【杭州】《养老地产开发定位、开发运营模式解析及养老地产实地考察》(8月30-31日)

第一篇：【杭州】《养老地产开发定位、开发运营模式解析及养老地产实地考察》(8月30-31日)

【杭州】《养老地产开发定位、开发运营模式解析及养老地产实地考察》(8月30-31日)

【课程说明】

 主 办：中房商学院

 时 间：2014年8月30-31日  地 点：杭 州

【课程背景】

养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目?是持有运营，还是销售?

本次特邀知名养老住区实战专家剖析养老住区各种商业模式，开发运营实战经验，全面提升学员对于养老产业的认知及养老住区开发运营实战能力，为企业培养高端实战复合型人才，推动养老产业发展。

【学员对象】

1、房地产、养老地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总

2、主管养老地产开发的负责人，养老地产项目设计、运营部门负责人等

【金牌导师】

陈老师：美国睿智养老集团睿智中国副总裁

硕士研究生毕业，20年的房地产企业高管经验，曾任国美地产副总裁。在养生养老地产开发、零售百货、金融与投资等领域和人力资源管理方面具有扎实的理论功底和丰富的管理经验。是国内养生养老地产开发与运营领域顶级实战专家，在全国各地多个城市从事养生养老地产项目的策划、开发与运营实践。

【课程设置】

第一天：8月30日 实地考察与交流

第一天参观的路线和场所都事先经过设计安排，均有相关专业人士和老师带领并且进行现场展示和讲解。

备注：带队老师：冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部 总经理

【时间】9:00-11:30 杭州金色年华项目

【实地考察】 杭州金色年华实地考察与交流

杭州金色年华位于杭州西南转塘镇境内侧，距杭州市18公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容，中午11:30-12:30品尝当地特色美食。

项目位于杭州转塘镇东面是杭州高档居住区聚集点--之江度假区，有得天独厚山景和江景，北面是高尔夫二期用地，以山为景观主题、高尔夫为底蕴，使得这一区域远眺和近观景观都极为美。

占地17万平方米，山环水抱，环境清幽，有这样一个国内首创的非救助型退休老人生活社区。它吸纳了国外先进的经营服务模式，设计有居家服务式公寓、护理式公寓、酒店式度假公寓等不同形式的居住建筑;为满足退休人士“老有所医、老有所学、老有所乐”的心理需求配备了医疗保健中心、老年大学、国际交流中心、餐饮中心、休闲娱乐中心等以老年朋友为服务对象的配套建筑。

【时间】 12:30-15:00

【实地考察】 杭州万科的随园嘉树实地考察与交流

杭州万科的随园嘉树位于杭州万科良渚文化村，距杭州市16公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容。

项目位于良渚文化村核心区，总用地面积约63853㎡，其中包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区。仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色与健康。575户养生住品，专为长者健康生活而来。

万科随园嘉树是基于对中国当代长者生理、心理特征和行为特点所进行的深入研究，为他们特别定制的养生住品。项目择址良渚文化村稀缺山水宝地，以专业的适老型产品、缤纷 的园区配套、亲切的四大服务管理体系及“六心”级服务，同时整合优质资源与专业团队，倾万科之力悉心打造的最适合养生的长者之家，以此充分实现对长者的人性化关怀。

【时间】 15:00-17:30

【学员交流】 座谈会(学员交流依据以下三个主题来展开)

1、本次考察杭州两个项目交流与沟通

2、学员在建项目经验分享

3、冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部、总经理 进行案例解析--美国退休社区的案例分析 东方太阳城开发策划分享

第二天：8月31日 课程培训

一、中国养老事业现状

二、中国养老事业遇到的瓶颈

三、中国养老事业的市场需求

四、国际化养老地产开发思路

1、合理的项目选址

2、设计规划与发展策略

3、投资策略

4、成本与费用预算

5、消费者(老年)的财务状况

6、定价策略

7、展望未来

五、项目规划

六、开发及投资分析

七、商业模式

八、案例：太申祥和山庄

九、个性化交流

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院

【时间地点】2014年8月30-31日 杭州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币3880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预想报名此课程请到中房商学院官网报名

第二篇：养老地产开发全程策划

养老地产开发全程策划

在中国老龄化形势日趋严峻的背景下，养老地产项目应该如何开发？项目开发过程中需要注意哪些问题？怎样才能满足老年人的生理和心理需求？如何把握市场寻求效益最大化？如何稳定经营收益控制投资风险？提供哪些服务以及服务品质如何？这些问题都需要养老地产项目开发全程策划来解决。

