关于养老机构运营模式及特点的对比分析报告[精选五篇]

第一篇：关于养老机构运营模式及特点的对比分析报告

随着人口老龄化不断加剧，我区老年人口基数大、增长快、空巢和失能以及低收入困难老人多，同时，家庭养老自我管理粗放，老年人生活质量不高等问题日益突显。为打通养老行业“堵点”，消除“痛点”，破除养老事业发展障碍，目前我区正逐步建立起以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的基本养老服务体系。根据《x区人民政府办公室关于区政府系统持续深入开展大调研活动的通知》文件精神，3月-6月，区民政局采取“蹲点式走访、深入式考察、联合式研讨”相结合的方式，在全区范围内开展了“养老机构运营模式及特点的对比分析”大调研活动，现将调研工作情况及调研成果报告如下：

一、全区养老机构运营状况

（一）基本情况据统计调查，截至2018年底，x区共有60岁以上老年人8.8万人（其中65岁以上6.5万人），占户籍人口总数的17%，人口老龄化特征明显。我区现有机构养老床位2383张（含医院老年病床位488张），每千名拥有养老床位数37床，达到省、市2018年小康指标目标（每千名老人床位数35床）。截至2018年底，除医院老年病床位外，我区共有养老床位1895张，较2017年新增720张，同比增加60%，养老服务业发展呈现良好发展态势。

（二）机构养老模式我区机构养老运营模式主要有公办公营、民建民营。

1.公办公营。位于x街道大明片区7组的x敬老院是我区唯一公办养老机构，房屋建筑面积1000㎡，总床位数75张，实际入住人数70人。该公办养老机构服务对象主要是政府承担托底保障的特困供养人员和部分低收入社会寄养人员。x敬老院属于公办非营利机构，体现的是政府基本社会保障职能，该公办养老机构运营补贴由区财政承担。

2.民建民营。民办养老机构是指由社会组织或私人成立并在市场监督管理或民政部门登记注册后，具有独立的法人资格的养老机构，目前全区共有13家。

①布点情况。我区13家民办养老机构共有托养床位1618张。养老机构布点贯穿南北，主要集中在老年人聚集密度高的中心城区，大多数机构交通较便利，养老环境较好。

②入住情况。截止到今年5月底，全区养老机构共计入住老人592名，入住率约为36%（因x国际颐养中心是2018年底新建成，共有床位418张，5月底数据显示只入住7名老人，若x欧宝庭不统计在内，入住率则为49%）。

③配套设施。我区大部分养老机构基本设施和看护条件都达到了基本养老需求，部分机构医养结合提供了特色服务，如x路街道善孝堂养老中心推出的中医针灸理疗服务就很受入住老人的欢迎。另外，随着社会经济发展，一批专业化宜居型养老机构也入驻到我区，如去年底新建成的x欧葆庭国际颐养中心建筑面积达2.5万平方米，共设有房间224间，最大床位418张，面向自理、失能及认知症老人家庭提供个性化、专业化、国际化的法式养老康护服务；

x养老公寓占地面积15亩、总建筑面积达6500平方米，床位数196张，该机构室内装修装饰均按三星级宾馆标准建设，养老公寓依山傍水，环境优美，空气质量较好，老年人活动空间大，属养老宜居之地。

④人员配备及日常管理。截止到今年5月底，全区13家民办养老机构入住老人592名，共配备一线护理工作人员144名，根据《x市养老机构管理办法》（x民发〔2018〕16号）文件规定，平均护老比（一线护理人员与入住老人的比例）要达到1：8以下，我区平均护老比已达到1：4，超过了市级标准，服务质量有了较好的保障。

⑤收费情况。根据调查摸底数据统计，我区民办养老机构收费情况（取平均值）：

a.床位费：单人间2000元/月、双人间1270元/月、多人间1050元/月；

b.护理费:自理老人1016元/月、半自理半失能老人1653元/月、全失能失智老人2565元/月；

c.生活费（伙食费）:738元/月。（其中，x国际颐养中心因情况特殊，收费标准未统算在内，其单人间12170元/月、双人间7000元/月，无多人间；

自理老人护理费1740元/月、半自理半失能老人护理费5640元/月、全失能失智老人护理费8640元/月；

无伙食费）

⑥财政补贴情况。

一是建设补贴。对新建的民办养老机构，按实际床位数给予10000元/床的一次性建设补贴；

对于改建的养老机构，按实际床位数给予5000元/床的一次性建设补贴。

二是运营补贴。对符合条件的民办养老机构，每接收1名本市户籍60周岁以上人员，按照自理、半失能、失能和失智老人分别给予每月160元、350元和500元的运营补贴。建设和运营补贴由市、区两级财政按4：6的比例分担。

