国内养老地产六大运营模式及代表企业

第一篇：国内养老地产六大运营模式及代表企业

国内养老地产六大运营模式及代表企业

核心提示：目前我国养老地产主要有六大经营模式，分别是本地出售型社区模式、异地出售型社区模式、租售组合型综合社区模式、养老房产金融组合型社区模式、会籍制社区模式、床位出租型养老机构模式。

根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。

模式一：本地出售型社区模式

该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社区模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。

相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。

要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和

优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。

（代表企业：北京东方太阳城）

模式二：异地出售型社区模式

该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。

这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。

与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。

（代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市）

模式三：租售组合型综合社区模式

该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。

这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8∶2。

租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长；持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15~20年。

（代表企业：北京太阳城）

模式四：养老房产金融组合型社区模式

该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企

业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。

（代表企业：泰康之家养老社区）

模式五：会籍制社区模式

该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。

这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。

因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。

（代表企业：上海亲和源）

模式六：床位出租型养老机构模式

该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。

目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。

整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。而从目前国内的养老机构来看，具有以下特点的养老机构盈利相对较好。

从收入阶层来看，定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入保障对象的盈利好；从客群定位来看，主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目的盈利好；从区位条件来看，选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好；从规模来看，床位较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。

本文转自：房地产经理人联盟

第二篇：保险资金投资运营养老地产模式之法律分析

保险资金投资运营养老地产模式之法律分析

随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是由于我国养老地产处于起步阶段，对于养老地产的概念、投资方式、运营模式、运营风险控制，有关法律和政策规定不明确，困扰着投资者，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区（Continuing Care Retirement Communities，下称“CCRCs”）的经验，对上述关键性问题进行分析，为保险资金投资养老地产提供建议。

试图将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中，开发适合老年人居住的住宅或社区，并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营，为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。

一、保险资金与养老地产的匹配性

根据2011年6月中国人民银行发布的《中国金融报告（2011）》（下称“《金融报告》”），近10年，保险公司总资产持续增长，截至2010 年年末，保险公司总资产5.05万亿元，同比增长24.4%；保险业资金运用余额4.6万亿元，同比增长23.1%，其中，银行存款占保险资金运用总额的30.21%，债券投资占比49.85%，股票投资占比11.11%。由于2010年债市和股市的下跌，全年资金运用平均收益率为4.84%，同比下降1.57个百分点。

笔者认为，2010年保险资金运用收益率低的原因在于：一方面，我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资（占比高达80.06%）等收益率较低的渠道；另一方面，由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。《金融报告》指出，“在行业资产快速增长的情况下，保险业迫切需要提升资金运用水平。”保险资金要保持较高且稳定的收益率，需分散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。

由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资 ；而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述，我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。

此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5—20 年的中期资金，与养老地产的投资回收周期十分匹配。有学者指出，目前“由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。” 笔者认为，保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。

二、我国保险资金投资养老地产基本法律环境

《老龄事业“十二五”规划》第三条第（四）项指出，“统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设„„政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。”

2009年出台的《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》打开了保险资金投资养老地产之门。《险资投资不动产办法》第十一条规定保险资金投资不动产需符合产权清晰、权证齐全、具有明显区位优势等条件，但根据第十三条第二款的规定，“投资养老不动产„„不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制„„”根据《险资投资股权办法》第十二条，养老企业属于保险资金可采用直接投资股权方式的少数几类企业。由于保险业务与养老产业有着密切的联系，因此，上述规定对于保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权。

2011年8月3日中国保险监督管理委员会最新颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》第二章第（六）项规定，“整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体„„等相关机构股权。”第十章第（三十四）项规定，“推动研究保险资金投资养老产业„„等税收支持政策。”

可见国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是，目前就社会资金投资养老地产，国家层面的规定仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠政策，但未对社会资金投资、运营养老地产做出全面的规定。地方层面的规定对于社会资金投资养老服务机构（包括营利性和非营利性）出台了优惠政策，并对养老服务机构的设立、运营做出了一些监管性规定，但是各地的规定并不统一，因此，笔者认为，保险资金投资养老地产前需对当地的优惠政策、监管规定进行全面的法律调研。而《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产具有一定的指导意义，但规定较为原则，在实际操作中有待细化。

三、我国保险资金投资养老地产的投资方式

根据《险资投资不动产办法》第十三条第一款、第二款，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老不动产，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以多种方式投资同一养老不动产。以下逐一分析三种投资方式：

(一)债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

(二)物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产所有权，在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

(三)股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产，相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。保险资金以股权方式投资养老地产的法律依据有以下两种：

根据《险资投资不动产办法》第二十条，“保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。”《险资投资不动产办法》没有对“项目公司”进行界定，一般而言，项目公司是指为开发某一项目而专门设立的特殊目的公司。就保险资金以股权方式投资养老地产而言，笔者认为，养老地产项目公司应当具备以下条件：首先，为养老地产的直接所有权人；其次，养老地产为项目公司的主要资产；再次，根据《险资投资不动产办法》第十六条第（五）项，保险公司不得“投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。”该规定对于“房地产开发公司”、“房地产企业”并未进行界定，有待进一步立法予以明确；从现有上述规定可推知，项目公司只能是为投资、建设、运营养老地产这一特殊目的而设立的公司，而不能是以各种房地产开发为经营范围的一般房地产开发公司或房地产企业。

而根据《险资投资股权办法》第二条、第十二条，保险资金可以直接投资 与保险业务相关的养老企业的股权，即保险资金以出资人名义投资并持有养老企业股权。

保险公司依据《险资投资不动产办法》与依据《险资投资股权办法》投资养老地产的主要区别如下：

1、可运用的资金种类不同。若依据前者，则保险公司可以运用以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金 ；若依据后者，则保险公司仅能运用资本金或者与投资资产期限相匹配的责任准备金 ；

2、保险公司自身应满足的条件不同，例如：拥有专业人员的类型和数目、净资产等 ；

3、被投资的企业需满足的条件不同。若依据前者，则被投资的企业需满足上述项目公司之条件；若依据后者，则应当满足其第十二条规定之条件；

4、投资程序不同。若依据前者，则保险公司在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告 ；若依据后者保险公司进行重大股权投资（即对投资企业实施控制）应当向中国保监会申请核准，进行非重大股权投资应当在签署投资协议后5个工作日内向中国保监会报告 ；

5、财务核算不同。依据前者，保险公司投资养老地产在财务核算上是以不动产计算的事项；而依据后者，在财务核算上是以股权计算的事项。

虽然《险资投资不动产办法》、《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产的方式进行了较为明确的规定，但是其未与养老服务机构的有关规定进行衔接。如上所述，与养老服务机构相对应，养老地产可分为营利性、非营利性两类。笔者认为，由于保险公司、保险公司设立的项目公司、养老企业均属于营利性机构，因此，保险公司根据《险资投资不动产办法》或《险资投资股权办法》以物权或股权方式投资的养老地产均为营利性。

四、保险公司运营养老地产的模式

目前国内养老地产成功运营的案例甚少，养老地产的运营模式问题困扰着进军这一领域的投资者。笔者将通过分析美国最为典型的养老地产CCRCs所采取的运营模式，为保险公司在我国现有的法律环境下运营养老地产的商业模式提供建议。

(一)美国CCRCs的运营模式：CCRCs与入住的老年人签署的入住协议集中反映了CCRCs的运营模式，笔者将通过CCRCs入住协议解析其运营模式。为了满足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多种入住协议，主要包括以下三种类型 ：