养老地产项目开发全程策划包括养老项目的市场分析、项目定位、产品规划、设备标准、整合推广、营销策略、投资分析、损益预测、经营管理等关键步骤的策划。

兼顾硬件和软件

养老地产项目不同于其他项目的特点在于其多元性、复杂性和变化性。养老社区在国内尚属起步阶段，又带来很多不确定性以及市场的风险性。根据项目背景研究确立项目目标、市场定位、量化指标、技术构想以及经济策划，是决定项目成败的关键。

一般认为养老设施及老年居住水平取决于硬件设施，其实更重要的是为入住者提供高水平、高质量的运营管理和细致服务。即使设施的建筑和设备水平非常高，如果管理不到位、工作人员不专业，无法为入住者提供满意的服务，那这所设施也是不合格的。

作为项目开发者，最重要的工作就是必须进行适合的全程策划，策划阶段既要考虑合理的建筑与设备方案，又要考虑周到的运营管理方案，开工的同时招聘优秀的工作人员，并对他们进行全面系统的教育和培训。类似于酒店管理公司的前期介入工作。

换句话说，养老地产项目开发全程策划包括硬件的建筑和软件的服务两大方面，两者相辅相成，缺一不可。

全程策划特点

养老地产项目开发全程策划具有以下几个特点：

1．地域性。

首先要考虑开发项目的区域经济情况。其次，要考虑房地产开发项目周边的市场情况。另外，要考虑养老地产项目的区位情况。如项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位，区位的交通情况、自然资源、发展规划等等。

2．市场性。

房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。养老地产项目开发更需要充分了解、适应、创造市场。养老地产是伴随着我国老龄化进程新兴起的市场，必须结合市场需求和变化以及国际经验，摸索适合中国国情的养老地产开发模式。

3．多样性。

养老地产项目开发策划要比较和选择多种方案。老年人的需求是多样化的，组合结构也是多种多样的。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。策划过程中需要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的方案。

4．系统性。

房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。

5．前瞻性。

养老地产项目开发策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，就会只见投入不见产出，那么企业的损失是巨大的。

6．创新性。

房地产项目策划要追求新意、独创，避免雷同。房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。

7．可操性。

养老地产项目开发策划在国内尚属起步阶段，新的概念和主题需要一系列可操作的方法和手段贯穿项目开发过程。需要在实际市场环境中有可操作的条件，立意再好市场条件不允许，想操作好是很困难的。在具体的实施上也要有可操作的方法，策划方案还要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力，因而也只能是空洞的纸上谈兵。

8．可变性。

养老地产项目开发策划因其地域不同、定位不同、目标客户群体不同具有一定的可变性，随着老年人的年龄增长和身体机能衰退，其需求和对产品的要求也是不断变化的。另外，我国庞大的老龄人口中，不同时期的老年人由于其生长生活状态以及价值观的不同，对于养老环境和养老项目的要求具有很大的差异性，策划方案中要充分考虑到可变性，才能适应市场和老年人的需求。

在物业管理经营管理中，更要体现出差异化服务和贴心式管理，人到老年每一位个体都有差异性，很多习惯不可改变，那就需要在硬件和软件上尽可能的适应老年人，硬件的建筑和软件的服务需要具备一定程度的可变性。

我国现行的建设工程项目程序可分为项目建议书、可行性研究、建筑策划、建筑设计、建设准备、施工安装、竣工验收以及试运行交付使用八个阶段。前两个阶段合称为决策阶段，建筑策划和建筑设计是规划设计阶段，建设准备和施工安装阶段合起来是实施阶段，竣工验收及试运行交付使用并称为项目收尾阶段。

养老地产项目开发全程策划从项目决策阶段的前期开始介入，直至交付使用，这样全过程的管控，有益于对项目成本、时间、质量全面的有计划的管理，可以把核心理念贯穿项目始终。所以说，养老地产项目开发全程策划是保障项目成功开发的关键。

（本文节选自《2011中国养老产业与养老社区高端论坛论文集》）

第三篇：【北京】养老地产政策解析及开发模式讲解培训

【北京】养老地产政策解析及开发模式讲解培训

（3月28-29日）

【课程简介】

房地产培训：养老地产政策解析及开发模式讲解培训；我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

【课程特色】

以政策解读为导引，实现开发企业成功获得国家行业的政策与经济最大力度扶持 以精彩案例为依托，解读养老养生地产开发中企业取得土地有序开发的成功运营 以项目点评为配合，邀请专家与企业家联合研讨双养地产项目开发过程中的难点 以沙龙活动为穿插，针对学员自有双养地产地产项目成果进行点评，答疑解惑

