物业管理权交接方案

第一篇：物业管理权交接方案

物业管理权交接方案

物业管理权交接方案提要：更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合

物业管理权交接方案

更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在“更换”问题上，有着深入的研究，并有多次案例和实践，从九九年至今，亲历的更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案的制订。

根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：

一、程序的合法性

物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的非法人社团，是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持

协调相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。

中正方的支持主要是指：

法律顾问，提供法律支持。

物管顾问、财务顾问，提供专业支持。

政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

三、具体交接工作安排

1．发展商负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。2．双方物业公司确认交接步骤及内容。

3．以书面形式发给每位业主更换物业通知。

4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

5．发展商与原物业公司的合同缮后事宜。

四、交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块如下：

（一）工程交接

1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、暖通、给排水、土建、电梯（如有）、锅炉（如有）。

2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

3．接收工作要求

参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

4．物业交接工作程序

（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

（2）交方应提供的资料、文件。

1）图纸资料、文件、交接清单。

2）设备清单。

3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。

4）住户交纳能源费情况统计表。

5）备品备件、材料物品库存登记表。

6）设备运行记录。7）交接班记录。

8）值班记录。

9）工具、仪表，维修设备登记表。

10）人员花名册。

11）设备维保合同（有效期内）。

12）维修费使用情况及盈亏。

（3）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。

明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

（4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业交接清单和运行试验记录。

（5）交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法，对交接中遇到的工程遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

（6）钥匙移交

（7）设备交接顺序

1）变配电设备（变配电室）。

2）热力设备（热力站、锅炉房、热交换站）。3）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。

4）消防报警设备。

5）保安监控设备（含摄像、可视对讲等）。

6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

7）运输设备（电梯）。

8）维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。

9）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。

（各类交接清单见附件。）

（二）财务交接

确定财务交接的日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。

交接内容主要包括核实资产与负债；清理债权、债务；重新认定未执行的合同；银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付；原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。

交接方式上，应做到交付方对交接内容真实、明确；接收方对交接内容查证、清楚。同时，接收方要同交接内容涉及的第三方见面，落实交接内容，并履行必要的法律手续。

（三）文档交接

鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同，文档编制也有较大区别，建议物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过ISO-9002的企业，文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过，则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。

双方交接按目录内容进行签收即可。

文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，主要包括：维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。

（四）人事安排

１．岗位交接

根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录，我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交接完毕，经双方确认签字。

２．人事安排

在原有人员人事安排上，本着“双向选择，择优安排，加强培训”的原则，充分考虑原有员工的各人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性，发挥潜能，实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工，要组织培训、考核，使其达到上岗要求，确保服务质量，维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到“留者安心，离者舒心”。

３．劳动关系

对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与均豪物业管理公司签定劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。

关于接管工作的其它说明

1．接管工作需提前一个月进行安排，其中

二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。

二周时间的全员培训。

2．岗位移交在二个工作日以内完成，移交保驾需3-5个工作日。

3．物资文档等其它交接约需5个工作日完成。

4．财务交接按划线制进行交接，我司承诺可进行全程顾问，所需时间暂无法确定。

5．我司同意接收开办费所购置的固定资产及递延资产。

风险防范

更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”有5种情况：

（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

（2）原物管企业提出高额补偿。

（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

所以要做好风险防范工作，避免业主和使用人工作、生活受到影响。

第二篇：物业管理权交接方案（推荐）

工 程 交 接 方 案

一、交接内容

设计方案，配套设施，运行记录，外部联络，固定资产等。具体如下：

1．成立接收小组，由交、接双方业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，由以下专业人员组成：电气、综合、电梯、空调。

2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

3．接收工作要求

参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

4．物业交接工作具体内容：

（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

（2）交方提供工程资料及文件：

1）图纸资料、文件、交接清单。

2）设备清单。

3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表、给水表、中水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。

4）住户交纳能源费情况统计表。

5）备品备件、材料物品库存登记表。

6）设备运行记录。

7）交接班记录。

8）值班记录。

9）工具、仪表，维修设备登记表。

10）设备维保合同（有效期内）。

（3）交接工作开始时，双方应签定物业工程交接协议书。明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

（4）交接工作中，双方交接人员就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业交接清单和运行试验记录。

