2016.7.4工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

第一篇：2016.7.4工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势

一、工业地产概念与特性

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国

01 工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移

20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。02 工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造 我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

三、工业地产开发模式

01 工业园区开发模式

工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行。通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后以招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。02 主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。03 工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。04 综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

四、工业地产商三种运营模式

01 主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。02 通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。03 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

五、工业地产发展的六大趋势

01 产业地产新理念决胜市场 产业地产是一种新理念，这种理念使工业地产回归自身真实价值。长期以来我国工业地产价值一直被忽视，只是将其作为简单的生产资料成本。但在产业升级的带动下，在国家严控土地、集约利用土地的新形势下，工业地产的价值越来越凸显，而“产业地产”理念正是对工业地产认识成熟的体现，是在新形势下的一种开发竞争理念。

所谓产业地产，简单理解即产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。其特点是结合了产业经营与地产开发两个行业。与“工业地产”相比，它更多地关注了产业的类型与发展，从而构建适合产业发展的物业类型。地产只是一种载体，它更多的作用应体现在通过这种载体促进园区企业的发展，促进园区产业的发展。

因此，产业地产开发要密切关注国内外转移趋势，关注产业转型和产业升级，开发出符合产业发展的地产类型。如现在流行的总部地产、创意地产、商务园区等，便是顺应产业的升级而出现的一种新型产业地产类型。02 地产商与产业商强强联合 地根缩紧、银根紧缩的宏观环境严峻考验着工业地产商和产业经营商。工业地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限。于是，工业地产商重新挖掘新的土地利用方式，产业商寻求合作伙伴，当工业地产商遇上产业商，“强强联合”的结果就已注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。强者与强者的双赢合作方式很有可能成为未来一段时间内的一种主流模式。03 政府与地产商专业分工

中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作，政府做前期的规划并协调相关方面的关系，地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。政府在工业地产开发运营过程中要承担什么样的角色仍很模糊。规划？开发？招商？服务？在我国，这些过程曾一度均为政府主导。但随着工业地产逐渐市场化，政府的角色定位再次成为话题。以往的招商工作都是由政府来完成的，这无疑加大了招商引资的成本，而事实上，企业才应该是招商的主体，政府应该转换角色，做好“后勤”工作，把工作重心放在改善招商环境上。随着工业地产的不断发展，政府与其他合作伙伴的分工将越来越专业化。

在各个领域中，政府都是不可或缺的一大主体，政府有为还是无为，是一个度的把握问题。工业地产不同于住宅房地产、商业房地产，后者更多地关注微观层面的发展，而工业地产却与一个区域的发展紧密相关。所以，在工业地产行业，政府的介入是必然的，只是介入哪些领域以及何时介入的问题。日本管理大师大前研一指出，“进入一个行业，专业化，然后全球化，这才是赚钱的唯一途径。”政府是一个非营利机构，但其专业化仍是一个趋势。工业地产开发需要大量的资金，需要很强的融资能力，需要利益驱使去推动其健康发展，而这些唯有具有市场利益的开发商具有动力。对于政府而言，更多的是考虑就业，考虑一个区域的经济发展，是宏观上的把握，“负责规划、监管和协调”，那么二者的专业合作才能促进工业地产健康、可持续发展。04 外资工业地产商，热潮继续涌动

在我国工业地产市场，最为活跃的主体莫过于外资企业。从新加坡腾飞捷足先登，抢先进入中国市场，开发苏州工业园，而后在大连、杭州、南京“复制”苏州模式，到普洛斯闪亮登场，迅速布局中国市场，开发物流园区，成为“物流巨鳄”，再到后来的美国AMB、新加坡丰树物流信托„„外资工业地产一直是我国工业地产市场活跃以来最为生动的一道风景线。而外资对于国内工业地产市场的乐观预期，将随着我国经济的增长，产业的升级，以及国内稀缺的工业地产设施而继续在我国工业地产市场涌动激情。05 商务园区将成投资宠儿

商务园区正成为投资新热点，成为境外投资者关注的对象，并非追捧的结果，而是顺应形势的一种需要。一方面，这种需求来自于产业升级的结果。大量的高科技企业和生产性服务企业对园区环境要求较高，而且商务园区的租金成本低于位于市中心的高档写字楼。另一方面，来自于跨国公司。随着跨国公司在中国的战略调整，越来越多的跨国公司将其地区总部、研发中心等设置在我国，这种趋势将更为明显。因此，高科技企业和跨国公司将是商务园区的两大需求主体，这种需求趋势将在未来一段时间保持乐观局面。06 工业地产投资掘金二三线城市 随着在一线城市拿地的困难，很多工业地产商将视角伸到了二三线城市。一是二三线城市有着更为丰富的资源和较低的成本优势，另一方面二三线城市承接产业转移将带来新一轮的工业地产设施开发热潮。不管在珠三角还是在长三角，产业转型或转移都已是一种趋势。一线城市的地价、劳动力工资、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力，因此，必须迁往相对落后的二三线城市以及欠发达地区。加上二三线城市自身的经济基础、资源优势以及产业基础或其他特色优势，也吸引了更多的外商投资机构。对于工业地产投资商而言，掘金二三线城市的工业地产投资机会是一种机遇的把握，也是新一轮工业地产开发的方向所在。