三是消防补贴。对50张床位以上的民办养老机构进行消防改造并符合消防验收标准的，市级按1000元/床的标准给予一次性消防补贴，目前区级还未出台相关消防补贴政策。

四是责任险补贴。按照养老机构购买责任险床位数不超过备案床位数的原则，市级补贴实际购买保险发票金额的50%。区级自行制定配套政策。

⑦运营效益和盈利情况。据摸底调查分析，2018年，全区13家民办养老机构盈利的有6家，平均每家年盈利约19万余元，为微利；

其余7家亏损，除x欧葆庭国际颐养中心新开业，其他6家平均年亏损约29万元。亏损的主要原因是整体入住率不高，收费标准偏低，日常管理成本较高。

（三）居家养老模式

1.基本模式。到目前为止，我区共建成居家养老服务中心42个，主要有社会组织运营和社区自主运营两种运营模式。

①社会组织运营是指社区提供物业，以签订契约或合同的方式委托养老服务社会组织负责运营管理，全区共有28家居家养老服务中心采取这种运营模式，这种运营方式使社区实现了养老服务“生产者”和“提供者”相分离，是社区养老的发展方向。特点：与企业的委托经营不同，养老机构的委托运营不以追求利润最大化为目标，是以实现社会效益为目的。因此，居家养老机构的持续健康运营需要专业水平较高的管理团队，从而实现社会资源的有机整合和公共投入的高效运作，达到优质、高效为老服务的最终目的。

②社区自主运营是指社区利用自身场地，由社区工作人员进行日常管理，建立以本辖区为服务半径，以本社区老人为服务对象的社区养老模式，全区还有14家居家养老服务中心采取这种运营模式。特点：社区自主运营的居家养老服务中心相对于社会组织运营，在与辖区老年人的沟通交流上更为顺畅，对老年人的需求情况的了解更为全面，有利于开展个性化，针对性服务，但由于社区工作人员缺乏专业服务技能，同时从2018年起，市财政取消了社区自主运营3a和4a居家养老服务中心的运营补贴。

2.布点情况。我区居家养老服务始于2007年，目前全区共有居家养老服务中心42个，其中4a级14个、3a级10个、2a级13个、a级9个。居家养老床位近371张，实现各街道居家养老全覆盖，为社区内有需要的老人提供日间生活照料和丰富多彩的康乐活动。

3.财政投入情况。经统计，2018年度市级财政拨付我区居家养老服务中心建设和运营补贴共计205万元，区级财政按1:1的比例配套170万元（其中有35万属市级品牌扶持补贴，区级没有配套），其中4a、3a级社区居家养老服务中心一次性建设补贴分别为20万、16万元，运营补贴每年分别为10万、8万元；

2a、a级居家养老服务中心无建设补贴，运营补贴每年分别为6万、4万元。

（四）内城区养老工作发展比较

1.x区:现有养老机构6家，养老床位2150张，每千名老人床位数36床。截至2018年底，除医院老年病床位外，x区共有机构养老床位680张；

现有居家养老服务中心33个，其中4a级9个、3a级10个、2a级12个、a级1个。居家养老床位289张；

区福利中心建设已完成主体工程进度的80%，预计7月份完成主体工程建设。

2.x:现有养老机构15家，养老床位2610张，每千名老人床位数35.2床。截至2018年底，除医院老年病床位外，x区共有机构养老床位1766张；

现有居家养老服务中心37个，其中4a级5个、3a级9个、2a级11个、a级11个。居家养老床位254张；

区福利中心主体工程已完成，现正在进行主体装修，预计今年能完成建设任务。

3.x区:现有养老机构11家，养老床位4551张，每千名老人床位数36.2床。截至2018年底，除医院老年病床位外，x区区共有机构养老床位3651张；

现有居家养老服务中心56个，其中4a级13个、3a级3个、2a级21个、a级18个。居家养老床位近384张；

区福利中心已投入运营。

4.x区:现有养老机构14家，养老床位2783张，每千名老人床位数35床。截至2018年底，除医院老年病床位外，x区共有机构养老床位1801张；

现有居家养老服务中心62个，其中4a级21个、3a级5个、2a级12个、a级11个。居家养老床位近400张；

区福利中心已完成选址立项。

二、主要问题养老服务是一项复杂系统工程，也是一个现实的民生问题和社会问题，需要社会广泛参与，部门合力协调推进。我区在推进养老服务工作方面进行了一些探索和实践，但仍然存在一些困难和问题。主要表现在：

1.传统思想观念束缚受传统养老观念的影响，许多老年人都秉持着“养儿防老”的观念，倾向于在家庭中接受长期照护服务，习惯于与儿女居住、独居或空巢生活，对社会化养老服务接受度不高，甚至排斥；

同时社会上对“孝”的理解存在一定的误区，认为社会养老助老是子女不孝、不尽责的表现，一些职能部门和社区对开展社区养老服务的重要性与迫切性尚未引起足够的重视，导致养老市场化、产业化发展较慢。