（5）交接工作结束，双方共同签署交接文件。对交接中发现的问题，双方认真记录，协商解决办法，对交接中遇到的工程遗留问题，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

（6）钥匙移交

（7）设备交接

1）变配电设备（变配电室）。

2）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。

3）消防报警设备。

4）保安监控设备（含摄像、可视对讲等）。

5）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

6）电梯

7）维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。

8）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。

第三篇：第14章 物业项目管理权交接

第十四章 物业项目管理权交接

物业管理项目进入与退出是一个物业项目完整物业管理周期的开始和结束，做到项目管理的“善始善终”对物业管理的和谐推进至关重要。无论是物业管理项目的“进入”还是物业管理项目的“退出”，物业管理权的交接是最为关键的环节。对于新建项目而言，主要涉及物业服务企业与开发建设单位的交接；对于在管项目而言，新物业服务企业、原物业服务企业与业主大会（业主委员会）等主体之问也需要进行交接。本章内容重点介绍在管项目的物业管理权的交接问题。

第一节 物业管理权的移交

一、物业管理权移交的含义和主体

（一）物业管理权移交的含义

物业管理权的移交是指物业项目因特定的原因而使物业管理权在物业管理主 体间发生变更的经营活动。

物业管理权的移交主要分为两种情况：一是因为新项目的建成、使用而从业主方将管理权移交至物业管理方；二是因物业服务企业退出项目管理而引发的物业管理权的移交。

（二）物业管理权移交的主体

物业管理权移交主体主要涉及以下几方：

（1）物业所有人。这里的物业所有人包括全体业主。一般情况下，要避免物业服务企业与物业服务企业之间的移交。

（2）原物业服务企业。（3）新物业服务企业。

（4）其他移交参与人。这里的其他移交参与人主要为开发建设单位。当原物

业服务企业灭失或者因为其他的原因不能继续经营时，物业所在地的基层行政管理部门或基层群众性自治组织（居民委员会、村民委员会等）也可能成为移交参与人。

二、物业管理权移交工作的程序

物业管理权的移交主要包括原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。一般地，为了保障移交工作的顺利进行，可以参照以下程序开展工作。

（1）成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定财务人员、工程人员、项目管理人员及各专业交验人员。

（2）召开工作会议，由移交双方的负责人布置各专业组接收要求及具体事项，明确双方移交人员名单、移交内容、移交时间和日程安排等。

（3）以书面形式将移交的有关情况在物业管理区域内公示，必要时要将移交情况说明向每个业主发送通知。（4）移交工作开始时，双主应签订物业移交协议书。

（5）移交工作中，双方移交人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业移交清单和运行试验记录。

（6）移交工作结束，双方共同签署移交报告并公示，并向主管行政部门办理更换备案手续对移交中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法；对移交中遇到的遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

三、物业管理权移交的移交内容

（一）物业资料

（1）物业产权资料、综合竣工图纸及竣工资料，工程验收资料、施工设计资料、机电设备资料等；（2）业主资料包括：

①业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； ②房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等； ③业主专有部分维修及特约服务记录等。

（3）管理资料包括：各类物业基础管理档案、值班记录、巡检记录、运行日志、设备维修记录、水质化验报告、专业检测报告、房屋设施设备完好率评定等各类服务质量的原始记录。

（4）财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。（7）其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。

（二）物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交

（1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。

（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。

（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

（三）人、财、物的交接或移交

（1）人员。在进行物业管理权移交时，有可能会有原有本项目的服务人员继续留用的情况，新选聘的物业服务企业应与原有物业服务企业进行友好协商，达成共识，进行有关人员的交接或移交工作。