第二篇：工业地产开发流程

工业地产开发流程

第一：房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书；

7、办理企业名称登记；

8、送审合资或合作合同、章程；

9、申领外商投资企业批准证书；

10、办理企业登记

「开发公司设立阶段的相关税费」

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人检验费；

4、补、换、领证照费

第二：开发项目的立项和可行性研究：

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费

第三：开发项目的规划设计和市政配套

●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见；

15、落实市政公用设施配套方案；

16、报审市政配套方案；

17、1

市政各管理部门提出市政配套意见；

18、市政管线综合●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得

●取得开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨：

13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：

17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案

●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城市土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税

第五：房地产开发项目的拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：

1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交

拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁

●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费

第六:项目的开工、建设、竣工阶段

●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气（天然气）厂建设费、4、交纳自来水厂建设费、5、交纳污水处理厂建设费、6、交纳供热厂建设费、7、交纳供电贴费及电源建设集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：

31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建设费，签订绿化协、42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工：

43、施工场地的“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的基础、结构施工与设备安装、46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收：

47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记

●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：

1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处理厂建设费、4、供热厂建设费、5、煤气厂建设费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建设费（大市政费）、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建设费、13、公园建设费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、竣工图费、25、建材发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费

28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费、33、固定资产投资方向调节税

第七：开发项目的经营阶段

●开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售：

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；

2、选定中介代理机构和律师事务所；

3、与购房者签订认购书；

4、签订正式买卖契约；

5、办理签约公证；

6、办理外销商品房预售契约公证；

7、办理外销商品房的预售登记；

8、外销商品房转让登记；

9、外销商品房抵押登记；

10、楼宇交付入住手续；

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售：

12、提交完成建设项目投资证明、13、签署预售内销商品房预售款监管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进行销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理：

25、房屋出租权的确认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项管理：

31、房屋出租权的确认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押：

36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分

●开发项目经营阶段的相关税费：

1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介服务费

第八：开发项目的物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段的法律程序：

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立

●开发项目物业管理阶段的相关税费：

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

5、经济适用住房小区物业管理费

第三篇：工业地产开发模式（写写帮整理）

工业地产开发模式

1.工业园区开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

2.工业地产商模式

指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。

3.主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

如上海金山的上海石化工业园区。

4.综合运作模式

指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

5.私人业主开发模式

目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。

第四篇：中国工业地产开发主流模式

中国工业地产开发主流模式

1.园中园模式：每个开发区在规划园区功能区域时，都会预留有一定比例工业用地，用于整个园区的商务商业配套设施建设，开发商抓住这个机遇通过与政府签订开发协议进行商业操作，一般都是建成企业总部基地形式，代表项目有上海运盛实业-----张江医疗器械园、联东集团-----北京联东U谷项目。

2.普洛斯模式：美国工业地产巨头普洛斯在全球拥有数百万平方米工业物业，主要是做物流园区开发，但自身并不经营物流项目，而是通过长期持有来实现收益。

3.龙头企业模式：以龙头企业为核心，吸引其配套企业和上下游企业，形成产业聚集，代表项目中国石化----上海金山石化工业园。

4.政府主导企业运作模式：政府与企业签订开发协议，企业负责园区基础设施开发建设，替园区做招商工作，以平衡用地模式来经营，五矿集团----营口产业园。

5.海尔工业地产模式：海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，在最主要是为了保障自己的生产线前提下，现在富余的厂区都要对外出租，通过给当地带来大量的就业和GDP，来取得价格低廉的土地。

6.万通联姻TCL新模式：万通与TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后，还会出租给TCL以外的其他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司，可以控制成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础资产，最终实现资产证券化。（这一模式在美国工业地产被广泛采用）

第五篇：工业地产市场发展现状及前景趋势分析

工业地产市场发展现状及前景趋势分析

资料来源：前瞻网：2013-2017年中国工业地产行业发展环境与趋势预测分析报告，百度报告名称可看报告详细内容。

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。

工业地产市场发展现状：

我国工业地产在一段时间内似乎淡出人们的视线，但在2011年以来的房地产调控政策出台后，工业地产仿佛一夜之间，浮出水面，完全恢复并焕发出新的生命力。从国家政策来看，国家的一系列调控政策意在坚决抑制房价过快增长，调控的锋芒直指商品住宅市场，而且已成为今后长期调控的主旋律。商品住宅市场的调控必然导致一部分的投资资源转向其他地产领域，其中包括工业地产领域，目前，已经有众多知名地产发展商在产业园区内发展。2011年，扩大的国内市场及更加频繁的国际贸易活动，优质物流面积的需求保持强劲。家用电器、电子商务行业及第三方物流企业及中小企业制造业成为主要需求来源。2011年深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求。2011年，中国吸收外商直接投资总额已达到1240亿美元，其中大部分用于在遍布全国的工业园区内建设工厂、仓库和研发中心。

2012年以来，随着宏观调控的不断深入，传统住宅市场几乎哀鸿一片，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型迫在眉睫，部分发展商寻求转型。在国家、地方政府、政策及银行利好因素的支持下，我国工业地产市场渐入佳境。

工业地产市场前景趋势分析：

工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业地产作为推动产业发展的载体，已迎来发展的窗口期，我国工业地产市场前景广阔。

前瞻网：2013-2017年中国工业地产行业发展环境与趋势预测分析报告，共十五章。首先介绍了工业地产的定义、类型、特征等，接着分析了中国工业地产的发展环境和政策背景，然后重点分析了国内工业地产市场的现状和工业地产开发的热点类型——经济技术开发区、高新技术开发区、生态工业园区及物流园区的发展，并介绍了重点城市工业地产市场的发展情况。随后，报告对工业地产做了开发模式分析、盈利模式分析、开发与运营策略分析、开发案例分析和投资分析，最后预测了中国工业地产的未来前景与趋势。

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