2010年北京工业地产调查报告

第一篇：2010年北京工业地产调查报告

动荡不安的2010年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，北京2010上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，2010年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷•北京项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅2010年一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，2010年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业地产快速发展。

2010年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何得“风吹草动”，都将直接影响市场变化。

一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。

2010年上半年，北京产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：

一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；

二、产业市场土地成交量与成交金额较2009年有所上升，与五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。

三、产业市场物业成交面积创新高，2010年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于2008年全年的租售面积和。

四、销售情况好于预期，住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。

五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。

六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占北京市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着“城南行动计划”“一轴一带多园区”等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。

2010年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。

从总成交面积来看，2010年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。

从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。

从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。

从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之一；其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。

2010年，北京产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应

量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。

产业物业租售情况

2010年租售量总量为30万平米，其中2010年北京上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。

销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。

2010年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下2009年的销售冠军之后，业绩继续领跑北京产业市场，2010年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。

我国正处于从农业向工业化、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，北京市2010年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；求租库房的总面积4603510平方米；求购库房的总面积2650平方米等等。

从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与北京经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在“十二，五”的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务

第二篇：北京工业地产项目考察报告

北京项目考察报告

郭长根、刘志臣 2011年9月8日

2011年9月6日下午我们对北京丰台总部基地和亦庄联东U谷产业综合体项目进行了考察调研；7日上午赶赴河北涿州参加涿州市政府针对京南智慧园项目的交流协调会。具体情况如下。

一、丰台总部基地

我们到现场参观时没有找到招商中心或者售楼处，仅找到了物业服务中心。据物业服务中心的人员介绍，目前总部基地所有楼盘已售完，不再接待购买客户；如果想租赁，也只能自行去找业主谈，但他们不提供业主信息；物业服务中心仅负责针对业主的物业服务。随后，我们转了一圈，对园区做大致了解。

园区位于西北京南四环边，距天安门直线距离13公里左右。园区占地900亩，大约500栋高密度写字楼。写字楼分高低两种，高的11~15层左右，建筑面积13000平米左右，集中在北面金融总部区；其余大部分楼高为5-6层不等，建筑面积在6000平左右。楼的样式不多：整齐划一方块结构；主色调为深灰色，每栋下面三层包有红色外框。入住的企业以央企、上市公司、金融和高科技企业为主。园区一些公交线路经过但无地铁（离最近的地铁站也有7公里左右，据说将修地铁9号线）。生活配套设施较少，酒店、餐饮、娱乐设施不多。一期项目自2003年开始到2010年售完，历时7年。

据悉，2004年开盘时，总部基地的办公楼大约6800元/平方米，对面怡海花园住宅价格6500元/平米。目前怡海花园的房子3万元/平方米左右，而总部基地办公楼仍徘徊在2万左右。“面积太大，总价太高，贷款不好办，又是工业产权，所以转让难度比较大。”，故总部基地的房子转手出售的较少，主要用于出租。

另据悉，总部基地正在往东扩大约1.75平方公里，定位为高技术服务总部区。总部基地东扩在功能布局上将分为总部基地国际区、总部基地综合区、总部基地民营区和总部基地生活区，其中总部国际区除了现有的汽车博物馆，还将规划大体量、高品质的独栋办公楼，并建设国际商务酒店、国际会展中心、现代艺术中心、SOHO中心；总部综合区除了独栋总部楼外，还将集教育、酒店、餐饮、娱乐等生活、商务配套服务于一体。丰台总部基地向东拓展后，整个总部基地项目总占地面积约400公顷，总建筑面积约800万平方米，其中已完成300万平方米，总投资300多亿。

二、联东U谷

联东U谷位于亦庄开发区，南六环外、京津塘高速边，距天安门直线距离25公里；占地1300亩，规划建筑面积100万平米；属于中关村科技园分支，是国家级开发区。

我们现场参观时发现，园区中的标准厂房已经全部住满；研发生产混合用房区域建成部分已经住满，还有两排在建，据说已经售完；特殊定制区已经建完；目前在售的是总部商务区。

我们到招商/售楼中心了解总部商务园的情况。据招商经理介绍，总部商务园占地200亩，有8排商务独栋，每排7-8栋；目前在建、预售其中的2排，其余还未开始；每栋楼有4、5层两种，建筑面积1600~3200平米左右，独栋或双拼结构；企业必须在园区注册才可购买，每平米售价8000元左右；房屋只有产权证，但北京地区房屋交易或贷款仅需产权证；根据情况，注册企业可享受国家级，或省级，或园区内的特殊优惠政策。