（2）财务。移交双方应作好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

（3）物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

第二节 物业项目管理退出

一、物业项目管理退出的含义

物业项目管理退出是指物业管理服务的供需双方在履行合同期满后或经双方协商提前解除合同，按照程序办理交接手续后终止管理服务的行为。

物业项目管理退出有正常退出和非正常退出两种。正常退出是指合同期满，业主大会不再续聘，物业服务企业撤出物业管理项目；或合同未满供求双方经过协商达成一致意见，同意提前终止合同，物业服务企业撤出物业管理项目。非正常退出是指物业服务企业在履约过程中，未经双方协商不辞而别，或被业主委员会逐出物业管理项目。

二、物业项目管理退出的方式

1．前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同

根据《物业管理条例》的规定，“前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。这里表述的物业服务企业，可以是原物业服务企业，也可以是业主大会新选聘的物业服务企业。业主大会与原物业服务企业是否续订合同，取决于双方的意思表示。任意一方不同意继续履行合同的，其他方均不得要求强制履行。在这种情况，前期物业服务企业（原物业服务企业）办理好移交手续后退出物业项目管理。

2．履约期间供需双方协商终止合同

合同是双方当事人意思表示一致的协议。根据合同自愿原则，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利。“选聘和解聘物业服务企业”属于全体业主共同决定的事项，在物业服务合同期限内，当业主大会和物业服务企业就合同的终止问题达成一致意见时，物业服务合同即时终止。

3．非正常退出

合同期未满也未经供需双方协商，供给方不辞而别，或需求方将供给方逐出项目。另外，因地震、洪水等不可抗力以及因为政府规划、拆迁等原因致使物业灭失的，也必然产生物业服务企业退出项目管理的情况。

三、物业项目管理退出的原因

1．因政策方面等外部原因引起的物业项目管理退出（1）物业管理服务费收费价格机制不合理。

物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响，大多数地区服务收费标准仍实行政府定价或指导价。而政府价格主管部门在制定价格时更多地是从物业管理保本微利的原则出发，住宅小区物业管理收费标准定得较低，而且多年来没有根据价格水平、人工成本上涨等因素的变动进行调整，导致物业服务企业经营效益难于保证，为此，企业为了确保盈亏平衡就只能降低服务标准。另外，物业管理服务费标准偏低，直接导致物业服务企业长期亏损经营、无发展后劲，不得不选择退出。

（2）物业服务企业承担的社会责任过重。

在物业发展过程中，很多业主认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业服务企业身上，导致物业服务企业不合理地承担过多责任，背离了企业市场运作原则。

（3）部分垄断职能部门不作为给物业服务企业带来的负担。

不少城市的供水、供电、供气、供热等单位至今仍违反《物业管理条例》规定，没有做到在物业管理区域内向最终用户收取相关费用。另外，一些城市的自来水、供电、燃气和供暖等专业部门只收费而不肯承担相关管线与管道的维修费用，发生损坏时推诿责任，使得处在面对业主第一线的物业服务企业陷入被动局面。

2．因物业服务企业自身原因导致物业项目管理退出

（1）缺乏经营风险的有效评估，盲目接管项目，人员稳定性差，因管理服务水平跟不上而退出。

少数物业服务企业为了实现短期的商业目的，不顾自身实际状况，盲目地追求市场占有率，将扩大企业管理规模误认为是企业发展最终目标，通过低价策略赢得管理权。随着人工工资等管理成本的不断上涨，运作中经费捉襟见肘的窘况日益凸显，直至陷入亏损后或降低服务标准或选择退出。

（2）缺乏诚信，不履行物业服务合同约定而退出。

个别物业服务企业违背物业服务合同，侵害业主的合法权益，出现了多收费、少服务、管理服务不到位等问题。有的物业服务企业关于物业费、车位费等的使用情况缺乏透明度，不愿向业主公开，业主只见收费，不了解支出，感觉享受不到合同约定物业服务，造成业主对物业管理服务工作的认可度和信誉度下降，使得业主在合同到期后不再选择原物业服务企业。随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业服务企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。

