关于外国人和中国人买房问题的研究（xiexiebang推荐）

第一篇：关于外国人和中国人买房问题的研究（xiexiebang推荐）

关于中国人和美国人对于买房和租房看法的调查

调查目的：由于近几年中中国的房价不断地呈现走高的趋势，房价泡沫不断变大，但是仍然有许多的中国老百姓热衷于买房，甚至是不惜一切就为了能购得一栋好房。然而，外国人民，尤其是美国，大多数人都对买房不感兴趣，有些甚至觉得租房对他们来说比较好而国，这是为什么呢？我想通过对中外关于买房和租房问题的调查来分析下中国人民和国外人民的思维方式

方法：网上搜集资料和个别问卷调查结合对象：中国和外国人民，尤其是有孩子有家庭的人

数据收集：1.目前美国仍然坚持买房的人群大致可以分为三类：一是外国移民，购买房产能使他们获得安定感，也能赢得社会尊重；二是收入较高、较稳定的中产阶级，有购房置业的基础；三是持有传统观念的美国人，他们把拥有房产看作个人最大的财富。大多数年轻人则以租房为主，从而形成了美国住房拥有率与年龄段有直接联系的现象，年龄越大，拥有住宅的比例越高。如25岁以下人群，住房拥有率仅为24%左右；70岁以上人群的住房拥有率达到82%左右。其实在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房的比例一半一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美的高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。

2.美国年轻人买房，大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。美国的住房贷款非常发达，据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%是零首付。有能力的父母资助子女买房、买车是具有中国式消费的最大特色，特别是在买房上，父母、亲戚朋友成为资金的主要来源之一。

3.游牧民族文化影响下的西方，崇尚自由和随遇而安，根据自身的发展，选择合适的地方，所以西方人，很多即使有了子女，仍然租住的都非常多。西方人结婚，无所谓房子是不是自己买的，虽然西方人也想买房子，但是仅作为财富积累或是家庭理财来考虑，西方人不会单独为了结婚而买房。在西方主要发达城市，居民住房自有率，一般只占50-65%，有35-50%的城镇居民，可能永远也不会买房，一部分原因是想提高生活质量，不愿意成为“房奴”，一部分原因是买不起房。在城市中租房，对中国人来说是感觉很没有面子的事，因而为了自己能很有“面子”，没有房子想买房子，有房子的想多买几套房子。同时由于历史原因、文化影响等方面的差异，东西方形成了不同的置业观念，目前地主情节、成家立业、富及子女情节、增值保值等心理，成就了中国楼市的繁荣。

分析：通过调查研究，我发现，其实这跟中国和美国的历史有关系，美国最初是一个殖民国家，在独立后，开始吸收各种移民。中国有五千年文明，从很早之前就讲求“和”这个字，秉承着先成家后立业的观念，自古以来都喜欢集聚居住。因此，美国本身就是一个组合的民

族，对于“家”的概念没有中国人那么地深。另一个原因其实和中国当前的房价状况也相似，就是美国中心地带的房价也是高的出奇，但是由于美国人的这种“随便”的态度，是的他们对于租房也很淡然。中国人为什么喜欢买房，核心原因在于现有的福利保障制度不完善、养老没有安全感、投资渠道少，资金没有出路等因素，同时，中国人固有的置业观念，筑巢引凤等面子因素，也导致中国人对买房有特别的奢求。

结束语：同样都是住房问题，中国人和美国人的态度却不大相同，其实，中国在这方面的思维上可以借鉴下美国百姓，相比较而言，我觉得美国人其实也注重家这个观念，但是他们没那么具体，在他们看来，只要家人在一起，无论是租房还是买房，都是一样。另外，我觉得虽然中国历史上都提倡要量力而为，但眼前的房价问题却让人不那么理性了，而美国人的在住房问题上的想法也比较的理性。

