家政公司(机构)的基本运营模式

第一篇：家政公司(机构)的基本运营模式

找家政-最快、最方便、最实惠的家政服务

随着生活消费水平的提高，越来越多的家庭开始雇佣家政服务人员来提高生活质量。越来越多的家政公司提供优质的家政服务人员参与到家庭生活中，家政的运营就极为关键。下面我们来看下家政公司（机构）主要的运维模式吧。

1、中介型家政服务

中介制是现在大多数家政公司（机构）采用的模式，中介制家政公司（机构）负责介绍服务人员提供相应的服务，并向服务需求方收取一定数额的费用，这就是中介费。也就是说服务需求方除要付服务人员的服务费用之外，还要支付给家政公司（机构）中介费。中介费就是家政公司的收益方式。

2、会员制家政服务

会员制家政服务在某些公司（机构）中采用，服务需求方除支付服务人员的费用之外可以通过缴纳一定数额的费用，成为该公司（机构）的会员用户，家政公司（机构）除推荐相应的服务人员之外，在会员期间服务需求方可以提供多次更换服务人员和服务项目，家政公司（机构）通过这样方式发展长期客户。收益方式类似于中介制。

3、员工制家政服务

员工制是集招生、培训、考核、派遣与后期管理为一体的公司行为模式。家政公司为服务人员提供工资和保险等基本条件，家庭与公司（机构）签订合同，有公司（机构）派遣服务人员到家庭进行服务，家政公司（机构）对服务人员进行全面、全程管理；服务人员不与雇主发生直接经济关系。家政公司（机构）保障两者的安全、服务质量，平衡两者的利益。目前，国家大力提倡员工制家政服务体系，每年对家政公司进行一定额度的补助，但采用员工制的家政公司（机构）还属于少数。其中的原因不言而喻。

第二篇：REITs基本运营模式

一、REITs概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。

通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。

一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，不能上市交易。

实际上，早些时候，中国内地信托公司曾企图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限和提高发行份数，以期扩大募集面，被一些人叫“准”REITs，但由于这种做法造成银行贷款转向“过桥”，加大银行风险，从而受到限制。

而国内以北京中伟银投资集团在唐山率先实施的“产权式REITs”则成功的实现了真正的公司型有限期自我偿付式REITs的发售，值得在中国商业地产史册上称为“国产第一支REITs”。

人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，在当前房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向，对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。

2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了“开放国内REITs融资渠道”的建议，这表明REITs在中国的发展脚步将加快。商务部曾建议国务院应“开放国内REITs融资渠道”，国务院主要领导已作出重要批示。

商务部的建议主要是为了解决商业地产资金来源狭窄的问题，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％至80％，而自筹资金只有35％左右。很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。

此外，由发改委制订的《产业投资基金（试点）管理办法》已起草完毕，各地方发改委征求意见阶段也已结束，目前正征求中央各部委意见，等待会签。该办法主要是针对的产业投资基金实际是指私募股权投资。这是国内首个针对人民币的产业投资基金管理办法，一旦出台，意味着人民币私募股权投资将拉开序幕。但专门针对REITs投资方式的管理办法还没有出台。

更重要的是，国产REITs的发展已经具备良好的经济基础和企业自我偿付能力。首先，商业地产业和非银行金融机构的发展为REITs提供了长期增值和组织保障。商业地产业在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前我国的金融格局已发生很大变化，非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、融资租赁公司和财务公司等得到了很大的发展，为构建产业投资基金包括商业地产投资基金的发展提供了组织保障。

其次，REITs发展所需的资金充裕，投资主体也已逐步形成。近几年来，我国的经济一直保持着持续稳定高速的发展，2005年中国国内生产总值比上年增长9.9%，GDP为182321亿元人民币，截至2005年12月末，我国城乡居民储蓄存款余额突破14万亿元。REITs设立后，其长期增值收益的特点必然会吸引一部分居民储蓄。另外，2006年我国全面开放金融业后，外资银行可以通过参股中国的金融机构或者采取信托等金融创新的模式进入国内资本市场，会有更多的金融产品和金融工具向国内大众敞开，这些外资金融机构将成为商业地产信托投资资金供给渠道的有效补充。而保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，REITs收益高，风险小，回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求。