2.社区养老服务设施薄弱受社区办公服务用房硬件条件的制约，社区提供的养老服务阵地较小，服务项目较单一，服务功能欠完善。根据《x市老年人日间照料中心和居家养老服务中心项目建设和资金管理实施细则》（x民发〔2015〕18号）文件要求，“新建住宅小区按每百户30平方米建筑面积配建养老服务设施，已建住宅小区按每百户20平方米建筑面积配建养老服务设施，且每处最低不少于200平方米”，而目前我区多数小区均没有达到配套养老服务设施用房最低标准的要求。同时，受养老规划布局、用地审批等影响，社会力量兴办养老机构咨询的多，落地的少，民办养老机构床位建设相对滞后。

3.人才和硬件设施配备落后不少基层养老机构内仅提供一张床位，其他如医疗卫生设施、康复设施、娱乐设施、健身设施等严重缺乏，老年人最基本的养老服务需求都难以满足，专业服务人员少，专业化水平低。

4.养老服务机构存在安全隐患现有老年人托养机构普遍规模小，大多系其他设施改建而成，部分养老机构消防和食品安全存在隐患，消防安全方面主要有消火栓、灭火器配备不足，烟感火灾探测报警器和简易喷淋装置等消防设备配置不规范，个别没有办理消防前置审批手续。食品安全方面，部分养老服务机构食堂布局不合理，厨房卫生比较差，少数未办理食品经营许可证，食品留样制度执行不严，三防设施配备不到位。

5.医养结合供给和供需存在不平衡目前，我区大多数养老机构并没有与医疗卫生机构构建稳定的协作关系。同时，因医疗风险防控机制不健全，医疗机构上门开展托底保障老年人医疗卫生服务时面临许多瓶颈，综合成本较高，有效需求不足、医保瓶颈凸显，导致市场化、个性化，健康管理和家庭签约服务相对滞后。

6.民办养老机构资金短缺民办养老机构场地租金、设备购置、运营管理等需要大量的资金投入，同时，现代社会对养老基础设施和服务水平的要求逐步提高，民办养老机构的运营压力逐年增大。从资金来源看，民办养老机构的自筹资金来源渠道少，政府补贴资金有限，因社会化认同度较低，获得社会捐助也非常少，如果通过提高收费标准来弥补资金缺口又会导致绝大多数老年人无力承担养老费用，因此民办养老机构资金短缺问题目前还没有有效解决办法。

三、养老政策体系和产业发展趋势

（一）现有养老政策

1.2019年4月16日国务院办公厅出台了《关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号），强调要持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，建立健全高龄、失能老年人长期照护服务体系，强化信用为核心、质量为保障、放权与监管并重的服务管理体系，大力推动养老服务供给结构不断优化、社会有效投资明显扩大、养老服务质量持续改善、养老服务消费潜力充分释放，确保到2022年在保障人人享有基本养老服务的基础上，有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高。

2.2015年x市制定了《关于加快发展养老服务业的实施意见》（x政发〔201x〕1号）文件，指出：到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑、社会为主体的养老服务体系。即：“9064”养老格局（90%的老人依靠居家养老，6%的老人依托社区养老，4%的老人依赖机构养老）。

3.201x年x市出台了《关于印发〈x市养老服务业综合改革试点实施方案〉的通知》（x政办函〔201x〕6号）文件，进一步明确了主要任务：2017年底各街道建成一家符合标准的日间照料中心，每个街道建设2个以上居家养老服务中心；

到2020年实现每千名老人拥有养老床位40张以上，其中护理型床位占比30%以上，民办养老服务机构床位占比70%以上；

到2017年底，各区县（市）建成一家300张床位以上的社会福利中心。

4.2018年12月29日新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》文件中取消了养老机构设立许可，养老机构依法登记后即可开展服务活动，只需向县级以上人民政府民政部门备案。

5.2019年1月2日出台了《x市人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》（x政办发〔2019〕1号）文件，明确指出：一是放开外资准入，并享有与境内投资者设立的非营利性养老机构同等待遇。二是优化消防审批。建筑面积300平米（含）以下的养老机构、设施，不需要办理消防设计、竣工验收备案手续。三是加大资金投入。加大对养老机构和居家养老服务的建设运营补贴，推行养老机构消防补贴，破解养老服务融资难题。

6.2019年市级将出台《x市养老机构项目建设和资金管理实施细则》《x市城乡居家养老服务中心项目建设和资金管理实施细则》文件，对养老机构和居家养老服务的财政投入进行了明确。三是消防补贴：对于50张床位以上的民办养老机构，进行消防改造并获得消防备案或者验收合格凭证的，市级按照1000元/床的标准给予一次性消防补贴。区级自行制定配套政策。

