、墙面采用乳胶漆刷二道。（2）、地面采用耐磨漆刷二道（底色为灰色）。

（四）、消防报警控制系统

1、需提交的资料（1）、消防报警控制系统竣工图（平面图、系统图）。（2）、消防报警系统地址编码表。（3）、消控主机产品合格证、产品使用操作说明书。（4）、消防水泵、气压罐、水流指示器、湿塞报警阀、消火栓、防排烟风机、防火卷帘门、安全出口指示灯、事故照明灯等产品合格证、产品使用说明书。（5）、消防报警控制系统安装调试报告。（6）、消防职能部门的检验报告。

2、验收内容及要求（1）、报警控制主机各主要功能检测正常（自检、消音位、故障报警、报警记忆、火灾优先、备电欠压、过压报警、电源自动转换、备电自动充电等功能）。（2）、各报警探测器、联动模块均按设计要求规范安装，性能合格，地址编码与实相符。（3）、消防泵、防排烟风机、防火卷帘门、消防电梯均能实现就地控制和联动控制。（4）、消防广播切换、选层、选区、播音

均正常。（5）、消防电话插座、烟、温感探测器抽查５％均正常。（6）、事故照明灯、安全出口指示灯、灯具安装牢固、无破损，应急供电时间大于３０分钟。（7）、消火栓内水带、水枪配置齐全，消火栓阀无漏水现象，管道压力表指示正常无破损，管道、泵体需经防锈处理，表面油漆光亮。

3、装修要求（消监控值班室）（1）、顶面采用轻钢龙骨、矿棉板吊顶或采用乳胶漆刷面二道。（2）、墙面采用乳胶漆刷面二道。（3）、地面采用防静电地板铺设。（4）、室内需配置降温设备（空调）。

（五）、土建工程

1、需提交的资料（1）、全套土建竣工图（建施、结施、总平图）。（2）、门、窗、锁材料合格证或质保单、保修单。（3）、防水材料合格证、产品使用说明书。

2、验收内容及要求（1）、地下室、顶面、墙面、地面应平整坚实，不空鼓、开裂、无渗漏积水。（2）、外墙面应平整、坚实、不得空鼓、开裂和渗漏，饰面砖应表面干净、粘贴牢固，无缺棱掉角。（3）、屋面防水层不得空鼓，排水畅通，无积水、无渗漏。（4）、楼地面平整、不空鼓、不开裂、开脱皮和起砂，块料面层应表面平整、不空鼓，接缝均匀顺直，无破损、缺棱掉角。（5）、内墙面应坚实、平整、不空鼓、不开裂、无破损，面层光滑均匀。（6）、窗台、阳台符合设计要求，无积水，无渗漏。（7）、卫生间、洗间、阳台、厨房地面与相邻地面相对标高符合设计要求，不应有积水，不允许倒翻水和渗漏。（8）、烟道、通风道排气应畅通，烟道内应无杂物。（9）、空调预留孔应符合设计。（10）、门窗安装应平整牢固，无翘曲变形，门窗、锁具开关灵活，零配件装备齐全，位置正确，缝隙严密，玻璃无破损。(11)、木装修应对缝严密、线条顺畅、表面光洁、不露钉帽、油漆色泽一致、无脱皮、无漏刷现象。（12）、各种铁制装饰品必须经防锈处理，表面油漆均匀、光洁。

（六）给排水系统

1、需要提交的资料：（1）、全套给排水系统竣工图（水施）。（2）室外给排水系统总平面图。（3）、生活泵、排污泵产品的合格证。（4）水泵配电控制柜（箱）产品合格证、二线接线图。（5）、变频控制器产品合格证、产品使用操作说明书。（6）、主要控制阀门、止回阀、水位自动控制器等产品合格证及使用说明书。（7）、主要供、排水管材产品合格证。（8）、水池、水箱清洗检验合格证。

2、验收内容及要求：（1）、生活水池、水箱使用前必须清洗干净。（2）、水泵、排污泵安装平稳、运行时无较大震动，运转正常，泵体无渗漏。（3）、水泵控制柜内整洁干净无积水渗漏，控制开关操作灵敏，变频控制正常。（4）、水位自动控制器应控制灵敏准确。（5）、水泵房管道、泵体需经防锈处理，表面油漆均匀光洁。（6）、各控制阀门应控制灵活、无渗漏，压力表无破损、指示正确。（7）、各二级计量水表按设计要求安装，水表计数正常，水表无破损漏水现象。（8）、各排污、排水管应畅通无堵塞无渗漏，个检查口设计合理、便于检查、无渗漏。（9）、室外排污、排水管应畅通无堵塞无渗漏，排污井、排水井、集水井内应无

