北京专业房产律师解读借名买房的相关法律案例

第一篇：北京专业房产律师解读借名买房的相关法律案例

北京专业房产律师解读借名买房的相关法律案例

北京新政实行后,外地人在京购买房屋受到很大的限制。张女士是外地人，想在北京购买一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京购房的条件。于是着急买房的她想到一个办法：找到有北京户口的好友李女士帮忙买一套房。原来，李女士家中现有一套住房，按新规可再购买一套住房。因此，张女士打算以李女士的名义购买一套房，由自己来承担购房所有费用，等相关手续都办完后，再通过过户的方式，将房屋过户到自己的名下。

为了帮朋友忙，李女士同意了张女士的请求。两人也签订了相关协议，说明购房款由张女士支付，等房屋手续办完后，再过户给张女士。

北京房产专业律师法律分析：实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。根据《合同法》第396条、第402条、第404条的规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。

借名买房属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同，借名买房合同的法律效力如何界定？如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策的行为，而且实际买房人具备购

买该房屋的资格，这类合同是有效的。尽管产权登记在名义买房人名下，但实际买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照合同约定交付房屋并办理过户登记手续。

如果借名买房合同存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，则合同无效。比如，依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合：①具有当地城镇户口；②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

此外，我国实行不动产登记制度，房屋的权属通常是以产权登记为依据，既对房屋产权的确认采取登记公示方式，并产生公信力。即使合同有效，实际买房人出于不同的目的而借名买房，尽管从表面上达到了某种目的，但借名买房行为存在诸多法律风险：

一 在房价上涨的诱惑下，名义买房人反悔的法律风险

二 如果名义买房人对外存在债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋的法律风险。

三 如果名义买房人意外死亡，对借名买房事实不知情的名义买房人的继承人可能会因为继承关系而要求继承该房屋。

四 如果借名买房行为发生在名义买房人结婚后，如果名义

买房人产生离婚纠纷，该房屋可能被名义买房人的配偶要求作为夫妻共同财产来分割。

北京地区经济适用房借名买房案例中，实际出资人和名义买房人产生纠纷一般有两种类型，第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。

从受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。

尴尬的判决：实际出资人享有长期居住权。该法庭的法官表示，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。

对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退

还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。

但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。法院对类似的“借名买房”案件有过判决。在另一起案件中，因名义上的购房人通过“武力”强行换锁，占了房屋，实际购买人起诉到法院，要求名义上的购买人返还全部房款和利息，并赔偿因房价上涨造成的损失。最终，法院判决名义上的购房人返还30多万元房款，并赔偿实际购房人因房价上涨而遭受的损失45万余元。

【北京房地产律师特别提醒】“借名买房”注意事项

不论在商品房买卖过程中，还是在二手房交易中，难免发生纠纷。要想避免纠纷的发生或减少权利受侵害，北京房地产律师网李建立律师特别提醒：

一、依法进行登记。根据我国物权法的规定，除法律另有规定的以外，如要获得房屋等不动产物权，必须进行物权登记，未进行物权登记的人，不能成为不动产的权利人。

二、注意收集和保存证据。因此，如果因客观原因需要将房

屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一是旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。

三、事先作好咨询。在现有情况下，可以说买房是大多数人的终身大事，因此一定要慎重行事，建议大家在作出买房决策前，一定要找房产专业律师等专业人士进行咨询，他们会告诉你应当注意什么和怎么做。要特别提醒的是必须是专业人士，即具有房地产交易专业知识的操作经验的人。

第二篇：借名买房纠纷案例

借名买房纠纷案例

（一）基本案情：

2012年6月，孙XX、李XX将其儿子孙1XX起诉至XXX人民法院，称为了晚年养老，于2003年4月23日借用儿子孙1XX的名义购买了北京XXX区XXXX房屋一套。该房为经济适用房，其已全部支付首付款和按揭贷款。其后，我们来北京就居住在该房屋，平时由女儿孙2XX照管，该房屋全部费用支出均由我二人负责。最近，孙1XX不知何时将该房屋房产证拿走，并告知将要把房子卖掉，我们不同意。孙1XX就趁我们不再北京期间将房屋锁匙换掉，并将我们的物品损坏。而后，我们得知孙1XX 已将该房屋过户给其妻子王XX，孙1XX和王XX的行为已经侵犯了我们的合法权益，故诉至法院，要求孙1XX和王XX将房屋过户至孙XX名下，如无法过户，则按照市场价150万元赔偿我们。一审法院经审理后，判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。后孙1XX和王XX不符判决，遂提起上诉。