据现场感觉，与标准厂房和研发生产混合用房相比，商务独栋的销售情况并不理想。因为联东U谷投入大量的广告宣传商务独栋，但目前在建的两排还未售完，其余的六排还未开建；而研发混合用房和厂房早已全部售完。

三、京南智慧园

2011年9月7日上午10：00~12：00，我们和赛普中心的孙主任、查处长等与涿州市委领导一行开了京南智慧园项目交流协调会。这次，新任市长非常重视该项目，希望通过该项目提升园区形象、拉动经济和带动就业，现场表示欢迎项目落户，责成各部门尽快落实各项落户审批工作，并指派专门的副市长督办和协调后户各项工作。会后不久，我们也顺利接到规划局受理项目通知。估计在涿州市政府层面项目基本通过了，下一步需要到省里环首都办申请土地指标问题。

但是，在交流过程中，市委领导也提出了对项目的担心和警示。市委书记明确表示，项目必须是做产业聚集，开发区不需要房地产开发；项目必须能够像赛普中心介绍的那样能够有国家级“某某产业基地”或“某某中心”的名头落户，并能够实实在在地落户一些龙头企业；开发区土地指标的释放是根据项目进展情况供给的，先期可能仅给200~500亩，如果半年内未动工，或者动工后仅作房地产开发而无大企业入住，市政府很可能收回土地指标且不再继续供应剩余指标。市政府也专门参观赛普中心，了解中心的性质和能力。

另外，当天下午，我们也接触了华容投资有限公司的任总。据任总介绍，华容投资在涿州开发区有5平方公里的商业和住宅地产开发体量，其中，1000亩左右自己做一、二级房地产开发，其余只做一级开发。目前，在与万达和万科接触，准备引进万达商业综合体项目。华容投资在涿州项目，其中，华容投资占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。项目获利后，每亩向政府缴纳土地指表费约47.3万，其余获利40%归政府，60%归项目公司。任总原本是赛普中心的人，现在人事关系还在中心，两年前运作华容的项目，对涿州政府关系很熟，赛普中心希望任总能在当地帮助我们。

四、建议和意见

（1）针对京南智慧园项目

由于项目规模巨大，京南智慧园的规划和建设，在前期必须先满足政府产业聚集的要求，利用CSIP赛普测试中心的名声和能力，真正吸引几家龙头企业入住，树立“智慧园区”的形象，以争取政府的优惠政策和土地指标支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期项目中逐渐增加住宅和商业比重，逐渐增加盈利空间。

由于土地指标的紧缺，整个项目的指标至少要分两、三次甚至更多次才能获得，而每一次的获得都以之前的招商完成情况为基础，因此，前期的“产业聚集”非常关键，前期切不可不动或者盲动。为减少前期投入风险和快速区的招商效果，应该提前让赛普中心与一些龙头企业接触，并给予一定优惠条件吸引共同入住。前期产业聚集增加人气后，后面的地产项目增值空间也大，如果前期就做房地产，不但政府限制，且利润空间也有不高。

（2）针对南京财富产业园项目

南京项目我们无法作产业聚集，而且政府也没有强行产业聚集任务，应侧重房地产业务。但由于远离市区，大楼单体体量大，12层的售价近亿元人民币，6层的也要4000多万元，能买得起企业不多；而且即使有整幢购买的企业，其议价能力必然也强，成交后利润也会降低。据这一时期客户蓄水情况看，购买1000平米左右的居多。故建议以按层分割出售为主，只要想办法取得土地证分割许可。据悉，增加土地出让金可以变通解决。如此法可行，可借机收购周边位置好的工业用地，如法炮制。

第三篇：2008年中国工业地产市场价格调查报告

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中国工业地产市场价格调查报告

2008年1季度

本调查由《中国工业地产》杂志社联合全国各地合作伙伴共同完成。以下调查价格为2008年1季度最新市场价格（以综合平均和市场实际操作价格为主，不计入官方定价）。非常感谢为本调查提供数据的机构、个人。

市场特点：

◆ 工业物业价格持续上升，尤其是高科技园区和物流园区。

◆ 北京地区各开发区的土地储备量非常有限，但企业的需求并未有冷却现象。如目前北京亦庄开发区东扩取、南扩区新增土地所剩无几。优质厂房的租金方面，新增厂房供应不足，导致租金上升。亦庄及其附近地区的价格在2007年平均增长人民币0.1至0.15元每天每平米，预计2008年将继续增长。