建筑垃圾和杂物，井盖平整无松动、无破损。（10）、化粪池符合设计要求，池内无建筑垃圾，井盖平整无松动、无破损。

3、装修要求（水泵房）①顶面、墙面需采用防潮防霉乳胶漆刷面二道以上。②地面需铺设普通防滑地砖，做出集水排水沟至集水井。

（七）监控报警系统

1、需移交的资料①监控报警系统竣工图（平面图、系统图）。②监控报警产品设备合格证、产品使用说明书。③监控、报警电缆产品合格证。④监控、报警系统编码表。

2、验收内容及要求①根据竣工图确认系统中配置设备的型号、规格、数量及安装位置。②对现场安装质量进行验收。③对机房设备进行运行检测、功能测试A：监控图像质量（清晰度）必须达到设计标准，B：报警灵敏度及报警编码必须达到设计标准，C：录像功能、画面分割功能、画面调用功能、云台遥控功能、报警设防、撤防、消音等功能均要求符合设计及产品使用功能。

3、装修要求（监控室）⑪顶面采用轻钢龙骨、矿棉板吊顶或采用服胶漆刷面两道。⑫墙面采用服胶漆刷面两道。⑬地面采用防静电地板铺设。⑭室内需配置降温设备（空调）。

（八）电梯

1、需要提交的资料：⑪电梯采购合同。⑫电梯安装合同。⑬电梯产品合格证。⑭电梯使用、维护说明书。⑮电梯安装、调试说明书。⑯电梯随机图册。⑰电梯安装、调试竣工报告。⑱技术监督部门的检测报告。⑲电梯准用证。

2、验收内容及要求：⑪机房A墙、地、门、窗应符合土建规范要求，B门、窗开启应灵活，无渗水、泛水现象，C机架、线路安装整齐，接地符合规范要求，D配备必要的盘车工具、事故照明灯、灭火器、温度计等，E配电柜、控制屏应整洁干净无尘土，F主机运行正常无渗漏油现象。⑫轿厢A灯光、通风符合设计要求，各操作按钮灵敏、正确，B五方通话语音清晰、功能正常、电视监控图像清晰，C轿厢运行平稳、无抖动、无杂音。⑬底坑A底坑平整、干燥、无建筑垃圾，B缓冲器安装牢固、不生锈、不漏油，C井道平整干净、照明灯具无损坏。

3、装修要求（电梯机房）：⑪顶面、墙面采用乳胶漆刷面两道。⑫地面采用耐磨油（灰色或浆红色）刷两道以上。⑬机房内需配置降温设备（空调）。⑭电梯轿箱内壁需用木工板装饰保护。

（九）中央空调系统

1、需要提交的资料：⑪中央空调系统竣工图（平面图、系统图）。（2）中央空调主机产品合格证、产品操作使用说明书。（3）、冷却塔、冷冻水泵、冷却水泵、集水器、分水器、电子除垢仪、集中式风柜、风机盘管、新风机、各种控制阀门等产品合格证、安装使用说明书。（4）、空调主机电源控制柜、远程设备控制箱、附属设备电控柜等产品合格证、电器控制二次接线图、原理图。（5）、管道安装、冲洗、试压报告。（6）、中央空调系统调试报告。

2、验收内容及要求（1）、主机房、各配套设备房、应按设计要求竣工，场地内应整洁干净、无建筑垃圾和杂物。（2）、按设计要求对配置的空调主机、配套设备、辅助设备的规格型号、主要技术参数、生产厂家、数量、安装位置进行验收。（3）、空调主机、配套设备、辅助设备应安装平稳牢固，不得有变形、破损等缺陷，周界应便于操作、维修，设备应整洁干净。（4）、设备上配置的各种开关、仪表应齐全完好，安全装置必须灵敏可靠。（5）、设备、管道、阀门不应有渗漏现象，各种阀门应开、关灵活。（6）、设备、管道的防锈、油漆应均匀光洁、无生锈、脱皮现象。（7）、设备、管道保温应符合规范要求，不得有漏包、包而不严产生凝积水现象。（8）、中央空调系统应经过8小时以上连续试运行。系统中：水

泵、冷却塔末端设备等运行的机械性能、制冷性能均应符合设计要求。

3、装修要求（设备房、水泵房）：（1）、顶面、墙面需采用防潮、防霉乳胶漆涮面两道以上式采用防潮吸音板吊顶和隔墙。（2）、地面采用普通防滑地砖铺设，做积水排沟至积水井。