（二）养老产业发展趋势

1.社会养老机构呈快速增长趋势。随着我国社会老龄化程度的快速加深，养老产业的发展具备巨大潜力，社会力量关注度不断提升，社会资本的投入逐年增加，充分数据显示，截至2018年底，在我区工商和民政部门登记的老服务组织已有18个，民办养老机构14家，共有机构托养床位1600余张（医院老年病床位、居家养老床位除外），养老机构较上年同比增长27%，随着中央、省、市相关养老配套扶持政策的出台，未来养老类社会服务机构将呈现快速增长态势。

2.机构养老和居家社区养老互为补充。针对目前市场情况，从数量上，养老机构供给还不能满足市场的需求，从价格上，养老机构没有根据各经济层次的老年人做出合理定位。结合中国人居家养老的文化传统和老人实际需求，在养老服务产业发展过程中，社区居家养老是我区养老服务的主阵地，机构养老是社区居家养老的有力补充，只有两个方面有机结合，合理布局，才能有效缓解我区养老床位的不足，才能促进我区养老事业的良性发展。

3.健康养老产业特别是医养结合模式迎来快速发展。截至2018年底，我区60岁以上老年人已达8.8万人，老年化趋势明显伴随而来的是老年人健康和照护问题的增多，老年人患病率高、患病种类多、患病时间长、并发症多、治疗难度高，对长期医疗护理服务的需要尤为迫切，且呈逐渐扩大趋势。健康理念融入后的养老产业将迎来快速发展的契机，推行医养结合模式，发展健康养老产业是未来养老服务大趋势。

4.老年照护服务体系建设是未来发展重点。截至2018年底，我区80岁以上老年人1.13万余人（百岁老人13人），空巢老人0.4万人，失能、半失能老人近1万人，低保老人2022人，特困供养老人390人。他们对养老服务的需求不尽相同，倒逼各养老机构建立起分类管理、特色服务的看护体系，同时，随着社会经济的不断发展，机构入住老人对养老设施、医疗、护理等一系列服务有更高要求。但是从老年照护体系的发展现状来看，我区养老机构照护服务仍有较大提升空间，护理人员的专业技能仍显不足，养老服务体系建设将迎来重要突破。

5.老年教育和旅游需求将成为养老新选择。随着物质生活逐渐丰富，老年人追求精神生活的需求与日俱增。越来越多的老年人通过社区教育、远程教育等各种形式参与学习，老年大学、兴趣协会，老年教育方式也呈多样化趋势。另外，据第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查结果显示，旅游成为了老年人休闲生活的新选择。随着我国经济发展水平和人口老龄化程度的不断提升，老年旅游市场规模将进一步扩大，也将逐渐成为老年精神文化领域发展的主要内容，成为银发族退休生活中主要的消遣方式之一。

四、对策建议

（一）加强养老服务宣传由于我国传统的养老观念，加上社会对养老机构的评价参差不齐，很多人认为将老人送到养老院就是不孝顺，又得不到好的服务，甚至会受虐待。因此，要充分利用网络、电视、电台、报纸、宣传栏、横幅、标语等媒介，加大养老宣传力度，传播先进养老思想，让人们逐渐改变观念，进一步牢固树立标准化、专业化、个性化的养老服务新理念。大力抓好机构养老、社区居家养老相关养老政策的宣传解释，提高公众对养老服务的认知度，同时，应加大对养老机构的品牌扶持力度，全面提升服务品质和丰富服务内容。

（二）加强顶层设计

1.尽快完善相关养老法规。国家行业主管部门以前出台的养老政策与目前养老机构的发展现状已不太相适应，随着社会经济发展，国家层面应尽快完善或出台切合实际、具有实际操作意义的养老机构改革发展规划，同时，要加紧地方已颁布相关养老政策的落地，逐步建立养老服务标准和规范，对机构性质、职能定位、操作规程、服务标准、服务质量进行详细规定，确保养老行业健康和可持续发展。

2.完善民办养老机构的备案管理。自新修改的《老年人权益保障法》发布之日起，民政局不再受理养老机构设立许可申请。养老机构法人登记后即可开展服务活动，并应当向民政部门备案，真实、准确、完整地提供备案信息，填写备案书和承诺书，民政部门应当提供备案回执，书面告知养老机构运营基本条件，以及本区域现行养老服务扶持政策措施清单。根据文件精神，我局将依法做好登记和备案管理工作，进一步优化服务，简化备案手续，提高服务便利化水平。同时，完善对养老机构运营和服务的监管机制，加强养老设施和服务安全管理，建立定期检查机制，确保“宽进、严管”。

3.健全准入退出机制。明确政府部门的职能定位，真正充当宏观指导、监督管理的角色，切实提高公共养老服务资源的使用效率。要制定定期检查、服务效果评估等制度，加强与完善事中事后监管机制，积极深化放管服改革，降低养老行业准入门槛，在取消养老机构设立前置许可的基础上，对民办养老机构以及参与政府购买服务的社会组织，要加大日常监管力度，并要依据实际情况，在政府购买服务周期结束前聘请专业评估机构开展效果评估工作，为下一阶段政府购买招标工作打下基础。同时，对在我区开展为老服务的社会组织，要依据评估情况建立信用体系、黑名单制度和市场退出机制，坚持养老行业公开透明，保证有序竞争。