1、入住费型协议（Entrance-fee contracts）

1)类型：CCRCs通常会根据老年人的身体、经济、信用记录等状况，建议老年人选择不同类型的入住费协议。入住费型协议可以细分为以下三类：

全面型入住费协议（Extensive contracts）。老年人在入住时缴纳一笔入住费，并每月支付月费，CCRCs向老年人提供住所、全面的照护服务及各种设施。在这种协议下，老年人支付的入住费较下述两类协议高，但可以根据健康状况的变化随时从独立生活单元移入辅助生活或医疗照护单元，而无需另行支付或少量支付额外费用，即CCRCs将承担老年人长期照护的大部分经济风险。

修正型入住费协议（Modified contracts）。老年人缴纳的入住费及月费低于前一种协议，CCRCs向老年人提供住所、协议约定的一定服务及设施。在这种协议下，CCRCs需按照协议约定向老年人提供一定天数的辅助生活或医疗照护服务，且不收取额外费用和/或就老年人需支付的辅助生活或医疗照护服务费提供折扣，若超出协议约定的期间，则老年人需按市价支付相关服务费。

服务费型入住费协议（Fee-for service contracts）。老年人缴纳的入住费及月费低于前两种协议，老年人需要辅助生活或医疗照护服务时需按照市价支付服务费。但相对于非CCRCs住户，CCRCs的住户在获取辅助生活或医疗照护服务资源时享有优先权。

2)入住费运营模式：据估计，美国65%至75%的CCRCs均提供入住费型协议，可见入住费运营模式是最为流行的CCRCs运营模式。CCRCs根据老年人的年龄、身体、经济、信用记录等状况与其协商确定入住费及月费的金额，并在合同中予以约定。老年人通常将其原有房产出售或者将其他财产变现以缴纳入住费。

入住费运营模式属于持有性经营，入住费既不同于购买不动产的费用，亦不同于房屋租金，其在性质上类似于保险金，其保障老年人在CCRCs获得居住权及在需要时获得辅助生活或医疗照护，但住户并不获得其居所的所有权。而CCRCs被视为微型的保险公司，受到美国保险部门的监管。

CCRCs将住户缴纳的入住费用于自身发展、设备更新维修、支付老住户产生的医疗费用等。如果协议终止或者住户去世，绝大多数的CCRCs将向住户或住户的遗产返还入住时缴纳的入住费，返还的比例按照双方签署的协议从50%至100%不等。

2.租赁型协议（Rental contracts）：不同于入住费型协议，在租赁型协议项下，老年人无需支付入住费，仅需支付额度较低的保证金（通常是第一个及最后一个月的租金）及月租。住户将按照市价支付照护费用。

3.销售型协议（Ownership option）：在该等协议项下，老年人购买CCRCs的住所，取得房屋所有权。据有关统计，美国CCRCs提供销售型协议的相当少。

(二)我国保险公司运营养老地产模式建议：从上述CCRCs的运营模式来看，养老地产的运营模式可以分为入住费型持有模式、租赁型持有模式、销售型模式。

目前国内运作比较成功的养老地产上海亲和源养老社区采取会员制运营模式，会员入住时需缴纳一定金额的会员费，并每年支付年费。入住会员可选择对于老年公寓有使用权，这种会员制与使用权相结合的方式类似于CCRCs的入住费型运营模式；入住会员亦可选择取得老年公寓的所有权，这种方式则属于销售型模式。北京太阳城养老社区则采取租售结合的运营模式。

销售型模式具有资金回笼快的特点，但是在品牌培养上逊于持有模式，且由于养老社区通常对于入住人年龄有一定的要求，故在老年人去世后房屋的继承、转让受限。就保险资金投资养老地产的运营模式，根据《险资投资不动产办法》第十三条第二款，“保险资金„„投资养老不动产„„；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老不动产„„的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”这是否意味着保险资金投资养老地产无法采取销售型模式？笔者认为，上述规定所称的“住宅”应为普通商品房，本意在于防止保险资金涌入楼市而推高普通商品房房价，其并不能等同于养老社区中专门为老年人设计的并向特定年龄以上老年人销售的住宅，建议在后续的法规制定中予以明确。

租赁型持有模式对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛，但是，对于投资人而言，客户流动性较大且资金回笼较为缓慢。

入住费型持有模式虽然入住门槛较高，针对的对象主要为中高收入老年人，但是，老年人入住时缴纳的入住费不仅可以在一定程度上降低客户流动性，且可以加速投资人的资金回笼，因此，入住费型运营模式较其他两种运营模式更具有优势。

五、运营风险防范之若干法律建议

2008年爆发的经济危机使得美国房地产市场与信贷市场低迷，这对于CCRCs维持经济稳定产生了较大的影响：一方面，由于房价下跌，老年人延缓出售其原有房产或其他财产而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住户缴纳的入住费减少，而入住费是CCRCs主要的运营费用及利润的来源；另一方面，CCRCs通过信贷市场融资更为困难，不利于CCRCs建设新项目或并购。但是，总体而言，CCRCs对于经济危机的耐受力较强，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很强的吸引力，其占有率仍然高于老年人辅助生活社区、老年人护理院及租赁型独立生活设施，且不履行债务或申请破产保护的CCRCs仅占很低的比例。

由于养老地产具有一定的保险功能和公益性质，为了维护住户的权利，对养老地产的运营风险进行规制是政府应承担的责任。美国绝大部分州均出台了法规规制CCRCs的运营风险，措施主要包括投资养老地产许可制度、向住户披露信息义务、建立准备金及提取一定比例入住费存入第三方账户等财会责任、示范合同条款、住户权利保护等。这些制度对于我国立法者就养老地产运营风险规制出台法律法规具有借鉴意义。

虽然我国尚未出台养老地产运营风险规制法律法规，但是市场带来的风险是不可避免的，而如何提高抗风险的能力是每个投资者都需要思考的问题。美国的CCRCs发展时间长，运营风险防范体制较为成熟，笔者将结合美国CCRCs运营风险防范体制，为我国保险公司投资的养老地产控制运营风险提供若干法律建议：

1、如上所述，笔者认为，CCRCs普遍采用的入住费型运营模式较有优势，这种模式下住户缴纳的入住费、月费对于养老地产的良性运营至关重要。保险公司投资的养老地产需全面考量占有率、死亡率、发病率及医疗照护费用等因素，通过精算评估养老社区的长期经济状况和持续运营能力，以确定合理的入住费、月费。为了避免风险发生后产生纠纷，双方签订的合同应明确约定合理的入住费返还时间，以及在特殊情况下调整月费的可能性。

2、美国多数州的规定均要求CCRCs建立准备金制度，以保证其提供服务的能力。例如：宾夕法尼亚州即规定CCRCs的准备金不得低于未来12个月内到期的抵押贷款本息或者10%的运营资金。虽然我国对于养老地产建立准备金制度尚无任何规定，但是，为了增强抗风险能力，维持养老地产的良性运营，笔者建议，保险公司投资养老地产宜建立准备金制度，准备金额度可根据一定期限内的运营成本确定。

3、由于住户在CCRCs的居住时间较长，有可能出现无力支付月费、医疗照护费等费用的情况，很多CCRCs为符合经济救助的住户提供资助或者慈善照护。保险公司投资养老地产可建立住户无力支付费用的慈善救助机制，从收入中提取一部分慈善救助基金，这有利于树立良好的品牌形象。当然，保险公司投资的养老地产在住户入住前需全面审查及预测住户的经济状况，通过与住户签订的协议或者公开的制度明确约定向住户提供慈善救助的条件及范围，并争取政府提供的补贴，以避免过重的慈善救助给养老地产的正常运营带来负面影响。