（十）、锅炉

1、需提交的资料（1）、锅炉系统的竣工图（平面图、系统图）。（2）、锅炉及配套设备的产品合格证、产品使用说明书。（3）、锅炉设备的采购合同和安装合同、安装调试报告。（4）、政府安全部门的检测报告。（5）、锅炉准用证。

2、验收内容及要求（1）、锅炉主体、各配套设备应按设计要求竣工，场地内应整洁干净，无建筑垃圾及杂物。（2）、按设计要求对锅炉主体、配套设备、辅助设备的规格型号、生产厂家、数量进行验收。（3）、锅炉主体、配套设备、辅助设备应安装平稳牢固，周界应便于操作维修，设备应整洁干净。（4）、锅炉系统上配置的压力表、安全阀需经过职能部门的检验，并在有效期内。（5）、锅炉系统上配置的各种阀门、检压阀、疏水阀不应有漏气、漏水现象，阀门应开、关灵活。（6）、设备管道的防锈、油漆应均匀光洁，无生锈现象。（7）、设备、管道不得有漏气现象，保温应符合规范要求。（8）、锅炉水质化验设备器具应按要求配置。（9）、锅炉系统应经过8小时以上连续运行，系统中各项机械性能，电器性能、热工性能均应符合设计要求。

3、装修要求（1）、顶面、墙面需采用乳胶漆涮面二道以上或采用吸音板吊顶和隔墙。（2）、地面采用普通防滑地砖铺设。（3）、各种安装支架需做防腐处理。（4）、各种管道如：煤气（黄色）、自来水（绿色）、蒸气（红色）、油管（黄色）等需用相应不同颜色进行油漆。

（十一）、地下停车库

1、需提交的资料（1）、地下停车库总平图。（2）、地下停车库管理系统采购合同、质保单。（3）、地下停车库管理系统产品合格证、产品使用说明书（包括管理软件）。（4）、地下停车库交警部门批准文件。

2、验收内容及要求（1）、地下车库墙面、地面、顶面应平整坚实、不空鼓、开裂、无渗漏积水、地面不起砂。（2）、地下室照明应符合电器设计控制要求，灯具完好率100%，包括安全出口指示灯。（3）、地下室排水沟、积水井中无建筑垃圾、排水畅通、集水井排污泵控制、运转正常，排水畅通。（4）、地下停车库出入口道闸、读卡机的安装位置应符合规范设计要求，安装应平稳牢固，道闸起降灵活。（5）、读卡机在有距离内读卡应有效、应灵敏、有效。（6）、管理中心主机能有效的对停车库管理系统实施管理，如：车辆进出管理、车辆停放计费等。（7）、停车库管理系统的备用电源应符合规范要求。（8）、停车库管理系统使用的智能卡上应有卡的使用需知和联系电话（小区管理处电话）。

3、装饰要求（1）、地面采用耐磨漆涮二道以上（底色为灰色）。（2）、地面车位划线及地下车行路线需符合交警部门要求标识划线。（3）、地下室各柱子、墙角应按交警部门要求设置标识。（4）、各车位需装设档车拦，用黄、白相间进行油漆。

（十二）、园林绿化景观

1、需提交的资料（1）、园林、绿化景观竣工图。（2）、苗木种植一揽表。（3）、配套设施、设备产品合格证、质包单、操作使用说明书。、（4）、外地购进苗木检验报告（林业部门）。（5）、项目承合同、工程决算。

2、验收内容及要求（1）、绿化工程应在竣工一年生长周期满后方可进行交接验收。（2）、绿化、景观布置、内容应于竣工图一致。（3）、绿地附属设施应于竣工图一致。（4）、乔灌木的成活率应95%以上。（5）、珍贵树种和孤植树均应成活。（6）、花卉种植地应无杂草、无枯黄、各种花卉生长应茂盛，成活率应在95%以上。（7）、草坪种植覆盖率在95%以上，草坪无杂草、无枯黄现象。（8）、草坪、乔灌木在移交前均需做一次除草、修剪养

护。（9）、景观道路应符合设计要求，排水应畅顺，路面不应有积水现象。（10）、景观喷泉、小溪应符合设计要求，进出水顺畅，便于控制，便于清洗。（11）、绿地附属工程按《建筑安装工程质量验收标准GB601》进行验收。