（三）优化养老机构布局

1.进一步优化新增居家养老服务的布局。结合打造“15分钟生活圈”和《x市居住公共服务设施配套规定（试行）》的要求，对社区居家养老服务设施建设进行均衡布局、综合设置，在充分整合现状存量资源的基础上，根据任务缺口，鼓励与其他社区公共服务设施综合设置。

2加快推进福利中心建设。目前，我区社会福利中心已完成立项、规划条件书和蓝线图，下一步将根据区社会福利中心建设计划倒排表，积极跟进项目进程，及时协调处理相关问题，争取项目顺利开工建设，让项目真正落地。

3.进一步改善养老机构服务设施。通过提供土地、税收等政策优惠，进一步扩大养老机构功能区建设，完善相关设施设备，确保所有养老机构人员配置、老年人文化娱乐、老年人精神慰藉服务等方面全面达标。

（四）积极探索“公建民营”运营发展模式和路径国务院关于加快发展养老服务业的意见中明确指出:“政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。公建民营养老机构要兼具公益性和商业性，才能确保长期可持续发展。政府应该加大对公建民营养老机构的扶持力度，允许公建民营养老机构保持微利，同时加强政策优惠，提升机构本身的经济实力和服务能力，有利于推动公建民营养老机构健康快速发展，同时，通过委托第三方为老服务专业机构运营社区居家养老服务中心满足更多老年人专业化、个性化的养老服务需求。

（五）加强对养护人员的培训目前部分民办养老机构的一线看护人员大多是农村妇女或者是下岗职工，虽然他们有吃苦耐劳的优秀品质，但仍缺乏专业的看护技能，日常多是传统式、粗放式护理，导致服务质量难以提升，政府应制定相应的措施，鼓励和扶持各养老机构加大对一线护理人员的岗前培训力度，增强他们的综合素质，确保看护技能符合为老服务需求。

（六）加强养老机构安全管理各养老机构要进一步强化安全意识，强化安全责任，防止和杜绝重大安全事故发生，相关街道社区要全面落实安全工作属地管理原则，行业主管部门要与全区养老机构签订《安全管理目标责任书》。区民政局要结合工作实际，拟定年度培训计划，有针对性的开展管理人员的安全防范教育工作。同时要加强服务质量和消防、食品安全的监督管理，年初要制定年度安全检查计划，每个月或逢重要的时间节点都要联合相关部门开展联合安全检查，对检查中发现的问题要督促养老机构及时整改到位，确保为我区创造一个安全、温馨、和谐的养老服务环境。

第二篇：养老机构运营报告

养老机构运营报告

姓名 ： 学号： 班级：

一、机构名称

龙山老年养护中心

二、机构简介

重庆市渝北区龙山老年养护中心是2014年由民政局审批成立的城中心高端老年公寓，位于重庆市渝北区龙山街道松石支路25号。龙山老年养护中心占地面积5亩多，建筑面积达1.5万平方米，累计投入建设资金达5000余万元。

龙山老年养护中心按照国际惯例和护理标准，着力打造养老、陪护、康复、养生、临终关怀多位一体的大型综合老年公寓生活服务中心。中心还将以社区为依托，积极研发社区养老模式，弥补社区养老存在的场地小、配套不完善、管理不规范、专业人员缺乏等实际困难，并结合社区的平台和资源，进行优势互补，上下联动，建立一个辐射中心五公里范围内，以“养、乐、学”为一体的大型社区老年公寓。

三、机构运营现状

1、入住率：

现目前，入住率将在

2、部门构成：

由护理部、行政部、财务部、后勤部、保洁部、销售部等。

3、工作人员基本情况（含年龄结构、学历和专业背景等）： 现有职工110名，其中专业护理人员及护士75名，均接受专业培训、持证上岗。

护理员：全部经过严格培训，都具备大专及以上学历，都持有养老护理员四级证书，有较丰富的工作经验，其中40%的护理人员平均在25岁，50%的护理人员平均在35岁，10%的护理人员是护理、养老服务与管理等相关专业的应届毕业生。其中80%的护理人员都是女性，20%的护理人员是男性。

护士：全日制护理专业大专及以上学历，并具有护士执业证书。其中全部都是女性，年龄平均在25岁。

营养师为3名，合理地为老年人进行膳食搭配。全部都持有营养师的合格证，并且有一年的工作经验。

养老营销人员：全部都是大专以上学历，营销专业或护理等专业，拥有2年以上市场营销经验，有医疗器械、医药或保险等直销行业经验，平均年龄在25岁。

主任：35岁以上、专科以上学历，2-3年以上护士、教师从业经验，有养老机构管理经验；熟悉管理工作流程及行业相关法律法规。

行政专员：23岁以上、行政管理、企业管理等相关专业本科学历；有一年以上行政工作经验,熟悉行政工作流程，办公用品采购流程，拥有良好的写作能力，并且熟练使用办公软件。