二、REITs结构及工作流程

（一）REITs结构示意图（略）

对于房地产开发商或不动产持有人而言，REITs开辟了一条新的融资渠道，将资产证券化，彻底改变了传统复杂的信贷开发模式，使大众投资者拥有了大型商业物业的投资权力和权益，使优质的商业地产物业包（SPV）集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构，全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性，并极大的提高了股本回报率。从宏观层面上说，REITs不仅可以丰富我国资本市场的金融产品品种，更使专业机构进入到投资基金的专业管理，改变了传统短期信贷发展模式，分散了房地产市场的金融风险，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。房地产基金管理公司受托对REITs所持有的不动产打包为REITs物业，并实施统一管理，包括投资策略、收购不动产，出具年报，公告，管理物业，安排租赁事务等等，房地产基金管理公司可委托专业物业管理公司承担相关物业管理。房地产基金托管人必须独立于房地产基金管理者。以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

（二）工作流程及阶段（略）

如何发起REITs并在证券交易所上市，其模式并不是唯一的，以上图示只是以新加坡为例，对我们具有重大借鉴意义。对中国市场而言，REITs必须作为一种大众化的投资工具，而不能是高端金融产品。REITs应该为投资者提供的是较低门槛和较高流动性直接投资于大型商业物业的投资机会。同样，REITs也向房地产开发商提供了这样一个机会：将沉淀于不动产中的资金或短期贷款进行变现，优化投资结构，使不动产实现长期稳定经营的资金支持。

国内商业地产实践证明，传统商铺产权分割发售不利于统一管理大型商业物业，限制了物业整体租金水平的提升。中小商铺投资者呼吁“门槛”更低、投资收益更有保障的投资工具，案例如大连万达。鉴于目前海外基金的“自上而下”式REITs融资通路，尚不足以解决大型商业物业的长期资金需求，而且其通路机制仍然有待国内上市渠道的成熟。目前，中国个人投资者涉猎的投资领域只有股票、基金和银行存款。如投资于房地产，投资风险相当集中，资金流动性也很差。通过集合社会公众投资者用于投资房地产项目的操作性更强的“国产REITs模式”呼之欲出。

美国国际金融联合投资集团有限公司是国内首家实施国产REITs资产包机制建设的专业物业投资代理机构和投资顾问公司，通过实施“产权式REITs”的投融资管理，保障上市前融资安排，达成物业投资者长期持有的目标，并实施统一资产管理和运营管理，在物业购并“资产包”优质、足量，且产权清晰的时候，对接上市，这样保障了参与主体（股东）预期对接资本市场的机会，对未来REITs市场规范建立了足够的适应性。

三、REITs的运营模式

REITs实质上是资产证券化（ABS）的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过程，它将现有的物业按照一定的估价方法折算成上市价值，拆分为物业权益单位，即未来的基金单位。资产证券化使各种“商业租赁物业”的收益权能够转让，创造出一个应收款交易的市场，为企业根据经营状况调整资产结构提供方便。

大型商业物业目前的业主通过REITs操作让渡产权从而获得资金，而投资者则通过认购基金单位成为该REITs物业组合的共同持有人。对于那些有意愿继续分享物业租金增长利益的业主，我们也可以帮助他们保留一定比例的基金单位，从而长期的获得回报。

在国外，REITs受到投资者青睐的重要因素之一便是由于避免双重征税所带来的税收优惠。在我国目前REITs培育期，至关重要的法理是，投资者的担保物权和用益物权必须得到法律的保障，这样才能保障未来证券形式的REITs在培育期具备基于物权载体的投资产品特性。“产权式REITs”，是美国国际金融联合投资集团有限公司主张并主导的一种国产REITs资产包发起形式。要求企业以其自有的净值资产剥离出来做REITs，通过强制性的抵押担保措施，建立完善的风险防范措施。

美国国际金融联合投资集团有限公司“产权式REITs”严格控制物业方必须以双倍资产进行抵押担保，才能进入上市资产包。这种措施就是要使REITs有一个自我偿付的约束机制，一开始就有个良好的发展环境，真正起到对房地产业和金融业的促进作用，不是谁都能够做REITs。