【课程对象】

●从事养老地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总监、高级经理等高层管理人员；

●与养老地产相关和感兴趣的管理以及执行人员；

●养老产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者； ●政府职能部门领导，设计院从业人员。

【课程收益】

快速理解发达国家最先进的休闲度假养生养老地产理念与模式

重新科学评估自己所拥有的土地资源属性和企业的开发模式

重新决策是否进入休闲度假养生养老地产领域

科学决策选择适合自己的差异化开发运营服务模式

【讲师简介】

许豫宏：中房商学院房地产培训讲师，旅游学者，教授级高级经济师；天津商业大学硕士研究生导师；著名的城乡战略与旅游地产规划专家；旅游产业与区域经济顾问导师；国内百个城市旅游产业经济顾问；清华大学房地产总裁班培训导师；北京大学房地产政府班特约导师；盛方咨询集团首席专家；国内外多家官方机构咨询专家、划设计院（所）技术指导专家；…… 许教授擅长领域：

文化旅游地产、休闲商业地产、养老养生地产、主题地产。。许教授研究行业：

文化产业、旅游经济、区域经济、政策解读。。许教授个人著作：

曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》等五部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》等两部。

【课程大纲】

一：养老地产的典型性案例

1、许教授领军实操的案例

2、养老地产经典案例解析

二：养老地产的关键词解析

养老产业

2.1.1养老产业的概念与现状 2.1.2养老产业的政策与机遇 2.1.3养老产业的问题与挑战 养老地产

2.2.1养老地产的概念与政策 2.2.2养老地产的现状与发展 2.2.3养老地产十大难题与八大路径

三：养老地产的创新式路径 养老地产产品开发技术教程 3.1.1养老地产---机构式养老 3.1.2养老地产---居家式养老 3.1.3养老地产---旅居式养老

2、养老地产配套服务技术教程

3.2.1养老地产的配套设施

3.2.2养生地产的配套设施

四：养老地产的建设标准技术性规范 1.养老地产的建设标准---国家标准 2.养老地产的建设标准---行业标准 3.养老地产的建设标准---地方标准

4.养老地产的建设标准---国外标准 5.养老地产的建设标准---盛方标准

五： 沙龙答疑

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【考察项目】

北京太阳城

太阳城坐落于驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。

社区周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。

北京太阳城三期建筑用地面积为 25000平方米；总建筑面积为 155300平方米，楼层状况：11栋六层、3栋九层

北京太阳城位于北京著名的小汤山温泉疗养区毗邻温榆河高标准绿色生态走廊，百里长河、万亩草坪、景色优美宜人，空气清新舒适，交通便利，东距首都机场17公里，南距亚运村15公里，距未来奥运商圈7公里。社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。

现代欧式生态建筑风格，简约大方，通透敞亮，建筑形式及外立面与自然环境和谐统一。完全按照健康住宅标准设计施工，户型空间设计，注重生活习惯和人体健康的要求；合理的进深及开间，人性化功能分区，科学的采光通风，营造出舒适健康的居住空间。新型环保材料和工艺的运用，消除和减少了环境污染；新款门窗型材，保温、防尘隔音、降噪，有效保证了室内的能源指标和空气健康指数。

作为低层低密度项目，小区环境优美，空气清新，生活配套完善。水景园林，艺术景观、林间休闲道、喷泉

广场等，构成了北京太阳城城高品质的生活环境，人文居住与绿色景观和谐统一，营造出现代人理想的居住环境，是不可多得的、高性价比的养生宅。

为了居住者不同层次的个性与追求，精心设计了十多种丰富多彩的户型，从70平米的一居、106平米的二居、140平米的三居等等，多种空间形态，随意选择。户型整体精巧实用，功能完善，动静分区，干湿分离，大面宽，短进深，明厨明客明卧，通透采光，空间利用率高。使人在家里的每一个角落都能感受到多彩生活的惬意氛围。

北京太申祥和山庄（国际敬老院）

北京太申祥和山庄（国际敬老院）是经北京市昌平区民政局批准成立的大型综合性国际敬老院，其坐落在北京正北，京昌高速辛庄桥以西800米处。我院注册资金3000万元，整体占地450余亩，其中150亩建筑均采用中国传统宫廷格局，辅以苏州园林式山水林木，亭堂廊榭、碧池清荷；其余300亩专门设置老人种植乐园。北京太申祥和山庄（国际敬老院）之创立旨在秉承“居好家、述健康、颐天年”之根本，其经营就是“给老人一个祥和的家”，让曾经为社会做出贡献的各界人士，能够在我们这里颐养天年。为此，我们推选会员制养老，即让在这里入住的老人以参与或推广的方式来招收会员，以保障敬老院的高层次、高品味及高度个性化的空间，使这里民为一个真正的大家庭。