第三篇：2016.7.4工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

一、工业地产概念与特性

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国

01 工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移

20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。02 工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造 我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

三、工业地产开发模式

01 工业园区开发模式

工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行。通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后以招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。02 主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。03 工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。04 综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

四、工业地产商三种运营模式

01 主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。02 通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。03 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

五、工业地产发展的六大趋势

01 产业地产新理念决胜市场 产业地产是一种新理念，这种理念使工业地产回归自身真实价值。长期以来我国工业地产价值一直被忽视，只是将其作为简单的生产资料成本。但在产业升级的带动下，在国家严控土地、集约利用土地的新形势下，工业地产的价值越来越凸显，而“产业地产”理念正是对工业地产认识成熟的体现，是在新形势下的一种开发竞争理念。

所谓产业地产，简单理解即产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。其特点是结合了产业经营与地产开发两个行业。与“工业地产”相比，它更多地关注了产业的类型与发展，从而构建适合产业发展的物业类型。地产只是一种载体，它更多的作用应体现在通过这种载体促进园区企业的发展，促进园区产业的发展。

因此，产业地产开发要密切关注国内外转移趋势，关注产业转型和产业升级，开发出符合产业发展的地产类型。如现在流行的总部地产、创意地产、商务园区等，便是顺应产业的升级而出现的一种新型产业地产类型。02 地产商与产业商强强联合 地根缩紧、银根紧缩的宏观环境严峻考验着工业地产商和产业经营商。工业地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限。于是，工业地产商重新挖掘新的土地利用方式，产业商寻求合作伙伴，当工业地产商遇上产业商，“强强联合”的结果就已注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。强者与强者的双赢合作方式很有可能成为未来一段时间内的一种主流模式。03 政府与地产商专业分工

中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作，政府做前期的规划并协调相关方面的关系，地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。政府在工业地产开发运营过程中要承担什么样的角色仍很模糊。规划？开发？招商？服务？在我国，这些过程曾一度均为政府主导。但随着工业地产逐渐市场化，政府的角色定位再次成为话题。以往的招商工作都是由政府来完成的，这无疑加大了招商引资的成本，而事实上，企业才应该是招商的主体，政府应该转换角色，做好“后勤”工作，把工作重心放在改善招商环境上。随着工业地产的不断发展，政府与其他合作伙伴的分工将越来越专业化。

在各个领域中，政府都是不可或缺的一大主体，政府有为还是无为，是一个度的把握问题。工业地产不同于住宅房地产、商业房地产，后者更多地关注微观层面的发展，而工业地产却与一个区域的发展紧密相关。所以，在工业地产行业，政府的介入是必然的，只是介入哪些领域以及何时介入的问题。日本管理大师大前研一指出，“进入一个行业，专业化，然后全球化，这才是赚钱的唯一途径。”政府是一个非营利机构，但其专业化仍是一个趋势。工业地产开发需要大量的资金，需要很强的融资能力，需要利益驱使去推动其健康发展，而这些唯有具有市场利益的开发商具有动力。对于政府而言，更多的是考虑就业，考虑一个区域的经济发展，是宏观上的把握，“负责规划、监管和协调”，那么二者的专业合作才能促进工业地产健康、可持续发展。04 外资工业地产商，热潮继续涌动

在我国工业地产市场，最为活跃的主体莫过于外资企业。从新加坡腾飞捷足先登，抢先进入中国市场，开发苏州工业园，而后在大连、杭州、南京“复制”苏州模式，到普洛斯闪亮登场，迅速布局中国市场，开发物流园区，成为“物流巨鳄”，再到后来的美国AMB、新加坡丰树物流信托„„外资工业地产一直是我国工业地产市场活跃以来最为生动的一道风景线。而外资对于国内工业地产市场的乐观预期，将随着我国经济的增长，产业的升级，以及国内稀缺的工业地产设施而继续在我国工业地产市场涌动激情。05 商务园区将成投资宠儿

商务园区正成为投资新热点，成为境外投资者关注的对象，并非追捧的结果，而是顺应形势的一种需要。一方面，这种需求来自于产业升级的结果。大量的高科技企业和生产性服务企业对园区环境要求较高，而且商务园区的租金成本低于位于市中心的高档写字楼。另一方面，来自于跨国公司。随着跨国公司在中国的战略调整，越来越多的跨国公司将其地区总部、研发中心等设置在我国，这种趋势将更为明显。因此，高科技企业和跨国公司将是商务园区的两大需求主体，这种需求趋势将在未来一段时间保持乐观局面。06 工业地产投资掘金二三线城市 随着在一线城市拿地的困难，很多工业地产商将视角伸到了二三线城市。一是二三线城市有着更为丰富的资源和较低的成本优势，另一方面二三线城市承接产业转移将带来新一轮的工业地产设施开发热潮。不管在珠三角还是在长三角，产业转型或转移都已是一种趋势。一线城市的地价、劳动力工资、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力，因此，必须迁往相对落后的二三线城市以及欠发达地区。加上二三线城市自身的经济基础、资源优势以及产业基础或其他特色优势，也吸引了更多的外商投资机构。对于工业地产投资商而言，掘金二三线城市的工业地产投资机会是一种机遇的把握，也是新一轮工业地产开发的方向所在。

第四篇：国内服装企业SPA模式的运营策略

基金项目：广西哲学社会科学“十一五”规划课题《再现“黄金水道”视角下的西江产

业带构建研究》（06FJL008）

国内服装企业SPA模式的运营策略

SPA model of operating strategy about domestic garment enterprises

江维国

（贺州学院，广西 贺州542800）

摘要： SPA模式被认为是后IT时代最成功的服装运营模式，这种模式成功打造了以西班牙ZARA、瑞典的H&M、日本的优衣库为代表的系列品牌。近年来国内也有不少服装企业在不断探索并改造着SPA模式，但尚未形成规模。文章正是在探讨SPA模式及其特点的基础上，反思国内服装企业传统运营模式的缺陷，提出我国服装企业SPA模式的运营策略。

Abstract: SPA model is considered the most successful clothing business model in post-IT era, this model successfully created the Spanish ZARA, Sweden's H&M, UNIQLO in Japan.Many domestic garment enterprises continue to explore and transform the SPA model in recent years.but not on scale.Article just is based on discussing SPA models and features.Rethinking the defects of the traditional domestic garment enterprises operating model.And then proposed SPA model of operating strategy about domestic garment enterprises.关键词：SPA模式，服装企业，运营策略

Keywords: SPA model, garment enterprises, operating strategy

一，SPA模式及其特点

SPA即英文Speciany Store Retailer of Private Label Apparel的缩写，译为自有品牌服装专业零售商，最早是由美国著名服装零售业巨头GAP服装公司创立的，这种模式是当前服装品牌通过将生产与零售直接对接，使产品直接面对顾客，节约时间与成本，把握商机与确

【1】保利润的最有效途径。以西班牙ZARA、瑞典的H&M、日本的优衣库为等为代表品牌，凭

借紧跟或引导市场潮流的款式、大众化的价格和快速反应的营销策略，发展迅猛。它们的成功对SPA模式的广泛的适应性和独特竞争性进行了最好的诠释。近年来，国内也有不少服装企业在对SPA模式进行着本土化的创新演译，处于领先地位的要数福建的诺奇和江苏的海澜之家等。