我国国产REITs的发展路径，不能走封闭式信托型基金的道路，而应该以公司型自我偿付型为发起基础，走开放式共同基金的道路。发展REITs，首先要求开发商和投资商严格按REITs物业规范把物业做清，走一条内向型资本持有性的道路。REITs本质上是基于一个或多个物业的集合的投资计划，严格意义上主要靠公司自有资产担保及其有效收益偿付机制来制约，要避免在政策上把REITs误解为一个“银行或非银行金融机构”的“信托产品”，而使REITs成为信托机构的“垄断”权利。

我们应充分总结世界房地产投资信托基金产品的共同特征和不同发展经验，结合中国本身的实践，将强制性担保条件下的“产权式REITs”作为发起资产包的首选形式，把对发行主体、担保投资管理人、受托人、托管人资格管理作为立法重点，将房地产基金投资行为、投资组合，特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管的重心，而不要盲目模仿国外模式。

我们事实上将Reits定义为资产证券化、信托和基金的交集，说明Reits具有多重属性，但一般而言，所有的金融产品都是以其风险特征作为对其的基本描述，其铁律是高风险、高收益；低风险低收益。

经验上看，REITs这类产品相对于股票，它投资风险较低，而且投资收益率相当于中小盘股票的平均回报，但高于大盘蓝筹股。REITs所投的不是单个开发商，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。

让我们来比较REITs与直接投资房地产项目的风险，显而易见，从流动性上来说，REITs容易变现，而直接投资却不易变现；前者收益稳定，而后者受房地产市场的即时行情的影响较大，收益波动大；前者由房地产专业人士管理，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突，投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道，后者投资者要自己介入房地产的具体业务，专业化成本高，容易产生道德风险，投资者没有便捷的融资渠道；前者通过物业类型、物业所处地区和资产类型的组合打包，能有效抵御市场变化和通货膨胀变化，而后者物业一般集中在一种或几种类型，地区集中，遇到突发事件或经济周期性萧条等因素触发出租率下降，那么商业物业的回报肯定会受到打击。

其实，REITs的精髓就是投资组合。REITs所持有的出租性物业，可以是住宅，也可以是写字楼或综合性商场等等，遇到同样的不利经济环境时，对不同性质的物业影响程度是不同的，有时甚至是此消彼涨的；同样地，REITs可以取得权益性投资回报，也可以是债权性投资回报，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权。用组合对冲风险，并锁定收益，这就是REITs的精髓。其定位是大众投资理财特性的中端产品，即适中的风险匹配适中的收益。

四、REITs上市与房地产公司上市的区别和REITs运作的利弊

REITs上市是资产组合的上市，即资产上市。而房地产公司上市的主体是房地产公司本身。因此，REITs上市不会像房地产公司上市那样考察公司的经营业绩，而会更注重物业本身的质量。

REITs每年90%以上的收益要在税前分配给投资人，这些收益主要来自于物业产生的租金收入。而房地产公司的股东则依据公司一年来的经营业绩进行利润分配。

在成熟的市场中，商业地产主要持有者为REITs而非地产上市公司。例如：美国REITs资产总额已经超过了4000亿美元。

REITs上市主要考核资产组合的质量。REITs资产是否优良主要评价其是否具有长期稳定的租金来源且投资回报是否可以达到投资者的预期，这是评价REITs优劣的关键。因此，REITs股票或受益凭证对个人和机构投资者均具强大的吸引力。

而房地产公司的上市不仅要考察其近年来的经营及收益，还要评价其后续的发展能力，而地产公司的后续开发能力主要取决于其土地储备。在目前的土地政策下，拥有充足土地储备的地产公司为数不多，因此，地产公司可能因盈利潜力不足而难以达到上市标准。

“REITs”与传统股票证券相比，不仅有物业回报稳定、风险较小的优点，而且按分红使投资者能拿到现金收益；兼有物业升值较快，使投资者权益稳定上升的好处；还有便于监管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好处。由于REIT 财务透明，风险低，更容易吸引投资者。发行“REITs”将使中国资本市场重新活跃。

REITs运作已经具备现实的条件和资源基础，在我国发行“REITs”风险小而好处大。REITs严格限制基金管理人把资金投向非收租物业，不允许用于投资其它在建项目，这就相当于“只允许买正在下蛋的鸡”，规避在建项目的不确定性风险。

同时，投资人通过购买“REITs”间接投资于房地产，这样就可以持有个人能力所不及的大型物业，这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。