山庄环境优美，配套设施完善，设有恭耕垂钓、门球、网球、餐饮、客房、健身、娱乐等配套服务项目。包括：生活居住区： 设有单人间、双人间及独立四合院共二百多床位，全部参照三星级酒店标准建造装修，并充分考虑老人所需要的轻松、方便与温馨，整个院落均采用无障碍通首，在室内卫生间设立了紧急呼叫系统，并聘请营养师制定符合老人营养需要的三餐食谱，养老院为老人提供亲人般的细心照料，每天安排丰富集体活动，给老人交流感情，给交朋友提供了多种空间。全方位的生产配套服务。总之，我们会想老人所想，急老人所争，给老人感受到家庭般亲切和温暖。老年大学区：山庄特设老年大学，教授书法、篆刻、绘画、根雕、太极、气功、音乐、文学、插花、茶艺、服装设计、中医保健知识、电脑操作及网络知识等。并定期举办各类作品展览拍卖活动，拍卖收入将全部捐献社会福利事业。社会福利事业： 老年大学还将根据老人举组建老年合唱团、老年秧哥

队、老年服装表演队、老年剧团、老年民间艺术团等，并特设独立资讯网络，成立老年投资顾问团，以发挥老年人的特长，使他们发挥余热。

生态农庄团： 太申祥和山庄特设生态种植区和生物饲养区，提供家庭专属种植区，使老人的子女、亲朋和老人一同享受到春日恭耕、夏秋收获的乐趣，并能在和自然的沟通中陶冶情操、怡情怡趣。国医诊疗区： 特别聘请享受国家特别津贴的国家级中西医专家组成山庄国医馆，为老人的保健、调 养、诊疗提供全面服务，并指导医护中心根据 人不同的身体状况，综合运用仪器检查、中医诊疗、西医诊疗、全身保健按摩、足底按摩、针灸、心理健康指导、药茶、药膳、药酒及康复设施等，为每一位老人制定个性化养生保健计划。计划每三个月调整一次，以保障客观可操作性，这意味着老人每三个月将全面体检一次。国医馆的设立为老人的健康提供了全面保障。康体娱乐区： 包括康体娱乐综合楼及室外网球场、室外门球场、室外羽毛球场、人工湖钓鱼等，综合楼内设有：室内游泳馆、保龄球馆、台球室、健身房、桑拿浴、蒸气浴、冲浪浴、歌舞厅、KTV贵宾间、棋牌室、中西食廊、酒吧、五十－－二百人多功能会议中心、放映中心等设施，为老人及其家人的健身及娱乐提供了理想场所。同时，综合楼还设有总统套房、普通套房、标准房等接待用房，使老人的家人在山庄得以探亲、商务、度假、会议、康体、休闲、娱乐兼顾。目前我院还在北戴河开设了分院，在朝阳区开设了婚庆俱乐部，同时我院也在加紧运作黄山及海南分院，预计明年初即将开业，总之太申祥和山庄的目标是创办国内最好、国际一流的敬老院。山庄现属中华慈善总会会员单位，为开辟中国养老事业的新纪元而献上自己的一份力量。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月28-30日

北京（详见报到通知）

[培训费用]：5680元含考察费、培训费、中餐费、资料费等（住宿代订，费用自理）团队报名优惠

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第四篇：10种最牛的养老地产开发模式

10种最牛的养老地产开发模式，总有一种适合你

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。本文为你呈现10个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。►项目配套 1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。

2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放

3.亲和学院

引进上海老年大学，开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。

5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用。

►项目特色

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。

2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。

►配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。►运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区

高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目，主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。

►项目配套

国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

三、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。

►服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

四、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康·燕园

在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。

►项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

►项目特点-“保险”跨界

燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄 全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

►服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅……

►服务模式

“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

合众养老社区为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。

八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园

九、“大社区+养老组团”的开发模式

万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。►配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。

4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街；（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区；（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场；（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。►运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。►项目特点

（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。

（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

十、社区式的商业养老模式——台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。►项目定位

集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

►项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。►经营模式

（1）出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）（2）出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

（3）收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）

第五篇：日本怎么开发养老地产的

日本服务型高龄者住宅，多为政府补贴，民营公司开发。只要符合政府规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改造费的三分之一，还可享受税收优惠。作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出。

如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。

在老龄化越发严重的中国，我们的养老地产却多为旅游项目改造，重硬件轻服务。专家认为，在结合中国自身特色的情况下，将尊重老年人的生活及保持其生活常态化的观念融入其中，也许就是解决问题的一把钥匙。规定——老人住宅要无障碍，至少25平方米大