（3）企业自身包袱沉重，无力履行物业服务合同而退出。

物业管理的社会化、专业化、市场化新体制虽然已初步确立，但“建管合一”在行业内还较为普遍。相当一部分物业服务企业是由房地产开发建设单位组建的，隶属于开发建设单位的子公司。这类物业服务企业出于其母公司的制约或观念的守旧，没有扩大管理规模的意识。有的物业服务企业是在以前老的国有企业基础上整合起来的，接纳了许多原企业的多余人员，这些人员素质参差不齐、服务意识较差，但是工龄长，一般不宜采取解除合同的方式，因而在物业服务企业自身造血能力不足的情况下，企业的包袱越来越沉重。有的物业服务企业不具有成本转嫁能力，当物业服务成本上升时，只能被动接受并由自己吸收增量部分。事实上，即使是保本定价法（全部成本）也只能维持原有服务规模；若物业服务不能保本，就必然会影响企业的持续经营能力，服务质量也会因服务资源的缺乏而下降，形成恶性循环。

3．因开发建设单位原因导致物业项目管理退出（1）前期承诺不兑现。

开发建设单位在商品房的销售阶段做出的部分前期承诺到业主人住后往往不兑现是一个较为普遍的问题。物业服务企业在承接项目时，没有与房地产开发建设单位就前期承诺的责任承担问题交割清楚，造成很多后遗症。业主对于这些问题的解决方案往往就是拒缴物业费。而物业服务企业迫于种种压力，一般不敢公开向开发建设单位主张权利，最后往往选择退出项目管理的方式进行逃避。

（2）遗留问题未解决。

物业服务企业代替开发建设单位解决项目遗留问题，是现在很多“父子关系”的物业服务企业的一项工作，然而很多开发建设单位的遗留问题往往是由于规划设计或施工不合理造成的，解决起来比较复杂，且成本费用非常高。在开发建设单位对物业服务企业资金支持不足的情况下，物业服务企业单靠自身的力量往往很难达到业主满意。在遗留问题迟迟得不到解决的情况下，业主往往将责任归责于物业服务企业，以拒缴物业服务费的方式来“维权”。

4．因业主原因导致物业项目管理退出（1）业主消费意识差，物业服务企业因物业费收缴率低而退出项目。

目前，有的小区部分业主的思想还停留在计划经济时代，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。业主并不清楚物业管理服务运行的全过程以及各项费用的开支情况，日常进出看到的只是秩序维护员、保洁员在工作，于是凭直觉做出简单判断，认为质价不符。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家、某一户，物业服务企业不会因为少数业主不交物业费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费一一物业服务企业亏损——服务质量下降——业主长期拒交费。

（2）业主对于物业管理的政策了解存在偏颇，与物业服务企业无法就某些问题达成一致。

由于目前业主对物业服务的消费观念尚未完全形成，但是随着公众法律意识、维权意识增强和媒体对物业服务负面消息报道增多，业主对物业服务的要求和期望却很高，很多业主希望用缴纳低廉的物业服务费来换取无限的管家贴身服务，加上一些物业服务企业在自身宣传时没有讲清楚服务的内涵与外延，往往让业主在理想与现实之间形成较大反差；物业管理法律关系中某些共性问题，如小区停车收费问题、业主财产损失纠纷、共用部位出租、物业收费标准问题等长期存在并达到了矛盾多发时期；同时物业管理纠纷具有很强的示范效应，一个小区内某几名业主起诉或被诉，经过媒体报道渲染后，往往会牵连其他有同样情况的业主起诉或被诉，在矛盾激化的情况下，有的物业服务企业会选择退出项目管理。

四、物业项目管理退出中的交接问题及成因分析

从物业项目管理退出原因分析中可以看出，物业项目管理交接环节既是问题的多发环节，也是诸多相关问题的重要诱因。同时，由于交接内容涉及物业服务提供的各项基本条件和前提保障，交接过程涉及多个主体，需各方的通力协作配合方可完成。为此，有必要对进入与退出的交接进行更加深入的分析和研究。

物业管理项目交接的内容主要包括：共用部位、共用设施设备、物业管理用房及基础资料等。新建物业项目的交接主体为开发建设单位和物业服务企业，“二手”物业项目的交接主体为原物业服务企业和业主大会（新选聘的物业服务企业可共同参与交接）。