“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。这种基金还可以在股票市场进行自由交易，具有很好的流通性。无论是从搞活我国资本市场的角度，还是从减少通货膨胀压力的角度来考虑，这都是一条可行之路。

国家证监会和国家税务总局正积极完善我国的房地产金融，支持优质商业地产的“REITs化”。

REITs的发展有利于彻底改变商业地产投融资机制，使大型商业物业的开发和运营向优秀的有实力的开发商集中，同时，极大规范商铺投资行为，降低投资门槛，以资产证券化方式实现大型商业物业的产权统一和经营统一的管理要求。

我们坚信，将产品做成优质出租物业，再将收益好的产品通过“REITs”整体变现，成为资本市场上好的投资产品，将为中国商业地产开辟新的经营领域和带来新的良性循环的发展前景。但我国“REITs”发展和成熟还有一个艰苦努力的过程，我们采取务实的做法，采用“产权式REITs”方式实施资产管理。例如：对物业的要求必须是已经开业的、具有稳定租金收益的、且租金回报达到市场投资人要求的优质物业。而且，REITs仅适用于愿意将所有权全部或者部分转让给投资人的业主，实施“产权式REITs”发起的集合投资计划必须实施强制性的净值剥离和强制性的双倍资产抵押担保。这些措施，对于拥有优良资产却惜售的业主来说，REITs方式显然并不适用没，而对于一些显然达不到嘉富诚REITs资产包要求标准的非优质的物业来说，则是一个严格的法理界限和高门槛，必须通过严格审核才能入围。不是什么物业都可以进入REITs打包的。