第二篇：借名买房问题的研究

华东政法大学2014-2015学年第一学期物权法期中考试

答卷

班级：1362

学号：***

姓名：孙艺喆

教师：韩强

一、案例分析

本案例中涉及张

三、李

四、王五三人，一套房产及由于“借名买房”导致的不动产的法律物权人与事实物权人不符而引起的债权关系与物权关系的争议。

首先，依据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。„„”而这里对于不动产物权的登记要求，是出于物权公示原则的要求，赋予登记以公信效力，仅是为了保护因善意信赖登记而取得不动权利的第三人所设而并非物权成立的组成要件。换言之，在不涉及第三人利益的情况下，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护事实物权人的真实权利。1所以在案件事实中，张三李四二人签订的委托合同、张三实际支付房款首付以及贷款本息的证据、李四以自己名义与开发商签订的房屋买卖合同、不动产登记簿中不动产登记在李四名下的事实以及张三实际占有使用的事实，都可以作为确定张三为事实物权人，李四为法律物权人的证据。

其次，如果政策有所变动，允许张三成为该不动产物权的合理所有人之后，张三具有请求李四将该不动产过户给自己的返还请求权。而若李四拒绝，则张三可以作为不动产的出资购买人，即该不动产物权的利害关系人，依据《物权法》第19条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。„„”，拥有对登记机构提请异议登记申请的以及要求李四转移不动产物权的排除妨害请求权，可向法院对李四提起诉讼，请求法院判决通过异议登记，并判决李四协助更正。

而二人此前签订的委托合同虽规避了国家限购政策的规定，但限购政策属于稳定房价的临时性政策，而非保障性住房等对于购买人身份具有严格限制的国家政策，仅能造成一时的无法履行，而当政策放宽，二人的合同也满足并具有了履行的条件，此时合同得以履行。此合同为二人真实的意思表示，所以应当认为有效。那么此时，张三具有要求李四履行委托合同的债权请求权，可以依据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对法院提起诉讼，请求法院判决李四履行合同义务。

但是，在案件争议中，李四由于像王五借款，将该争议不动产进行了抵押，导致张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。

首先，由于《物权法》第9条的规定是为了维护善意信赖登记而取得不动产的抵押权利的第三人所设，且在李四与王五签订抵押借款协议之前，李四与张三之间并无因该不动产的所有权归属产生法律上的争议，故王五对该房产的所有权、使用权不明或有争议不知情且不应知情，故该不动产不在《物权法》第184条中规定的不得抵押的财产范围之内，故而王五与李四之间的抵押借款协议有效，王五具有请求李四与其前往登记机构进行抵押登记的债权请求权。只有在李四履行了合同中的偿还债务部分后，王五与李四前往登记机构取消了该不动产的抵押登记后，张三才可在政策允许的情况下向法院提请准许移转登记的诉讼。而在李四无法履行合同中的偿还债务部分时，王五作为抵押权人，具有请求法院判决李四将该抵押不动产过户为王五名下的债权请求权，而张三的实际处分权无法对抗该请求权，但为了保护张三的利益，张三可在政策条件允许后，基于二人之前签订的合同所产生的债权请求权，依据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，1 引自《中华人民共和国物权法（实用版）》，中国法制出版社 2012年7月第4版，第6页。应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。„„”以及第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”向法院提请诉讼，请求李四进行房款及适宜差价的赔偿。

其次，就张三的诉求来说，因为若此时国家限购政策已放宽，则李四应已经与张三完成了委托合同的履行义务，将不动产进行过户登记，但此时该争议不动产仍在李四名下，故而此时国家限购政策应仍未变动，张三仍受限购政策约束，那么此时申请的异议登记不具有不动产登记的要件，应不予以采纳。而张三提请法院确认其所有权，属于确认之诉，是请求确认该不动产物权变动。而依据《物权法》第5条：“物权法定原则”以及第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。„„”，不动产物权变动生效的要件应是登记。而张三与李四之间对于该不动产的物权归属的合意是仅存于当事人之间的，不具备对世效力，也是不满足法律规定的物权生效的要件的，此时法院的判决不应代替法律规定的生效要件，故而此确认之诉，法院应不予准许。因此，张三若想取得该不动产的物权，仅能依据二人的委托合同而获得的债权请求权及诉权进行给付之诉。但同时，由于张三与李四二人的委托合同此时在法律上不具有履行的条件，无法履行，所以张三进行给付之诉法院也不应予以采纳。