（二）法院分析说理：

一审法院认为：孙XX和李XX所提交之银行卡业务单据、房屋认购协议、按揭协议及购买款支付凭证、贷款清偿回执等证据相互印证，可以证明孙XX和李XX在涉案房屋购买过程中，给付了孙1XX与涉案房屋购物款相当的款项，孙1XX否认涉案房屋系孙XX和李XX出资购买，但与其2012年6月9日所书写之欠条内容明显相悖，且其主张相关汇款被其另作他用之辩解亦无相应证据支撑，故对其辩解，法院不予采信。从本案已查明的事实来看，可以认定孙XX和李XX主张的其二人借用孙1XX名义购买涉案房屋之事实成立，涉案房屋所有权应归属与孙XX和李XX，该房屋在购买时系经济适用房，现在已经具备了过户条件，故孙XX和李XX要求过户之请求，法院应予支持。

二审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙XX和李XX主张其二人系借用孙1XX名义购买涉案房屋，根据查明事实，涉案房屋系孙1XX以个人名义与北京XXX房地产开发公司签订买卖协议并交纳购买款，后涉案房屋登记在孙1XX名下；现孙XX和李XX主张其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的口头约定，但孙1XX予以否认；根据现有证据，孙XX和李XX与孙1XX之间并无借名购买涉案房屋的书面约定，且孙XX和李XX并未提交充分证据证明其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的其他相关约定，因此，孙XX和李XX向法院主张要求涉案房屋产权登记人为其办理房屋所有权转移登记，本院认为，其理由不充分，而原审法院支持孙XX和李XX的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。至于，孙XX和李XX曾向孙1XX名下账户汇款，孙XX和李XX可以就该汇款另行主张权利。故

（三）判决结果

一审法院判决结果：

判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。

二审法院判决结果：

1、撤销一审法院作出的XXXX号民事判决；

2、驳回孙XX和李XX的诉讼请求。

（四）案件评析

笔者作为被告方二审代理人，想结合本案就《借名合同》的谈一点自己的看法。

所谓借名合同，顾名思义就是借用他人名义与第三方订立的书面合同。既然是合同，那么就应当具备一般合同的构成要件。在本案中，孙XX和李XX主张的是《借名购房合同》，虽然名义上是孙XX和李XX借孙1XX的名，但实际上最终目的依然是涉及房屋买卖（即不动产物权的买卖），因此，笔者认为根据我国《合同法》第十条（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。）和《城市房地产管理法》第四十一条（房地产转让，应当签订书面转让合同）等法律法规之规定，应当采用书面形式订立该《借名购房合同》，否则合同无效。故假如即使孙XX和李XX与孙1XX之间存在口头协议，那么孙XX和李XX所享有的也只是一种合同上的债权，加上本案中房屋的特殊性，更不能根据一种口头协议就认定该房屋的所有权应当归孙XX和李XX所有。

然而，本案二审法院判决却仅从举证责任角度来进行剖析和论述，其依据我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于谁主张谁举证的举证责任配置和举证不能时由负有举证责任的一方承担不利后果的证据规则理论和权利、义务均衡理论来进行裁判，虽然其结果与根据合同效力理论所得出结果相同，但其理由并不具有较强的说服力。要是法院能在从合同效力理论的角度对其进行一番说理，本案判决理由就堪称完美了。

在此，需要注意《借名合同》的借名行为与代理行为之间的区别。

综上，笔者认为二审法院最终的判决结果正确，但是对于其说理部分还有可完善的地方。同时，在此也提示大家，只要涉及到数额较大的财、物交易或者其他口头约定是，一定要最终落实到书面形式上，这样一旦发生纠纷，你将不至于陷于举证不能的困境。