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。

所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。

与传统意义上的养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，而所享有的服务也可根据个人不同进行添加(收取相应费用)。这些自选的服务包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等。不仅如此，多数的”服务型高龄住宅“的同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。

租金——月租约3800元人民币，比普通房屋贵

除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元(约合90万人民币)，不是一般的家庭可以负担的。日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。

若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元(约合4200元人民币)以下的占70%左右，均价为62828日元(约合3800元人民币)。根据日本全国租赁管理商业协会统计，2014年3月日本全国1LD K(一室一厅一厨的单身小公寓)平均租金是46286日元(约合2800元人民币)，即服务型高龄者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。根据去年7月日本发布的”关于自费养老院·服务型高龄者住宅的实态调查研究“来看，服务型高龄者住宅的平均入住率达到78.2%。不过，日本高龄者住宅研究所的志垣智子研究员在接受南都记者采访时也透露，在该制度开始之初，登录的住宅数大幅增长，但今年3月开始有增速放缓的趋势。

究其原因，服务型高龄者住宅有以下两个缺点。其一，选择入住服务型高龄者住宅的大多数人是因为无法住进特别养护老人院，才选择该住宅，也就是说入住该住宅的老年人需要护理的居多，对于该类型的住宅的护理功能要求过高。其二，与地方政府的相关机构联系不足，出现了供求关系不平衡的现象。运营——政府补贴民间建，只租不售

截至2014年3月末，日本政府登录在案的服务型高龄者住宅共4553件，登录住户数为146476户，其中，东京都、大阪府、北海道的占全国的22.6%。而对此进行开发的多是民营资本公司，占到总数的83%。这和由医疗机构主导开发的台湾截然不同。据悉，医疗机构主导的养老地产在日本所占的比例不过14%。日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补 助 政 策。只 要 符 合 日 本 政 府 的 规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改修费的三分之一。不仅如此，日本政府对建造该种住宅的企业所得税·法人税、固定资产税、不动产取得税都有一定程度的减免。由于其建设费或改造费等都得到政府资助，因此也限定了这种高龄者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。一方面是老人住宅的成本较高，一方面是出租收益相对缓慢，在此情况下，如何去经营养老地产是各民间公司的课题，长期经营住房借贷项目的日本希诺建集团对此提出了一种新型的商业模式，就是将该公司空置的旧房屋，改造成”服务型高龄者住宅“后，再以便宜的价格租给老年人，提高房屋使用率。现在该公司还在积极推进”服务型高龄者住宅“的建设，在东京的板桥区已经取得另一个空置的住宅。在谈到护理相关事业的前景时，该公司篠原社长今年4月在接受日本媒体采访时表示：”开始的时候是花了不少成本，但是这一期的入住率增加，我相信(今年)最终会有利润的。“ 专家建议——理想的中国式养老地产三种模式

日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多为独栋式的房屋，未形成小区规模。在日本新瀉大学取得工科博士学位的北方工业大学建筑工程学院副教授林文洁曾参与制定中国《老年人建筑设计规范》，他告诉南都记者，这其实跟日本政府对于老人住宅的一个核心观念有关，那就是让老年人的居住环境保持一个常态化，周围有不同年龄层的人群。

不仅如此，日本还有较完善的护理制度，”维护老人的自立与尊严也是他们一个很重要的观念“林文洁表示，这具体表现在尽可能让老人做自己力所能及的事情。如日本的护理人员会帮助老年人行走，尽量不使用轮椅，但在中国轮椅通行往往成为一个卖点。

林文洁认为，日本对于老人住宅的核心观念值得学习，让老年人居住在一个有着不同年龄层的小区，保持他们原有的生活状态是非常重要的。现在中国大部分的老人住宅都是集中式的住宅小区，生活环境里见到的都是老年人。如今，中国的家庭观念发生改变，子女不与老人共住，却也不想离老人太远。

根据林文洁的研究，子女与老人居住在步行10分钟以内的距离是最好的。因此，一个小区里散落几栋老人住宅或是一栋楼里的几个单元做成老人住宅的形式是最为理想的。不过，林文洁也认为，国内专业护理人才短缺，分散式的管理无法高效率地提供服务。此外，在国家没有相应政策辅助的情况下，此种操作方式的成本较高，回收时间长，投资风险较大，开发商不愿去做这个项目。所以林文洁认为理想中的中国养老地产应该有三种模式：

◎面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。◎对于大量中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。

◎对于低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓。当然，以上三种模式都需要高规格的服务，所以，培养专业护理型人才也是刻不容缓的事情。