二、研究发散

国家近几年关于抑制房价以及保障性住房的政策逐渐增多，“借名买房”的问题也逐渐成为了法学界讨论的焦点。无论是学理上还是实践上，这个问题都有很值得思考。

“借名买房”一般来说有一下几种情况：（1）借他人购房之资格。如借他人资格购买经济适用房等；（2）借用他人借款资格，便于从银行借贷房款；（3）转移财产逃避债务；（4）避税、享受优惠或避免未来之麻烦。如父母购房登记于子女名下，以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦；（5）其它原因。2

由于这个问题是从实际产生的，故而我认为应在实际审判中进行分析。实际审判中出现的问题，首先是这两种分类：（1）实际购房人与名义购房人之间存在亲属关系，二者基于信任而合作进行借名买房的行为，一般没有设立书面合同；（2）实际购房人与名义购房人之间不存在亲属关系，二者基于经济等利益合作进行借名买房的行为，一般设有书面委托合同。

没有设立书面合同

若实际购房人与名义购房人之间没有设立书面合同，若实际购房人不能出具足够的证据来证明自己为该房产的实际出资人以及实际占有人，则依照《物权法》第16条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”而推定名义购房人为该不动产的所有权人。

设有书面委托合同

若实际购房人与名义购房人之间设有书面合同，那么该合同是否有效，虽并不直接决定该不动产物权的归属，但也是决定该不动产物权归属的重要因素。

首先，如果所购房产合同不违反法律、行政法规以及政策性限制，仅为便于贷款或出于对未来的可能费用的规避，那么依据《物权法》第9条规定，在没有善意第三人的情况下，借名人得以请求将房产移转登记于本人名下，登记名义人不得以《物权法》第16条规定的登记的绝对证明效力对抗借名人对涉案房屋享有的权利。

其次，如果所购房产合同为规避暂时性的房屋限购政策，则各地各学者看法不一，有的认为这是通过合法的形式掩盖非法的目的，属于《合同法》第52条规定中的合同无效的情 2 引自蒋光辉：借名购买经济适用房之归属，《人民司法（应用）》2012年第15期。况，但也有的学者认为与购买保障性住房不同的是，限制购房的政策措施具有临时性，该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，不应当认定规避限购政策的借名购房合同无效。借名购房规避限购政策的，产权转移登记虽不能办理，但从借名合同约定的权利义务来看，在不能办理产权转移登记期间，借名人得自由使用、管理房屋，借名人对房产的使用、管理等行为并不对登记名义人构成侵权。认定规避限购政策的借名合同无效存在道德风险，登记名义人可能恶意提出确认之诉或侵权之诉驱逐借名人。3我同意后者的看法。这一情况下的借名买房合同具体情况较为复杂，需视具体地区具体案件情况而定。如北京、上海等住房紧张、房价难调的地区，对于此类案件就要注意二人恶意串通的情形时更严格判决，产生必要的社会影响，警示投机取巧之人。

最后，如果所购房产属廉租房等保障性限购房，其存在意义是为了解决低收入人群的住房问题，那么这一合同的订立侵犯了该特殊群体的利益，那么就属于《合同法》第52条中规定的：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益”这两项情形，则该合同无效。而此时大部分判决实例对实际购房人起诉要求过户的法院通常予以驳回，对名义购房人起诉要求对方返还房屋的法院通常予以支持，更有积极地对房屋权属做出了积极的判断，并要求实际购房人向名义购房人返还财产，提示实际购房人可向名义购房人主张返还购房款以弥补自己的损失。4

但有不少学者以及法律工作者认为，在司法实践中这样的判决不够实际化，在法律适用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中级人民法院民事审判第一庭副庭长王茂刚写道：“目前通行的做法是名义买房人取得房屋所有权，借名买房人的出资按照债权处理。第二种意见认为，名义买房人违反规定出借购房资格，在原本没有购房意愿的情况下，在利益驱使下，违反诚实信用原则，主张房屋所有权不应获得支持。笔者赞同第二种意见，„„”