◆ 随着奥运的临近，仓储、物流物业的租金将不断升温度。

数据提供：联东集团招商部王伟彬

市场特点：

◆ 自2007年开始，天津市行政区域内工业用地统一招拍挂，这种出让方式在保证土地公开、公平交易的同时，也使天津工业用地价格逐步提升。

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市场特点：

◆近几年工业物业租金都是略微上升。

◆ 预计2008年沈阳工业物业市场价格会比较平稳，变化不大。

◆ 相比之下，企业以租用标准厂房为主。

数据提供：英达工业园

市场特点：

◆ 各种工业物业价格持续上升。2007年工业用地的市价达到每平方米人民币3777元，比上年同期增长6.9%。预计2008年，工业用地价格还将继续上涨。工业区、厂房租金月平均增长1.2%左右。

◆ 工业地产的毛收益率保持在8%-10%，对投资者来说仍具吸引力。

◆ 由于上海总部经济的发展，跨国企业将上海作为进入中国的首选之地，导致上海高科技园区、商务园区需求强劲，物业租金持续上涨。

◆ 在工业地价以及仓储物业租金大幅上涨的背景下，外资频频在沪大手笔增加工业地产投入。上海市在其未来规划中将物流产业定位于重点发展的行业，因此诸多工业地产发展商加强了在物流设施方面的投入。

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市场特点：

◆ 租金价格呈上升趋势。较往年比较，2006年8元/m2/月的厂房有城市交通改造、土地价格上涨等因素影响，目前价格均有20%以上的上升幅度。

◆ 08年以后，由于土地资源十分紧缺，而高科技园区的招商方式及定价也有所改变，对使用于传统劳动密集型企业的厂房需求会增加。

◆ 高科技园区的配套设施、行政服务较其他物业要好，但招商面较狭窄。标准厂房的针对性较强，价格适中，普遍受欢迎。简易厂房只适用于小的 加工企业，需求量不大。

数据提供：苏州厂房网

市场特点：

◆ 市场价格较平稳，短期内不会有太大上升。

◆ 标准厂房及高科技园区较受欢迎。

市场特点：

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◆ 市场有小幅上升。恩明区、湖里区工业物业租金价格较高，厂房未来向同安区转移。

◆ 预计未来稳步上升。现在厦门市区的厂房已经很少了，恩明、湖里的工业区逐步会向岛外转移。整体上标准厂房更受企业欢迎。

数据提供：厦门厂房网

市场特点：

◆ 整体市场稳中略降。

◆ 因为广州总部经济开始发力，高科技园区、商务园区供不应求。例如广州高新技术开发区共吸引各类科技企业2000多家，区内物业十分紧俏。

◆ 广州周遍地区例如番禺区，由于大量无证照简易厂房涌入市场，而珠三角地区整体制造业投资环境恶化，这些厂房已经无法满足本地经济的发展需求，同时客户租厂投资数量急剧下降，导致这些厂房难租，而且降格开始下降。