第三篇：借名买房案例分析范文

借名买房案例分析

案例简介：甲在外地经商，欲在当地购买一套房屋，但无法办理贷款手续。甲与乙协商，以乙的名义向开发商签订购房协议，并向银行贷款，约定由甲实际履行付款（含归还贷款）义务，购得房屋由甲实际居住使用。随后，乙签订了购房协议和贷款协议，并取得房屋产权证。房屋由甲实际居住使用，并按期归还房贷。后乙向法院起诉，声称房屋系自己出资购得，要求甲返还房屋。

具体分析：本案中，甲作为外地人，欲在当地买房却无法办理贷款手续（为规避法律或者政策）而与乙进行协商，借由乙的名义购买房屋并贷得款项，实际则由甲使用房屋并支付贷款。在此协商中甲乙行为人都具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，且均同意，亦未恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，违反法律或社会公共利益，那么根据民法通则第五十五条民事法律行为应当具备的条件：1.行为人具有相应的民事行为能力2.意思表示真实3.不违反法律或者社会公益；第五十七条民事法律行为的效力：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者删除，此民事法律行为有效。而据合同法第十条，当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式；本案中甲乙双方的协商无疑属于口头形式的合同。再之，甲乙双方均具有民事权利能力和民事行为能力，双方意思清楚，且自愿，合同不违反法律或行政的强制性规定，未损害他人利益，根据合同法第九条订立合同的能力，第四十四条合同的生效，第五十二条合同无效的法定情形，第五十四条可变更、可撤销的合同，此借名买房合同自产生之日起有效，并拥有法律约束力。

合同法第三百九十六条委托合同的定义中说，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。借名买房协议的性质类似于委托合同，比如本案中甲和乙约定，由乙为甲购买房屋、申请贷款。再有合同法第四百零四条受托人交付财产义务：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。所以，有上述内容可基本认定，甲对房屋拥有所有权，乙应将房屋交还于甲。其次，合同法第四百零三条委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利中规定：委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，提供贷款的银行作为第三方，对甲乙之间的合同并不知情，也并不知道甲是房屋的实际拥有者。但由于银行贷款一直是由甲在实际偿还，所以甲可以在银行的证明和帮助下对乙返还房屋的要求实施抗辩。

物权法第九条不动产物权登记生效及例外中规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十六条不动产登记簿中规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案中，乙签订了购房协议和贷款协议，并取得了房屋产权证，是合乎法律程序并且具有法律效力的。也就是说，乙是房屋名义上或者说目前法律上的所有人。而据物权法第六条物权公示规则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。所以，若甲欲合法取得所有权，应向相应机构提出更正登记的请求。又因本案中乙声称房屋系自己出资购得，要求甲返还房屋，则根据物权法第十九条更正登记、异议登记中的后半部分，不动产登记簿记载的权利人即乙不同意更正的，利害关系人即甲可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，甲在异议登记之日起十五日内可以起诉。物权法第三十三条规定：应物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，甲与乙应房屋归属产生争议，应可以请求确认权利。

值得注意的是，本案中房屋一直是由甲实际居住使用的，也就是说，甲一直对房屋进行着占有。物权法第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。那么，乙向法院起诉，要求甲返还房屋，其关键就在于甲是否有权占有此不动产（房屋）。本案中，房屋贷款一直是由甲实际支付的，购房之初，甲乙也签订了协议，明确只是借乙的名义进行房屋购买和贷得款项，甲才是房屋的实际拥有者。物权法第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。甲乙在购房之初便签订合同，明确甲才是房屋的所有人，而之前已经得出结论，甲乙签订的合同归于有效的一类。因此，甲对于房屋的占有使用是合法的，乙无权要求返还。需要注意的是，若只是口头协议，甲应拿出相应的证据，如银行转账记录、收据收条等。

总结：借名买房属于合同行为。合同法奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及强制性规范的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。合同的订立是当事人意志的结果。是否发生法律效力取决于法律的评价。若法律认可这种合意，合同就生效。借名买房合同是法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同，其为无名合同。民法关于法律行为的规定和合同法的总则，对无名合同均有适用余地，可根据合同的类型参照类似法律规定。

第四篇：借名买房”若干问题法律分析

“借名买房”若干问题法律分析

2014-07-28

本文从法院判决入手，分析“借名买房”交易中不同类型的房屋可能面临的不同风险后果、借名人主张房屋所有权的法律依据、举证责任等，从而给律师和投资者以建议，如何降低风险、应对此类纠纷。（公众微信号：law-info）