我认为，在这种情况下，应该依据《合同法》第58条的规定，采取合同法中合同无效时恢复原状的原则，即回到合同订立之前，二者未达成购买意向，既没有实际购房人支付房款，也没有名义购房人签订房屋买卖合同、进行物权确权登记，而房屋所有权返还出卖房屋的机构所有，而不是名义购房人，实际购房人给付的房款退还给实际购房人。而仅在房屋售卖机构没不能进行房屋所有权的回收，没有归还义务时，不动产的物权才能归实际占有的实际购房人所有。同时，从社会效果上来看，如果在这种情况下将不动产物权判为名义购房人所有，会导致许多虚假诉讼以及恶意诉讼，社会影响非常广泛，并且还要考虑到实际购房人经济拮据，争议房产为其唯一住所的问题，如果此时强行执行归还不动产物权，就会导致强制执行的问题，对维持社会秩序稳定也是非常不利的。

在涉及对抗第三人的问题时

借名买房的风险不止合同双方中哪一方拒绝履约后产生的所有权归属问题，还有可能如同所给的案例一样，在现实生活中也经常会发生名义购房人将房屋进行抵押，甚至出售的情况。而同时，由于名义购房人的问题而导致该不动产遭名义购房人的债权人申请查封、执行案涉房产的情况也有可能发生。那么在这个时候，就牵扯到了合同外的第三人的物权、债权以及实际购房人、名义购房人之间的权利顺位以及对抗关系了。根据《物权法》第9条，以及《物权法》第16条，如第三人对房屋的特殊物权状态不知晓且不应知晓，没有证据表明第三人与名义购房人恶意串通，那么善意信任登记制度的第三人的债权请求权是受到保护并且可以对抗实际购房人的实际物权的。

名义购房人将不动产进行借款抵押，在案例中已进行了分析。3安徽省高级人民法院，沈建红 廖永结：借名购房的法律分析，安徽省法制办公室。http:///neilistread.aspx?id=79682#_ftn11

第三篇：《关于依法限制外国人和中国公民出境问题的若干规定》的通知

最高人民法院 最高人民检察院 公安部 国家安全部印发《关于依法限制外国人和中国公民出境问题的若干规定》的通知

1987年3月10日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部

各省、自治区、直辖市高级人民法院，人民检察院，公安厅、局，国家安全厅、局：

根据《中华人民共和国外国人入境出境管理法》和《中华人民共和国公民出境入境管理法》的规定，已入境的外国人或华侨、港澳台同胞，以及需出境的中国公民，可凭有效护照或其他有效出入境证件出境，不需再办理签证，同时还规定了上述人员中不准出境的条件。

过去由于对不准外国人和中国公民出境的限制办法无明确规定，以致某些刑事、民事案件的诉讼当事人借出境之机逃避司法机关追究法律责任，给国家在经济上造成重大损失、政治上带来不利的影响；还有些本可以通过其他方法解决的，却采取限制出境甚至扣留证件的办法，也造成了不好影响。为有效地执行两个出入境管理法，处理好不准出境的问题，特制定《关于依法限制外国人和中国公民出境问题的若干规定》，现印发给你们，请认真执行。

附：关于依法限制外国人和中国公民出境问题的若干规定

《中华人民共和国外国人入境出境管理法》第二十三条和《中华人民共和国公民出境入境管理法》第八条规定了对某些外国人和中国公民不准其出境，现将贯彻执行中的若干问题规定如下：

（一）需要限制已入境的外国人出境或者限制中国公民出境的，必须严格依照法律规定执行。在执行中应当注意：凡能尽早处理的，不要等到外国人或中国公民临出境时处理；凡可以通过其他方式处理的，不要采取扣留证件的办法限制出境；凡能在内地处理的，不要到出境口岸处理，要把确需在口岸阻止出境的人员控制在极少数。

（二）限制外国人或中国公民出境的审批权限：

1．公安机关和国家安全机关认定的犯罪嫌疑人或有其他违反法律的行为尚未处理并需要追究法律责任的，其限制出境的决定需经省、自治区、直辖市公安厅、局或国家安全厅、局批准。

2．人民法院或人民检察院认定的犯罪嫌疑人或有其他违反法律的行为尚未处理并需要追究法律责任的，由人民法院或人民检察院决定限制出境并按有关规定执行，同时通报同级公安机关。