第三篇：家政公司运营（共）

运营家政公司要掌握的是个核心环节

大班家政创始人：张喻

一、大班家政创业初期的问题？

1、业务问题———发宣传单、与火锅店合作、与生活相关店合作、工程项目经理。

2、员工问题———城中村贴招聘广告招小时工。

3、管理问题———慢慢积累变更管理方法。

4、信息核实问题———阿姨身份核实、健康核实、技能核实等———国家身份信息软件、健康体检。

5、意外伤害———家政人员意外伤害保险。

二、大班家政的经营理念？

1、把这件事当成自己的事来做。

2、没有合适的阿姨另可不派———派了就要对服务的认可。

3、以中介形式为主。

三、家政公司的人员配置结构？

1、每一个店3-4个人，培训人员除外。

2、对所有人员的培训———礼仪到服务的整个过程。

3、店长———家政专业院校的学生。

四、家政业务多元化———早期“保姆”培训？

1、一定要有培训———社会招聘、朋友推荐。

2、园艺———插花需求、园艺打理、庭院打理等。

3、培训时间———１０—１５观察培训的每一个人情况做好信息记录———审核录用。

五、家政类客户的需求分析？

1、刚性需求———老人、小孩等。

2、非刚性需求———小时工、临时服务等。

六、如何解决雇主对阿姨的疑问？

1、靠日后相处及磨合。

2、开导阿姨情绪的波动。

七、如何管理素质参差不齐的家政人员？

1、定制度———但小时工阿姨不是很遵守制度经常出现私单等现象。

2、会员服务———一次充值多少钱，免多少等等活动吸引多充值———避免私签。

3、发月工资的固定钟点工———制定激励机制———灌输服务理念“客户才是给工资的”。

八、家政公司业务如何逐步拓展？

1、企业、生活技能培训———园艺、布艺、服饰搭配。

2、老龄化———老龄服务体系。

九、如何挑选“月嫂”？

1、持证上岗———身份证、健康证、母孕护理师。

2、询问几个专业技能问题———私立医院服务经验、是否推荐纯母乳喂养、上一个客户的纸尿布等。

十、微博对公司业务发展的重要性？

1、展示真实信息———好评价展示好信息。

十一、北京家政行业分析？

1、星际服务标准。

2、市场需求缺口很大。

十二、大班家政发展前景规划？

1、可发展的服务空间非常大———门对门仓储等。

2、内刊———收费类广告———前提公司客户口碑数量大。

3、向“日益会馆”学习

十三、给家政行业创业者的建议？

1、人员管理及培训。

2、找一个有共同目标的人。

3、做好前期定位。

大班家政：微博订单的高转化率是如何实现的大班家政总经理：孔飞

一、微博的定位和目标？

1、客户成为高转发率———私信应用比较多。

二、粉丝转化核心技巧？

1、真实———让用户真实了解大班每天在做什么、展示他有什么用。

2、雇主影响力———雇主自发的。

3、客户服务的展示平台———客户服务、体验要好。

4、建立信任———得到阿姨的真实情况。

三、如何在微博积累第一批客户群？

1、真实能力的一个展示。

2、招集网友发活动参与中餐课、插花课、西餐课、茶艺课等。

四、微博客户的维护？

1、定期发一些培训邀请。

2、节日发一些活动等。

3、到客户家做餐及活动等。

五、微博活动的积极作用？

1、互动效果好。

六、微博的后台管理？

1、回复是固定人员回复。

2、发谁都可以发。

七、微博转化过程剖析？

1、基本都是有需求的雇主粉丝。

八、阿姨与微博———如何说服家政人员使用微博？

1、提前和阿姨交流发微博信息。

九、给中小微博企业的建议———小微企业如何做好微博？

1、找到最闪亮、最发光的点。

2、培养实在的客户，而不是粉丝数。

3、通过真实内容、活动吸引用户关注。

第四篇：家政公司运营方案

家政公司运营方案

家政公司一般分成三种，服务型、中介型和会员型。

（一）、服务型：员工属于公司管理和培训，由公司发工资，服务项目以钟点工为主；

优势：统一管理，员工的控制度比较好，客户服务满意度较高；

劣势：

1、公司运作需要按照劳动法来实施，运行成本较高，承担的风险较大；

2、员工的积极性并不高，且在非工作时间会去接私活，长时间下去，又会反过来影响到正常工作的效率和质量；

3、员工工作时间难以满负荷，做钟点的服务，一般每天工作量都不会多于6小时，大部分在4-5小时，这样一个员工每月的实际工作时间大约在130小时左右，这样算下来1500元的工资不算低。

(二)、中介型：概念就比较简单，收集大量家政员工的信息资料，然后推荐给客户，收中介费而已。这类公司大部分是以介绍12小时或24小时制的保姆、月嫂或养老人员为主。

优势是：成本低，风险小，利润可控，不需要花更多时间去搞管理和培训；

劣势是：员工队伍很不稳定，生意的波动也很大，与客户之间的关系相对较弱。

(三)、会员制家政服务组织

会员制家政服务组织（或称为：综合型家政服务组织）运作模式既不同于纯粹的中介型家政服务组织，又不同于全面管理的员工制家政服务组织，它是中介型家政服务组织和员工制家政服务组织两种模式的综合运作方式，是介于两者之间的一种经营管理模式。该类运作模式是一种根据不同经济收入的雇主对家政服务员的需求，利用市场经济手段对雇主的不同服务需求而采取差异化服务的一种运作模式。

优势是：此运作模式的经营管理方式、经济收益等方面要优于中介型家政服务组织。

劣势是：要求家政服务企业规模大、场地大、投入大。以公司现有家庭保洁为基础扩大家政服务范围，一、维修服务：以家庭水电暖维修改造，房屋装修改造，家具装饰安装改造等承揽家庭各类维修维护服务。运行模式应以服务型运营。

1、优势：同上；可负责公司内部及个项目点维修维护工作。加大公司维修 维护行业知名度，对将来业务扩展有事半功倍的效果。

2、劣势：同上：

3、我认为优势大于劣势。

二、保姆、月嫂、钟点工服务：运营模式应以前期应以中介型运营，逐步成熟进步后发展为服务型。

三、搬家、液化气配送运营模式应以前期应以中介型运营，利用我公司有力客源优势进行连锁服务，逐步成熟进步后发展为服务型。

第五篇：运营模式

运营模式

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火星女骑士 2011年03月30日 16:35 阅读(3)评论(0)分类：个人日记