（十三）、物业管理办公用房

1、需提交的资料（1）、竣工平面图（2）、室内装饰合同及质保单。（3）、配置设备清单及产品使用说明书、质保单。

2、验收内容及要求（1）、按政策规定对办公用房面积进行验收（杭州：建筑面积３％）。（2）、按竣工图对物业办公用房的位置、结构进行验收。（3）、按装饰合同条款对装饰内容、质量进行验收。（4）、根据配置设备清单对设备的规格型号、生产厂家、数量、设备运行状况进行验收。

（十四）会馆

1、需提交的资料（1）、竣工图（2）、平面布置图（3）、水、电管线竣工图（4）、消防系统竣工图（5）、空调系统竣工图（6）、智能化系统竣工图（7）、配套设备资料、产品使用说明书、合格证（8）、室内装饰合同及质保单（9）、消防系统验收合格证

2、验收内容及要求（1）、装修必须完工、室内无装修垃圾，墙面、顶面、地面应整洁干净。（2）水、电、空调、智能化系统均已通过调试竣工。（3）、消防系统必须通过消防职能部门验收合格。（4）、根据竣工图对水、电、消防、空调、智能化系统逐一按规范要求及使用功能进行验收。（5）、根据装饰合同对装饰内容、装修质量、使用功能按装修验收规范标准进行验收。（6）、根据设备资料，对配置设备的规程型号、生产厂家、产品质量、使用状态进行验收。尤其是对游乐设备的安全性重点验收。

（十五）附属工程及其它

1、室外道路应清洁平整，路面无破损、空鼓、凹陷、断裂现象。路面排污井、雨水井标高符合设计要求，排水畅通，无路面积水现象。井盖坚实密封、无破损松动现象，道路侧石完好、顺直、平整、无破损、缺陷现象。井盖、侧石应按物业要求进行油漆标识。

2、散水、明沟、落水沟应清洁、无建筑垃圾，不得有破损、断裂和积水现象。

3、宣传栏、指示牌、标识牌。（1）、应在主出入口设置小区平面布置图宣传栏（彩图），在小区相关部位设置宣传栏、告示栏，设置的宣传栏、告示栏应与小区建筑风格相符，安装应牢固坚实。（2）、小区内各楼幢号标识、单元门标识、户号标识应与小区建筑风格相符，标识应齐全、正确，标识牌可选用（铜、有机玻璃、玻璃等材料制作）。(3）、小区内各功能房、设备房、主要配套设备、主要开关、主要阀门需配置相应标识牌，标识牌中应标明设备名称、编号、状态。标识牌可选用（铜、有机玻璃等材料制作）。（4）、小区各单元门入口需设置业主告示栏，告示栏可选用（不锈钢或玻璃制作）。

4、小区各单元入口应设置信报箱，位置、规格应符合设计和使用要求。

5、小区内平面图、宣传栏、告示栏应按设计要求安装牢固、无松动。

6、小区围墙应符合总体设计要求，铁栅栏围墙应安装牢固、无松动，铁栅栏需经防锈处理，表面油漆均匀光洁。砖混结构围墙墙基应牢固，墙体平直无裂缝，无空鼓，外墙粉刷均匀、平整、无色差。

7、小区垃圾周转站应符合设计要求，结构外型整洁美观。垃圾周转站内应配置清洗用水源及排污水设施。

8、提交设备房、工作间、井道、通道门的钥匙，必须明确标识，接管时物业公司应认真清点，妥善保管。

第三篇：北京市物业项目交接管理办法（推荐）

北京市物业项目交接管理办法

目 录 第一章 总 则 第二章 交接类型 第三章 交接程序 第四章 交接行为规范 第五章 应急物业服务 第六章 监督管理 第七章 附 则

第一章 总则

第一条【目的】为规范物业项目交接工作，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康有序发展，根据《北京市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域内，建设单位、物业服务企业与全体业主之间进行物业项目交接的，适用本办法。

第三条【含义】本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

第四条【交接主体】已经成立业主大会的物业项目，由业主委员会代表全体业主交接；未成立业主大会的，由全体业主授权的业主代表交接。全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接，也可以委托物业服务评估监理机构进行交接。

第五条【交接协议】物业项目交接应当签订交接协议。

交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

第六条【原则】物业项目交接工作应当遵循依法有序、平等协商、维护社区和谐与社会稳定的原则。

第二章 交接类型

第七条【交接类型】物业项目交接包括建设单位与全体业主之间的交接、物业服务企业与全体业主之间的交接。

第八条【建设单位与全体业主之间的交接】 建设单位与全体业主之间交接物业项目的，应当移交《北京市物业管理办法》第十条第一款规定的资料，并进行物业共用部分的查验交接。