3．国家安全机关对某些外国人或中国公民采取限制出境措施时，要及时通报公安机关。

4．有未了结民事案件（包括经济纠纷案件）的，由人民法院决定限制出境并执行，同时通报公安机关。

5．对其他需要在边防口岸限制出境的人员，可按1985年公安部、国家安全部《关于做好入出境查控工作的通知》（〔85〕公发24号文件）精神办理。

（三）人民法院、人民检察院、公安机关和国家安全机关在限制外国人和中国公民出境时，可以分别采取以下办法：

1．向当事人口头通知或书面通知，在其案件（或问题）了结之前，不得离境；

2．根据案件性质及当事人的具体情况，分别采取监视居住或取保候审的办法，或令其提供财产担保或交付一定数量保证金后准予出境；

3．扣留当事人护照或其他有效出入境证件。但应在护照或其他出入境证件有效期内处理了结，同时发给本人扣留证件的证明。人民法院、人民检察院或国家安全机关扣留当事人护照或其他有效出入境证件，如在出入境证件有效期内不能了结的，应当提前通知公安机关。

（四）人民法院、人民检察院、国家安全机关及公安机关对某些不准出境的外国人和中国公民，需在边防检查站阻止出境的，应填写《口岸阻止人员出境通知书》（样式附后，自行印制）。在本省、自治区、直辖市口岸阻止出境的，应向本省、自治区、直辖市公安厅、局交控。在紧急情况下，如确有必要，也可先向边防检查站交控，然后按本通知的规定，补办交控手续。控制口岸超出本省、自治区、直辖市的，应通过有关省、自治区、直辖市公安厅、局办理交控手续。

附：《口岸阻止人员出境通知书》说明

（一）应逐项详细填写《口岸阻止人员出境通知书》。外国人姓名一栏，既写中文又写外文。护照号码前如有外文字母，字母应与数字号码一并填入通知书。

（二）控制期限限于三十天以内。

（三）超过控制期限仍需控制的，应重新办理审批交控手续。在控制期内已无需再控制的，应立即通知撤控。已超过控制期限。而未办理续控或撤控手续的，作自行撤控处理。

附：《口岸阻止人员出境通知书》式样

口岸阻止人员出境通知书

发往单位：

-------------------------

| 姓 名

|--------------|----------------------------| 像 |

| 别 名

|--------------|----------------------------| |

| 籍贯或国籍 | |性别| |出生日期| | |

|--------------|----------|------------------------| | 护照证件种类和 号 码 | | |

|--------------|-----| | 职 业或社会身份 | |

|--------------|-----| | 体貌特征 | |

|--------------|-----| | 可能出境口岸| |出境后可能前往的地点| |

|--------------|----------------|----------|------| | 交控日期 | |控制期限 | |

|--------------|-----| | 阻止出境的法| |

| 律依据和说词| |

|--------------|-----| | 发现后的处理和联系办法 | |

|--------------|-----| | | |审盖| |

| 备 注

| 审批机关意见关章

-------------------------交控单位： 联系人： 电话：

第四篇：中国人名字研究

一、中国人姓名研究综述

（一）当前研究现状

尹黎云《华中国人的姓名与命名艺术》、萧遥天《中国人名的研究》、董保军《起名的艺术》、纳日碧力戈《姓名论》、王泉根《华夏姓名面面观》、马挺生《命名艺术》等，从人名的起源到各个时代的发展，都作了详细的描述，如从寻根的角度对台湾与大陆的骨肉关系进行了考察，论述了台湾同胞是大陆的血亲挚友，又如人名与信仰的关系，道教、佛家、伊斯兰教、基督教等宗教信仰以及政治信仰，当前研究的都与宗教信仰交叉，政治信仰却很少提及，其实这也直接包括在不同民族的君主统治下，就是民族融合的另一个方式。

本人认为，虽然那么多著作中似乎都已依次把中国姓名研究的淋漓尽致，现阶段的研究也逐渐从当时社会现象转入到产生的原因上，但更多的应转入文化心理的基础上，而现在的“姓名学”也提到了是文化产物，为落实姓名这一文化的根本，从文化心理这一领域出发也是十分重要的。