【概念】 “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。（公众微信号：law-info）

【原因】

规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。（公众微信号：law-info）

【风险】

虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说：

1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；

2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；

3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；

4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；

5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。（公众微信号：law-info）

【借名买房之若干法律问题】

一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力 我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：（公众微信号：law-info）

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”（公众微信号：law-info）

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”（公众微信号：law-info）“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。（公众微信号：law-info）

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。（公众微信号：law-info）

3、为规避信贷政策而借名买房 规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。（公众微信号：law-info）

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（2010）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名，出资向案外人张丽购买房屋一套，因原告名下已有多套房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方所签协议系无效协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（2014）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（2012）淄民一终字第406号）中，2006年11月25日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。（公众微信号：law-info）

5、房改房 对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。（公众微信号：law-info）

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。

二、借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。（公众微信号：law-info）

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2012)一中民终字第9875号）中，法院认为：孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同，且以孙A的名义办理了房屋所有权证，但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续，出资手续（以上材料均在孙某处）、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实，能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系，确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案（案号：（2013）红民初字第4479号）。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋，首付和还贷均由二原告负担，被告现欲出售该房屋，诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。本案中，通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资，每月房屋贷款亦由二原告偿还，且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示，故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人，判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

三、举证责任及法院如何认定 基于物权公示公信原则，不动产权属证书具有推定效力，应信赖其为真实的，但根据我国《民事诉讼法》中“谁主张谁举证”原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。实际购房人欲主张该房屋归其所有，有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资，若不能证明，则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。（公众微信号：law-info）

“恒震鼎与陆玉妹所有权确认纠纷”二审案（案号：（2014）沪二中民二（民）终字第81号），二审法院认为：本案中，系争房屋虽登记在恒建德名下，但根据陆玉妹提供的一系列房屋购买时所涉的付款凭证等原始材料以及数位多方证人的证人证言，原审法院据此采信相关证据并认定陆玉妹为实际购房人，并无不当。恒震鼎上诉认为不能仅凭购房原始材料及相关证人证言等来认定陆玉妹是实际购房人，因未能提供确凿的证据来推翻陆玉妹所证明的事实，故本院对此无法采信。（公众微信号：law-info）

“董书生与董书仲所有权确认纠纷”二审案（案号：（2013）二中民终字第16735号）。二审法院认为：诉争房屋原系公有住宅房屋，登记于董书仲名下。现董书生提起确权诉讼，以诉争房屋实际承租人为其母黄桂兰、其系以董书仲的名义购买涉案房屋为由，要求确认诉争房屋归其所有。对此，董书生应就此承担必要的举证责任。根据双方当事人陈述，董书仲并不否认其母黄桂兰对诉争房屋享有一定权益，董书生与董书仲亦均认可房改购房过程中的购房款系由董书生交纳，但仅凭此出资的事实，尚难以证明董书仲与董书生之间存在借名买房关系。（公众微信号：law-info）

（一）法院如何认定是否存在借名买房合意：

1、双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实，主张协议关系存在的一方应承担举证责任，一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可，对方认为协议效力有瑕疵的，应举证证明。口头协议具有很大的不确定性，难以举证，但如果双方承认有借名合意亦可。

2、借名购房的原因是否符合常理。甘于冒风险而借名买房，必定有其原因：或无购房资格而借他人资格、或为享受内部优惠价格、或规避信贷税收政策、或隐藏财产等。符合常理的借名动机，往往具有很强证明力。

3、关于房屋实际使用和产权证持有情况。这一点至关重要，在实际中房屋由谁使用、产权证由谁保管亦能在相当程度上反映出是否存在借名买房关系。房屋由借名人实际使用，被借名人尚可主张租赁、借用，但房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交付他人，如果声称是由他人保管有违常理。（公众微信号：law-info）

4、房屋购房入户、日常使用等手续、费用由谁办理，房贷由谁偿还。通常情况下，购房入户管理手续如房屋契税、按揭还贷、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有单据，但借名买房中，很多均由实际购房人代名义购房人去办理、缴费，名义购房人往往不知晓详情。这在一定程度上也可用来证明双方的借名购房关系。