第九条【物业企业与全体业主之间的交接】物业服务企业与全体业主之间交接物业项目的，应当按照《北京市物业管理办法》第二十七条第一款的规定执行。

第十条【查验符合标准但业主不承接，建设单位撤出】

前期物业管理期间，物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知后业主不履行交接义务，建设单位决定撤出物业管理区域的，应当提前3个月告知全体业主和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织业主共同决定物业管理方式，并完成承接查验。

第三章 交接程序

第十一条 【建设单位与全体业主交接程序】业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

（一）全体业主将业主共同决定书面告知建设单位；

（二）双方协商签订交接协议；

（三）全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

（四）双方按照本办法第八条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第十二条的规定交接。第十二条【全体业主向物业企业发起交接】业主共同决定不再接受事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

（一）全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；

（二）双方协商签订交接协议；

（三）全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

（四）双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照前款

（二）、（三）、（四）项的规定交接。

第十三条【物业企业向全体业主发起交接】物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：

（一）物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；

（二）双方协商签订交接协议；

（三）物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

（四）双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。第十四条【交接时限】本办法第十一条、第十二条第一款和第十三条规定的物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

（一）约定期限的物业服务合同终止的，应当自物业服务合同期限届满之日起算；

（二）物业服务企业决定不再提供事实服务的，应当自物业服务企业告知之日起3个月后起算；

（三）其他情形，应当自接到全体业主书面告知之日起算。第十五条【原物业服务合同续签】物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当提前30日与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

第四章 交接行为规范

第十六条【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。

第十七条【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：

（一）拒不移交物业服务用房和相关资料；

（二）拒不配合承接查验；

（三）拒不撤出物业管理区域；

（四）强行接管；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第十八条【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

第十九条【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

（一）未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；

（二）原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

第五章 应急物业服务

第二十条【应急物业服务范围】有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：

（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；

（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。第二十一条【组织形式】应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队、指定或者聘请物业服务企业等。第二十二条【公告】组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

第二十三条【服务内容】应急物业服务内容仅限于二次供水、垃圾清运、电梯运行、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。第二十四条【服务收费】应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

第二十五条 【服务期限】应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务期间，业主应当在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导下依法共同决定物业管理方式和内容。

第六章 监督管理

第二十六条【行政处罚】违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合承接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《北京市物业管理办法》相关规定依法处罚。

第二十七条【信用管理】违反本办法规定，物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由房屋行政主管部门按照本市物业服务企业信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

第二十八条【交接冲突处罚】违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。

第七章 附则

第二十九条 本办法自2010年 月 日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（京建物[2006]23号）同时废止。

第四篇：物业交接协议

关于物业管理交接事宜协议

甲方：

乙方：

甲方系XX小区的前期物业管理公司。鉴于XX小区的业主委员会已成立，并诀定聘任乙方为新的物业管理公司。现甲方与乙方就该小区的物业管理交接事宜达成以下协议。

一、关于物业管理费：甲方已收取的物业管理费中，原则上在本协议签订前所产生的物业管理费由甲方所有，由于其他原因尚未收取的物业管理费，由乙方向甲方补足；本协议签订前甲方已预收的在本协议签订后产生的物业管理费，由甲方移交给乙方所有，尚未收缴到的应收物业管理费由乙方继续收取，所收取的费用全部归乙方所有（附明细）。

二、关于专项费用：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本协议签订前，甲方所收取的专项费用在支付前期费用后应转交给乙方，并应列明清单。

三、在本协议签订前，水电费、供暧费等其他费用由甲方代收的，由甲方统一进行管理。

甲方应将涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以本协议签订之日为据，之前产生的费用由甲方负责结清，之后的费用由乙方承担。

甲方保证无拖欠自来水公司、电力公司、燃气公司等费用。在本协议签订后，由乙方统一管理。

甲方应协助乙方到相关单位办理用户名称变更手续，将小区使用用户变更为乙方。

四、在本协议签订前，甲方如有对小区业主作出优惠事项的承诺，均应妥善解决。甲方向业主收取的押金应退还给业主，尚未退还业主的部分（附明细），应全额转交乙方保管。乙方不承担因甲方已收取其它押金而未退或未列入转交明细的责任。否则由此产生的纠纷，由甲方自行解决，与乙方无关。