整体而言，服装企业的SPA模式特点主要集中在五个方面。一是拥有超强的设计团队，创建和保持品牌系列化款式开发的领先优势；二是压缩生产周期，以生产的生死时速节约时间成本；三是高效物流，创造更强的空间效用；四是加强货品管理，以大众化的价格拓展销售面的同时，总部力图近乎零库存运作，以较小的失销成本来减少库存损益；五是零级渠道的模式，使得以顾客为导向的策略顺利实现，这也是前面四点得以顺利实施的关键所在。其实，从本质上分析上述五点不难发现SPA模式的核心特点就是来自于其SCM（供应链管理）的高效率，而这种高效率就是建立在零渠道的模式上。SPA模式企业往往从生产到零售全部一手掌控，中间没有分销商，通过自营店铺的方式操作市场，以此提高商流、物流的运转速度降低流通费用，并对信息流及时快速反映，在压缩经营成本，减少各环节损益的前提下，创造一定程度的规模效益。

服装企业供应链系统包涵的内容相当广泛，从零售终端订单下达，经历了订单合并、计划排产、原料购买、生产、出厂、各层级网络分销、储运、门店上架、服务等诸多环节。这些过程的运营管理，最终体现为供应链反映周期（各环节所需时间的叠加）和服务成本，【2】这两者是供应链运营的重要KPI，是供应链效率的重要衡量指标。SPA模式的精髓之一就

是对供应链各个环节进行高度的整合，以零渠道为基础，以自营店铺为桥梁，以消费者为中心，利用社会分工细化和专业化的趋势，按照合理的分工与协作原则，把库存

成本、运输成本、运营成本及其损益控制在比较理想的范围内，从而提高了整个供应链效率。当然，这也不难看出，SPA模式对企业管理水平和整体协战能力提出了较高的要求。

我国服装企业在面对成本和价格同质化竞争越来越激烈、经营支出不断增加、销售额却

停滞不前、利润下滑严重的普遍局面下，应该客观全面剖析SPA模式的精髓，有条件和有意愿的企业应该果断采用新的经营方式，以经营模式差异化和领先的策略，实现发展瓶颈的突破，为企业的长远发展拓展新空间。

二，我国服装企业的类型及传统运营模式

目前国内服装企业从业务角度划分主要有以下类型。1，品牌型服装企业。它们拥有企

业自有品牌，大多有自己的一类或多类生产流水线，有较强的设计开发和销售管理团队，组织构架较完善，其运营模式主要有：自营店模式、与零售商合作的店中店或专柜模式、招募加盟商特许店模式、代理商模式以及混合模式等五种。它们的业务流程主要是：市场调查→设计开发→生产加工→分销→终端销售→服务等。客观讲，这几种模式曾经成功缔造了国内不少知名品牌，但随着模式广泛运用和模仿，其竞争优势在逐渐丧失。2，服装外贸公司。此类公司一般没有自己的加工厂，没有自有品牌，有一定的设计能力，但销售管理团队比较薄弱，而且，此类公司所接的外贸订单品类很多，需要不同类型的加工厂来支持，其运营模式基本是：接外贸订单→打样→外发加工→成品→收款→跟进服务。3，加工型企业。加工型企业一般拥有自己的工厂但没有自己的品牌，其设计和销售管理能力都比较差，其运营模式与服装外贸公司相差不多，就少了个外发加工的环节。4，中小生产型企业。之所以称之为中小生产型企业，一是此类公司生产和经营规模都不大，但有自己的中小型加工厂；二是因其核心业务是围绕生产运转的。此类品牌影响力一般较弱，产品系列化程度不高，有一定的设计和仿版创新能力，有简单的销售管理团队，它们通常是批发市场活跃的主角，此类公司的特点是对市场信息的灵敏度较高，生产反应速度非常快，但品质欠缺，品牌意识不强，其运营模式相对粗放。

服装外贸公司和加工型企业因其自身业务单一特性导致国内市场要素欠缺太多，即使转

型运作国内市场，前期也不适合SPA模式。而品牌型服装企业和中小生产型企业本质是都是在品牌运作，是具备SPA模式的基本潜质的，以下策略分析中的服装企业均指这两者。

三，我国服装企业的SPA模式策略

我国是世界上最大的服装生产和消费国，服装业也是我国的传统支柱型产业之一。但我国的服装产业整体发展很不平衡，其生产能力相对较强，设计创新能力和营销管理能力相对较弱，因而国际竞争力也不强。近此年来，境外品牌通过技术合作、管理支持、并购等手段与中国企业进行合作，逐步对中国服饰市场的进行渗透，这对我国服装企业带来了严峻的挑战。面对全新的SPA运营模式，我国服装企业应该客观分析内外环境，深入研究其精髓，尝试本地化演练和创新，进行有效的移植。

（一）创新的零渠道

目前国内服装企业除了自营店模式外，都至少有一级以上的流通渠道，从产品的开发设

计、生产、一级代理、二级代理、零售加盟商等，众多的流通环节导致商品流通成本层层推高、终端价格失去竞争优势，尤其是总部与零售终端无法及时进行信息互动，导致对市场反应速度缓慢，加上跨季度期货传统模式，使得商品前导期过长，最难以协调的是因企业和中间商之间存在着各自的经济利益和相互依赖性而导致渠道冲突的根源性矛盾。SPA模式的精髓之一就是零渠道，它剔除一切中间环节，直接面对消费者，超低库存甚至零库存的运作，这只有在零渠道的基础才能实现。国内服装企业可以采用以下两种方式来实现零渠道运作。

1.放弃中间渠道 与其靠原有中间渠道艰难挣扎，还不如快刀斩乱麻获取劫后重生的机

遇。这需要企业决策者的战略勇气，以长远的眼光放弃眼前短期利益为未来广阔的发展谋取

更大的空间。当然，企业也应该以负责任的态度对原来中间商伙伴作适当的安抚，以免在市场上留下隐患。同时企业也应该客观评估自身的财务状况，市场结构，人力资源状况以及其它硬、软件等要素，毕竟组建和掌控零售渠道对企业的综合能力提出了新标准和新要求。

2.中间商内部化 这源自微观经济学中改造企业外部不经济的思路。服装企业对有一定

势力且对企业新经营思路完全认同的中间商可以通过兼并，收购等可行的方式使其成为企业的分支机构，以便在公司统一的经营模式下，唯一的价值链条下，实现企业流通渠道的高效运转，这相对放弃原有中间渠道的策略可能更显稳妥，也更易被国人接受。

（二）信息化的现代管理模式

我国服装产业在企业信息化方面仍处于初级阶段。据统计，真正实现CAD、OA、MIS

系统的服装企业占全国服装企业的比例不足10%，已实现ERP系统的企业仅为0.3%，导致

【3】管理及流程模式不能与信息化技术软件和系统软件相匹配。服装业中，瞬息万变的市场，不断增强的个性化需求，日益发达的网络技术、日趋成熟的电子商务，使世界变得越来越小，而国内许多服装企业依然停留在传统的管理模式或计算机初级应用阶段，这显然跟不上现代企业高速发展的节奏。

1．观念转变 企业决策者必须深刻认识到建立现代信息化管理模式的必要性和重要性，并全力推行现代信息化管理。SPA模式的服装企业对信息搜集和分析反应能力，有极高的要求，企业应该把信息提升到战略高度当作最重要的资产项目之一去管理和经营。