（一）交接存在的问题

物业项目交接过程中，不但存在新建物业项目交接中的各类问题，同时还存在以下问题： 1．交接主体问题

部分物业项目交接时，由于尚未成立业主大会和业主委员会，或业主委员会任期已满、半数以上成员辞职等原因无法正常履行交接职责，造成交接主体缺失。另外，业主委员会成员之间意见不统一，亦会造成交接主体中的一方不能依法有效履行交接职责。

2．财物清算问题

因物业服务费收支结算、预收费用退还、利用物业共用部位经营收益、公共设施费用结算（水电费等）、物业管理用房等财物清算问题，交接双方难以达成共识，致使交接无法完成。

3．责任履行问题

原物业服务企业在退出物业管理项目前，出于运营成本和员工安置等原因，自行减少服务人员、降低服务标准、停止共用设备设施养护，影响业主正常生活、造成业主共有财产损失。

4．交接确认问题

交接主体之间因自身利益、专业性差异和遗留问题解决的不确定性等原因，对交接内容、交接标准、交接中发现问题及其解决互不认可，导致交接有开始无结果、有问题无解决。

5．物业服务企业自身的问题

因自身经营、人员安置、交接问题解决等原因，原物业服务企业拒不退出或擅自退出，新物业服务企业急于进入或拖延进入，因而形成物业项目在某一时期的无人管理或多方管理现象。

（二）存在问题的成因分析

物业项目交接问题成因，除新建物业项目交接问题成因外，还存在以下原因： 1．业主大会主体缺失

由于业主人数众多、成分复杂，召开业主大会难度大，以及利益驱动等诸多原因，存在业主大会召开不规范甚至违法的情况。因此，不愿退出的物业服务企业与不愿解聘物业服务企业的业主势必阻挠交接工作开展。

部分业主委员会成员因责任心、时间安排、个人利益等原因，在交接过程中不能发挥应有的作用、不能尽到应尽的职责。同时，由于业主委员会成员专业能力所限，以及对物业管理相关法规的理解存在局限性甚至有误，均是导致交接问题的重要成因。2．物业服务企业诚信缺失

由于物业服务企业与开发建设单位存在“父子”关系，在新建物业项目交接过程中受开发建设单位制约，未能认真、有效地履行交接职责，造成大量遗留问题的存在，且直至退出交接时仍未妥善解决。

物业服务企业在项目物业服务期间，为追求经济效益最大化，不注重服务品质和业主感受，不断降低各项成本投入，造成基础资料遗失和共用设施设备非正常损坏。在交接时，为推卸或逃避责任而有意掩盖遗留问题、扰乱交接工作。物业服务合同到期或提前终止合同时，物业服务企业可能因经营利润或开发建设单位授意等原因，不愿退出物业管理项目。此时，个别物业服务企业也会有意识地制造交接障碍，有的甚至肆意破坏共用设施设备、丢弃设备机房钥匙以及砸断自来水进水总管、销毁业主资料等，阻止接管工作进行。

五、物业项目管理退出的程序

（一）退出预警报告

为避免出现物业服务企业因无法正常经营等原因单方面退出，而造成垃圾成堆、绿地荒芜、设备停运等影响居民正常生活的问题，物业项目退出必须预警报告，即企业退出前必须上报物业管理行业的行政主管部门。在退出过程中应充分发挥物业管理社区联席会议制度和行业调解机制。

（二）退出方案拟订及实施

物业服务企业需要拟订全面的退出方案，就退出时间、资料移交、共用设施设备交接、人员安置、财务移交等拟订详细计划，在与物业所有人协商一致的前提下，按照程序进行退出工作。

（三）退出后遗留问题的处理原则确定

对于项目的撤出，由于涉及的部门比较多，一个接口处理不好容易造成更大的纠纷与隐患，因此，在拟订退出计划时，需要将移交时未发生或者未涉及的问题，商定处理原则，以避免在移交工作中因为某些个性问题而耽误整体的移交工作。