4、经营模式：

龙山养老院根据老人的需求进行了专门的设置和配备，具有安全、舒适、方便的特点。1号楼、2号楼以及3号楼均配备观光电梯；每个房间及厕所均配备了呼叫器，保障老人的日常安全；1号楼以及3号楼作为自理老人的生活区，都建有室内娱乐场所及餐厅；为方便老人的就医，经卫生部门批准，并建立了无缝阶梯式的诊治服务，由医生及护士每天两次对老人进行身体检查和测量体温及血压，并同金岛医院进行合作互助诊疗，每周由医院派专人为老人进行免费身体检查。并以“休闲式养老”、“旅游度假式养老”、“康复式养老”、“候鸟式养老”、“医疗养老”等五位一体的新型养老模式，全程一站式健康生活：提供五星级饭店厨师精心烹饪的美味膳食，及高级营养师开发的营养食谱，长者不用为繁琐的烹饪和孤独就餐而忧心。24小时安保服务和监控服务+实时定位，完整记录长者生活轨迹与习惯。保证其安心、舒心的居住。

定制化协助健康生活：我们的定制化协助生活服务为需要额外护理服务的住户提供诸如协助洗澡、用药、就餐、穿衣等协助服务，包括失忆护理、现场医疗、职业与语言治疗服务。龙山老年养护中心的定制化协助护理服务能够在住户的居住环境里为有短期康复服务等特殊照顾需求的长者提供全天候的专业服务。

居家护理生活：龙山养老院居家护理可以上门为住户提供一对一的居家医疗服务，并协助住户的日常生活，让长者的生活区域如家般温暖随意。

5、盈利与亏损情况：

目前，逐步达到了盈亏平衡的状态。

龙山有老年养护中心是主城区规模大档次高，追求高品质、高标准的一家养老大型养老中心。全部5星级装修、环境优美、总投资超3个亿。

龙山养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与龙山养老院本身的市场定位有关，着力打造养老、陪护、康复、养生、临终关怀多位一体的大型综合老年公寓生活服务中心。主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，依据护理级别（健康护理、一级护理、二级护理、三级护理、特级护理）的不同，则收费不同。目前，单人间是3680元，双人间是5660元（每个床位2830元），根据老年人身体状况的不同，收取不同的护理费用，全护理是5300元。

补贴收入主要来源于政府给予的补助，均可分别按每月每张床位200元、600元的标准领取补助。

龙山养老院的成本是由房屋租金、建筑成本、维修费、暖气费、水电煤气费、餐饮费、员工工资等。因为在市中心，所以租金成本比较偏高。

四、未来的经营策略和建议

近年来，中国的养老产业虽然取得了一系列的进展，但发展的速度、中国老年人切实需求满足度、以及国内养老产业的发展运营等多诸多方面还是存在较大的提升空间，且养老产业尚待破局。

经营策略：日本、韩国、新加坡、重庆、北京、上海、广州、香港、澳门等国内外数十家各种档次的养老院进行多次考察。学习已经具备优秀的养老方法和理念，更重要的是让老年人切实感受到了积极的价值并带来了一系列的良性社会反映。通过引进国外先进运营管理模式并积极改善形成了一整套新养老服务模式。建议：不仅只为老人提供日常的衣食住行，更应注重满足老人晚年精神生活的各种需求，让老人活得更有尊严、更有价值。

第三篇：养老机构经营模式调研报告

近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。

浙江省养老机构大致分为以下几种：

国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。

集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。

非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。

民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。

纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题：

国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。

导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资5．6万元购买了一套80多平米住房的使用权，现转手出让卖到20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米1200元的价格，花30万元拥有了一栋250多平方米带车库独立别墅的使用权，装修费却花了60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米4000—5000元。

社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐乐园人住的80％以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支2000元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。

隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为

标准来区分营利养老企业或非营利养老机构的文件以后，由政府划拨土地集资盖房的红枫山庄私营老板立即提出改“民非”登记为工商企业登记，这样就需要补交土地出让金，该老板表示这笔出让金肯定会转嫁到人住在该山庄的老人头上，无形中把政府推到了山庄老人的对立面，导致政府与老年人的直接对立。对此当地有关部门深表忧虑。

存在国际化养老的误区。浙江省有的养老机构为了增加收入，提出吸收港、澳、台甚至外国老年人来人住。如果该机构是按完全成本计价接收入住，则无可厚非，但如果是按目前通行的不计地价和造价，仅按运营成本计价的方式接纳入住，就值得商榷。