江苏省无锡市中级人民法院审理的“吴辛戬、孙玲与杨国华所有权确认纠纷上诉”一案（案号：（2013）锡民终字第1572号）。一审法院认为：

一、证人证言表明双方确实有借名买房的意思表示，合同实际系由杨国华以吴幸戬的名义签订，吴幸戬未参与。

二、从购房款支付情况来看杨国华提供的证据能够证明首付由其出资；房贷也是由杨国华还的。

三、关于房屋入户手续、费用等。入户手续按常理应由购房人亲自办理，本案中实际系由杨国华办理并交纳了相应费用，这在一定程度上印证了杨国华主张的借名购房关系。

四、关于房屋实际使用和产权证持有情况。诉争房屋由杨国华实际使用，产权证原件也由杨国华持有，这在一定程度上也印证了杨国华主张的借名购房关系，而吴幸戬对该事实的解释不符合常理，也未提供相关证据予以证明。上述各项事实环环相扣，已构成一个完整的锁链，表明本案实际购房人应为杨国华，杨国华系借用吴幸戬的名义购房，而吴幸戬仅是名义购房人。亦未违反当时的法律强制性或禁止性规定，故应认定借名购房关系有效。一审判决：诉争房屋归原告杨国华所有。二被告不服，提起上诉，二审维持原判。（公众微信号：law-info）

江苏省徐州市中级人民法院审理的“马涛等与许萍等房屋确权纠纷上诉案 ”（案号：(2013)徐民终字第1454号）。法院分别从涉案房屋的买卖过程、购房合同的签订、房证及土地证载明的权利人及两证和税费单据的实际持有人、房贷的偿还、涉案房屋的出租及居住情况、水、电、物业费用的缴纳、涉案房屋的装修及生活用品的添置等多方面进行分析，认定原被告之间存在借名买房合意，实际购房人徐萍对房屋拥有所有权。（公众微信号：law-info）

（二）如何认定实际出资人：

1、双方协议的内容。协议中双方对出资往往有明确约定。正常情况下，借名人即为将来的实际出资人，但不能单凭协议确定实际出资人，因为协议的履行存在不确定性，借名人不履行出资义务亦有可能，故还应结合其他证据综合认定。（公众微信号：law-info）

2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽记载被借名人之名，但如果这些重要材料均由借名人持有，则买房事宜由借名人具体执行，房款亦可推理为由其支付。一般来说，还款手续由借名人持有即可初步推定其为实际出资人，因为如果房款系出名人所出，通常其无可能和必要将取得的提前还贷申请书、还款凭证等还款手续交由借名人保管。

3、双方的财务状况、还款能力。如出名人无稳定的工作收入等经济来源，一般也不会有支付巨额首付款及按期支付按揭贷款的能力。

4、证人证言。实际出资人直接与卖方即收款人接洽付款的，交款凭证记载出名人、收款方为卖方指定第三人（如中介公司）的情况下，卖方证言尤具证明价值；另外，借名买房一般多发生在亲戚朋友等熟人之间，多数情况下，亲朋好友对此事内情都知晓。

5、常理推断。如出名人主张房款由其支付，应清楚款项数额，以配偶所付主张自己不知情的，也不符常理，因买房系重大事项，夫妻间不应毫无沟通。

6、其他。如借名人向出名人的汇款转账证明等。

“胡元与北京美康澳医疗器械有限责任公司等所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第11924号）美康澳公司提供的银行转账支票载明的支付数额准确无误，该证据可以证明房屋的全部价款确系美康澳公司向北京能源房地产开发有限责任公司支付；同时，美康澳公司提交了该公司持有的物业费、装修保证金等票据及业主公约、物业公司出具的证明等证据，诉争房屋的所有物业费、电费等一切费用均由美康澳公司全部缴纳，从而认定美康澳公司为苏争房屋的实际出资人。（公众微信号：law-info）

“陈某某与陈某所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2011）深中法民五终字第1033号），法院认为：陈某提交了深圳市某某投资发展有限公司出具的《收款确认》函，且具体说明了购房款的支付时间和支付方式。深圳市某某投资发展有限公司作为卖方在《收款确认》函中确认是与陈某建立房屋买卖关系，先后三笔共收到了陈某支付的7390000元购房款。其中有关付款时间和付款方式的陈述与陈某的主张一致，且有相应的银行转账凭证佐证。同时，转款人陈某某某在一审庭审过程中也出具证人证言，证明是受陈某的委托从陈某某某夫妻帐号上转出上述款项，帐号上的钱款是由陈某做生意赚得存入的。上述证据相互印证，可以证明陈某通过陈某某某夫妻实际出资的事实，本院予以采信。（公众微信号：law-info）