（二）相关概念界定

文化心理学，顾名思义是研究文化对人的心理的影响。侯玉波先生在《社会心理学》中指出：“文化心理学是心理学的最新研究领域之一，它是研究心理和文化之间相互影响关系的学科，它的主要目的在于揭示文化和心理之间的相互整合的机制。”[1]李炳全在《文化心理学》一书中道：“文化心理学是研究人的文化心理和文化行为的一门具有边缘性质的学科。文化心理学所展开的正是人文领域已开发的课题——宗教感、诗意、乡愁、情爱与生病等活动。”[2]名字所承载的文化，体现的与心理、地域、文化、环境等方面息息相关。

名字的文化。现在我们提及的名字，包括姓、名两个方面，基本不提氏、字、号，在古时候，这些都在名字的范畴中。姓氏名字号，许慎的《说文解字》：“姓，人所生也，从女、生，生亦声。” 班固《白虎通》：“姓者，生也，人禀天气所以生者也。” 《左传·隐公八年》:“天子建德，因生以赐姓。” 不同于姓，是一种族号，而氏是姓的分支，在《左传·隐公八年》提到：“因生以赐姓，胙赐之土而命之氏。”“名”也产生于氏族社会时期，《说文解字》：“名，自命

也。从口夕，夕者，冥也，冥不相见，故以口自名。”现在看到的最早的是商朝的名。而“字”只限于古代有身份的人《礼记·曲礼》上说：“男子二十冠而字”，“女子十五笄而字”，“号”见于《释名》：“号，呼也，以其善恶呼名之也。” 号不同于名、字，可以自取为自号。《周礼·春官·大祝》：“号为尊其名更美称焉”，号还包括谥号、尊号、年号等。

第五篇：买房应当注意哪些问题

买房前需要了解的几个指标

对多数经历过和正在经历的人来说，买房不是件轻松事。其实，购房是件改善生活的高兴事，本应该是轻松愉快的；要让你的购房经历轻松自如，无非是朝着舒服的方向去做，只要不冒险买无证房、不贪心买价低质次房、不冲动买天价概念房……便可实现你的轻松购房梦。

“买房看五证”已成为每一个购房人最先掌握的基本原则。其实，这五证手续办理过程中都存在联系———从《房地产开发资质证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程施工许可证》，具备了这些证件，才能领到《商品房预售许可证》。所以只要项目具备《商品房预售许可证》，您基本上就可以放心了。不过，购房者应特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。这一证最好到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。

看房的关键指标在了解完你打算选购的房屋是否具有合法销售的资格后，接下来就要了解，房屋是否住得舒适，你可以根据以下关键几个指标来进行判断。

指标一：住宅的使用率在你掏钱买的面积中，一部分是楼内所有业主都要分摊的公摊面积，另一部分才是落实到自家地盘上的使用面积，使用率反映的是使用面积与总面积之间的比值，计算方法是使用面积／建筑面积×100%。

指标二：楼间距即从一栋楼的首层到另一栋楼首层的直线距离。一般来说，两个楼房南北之间的距离，如果能大于或等于1倍，就会比较舒适，比如说，南排房间的高度为18米，那么北排房间距它的距离如果能大于或等于18米，就比较好了。

指标三：住宅的开间住宅的开间就是住宅的宽度，又叫面宽，习惯上，人们把一个房间的主采光面称为面宽，它主要决定了房间的采光条件。

指标四：住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长，一般被限制在5米左右。对于板楼来说，进深在13米左右比较合适。

指标五：住宅的层高住宅的层高是指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的高度要合适，太低了显得压抑，太高了使用起来能耗较高，不太经济。厦门的层高一般在2.8米左右。

指标六：住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高和楼板厚度的差叫“净高”，在层高一定的情况下，千万不要以为净高越高越好，因为楼板的厚度是有规定的，事关安全，千万马虎不得。

一般来说，在决定买房之前，了解一下上述指标，就可以对房屋的居住品质大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情况发生。当然，除了上述指标外，房屋的户型结构也是决定居住品质的重要方面。

购房杀价18式

第一式：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二式：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三式：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四式：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五式：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六式：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七式：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八式：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九式：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十式：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。

第十一式：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十二式：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三式：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四式：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五式：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十六式：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七式：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八式：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

买房及签合同应注意的重大事项

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。