◆ 预计2008年厂房价格不会有上升，许多厂房业主迫于压力会逐步降价，有可能导致厂房租赁价格整体下滑。

市场特点：

◆ 深圳关内已基本无厂可租。深圳市近几年已经逐步对关内的旧厂房、旧工业区进行了改造，工业企业大部分都搬至关外。

◆ 厂房等工业物业租金整体平稳，预计2008年亦不会有多少变动。

◆ 高科技园区、商务园区供不应求，十分受欢迎。

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资料提供：中原地产、通泰地产

市场特点：

◆ 2008年一季度工业物业租金整体较平稳。

◆ 由于东莞产业结构的加速升级，对低端产业的逐步淘汰，未来一段时间东莞工业厂房，特别是一些简易、独栋标准厂房的租金会稳中略有下降。

◆ 高科技、产业园区工业物业依然受欢迎。

市场特点：

◆ 工业厂房类物业租金近期有上升的趋势。佛山工业厂房租金每年以3%—5%的速度递增。

◆ 预计2008年佛山工业物业租金会缓慢上升。佛山旧厂房改造会导致厂房价格整体上升。

数据提供：佛山高明沧江工业区

市场特点：

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◆ 长沙近期工业厂房租金上升很快，年涨幅将近20%。

◆ 预计长沙2008年厂房租金将持续上涨。由于高科技园区租金高，相对便宜的标准厂房或租地建厂更受企业欢迎。

市场特点：

◆近年来一直保持上升的趋势

◆ 由于武汉的地理位置，众多高科技企业、跨国公司都将武汉作为中部的战略基地，因此高科技总部经济园区很受欢迎。

◆ 武汉的基础加工制造业不发达，所以标准厂房市场尚未形成一定规模。但标准厂房目前很受企业欢迎，预计未来标准厂房的需求和市场供应量都将增加。

数据提供：武汉东正房地产

市场特点：

◆ 成都工业厂房租金每年以3%—5%的速度上升。

◆ 总部经济发力，成都高新技术开发区及青羊工业园等高科技产业园内的物业供不应求。国内外大企业纷纷落户成都，有的甚至大量圈地。

◆ 标准厂房也十分受企业欢迎，但由于标准厂房供应过量，目前标准厂房租金稳中略有下降。预计2008年整体平稳。

数据提供：成都厂房网

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市场特点：

◆近几年重庆工业厂房租金以每年5%的速度递增。

◆ 预计2008年厂房租金缓慢上涨。

◆ 标准厂房较受欢迎，因简易厂房利用率太低，重庆简易厂房供应几乎为零。

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第四篇：工业地产营销年终工作总结

敬请关注：工业地产营销个人年终工作总结，希望从中有所启发——

一、工作进展情况回顾

任何工作都离不开人的主体元素。于是首先就从学会做人，踏实工作做起；其次是掌握国家和开发区宏观政策，企业本身内部环境和企业投资环境，比如开发区优惠政策、政府总体规划、行业发展动态和城市建设发展动态等；还有微观环境和园区竞争情况；再次是饮水思源，摸索有效的营销推广方案，经常思考这样的问题：怎样花最少的钱达到最好的宣传效果?通过什么样的方式才能找到准客户现阶段工业城项目还存在什么问题，应该先从哪方面入手解决营销难的问题：

年 月—年 月的主要工作：

1、配合完成中秋晚会

2、协助完成汽配展活动

3、完成网络推广工作

4、积极配合公关活动

5、完成工业城招商的内部协调和调研，帮助完善招商基础资料

6、配合同事完成其他工作内容

7、推陈出新,不断完善营销思路,制定营销策略

8、完成临时性交代的任务

二、基本工作情况和做法

(一)不怕困难，建立把项目策划好的信心。

认真分析新形势新情况，正视新挑战，沉着应对，及时调整工作策略。一是认真学习北京工业地产宏观环境和 的相关政策和规划，提高对它的理解和认识，以积极的姿态迎接困难，树立信心，始终保持旺盛的工作精神，千方百计挖潜营销思路。二是注重市场信息的收集和鉴别、分析能力，应对竞争对手的营销策略和市场推广策略，以之来调整我们的营销战略和策略；三是积极争取领导的支持和帮助，在制定营销策略和市场推广方案的时候，由于各自存在思维差别，肯定会出现意见不一致的情况，但对出现的问题和遇到的难题，会认真“把脉、会诊”，及时调整方式方法。虽然我离完成公司期望指标和自己计划的目标还存在差距，但在目前严峻困难的形势下，我认为所付出的努力和艰辛一定不会白费。

(二)从细分市场找到目标客户。

力求按照不同的特征来进行市场细分，市场细分有三条好处，一个是获得消费者高度的忠诚度，一个是保护适当利润，一个是容易获得成功。比如追求相似利益的企业、具有相同行业特性的企业、相同国度的企业等等。

虽然园区在设计研发的时候就进行了市场的细分，但是这种细分往往相对是粗线条的，因此在具体实施销售的时候有必要进行更为明确的目标市场细分，根据产品推广的不同阶段，针对更加明确的目标客户，使用合适的营销策略和方式。

(三)与世俱进，转变策划观念和思维模式。

工业地产作为客观存在的比较特殊的产品，其营销思路和推广方法也会与其他产品有所差别，尤其是民用地产，它的特点是以感性诉求为主。而工业地产的特点是从理性诉求的角度进行宣传策划。工业厂房的需求量及其目标客户群的隐蔽性和分散性，就决定了它的宣传模式必须创新和媒体选择更具针对性。所以转变策划观念和思维模式是势在必行，把联东工业园打造成为具有全国前沿性和战略性的工业地产的典范。

(四)提升自身专业素养和工作技能，提高工作效率。

在常规工作的基础上，注重自身专业素养、沟通技能与工作能力的提升。自我抓基础、抓内功，一是抓实效工作，不断提高自我工作素质，使自己成为策划的行家里手；二是注重自我工作作风的培养及业务能力的提高，着力提高工作效能。