六、物业项目管理退出应移交的工作内容

（一）财务资料

财务资料是物业移交的核心内容。对于财务移交需要注意以下问题：确定财务移交的日期，在正式移交之前，移交双方均应做好充分的准备。交付方应对账、物、资金进行清理造册；接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在移交日之前业务人员就要对口进行初步接触，了解财务状况，以便利于在移交目的财务移交工作。

财务移交内容主要包括：核实资产与负债；清理债权、债务；重新认定未执行的合同；项目的业主收费台账；预收费用必须约定退回时间；社区公共部位的收益和支出清单，结余部分必须退回业主大会；物业费测算中包含的固定资产必须退还，提供清单和存放位置；原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟订解决方式等。

移交方式上，应做到交付方对移交内容真实、明确；接收方对移交内容查证、清楚。同时，接收方要同移交内容涉及的第三方见面，落实移交内容，并履行必要的合同解除与转移手续。同时对于不易当时发现的历史拖欠款，应当有处理措施。

（二）物业档案、资料及文件

由于现阶段物业服务行业没有建立统一的管理体系标准，因此不同的物业服务企业所建立并实施的物业管理体系差异较大，文档编制也有较大区别，一般而言，物业管理体系文件、档案的移交清单由原物业服务企业提供。

物业管理体系文件、文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，主要包括：业主管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本等。对于项目常规运行管理的所有资料必须移交，包括设备运行记录、秩序记录等，至少要提供复印件，这是业主享受物业服务的组成部分。

（三）物业本体及共用设施设备

物业本体以及共用设施设备的移交是物业管理权移交最重要的内容，也是实际工作中最易发生争议的地方。一般而言，对于管理体系文件可以根据新接管的物业服务企业的管理标准重新建立，但是如果物业本体和设施设备移交不清，往往会对新物业服务企业的后期管理造成很大的管理隐患。移交时物业本体和设施设备要达到物业服务合同约定的标准，如不能达到，要约定修复时间，或者提供资金由接收方修复。这里特别要注意的是移交双方如有条件应当对物业本体及设施、设备进行专项评估，明确双方权利义务。一般地，物业本体以及设施设备的移交主要包括以下两项内容：

1．物业本体图纸资料

主要包括但不限于物业项目规划图纸；规划总平面；道路规划图；竖向规划图；市政设施管网综合规划图；绿地规划图；l／1000比例的现状图；详细规划说明书；物业项目竣工总平面图；其他单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；有关设施、设备安装、使用说明书和维护保养技术资料；房屋质量保证文件和房屋使用文件。

2．设施设备以及设备用房

主要包括但不限于强电设备（变配电室）；燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）；消防报警设备；弱电设备（含摄像、可视对讲、红外线对射等）；泵房（含生活水泵、中水泵、消防泵、污水泵等）；电梯设备；维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床等）；办公设备（电脑、办公设备等）以及其他需要移交的设备等。

（四）人员安置问题

为了便于项目移交后管理工作的顺利开展，应当对原管理、服务人员进行一并移交，但是由于涉及不同的管理企业和管理风格，也可能出现人员不予移交的情况。由于人员移交是移交双方自愿的事情，因此应当协商达成一致。对于实施酬金制管理的应当提供详细的工资、福利记录。如实施包干制管理，则无须提供。一般情况下人员移交需要注意包含以下内容：

（1）物业项目的管理架构；（2）员工花名册；（3）员工劳动合同；

（4）员工薪酬、社会保险缴费基数审批表；（5）上员工薪酬发放明细表；（6）上员工入转升离记录；

（7）上员工奖惩明细表以及奖惩单；（8）其他。

七、物业项目管理退出时的工作重点

（一）移交前准备工作的工作重点

移交应重点关注项目遗留问题，提出解决遗留问题的预案。对于双方签订相关的书面协议包括以下主要内容：应移交的资料、承接查验的内容和标准、移交双方责任、移交时间、移交程序以及遗留问题解决等。