第四种模式恰恰是应该大力提倡和推广的。因为它是真正的民间资本投入，自主经营、自负盈亏，既弥补了政府社会福利的不足，又为社会老人提供了养老服务，满足了日益增长的老年人的需求，同时也吸纳了很多下岗女工和民工，完全符合我国政府大力发展社会服务业的指导思想，理应给予扶持和推广。但也恰恰是该种模式遇到了政策瓶颈：只有登记为民办非企才能享受国家的优惠政策，可是登记为民办非企又给这些企业带来许多麻烦和困难。如在温州开办水心老年公寓的一对夫妇，以公寓为家，吃住在公寓，亲自买菜、做饭，惨淡经营，年盈余仅六七千元。即便如此，按照民办非企业的管理规定，这盈余的六七千元也归该公寓所有，而不能属于个人。奉化的99老人乐园因为登记为民办非企业，受政策限制，投入大量资金盖好的房产成为“福利机构所有”(宁波房管所、民政局出具的不能抵押贷款说明)，资金问题凸现，举债无门，经营陷入困境。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，建设总投资约需3—4亿元。由于台州市发文将该山庄定性为“民办非营利福利事业单位”，土地不能抵押贷款，将来土地上的建筑物也不能抵押贷款，致使企业资金运作困难，且其投入资金将不能收回，投资商如今是进退维谷，骑虎难下。

我们发现各地对什么是社会福利、什么是老龄产业不甚明晰。有的地方把所有养老机构都看作是老龄产业，也有的地方把所有养老机构(老年公寓、老年住宅区)都视为社会福利事业；有的以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业；有的又以营利或非营利来区分社会福利和老龄产业。我们认为上述看法都是错误的。

首先，社会福利与老龄产业有着本质的区别。社会福利是国家在法律和政策范围内，向全体公民普遍提供资金帮助和优待服务的社会制度。它表现为国家及社会团体兴办的多种福利设施、提供的社会服务以及各项社会福利事业，讲求的是公平与公正，是不计成本和盈利的。比如国家办的养老院、福利院，国家投入了土地、资金等大量的人力物力，决不是为了盈利，而是为了扶危济困，稳定社会。而产业则不同，产业是指生产事业，是经营活动，提供的是商品，追求的是利润和效益。老龄产业是随着人口老龄化而出现的新兴产业，是为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人特殊需求的行业和企业经济活动的集合。

其次，以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业，不仅不科学，而且容易造成混乱。比如，宁波市的颐乐园组建了管理公司，在工商局进行了登记，对外介绍其经营是盈利的。那么能否据此断定它是养老产业呢?结论是否定的。因为它的投资主体是国家、非营利机构(宁波慈善分会)和社会捐赠(大红鹰集团)，仍然是社会福利的性质。所谓的盈利是建立在对原始投入不计成本、不计利息、不算折旧、不求回报的基础之上的，是仅仅以充分享受政府免税等优惠政策之后的运营成本为起算点的盈利，并不是真正意义上的盈利。极而言之，不过是福利机构管理方式的改进、福利资源利用率的提高而已。而登记为民办非企的温州水心老年公寓、奉化的99老人乐园恰好应该定性为老龄产业，也是国家应该重点扶持的对象。

通过调研，我们感到：国家出台政策扶持老龄产业的发展很有必要。适时出台相关政策，吸引大量民间资本进入养老服务业，鼓励、扶持以养老服务为主体的老龄产业大力发展，既可以弥补国家福利资金投入的不足，又可以为广大的老年人提供优质的服务，促进社会服务业的发展，保持社会经济协调、稳定、持续的发展，对于提高老年人的生命、生活质量，拉动经济增长，促进社会就业，都具有极其重要的意义。

政策扶持的重点和对象应该是民营养老产业。有投入，有产出，才能称之为产业。如果只有投入而不求回报，不计成本，不讲产出，那是慈善事业，而不是老龄产业。经济学原理告诉我们，资本是具有逐利性的。民间资本进入养老服务领域，获取合理的经营利润。既然我们认定老龄产业是第三产业和社会服务业的重要组成部分，就应当把养老服务业当作产业来对待，就应当出台真正意义上的“老龄产业政策”，重点扶持民营养老产业。其最终目的就是吸引大量民营资本进入养老服务业，让所有热心为老服务，积极投身养老服务业的民营业主明明白白办企业，在市场调节、公平竞争的基础上，在讲求社会效益的同时，堂堂正正地赚取合理的利润，为日益增多的老年人提供优质的养老服务，最终使更多的老人受惠。