四、借名买房案件的类型

司法实践中，随着此类纠纷的增多，案件类型也呈多样化，其中当事人选择的案由主要分为合同纠纷和物权纠纷。

合同纠纷中，主要是名义购买人提起的确认合同无效纠纷（(2013)二中民终字第17167号、(2013)郑民三终字第998号）；双方针对借名买房协议提起的房屋买卖合同纠纷（(2014)二中民终字第03835号、(2011)一中民终字第9309号、（2010）二中民终字第19950号）。（公众微信号：law-info）

物权纠纷中，主要是实际购房人提起的所有权确认纠纷（(2013)津高民申字第1250号、(2013)一中民终字第11924号、(2012)沪二中民二(民)终字第1005号）；实际购房人提起的返还原物纠纷（(2012)一中民终字第9520号、（2014）一中民终字第01595号、(2013)哈中民申字第1号）。

在实践中，法院一般审查双方有无借名买房协议，该协议是否有效，借名人是否实际出资等问题。（公众微信号：law-info）

另外，在房屋被法院强制执行过程中，实际购房人还可以提出执行异议，或提起执行异议之诉（2013）二中民终字第17142号）。（公众微信号：law-info）

五、面对风险如何救济

（一）名义购房人反悔近年房价的不断上涨，一些使名义购房人见利忘义，从而主张借名合同无效或根本不承认存在借名买房事实，要求借名人返还房屋，引发许多诉讼。诉讼中，根据事实和法律规定，大致有三种判决结果：

1、如果实际购房人不能举证证明双方存在借名买房合同，应尊重不动产物权登记的公示公信效力，房屋归权属证书中产权人所有。

“刘京鸣与贾崇强等所有权确认纠纷二审”一案（案号：（2014）二中民终字第00851号）。法院认为：诉争房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为贾崇强，房屋所有权亦登记在贾崇强名下，现刘京鸣主张该房屋系其借用贾崇强的名义所购，但其并未提供充分有效的证据证明诉争房屋系其出资所购及其与贾崇强之间存在借名买房之约定，贾崇强对此亦不予认可，故刘京鸣要求被告协助过户诉求难以支持。（公众微信号：law-info）

2、如能证明双方存在借名买房合同，但合同因违反国家法规政策而无效的，借名购房人无法主张对房屋的所有权，但实际出资应当返还，对于合同无效的后果，应当根据双方过错各自承担相应责任。如果名义购房人有过错，对于房屋升值部分也应给予实际购房人相应补偿。（公众微信号：law-info）

“赵茜与孙向红等房屋买卖合同二审”（案号：（2014）一中民终字第00455号）一案中。名义买受人赵茜主张借名购买经济适用房合同无效，一审法院认为：合同无效后，孙向红等为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。赵茜与孙向红达成借名买房合同后又拒绝履行，赵茜应对合同无效承担主要责任，故对于因房屋升值所产生的收益，赵茜应当按照其过错程度给予孙向红相应补偿。判决合同无效，赵茜向孙向红返还购房款税446084.4元，支付孙向红房屋增值补偿金1769689.37元。赵茜不服提起上诉，二审维持原判。

“严墨与严峥返还原物纠纷”（案号：（2014）一中民终字第01595号）二审一案中。一审法院认为：严峥因不具备购买经济适用住房的条件，而借用严墨的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，严墨应返还严峥为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项，对于该合同的无效，严墨与严峥双方均有过错，考虑到严峥支付了部分购房款，严墨与严峥达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，严墨应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，严墨应按照其过错程度给予严峥相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失。严墨不服提起上诉，二审维持原判。