2.量身定做MIS系统 对准备采用SPA模式的服装企业应该与有势力有经验的软件公

司携手用“原型法”开发管理信息系统。其系统不仅应该包括总部平台——服装企业自身经营管理平台；还应该包括门店采购系统——门店向总部下达订单；POS系统——终端零售和控制；促销管理系统——零售业绩的加强手段；物料管理系统——原辅料的管理；货品管理系统——成品的管理；生产管理系统——生产过程控制管理；CRM系统——顾客维护和管理；仓储物流管理系统——公司内部仓储物流管理CAD系统——计算机辅助设计；报表系统——数据决策分析等子系统。当然，系统设计开发后，其运营、管理、改进完善、人员的培训等也相当重要，但系统的建设是实现企业现代信息化管理战略的基础条件。

（三）一体化的产业链扩张

SPA模式服装企业同样需要战略合作伙伴，这是社会发展和分工的必然结果。企业的物

流运输需要专业物流公司协助，产品外发加工需要同行协助、原辅料需要上游供应商的协助、资金需要银行、信贷和风险投资机构的协助等，SPA模式服装企业决非单兵作战，它只是在服装产业链上具有明显差异竞争优势的企业。

1.产业链延伸 一方面国内服装企业进行SPA模式本身就是向下游产业，即零售业进行

延伸，另一方面，企业也可以向原辅料方向拓展延伸。比如以适当的方式控制或者直接建立织布厂，纺织厂，拉链厂等，这对保证顺利生产，节约采购成本有显著的效果，也是实现规模经济的有效途径之一。

2.共生营销SPA模式服装企业可以与长期合作伙伴建立战略关系，在长期稳定合作前提

下用专人专项管理的办法，通过关联核心业务把相关合作伙伴凝聚在以自身企业的为核心的统一的价值链条下，通过资源共享、资源整合，分享协同作战的规模效益，在壮大扩张自身势力的同时也能给合作者创造实实在在的效益，（四）以人为本的管理体系

人是生产力中最活跃的因素，兴邦振企，人才是根本。现代企业之间的竞争，本质上就

是人才的竞争。我国许多服装企业是民营企业，不少是从夫妻店起步，家族企业色彩比较厚，经验经营占主导地位，事业和生意难以区分，用人观念狭窄，企业很难给人才提供宽阔的施展才华的舞台，因而导致专业化人才频繁流失。对SPA模式服装企业而言，需要大量有服装行业经验又要熟悉零售业乃至整个服装产业链的复合型和创新型人才。

1.转变用人观念

观念是属于意识形态的内涵，企业管理者对员工的价值观直接影响着企业能否招聘到

并留住企业所需要的员工。SPA模式服装企业应该在制度化管理的基础，坚持以人为本，尽量为员工提供有广阔愿景的平台，打破民营企业依然存在的用人唯亲的观念，让员工对企业产生一种归属感，这样才有利于企业的长远发展。

2.规范的人事管理体系

目前我国许多服装企业都只有简单的人事管理制度，没有成套的管理体系。体系是个全方位的立体的概念，站在企业人事管理的角度而言，它至少应该包括：（1）基本人事管理系统，内含档案管理，培训管理，奖惩管理，职业生涯规划，素质综评等，（2）绩效考评系统，内含考核方法，考核指标，考核目标，考核和被考核对象等，（3）异动管理系统，内含员工就职，调动，离职，复职，退休，离休，返聘，档案清除等，（4）合同管理系统，内含试用合同，正式合同，合同签订、保管等，（5）招聘、解聘流程系统，内含招聘计划、方案，应招聘人信息，面试、录取信息，离职工作交接，资产返还，费用结清等，还应该包括工资管理系统，考勤管理系统以及其它富有企业文化特色的辅助管理系统，比如员工生日聚会制度等。SPA模式服装企业，更应该建立完善的人事管理体系，为企业用好人才，管好人才创造基本制度条件，实现企业和谐、持续、稳定发展。

（五）其它策略

1.品牌策略 新世纪是品牌的时代，不管是哪个行业都要注重企业品牌的打造与建设，中国服装品牌营销经过几十年的发展，品牌铺天盖地，但许多品牌却缺乏内涵，经不起市场冲击，昙花一现。SPA模式企业的品牌策略渗透在经营中的每个环节，主要特点是全方位一体化的品牌经营。

2.产品要素策略

适销对路的产品、大众化的价格、引导或者紧跟潮流的款式是SPA模式服装企业的产

品要素的主旋律。

结束语

面对SPA这种已经给先行企业带来了成功的模式，我国服装企业应该在科学规划的基

础上，结合企业内外因素，多渠道，多策略地创新演绎、借鉴移植。这也不失为企业从国内焦灼竞争盘面中脱颖而出，发展壮大和跨出国门参与国际竞争的可行之策。

参考文献：

[1] 坂口昌章.纵论日本服装零售业的SPA模式和精品店 [J].中国制衣，2006，(8)P50

[2] 李骞.“奇正：2009中国服装逆势崛起策”系列报道 戒多元、拓内需、压成本、信息化——服装企业化“危”四招[J].中国服饰，2009，(4)P49

[3] 吕谋笃等.供应链管理水平提升：转“危”为“机” [J].中国服饰，2010，(4)P17

作者简介：江维国，男，(1973-09)，经济师，湖南益阳人，学历：本科，研究方向：地方

经济、企业管理

广西贺州学院人文与管理系，行政管理人员（2002-2006年曾任某服装公司总经理）

地址：广西贺州市西约街169号贺州学院人文与管理系542800

邮箱：jiangweiguo3139@sina.com 电话： ***

第五篇：地产企业人才培养模式

地产企业人才培养模式

市场经济条件下，人力资源是最宝贵的战略资源，是企业生存市场经济条件下，人力资源是最宝贵的战略资源，是企业生存与发展的最重要的物质基础，既是制定企业战略的重要依据，又是实施企业战略的支撑点。运用人力资源开发与管理的理论和方法，对企业人力资源开发与管理进行分析，找出薄弱环节，并加以改善，促进企业正确、有效地开发人力资源，合理、科学地管理人力资源，为企业创造永续的竞争力。人力资源是企业生存发展的重要财富，对地产行业而言，人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，是提升企业品牌的关键一步。因而在地产企业发展中，人力资源管理也呈现出了积极的态势。在战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面，诸多地产企业都进行了有益的实践。

地产企业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了地产从业人员必须要具有十分扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。许多地产企业近几年发展缓慢，原因固然很多，其中地产从业人员的专业素质底，企业领导对人力资源管理工作重视不够是最直接的原因之一。

地产行业人力资源管理存在的主要问题：

1、人才流失现象严重 随着企业的不断发展及业务的快速发展，人才流失的问题越来越严重，而地产人才流动程度高居各行业之首，流动率超过60%。反应出高薪并非是吸引人才、保留人才的唯一途径。

2、薪酬体系设计不完善，激励效果不明显

在地产企业，一般是强调薪酬的外部竞争性而淡化薪酬的内部公平性，更多的是通过高薪方式来吸引优秀人才。但是，许多多元化地产行业人力资源部门对于低层次的一般员工和专业员工，薪酬和激励体制的并不完善，员工工作积极性明显偏弱。而专业项目型地产公司虽然薪酬制度灵活，能很好地激励员工，却忽略了员工对于个人发展空间、稳定性的追求，所以这类公司的利益动力机制缺乏长期性，结构性也不适应战略需要，不利于企业的长期发展。