现行老年社会福利实施方式很有改革的必要。我国现行社会福利制度及其实施方式是在长期的计划经济条件下形成的，基本上是由国家投资兴建养老机构，不计成本，管办一体。调查中我们发现，由于多数国办的养老机构没有进入市场，没有竞争，经营者没有压力，其经营状况往往不如非公有制养老机构。总体来说投资大，经营效益差，并存在不当享受社会福利、社会二次分配不公的现象。许多地方民政部门已经觉察端倪，开始探索社会福利实施的新方式、新办法，如辽宁省提出，要“转变政府投资观念，今后政府原则上不再兴办国有独资的养老机构”，“要实行钱随人走的货币化养老方式”，采取政府购买公益性岗位、购买服务的办法，发挥资金使用的最大效应，让老年人获取优质的服务。上海、大连市采取的居家养老模式就是政府购买公益性岗位、购买服务，使老年人和下岗职工双受益的经典模式，政府的一份投资收到了双倍的投资效益。温州实行投资与经营分离、办管分离、公开招聘经营管理人员，有效地盘活了福利机构存量资产，提高了资本利用效能，既减轻了政府管理负担，又使老年人享受到了优质的服务。因此，建议相关部门借鉴辽宁、上海等地的做法，改革以往国家办福利机构、管办一体的实施方法，改为以甄别、确定福利对象，实行货币化补助养老。对于已建好的社会福利设施，也应参照温州的做法，实行办管分离，最大限度地发挥现有社会福利设施的投资效能。这样，不仅可以使国家节约大量的固定资产投资，还可以充分利用稀缺的社会福利资源，让更多的老年人享受更多的优质服务。

第四篇：养老机构经营模式调研报告

近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项工作中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。

浙江省养老机构大致分为以下几种：

国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。

集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。

非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。

民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。

纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题：

国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。

导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资5．6万元购买了一套80多平米住房的使用权，现转手出让卖到20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米1200元的价格，花30万元拥有了一栋250多平方米带车库独立别墅的使用权，装修费却花了60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米4000—5000元。

社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐乐园人住的80％以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支2000元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。

隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为

第五篇：养老机构分析

一、养老旅游市场前景分析

1、中国老龄化情势严峻，养老资金与养老服务机构缺口巨大

2009年中国60岁及以上老年人口已达1．67亿，预计2030年将达到3.5亿。老年人口增速加快，空巢化趋势日益突出，老年人的养老、医疗、照料等压力和社会影响已经凸显。传统家庭养老功能日渐式微，政府建设的福利性养老院难以满足需要，而社会化养老服务供给匮乏。

据民政部测算，到2050年中国的老年市场需求是8000多亿，现在仅满足基本需求在1000亿左右，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文披露研究结果认为，目前中国养老金缺口则高达1.3万亿。

2、养老观念的转变让异地养老成为当今老年人的重要选择 ?

老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大部分老人成为“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，更增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。

3、老年消费者具有可观的购买能力，养老产业蓄势待发?

据不完全估算，目前老年人各类收入总和已达到4000亿元，到 2020 年可能会突破1万亿。而老年人往往有着较充裕的储蓄，具有较强的购买力。

巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老旅游度假区成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一。

二、养老旅游政策解读

1、社会化养老受到国家层面的大力支持

全国老龄委办公室和发展改革委等部门出台了《关于加快发展养老服务业意见的通知》等文件，制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老机构的优惠扶持政策。包括对养老机构提供的育养服务免征营业税、对非营利性养老机构的收入免征企业所得税、房产税、城镇土地使用税；增加养老项目信贷投入，提供优惠利率，给予贷款贴息等。

2、各地政府也充分重视养老服务业的发展

近年来，各地政府也纷纷出台各种养老服务业支撑政策，将推进养老服务社会化、发展养老服务事业列入经济社会发展规划，有的将养老机构建设、养老服务体系完善列入为民办实事项目和目标考核责任内容，出台了优先供地、税费减免、床位补贴、培训支持等措施。

三、养老旅游度假区开发模式分析

我国养老旅游度假区的主要形成了以下五种主要发展模式。

1、候鸟式养老模式

候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足。

2、居家式养老模式

以养老和地产结合的居家式养老模式，与其说是养老度假，不如说养老主题地产更为贴切。居家式养老往往以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大部分仍停留在概念层面，均只是“养老住宅的提供者”，还没有成为“养老服务的供给者”。

3、疗养型养老模式

疗养型养老度假模式更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对

医疗康复专业技术能力要求也较高。

4、立体化养老模式

以北京太阳城为代表的大型综合养老度假模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，在盈利模式上“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”等多种模式相结合，是一个以养老为核心的全产业链模式。该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。

5、农家休闲养老模式

农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。

五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为激烈，后三种则刚刚起步，未来发展潜力很大。

四、养老旅游度假区的开发策略建议

根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：

1、专业化与综合化的结合专业化是指大到旅游度假区的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。综合化是指养老旅游度假区可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。

2、公益性与市场化的结合依托养老旅游度假区较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。而将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。

3、地产销售与多元经营的结合从养老旅游度假区开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。而养老度假与地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。

4、自主经营与合作经营的结合建议开发商在一些医疗、康复等专业性强的领域，应该引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。