运营的定义就是：对企业经营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的生产称

运营模式：简单来说就是经营方法。为“production”或“manufacturing”,而将提供服务的活动称为“operations”。现在的趋势是将两者均称为 “运营”。企业运营管理最基本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。企业的经营活动是这五大职能有机联系的一个循环往复的过程，企业为了达到自身的经营目的，必须对上述五大职能进行统筹管理，这种管理就是运营。运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增值的过程，它是运营的第一大对象，运营必须考虑如何对这样的生产运营活动进行计划、组织和控制。运营系统是指上述变换过程得以实现的手段。现代运营管理涵盖的范围越来越大。现代运营的范围已从传统的制造业企业扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于生产过程的计划、组织与控制，而是扩大到包括运营战略的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内容。把运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至售后服务看作一个完整的“价值链”，对其进行集成管理。另外，有两个运营名词值得注意：一是“首席运营官(coo)”，二是“资本运营”。首席运营官(coo)的职责主要是负责公司的日常营运管理，辅助ceo的工作。一般来讲，coo负责公司职能管理组织体系的建设，并代表ceo处理企业的日常职能事务。如果公司未设有总裁职务，则coo还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综合业务拓展，负责建立公司整个的销售策略与政策，组织生产经营，协助ceo制定公司的业务发展计划，并对公司的经营绩效进行考核。所谓资本运营，就是对集团公司所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。