3、绩效管理效果不尽人意

有效的绩效管理系统可以提高员工的工作绩效，保证员工在公平进步有朝气的工作氛围中工作，提高生产率。采用何种考核方法、运用哪些KPI、考核结果如何反映到实际管理中，从而提升员工的积极性与稳定性以促进企业发展，越来越需要企业高层管理者的重视。

4、企业缺少文化建设

由于地产行业的运作动态性和短期性使得不少企业人力资源部门忽略企业文化对于员工满意度与忠诚度的提高作用，多数地产公司的企业文化存在缺失或者不够健全的问题。没有企业文化的影响，就谈不上企业的号召力，更谈不上凝聚力与忠诚度。地产业是个快速发展的行业，从我国房地产行业的发展来看，大都是从项目运作向公司运营、从小公司运作向企业集团方向转变。对于以项目运作为主的地产企业，实质上还不算是一个企业集团，而对于大型地产企业而言，在企业不断发展的同时，人力资源管理也呈现出了积极的态势。“人才问题”成为地产企业人力资源管理的核心问题。地产业务的整合性特点，使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国地产行业整合的加速，地产行业开始出现越来越多的企业集团，对综合型经营人才的需求更加旺盛。

地产行业人力资源管理具有自身特征。综合型懂经营是人才竞争的焦点，专业化经营对人才需求增大。对现阶段的地产企业而言，核心关键人才所起的作用是巨大的。而核心关键人才的特质是具备综合型经营能力，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的“专业化经营人才”的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才（住宅地产项目、商业地产项目、工业地产项目、商业物业项目）、物业经营人才（商业物业、工业园、综合型大型社区）、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。其次，注重“用人”，忽视“育人”，人才流动率高。当前我国地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于地产企业以项目运作为主，周期短、见效快，以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺，使很多企业都不惜出重金四处猎取。他们宁愿付给有经验、能胜任的应聘者高薪，也不愿意自己培养。同时，由于人才供给和市场需求的巨大落差，在人才获取上大多采取高薪“挖墙脚”方式。受地产行业平均利润较高的影响，地产行业人才的薪酬收入处于较高水平。这更加恶化了地产企业宁愿挖人，不愿育人的人才获取方式。

第三，组织管理模式处于探索实践中。中国大多数的地产企业仍处于项目运作阶段，人员规模小，公司的组织模式基本围绕项目展开，组织机构灵活，组织管理相对简单。而较大的地产企业也是从区域公司或项目公司扩张发展起来的。随着规模的扩大，组织管理与运营模式将越来越复杂。同时囿于关键人才的缺乏，理想的组织架构很难有效运行。因此，成功的大型地产企业集团从项目公司运营积累的组织模式成为标杆。

地产企业如何更有效地整合几十亿、上百亿的金融资本，把人类生存的根本基础资源——土地，与人类的需求有机结合起来，同时满足政府对社会公共服务的管理需求，均衡各方利益、创造最大价值，已经成为大型地产集团的使命。而这一使命的实现，需要综合型经营人才来完成。面对人力资源管理的现状，一些大型地产集团开始强化人力资源管理，并且具代表性地呈现出地产行业人力资源管理的发展趋势。

地产标杆企业人力资源管理特点 注重以企业文化建设来带动人力资源管理。目前我国领先的几家地产集团，非常注重企业文化建设。他们通过企业文化凝聚人才，以营造良好的组织氛围，熏陶、培养和管理人才。

标杆地产企业文化建设案例：招商地产制定了明确的企业文化纲领，以“百年招商，家在情在”为愿景，以“筑造温馨的家，建设温情和谐的社会”为使命，以“人本、责任、务实、专业”为核心价值观，并围绕核心价值观制定了明确的行为准则引导培养员工。同时以“品行端正、事业心强、忠诚勤奋、真才实干”为人才观，作为选人、用人标准。

首创集团则强调文化的整合与文化的统一。主张人员“五湖四海”，但是企业理念绝对统一；主张思想“千差万别”，但是价值观绝对统一；主张兴趣爱好“个性鲜明”，但是行为规范绝对统一。形成了以“忠诚、合作、创新、效率”为核心价值观的独特企业文化。探索组织模式，释放组织和员工能量，支撑企业战略发展。良好的管理架构和组织模式，是大型地产集团能否发展壮大的重要因素。高效、灵活的管控系统，有利于发挥集团总部与各业务运作层面分工协作，实现科学决策和对市场的快速响应。合理的管理流程系统，有利于组织内部资源的充分发挥，以及业务板块之间、区域之间的协同联动。同时，地产巨头也纷纷强调，随着地产行业环境的不断变化，未来的业务模式及扩张模式都需要进行创新与变革。因此，相应的组织架构与管理模式也需要持续优化和调整。组织模式创新典型案例：2000年万科重新构建专业化总部，即将“集团总部—市级公司”的二级架构调整为“战略总部—专业区域—执行一线”的三级组织架构。金地集团采取了以集团为投资决策中心，以区域公司为业务管理中心的模式。2006年，他们启动了以“三化”为目标的“管理提升年”活动。旨在通过调整和提升，使母子公司管理模式明晰化，经济效益最大化，企业与员工行为规范化。招商地产则把董事会和经理班子组成的总部定位为集团最高决策层，负责战略研究和内部交易协调。附属于总部的人力资源部、财务部、企业规划部等一系列职能部门，向总部提供经营战略的选择和配套方案，监控和考核子公司实施经营计划的情况。各子公司只是生产经营单位，资本项目投入等战略性决策完全由总部负责。子公司在法律概念上是独立的法人，但是在集团的管理体系中只是一个成本中心，或者说是利润中心。

关注“雇主品牌”建设，注重招聘具有“综合潜质”的毕业生。随着地产行业人才竞争的加剧，领先的大型地产企业集团开始加大投入，通过举行各类大型全国招聘巡回展，推广企业品牌和文化，建设“雇主品牌”形象。

地产企业品牌建设典型案例：中海地产的“海之子”招募计划；万科集团通过招聘网站，大力推广“新动力”校园招聘计划；金地集团组织实施了主题为“价值金地”全国高校招聘行动等。同时，华侨城、招商地产、万科、中海地产等大型地产集团，开始注重从一流院校中选拔优秀毕业生，进行人才储备培养。很多企业在招聘毕业生时，打破建筑、工程、地产等专业限制，以“综合素质潜质”为选拔标准，注重考察思维能力、经营管理潜质、学习能力和职业品质。

加大人才培养力度，致力于创建学习型组织。一些大型地产企业集团开始构建系统的人才培养体系，针对不同类别、层次人员，采取不同培养方式。他们认为，内部培养人才，有利于企业文化的传承，有利于组织的稳定发展，有利于打造配合默契的管理团队。地产企业人才培训典型案例：首创集团制定了高级人才储备、培养制度，确定了高级人才标准，通过开展各种类型的岗位培训和继续教育，有计划、有步骤地加大高层次、复合型人才的培养力度；针对不同层次的员工，设立了系统的培训教程；在人力资源部，有专门的培训经理策划各种培训方案，并与许多世界知名的培训公司建立了长期的合作关系。在培训的过程中，员工可以直接与来自国际顶尖学府的专家进行交流和沟通。除了进行系统化的培训外，公司也会为高级管理人员及业绩出众的员工提供海外学习和深造的机会。