五、根据物业管理行业的要求，甲方有义务完整移交小区的相关设施、设备、通讯器材、办公设备等等固定资产和必要资料，包括但不仅限于小区内的产业资料、竣工图纸、业主资料、物业费收缴明细、小区会所的房屋租赁协议、各类维保合同、广告及其他收入支出合同等资料告知乙方，并办好双方的书面移交手续，为乙方能够继续管理好小区创造条件（附清单）。

甲乙双方均确认，在本协议签订之日，小区内涉及物业管理的公共设施、共用设备等运行良好，无任何故障，并由专业人员进行交接。

六、甲方应提供本协议签订之日为止的财务报表和往来明细为依据，作为本协议附件，以便甲方今后管理小区工作的顺利开展。

七、甲方所聘小区物业管理从业人员，采取由甲方安排或员工自愿的原则 合理分流，如乙方需要留用，由乙方按实际需要自行跟从业人员签订劳动协议，发生费用由乙方承担。

八、在本协议签订前，由于小区的物业管理而发生的经济纠纷，由甲方承担。本协议签订之日，小区的物业管理即由乙方正式接管，乙方接管小区之后所发生的一切物业管理责任由乙方承担。

九、本协议中如有未列出的其他问题由双方协商解决。

十、本协议一式两份，双方各执一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：日期：

第五篇：物业更换交接

物业更换交接

从《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定看，有关更换物业公司的规定在《条例》中比较少，只在第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。

因此，要顺利更换物业，调和相关单位的关系，使各方尽可能得取得一致性意见尤为重要。

一、更换物业的移交手续

第一，社区卫生服务中心和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与社区服务中心约定承接验收时间。

在约定时间内，社区卫生服务中心或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、设施设备有关资料、相关财务资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内相关设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。社区卫生服务中心应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。社区卫生服务中心及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。

第二，查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况处理。

物业项目经查验不合格的，社区服务中心通知有关方进行修理并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。

第三，原物业公司的退出及拒不退出的处理办法 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。面对此种情况，社区卫生服务中心应该严格按照物业合同履行完自己的义务，让原物业公司没有拖延的借口。

要求原物业公司在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。原物业公司不移交有关资料的，按照《条例》59条相关规定处理，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。相关资料若先移交给社区卫生服务中心，那么社区卫生服务中心应该及时将相关资料移交给新物业服务公司。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。

二、更换物业需移交的资料

交接中涉及的内容繁多：配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。这些内容主要可以分为两个部分：

（一）工程交接：由专业人员分成专业小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，包括社区服务中心内给水地下管网图、排水地下管网水泵，社区服务中心规划图纸即红线图。图纸资料的交接还包括具体设施所处位置、布局、隐蔽工程等等。

2．区域内水泵房、专变房、红外安防、公用照明、供配电、消防设施、升降设备、空调、给排水、楼宇自动化系统、监控系统、广播、会议背景音响、避雷系统、锅炉系统的相关情况资料。

3．档案资料移交。例如：技术档案、日常档案等详见《余杭街道社区卫生服务中心物业管理服务标准》。

4．相关公共设施设备安装使用维保技术资料（如一些资料移失，移交方应根据实际工作程序和经验补写相关技术资料）。5．物业质量保证文件和使用说明文件。

6．绿化移交相关问题资料。

7．物业设施设备移交不仅仅是技术资料移交，更重要的是设备运行状况，技术维护、操作的交底。设备技术移交，包括设备使用寿命、使用过程的维修维护、常见的故障以及操作规程、运行参数、工作性能、生产厂方都是应该说明并记录清楚。

(二)财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

1．物业管理服务费、场地占用费、公共区域及设施所得收费等余额和财务帐册。

2．用水用电性质及权属。

3．物业管理服务用房、场地和属其它财务。4．停车位管理服务及收费。

5．房屋维修、待修、保养服务有关的全部资料移交（动用维修资金的相关资料）。例如：关于房屋及设施的维护保养计划中、大计划，巡检记录，检修记录，保养记录„„。

6．预收物业管理费。

7．基础设施和公共设施设备的配置和产权界定。

制定相关移交程序内容后，物业管理服务企业双方与社区卫生服务中心签订移交接受协议，送当地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

备案。

在移交的过程里，可能会出现很多繁琐、未预料的问题，移交方与接受方必须具备良好沟通协作精神。

(3)文档交接：文档中重点文件为各项法律和承诺性文本，做好签收归档工作。

(4)其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

防范风险，避免业主社区卫生服务中心或使用人工作、生活受到影响更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”几种情况：

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。(2)原物管企业提出高额外补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。