企业运营模式

当今大多数企业的内部运营模式都具有相近的特点，不论是国营还是私企或是合资、股份企业，其趋同性说明这种结构模式有其存在的优势，研究这种模式无疑对企业的良性发展

会有很大的帮助。从结构上看大致可分为五个主要部分：行政管理层面销售层面生产层面技术层面资金管理层面其基本职能体现为：1.行政管理层——企业的“大脑”和“中枢”，其主要职责为：企业的规划、决策、管理、监督、考核人员聘用与任免以及相关的人事管理公关与企业形象推广、相关社会活动融资、引资福利、后勤党建、工会建设和形成企业精神和文化2.销售层——企业的“龙头”，其主要职责为：产品销售——企业生存和资金流通的原动力市场开发新产品推广——企业发展的原动力情报收集——提供给技术部门处理。是企业信息收集的主要渠道，也是领导决策的主要依据形象推广——配合行政管理部门，推广、树立企业的良好形象，逐步建立品牌效应，引领企业良性发展产品监测——监督生产环节，进一步保证出厂产品的质量库品管理——库存产品的保管和规划，企业生产调度的主要依据用户服务——与生产部门、技术部门协作，做好售后服务、信息反馈，维护企业良好形象3.生产层——企业的“核心”，其主要职责是：设备采购、使用和管理原料采购、使用和管理生产组织、管理生产人员管理和考核生产成本管理、考核库品管理外协加工管理、检测产品检测、质量保证其追求的理想目标是：质量 效率 成本 安全 创新质量——产品、管理效率——生产、管理、质量成本——材料、人员、生产、质量、安全安全——人员、设备创新——生产、管理4.技术层——企业的“发动机”，其主要职责是：为生产提供技术支持和保证为销售提供技术支持和保证情报收集、分析、处理、解析技术创新、新产品开发生产过程和生产产品的质量监测人员技术培训5.资金管理层——企业的“润滑剂”，其主要职责是：常规财务工作资金使用的管理、监督、指导、考核、预警融资、引资生产经营成本的核算、考核从内部运营关系看具有以下基本特征：1.具有相对完整的基本经济社会结构行政管理层——相当于政府及相关职能机构生产层——相当于生产企业、生产领域销售层——相当于经销商、流通领域技术层——相当于科研和教育机构资金管理层——相当于银行及相关金融机构2.运营方式具有典型的计划经济特征销售部门根据用户和市场的需要，向生产部门提出“订货合同”生产部门根据“订货合同”，购置材料，组织生产，交付合格产品技术部门负责提供技术支持和保障并监督生产过程资金管理部门负责提供所需的资金和相关流通操作，负责成本、利润的核算和考核，同时监督资金的使用。行政管理部门负责监督、指导、协调、考核3.需求具有单向性（不可选择性）和相互依赖性特征例如：销售和生产之间、销售和财务之间、生产和财务之间就是处于这样的关系状态4.交易过程具有高度的透明性和开放性特征各部门之间信息透明度高5.运营调节具有较强的针对性和快速灵活性，可以根据需要快速调整生产和人员安排、改变生产计划。利弊双向分析1.这种有计划、有目的、可控制的生产方式，具有明显的运营优势。有利于形成程序化规范管理和程序化流水线作业模式。有利于提高生产效率、降低成本、提高资金的使用率、减少损耗等。有利于规模化生产的形成。有利于企业的整体扩张。（企业的机器）2.对管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理艺术要求较高。制度化管理、质量效率管理、满工作量管理、工时考核管理、任务承包管理、责任承包管理、工作时间管理、信仰精神管理、“突击队式”管理等各种有针对性的管理方式应运而生。管理的科学性、有效性、针对性、及时性将显得尤为重要同时，开展人性化管理，充分调动人的积极性和主动性，利用好人的趋同性和依赖性，形成良好的企业文化，树立企业精神和信仰，也会对企业可持续发展产生重要和积极的影响。（金钱不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依赖才是最高境界）（企业的灵魂）3.根据不同的市场需求，生产调度调整反应较快，人员调整、调动相对较容易。（不需要合同，一张文书，一纸调令，甚至一个电话就可解决问题）即由需求的产生，到转化为生产过程（操作），到产生成品（结果）的效率相对较高。（企业的自由度）4.有利于内部形成小型的高质量的专业化的团体（组），以及最优化的团体组合。有利于产生生产精英，即生产能手、业务骨干、标兵、劳模。这些对生产过程、生产质量、生产效率都将非常有利。这些对企业的发展，特别是高质量、规模化的持续有效发展至关重要。一个人、一个团队决定一个企业、集团的发展和命运的事例在世界范围内屡见不鲜。（企业的精灵）5.多数成员对外界的市场变化不敏感，仅仅关心自身利益和身边环境变化。企业应对市场变化以及在这种变化中的竞争能力往往把握在少数人手中，他们的思想、能力、工作热情和方法等往往决定着企业的命运。即关键部门对个人能力的依赖性较强，是应力相对集中的节点，有一定的脆弱性。权利相对集中，容易造成重大的管理和决策失误。合理有效的监督方法和机制，重大决策的科学审定等是所有现代规模化企业的重要课题。近期爆发的全球性的金融海啸更加证明了这一点。（企业的核弹）6.个体发展空间受到一定的限制，可能导致个体的灵活性不强，竞争性不强，主动性不强，容易造成人浮于事。自主创新的动力不强，容易满足现状。责任心不强，容易造成事不关己的现象，（这些现象的形成往往与人性的固有弱点有关）。如果管理引导不利，将产生极为不利的负面影响。因而需要较强的宏观调控、指导和监督（即行政干预和制度约束）经济（金钱）调控不能成为唯一的有效手段，企业精神、文化、信仰也会起到重要的作用。（企业的隐患）企业发展谋略1.优化“大脑”，增强智慧。优化行政管理层，聘用优秀人才，特别是关键人物如总经理或常务副总经理。让“精灵”变成“精神领袖”，成为公司这一庞大社会体系有效运转的强有力的动力。即一个特殊的领导者，决定一个特殊企业的前途和命运。2.“政企”分开，各负其责公司的最高行政管理是董事会和监事会，相当于“政”。主要由出资人、股东组成，是公司利益的最大受益者。他们拥有公司的全部财产，以分红的形式享有公司的利润。他们有权决定公司的发展和走向，决定关键人物的任免，是公司的政策“灵魂”。最高执行机构是执行局和总经理，相当于“企”。由董事会聘用的总经理，以及由其建议聘用的各副总经理、部门主要领导组成。他们决定着企业的日常经营状况和效益，也关系到企业的未来和发展，是公司的运营“灵魂”。政和企一定要分开，要各负其责。3.练好“铁头功”以销促产，以销定产，是现有大多数公司所采用的基本策略。因而销售环节不约而同的就成为各公司、企业的运营“龙头”，是否有一支强劲有效的销售队伍，直接关系到公司的经营和效益，影响着公司的发展和未来。4.拥有一个强有力的“心脏”企业的根本归根结底是生产。生产的组织管理、员工的素质和对企业的情感、生产设备的合理配置是三个重要的基本要素。

5.科学技术是第一生产力技术是发展的“动力”，技术是运营的“保障”，技术是公司的“未来”。6.资金是企业的“血液”资金是公司生存的“血液”，是生产经营的“润滑剂”。现代企业、公司是实体经济和金融经济的共同体7.企业的精神和文化是企业内部的“粘合剂”和“乳化剂”要让员工对企业产生足够的信任，并逐步上升为依赖，愿意把生存和事业交给本企业，这才是企业管理的最高境界。8.企业形象和影响是企业对外的“名片”

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