（二）移交工作实施中的工作重点

在借鉴新建项目承接的基础上，其全部移交过程宜在政府及行业主管部门监督下进行，移交各方书面确认移交内容及遗留问题解决方案，并向全体业主公示移交过程及结果。

（三）移交完成后的工作重点

对于遗留问题解决及移交前、移交中未发现的隐蔽问题，这类问题的解决往往会对后期物业服务企业运营产生较大影响，需引起相关方的高度关注，其中对物业管理区域内公共设施设备及共有部位的质量遗留问题的解决尤其重要。

对移交过程中双方进行备忘的事项，应专人进行跟进，保证在约定的时限内处理完成，如遇干扰影响事项完成的，双方应另行约定。应尽量避免未尽事宜或遗留问题的出现，以一次性当期解决方案为首选解决措施。

八、物业项目管理退出的注意事项

（一）物业服务企业退出时的义务

物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保持项目管理的连续性。

（二）物业服务企业退出时的纠纷协调

（1）物业服务企业在退出时，如有未收取的物业服务费，可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取。由新物业服务企业代为收取，双方可签订协议。

（2）业主委员会对物业服务企业提供的账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属业主所有经营性收益中支出，业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。

（3）物业服务企业交接过程中出现的不同意见，由当地街道和社区会同区物业主管部门组织协调，协调无效的，应通过司法途径解决。

（三）物业服务企业退出时特殊情况处理

在物业交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况，物业服务企业应该邀请当地街道、社区参与交接见证工作，新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。

复习思考题

1．物业管理权移交的主体有哪些? 2．简述物业管理权移交工作的程序。3．简述物业管理权移交的内容。4．物业项目管理退出的方式有哪些? 5．物业项目管理退出的原因有哪些? 6．简述物业项目管理退出中的交接问题及成因。7．简述物业项目管理退出的程序。

8．物业项目管理退出应移交的工作内容包括哪些? 9．简述物业项目管理退出的注意事项。

第四篇：物业交接协议

关于物业管理交接事宜协议

甲方：

乙方：

甲方系XX小区的前期物业管理公司。鉴于XX小区的业主委员会已成立，并诀定聘任乙方为新的物业管理公司。现甲方与乙方就该小区的物业管理交接事宜达成以下协议。

一、关于物业管理费：甲方已收取的物业管理费中，原则上在本协议签订前所产生的物业管理费由甲方所有，由于其他原因尚未收取的物业管理费，由乙方向甲方补足；本协议签订前甲方已预收的在本协议签订后产生的物业管理费，由甲方移交给乙方所有，尚未收缴到的应收物业管理费由乙方继续收取，所收取的费用全部归乙方所有（附明细）。

二、关于专项费用：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本协议签订前，甲方所收取的专项费用在支付前期费用后应转交给乙方，并应列明清单。

三、在本协议签订前，水电费、供暧费等其他费用由甲方代收的，由甲方统一进行管理。

甲方应将涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以本协议签订之日为据，之前产生的费用由甲方负责结清，之后的费用由乙方承担。

甲方保证无拖欠自来水公司、电力公司、燃气公司等费用。在本协议签订后，由乙方统一管理。

甲方应协助乙方到相关单位办理用户名称变更手续，将小区使用用户变更为乙方。

四、在本协议签订前，甲方如有对小区业主作出优惠事项的承诺，均应妥善解决。甲方向业主收取的押金应退还给业主，尚未退还业主的部分（附明细），应全额转交乙方保管。乙方不承担因甲方已收取其它押金而未退或未列入转交明细的责任。否则由此产生的纠纷，由甲方自行解决，与乙方无关。

五、根据物业管理行业的要求，甲方有义务完整移交小区的相关设施、设备、通讯器材、办公设备等等固定资产和必要资料，包括但不仅限于小区内的产业资料、竣工图纸、业主资料、物业费收缴明细、小区会所的房屋租赁协议、各类维保合同、广告及其他收入支出合同等资料告知乙方，并办好双方的书面移交手续，为乙方能够继续管理好小区创造条件（附清单）。