3、如能证明双方借名买房合同合法有效，则判决依约履行合同，被借名人协助办理过户手续。

（二）名义购房人擅自处分房屋

实践中，名义买受人常会擅自处分该房屋，出售、抵押给善意第三人，是否有效，如何救济。笔者认为应分两种情况：（公众微信号：law-info）

借名合同无效则转让、抵押合同有效。

如借名合同无效，应以购房合同和房屋所有权证上的权利人为房屋所有人，房屋所有人有权通过转让或抵押的方式处分该房屋，第三人可以成为房屋权利人。借名人如能证明实际出资，可认为是借款关系，向被借名人主张返还出资款项。

借名合同有效则转让、抵押合同无效。转让、抵押合同无效并不影响善意第三人取得该房屋的物权。名义购房人虽为无权处分人，但根据《物权法》第106条，善意第三人善意取得房屋所有权。实际购房人只能向名义购房人请求赔偿损失。以上两种情况，实际购房人均无权追回房屋。第一种情况只可寻求债权保护，请求返还借款；第二种情况则可能发生合同责任与侵权责任的竞合，实际购房人可以选择一种对自己最有利的请求权提起诉讼要求赔偿。

（三）房屋被法院强制执行

当名义购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行该房产，法院以不动产登记薄为依据，查封并拍卖该房屋，实际购房人面临丧失该房屋所有权的风险。（公众微信号：law-info）

当借名合同无效时，已经付款的实际购房人只能请求名义购房人返还购房款。

当借名合同有效时，在强制执行过程中，实际购房人可以向人民法院提出异议，对被执行房屋主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》第256条和《民诉意见》第257条，执行人员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回，理由成立的，由院长批准中止执行。如果该房屋已经被拍卖的，按照《国家赔偿法》第36条规定，应当给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金。

“中国民生银行股份有限公司总营业部与胡晓丽、胡秀华，杜超、杜春平申请执行人执行异议之诉”（案号：（2013）二民终字第17142号）一案中，一审法院认为：依照先前法院对借名买房合同认定有效的生效判决书，可知涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。民生银行要求行使对房屋的抵押权，无法实现，驳回了民生银行请求执行的诉讼请求。民生银行不服，提起上诉，二审法院维持原判。（公众微信号：law-info）

（四）个人信托与借名买房问题

借名买房类似于信托中的消极信托，借名人是委托人，拥有房屋名义所有权的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有该财产的利益，利益归受益人（即借名人）所有，其中受托人不负担积极管理或处分义务。

能否以个人信托来解释并解决借名买房这一问题？

笔者认为是不合适的。首先，我国对不动产登记缺乏一个专门的、系统的制度，关于不动产登记的规定散见于各种单项民事法律、法规、司法解释之中，所以目前我国信托主要限于资金信托。其次，二者本身又有不同：个人信托的受托人是信托机构，借名买房的名义购房人一般是个人。另外，根据《信托法》第15条和第16条规定，信托财产具有独立性，既不同于委托人未设立信托的其他财产，又独立于受托人的固有财产，受托人对信托财产拥有的所有权是一种受限制的所有权，可占有、使用、处分、但不享收益权利，与借名买房中的物权法上的绝对所有权不同。

六、如何降低“借名买房”风险 鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料。

作者：岳建鹏 来源：法律咨询

第五篇：借名买房存在哪些法律风险

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借名买房存在哪些法律风险 案例1

2017年原告曹某购买住房一套，为向银行贷款，将该房登记在朋友丁某名下，后顺利取得住房贷款人民币24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2017年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金人民币8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告丁某辨称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

问题：曹某能否要回他出资购买的房屋?曹某能否得到8万元的赔偿? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原

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赢了网s.yingle.com 告潘某协商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份证，以潘某的名义购买了位于市东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘某。潘某未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋某某在该房内居住。

2017年1月，潘某诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后发现上述房屋已由宋某某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋某某腾房，故起诉：请求法院判令宋某某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

问题：宋某某有没有失去他出资购房的房子?

结果：一个胜诉，一个败诉

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赢了网s.yingle.com 评析：

两个案子都是借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。

关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。

关于第二个问题，根据《城市》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据，《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无

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赢了网s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。，政府推出经济适用房的目的，主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用用房的购头首，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资

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赢了网s.yingle.com 人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之问的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋某某腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以潘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。

提醒：

借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

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(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

规避风险的一些办法：

1、签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2、将房屋抵押给实际出资人;

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

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4、名义产权人立一份。

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故

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害

赔

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