招商地产打造员工的终身就业能力，建立了一整套的培训体系，主要包括新员工的培训、后备干部培训、项目经理培训、专题讲座培训。培训内容有专业技术培训、基础管理能力培训、领导力发展、管理案例、团队训练等。培训形式有课堂脱产培训、专题讲座、国内外参观考察、国外短期进修、EMBA、案例研讨、务虚与交流等。另外，还专门设计了一套应届毕业生培养体系，主要包括两周脱产培训、三个月脱产课堂培训（到第一线直接体验客户需要和市场需要），为每个毕业生安排一至二名导师，进行为期一年的辅导。

分析一流地产名企的人力资源管理模式，研究具有标杆性人力资源管理路径与方法。其人力资源管理模式具有共性的可供借鉴之处。把人力资源管理提高到与资本（融资）管控能力、专业管理能力同等地位，达成人力资源战略定位，形成地产企业融资管控能力、专业管理能力、人力资源组织保障三大核心竞争力。创造透明公开的企业文化理念。具体表现在以下几方面：

第一，建立经济、文化型的企业愿景。地产企业不仅提供房屋产品，还必须持续提供超越客户期望值的产品和服务，努力建议提高客户忠诚度；重视投资者利益，尊重人才，为员工提供发展空间；注重建筑质量与文化高品质的产品，从建筑材质到住宅环境崇尚环保、自然、倡导建筑无限生活理念。

第二，建设超越型、学习型组织。万科历经二十多年发展，一直致力于建设学习型组织。在这一学习型组织中，倡导职员全身心投入，体验到工作和生命意义，通过学习创造自我，扩展创造未来的能量。万科倡导的学习是一种生活方式，认为竞争优势是由个人和集体的不断学习促成的，把学习融于生活中。

第三，致力数字化、人性化管理。成功的地产企业无一不是在信息化、人性化管理上具有于时代相适应的模式。万科采取的数字化、人性化管理中，认为网络时代的企业营运、发展和IT应是相互匹配的，而不是独立各自发展的，行业相关性是密切的。所以万科在这方面做了尝试并得到可观效益，如建立网络采购联盟中城网、BBS式扁平化数字化管理、网络投诉机制等等，数字化管理增加了企业持续竞争力，提升了客户忠诚度，企业效益持续增长。

第四，注重企业内部沟通，建立平等、公开的沟通平台，建立目标管理及分权体系。

成功的地产企业人力资源管理经验表明，地产企业高层与员工间的沟通是非常活跃的，随着企业的发展，这一范式成为一种机制，先有员工满意才有满意客户。建立内部网络沟通平台，实现一对一对话沟通。通过这样的方式拉近了领导与员工的距离，增进了相互间的感情，使领导及时了解员工的思想及理想，同时对企业有利的合理建议被采纳。万科打造网络采购联盟，形成行业战略联盟，实现虚拟运营效益，开行业先河。在分权机制上推行企业核心价值观，分支机构的经营宗旨与总部始终一致，在实施目标管理上，持续集团优势，并不断创新优化，实现本土化，达到分权与目标管理的统一。

第五，建立媒介传播诚信机制，实现企业与员工互相成就的发展平台。

二、确立优势人才的选拨机制。万科认为，对主动选择离职的职员，公司应予以理解和尊重，在经过能力考察和岗位需要后，也允许离开的员工再回来。万科从三方面确立了人才选拨战略。战略一：建立人才资质模式

万科在2004年决定再开发一个更为完备的人才资质模型，新的人才资质模型，包含了通用模型、领导模型、项目发展、工程管理、规划设计、市场营销、客户关系等七个方面。每一条标准都附带了很具体的注解，并分别星级，具有可操作性，是人才定量的“刻度”。如通用资质模型，包括职业操守、客户意识、结果导向、开放合作、学习成长、理想激情、持续创新等，而领导力模型则包括战略思维、市场敏锐、关系能力、有效决策、组织执行、教练指导等标准。在模型启动后，采取“边学习、边应用”的方式。在校园招聘中进行应用。改变了以往招聘面试中，问题随机、分散的方式，在人才资质模型基础上，有针对性地提出应聘岗位所设定的核心问题，根据应聘者回答的要点进行量化评估。

战略二：保障绩效管理系统稳步提升，促进公司业绩。2001年万科首次聘请咨询公司引进平衡计分卡绩效管理系统，从以前只关注结果过渡到现在更多地关注过程，关注能够最终实现目标的每个细微环节。

全员绩效考核成为文化。把考评制度与考前培训紧密结合起来，上至老总、下至员工都经过考核管理培训，采用的方式主要有四类： 考核注重员工的职业生涯规划； 考核的员工的工作业绩，而不是考核人； 精心制作考核评议书；

在考核通知中告之员工拥有的权利。

上级与员工面对面谈话，肯定成绩，指出不足，被考评者接受考核过程中发现自身的优缺点，制订下一改正计划。

绩效考核体系中量化考核。确定考评小组构成及权限，统一考评原则、明确考评内容，通过引进平衡计分卡绩效管理系统，在日常考评上分三种形式：个别单位月度考核、季度考核、考核。使企业要绩效管理上从关注结果过渡到关注实现结果的各个细微环节上。把目标分解到个人，形成个人与上司之间的承诺，最终建立个人今后一年的考核指标。考评结果记入员工个人档案，作为员工晋升职务和工资的必要条件，与部门和业绩直接挂构。

战略三：多层面达成人力资源战略定位。从公司层面，人力资源为公司发展提供持续的战略支撑。从业务线层面，为员工提供专业的工具、方法论和服务。例如流程变革、制度整合、价值观共享、培训支持、方法论指引等。从员工自身发展层面，为员工职业生涯作好规划，为其成长提供增值服务。选择适当的培训模式及培训方式

从地产企业管理咨询项目实践来看，地产企业人力资源培训模式有咨询型模式、系统型模式、过渡型模式。

咨询型模式是一种倍受推崇的模式，它将一般性的咨询技能与咨询型模式相区分。咨询意味着对你做什么，如何做，在那里做，何时做的，以进行更好的控制。它既可以用于组织外部顾问，也适用于内部顾问。尽管受到现有工作的限制，咨询仍然是培训者未来工作方向。这种方向不仅可以提供组织所需的灵活性和应对力，还能提高个人的满足感和能力。内部顾问能够提出有针对性的解决问题的办法，而通常是外部顾问所获得和利用的知识、技能和经验仍然留在组织中，这样组织会从中受益。问题的解决是由经营运作和培训服务相结合来完成的。系统型模式是指通过一系列符合逻辑的步骤，有计划的实施培训。在实践中，步骤的多少和具体细节会有差异，但通常包括以下几个方面：

①制定培训政策 ②确定培训需求 ③制定培训目标和计划 ④实施培训计划

⑤对计划的实施进行评估、审核。

过渡型模式把培训设计为公司战略和学习的双环路。内环是系统培训模式；外环是战略和学习。远景(期望设想)、使命(组织存在的意义)和价值(对前两者的理解的解释)，都必须在对目标的关注之前确定。该过渡型模式具有一定的探索型，但却具有相当的启示意义。他保留了系统模式作为培训指南的诱人之处，同时又将培训放在了一个更广泛的企业背景之中；它揭示出，组织作为一个整体应与其战略发展相适应。

地产企业选择恰当的人才培训模式，还应采用适合企业特点的培训方式。为了达到培训目的，其方法应结合企业经营实际，除传统的培训方法外，还要注重灵活生动，使培训真正被员工接受，做到入耳入脑。不同的培训方法各具其特点，笔者在浙江宁波地产企业管理咨询项目培训模块中，针对集中培训采取了不同的方式，对理论性较强、专业知识类课程，新入职员工采用面授辅导培训，由咨询师讲授房地产基础知识。对实务性、需要互动产生效应的课程使用了演示法、角色扮演法，取得了良好效果。(1)集中培训