三、存在的问题

目前在营销和宣传等方面存在的问题：

(1)信息网络还不够健全，信息量和信息来源渠道还不够多。

(2)招商方式创新不够，仍以传统的为主，面对面接触居多，招商效率低；

(3)招商面还不够宽泛，信息含金量偏低。

(4)已建的厂房结构比较单一，缺乏个性化，不能切合市场企业多样化厂房需求的实际。

(6)给客户承诺的配套设施跟不上，工程不能同时完工。

(7)与北京 园区，横向纵向的比较，在价格上没有优势，价格相对偏高，尤其是销售价格。

(8)厂房的设计合理性和园区的规划不是市场需求的最佳体现

(9)工业城的定位缺乏远瞻性和市场引导性,内部招商组织结构建立的不科学，宣传推广的力度比较小。

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五、工作中的体会与思考

通过我两个月对工业地产营销的认识和实践，主要有以下几条体会和思考：

1、领导对营销的重视程度及其思想观念是营销策略的制定和营销思路能否成功施行的决定因素。

一是领导对部门或个人的重视，使得个人能力增强，获得更多的资源和协助，对营销方案的真正实施也有帮助，甚至可能扭转乾坤。

二是战略重点的定位重视，比如说领导对工业城的主体思路，对投入产出比的概念的认识，要建立品牌就得加大投入，不断创新，连贯实施。实践证明，领导对指导性工作重视了，认识到位、支撑到位了，有机构，有人手，有支撑，有管理，有推动，事情就会办的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的阶段，则只能走下坡路。

2、优化组织结构，畅通内部信息沟通渠道，明确责任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的关键是明确个人工作职责，部门分工明确，发挥个人专长，完善组织架构，组织结构扁平化，保障信息沟通无障碍，事事有人做，人人有人管。

3、加快工业园的软硬件环境，完善营销制度，提高营销推广实施力度，加强公关是当务之急。

基于工业城要打造成知名的工业地产项目，提高工业城的核心竞争力是当务之急，也就对园区硬环境基础设施、厂房建筑档次、工业园规划档次等和软环境物业服务、物业管理、园区文化建设等方面提出更高要求。通过创新观念、盘活思路制定出有效科学的营销战略和营销策略，同时加强公关以辅助作用。

两个月来，我所取得的每一个进展，都是行政中心各位同事关心支持的结果，我还存在着许多不足，所能看到的成果不大，实现目标的距离还比较远，希望通过总结学习，不断提升自己，按照 年既定的目标前进，做好每一件事。

编辑：xiexiebang

第五篇：工业地产开发流程

工业地产开发流程

第一：房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书；

7、办理企业名称登记；

8、送审合资或合作合同、章程；

9、申领外商投资企业批准证书；

10、办理企业登记

「开发公司设立阶段的相关税费」

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人检验费；

4、补、换、领证照费

第二：开发项目的立项和可行性研究：

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费

第三：开发项目的规划设计和市政配套

●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见；

15、落实市政公用设施配套方案；

16、报审市政配套方案；

17、1

市政各管理部门提出市政配套意见；

18、市政管线综合●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得

●取得开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨：

13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：

17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案

●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城市土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税

第五：房地产开发项目的拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：

1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交

拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁

●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费

第六:项目的开工、建设、竣工阶段

●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气（天然气）厂建设费、4、交纳自来水厂建设费、5、交纳污水处理厂建设费、6、交纳供热厂建设费、7、交纳供电贴费及电源建设集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：

31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建设费，签订绿化协、42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工：

43、施工场地的“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的基础、结构施工与设备安装、46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收：

47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记

●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：

1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处理厂建设费、4、供热厂建设费、5、煤气厂建设费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建设费（大市政费）、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建设费、13、公园建设费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、竣工图费、25、建材发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费

28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费、33、固定资产投资方向调节税

第七：开发项目的经营阶段

●开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售：

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；

2、选定中介代理机构和律师事务所；

3、与购房者签订认购书；

4、签订正式买卖契约；

5、办理签约公证；

6、办理外销商品房预售契约公证；

7、办理外销商品房的预售登记；

8、外销商品房转让登记；

9、外销商品房抵押登记；

10、楼宇交付入住手续；

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售：

12、提交完成建设项目投资证明、13、签署预售内销商品房预售款监管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进行销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理：

25、房屋出租权的确认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项管理：

31、房屋出租权的确认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押：

36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分

●开发项目经营阶段的相关税费：

1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介服务费

第八：开发项目的物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段的法律程序：

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立

●开发项目物业管理阶段的相关税费：

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

5、经济适用住房小区物业管理费