甲乙双方均确认，在本协议签订之日，小区内涉及物业管理的公共设施、共用设备等运行良好，无任何故障，并由专业人员进行交接。

六、甲方应提供本协议签订之日为止的财务报表和往来明细为依据，作为本协议附件，以便甲方今后管理小区工作的顺利开展。

七、甲方所聘小区物业管理从业人员，采取由甲方安排或员工自愿的原则 合理分流，如乙方需要留用，由乙方按实际需要自行跟从业人员签订劳动协议，发生费用由乙方承担。

八、在本协议签订前，由于小区的物业管理而发生的经济纠纷，由甲方承担。本协议签订之日，小区的物业管理即由乙方正式接管，乙方接管小区之后所发生的一切物业管理责任由乙方承担。

九、本协议中如有未列出的其他问题由双方协商解决。

十、本协议一式两份，双方各执一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：日期：

第五篇：物业更换交接

物业更换交接

从《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定看，有关更换物业公司的规定在《条例》中比较少，只在第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。

因此，要顺利更换物业，调和相关单位的关系，使各方尽可能得取得一致性意见尤为重要。

一、更换物业的移交手续

第一，社区卫生服务中心和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与社区服务中心约定承接验收时间。

在约定时间内，社区卫生服务中心或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、设施设备有关资料、相关财务资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内相关设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。社区卫生服务中心应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。社区卫生服务中心及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。

第二，查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况处理。

物业项目经查验不合格的，社区服务中心通知有关方进行修理并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。

第三，原物业公司的退出及拒不退出的处理办法 《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。面对此种情况，社区卫生服务中心应该严格按照物业合同履行完自己的义务，让原物业公司没有拖延的借口。

要求原物业公司在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理区域。原物业公司不移交有关资料的，按照《条例》59条相关规定处理，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。相关资料若先移交给社区卫生服务中心，那么社区卫生服务中心应该及时将相关资料移交给新物业服务公司。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。

二、更换物业需移交的资料

交接中涉及的内容繁多：配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。这些内容主要可以分为两个部分：

（一）工程交接：由专业人员分成专业小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，包括社区服务中心内给水地下管网图、排水地下管网水泵，社区服务中心规划图纸即红线图。图纸资料的交接还包括具体设施所处位置、布局、隐蔽工程等等。

2．区域内水泵房、专变房、红外安防、公用照明、供配电、消防设施、升降设备、空调、给排水、楼宇自动化系统、监控系统、广播、会议背景音响、避雷系统、锅炉系统的相关情况资料。

3．档案资料移交。例如：技术档案、日常档案等详见《余杭街道社区卫生服务中心物业管理服务标准》。

4．相关公共设施设备安装使用维保技术资料（如一些资料移失，移交方应根据实际工作程序和经验补写相关技术资料）。5．物业质量保证文件和使用说明文件。

6．绿化移交相关问题资料。

7．物业设施设备移交不仅仅是技术资料移交，更重要的是设备运行状况，技术维护、操作的交底。设备技术移交，包括设备使用寿命、使用过程的维修维护、常见的故障以及操作规程、运行参数、工作性能、生产厂方都是应该说明并记录清楚。

(二)财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

1．物业管理服务费、场地占用费、公共区域及设施所得收费等余额和财务帐册。

2．用水用电性质及权属。

3．物业管理服务用房、场地和属其它财务。4．停车位管理服务及收费。

5．房屋维修、待修、保养服务有关的全部资料移交（动用维修资金的相关资料）。例如：关于房屋及设施的维护保养计划中、大计划，巡检记录，检修记录，保养记录„„。

6．预收物业管理费。

7．基础设施和公共设施设备的配置和产权界定。

制定相关移交程序内容后，物业管理服务企业双方与社区卫生服务中心签订移交接受协议，送当地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

备案。

在移交的过程里，可能会出现很多繁琐、未预料的问题，移交方与接受方必须具备良好沟通协作精神。

(3)文档交接：文档中重点文件为各项法律和承诺性文本，做好签收归档工作。

(4)其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

防范风险，避免业主社区卫生服务中心或使用人工作、生活受到影响更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”几种情况：

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。(2)原物管企业提出高额外补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。