集中培训可以促进学习的竞争，创造学习的气氛，可以同时培训许多人，充分利用师资力量。集中培训的方法有多种，如讲授法、演示法、案例法、角色扮演法、辩论法等，各种培训方法都有其自身的优缺点，为了提高培训质量，达到培训目的，往往需要各种方法配合起来，灵活使用，在培训时可根据培训方式、培训内容、培训目的选择一种或择多种配合使用。

①讲授法。就是指讲授者通过讲座、专题等形式向受训者传授知识，期望这些受训者能记住其中的重要观念与特定知识。讲授法是培训中应用最普及的一种方法，其优点在于：有利于受训者系统地接受新知识；容易掌握和控制学习的进度；有利于加深理解

难度大的内容；可以同时对许多人进行教育培训。其不足之处：讲授内容具有强制性，受训者无权自主选择学习内容；学习效果易受教师讲授的水平影响；只是教师讲授，没有反馈；受训者之间不能讨论，不利于促进理解：学过的知识不易被巩固。

②演示法。演示法是运用一定的实物和教具，通过实地示范，使受训者明白某种事务是如何完成的。演示法用于教学同样优点与缺点并存。其优点为：有助于激发受训者的学习兴趣；可利用多种感官，做到看、听、想、问相结合；有利于获得感性知识，加 深对所学内容的印象。其缺点为：适用的范围有限，不是所有的内容都能演示；演示装置移动不方便，不利于教学场所的交更；演示前需要一定的费用和精力做准备。

③案例法。案例是指用一定视听媒介，如文字、录音、录像等，所描述的客观存在的真实情景。案例教学越来越受到人们的喜爱，但作为一个教学方式它也不可避免优缺点并存。案例法的优点：它提供了一个系统的思考模式；在个案研究的学习过程中，接受培训可得到另一些有关管理方面的知识与原则；作为一个简便方法，有利于使受培训者参与企业实际问题的解决。案例法的不足之处：每一个案例都是为既定的教学目的服务的，缺乏普遍适用性，不一定能与培训目的很好吻合；案例数量有限，并不能满足每个问题都有相应案例的需求：案例无论多么真实，但它毕竟是使受训者以当事人的角度去考虑，因而不必承担任何责任，不能象当事人那样承受种种压力，不可避免地存在失真性。

④角色扮演法。角色扮演法是指先设置某一管理情景，指派一定的角色，却没有既定的详细脚本，角色扮演者在弄清所处情景及各自所扮演角色的特点与制约条件后，即进入角色，自发地即兴进行表演。角色扮演法适合人际关系的培训，有利于增加受训者

对了解和体验别人的处境、难处及考虑方式，学会善于从交往对手角度想问题，并能使人看出自己和别人为人处世的弱点。在宁波咨询中地产企业在现场销售使用了该方法，由分别由学员扮演客户经理、主管、接待员、客户家庭成员组合，进行实景模拟对话，使受训者身临其境地体验商务情景。角色扮演的好处：能激发学员解决问题的热情；可增加学习的多样性和趣味性；能够激发热烈的讨论，使学员各抒己见；能够提供在他人立场上设身处地思考问题的机会；可避免可能的危险与尝试错误的痛苦。角色扮演的不足之处：观众的数量不宜太多；演出效果可能受限于学员过度羞怯或过深的自我意识。⑤辩论法。

辩论法就是不同立场的参与者面对争议性的议题提出自身看法并反驳对方论点的公开竞赛。辩论的目的主要是为了训练参与者的逻辑思考能力和表达与思辨能力。辩论的优点有：能够激发学员参与的热情：能为学员提供动态学习的机会与经验；能够为学员提供生动、活泼、热烈的学习气氛；能够提高学员在具有一定压力的情形下独立思考问题和随机应变的能力。辩论的不足之处：议题的研究与准备需耗费相当的时间；学员的个性差异可能会影响辩论的程序与效果。(2)在职培训

在职培训的特点是实践性强，一般是一帮一的以老带新，所以针对性较强。在职培训的方法有以下几种：

①轮换制度。就是把有培养前途管理层人员，横向的在组织机构的同一层次上，从一个部门调换到另一个部门，比如说一个策划人员的培养可以通过先到销售部然后再回策划部这个轮换形式，使其一开始先从现场来感性了解房地产市场，掌握第一现场资料，对策划水平和思路是一个很好的提高方法。通过轮换形式使被轮换者在各种不同的岗位上负责，连续经历不同的情况，能够取得各部门的实际工作经验：其次，受训者可以深入了解各部门管理人员的特点和相互关系；再次，这种方法有助于形成从不同的角度理解问题的思维方式。

②技术比赛。技术比赛种类很多，对不同岗位的员工可以设不同的比赛项目，对于销售部来说，技术比赛应该多开展，可以有礼仪比赛，成交业绩比赛等。

③电话培训。一般是请某个主管用电话向员工提出事先准备好的问题，然后把各种回答进行比较。可以对职员的服务态度和业务水平进行全面考察。之后将这些情况反馈给部门领导及当事人，以便于总结经验。

地产企业咨询实践中，组建项目团队时对客户方可培育对象有意识地安排进入咨询项目组，跟随项目团队一起工作，亲身体验咨询项目不同阶段、不同模块的操作过程，阶段性地安排部门人员到项目组轮岗，是在职培训的具体运用。(3)外出研修

外出研修可以采取出国考察、到外地考察或到其他房地产企业学习的方式。这种培训方式的优点是职业性强，可以深入学习，特别是到先进发达地区和国外，可以体验到新的、体现时代特征的知识的冲击，对于高层管理人员开阔视野起到脑力震荡的作用。

但由于成本较大，这种方式不可能面向全体职员，在受训人数上受到限制。但在培训过程中也要注意避免出现以培训为名，休闲活动过多的问题，这样既浪费企业大量的钱财，又可能形成不良的风气，容易使一些人利用职务之便贪图享乐，腐化堕落。对这类培训应在事后对考察进行认真审核评价，做到学有所得。(4)自我学习

就是引导职员自学，这是对集中培训和在职培训进行补充的一种形式。它的优点是比较系统，可以将以上两种形式中学不到的东西系统的补充一下，而且可以根据自己的特点和需要有选择的学习，比较灵活。但是完全靠自学，缺乏必要的指导，会影响学习

效果。为了促进自学，地产企业应建立考试制度，职员们可以自愿参加，借此衡量自己所达到的成度。考试成绩放在人力资源部门，但并不与工资和升迁挂钩，只是作为促进学习的辅助手段。

地产企业人力资源管理的战略定位，是解决地产企业人力资源管理问题的根基，一流地产名企的人力资源战略思想，其最根本特点是把人力资源从传统的管人，发展成为与地产企业资本、管控相提并论的三大核心竞争力。人力资源管理的真实意义在于它是连接企业、业务主线和员工的载体，并致力于对三者的价值贡献。把“人力”的因素提高到企业发展战略地位加入改善、巩固，与管理资本运营般地对待“人力”，从该意义而言，地产企业的资本与人力管理的“资本”是构成地产企业发展的动力。

在地产行业，面临着宏观调控的强化，行业竞争格局的加剧，境外财团的涌入，地产企业的人力资源管理面临着挑战和机遇。从系统经营的角度讲，阶段性地适应公司发展的人力资源管理战略显得尤为重要。